Poelsestraat 1a 1b Winssen

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de realisatie van dit bouwplan hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Alle kosten zullen namelijk worden gedragen door de initiatiefnemer.

De kans dat planschade optreed is uiterst klein. Hiervoor kan worden aangevoerd dat op het perceel nu een agrarische bestemming rust en de te verbouwen schuur nog in agrarisch gebruik is. Het perceel is voorzien van een agrarisch bouwvlak. In principe is het mogelijk op het perceel een volledig agrarisch bedrijf te vestigen. Het volledig benutten van die agrarische bestemming zou voor de bewoners van de woning aan de overzijde van de Poelsestraat kunnen leiden tot geuroverlast en geluidhinder van tractoren en landbouwwerktuigen.

De schuur voldoet echter niet meer aan de hedendaagse eisen welke aan agrarische bedrijfsgebouwen gesteld worden en past niet meer in de bedrijfsvoering van de eigenaar. Hierdoor verkeren de schuur en het erf momenteel in verwaarloosde staat. De bijgebouwen staan op instorten. De ruimtelijke kwaliteit van het geheel in de huidige situatie is daardoor vrij gering. Afbraak en nieuwbouw zijn echter ongewenst omdat de schuur een Rijksmonument is.

Een functiewijziging van de schuur naar een woonbestemming biedt de kans om de monumentale schuur te behouden, de vervallen bijgebouwen te vervangen door nieuwe bijgebouwen die goed bij de stijl van het hoofdgebouw passen en de ruimtelijke kwaliteit van het perceel en de bebouwing in zijn algemeenheid sterk te vergroten.

De nieuwe woonbestemming leidt tot een aanmerkelijk beter woon- en leefmilieu voor de bewoners van de meest nabijgelegen woning aan de overzijde van de Poelsestraat dan een voortzetting (en het volledig benutten) van de huidige agrarische bestemming. De nieuwe woonbestemming leidt niet of nauwelijks tot extra hinder. Het enige wat kan worden verwacht zijn een paar extra dagelijkse verkeersbewegingen door personenauto's, dit brengt nauwelijks geluid voort.

Verder leiden de nieuwe woonbestemming niet tot een aantasting van de privacy of licht toetreding voor de bewoners van Hoeve Bouwlust. De bestaande bebouwing, en daarmee de bestaande massa en bouwhoogte van de bebouwing blijft dezelfde.

Zoals is aangetoond in paragraaf 5.5 brengt de functie- en bestemmingswijziging van de schuur en het bijbehorende perceel ook geen belemmeringen met zich mee voor het agrarische bedrijf Poelsestraat 3. Dit bedrijf toebehoort aan de eigenaar van de te verbouwen schuur en is zich bewust van de consequenties.

De eindconclusie is dat de functiewijziging van de voormalige agrarische schuur in een woonbestemming geen negatieve invloed zal hebben op de waarde van de omliggende opstallen en dat de agrarische bedrijvigheid van de nieuwe woonbestemming geen belemmeringen zal ondervinden.

Deze conclusies maken een verder onderzoek naar mogelijke planschade volgens de initiatiefnemer overbodig. Voor de zekerheid zal de initiatiefnemer met de gemeente een planschadeovereenkomst sluiten zodat de economische uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding kan komen.