Randzone Ewijk

3.1 Inleiding

Het voorliggend document betreft een beheersverordening in de zin van de Wro. Sinds 1 juli 2008 hebben gemeenten de mogelijkheid om in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening vast te stellen voor gebieden waar geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien en de regeling kan volstaan met het vastleggen van de bestaande situatie (3.38 Wro).

Zoals hiervoor aangegeven kan een beheersverordening uitsluitend worden vastgesteld als voldaan wordt aan twee voorwaarden:

• er wordt geen ruimtelijke ontwikkeling voorzien en;
• het beheer van het gebied wordt conform het bestaande gebruik geregeld.

Vanwege de afgenomen vraag naar woningen wordt het plangebied de komende 10 jaar niet in ontwikkeling genomen om woningbouw te realiseren. De woningbouwplannen rond Ewijk stagneren na de realisatie van Keizershoeve 1, 2 en 3.

Het gaat hierbij om de deelgebieden De Woerden (Hoge Woerd & Lage Woerd), Toornse Hof en Koningsgaarde. Ook in het aangrenzende deel van de kernrandzone zijn geen planologische ontwikkelingen voorzien. Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat voldaan wordt aan de eerste voorwaarde.

Een tweede voorwaarde voor de beheersverordening is dat het beheer van het gebied overeenkomstig het bestaande gebruik wordt geregeld. Hierbij de opmerking dat 'bestaand gebruik' in ruime zin dient te worden geinterpreteerd, hieronder valt zowel het bouwen als gebruiken. Hieronder wordt eerst ingegaan op het 'gebruiken'.

Gebruik
Bestaand gebruik kan op twee manieren worden uitgelegd, namelijk het regelen van het bestaande gebruik (Wonen, Horeca, Detailhandel etc) of het planologisch bestaande gebruik. Het verschil tussen deze twee wijzen van bestemmen is dat het vastleggen conform het bestaand gebruik kan leiden tot het wegbestemmen van planologische mogelijkheden met de bijbehorende planschade.

Voor de randzone van Ewijk is voor wat betreft de woningen de bestaande situatie als uitgangspunt genomen. Veel woningen hebben namelijk nog een agrarisch bestemming of zijn met een artikel 19 WRO-vrijstelling gerealiseerd. Indien een omschakeling naar wonen heeft plaatsgevonden wordt het opnieuw in gebruik nemen voor agrarische functies ongewenst geacht. Het plangebied is daar, met de vele woningen en de toekomstige woningbouwplannen, ook niet meer voor geschikt.

Voor de percelen die nog een agrarische functie hebben is zowel aansluiting gezocht bij het bestaande gebruik als bij de bestaande planologische situatie. De weilanden zijn bestemd als Agrarisch, en voor de agrarische bedrijven zijn de vigerende bouwvlakken uit het buitengebiedplan overgenomen. Zodoende blijven de bestaande planologische rechten voor de agrariërs gehandhaafd.

Bouwen
Voor het bouwen van gebouwen geldt dat voor de bestemming 'Wonen' de systematiek wordt aangehouden zoals deze ook in het bestemmingsplan 'Buitengebied' wordt gehanteerd.

Voor de bijzondere bestemmingen (Agrarisch, Maatschappelijk, etc) wordt voor de bouwmogelijkheden aansluiting gezocht bij het geldende bouwvlak. Als er geen vigerend bouwvlak geldt (er is bijv. een vrijstelling verleend) wordt uitgegaan van de bestaande situatie.

Voor de Klaphekstraat 27 is een ontwikkelingsgerichte bestemmingsregeling opgenomen ten behoeve van de realisatie van drie vrijstaande woningen, welke planologisch mogelijk zijn op grond van een verleend artikel 19 WRO-vrijstelling maar nog niet gerealiseerd.

Voor de goot- en bouwhoogte van gebouwen wordt aansluiting gezocht bij de goot- en bouwhoogte welke ook wordt gehanteerd in het bestemmingsplan 'Buitengebied'. Voor zover geen of een sterk verouderd bestemmingsplan geldt op dit moment, wordt uitgegaan van de bestaande situatie.