Het voorliggende plan ziet op een functieverandering van een agrarisch perceel naar de bestemming wonen. Een dergelijke functieverandering is mogelijk op basis van het provinciale beleid en gemeentelijke beleid. Enerzijds door de transformatie van bedrijfswoning naar burgerwoning. Ook de nieuwbouw van een burgerwoning, na sloop van voldoende bedrijfsgebouwen, past hierin.
De volgende afweging kan gemaakt worden ten aanzien van de algemene voorwaarden voor functieverandering:
- Alle bebouwing (exclusief de bedrijfswoning), in totaal 770 m2, wordt gesloopt. Daarmee wordt de mogelijkheid gecreëerd om een extra woning te realiseren, aangezien er meer dan 750 m2 wordt gesloopt. Het overzicht van te slopen bebouwing is te zien in paragraaf 2.1 en 2.2 van deze bestemmingsplan toelichting;
- er wordt maximaal 385 m2 nieuwe bebouwing gerealiseerd (50% van 770 m2) voor de nieuwe woning en bijgebouwen. De bestaande woning valt hier niet onder. Dit wordt planologisch gewaarborgd door deze maximale oppervlakte in de regels op te nemen van dit bestemmingsplan. Met deze te slopen oppervlakte wordt voldaan aan de eis van substantiële vermindering (niet meer dan 50% herbouwen van de te slopen bebouwing);
- in het bestemmingsplan wordt aangesloten op de gemeentelijke standaardregeling voor woningen in het buitengebied. Dit betekent dat de woningen maximaal 1000 m3 inhoud mogen hebben en 120 m2 aan bijgebouwen. Het maximale oppervlakte van 385 m2 voor de nieuwe woning en de bijgebouwen, mag echter niet overschreden worden. Bij een maximale benutting van 2x 120 m2 aan bijgebouwen (240 m2) resteert er voor de nieuwe woning een oppervlakte van 145 m2. Uit het schetsplan blijkt dat voorzien wordt in een oppervlak van 104 m2 voor de nieuwe woning en een aanbouw van 25 m2. De plannen zijn derhalve realiseerbaar binnen deze randvoorwaarden.
- het agrarische bedrijfsperceel wordt omgezet in de bestemming ‘wonen’. De agrarische bedrijfsbestemming van het perceel komt daarmee te vervallen;
- door het vervallen van het agrarische bouwperceel worden tevens de daarbij behorende bouw- en gebruiksmogelijkheden gereduceerd. Hierdoor is er sprake van een proportionele verevening, in relatie tot de nieuwe woning.
- er bevinden zich in de directe omgeving geen agrarische bedrijven. De nieuwe woning vormt dus geen belemmering voor omliggende agrarische bedrijven. Op het naastgelegen perceel is een paardenhouderij gevestigd. Ten opzichte van dit bedrijf dient een afstand van 50 meter in acht genomen te worden. Aan deze afstand kan worden voldaan;
- het plan leidt niet tot een knelpunt in de verkeersafwikkeling. Er wordt gebruik gemaakt van een bestaande uitrit op de Van Heemstraweg. Een woning roept minder verkeersbewegingen op dan een agrarisch bedrijf zodat gesteld kan worden dat er geen verkeersknelpunten op zullen treden als gevolg van het plan;
- het bouwplan voor de nieuwe woning is voorzien van een beeldkwaliteitsplan en is ter beoordeling aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (welstand) voorgelegd. Hierbij is het plan goedgekeurd door de commissie. Bij deze toetsing is onder meer getoetst op de architectonische afstemming op en inpassing in de omgeving. Dit geeft voldoende waarborg voor de ruimtelijke kwaliteit;
- het plangebied wordt landschappelijk ingepast aan de hand van de bestaande bomenrij aan de Van Heemstraweg, de beplanting op de westelijke perceelsgrens en de boomgaard;
- alle overtollige bebouwing zal gesloopt worden (770 m2).
Geconcludeerd kan worden dat het plan past binnen het gemeentelijke beleidskaders voor functieverandering en dat voldaan kan worden aan alle genoemde voorwaarden.