Het provinciaal ruimtelijke beleid is verwoord in
Structuurvisie Gelderland
(voorheen Streekplan 2005). Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het Streekplan Gelderland de status van structuurvisie gekregen. De locatie is in de structuurvisie gesitueerd in zogenaamd multifunctioneel gebied binnen het KAN gebied (Knooppunt Arnhem-Nijmegen). Meer specifiek is de locatie gelegen binnen ‘multifunctioneel platteland’. Binnen het ruimtelijke beleid van de provincie wordt gesteld dat vanwege allerlei ontwikkelingen in sectoren als de land- en tuinbouw, veel gebouwen en percelen in het buitengebied de komende periode hun functie verliezen of al verloren hebben. Ook zijn er agrariërs die hun agrarische gebouwen deels willen gebruiken voor niet-agrarische activiteiten. De provincie wil bevorderen dat deze gebouwen op een goede wijze kunnen worden (her)gebruikt.
Doelstelling functieverandering
Door functieverandering kan tegemoet worden gekomen aan de aanwezige behoefte aan wonen en werken in het buitengebied, zonder dat daarvoor extra bouwlocaties moeten worden toegevoegd. De doelen van het provinciaal ruimtelijk beleid voor functieverandering van gebouwen in het buitengebied zijn de volgende:
- land- en tuinbouwbedrijven de mogelijkheid geven niet-agrarische nevenfuncties te vervullen;
- de behoefte aan landelijk wonen en in tweede instantie werken accommoderen in vrijgekomen gebouwen in het landelijk gebied. Hiermee kan een impuls worden gegeven aan de leefbaarheid en vitaliteit van het landelijk gebied;
- verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vrijgekomen gebouwen te hergebruiken en door per bouwperceel waar functieverandering plaatsvindt de resterende vrijgekomen gebouwen te slopen.
Functieverandering van gebouwen in het buitengebied moet bijdragen aan een impuls voor de leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Uitgangspunt is dat er door de initiatiefnemer voor de functieverandering wordt bijgedragen aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en publieke functies van het buitengebied. Op locatieniveau kan de ruimtelijke kwaliteit onder meer worden verbeterd door sloop van overtollige bebouwing, verkleining van het bouwvlak en herbestemming van het vrijkomende deel met een ‘groene’ bestemming, maatregelen ter verbetering van de waterhuishouding en uitvoeringsmaatregelen als gevolg van een beeldkwaliteitsplan. Vereveningsbijdragen daar aan kunnen in natura of in financiële zin worden gerealiseerd.
Algemene voorwaarden functieverandering
Voor functieverandering gelden de volgende algemene voorwaarden:
- alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen gebouwen in het buitengebied;
- effectueren door bestemmingswijziging van het gehele perceel;
- geen belemmering voor omliggende agrarische bedrijven;
- geen knelpunten in de verkeersafwikkeling;
- afstemming op de omgeving door middel van beeldkwaliteitsplannen;
- sloop overtollige bebouwing;
Functieverandering naar wonen
Wonen is een geschikte vorm van gebruik van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied. Mede in het kader van het provinciale woonbeleid verlangt de provincie dat gemeenten de regionale behoefte aan landelijk wonen in het buitengebied in beginsel in vrijgekomen gebouwen in het buitengebied accommoderen. Bij functieverandering kan hergebruik van de aanwezige gebouwen met meerdere wooneenheden plaatsvinden.
Er wordt uitgegaan van een reductie van tenminste 50% van de bebouwing (alle opstallen, exclusief de bedrijfswoning) per bestemmingswijziging. Het resterend oppervlak aan gebouwen kan worden hergebruikt voor wonen. De gebouwen die niet voor wonen en bijgebouw worden hergebruikt, dienen te worden gesloopt.
Als hergebruik van de aanwezige gebouwen voor wonen niet mogelijk is, kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden in de vorm van meerdere wooneenheden in één gebouw, met een omvang van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.
De provincie is bezig met de voorbereiding van een
Ruimtelijke Verordening Gelderland
(RVG). Hiervan is momenteel alleen nog maar een concept beschikbaar (december 2010). In deze concept Verordening is het beleid voor functieverandering overgenomen, zoals hierboven en hierna beschreven (de toets hieraan is te vinden in paragraaf 3.4 hieronder. In hoofdstuk 2.3 onder b van de concept RVG is aangegeven dat nieuwe bebouwing onder voorwaarden is toegestaan. Een functieverandering naar een niet-agrarische functie is toegestaan mits:
- dit gepaard gaat met vervanging van bestaande bebouwing met een substantiële vermindering van het bebouwd oppervlak: dit is aan de orde doordat er niet meer dan 50% wordt teruggebouwd (maximaal 385 m2 van het te slopen oppervlak van 770 m2).
- Functieverandering mag niet plaatsvinden in een concentratiegebied glastuinbouw en regionale clusters glastuinbouw: het plangebied is niet in een dergelijk gebied gelegen;
- Er dient sprake te zijn van een goede landschappelijke inpassing: hieraan wordt voldaan door gebruikmaking van de bestaande bomenrij aan de Van Heemstraweg die intact blijft, de beplanting op de westelijke perceelsgrens en het behoud van de boomgaard.
Op deze manier kan aan de RVG voldaan worden.
Verder wordt ten aanzien van wonen gesteld dat nieuwe woningen dienen te passen in het Kwalitatief Woningbouwprogramma (KWP) zoals door GS is vastgesteld. Het voorgesteld bouwplan past in het Kwalitatief Woningbouwprogramma Gelderland 3, deel C. Het plan bestaat uit één individuele woning en hoeft daarmee niet te voldoen aan de gemeentelijke differentiatie van 50% betaalbaar. Bovendien voorziet deze ontwikkeling in de behoefte aan landelijk wonen in het buitengebied. Aan Hoofdstuk 3 van de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) wordt derhalve voldaan.