Vinkelaar I

4.3 Gemeente

In deze beleidsnotitie staat de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied voorop. Het wonen wordt daarin gezien als een aantrekkelijke vervangende functie in het geval van stoppende of gestopte agrarische bedrijven. Het streekplan zet daarbij meer in op hergebruik van vrijkomende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. De regio opteert ook voor hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing, maar is van mening dat de bebouwingskarakteristiek van vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen in de regio veelal zodanig is, dat hergebruik vanuit ruimtelijk en bouwkundig oogpunt niet wenselijk is. De lage en kwalitatief matige bebouwing van (voormalige) kalver-, varkens- of pluimveestallen is vaak ongeschikt om er nieuwe wooneenheden van te maken.
In veel gevallen is het slopen van deze opstallen en de nieuwbouw van één of meerdere wooneenheden de enige optie om een qua beeldkwaliteit, welstand en bouweisen, geschikte woning te maken. De regio staat een gelijkwaardige behandeling bij functiewijziging naar wonen en werken toe bij hergebruik van de bestaande gebouwen. Bij nieuwbouw houdt de Regio vast aan het uitgangspunt wonen vóór werken en daarbij gaat de voorkeur uit naar het tot stand brengen van meerdere wooneenheden in een woongebouw of in ten hoogste twee (geclusterde) woongebouwen. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan van dit uitgangspunt worden afgeweken.

De Regionale beleidsinvulling functieverandering naar wonen gaat uit van een stappenplan. Dit stappenplan is gehanteerd om te bezien of onderhavig plan voor het realiseren van twee woningen op het perceel Vinkelaar 4 past binnen de regionale beleidsinvulling.

Stap 1: hergebruik

Vanwege de slechte bouwkundige staat en ruimtelijke uitstraling van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op het perceel Vinkelaar 4 is hergebruik ten behoeve van wonen geen optie.
Dit geldt tevens voor de voormalige agrarische bedrijfswoning. Gezien de bouwkundige staat kan deze woning niet meer voor de woonfunctie worden gebruikt.

Stap 2: vervangende nieuwbouw

Volgens het beleid mag de voormalige agrarische bedrijfswoning worden omgezet in een burgerwoning. Nu deze niet meer voor de functie wonen kan worden gebruikt, is het in ruimtelijk opzicht geen bezwaar om deze te vervangen door een nieuwe (burger) woning.
Nieuwbouw van woning(en) is verder mogelijk op basis van de volgende staffeling.

Minimaal te slopen bebouwing	Maximale inhoud woongebouw
1.000 m²	600 m³
2.000 m²	800 m³
3.000 m²	2 x 600 m³

Op het perceel Vinkelaar 4 wordt een oppervlakte van 828 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Volgens bovenstaande tabel is dit niet voldoende om een nieuwe woning van 600 m³ te realiseren. Daarom fungeert het perceel Vinkelaar 10 als salderingslocatie.
Op dat perceel wordt een oppervlakte van 537 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt.
Tezamen is dit voldoende om een nieuwe woning met bijgebouw (80 m²) op het perceel Vinkelaar 4 toe te staan. In plaats van de bestaande agrarische bedrijfswoning mag op dit perceel een nieuwe woning van 600 m³ worden gerealiseerd met daarbij een bijgebouw van 150 m².

Indien er sprake is van salderen dient er volgens het regionale functieveranderingsbeleid ook op de locatie waar de aanvullende oppervlakte wordt "gehaald" alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen tegelijkertijd te worden gesloopt. Immers overtollige bebouwing dient te worden gesloopt.

Dit gaat echter niet op voor monumentale en karakteristieke gebouwen.
Het voorste bijgebouw op het perceel Vinkelaar 10 is weliswaar geen monument, maar heeft een zeer karakteristieke uitstraling. Het is uit ruimtelijk oogpunt van belang om dit gebouw te behouden.
Onder andere gezien de extra investering die is gedaan in natuurontwikkeling langs de Esvelderbeek is er bij wijze van uitzondering voor gekozen om dit bijgebouw te behouden en op deze zogenaamde salderingslocatie een oppervlakte van 150 m² aan bijgebouwen toe te staan.