| Plan: | Buitengebied, Recreatieterrein Kalverland, Eck en Wiel |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0214.BUIBP20100001-vg01 |
Het kampeerterrein is recent in andere handen gekomen. De nieuwe eigenaar beoogt er een verblijfsaccommodatie van hoge kwaliteit van te maken. Hiervoor worden twee invalshoeken gehanteerd:
Sfeer
In de nieuwe situatie zal het verblijfsrecreatieterrein enigszins worden uitgebreid en in zijn geheel ingericht worden in de sfeer van boomgaarden waarin kan worden verbleven. Hiertoe wordt gebruikgemaakt van de kenmerkende beplantingen van boomgaarden. Dit betekent dat het nieuwe ingerichte terrein omgeven en ingedeeld zal worden met 'windschermen' in de vorm van hagen, hierdoor ontstaat een heldere structuur van het terrein. Dit wordt versterkt door een heldere verkeersstructuur.
Binnen de vakken, omgeven door windsingels, zullen fruitbomen die weinig onderhoud vergen worden aangeplant (zoals morel, enkele perensoorten, hazelnootstruiken en notenbomen) langs wegen en op collectieve ruimten. Deze bomen worden overigens niet behandeld met gewasbestrijdingsmiddelen. De recreanten verblijven hierdoor te midden van de fruitbomen.
De beleving voor de recreanten wordt nog versterkt door de beoogde uitbreiding met dagrecreatieve mogelijkheden van het terrein in een aan te leggen boomgaard (circa 2,5 ha) die eveneens niet behandeld wordt met gewasbestrijdingsmiddelen. In een deel van de boomgaard kunnen dagrecreatieve voorzieningen zonder gebouwen, zoals wandelpaden en een midgetgolfbaan, worden gerealiseerd.
Hoge kwaliteit verblijfsaccommodatie
Het overgrote deel van het verblijfsrecreatieterrein zal worden ingericht voor recreatiewoningen in een sfeer en ontwerp dat past bij de rustieke sfeer van de Betuwe. De recreatiewoningen hebben een maximale oppervlaktemaat van 75 m², een goothoogte van maximaal 3 m en een maximale bouwhoogte van 7 m. In het meest noordwestelijke deel worden de bestaande stacaravans van hoge kwaliteit, voor zover deze op het terrein aanwezig zijn, geconcentreerd en eventueel aangevuld met nieuw te plaatsen verblijfseenheden. Voor zover grotere kampeermiddelen in het verleden in overeenstemming met het destijds vigerende bestemmingsplan zijn geplaatst, blijven deze toegestaan op het gedeelte dat bestemd zal worden als recreatiewoningenterrein.
Het totale plangebied (huidige terrein inclusief uitbreiding) heeft een oppervlakte van circa 17,8 ha. Er wordt ruim 1 ha oppervlaktewater en circa 2 ha groen ingericht. Circa 2,2 ha is bestemd voor dagrecreatief gebruik. Circa 0,9 ha wordt gereserveerd voor het realiseren van de centrale voorzieningen. Circa 11,7 ha wordt aangewend ten behoeve van het plaatsen van verblijfsrecreatieve eenheden met bijbehorende voorzieningen zoals wegen, parkeervoorzieningen enzovoorts. De verblijfsrecreatieve bestemming wordt echter slechts met circa 0,9 ha uitgebreid ten opzichte van het bestaande recreatieterrein dat een oppervlakte heeft van circa 14,3 ha. De hoofdentree blijft op dezelfde locatie gehandhaafd, maar zal herkenbaar worden ingericht met beplanting passend bij een boomgaard. Auto's zullen niet langer in de berm worden geparkeerd. Het nieuwe terrein kent een heldere ontsluitingsstructuur met een rondlopende weg. Daarnaast wordt op het recreatieterrein een stopstreep aangebracht om direct doorrijden van het recreatiepark op de Kalverlandseweg te voorkomen hetgeen de verkeersveiligheid ten goede komt. Ook de inrichting zal herkenbaar zijn en aansluiten op de sfeer van de Betuwe. Centraal in het plangebied, deels ten oosten van (aansluitend op) de bestaande dienstwoning worden de Centrale Voorzieningen geconcentreerd, zoals een zwembad, ruimte voor sport en spel, een kleine verswinkel voor de eerste levensbehoeften en recreatie- en horecagelegenheid en centrale parkeergelegenheid. Hiermee wordt de afstand tussen deze Centrale Voorzieningen en de nabijgelegen burgerwoningen aanzienlijk vergroot waardoor eventuele overlast tot een minimum beperkt zal worden. De samenhang met het fruitgebied voor het gehele terrein wordt versterkt door de dagrecreatie in een deel van een aan te leggen boomgaard. Het nieuwe plan wordt onderstaand getoetst aan dezelfde aspecten als de bestaande situatie.
Gezondheid en veiligheid
Ten behoeve van de brandveiligheid wordt een vrije ruimte van 5 m tussen de afzonderlijke of geschakelde recreatiewoningen gehanteerd. Voor de kampeermiddelen wordt een vrije ruimte van 3 m in acht genomen. Het terrein wordt waterhuishoudkundig verbeterd door het verbreden van sloten en in verbinding brengen van watergangen. Parkeren op de openbare weg zal niet meer plaatsvinden. De verblijfsaccommodaties zullen van goede kwaliteit zijn en als in de streek passende woningen worden ontworpen.
Ten behoeve van de veiligheid, in verband met eventuele calamiteiten (vluchtweg voor gebruikers plangebied), wordt tevens rekening gehouden met een bebouwingsvrije ruimte van 2,5 m tussen het verblijfs- en dagrecreatieterrein en de perceelsgrens. Dit is vormgegeven door de aanleg van een brede groenstrook (breder dan 2,5 m) ter plaatse van het verblijfsrecreatieterrein en het dagrecreatiegebied.
De bestaande stacaravans die zich boven de huidige gasleiding bevinden zijn onder het overgangsrecht gebracht. Nieuwe stacaravans of recreatiewoningen zijn ter plaatse van de gasleiding (inclusief zakelijk rechtstrook van 4 m) niet toegestaan.
Landschappelijke inpassing
Het plangebied wordt omgeven door windschermen zoals die in de omgeving zijn aangeplant ten behoeve van de fruitteelt. Ten behoeve van de landschappelijke inpassing zullen deze in een dubbele breedte worden gerealiseerd. Ook de aanleg van de boomgaard met dagrecreatie draagt bij aan de landschappelijke inpassing. Daarnaast zal ook de interne structuur aansluiten op de kenmerken van het omringende landschap: windsingels, fruitbomenrijen, hoogstam notenbomen en dergelijke.
Collectieve ruimten
Centraal in het plangebied, ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van recreatie- en recreatieve voorzieningen wordt voorzien in sport- en spelaccommodatie in de vorm van een nieuw zwembad en tennisbanen, speel- en ligweiden. Dit alles wordt omgeven door hoogstambomen (noten) die niet behandeld worden met gewasbestrijdingsmiddelen. Verspreid over het terrein zal voorzien worden in kleinschalige speelterreintjes voor de allerkleinsten. Ook de dagrecreatievoorziening in de aan te leggen boomgaard draagt bij aan ruime speelvoorzieningen. Het parkeren wordt zodanig georganiseerd dat er een centraal parkeerterrein is voor bezoekers. Overigens wordt op de kavel geparkeerd. Op deze wijze kan ruimschoots aan de parkeernorm worden voldaan.
Standplaatsen en kavels
Bij de verkaveling van de nieuwe inrichting wordt uitgegaan van een maatvoering van de kavel van circa 300 m² voor verblijfseenheden. Uitgaande van eenheden met een kaveloppervlak van circa 300 m² en een dichtheid van 25 per ha (dit geldt voor het gebied dat is aangewezen voor verblijfsrecreatie en groenvoorzieningen; water hierbij niet inbegrepen), kunnen maximaal 300 recreatieve verblijfseenheden (vrijstaand dan wel geschakeld) ingepast worden.
Exploitatie en beheer
Voor het bestaande deel van het recreatieterrein (maximaal 30% van de recreatieverblijven) zal de volgende exploitatievorm worden gehanteerd. De kavels en de recreatieve verblijfseenheden worden nagenoeg volledig in eigendom uitgegeven. De particulieren kunnen hun recreatieve verblijfseenheden in verhuur geven bij één exploitatiemaatschappij (zoals Hogenboom en Landal Greenparks) die zorg zal dragen voor een duurzame exploitatie voor dit deel van het terrein. In de verkoopovereenkomst en de leveringsakte (van de recreatieve verblijfseenheden) zal een verbod van permanente bewoning worden opgenomen, versterkt met een boetebeding, één en ander in de vorm van een kwalitatieve verplichting c.q. kettingbeding.
Voor het overige een deel van het verblijfsrecreatieterrein (maximaal 70% van de recreatieverblijven) geldt dat de recreatieve verblijfseenheden in eigendom worden overgedragen aan derden/particulieren die op grond van de verkoopovereenkomst en leveringsakte verplicht worden de recreatieve verblijfseenheden in verhuur te geven bij één exploitatiemaatschappij die zorg zal dragen voor een duurzame exploitatie ten behoeve van wisselend gebruik voor dit deel van het terrein. In de overeenkomst en de leveringsakte (van de recreatieve verblijfseenheden) zal tevens een verbod van permanente bewoning worden opgenomen, versterkt met een boetebeding, één en ander in de vorm van een kwalitatieve verplichting c.q. kettingbeding.
De groenstructuur, de waterstructuur, de centrale voorzieningen en de infrastructuur blijven in eigendom van de exploitant.
Er is voldoende vraag naar dit soort recreatieve verblijfseenheden, zoals is gebleken uit marktonderzoeken en de belangstelling van verhuurorganisaties. De huidige beheerderswoning blijft gehandhaafd. De aanwezigheid van de beheerder draagt bij aan het toezicht op het handhaven van het verbod op permanente bewoning. Tevens draagt dit bij aan het samenhangende beheer van de beoogde boomgaardbeplanting die aansluit bij de sfeer van de Betuwe.