Buitengebied, Baankstraat 5b

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het wijzigingsplan

Aan de Baankstraat 5b in Brummen ligt een voormalig agrarisch bedrijf. De eigenaar wil de agrarische bestemming laten wijzigen naar een reguliere woonbestemming. Het gebruik van deze boerderij als burgerwoning is passend op deze locatie. Het geldende bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid waarmee dit mogelijk kan worden gemaakt. In voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied en geldende bestemming

Het plangebied is gelegen aan de Baankstraat 5b, in het noordelijk buitengebied van Brummen, op korte afstand van de Zutphense woonwijk Teuge. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Ligging van het plangebied in de omgeving (bron: openstreetmap.org)

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan "Buitengebied 2008" van de gemeente Brummen, vastgesteld op 17 december 2009. Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Agrarisch met landschapswaarden' met een bouwvlak. De navolgende uitsnede van het bestemmingsplan geeft dit weer.

Uitsnede uit het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied 2008' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Bebouwing is aanwezig in de vorm van de woning en een voormalig bedrijfsgebouw, dat nu wordt gebruikt als bijgebouw bij de woning. Een groot deel van het bouwvlak is onbebouwd. Na de beëindiging van het agrarisch bedrijf is het perceel kadastraal gesplitst. De bebouwing is apart verkocht van de landbouwgrond.

1.3 Planopzet

Gezien het eenvoudige karakter van dit initiatief en de beperkte impact van het plan op de omgeving kent voorliggend document een andere, beperktere, opzet dan gebruikelijk bij bestemmingsplannen. De toelichting is veel korter.

De juridische regeling, bestaande uit de regels in combinatie met de verbeelding, sluit aan bij de gebruikelijke regeling binnen de gemeente. Aangesloten is bij de bestemmingssystematiek van het

bestemmingsplan Buitengebied 2008' van de gemeente Brummen. Voorts voldoet voorliggend plan aan de eisen vanuit de Rsro2012.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Bij voorliggend initiatief is sprake van een bestemmingswijziging. In het geldende bestemmingsplan is aan het perceel een agrarische bedrijfsbestemming toegekend waarbinnen een bedrijfswoning is toegestaan. Feitelijk is de bedrijfswoning al in gebruik als burgerwoning en brengt de wijziging naar een woonbestemming geen ruimtelijke veranderingen met zich mee. Gelet op de korte afstand tot de Zutphense woonwijk Teuge is de wijziging naar een woonbestemming een passende ontwikkeling.

Een verdere toetsing aan de beleidskaders van het rijk en provincie is niet noodzakelijk, omdat dit plan van een dusdanig klein schaalniveau is en een dusdanig klein ruimtelijke effect heeft dat deze beleidsniveaus niet raken aan dit plan.

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Buitengebied 2008", vastgesteld op 17 december 2009. Met voorliggend plan wordt geen bebouwing gerealiseerd of gesloopt en wordt de inrichting niet aangepast. In artikel 25 van het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsmogelijkheid opgenomen waarmee ter plaatse van het agrarisch bouwperceel de agrarische bestemming kan worden gewijzigd in een woonbestemming. Hierbij dient aan de volgende voorwaarden te worden voldaan:

• 1. Het wonen vindt uitsluitend plaats in de bestaande dienstwoning of in het gebouw waarin de dienstwoning is gelegen.
• 2. Bij wijziging wordt het agrarisch bouwperceel van de plankaart verwijderd en omgezet in de bestemming 'Wonen'.
• 3. Uitsluitend de al dan niet bebouwde gronden, of een gedeelte ervan, dat direct is gelegen bij de woning en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van deze woning, maken deel uit van het nieuwe bestemmingsvlak ten behoeve van de functie wonen.
• 4. Er wordt volledig rekening gehouden met de bestaande rechten van in de directe omgeving gelegen bedrijven en woningen en de bedrijven worden niet onevenredig in hun ontwikkelingsmogelijkheden geschaad.

In dit plan wordt voldaan aan bovengenoemde voorwaarden:

• 1. Het wonen vindt plaats in de bestaande bedrijfswoning.
• 2. Het gehele agrarische bouwvlak wordt van de verbeelding verwijderd.
• 3. Het voormalige bouwperceel is inmiddels kadastraal gesplitst. Het bebouwde gedeelte, inclusief erf en tuin, krijgt de bestemming 'Wonen'. Het onbebouwde deel behoudt de agrarische bestemming, maar het bouwperceel wordt verwijderd. Dit is met de eigenaar van deze gronden afgestemd.
• 4. In de omgeving liggen geen bedrijven die door dit plan in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt. In hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid wordt hier nader op ingegaan.

Ter plaatse van het plangebied gelden tevens de onderstaande bestemmingsplannen:

• 'Paraplubestemmingsplan Archeologie' (ontwerp);
• 'Paraplubestemmingsplan Parkeren', vastgesteld op 18 oktober 2018;
• 'Beschermingszone bestrijdingsmiddelen', vastgesteld op 25 oktober 2012.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan. Onderstaand een toets waaruit volgt dat het plan hieraan voldoet.

Bodem

In het plan worden geen bouwwerken gerealiseerd en vinden geen (bodem)ingrepen plaats. Vanwege de beëindiging van het agrarische bedrijf en de bestemmingswijziging naar 'Wonen' is er een bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 1.

In de bovengrond zijn plaatselijk bijmengingen met bakstenen, beton en kolengruis aangetroffen. De bovengrond is plaatselijk licht verontreinigd met PAK of Nikkel. De bovengrond ter plaatse van de voormalige bovengrondse tanks is niet verontreinigd met minerale olie. De ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte stoffen. Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Zintuiglijk zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen, analytisch is asbest niet aangetoond.

Op basis van deze resultaten kan worden geconcludeerd dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik.

Lucht

Er vinden geen ruimtelijke ontwikkelingen plaats die bij kunnen dragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Geluid

Er wordt geen nieuwe geluidsgevoelige functie toegevoegd. De woning is reeds in het plangebied aanwezig. Een akoestisch onderzoek is niet nodig.

Geur

Aan de Baankstraat 5, ten zuiden van het plangebied, ligt een rundveehouderij. Voor rundvee gelden op grond van het Activiteitenbesluit Milieubeheer vaste afstanden. Er dient een afstand van 50 meter tot gevoelige objecten buiten de bebouwde kom aangehouden te worden. Het bedrijf bevindt zich op circa 150 meter van het plangebied en zodoende buiten de geldende afstand. Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect geurhinder.

Milieuzonering

Er wordt geen gevoelige bestemming toegevoegd. De reeds bestaande bedrijfswoning was al een gevoelige bestemming voor omliggende bedrijfsmatige functies en dit zal bij de omzetting naar een reguliere woning ook zo blijven. Verder zijn er op korte afstand ook geen bedrijfsmatige functies aanwezig die een onaanvaardbare milieubelasting zullen veroorzaken. Vanuit dit aspect zijn er geen belemmeringen.

Externe veiligheid

De situatie in het plangebied blijft onveranderd. Een analyse van de externe veiligheid in het plangebied is niet aan de orde.

Water

Er wordt geen verharding in het plangebied toegevoegd, de situatie blijft onveranderd.

Ecologie

Voorliggend plan betreft alleen een wijziging van de bestemming, waarbij een agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere woning. Er vinden geen ruimtelijke ontwikkelingen plaats zoals slopen of bouwen of het verwijderen van beplantingen. Aantasting van beschermde soorten flora of fauna is derhalve niet aan de orde. Omdat er geen sprake is van ruimtelijke ingrepen en er reeds wordt gewoond kan een toename van stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebieden worden uitgesloten.

Verkeer en parkeren

De woning is reeds in het plangebied aanwezig, de verkeer- en parkeersituatie blijft gelijk. Er is geen sprake meer van (zwaar) bedrijfsverkeer van het agrarisch bedrijf.

Cultuurhistorie

De bestaande woonboerderij is niet aangewezen als monument of als cultuurhistorisch waardevol. Er zijn geen andere cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig in het plangebied.

Archeologie

Er vinden geen (bodem)ingrepen plaats die eventueel aanwezige archeologische waarden kunnen aantasten.

Milieueffectrapportage

Het bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Er geldt daarom geen m.e.r-plicht, geen m.e.r.-beoordelingsplicht en ook is het niet noodzakelijk een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

Economische uitvoerbaarheid

De plankosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een realisatieovereenkomst sluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Tevens zal een overeenkomst betreffende de planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens voor rekening van de initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid zeker gesteld.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

Het deel van het plangebied rond de woning krijgt de bestemming "Wonen". In de rest van het plangebied blijft de bestaande bestemming 'Agrarisch met landschapswaarden' gehandhaafd (in dit plan: 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden A', conform Rsro2012), maar wordt het bouwvlak van de verbeelding verwijderd.

In de regels zijn de bestemmingsregels van de bestemmingen 'Agrarisch met landschapswaarden' en 'Wonen' integraal overgenomen uit het moederplan "Buitengebied 2008''. Voor de inleidende en algemene regels wordt kortheidshalve verwezen naar de regels van het bestemmingsplan "Buitengebied 2008''.

Dit plan kent verder geen noemenswaardige bijzonderheden. Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 5 Procedure

Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

In dit plan is geen sprake van bovenlokale belangen of waterschapsbelangen. Het plan is van een zodanig kleine aard en omvang dat wordt afgezien van overleg.

Inspraak

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Voor dit plan is afgezien van een inspraakprocedure. Het plan is afgestemd met de eigenaar van de naastgelegen grond, waar een deel van het te verwijderen bouwvlak ligt.

Procedure

Het ontwerpwijzigingsplan heeft vanaf 31 juli tot en met 10 september 2020 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.