Braamweg 1

Toelichting

bij het bestemmingsplan

'Braamweg 1'

(plannummer: NL.IMRO.0202.832-0301)

Hoofdstuk 1 Inleiding

Het plangebied ligt in Arnhem-Noord in de wijk Hazegrietje en ligt ten noorden van de Braamweg en ten oosten van de Apeldoornseweg. De grens van het plangebied komt overeen met het kadastrale perceel van Braamweg 1 (N 06353). De exacte begrenzing is op de verbeelding (plankaart) weergegeven.

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied

Er zijn plannen om de bestaande villa te slopen en appartementen mogelijk te maken. Deze ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan 'Monnikenhuize - Klarenbeek' (vastgesteld op 31 januari 2005). In dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als 'Woondoeleinden met behoud van landschappelijke waarden – vrij- en halfvrijstaande woningen' met een aanduiding dat alleen vrijstaande woningen zijn toegestaan. De nieuwbouwplannen passen niet binnen dit bestemmingsplan. Daarnaast passen de plannen niet binnen de bebouwingsmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. Om de appartementen mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden gewijzigd.

Afbeelding 1.2 Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Monnikenhuizen - Klarenbeek'

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de kaart zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Dit plan is conform de Wro vormgegeven volgens de SVBP (Standaard voor vergelijkbare Bestemmingsplannen) 2008. Het SVBP geeft voorschriften over inrichting van de kaart (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels.

Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wabo, de Wet milieubeheer, de Huisvestingswet en de Monumentenwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborgen nogmaals schept.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Historische ontwikkeling

De locatie Braamweg 1 is de oorspronkelijke locatie van de historische Villa Heselbergh, welke onderdeel uitmaakte van een nooit gerealiseerd ontwikkelingsplan voor een villapark op de Braamberg uit de jaren twintig van de vorige eeuw.
De herontwikkeling van deze locatie is hier aanleiding om wat uitvoeriger in te gaan op de interessante historische achtergrond van deze plek. Daartoe wordt uitvoerig geciteerd uit een studie van Res nova over de cultuur-, bouw- en tuinhistorische analyse van Braamweg 1 te Arnhem, in opdracht van Stadslicht BV vervaardigd in 2011. Geïnteresseerden worden verder naar deze studie verwezen.

Landschappelijke onderlegger

Het grondgebied van de gemeente Arnhem bestaat in hoofdlijnen in noord-zuidelijke richting uit een drietal geologische formaties. De Schelmseweg, ietwat ten noorden van de projectlocatie, vormt de grens tussen het opgestuwde preglaciaal, bedekt met fluvioglaciaal zand en grint en het hellende gedeelte dat reikt tot aan de lijn Onderlangs-Rijnstraat-Steenstraat, bestaande uit opgestuwd preglaciaal. Ten zuiden van Onderlangs- Rijnstraat-Steenstraat begint het rivierkleigebied.

De afzettingen die in het plangebied Braamweg aan de oppervlakte voorkomen, dateren uit het Pleistoceen. Gedurende de voorlaatste koude tijd, het Saalien, bereikte het landijs een groot deel van ons land. De binnendringende ijsmassa's persten en stuwden de ondergrond opzij. Langs de randen van de ijslobben ontstonden hierdoor langgerekte heuvels, de zogenaamde stuwwallen. De Veluwe is zo'n stuwwal.

Bij het smelten van sneeuw en ijs moest in het voorjaar in korte tijd veel water worden afgevoerd, waarbij ook veel sediment werd verplaatst. In het brede dal ontstond een zogenaamd verwilderd of vlechtend riviersysteem met een patroon van talrijke, zich vertakkende en weer samenkomende geulen. In droge perioden kon gemakkelijk op grote schaal winderosie optreden. Het door de wind verplaatste materiaal is vermoedelijk een belangrijke bron geweest voor het dekzand en de löss .

Braamweg ligt op een flank van de stuwwal van de Veluwe. Deze flank kenmerkt zich door de grote hoogteverschillen op relatief korte afstand. De landgoederen Sonsbeek en Zijpendaal zijn ontwikkeld in een groot erosiedal die de stuwwal in twee splitst. Behalve deze genoemde landgoederen vormde het noordelijke deel van Arnhem met haar groene en reliëfrijke karakter de basis voor de aanleg van een groot aantal landgoederen in de zeventiende en achttiende eeuw. Ook de locatie van Braamweg 1 maakte deel uit van een dergelijk landgoed, te weten Sonsbeek.

Afbeelding 2.1 Landschappelijke situatie voor 1900

De ontwikkeling van de landgoederen leidde ertoe dat de tot dan toe woeste heidegronden van de Veluwe werden omgevormd tot (productie)bossen en landbouwgronden. In navolging van de ontwikkelingen in de negentiende eeuw werd een aanzienlijk deel van het tuin omgevormd tot grote landschappelijke parken, bedoeld voor vrijetijdsbesteding eerder dan economische opbrengst.

Villapark Braamberg

Tot het begin van de twintigste eeuw bestond het gebied ten noordoosten van Sonsbeek, tussen de Apeldoornseweg en Hommelscheweg uit onontgonnen terrein en landbouwgrond. Langs de Apeldoornseweg is sprake van een smalle strook groen. Meer naar het oosten ligt een perceel bos, gelegen op de top van een tweelobbige heuvel. Dit is de basis van het latere Ronde Bosje.

Na 1910 is de wijk rond het Graaf Ottoplein voltooid en is de infrastructuur voor Sonsbeek-Noord aangelegd. De nieuw aangelegde Dalweg vormt de noordelijke grens voor de wijk en langs de Apeldoornseweg zijn dan een tweetal panden opgetrokken: de villa Heselbergh met bijgebouw.

De gemeente wilde in de jaren tien een villapark aanleggen tussen de Apeldoornseweg en de Hommelscheweg. Dit 44 hectare grote park wordt gekenmerkt door de sterke accidentering. Om de karakteristieke glooiing van het landschap te behouden en te benadrukken volgende aangelegde wegen deze glooiingen.

Vanuit het park had men dan op verschillende plekken vista's op het centrum, de Rijn en de Betuwe. Voor de ontsluiting van dit park werd de Thomas a Kempislaan verbreed en aangesloten op de Huygenslaan, om zo bij de Plattenburg op de Velperweg uit te komen. Door deze aangepaste infrastructuur ontstond er een ceintuurbaan die via de Thomas à Kempisweg verder liep over de Dalweg, de Apeldoornseweg, de Sonsbeekweg om aldaar aan te sluiten op de voormalige Zijpensche Poort. Aan deze nieuwe ceintuurbaan lagen dan zowel het nieuwe villapark als het park van Klarenbeek en de hoofdingang van Sonsbeek.

Ondanks de intenties tot de bloei van een villapark (de gemeente verspreidde zowel in Nederland als in de Nederlandse koloniën brochures waarin het villapark werd aangeprezen), kwam de ontwikkeling van dit park niet of nauwelijks van de grond. Met uitzondering van de aangelegde infrastructuur werd er niets gebouwd op deze locatie. Villa Heselbergh bestond al vóórdat men de villawijk wilde ontwikkelen en bleef ook lang het meest prominente en een van de weinige volumes die hier werden opgericht. Waarom het villapark niet tot ontwikkeling kwam is niet bekend.

Afbeelding 2.2 Topografische situatie omstreeks 1910

Afbeelding 2.3 Verkoopaffiche Villapark circa 1910

In het Algemeen Uitbreidingsplan 1933 werd vastgesteld dat de Schelmseweg de grens van de bebouwing moest vormen en dat er sprake moest blijven van groene scheggen in het noorden. Verder moest zoveel mogelijk worden ontwikkeld uit de door het landschap gegeven karakteristieken: bouwen langs hoogtelijnen, en markante punten als dalen, toppen en bosjes te behouden. Ontwikkelingen moesten zich veel meer in het broekgebied ten oosten van de stad en ten zuiden van de Rijn gaan concentreren.

Hoewel het villapark dus nooit tot ontwikkeling is gekomen, is de infrastructuur wel in een vroeg stadium aangelegd. Geheel in navolging van het latere uitbreidingsplan uit 1933 was de glooiing van het landschap bepalend voor de aanleg. De huidige paden- en wegenstructuur maakt dus deel uit van deze aanleg. Zoals blijkt uit de affiches van het villapark was het oorspronkelijk de intentie om op de locatie van het centrale bosje een grote villa op te richten. De huidige bosaanplant is dus van latere datum.

Villa Heselbergh, woning en tuin

De Villa Heselbergh, gebouwd in 1910, stond hier al voordat de aanleg van een villapark op deze locatie tot stand was gekomen. De villa werd gebouwd in opdracht van de heer H.A. van Leeuwen, ontworpen door architect J.W. Hanrath, die in de voorgaande jaren een respectabele status had verworven als architect van grote villa's. De gemeente verwelkomde de bouw van de villa, die eens niet door projectontwikkelaren waren gebouwd (aannemersarchitectuur), maar die door een bekende Nederlandse architect werd ontworpen.

Architect Hanrath werkte bij veel van zijn grote landhuizen in het begin van de twintigste

eeuw samen met L.A. Springer. Springer gold destijds als Nederlands grootste tuinarchitect.

Ook bij Villa Heselbergh is Springer betrokken bij de tuinaanleg.

Afbeelding 2.4 Schetsontwerp tuin Villa Heselbergh door L.A. Springer circa 1910

Op de kaart uit 1930 is de Heselbergh de grote villa, met het ten noorden daarvan gelegen bijgebouw. De tuin wordt weergegeven als een open ruimte met randbegroeiing,conform de huidige opzet. Uit luchtfoto's blijkt dat het om lage aanplant gaat die daadwerkelijk is bedoeld als lage begroeiing.

De tuinaanleg zoals deze op de affiche verschijnt is dus niet op alle punten overeenkomstig de oorspronkelijke opzet. Men bereikte de woning vanuit de Apeldoornseweg, nabij het bijgebouw. Van daaruit liep het pad in een grote boog naar het hoofdhuis.

Het verloop van de hoogtelijnen heeft een belangrijke rol gespeeld bij het ontwerp voor de tuin. Het ontwerp van de tuin van de villa laat een uitleg zien die karakteristiek is voor de zogenaamde 'gemengde stijl'. Hierbij wordt een landschappelijke aanleg gecombineerd met geometrische lijnen en perken in de directe nabijheid van het huis. De tuin is duidelijk georiënteerd op het huis.

Oorlog en Wederopbouw

De familie van Leeuwen heeft niet heel lang op Villa Heselbergh gewoond. In 1923 trekken zij naar elders, vermoedelijk naar Oosterbeek, alwaar zij in de jaren twintig een huis laten bouwen door wederom J.W. Hanrath.

De Villa Heselbergh staat enige tijd leeg totdat het in 1929 dienst gaat doen als klooster. Het werd gekocht door de Stichting Insula Dei en in het hoofdhuis werden Carmelitesser nonnen gehuisvest. Aangezien de Carmelitessen een zo afgezonderd mogelijk bestaan leden, is het waarschijnlijk dat de tuinaanplant geleidelijk aan een steeds meer besloten uitstraling kreeg.

In de Tweede Wereldoorlog werd de villa geconfisqueerd door de Duitse troepen en deed het dienst als hoofdkwartier van de SS-Hohenstaufen-pantserdivisie. Op het terrein werd tevens een krijgsgevangenenkamp opgericht. Volgens omwonenden is de villa, samen met een boerderij aan de overzijde van de Apeldoornseweg tijdens een bombardement verwoest. Het bijgebouw bleef ongedeerd bij het bombardement.

Afbeelding 2.5 Topografische situatie Braamweg 1 omstreeks 1930 en 1958

Nieuwe woning en nieuwe tuin

De villa met tuin werd na de oorlog aangekocht door projectontwikkelaar / aannemer Verboon. Hij wilde op deze locatie een drietal sterflats bouwen. De gemeente gaf echter geen toestemming voor de bouw van deze flats. Na de afkeuring liet Verboon de nog bestaande bijgebouwen afbreken en liet hij hier een nieuw huis voor zichzelf bouwen.

Deze nog bestaande woning, Apeldoornseweg 232, werd opgetrokken in een functionalistische stijl en werd ontworpen door architecten Nab en Van Ede.

Gelijktijdig met de bouw van zijn eigen villa, verkocht Verboon een groot deel van de tuin aan de gemeente. Het oorspronkelijke terrein werd gesplitst en de infrastructuur van beide huizen gescheiden. De gemeente wees deze locatie aan voor de bouw van de nieuwe ambtswoning voor de commissaris van de Koningin.

De Rijksgebouwendienst ontwierp een gebouw in een duidelijke 'Shake-hands'-stijl. De verschijningsvorm van Braamweg 1 is een direct gevolg van de invloed van Rijksbouwmeester J.J.M. Vegter op de door de Rijksgebouwendienst ontworpen panden. Wie de architect is geweest van de nieuwe ambtswoning aan de Braamweg, is echter niet bekend.

Gelijktijdig met de bouw van de ambtswoning is ook de tuin onder handen genomen. De allure van Braamweg 1 moest een passend decor vormen voor de ontvangst van hoge functiebekleders en de koningin. Het ligt dan ook voor de hand dat de tuin werd aangepast om aan de nieuwe functie van het huis te voldoen.

Hoewel Springer zelf niet in een dergelijke stijl werkte (hij verafschuwde het zelfs), is er in zijn ontwerp rondom het huis echter wel sprake van een rechtlijnigheid en vlakverdeling (de terrassen en de haaks op de hoogtelijnen lopende paden) die ook bij de latere functionalistisch architectonische tuinen wordt toegepast. Gezien de situatie van de tuin ten tijde van de bouw van de ambtswoning, was een natuurlijk/landschappelijke stijl een logische opzet. Op een soortgelijke wijze als bij het de villa van Hanrath is er sprake van een ensemble van bebouwing en tuin. Bij de bouw van de ambtswoning is de tuin, volgens de principes van de natuurlijke/landschappelijke stijl beschouwd als een reeds bestaande omgeving, waar slechts minimaal werd ingegrepen.

Afbeelding 2.6 Naoorlogse villa Braamweg 1

De nieuwe Commissaris van de Koningin, W.J. Geertsema wil bij het betrekken van de woning in 1973 zoveel aanpassen aan Braamweg 1, dat de gemeente weigerde hem als nieuwe bewoner toe te laten. Aannemer Verboon, die nog in het aangrenzende pand woonde, koopt het huis en de tuin terug, waardoor er weer sprake is van de oorspronkelijke grootte van het terrein. Hij hield enige jaren kantoor in het eenlaags volume van Braamweg 1. Deze hereniging was echter van korte duur. In de tweede helft van de jaren zeventig werd het weer gesplitst. Braamweg veranderde nog een aantal keer van eigenaar om uiteindelijk in 2008 te worden aangekocht door projectontwikkelaar Giesbers-Arnhem.

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur

De locatie Braamweg ligt binnen de ruimtelijke structuur van Arnhem in een verbindingszone tussen de stadsparken Sonsbeek en Klarenbeek. De verbindingszone heeft een landschappelijke en overwegend groen karakter met enkele bebouwde deelgebieden (Braamweg, Heselbergh en Hazegrietje) die door reliëf en beplanting en door de bouwtypologie en lage dichtheid een sterk landschappelijk karakter bezitten.

De locatie maakt daarmee onderdeel uit van de stedelijke hoofdgroenstructuur en vervult mede een functie voor natuur en ecologie. De locatie en omgeving kennen ter plaatse een sterk reliëf.

Hoewel de locatie en directe omgeving tegenwoordig een sterk landschappelijk karakter bezitten is het gebied in het begin van de 20e eeuw en in de Wederopbouwtijd als te bebouwen (villapark) woongebied geprobeerd te verkopen. Dit is uiteindelijk niet gelukt, maar de structuur van de wegen stamt wel uit deze periode. Het open dal tussen Braamweg en Hazegrietje is onbebouwd gebleven waardoor de locatie Braamweg 1 prominent in dit perspectief zichtbaar is, maar door de (doorgegroeide) beplanting is dit een groen beeld. Het bestaande huis is daarin onzichtbaar behoudens wellicht een enkele periode in de wintertijd.

De verborgen ligging van de woning en tuin van Braamweg 1, maar ook de overige ruime groene percelen langs de Braamweg, de markante zichtbaarheid van het 'Ronde bosjes' en het specifieke reliëf geven aan het gebied een sterk landschappelijke uitstraling. Langs de Apeldoornseweg, het Ronde Bosje, en bij de voormalige Heselbergherwegschool bevinden zich bospercelen, de open percelen zijn weiden en een klein volkstuinencomplexje, afgezoomd met hagen. Ten zuiden van de Braamweg staan bomen en groen van de aangrenzende villapercelen.

De locatie wordt (van oudsher) ontsloten vanaf de Apeldoornseweg, waarbij na de oorlog, door kavelsplitsing, de oorspronkelijke lusvorming hoofdontsluiting werd afgesneden, en de verbinding/terreinuitgang op de hoek van Apeldoornseweg-Braamweg nu de hoofdontsluiting van het perceel is. De Braamweg en Heselbergherweg zijn de enige ontsluitende straten en hebben een lage gebruiksintensiteit. De aansluiting op de Apedoornseweg heeft een ondergeschikt karakter.

Hoofdstuk 3 Wettelijk- en beleidskader

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de kaart en in de regels.

3.2 Ruimtelijk beleid

3.2.1 Rijks-, Provinciaal- en regionaal beleid

Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat ons in Nederland ter beschikking staat.

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De nota bevat, in overeenstemming met het Hoofdlijnenakkoord van het kabinet, de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het gaat om de inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030.

Het ruimtelijk beleid van de provincie is verwoord in het Streekplan Gelderland 2005 “Kansen voor de regio”. Het Streekplan, dat wordt vastgesteld voor een periode van 10 jaar, is een schakel tussen rijks- en gemeentelijke plannen op het gebied van de ruimtelijke ordening.

Hoofddoel van het streekplanbeleid is het scheppen van ruimte voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak. Bij de herziening van de Wro is het streekplan opgewaardeerd tot provinciale structuurvisie. In de 'Wro-agenda' is neergelegd met welke (nieuwe) instrumenten het geformuleerde beleid wordt vormgegeven.

Het Regionaal Plan 2005-2020 van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen 'Werken aan een aantrekkelijke en concurrerende stadsregio in Noordwest Europa' is de opvolger van het Regionaal structuurplan 2015 uit 1998. Het regionaal plan vormt het richtinggevend kader voor beleid en uitvoering van het regionaal beleid van de stadsregio op het gebied van ruimte, mobiliteit, economie en wonen.

3.2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Arnhem 2020 - 2040

Elke gemeente in Nederland moet de plannen die zij heeft op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling van de stad vastleggen in een document: een structuurvisie. Het is hét richtinggevende document voor overheden, maatschappelijke organisaties, private partijen en burgers. De structuurvisie 'Arnhem 2020/ doorkijk 2040' is op 10 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld.

In deze nieuwe structuurvisie worden op de eerste plaats de bestaande ruimtelijke hoofdstructuur van de stad gekarakteriseerd, aansluitend wordt het ruimtelijk ontwikkelingsperspectief aan de hand van een aantal principes benoemd. Het ruimtelijk ontwikkelingsperspectief is uitgewerkt in een aantal thema's die van belang zijn voor de ruimtelijke koers van de stad en in bestaande ruimtelijke milieus en koersgebieden (ontwikkelingen). Hazegrietje valt in het bestaande ruimtelijke milieu, voor deze gebieden zijn geen grote ingrijpende ontwikkelingen opgenomen voor de komende jaren. De bestaande milieus zijn in een aantal karakteristieken beschreven.

Het gebied 'villapark tussen Dalweg en Apeldoornseweg' valt onder de karakteristiek;

Stad van tuindorp en villapark (1905-1930)

Stad van W.F.C. Schaap

Onder planners en stedenbouwers onstaat een toenemende angst voor de grote stad, waarin de woonomstandigheden van de arbeiders in fabriekssteden steeds slechter worden. Ook in Arnhem kwam de industrialisatie in deze periode op gang, zoals aan de Westervoortsedijk.

Onder invloed van het gedachtengoed van Ebenezer Howard en Camillo Sitte ontstaan nieuwe ideeën over de stad en wordt afgerekend met de formele stratenplannen uit de 19e eeuw. Met de tuinstad- of tuindorpgedachte wordt gekoerst op een terugkeer naar de waarden van dorp en platteland. Bewoners van een tuinstad dragen volgens die idealen collectief verantwoordelijkheid voor de stad, de openbare ruimte en het groen. De ontwikkeling van een openbaar vervoernetwerk maakt stedelijke groei in de vorm van dorpse wijken op enige afstand van de industrie en de stad mogelijk. In deze periode ontstaan op grond van de woningwet woningbouwcorporaties die de rol van particuliere ontwikkelaars en filantropische instellingen overnemen en de bouw van arbeiderswijken ter hand nemen. Naast wijken voor arbeiders ontstaan aparte wijken voor de middenstand en villawijken voor de welgestelden.

Figuur 3.1. Typologie van ruimtelijke milieus en koersgebieden. Bron: Structuurvisie Arnhem 2020-2040

Nota van Randvoorwaarden Braamweg 1

In december 2009 is de Nota van Randvoorwaarden Braamweg 1 door het college van burgemeerster en wethouders vastgesteld. In deze nota worden kaders genoemd doe van toepassong zijn bij de ontwikkeling op de locatie Braamweg 1. In paragraaf 4.2 wordt hier uitgebreid op ingegaan.

3.3 Woonbeleid

Woonvisie 2015

In de Woonvisie Gemeente Arnhem 2015 (vastgesteld in 2004) is de basis gelegd voor het gemeentelijk te voeren woonbeleid. In deze Woonvisie staat het motto 'Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans' centraal. Bij het opstellen van de Arnhemse Woonvisie is rekening gehouden met wet- en regelgeving en de beleidskaders van andere overheden zoals Brussel, het Rijk, de provincie en de Stadsregio.

Met instrumenten als het Woningbouwkompas (WK), de Gebiedsgerichte uitwerking van de 24 wijken en een uitvoeringsgericht woonprogramma (de woonagenda) stuurt de gemeente op een gedifferentieerde woningvoorraad in de stad en op o.a. de (fysiek en sociale) samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad en de woon en leefomgeving in wijken.

De hoofddoelen van de Woonvisie zijn:

• 1. het bouwen van voldoende nieuwe woningen, daarbij wordt niet alleen gestuurd op aantallen, maar gaat het vooral om de kwaliteit, toekomstwaarde en duurzaamheid van de nieuwe woningen.
• 2. het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van bewoners bij hun woning en woonomgeving
• 3. het bevorderen van de doorstroming en het doorbreken en verbeteren van de eenzijdige grote goedkope woningvoorraad door te bouwen waar in de woningvoorraad vraag en een tekort aan is.
• 4. het vraaggericht toevoegen van woningen met een gevarieerde mix aan woningtypen in verschillende prijsklassen waarbij naast het toevoegen van betaalbare koop, het accent ligt op toevoegen van woningen in de daarop aansluitende prijscategorieen middelduur en duur.
• 5. het bevorderen van het eigen woningbezit in de stad om zo in 2015 meer evenwicht te bereiken in de eigendomsverhouding van huurwoningen en koopwoningen.
• 6. het stimuleren van allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap of vormen van collectieve samenbouw voor mensen met een grote of kleine beurs, specifieke behoeften (creatieven, zelfstandig ondernemers, idealisten, senioren of mensen met een functiebeperking), die op deze manier hun woonwensen kunnen realiseren.

Het Arnhemse woonbeleid speelt hiermee in op de behoefte en wensen van alle woonconsumenten en draagt bij aan meer diversiteit in de bevolkingsamenstelling en de kenmerken die verschillende wijken en buurten bezitten.

3.4 Welstandsbeleid

Arnhem kiest er in haar Welstandsnota 2012 (maart 2013 vastgesteld) voor variatie waar het kan, bescherming waar het moet. Er wordt getoetst op welstand in gebieden waar dat nodig is om een bepaalde samenhang in de omgeving te borgen. Er is een indeling gemaakt in drie welstandsniveaus die van elkaar verschillen de mate waarin getoetst wordt op welstandscriteria: 'zware toets', 'lichte toets', of 'géén toets'. De toetscriteria zijn opgesteld voor meest voorkomende bouwwerken. Voor alle andere bouwwerken gebruiken we de algemene welstandscriteria (zie Welstandsnota 2012). Hierin staat in algemene bewoordingen beschreven waaraan een bouwwerk moet voldoen.

Voor ontwikkelingen zoals de Braamweg 1 gelden de criteria niet. Voor deze opgaven worden speciale uitgangspunten en criteria voor ruimtelijke en architectonische kwaliteit opgesteld, in bijvoorbeeld een masterplan of een beeldkwaliteitplan.

Wanneer het om een gemeentelijk- of rijksmonument gaat dan gelden de standaard criteria niet maar gaat het altijd om maatwerk.

3.5 Milieu- en omgevingsbeleid

3.5.1 Geluid

In de Wet geluidhinder staan regels voor weg- en railverkeerslawaai en voor gezoneerde industrieterreinen. De wet werkt verder met zones: dit zijn aandachtsgebieden rond geluidbronnen waarbinnen regels en normen gelden om de negatieve gevolgen van geluidhinder te beperken. Bij (planologische) wijzigingen moet er akoestisch onderzoek plaatsvinden naar de gevolgen.

De Wet geluidhinder kent een normenstelsel met een voorkeurswaarde en grenswaarden. Als de geluidbelasting beneden de voorkeurswaarde blijft dan zijn er vanuit de wet geen belemmeringen voor nieuwe geluidgevoelige situaties. Bij een geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de grenswaarde moet er een gemotiveerd besluit genomen worden om nieuwe geluidgevoelige ontwikkelingen mogelijk te maken (hogere grenswaarde).

Voor het verlenen van een hogere grenswaarde is de nota uitvoeringsbeleid hogere grenswaarde van de gemeente Arnhem van toepassing.

Beleidsplan

In 2008 is het geactualiseerde beleidsplan Geluid door de raad vastgesteld. Het beleidsplan Geluid heeft tot doel geluidsnormen voor nieuwe situaties af te stemmen op de aard en de functie van een gebied. Hierdoor kan beter rekening gehouden worden met ontwikkelingen en verwachting van de gebruikers van een gebied. In het centrum en dichtbij goed openbaar vervoer wil de gemeente Arnhem veel functies mogelijk maken. De beleidslijnen hiervoor zijn opgenomen in het Structuurplan Arnhem 2010. Als gebieden intensiever gebruikt worden neemt de kans op geluidhinder ook toe. Andere gebieden zoals de parken worden juist gewaardeerd om hun relatieve rust. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een gebiedsgerichte invulling van geluidskwaliteiten binnen Arnhem. Naar mate de geluidbelasting hoger is neemt het belang van een zorgvuldige invulling van de totale leefomgevingskwaliteit toe.

3.5.2 Luchtkwaliteit

De Europese richtlijnen inzake luchtkwaliteit zijn geïmplementeerd in de Wet Luchtkwaliteit. Het doel van de WetLuchtkwaliteit 2007 is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet is primair gericht op het voorkomen van negatieve effecten op de gezondheid van de mens. Daarnaast zijn er voor de stoffen zwaveldioxide en stikstofoxiden ook normen opgenomen ter bescherming van ecosystemen.

Voor het toetsen van ruimtelijke plannen zijn de volgende grenswaarden het meest relevant:

• PM10 (fijnstof)
  1. de jaargemiddelde concentratie van 40 ìg PM10/m3 mag met ingang van 1 januari 2005 niet worden overschreden;
  2. de 24 uursgemiddelde concentratie van 50 ìg PM10/m3 mag met ingang van 1 januari 2005 niet vaker dan 35 keer per jaar worden overschreden;
• NO2 (stikstofdioxide)
  1. de jaargemiddelde concentratie van 40 ìg NO2/m3 mag met ingang van 1 januari 2010 niet worden overschreden;
• 2. de uurgemiddelde concentratie van 200 ìg NO2/m3 mag met ingang van 1 januari 2010 niet vaker dan 18 keer per jaar worden overschreden.

Voor de overige stoffen worden in Nederland geen overschrijdingen gerapporteerd.

Wet Luchtkwaliteit 2007

Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet was nodig bevonden omdat de aanleg van een groot aantal bouwprojecten en bestemmingsplannen stilgelegd zijn door uitspraken van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De grenswaarden zijn ongewijzigd gebleven, maar de nieuwe wet geeft net als het voorgaande BLK2005 (Besluit Luchtkwaliteit) meer armslag om ruimtelijke plannen die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uit te voeren. Hierbij wordt tevens de term “in betekenende mate (IBM)” geïntroduceerd. Dit wil zeggen dat projecten met een bepaalde mate van verslechtering toch doorgang kunnen vinden. De grens ligt bij een toename van maximaal 3%. Deze 3% is gekoppeld aan de IBM projecten opgenomen in het Nationale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit (NSL). De NSL is 1augustus 2009 van kracht geworden.

3.5.3 Hinder

In het kader van bedrijven en milieuzonering dienen de effecten van inrichtingen op hun omgeving (gevoelige bestemmingen, waaronder eventueel nieuw te ontwikkelen woningen) in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieën. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

3.5.4 Externe veiligheid

Met externe veiligheid wordt bedoeld de kans op overlijden van mensen buiten de grenzen van een bedrijf of transportmedium, als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen binnen de grenzen van het bedrijf dan wel het transportmedium. In de externe veiligheid worden twee risicobegrippen gehanteerd het PR (Plaatsgebonden Risico) en het GR (Groepsrisico).

Het PR (Plaatsgebonden Risico) is het risico op een bepaalde plaats. Het PR is de kans dat een persoon, die zich permanent en onbeschermd op die plaats zou bevinden, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen. De norm voor het PR is de 10-6/jr PR contour.

Het GR (GroepsRisico) is de kans dat in een keer een groep mensen van tenminste een bepaalde grootte komt te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen. De norm voor het GR is een oriënterende waarde.

Landelijk beleid

Voor bedrijven is op 28 oktober 2004 het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In het Bevi worden milieukwaliteitseisen (artikel 5.1 van de Wet milieubeheer) vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken. In het Bevi wordt een onderscheid gemaakt in kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. De 10-6 PR contour geldt ten opzichte van kwetsbare objecten als grenswaarde en ten opzichte van beperkt kwetsbare objecten als richtwaarde. Het beoordelingskader voor het groepsrisico is een oriënterende waarde.

Voor de routes (weg, water, spoor en ondergrondse leidingen) waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, komt in 2009/2010 een AMvB transport. In deze AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) worden ook milieukwaliteitseisen vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken.

Gemeentelijk beleid

Op 21 november 2005 is het beleidsplan Externe Veiligheid 2005-2008 vastgesteld. Op 16 februari 2009 heeft de gemeenteraad besloten om het beleidsplan met 2 jaar (tot en met 2010) te verlengen. Dit beleidsplan beschrijft de mate van gewenste externe veiligheid in Arnhem. Uitgangspunt hierbij zijn de landelijke normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In een groot gedeelte van de stad streven we naar het niet doen toenemen van de risico's. Op sommige plekken in de stad, op bedrijventerreinen voor zware industrie en de volgens het structuurplan stedelijke zone accepteren we een hoger risico dan op andere plaatsen. Wel moet daar extra aandacht zijn voor de beschikbare mogelijkheden voor rampenbestrijding, de zelfredzaamheid van mensen en de hulpverlening.

3.5.5 Groen en ecologie

Flora- en Faunawet 2002

De opdrachtgever / initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de naleving van de Flora- en Faunawet. De wet gaat uit van het “nee-tenzij” principe, waarbij de mogelijkheid wordt geboden bepaalde ingrepen toe te staan middels ontheffing of vrijstelling. Daarnaast kent de wet een zorgplichtbepaling voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving.

Eind januari 2005 is het Besluit houdende wijziging van een aantal algemene maatregelen van bestuur in verband met wijziging van artikel 75 van de Flora- en faunawet en enkele andere wijzigingen (AMvB artikel 75) van kracht. Er zijn 3 beschermingscategorieën:

• tabel 1. algemeen beschermde soorten
• tabel 2. beschermde soorten
• tabel 3. streng beschermde soorten

Vogels zijn met name beschermd in het broedseizoen. Er is echter een lijst uit 2009 met vogelsoorten waarvan de nesten het hele jaar door zijn beschermd. Daarin is ook een lijst met vogelsoorten opgenomen die alleen jaarrond zijn beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen, de categorie 5-soorten .

Groenplan Arnhem 2004 – 2007 / 2015

Op 28 juni 2004 is het groenplan 2004-2007/2015 vastgesteld. De gemeente Arnhem streeft ernaar om de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden van het groen, door versterking en zonering, optimaal tot hun recht te laten komen, waarbij voldoende ruimte voor gebruikswens moet zijn. De ontwikkelingsinitiatieven en het beheer in en om de stad worden afgestemd op dat streefbeeld.

De uitgangspunten uit het Groenplan dienen als randvoorwaarde voor herontwikkeling. Dit betekent dat het bestaande groen zoveel mogelijk behouden blijft, zo zuinig mogelijk wordt omgegaan met bestaande en potentiële kwaliteiten, op kansrijke plekken groen wordt aangeplant, en versnippering wordt voorkomen. Het oppervlakte groen en de bomen moeten dus eerst geïnventariseerd worden. In het bestemmingsplan is een groenbalans opgenomen, waarin is aangegeven hoe de groencompensatieregels zijn toegepast.

Vanuit ecologisch perspectief vormen gebieds- en soortbescherming het basisdoel.

Achterliggende ambitie is een versterking en verdere ontwikkeling tot een zo volledig mogelijk ecosysteem van kenmerkende Arnhemse natuur. Deze komt tot uitdrukking in de verscheidenheid aan planten en dieren in een samenhangend netwerk. Andere punten zijn:

• Alleen inzetten op natuur daar waar deze kansrijk is, waarbij cultuurlijk en natuurlijk beeld en gebruik op elkaar afgestemd zijn;
• Barrières van de stedelijke druk opheffen of zoneren.
• Er worden 5 samenhangende natuurdoeltypen geformuleerd: Natuurkernen, Natuurzones en stapstenen, Natuurlijke groenzones, Overig groen en De Stenen stad. Aan de natuurdoeltypen zijn doelsoorten gekoppeld.

3.5.6 Water

Europees beleid

Vanaf 2000 is ter verbetering van de chemische en ecologische waterkwaliteit van alle Europese wateren de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. De kaderrichtlijn omvat regelgeving voor owel het oppervlaktewater als het grondwater. De streefdatum voor het bereiken van gewenste aterkwaliteit is 2015, maar eventueel kan, mits goed onderbouwd, uitstel worden verleend tot uiterlijk 2027 (derogatie). De plannen voor de (deel)stroomgebied zijn door de verschillende partijen, met uitzondering van het Rijk, in 2009 vastgesteld en bevatten doelen, ambities en maatregelen.

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is in diverse nota's vastgelegd. Het meest directe beleidsplan is de Vierde Nota Waterhuishouding en het vernieuwde Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW-actueel 2008). Het bestuursakkoord heeft tot doel “om in de periode tot 2015 het hoofdwatersysteem in Nederland te verbeteren en op orde te houden en te anticiperen op de klimaatsverandering”. Verder is de watertoets ook in het NBW-actueel een belangrijk instrument om water verantwoord in te passen in ruimtelijke ontwikkelingen.

In de Nota Ruimte is water een belangrijk, structurerend principe voor bestemming, inrichting en gebruik van de ruimte. Om problemen met water te voorkomen moet, anticiperend op veranderingen in het klimaat, de ruimte zo worden ingericht dat water beter kan worden vastgehouden of geborgen. Dit anticiperen is ook terug te vinden in de Waterwet die op 22 december 2009 van kracht is geworden. In de Waterwet zijn ondermeer de gemeentelijke watertaken opgenomen: de zorgplicht voor het vasthouden en afvoeren van regenwater en de regierol van gemeenten bij de grondwaterzorgplicht.

Provinciaal en regionaal beleid

Op provinciaal niveau is het waterbeheer vastgelegd in het Waterplan Gelderland 2010-2015. Het Waterplan gaat verder op de ingeslagen weg van het derde Waterhuishoudingsplan. Nieuw is de implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en de verplichtingen die voortvloeien uit de waterwet. Een belangrijk aanpassing uit de Waterwet is dat de vergunningverlening voor het onttrekken van grondwater grotendeels is overgedragen aan de waterschappen. Slechts in drie gevallen is de provincie hiervoor nog aanspreekpunt:

• onttrekkingen voor drinkwaterwinning;
• onttrekkingen ten behoeve van bodemenergiesystemen zoals koude- en warmte opslag (KWO);
• industriële onttrekkingen meer dan 150.000 m³ per jaar.

De gemeenten in Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) hebben het Convenant Duurzaam Bouwen in het KAN (2000) opgesteld. Het 'pakket duurzaam bouwen' maakt hier onderdeel van uit. Voor water is het volgende streefbeeld opgesteld: natuurlijke waterhuishouding (vermindering verdroging) en schone water in de wijk, waardoor natuurontwikkeling mogelijk is.

Beleid waterschap en gemeente

Het stedelijk waterbeheer in Arnhem-Noord is overgedragen aan het Waterschap Rijn en IJssel waardoor de gemeente Arnhem rekening dient te houden met het vigerende beleid van waterschap. Relevant beleid voor de gemeente Arnhem is het Waterbeheerplan 2010-2015 en de keur en de legger van het waterschap.

Het waterbeleid van de gemeente Arnhem is vastgelegd in de volgende beleidsplannen:

• Gemeentelijk RioleringsPlan (2009-2013), vastgesteld op 26 mei 2008; dit plan richt zich op een verbetering van de kwaliteit van het rioleringsstelsel, op de vermindering van de vuiluitworp naar het oppervlaktewater, de bodem en het grondwater, op het voorkomen van overlast en op het vasthouden van schoon hemelwater in stedelijk gebied.
• Waterplan Arnhem (2009-2015). Door de gemeente Arnhem en haar waterpartners is dit Tweede Waterplan Arnhem opgesteld. De gemeenteraad heeft in 2009 het waterplan vastgesteld. Op 26 februari 2010 hebben gemeente en de beide waterschappen daartoe een intentieovereenkomst ondertekend. Het waterplan is gebaseerd op 4 hoofddoelstellingen:

1. Arnhem aantrekkelijke waterstad;

2. Klimaatbestendig watersysteem en waterketen;

3. Goede kwaliteit water en waterbodem;

4. Bewustwording.

Samengevat

Uitgangspunt in het huidige beleid van gemeente, waterschap en provincie is dat planontwikkeling moet aansluiten bij een duurzaam integraal waterbeheer. Dit betekent dat:

• er geen negatieve verstoring van de grondwaterstanden mag worden veroorzaakt.
• er maatregelen getroffen moeten worden ter voorkoming van (grond)watervervuiling.
• er voldoende oppervlaktewater aanwezig is en op de goede locatie.
• het verhard oppervlak zoveel mogelijk beperkt wordt.
• het gebruik van uitloogbare materialen niet is toegestaan.
• er geen ontwikkelingen mogen plaatsvinden die het functioneren van de waterkering beperken.

3.5.7 Bodem

Voor dit gebied zonder ontwikkelingen is getoetst of de kwaliteit van de bodem (inclusief grondwaterkwaliteit) de aanwezige bestemmingen/functies toelaat.

Als toetskader is gebruik gemaakt van de volgende bodemregelgeving:

• Wet bodembescherming (Wbb, 1 januari 2006, gewijzigd 1 oktober 2008 en
  1 april 2009),
• Beleidsnota bodem 2008, Gelderse wegwijzer in bodemland (Provincie Gelderland, gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen, 27 november 2007),
• Beleidsnota 'Hergebruik van licht verontreinigde grond in Arnhem' (november 1999, met aanvullingen in 2001 en 2002).

3.5.8 Cultuurhistorie en archeologie

Rijksbeleid

Monumentenwet

Cultuurhistorische objecten die zeldzaam of schaars zijn en die voor mensen in hoge mate het beeld van Nederland bepalen, worden aangewezen als monumenten. In de Monumentenwet 1988 is vastgelegd hoe monumenten van bouwkunst en archeologie en stads- en dorpsgezichten moeten worden beschermd. De Monumentenwet 1988 is het belangrijkste instrument voor de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed in Nederland.

Verdrag van Valletta en de Wet op de archeologische monumentenzorg

De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling is het onderwerp van het Europese Verdrag van Valletta (Malta). In 1992 ondertekenden twintig Europese staten, waaronder Nederland, dit verdrag. De belangrijkste uitgangspunten van het verdrag zijn:

• archeologische waarden dienen zoveel mogelijk (in situ) in de bodem bewaard te blijven en beheermaatregelen dienen genomen te worden om dit te bewerkstelligen;
• vroeg in de ruimtelijke ordening dient al rekening gehouden te worden met archeologie;
• bodemverstoorders betalen het archeologisch (voor)onderzoek wanneer behoud in situ niet mogelijk is.

Inmiddels is het verdrag vertaald in de Monumentenwet 1988.

Provinciaal beleid

Nota Belvoir

Het Belvedere-uitgangspunt “behoud door ontwikkeling” is in 2000 overgenomen in de provinciale Nota Belvoir. Doel is dat cultuurhistorie voortaan prominent wordt meegewogen bij de ontwikkeling van alle ruimtelijke en economische plannen. Om nog meer in te kunnen spelen op de kansen die cultuurhistorie biedt voor de ruimtelijke omgeving, kiest de Provincie met de nieuwe nota Belvoir 3 voor een gebiedsgericht en uitvoeringsgericht beleid. In de nota worden 10 cultuurhistorisch waardevolle gebieden benoemd, waarnaar speciale aandacht zal uitgaan. Relevant voor Arnhem is de aandacht voor het Veluwemassief, de Veluwezoom en het Rivierengebied.

Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 'Panorama Arnhem'

In de Erfgoednota 2008-2012 wordt het accent verschoven van 'behoud door bescherming' naar 'behoud door ontwikkeling'. We gaan er vanuit dat de cultuurhistorie zo op een vroeg moment een actieve rol gaat spelen in veranderingsprocessen en ontwerpkeuzen. Het stadsbeeld van Arnhem verandert de komende twintig jaar in hoog tempo. Het nieuwe erfgoedbeleid wil de cultuurhistorische factor een zichtbare en samenhangende rol geven in deze stedelijke ontwikkelingen. Cultuurhistorie wordt ingezet als ontwikkelingskans en niet als belemmering.

Streven is om bij planontwikkelingen zo vroeg mogelijk onze kennis van de Arnhemse cultuurhistorie in te brengen. De kennis van het Arnhemse erfgoed moet goed toegankelijk zijn. Hiertoe worden nieuwe instrumenten ontwikkeld. De erfgoedkaart biedt een overzicht van alle cultuurhistorische elementen en structuren binnen de gemeente Arnhem. Daarnaast blijft het zichtbaar maken van de bouw- en ontwikkelgeschiedenis van onze stad uitgangspunt.

Archeologie is een integraal onderdeel van het erfgoedbeleid en als zodanig opgenomen in de erfgoednota. In de nota wordt voortgeborduurd op de uitgangspunten van het Verdrag van Malta. Behoud van archeologische waarden is het uitgangspunt en als dat niet mogelijk is, volgt veiligstelling door archeologisch onderzoek. Om permanente aandacht voor deze vorm van erfgoed te krijgen, is ingezet op constante voorlichting en educatie. De cultuurhistorische dimensie van de stad moet, waar mogelijk, worden versterkt en beleefbaar gemaakt. Sinds 2008 beschikt de gemeente over een archeologische verwachtingenkaart voor heel Arnhem. De verwachtingenkaart geeft al in een vroeg stadium van planvorming globaal inzicht in de mate waarin archeologische resten in een gebied aangetroffen kunnen worden.

Conform de Erfgoedverordening geldt dat archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden als

grondroerende werkzaamheden:

• in archeologisch waardevolle gebieden (buiten monumenten) dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 50 m2;
• in gebieden met een hoge archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 200 m2;. in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 500 m2;
• in gebieden met een lage archeologische verwachting dieper dan 40 cm-maaiveld reiken en groter zijn dan 2000 m2.

Voor archeologisch waardevolle gebieden zijnde beschermde gemeentelijke of rijksmonumenten, geldt maatwerk. Voor rijksmonumenten beslist de Minister van OC&W. Gebieden die reeds onderzocht zijn en/of zijn vrijgegeven, zijn vrijgesteld van onderzoek. Aan het archeologische beleid dat in de verordening is verankerd, ligt de archeologische maatregelenkaart als basis.

Om de doelstellingen van het erfgoedbeleid te realiseren zetten we een aantal strategieën in:

• Behouden door ontwikkelen
• Behouden door beschermen
• Adviseren, stimuleren en verleiden
• Kennis verwerven en verspreiden

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke- en programmatische aspecten van de ontwikkelingen

4.1 Inleiding

Inleiding

Projectontwikkelaar Giesbers heeft de locatie gekocht ten behoeve van de bouw van luxe appartementen, nadat in een gemeentelijk besluitvormingsproces vanaf 2006 in beleidsmatige en bestuurlijke afwegingen een principeakkoord voor deze ontwikkelingen was gegeven.

Vervolgens zijn in 2009 gemeentelijke randvoorwaarden opgesteld ten behoeve van de verdere planontwikkeling en selectie van het conceptontwerp en architectenbureau in 2011.

4.2 Nota van Randvoorwaarden

Voor de Braamweg 1 is door de gemeente een Nota van Randvoorwaarden opgesteld (zie bijlage 1). Deze nota is op 1 december 2009 vastgesteld door het college van b&w. Het doel van de Nota van Randvoorwaarden is om scherpe kaders aan te geven waaraan een ontwikkeling aan de Braamweg 1 waarbinnen de plannen van de ontwikkelaar moeten passen.

De volgende voorwaarden worden in de Nota van Randvoorwaarden genoemd:

• De opbouw van de locatie met een hellende, open ruimte met grote solitaire bomen, omsloten met een rand van opgaande beplanting en volgroeide bomen moet gehandhaafd blijven;
• De bebouwing mag geen dominante rol gaan spelen naar de omgeving. De bebouwing kan dan ook niet hoger worden dan de hoogte van de boomkruinen uit de randbegroeiing;
• De totale footprint van de toe te voegen bebouwing mag niet meer bedragen dan 2.000 m2.
• Op een kaart is een zonering weergegeven die bij de bouwplanontwikkeling in elk geval aangehouden moet worden (zie afbeelding 4.1). Indien beperkt ingrijpen in de bosrand onvermijdelijk is, dient in het plangebied gecompenseerd te worden.
• Er moet worden voldaan aan de parkeernorm en parkeerplaatsen worden ondergronds aangelegd.

Afbeelding 4.1 Kaart Nota van Randvoorwaarden

4.3 Nieuwe planontwikkeling

Het gekozen bureau Bedeaux-de Brouwer Architecten stelde voor twee appartementgebouwen te realiseren op een ondergrondse basis met parkeerkelder en een tuinachtige tussenruimte tussen de gebouwen. De voorgestelde architectuur werd gekenmerkt door een horizontale, open, gevarieerde en moderne opbouw van vloeren en terrasbalkons met glazen en gesloten invullingen. De huidige karakteristiek van de tuin (de “verborgen kamer”) en met name de inpassing van belangrijke en waardevolle bomen was uitgangspunt voor de verdere planontwikkeling.

In dat planuitwerkingstraject zijn successievelijke stappen zorgvuldig genomen. De uitgangspunten vanuit natuur- en ecologische waarden zijn met belangengroeperingen besproken. Het overleg met de buurtbewoners over de impact van het gebouw in de omgeving heeft ondermeer geleid tot een verlaging van de bouwhoogte en een aangepast, afschermend tuinontwerp aan die zijde, en de inpassing van bestaande bomen en de mate van relief-aanpassingen in de tuin gebaseerd op grondige inventarisatie, afweging en overleg. De planontwikkeling is ten aanzien van de architectuur en algehele planopzet ook regelmatig in de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit besproken.

Het resulterende ontwerp, waarvoor dit bestemmingsplan de planologische realisatiemogelijkheid biedt, wordt onderstaand nader beschreven.

Ruimtelijke opzet en structuur

Het plan bestaat uit een stedenbouwkundige opzet van appartementgebouwen op een ondergrondse parkeergarage, een inrichtingsplan voor het tuinperceel en een architectonische principeuitwerking van de gebouwen (zie Stedenbouwkundig plan in bijlage 2).

De appartementbebouwing bestaat uit twee bovengrondse gebouwen in 3 en voor een klein deel 4 bouwlagen, met in totaal tussen de 18 tot 30 appartementen. De bijbehorende parkeervoorziening wordt in de ondergrondse parkeergarage voorzien, met slechts enkele bovengrondse parkeerplaatsen voor laad- en loslogistiek.

De toegang tot de appartementen wordt in principe in de parkeerkelder bij de stijgpunten voorzien. Op maaiveld zullen de appartementen via een centrale hal bereikbaar zijn.

Afbeelding 4.2 Voorlopig ontwerppositionering gebouwen

Afbeelding 4.3 Ontwerp terreininrichting

De variatiemogelijkheden zijn ten aanzien van parkeeroplossing en beeldkwaliteit getoetst.
Het maaiveld heeft een natuurlijk en gemeenschappelijk karakter, waarin door zorgvuldige inpassingen en uitwerking van de bebouwing het bestaande reliëf in principe niet wordt aangetast, en waarin de te handhaven bomen duurzaam zijn behouden. De tuin zal op basis van bijgewerkt achterstallig onderhoud, boomonderhoud en groencompensatie in zijn bestaande karakteristiek behouden blijven, behoudens enige dunning in de begroeiingsrand aan de zuidoostelijke zijde. Hier zullen een of twee 'uitzichtcoridoors' op landschappelijk verantwoorde wijze worden gecreëerd .

Er worden geen individuele tuinzones op maaiveld uitgegeven, de woningen hebben buitenruimten in de vorm van balkon/terrassen.

Afbeelding 4.4 Voorlopig ontwerp gebouwen (zonder materalisatie)

Programma
Het project bestaat uit appartementenbouw voor het hogere prijssegment. Binnen deze doelstelling wordt maatwerk gezocht met de actuele woningmarkt- en koperswensen. Hiertoe is een vorm van flexibiliteit in het plan verwerkt waarmee binnen grenzen ingespeeld kan worden op de wensen ten aanzien van woninggrootte en prijs. De mogelijkheid bestaat om tussen de 18 tot maximaal 30 appartementen binnen deze bouwkundige structuur te realiseren.

Verkeer en vervoer (parkeren)

De ontsluiting van het perceel vindt plaats bij de bestaande ingang op de hoek van de Apeldoornseweg en Braamweg. Ongeveer ter plaatse van de bestaande toegangsweg komt de rijbaan naar de ondergrondse parkeergarage te liggen. Bovengronds wordt voor enige parkeergelegenheid in verband met laad- en loslogistiek voorzien.

Voor het onderdeel parkeren gelden beleidsregels en Arnhemse parkeernormen. Deze zijn opgenomen in de Beleidsregels voor toepassing van artikel 2.5.30 van de Bouwverordening gemeente Arnhem 2003'. De basiscapaciteit van de garage bedraagt 50 parkeerplaatsen, terwijl in verband met de flexibiliteit in het woningaantal en de parkeernorm, de parkeergarage een uitbreidingsoptie tot 60 parkeerplaatsen bevat.

4.4 Ruimtelijke en programmatische effecten

De nieuwe planontwikkeling is een verdichting in bebouwingsmassa en woningaantal. Deze ontwikkeling heeft dus ruimtelijke en programmatische effecten en deze worden in deze paragraaf afgewogen. Hierbij worden de volgende aspecten behandeld:

• Hoofdgroenstructuur;
• Landschappelijke beleving vanuit de omgeving;
• Woningbouwprogramma;
• Beeldverstoring en inkijkhinder bij de omliggende woningen;
• Verkeersaspecten;
• Cultuurhistorie;
• Toets aan de Nota van Randvoorwaarden.

Deze ruimtelijke aspecten worden als volgt beoordeeld en afgewogen.

Hoofdgroenstructuur

De Groene Wig Oost, waarin de Braamweg 1 is gelegen, bestaat uit een schakeling van parken en groengebieden. Het gebied van het voormalige Villa Heselbergh maakt onderdeel uit van een groter groen gebied (Braamberg west, Braamberg oost, Hazegrietje) dat de verbinding vormt tussen Park Sonsbeek en Park Klarenbeek. Het gaat om in totaal grote groengebieden die dan ook als stedelijke hoofdgroenstructuur zijn aangemerkt. Maar de karakteristiek van de Groene Wig Oost is een robuuste groene eenheid, waarbij de bebouwing (zoals instellingen en woningen) compact is met landgoedallure in een groene setting van structuurrijk groen en bomen. Voor het functioneren van dit totale stelsel als hoofdgroenstructuur is een extensief stedelijk gebuik in deelgebieden geen bezwaar. Beperkte extensieve bebouwing is bij een zorgvuldige inpassing niet per definitie een aantasting van de groene verbindingsfunctie of van de stedelijke hoofdgroenstructuur.

Het Groenplan Arnhem (zie ook paragraaf 3.5.5) geeft onder de algemene beleidsbeschrijving ten aanzien van Stadsparken (pag. 53) aan dat bouwinitiatieven mogelijk zijn indien deze aan de belangrijke voorwaarde van goede landschappelijke inpassing voldoen.

Aan deze voorwaarden wordt voldaan. Het reliëf van de heuvel is 'geplooid'. De bouwmassa's spelen hierop in, waardoor de bouwblokken verschillen in hoogte en opbouw. Het totaal oogt speels en aantrekkelijk en voegt zich op natuurlijke wijze in het bestaande landschap. De bestaande open ruimte binnen de kamer behoudt haar maat, bestaande bomen zullen zo veel mogelijk worden ingepast en het bomenscherm aan de buitenzijden van het perceel blijven intact. De keuze voor het luxe segment is overtuigend gezien de unieke ligging van het gebied en de ambitie van de architectuur. Er is een prima evenwicht bereikt tussen de kwetsbaarheid van de locatie en de gebruiksmogelijkheden ervan.

De woningbouwontwikkeling is dus aanvaardbaar omdat het gaat om een ontwikkeling van een beperkte, relatief kleinschalige opzet. Bij de ontwikkeling is zorgvuldige aandacht voor de natuurwaarden, landschappelijke waarden en beplantingswaarden van de locatie. De groene bosrand van het terrein wordt behouden en de gebouwen zullen vanaf de omgeving nauwelijks zichtbaar zijn (zie ook het navolgende punt).

Landschappelijke beleving vanuit de omgeving

De verstoring van het landschappelijke beeld van het dal vanuit de omgeving en de Cattepoelseweg zijn onderzocht in landschappelijke studies en visualisaties. Vanuit belangrijke zichtpunten is het effect van de nieuwe bebouwing in beeld gebracht. Door de bestaande en grotendeels te handhaven randbeplanting van het perceel, door de verlaging van de bouwhoogte en het effect van reliëf is gebleken dat, behoudens wellicht bepaalde momenten in de wintertijd, de bebouwing in de praktijk nauwelijks te zien zal zijn vanuit de omgeving. De studies geven de gemeente voldoende basis om te concluderen dat er geen aanmerkelijke beeldverstoring van de landschappelijke beleving uit het project volgt.

Woningbouwprogramma

In paragraaf 3.3 van de toelichting wordt ingegaan op het gemeentelijke woonbeleid. Dit beleid is verwoord in de Woonvisie Gemeente Arnhem. Dit project past uitstekend binnen de Woonvisie. In de Arnhemse Woonvisie is opgenomen dat het belangrijk is om hogere inkomensgroepen in Arnhem te behouden en aan te trekken. In de op 31 mei 2011 door de gemeenteraad vastgestelde Arnhemse Woonagenda 2011-2015 is deze doelstelling nog eens bevestigd; “In de nieuwbouw is de gemeentelijke inzet vooral gericht op het aantrekken en vasthouden van jonge mensen met een midden- of hoger inkomen, of met het potentieel daartoe". De bijdrage van dit project aan de invulling van deze doelstelling wordt dan ook als bijzonder waardevol beoordeeld.

Verder worden deze woningen duurzaam gebouwd en kunnen kopers zelf bepalen hoeveel vierkante meter ze willen afnemen ten behoeve van hun nieuwe woning. Duurzaamheid en keuzevrijheid van toekomstige bewoners zijn ook aspecten die passen binnen het gemeentelijk beleid.

De toevoeging van deze woningen binnen de opbouw van de woningvoorraad, de geplande woningbouw en de concurrentieverhouding binnen de Arnhemse woningmarkt zijn door de gemeente beoordeeld. Er is geen ongewenste concurrentie door dit project te vrezen indien het project blijft voldoen aan de doelstelling om exclusieve appartementen aan te bieden in het hogere prijssegment en navenante kwalitatieve uitstraling. Tijdens de planontwikkeling is dit aspect steeds getoetst en bewaakt. Op basis hiervan blijft de gemeente concluderen dat het project een unieke toevoeging aan de arnhemse woningvoorraad biedt, welke de overige woningbouwontwikkelingen niet verstoord.

In artikel 3.1.6 lid 2 sub a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat bij stedelijke ontwikkelingen ook moet worden gekeken naar de regionale behoefte van een project. Door onderzoeksbureau Atrivé is onderzoek gedaan naar de woningmarkt in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. In dit onderzoek wordt aangegeven dat uit prognoses blijkt dat er in de Subregio Arnhem nog steeds sprake is van een doorgaande huishoudensgroei tot 2030. Er is een behoorlijke vraag naar woningen en er is dan ook ruimte om nieuwe plannen zoals de Braamweg 1 te ontwikkelen.

In sub b. van artikel 3.1.6. lid Bro staat dat de actuele regionale behoefte ook moet worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied (bijvoorbeeld door transformatie). Daar is bij dit project sprake van. Dit bouwplan voldoet aan artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

Beeldverstoring en inkijkhinder bij de omliggende woningen

De beeld- en inkijkhinder van de nieuwe bebouwing is met ruimtelijke modellen en visualisatie metde aangrenzende bewoners besproken. Op grond hiervan is de bouwhoogte met een bouwlaag verlaagd, en is in de gebiedsrand langs de Braamweg aanvullende tuininrichting ontworpen om de eventuele zicht op het gebouw en inkijk in de woningen langs de Braamweg weg te nemen. Op grond hiervan beoordeelt de gemeente het plan als niet-hinderlijk voor de direct aangrenzende woningen.

De schade en het verlies aan waardevolle boombeplanting is vanuit de ontwikkelingsrandvoorwaarden voor het project van het begin af aan een aandachtspunt geweest. Inventarisatie en waardering van de groenopstand is door onafhankelijke bureaus in kaart gebracht en de gemeentelijke vakdeskundigen zijn betrokken geweest bij de bepaling van de inpassing van de bebouwing, de effecten voor de boombeplanting en de te treffen maatregelen aan de boomopstand. In dit proces is zodoende een zorgvuldige afweging en inpassing van zoveel mogelijk bomen en bospercelen gerealiseerd. Op grond hiervan beoordeelt de gemeente het plan als een verantwoorde inpassing, waarin ook voor de lange termijn de natuurwaarden en boombeplanting behouden blijven.

Afbeelding 4.5 Randvoorwaarden tuin-/boombehoud

Verkeersaspecten

De effecten van de verdichting voor het verkeersbeeld in de omgeving is door de gemeente tijdens de planontwikkeling beoordeeld. De effecten van de verdichting op de vervoersbewegingen in de omgeving zijn beperkt en alleszins gebruikelijke en aanvaardbaar. Hiervoor zullen wel een aantal wijzigingen moeten worden uitgevoerd:

• De fietsers kunnen niet langer tegelijk met autoverkeer vanuit de Braamweg het kruispunt oversteken. Hiervoor is inmiddels een aanpassing gepleegd.
• Het kruispunt wordt zo aangepast dat verkeer komend vanaf de noordelijke Apeldoornseweg met een eigen verkeerslicht de Braamweg kan inrijden. Deze aanpassing wordt gerealiseerd op het moment dat de appartementen worden gebouwd. Daarna wordt de verkeersregeling in de verkeersautomaat opnieuw geoptimaliseerd.

Ten aanzien van de oplossing voor parkeren, bezoekers en logistiek is de planopzet in het planproces besproken en in eindvorm akkoord bevonden. Het parkeren wordt in een ondergronds kelder opgelost waarin twee parkeerplaatsen per woning zijn gereserveerd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm. Op grond hiervan beoordeelt de gemeente het plan als verkeerskundig aanvaardbaar en niet-hinderlijk.

Cultuurhistorie

Vanuit het aspect cultuurhistorie is het een verlies dat de karakteristieke villa uit de wederopbouwperiode wordt gesloopt. Aan de andere kant is het positief dat de oorspronkelijke tuininrichting grotendeels in ere wordt hersteld (zie ook paragraaf 5.9).

Toets aan de Nota van Randvoorwaarden

In paragraaf 4.2 en in bijlage 1 wordt ingegaan op de Nota van Randvoorwaarden voor de Braamweg 1. Hieronder wordt kort aangegeven of het nieuwe planontwerp voldoet aan de voorwaarden. Eerst wordt de voorwaarde kort besproken en dan de conclusie.

• De opbouw van de locatie met een hellende, open ruimte met grote solitaire bomen, omsloten met een rand van opgaande beplanting en volgroeide bomen moet gehandhaafd blijven;
  Door dit ontwerp wordt het bestaande reliëf in principe niet aangetast en blijft het merendeel van de grote solitaire bomen en de rand met opgaande beplanting en volgroeide bomen gehandhaafd. In bijlage 9 wordt ingegaan op de groenbalans van het project. De conclusie is dat tuin op basis van bijgewerkt achterstallig onderhoud, boomonderhoud en groencompensatie in zijn bestaande karakteristiek behouden zal blijven, behoudens enige dunning in de begroeiingsrand aan de zuidoostelijke zijde. Hier zullen een of twee 'uitzichtcoridoors' op landschappelijk verantwoorde wijze worden gecreëerd .
• De bebouwing mag geen dominante rol gaan spelen naar de omgeving. De bebouwing kan dan ook niet hoger worden dan de hoogte van de boomkruinen uit de randbegroeiing;
  De bebouwing bestaat uit maximaal 3 lagen met aan de noordzijde een beperkt deel in 4 lagen en het geheel heeft een maximale hoogte van 14 meter. Hiermee blijft de bebouwing ruim onder de hoogte van de boomkruinen uit de rand begroeiing.
• De totale footprint van de toe te voegen bebouwing mag niet meer bedragen dan 2.000 m2.
  De beide appartementen hebben gezamenlijk een footprint van 1.800 m2 en dit is dus minder dan 2.000 m2.
• Op een kaart is een zonering weergegeven die bij de bouwplanontwikkeling in elk geval aangehouden moet worden (zie afbeelding 4.1). Indien beperkt ingrijpen in de bosrand onvermijdelijk is, dient in het plangebied gecompenseerd te worden.
  Op afbeelding 4.6 is het bouwvlak uit het bestemmingsplan geprojecteerd op de kaart uit de Nota van Randvoorwaarden. De bebouwing blijft grotendeels buiten de te beschermen zones van de waardevolle bosrand en buiten de te beschermen zone waardevolle solitaire bomen. Het te verwijderen groen zal worden gecompenseerd (zie bijlage 9).
• Er moet worden voldaan aan de parkeernorm en parkeerplaatsen worden ondergronds aangelegd.
  Per woning komen er twee parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeerkelder. Hiermee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm.

Afbeelding 4.6 Bouwvlak bestemmingsplan (in paars) geprojecteerd in Nota van Randvoorwaarden

Conclusie

De afweging van de ruimtelijke voor- en nadelen van het plan heeft in feite in het voorafgaande planproces integraal plaatsgevonden, en vindt in het ingediende planvoorstel en dit bestemmingsplan een optimaal eindresultaat. Het ontwerp voor de woningen past binnen de kaders die vooraf in de Nota van Randvoorwaarden zijn gesteld en voldoet aan de eis uit het Groenplan dat de bebouwing goed landschappelijk moet zijn ingepast.

De ruimtelijke effecten van het plan worden door de gemeente Arnhem als evenwichtig en aanvaardbaar beoordeeld.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

5.1 Geluid

Wegverkeerslawaai

Het plan voorziet in de realisatie van 20 tot 30 appartementen. Omdat het hier geluidgevoelige bebouwing betreft heeft ARCADIS een akoestisch onderzoek uitgevoerd (d.d. 31 oktober 2013 met het kenmerk 076979110:B - Definitief, zie bijlage 3). Het akoestisch onderzoek gaat in op de geluidsbelastingen veroorzaakt door het wegverkeer. De geluidsbelastingen worden getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder en het gemeentelijke beleidsplan geluid.

De geluidbelastingen op de gevels veroorzaakt door het gemotoriseerde verkeer op de Apeldoornseweg zijn weergegeven in afbeelding 5.1.

Afbeelding 5.1 Geluidbelasting op de gevel

Conclusie

De voorkeurswaarde van 48 dB wordt overschreden door het verkeerslawaai afkomstig van de Aperldoornseweg. De maximale geluidbelasting bedraagt 56 dB. Ook bij het treffen van maatregelen zal de toekomstige geluidbelasting in een aantal gevallen boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uitkomen. Dit houdt in dat de bouw van de nieuwe appartementen alleen mogelijk wordt indien een hogere grenswaarde wordt vastgesteld.

Bij de aanvraag van de hogere waarden worden op grond van het geluidsbeleid van de gemeente Arnhem onder andere indelingseisen gesteld aan de nieuwe appartementen en (geluidluwe)buitenruimte. In het kader van het Bouwbesluit zal vervolgens aangetoond moeten worden dat wordt voldaan aan de minimale vereiste gevelwering.

5.2 Luchtkwaliteit

In de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), zijn categorieën van gevallen aangewezen, waarin de uitoefening van een of meer bevoegdheden, of de toepassing van een of meer wettelijke voorschriften in ieder geval niet in betekenende mate bijdraagt.

Voor woningbouwlocaties zal bij het oprichten van 1.500 nieuwe woningen en één ontsluitingsweg misschien sprake zijn van een “in betekenende mate” verslechtering van de luchtkwaliteit.

Conclusie

Uit bovenstaande kan worden opgemaakt dat luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de realisatie van maximaal 30 appartementen aan de Braamweg.

5.3 Hinder

Binnen het plangebied is de bestemming wonen, groen, tuin en verkeer-verblijfsgebied. Zowel binnen als buiten het plangebied zijn geen bedrijven/inrichtingen die een belemmering vormen voor dit bestemmingsplan.

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen industriële bedrijven waarbij geur een rol speelt.

Conclusie

Vanuit hinder zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

5.4 Externe veiligheid

Binnen het plangebied zijn geen risicovolle activiteiten voorzien. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit.

Verantwoording groepsrisico

Omdat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van het groepsrisico wordt er geen verantwoording van het groepsrisico opgesteld.

Conclusie

Vanuit externe veiligheid zijn er geen voorwaarden omdat het plangebied niet voorziet in nieuwe risicovolle activiteiten. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit.

5.5 Bodem

Voor de ontwikkellocatie Braamberg 1 zijn, naast het gemeentelijke bodeminformatiesysteem, de volgende bodemrapporten/-documenten geraadpleegd:

• Verkennend bodemonderzoek Braamberg 1, KWA bedrijfsadviseurs, rapportnummer 2708600DR01 d.d. 29 november 2007, (bisnummer 4242.33.01) zie bijlage 4;
• Aanvullend bodemonderzoek Braamberg 1, Grontmij, projectnummer 251570 d.d. 3 augustus 2009 (bisnummer 4242.33.02), zie bijlage 5;
• Verkennend bodemonderzoek Braamberg 1, KWA bedrijfsadviseurs, rapportnummer 3303680DR01 d.d. 16 juli 2013 (bisnummer 4242.33.03), zie bijlage 6;

Het meest actuele bodemonderzoek is uitgevoerd ter plaatse van de geplande nieuwbouw rondom de bestaande bebouwing. Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt dat de bovengrond (0-0,5 m-mv) licht (> achtergrondwaarde 2000) verontreinigd is met kwik, lood, zink en plaatselijk met PCB's. Ter plaatse van boring 70 is in de bovengrond kolengruis waargenomen. Dit monster is separaat geanalyseerd op zware metalen, maar helaas niet op PAK. Het gehalte aan lood en zink in dit monster is licht verhoogd. De aangetroffen licht verhoogde gehalten aan zware metalen liggen boven de voor dit gebied vastgestelde achtergrondwaarden. In de ondergrond is geen verontreiniging aangetoond. Het grondwater is niet onderzocht omdat het dieper dan 5 m-mv bevindt.

Conclusie

De geïnventariseerde en getoetste bodemgegevens geven voldoende inzicht in de bodemkwaliteit van het plangebied in het kader van het bestemmingsplan. Voor de ontwikkeling van het terrein zijn er geen sanerende maatregelen nodig

Omdat de exacte inrichtingsplannen nog niet bekend zijn (betreft nl nog concept), kan in het kader van de bouwvergunning of grondverzet mogelijk nog aanvullend onderzoek moeten plaatsvinden.

5.6 Groen en ecologie

Ecologische gebiedsbeschrijving en bekende natuurwaarden

Ten behoeve van de ontwikkeling aan de Braamweg 1 is het noodzakelijk om uit te zoeken of er mogelijk overtredingen van de Nederlandse Natuurwetgeving zouden kunnen optreden. Om dit vast te kunnen stellen is in maart en oktober 2001 voor het plangebied een natuurtoets uitgevoerd door Buiting Advies (zie bijlage 7).

Natuurbeschermingswet

De geplande ontwikkelingen hebben geen (significante) effecten op het Natura 2000 gebied Veluwe.

Flora- en Faunawet

Uit het veldonderzoek blijkt dat er een hoge dichtheid aan broedende vogels in het plangebied aanwezig is, onder andere de grote bonte specht. Er zijn geen jaarrond beschermde vogelsoorten aangetroffen. In het pand aan de Braamweg bevindt zich een verblijfplaats van dwergvleermuizen.

Per 26 februari 2013 tot en met 1 januari 2016 is ontheffing verleend van de verbodsbepalingen genoemd in artikel 11 van de Flora- en faunawet voor zover dit betreft het beschadigen, vernielen of verstoren van holen of andere voortplantings- of verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis, nr. FF/75C/2013/0023 (zie bijlage 8). De verblijfsplaats wordt gemitigeerd door het bouwen van een vleermuistoren. Het bos blijft behouden als foerageergebied voor de vleermuizen en als biotoop voor de aanwezige broedvogels.

Groenbalans

De huidige bestemming is 'Woondoeleinden met behoud van landschappelijke waarden', krijgt in het nieuwe bestemmingsplan alleen in het bebouwde deel de bestemming 'Woondoeleinden'. Het overige groene gebied krijgt een passendere bestemming die recht doet aan de landschaps- en natuurwaarden. De bestemmingen zijn 'Groen - Landschap en park' en 'Tuin', met als uitgangspunt het behoud van landschappelijke-, cultuurhistorische- en natuurwaarden en kwaliteiten.

Het grootste deel van het terrein heeft een groene inrichting die door de nieuwbouwplannen beïnvloed wordt. Het verwijderen van groen is echter gebonden aan beperkingen en richtlijnen. In dit kader is door Buiting Advies een Groencompensatieplan opgesteld (zie bijlage 9). Hierin is aangegeven hoe binnen de voorgenomen ontwikkeling met het aanwezige groen wordt omgegaan en op welke wijze behoud van de groene kwaliteit wordt gegarandeerd. In het onderzoek wordt gekeken naar de kwantitatieve en kwalitatieve compensatie.

Kwantitatieve compensatie

Ten opzichte van de huidige situatie wordt in de doelsituatie per saldo 578 m2 groen minder aangelegd dan er wordt verwijderd. Voor dit verschil wordt een kwalitatieve compensatie ingepast.

Kwalitatieve compensatie

Hoewel de oppervlak groen per saldo licht zal afnemen (4% van de huidige groene ruimte) neemt de kwaliteit van het blijvende groen aanzienlijk toe. Zowel de planologische bescherming van het bos, als de esthetische en ecologische waarde van het totale groen worden met de voorgenomen plannen versterkt.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

• Voor de werkzaamheden is een ontheffing Flora- en Faunawet verleend, nr. FF/75C/2013/0023. De verblijfsplek van de gewone dwergvleermuis wordt gemitigeerd.
• De groenstructuur en tuin krijgen een passende bestemming en een bijbehorend beschermingsregime. Er wordt voldaan aan de regels voor de groencompensatie van de gemeente.

5.7 Water

De huidige situatie

Braamweg 1 bevindt zich op een hooggelegen uitloper van de stuwwal van de Veluwe: de Heselbergh. De huidige bebouwing op de top van de Heselbergh bevindt op een hoogte van circa 66 meter boven NAP. Het maaiveld daalt in oostelijke richting over een korte afstand tot 52 meter boven NAP.

Oppervlakte water

Er is geen oppervlaktewater in het plangebied aanwezig.

Grondwater

De globale stromingsrichting van het diepe grondwater is noord-zuid, vanaf de Veluwe richting de Betuwe. Het plangebied is gelegen op de stuwwal. Gevolg van deze ligging is dat er in de bodemopbouw grote variatie kan voorkomen, bijvoorbeeld in het voorkomen van leem- en of grindlagen. De richting van de grondwaterstroom en de grondwaterstanden kunnen lokaal dan ook variëren. Exacte gegevens van grondwaterstanden op de locatie zijn niet aanwezig, maar gezien vanuit het grote grondwatersysteem zal het grondwater tussen de 15 en 20 meter boven N.A.P. liggen. Doordat het grondwater in het plangebied zich over het algemeen op een diep niveau bevindt, wordt het gebied als kansrijk bestempeld voor het infiltreren van regenwater.

In maart 2011 is een geo-hydrologische onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 10). Hieruit blijkt dat ter hoogte van de geplande kelder geen slecht doorlatende bodemlagen zijn aangetroffen op de diepte van de geplande ontgraving. Er is geen grondwater aangetroffen binnen de te bebouwen dieptes. Hierdoor heeft de ontwikkeling geen effect op het grondwater

Afvalwatersysteem

In de huidige situatie wordt het hemelwater en het afvalwater afgevoerd naar het rioolstelsel van de gemeente.

In de nieuwe situatie moet het regenwater worden verwerkt op eigen terrein. Uit het uitgevoerde hydrologisch onderzoek blijkt dat de grondwaterstand en de doorlaatbaarheid van de bodem zeer goede kansen geeft voor infiltratie van hemelwater.

Het afvalwater moet via een gescheiden stelsel aansluiten op het aanwezige riool van de gemeente. In de nieuwe situatie wordt alleen nog afvalwater naar het gemeentelijk rioolstelsel afgevoerd.

Conclusie  

• Voor het beheergebied zijn geen risico's of belemmeringen ten aanzien van de waterhuishouding aanwezig;
• In het ontwikkeldeel komt een nieuw (geïntegreerd) rioolstelsel; dit houdt in dat alleen nog afvalwater wordt afgevoerd. Hemelwater moet op eigen terrein verwerkt worden;
• Het gebruik van uitloogbare materialen niet is toegestaan.

5.8 Archeologie

Het plangebied ligt op de flank van de Zuidoost-Veluwe-stuwwal. In de prehistorie was dit een aantrekkelijke vestigingsplaats, al waren de locaties van (beek)dalen nog beter geschikt voor bewoning. Hier vinden we in Arnhem grafheuvels en resten van nederzettingen, in tijd teruggaand tot circa 3000 voor Christus. In het plangebied zijn geen vondsten uit de pre- en protohistorie bekend en in een straal van 700 meter is feitelijk alleen de vondst van een prehistorische klopsteen relevant. Vanwege de landschappelijk situatie en dito middelhoge archeologische verwachting is in 2009 een booronderzoek uitgevoerd (zie bijlage 11). Hieruit blijkt dat het plangebied vanaf 40 cm beneden maaiveld verstoord is. In 2011 is dit onderzoek aangevuld met een studie naar resten uit WO II, een tijdlaag die archeologisch ook relevant is maar in het onderzoek van 2009 niet is meegenomen (zie bijlage X). Uit de aanvullende studie blijkt dat de tijdens WO II verwoeste villa Heselbergh een Duits hoofdkwartier was en er zich ook een krijgsgevangenkamp, (schuil)loopgraven, stellingen en versperringen bevonden. Ook kan de materiële neerslag van gevechten worden verwacht.

Conclusie

Oudere resten dan WO II zijn in het plangebied naar verwachting niet (meer) aanwezig, maar de WO II-tijdlaag maakt het plangebied tot archeologisch waardevol gebied.

Er is dus al onderzoek gedaan naar de archeologische waarden in het gebied. Voor het plangebied is de verwachting dat géén resten worden aangetroffen die op de plaats van vinden bewaard moeten worden. Bij de voorbereiding van het project zullen de werkzaamheden onder archeologische begeleiding plaatsvinden. Hiermee wordt het gebied zorgvuldig in kaart gebracht en kunnen eventuele archeologische resten worden behouden. In de regels is voor het ondergronds bouwen van de parkeergarage de voorwaarde opgenomen dat archeologisch onderzoek/begeleiding uitgevoerd moet worden. Hiermee wordt het archeologische onderzoek ook juridisch verplicht gesteld.

5.9 Cultuurhistorie

Historisch landschappelijk

De hoofdopzet van de tuin, ontworpen door L.A. Springer in 1910, is nog aanwezig. Het gaat dan met name om:

• De openheid van de tuin rond het huis en het meer beslotene aan de Apeldoornseweg en het noordelijke deel van de Braamweg.
• De solitaire bomen en clusters boomgroepen die op deze open grasvelden zijn geplaatst.
• De heuvel nabij de entree (met daarop de tamme kastanje).
• De oprijlaan en het paadje vanaf de laan rond het authentieke heuveltje.

De structuur van de wandelpaden is in de loop van de twintigste eeuw gewijzigd, evenals de vista's naar de omgeving. Ooorspronkelijk was sprake van een meer open karakter dan vandaag de dag, waarbij vues waren gecreëerd naar het westen en het zuiden (richting de stad). Naar het oosten toe had men vrij uitzicht op het Ronde Bosje. Er was een bewuste interactie tussen villa/tuin en omgeving.

De tuin wordt gekenmerkt door grote hoogteverschillen.

Historisch bouwkundig

Het huidige volume dateert uit circa 1960. Het volume is in de huidige verschijningsvorm nagenoeg identiek aan de oorspronkelijke situatie. Het hoofdhuis is opgetrokken in een shake-handsstijl. Karakteristiek is o.a. het gebruik van baksteen in combinatie met beton; de L-vormige plattegrond die voortkomt uit het verloop van de hoogtelijnen, en de oriëntatie op de tuin.

Waardering

Door Res Nova is in 2011 het volgende onderzoek gedaan: “Villa Heselbergh. Cultuur-, bouw- en tuinhistorische analyse Braamweg 1 te Arnhem“. Dit rapport bevat o.a. een uitgebreide waardering. Hieronder een samenvatting. Zie het rapport voor de volledige waardering (bijlage X).

Schoonheid

• Shake-handsarchitectuur: Het in 1959 gebouwde Braamweg 1 is een representatief voorbeeld van een huis dat in de vormentaal van de Shake-handsarchitectuur is opgetrokken.Traditionele en moderne materialen zijn naast elkaar toegepast: de bakstenen gevels zijn voorzien van rijk metselornamentiek. In de zuidoostelijke gevel is het beton behalve als constructief ook als decoratief element toegepast.
• Het huis is in opzet en verschijningsvorm nog identiek aan de situatie anno 1959. Ook het interieur heeft nog grotendeels de oorspronkelijke indeling en verschijningsvorm.
• De tuin van Braamweg 1 werd in 1910 aangelegd volgens de principes van de gemengde tuin: landschappelijke aanleg,waarbij met name rondom het huis sprake is van een meer rechtlijnige/geometrische invulling: de terrassen ten zuidwesten van het huis, het halfronde perk ten noordoosten van het huis en de rechte lanen ten zuidoosten van het huis. Een dergelijke tuinaanleg is karakteristiek voor tuinen bij kapitale villa's uit de eerste decennia van de twintigste eeuw.
• Bij de aanleg van de tuin is de helling (verloop van de hoogtelijnen) van het terrein bepalend geweest voor de aanleg. Paden volgden de hoogtelijnen of lagen er juist haaks op. De wijze waarop Springer gebruik maakt van de voorhanden zijnde natuurlijke voorwaarden, is representatief voor de wijze waarop hij tuinen ontwierp.
• De hoofdopzet van de tuin, waarbij rondom het huis sprake is van een open aanleg, is ook vandaag de dag nog aanwezig en wordt als zeer waardevol beschouwd.
• De volgroeide bomen die deel uitmaken van het plan van Springer, dragen in hoge mate bij aan de belevingswaarde van de tuin. Dit geldt met name voor de exemplaren die solitair staan of als klein cluster zijn gegroepeerd.
• De heuvel nabij de toegang tot het terrein, dat in het plan van Springer tot een element van de tuin werd gemaakt, vormt het hoogste punt in de tuin en geeft als zodanig een fraai uitzicht op deze tuin. De heuvel vormt een waardevol element dat nog dateert uit 1910.
• De laan en het korte paadje rond bovengenoemde heuveltje zijn authentiek en behoudenswaardig.

Betekenis voor de wetenschap

• Het huis is een karakteristiek voorbeeld van een tweelaags gebouw uit de wederopbouwperiode dat dienst deed als ambtswoning, waarbij het hoofdhuis fungeerde als onderkomen voor de commissarissen geschikt was voor ontvangst van prominente gasten. De woning is gaaf behouden en als zodanig representatief voor vrijstaande woningbouw uit de wederopbouwperiode.
• De tuin uit 1959 is aangelegd volgens de principes van de natuurlijk/ landschappelijke stijl. Deze stijl is een subcategorie van de functionalistische tuinarchitectuur die in het interbellum werd ontwikkeld als aanleg voor moderne architectuur. Braamweg 1 is een representatief voorbeeld van een dergelijke tuinaanleg. Individuele elementen uit de tuin hebben, als onderdeel van het ontwerp uit 1910, een hoge waarde.

Ruimtelijke of structurele samenhang

• Huis en tuin waren in 1910 als ensemble ontworpen. Springer en Hanrath werkten veelvuldig samen om deze eenheid te waarborgen. Dit uitte zich in het huis onder andere in de grote hoeveelheid grote vensters en erkers aan alle zijden van het huis (ook op de tekening van Springer vanuit verschillende vertrekken zichtlijnen ingetekend). Men had vanuit vrijwel alle vertrekken een duidelijke zichtrelatie met de tuin. De typologie van de gemengde tuin droeg er bovendien aan bij dat er sprake was van een getrapte overgang van huis naar rechtlijnige en geometrische elementen rondom het huis naar de landschappelijke tuin naar het omliggende landschap (met name ten zuidoosten).
• Bij de bouw van Braamweg 1 vullen huis en tuin elkaar volgens de principes van de natuurlijk/landschappelijke stijl aan: het huis is geplaatst in een omgeving die reeds volgroeid is en waarin en minimum aan aanpassingen wordt doorgevoerd. Op een soortgelijke wijze als in 1910 is er een sterke relatie tussen huis en tuin: huis met de primaire gevel gericht op de tuin; in deze gevel zijn vele vensters aangebracht; er is sprake van een grote overkapping (tweelaags loggia), waardoor binnen en buiten trapsgewijs in elkaar overgaan.
• De L-vormige plattegrond van het huidige volume is terug te voeren tot de hoofdopzet van Villa Heselbergh. Deze opzet is een reactie op de aanwezige accidentering van het terrein, zoals onder andere zichtbaar op de hoogte lijnenkaart van Springer en wordt als waardevol gewaardeerd.

Conclusie

Er is sprake van cultuurhistorische waarden in het plangebied. De hoofdopzet van de tuin met haar open aanleg is zeer waardevol. De volgroeide bomen dragen in hoge mate bij aan de belevingswaarde van de tuin. De heuvel vormt een waardevol element dat nog dateert uit 1910. De laan en het korte paadje rond bovengenoemde heuveltje zijn authentiek en behoudenswaardig. Ook de zichtlijnen vanuit de villa hebben cultuurhistorische waarde. Bovengenoemde elementen worden via het bestemmingsplan beschermd doordat de verplichting is opgenomen om voor werken en werkzaamheden in de tuin een omgevingsvergunning aan te vragen. Deze wordt getoetst aan de landschappelijke- en cultuurhistorische waarden.

De villa uit 1959 is waardevol als vrijstaande villa uit de wederopbouwperiode in shake-handstijl. De villa zal worden gesloopt.

Bij deze nieuwe ontwikkeling worden de cultuurhistorische waarden van het gebied gerespecteerd. De bestaande aanleg van de tuin dient hierbij als uitgangspunt, waarbij op een aantal punten wordt terug gegrepen naar de plannen van Springer. Het oorspronkelijke padenstructuur van Springer wordt deels teruggebracht. Ook worden op een aantal punten openingen gecreëerd, waardoor de oorspronkelijke relatie met het dal en met name het Ronde Bosje wordt hersteld.

Hoofdstuk 6 Planbeschrijving en -verantwoording

6.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

6.2 Opzet van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels (o.a. afwijkingen);
• 4. Overgangs- en slotregels.

6.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• 1. Artikel 1 Begrippen
  In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
• 2. Artikel 2 Wijze van meten
  Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de plankaart zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil (in dit geval NAP) tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de plankaart is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.:

• 1. Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
• 2. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
• 3. Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
• 4. Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

In paragraaf 6.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.

6.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• 1. Artikel 7 Anti-dubbeltelregel
  Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.
• 2. Artikel 8 Algemene bouwregels
  Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak.
• 3. Artikel 9 Algemene gebruiksregels
  In dit artikel zijn algemene regels mert betrekking tot het gebruik van de gronden en opstallen in het plangebied opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.
• 4. Artikel 10 Algemene aanduidingsregels
  Het betref hier de aanduiding van geluidszones langs de Apeldoornseweg. Deze zone legt een beperking op voor het bouwen van woningen in die zone. Deze mogen alleen worden gebouwd indien aan de voorkeurgrenswaarde of een verkregen ontheffing voor deze waarden is voldaan. Een eventuele ontheffing moet zijn verleend vóór vaststelling van het bestemmingsplan.
• 5. Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
  In dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.

6.2.4 Overgangs- en slotbepalingen

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

6.3 Verantwoording van de regels

6.3.1 Algemeen

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

6.3.2 Afzonderlijke bestemmingen

In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals Bedrijf en Bedrijf - Nutsvoorziening, Groen en Groen - Park en de Verkeersbestemmingen.

Per bestemming wordt ingegaan op:

• welke gronden zijn zo bestemd;
• wat houdt de bestemming in;
• eventuele aanduidingen of andere bijzonderheden.

6.3.3 Groen - Landschap en park

De nieuwbouw is gelegen op een groot perceel met een groene uitstraling. De buitenste rand van het perceel bestaat uit een brede bosstrook en deze strook is bestemd als 'Groen - Landschap en park' (artikel 3). Aan deze bestemming is een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een omgevingsvergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen. Hiermee wordt de groene omkadering van het perceel beschermd.

Binnen de bestemming 'Groen - Landschap en park' is geen bebouwing toegestaan.

6.3.4 Tuin

Het gebied dat direct is gelegen rondom de toekomstige appartementengebouwen is bestemd als Tuin'' (artikel 4). Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd als (gemeenschappelijke) tuin met daarbij het behoud of herstel van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke-, cultuurhistorische, ecologische- en natuurwaarden. Om deze waarden te beschermen is er een omgevingsvergunning noodzakelijk om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen.

Op twee plekken ligt onder het maaiveld een parkeergarage. Deze parkeergarage loopt door onder de aangrenzende gebouwen. Op het maaiveld wordt het terrein ingericht als tuin daarom is gekozen voor deze bestemming. De ondergrondse parkeergarage is met een functieaanduiding toegestaan.

6.3.5 Verkeer - verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' (artikel 5) geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. In dit bestemmingsplan geldt deze bestemming uitsluitend voor de ontsluitingsweg van het perceel. Deze weg verbindt de parkeergarage onder het appartementengebouw met de Braamweg.

6.3.6 Wonen

Functie

De appartementengebouwen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen' (artikel 6). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen), serviceflats, etc. Bijzondere woonvormen, niet specifiek gericht op therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen de bestemming 'wonen' is een bouwvlak aangegeven. Binnen dit bouwvlak mag volgens de maximumbouwhoogte en het maximum aantal bouwlagen worden gebouwd. Er is geen bebouwingspercentage vermeld en dan mag het gehele bouwvlak worden volgebouwd.

De maximumbouwhoogte is gekoppeld aan de hoogtes in NAP. Er is gekozen voor NAP hoogtes vanwege de hoogteverschillen in het terrein. Door met NAP hoogtes te werken, is het exact duidelijk welke hoogte toegestaan is.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor de burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van zijn buren en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

In de nota “beleidsuitgangspunten handhaving bestemmingsplannen” zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

• stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• géén stilzwijgend gedogen;
• gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
• gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Deze beleidsuitgangspunten zijn geëvalueerd in de nota "Handhavingsplan Fysieke Leefomgeving 2011-2014". De destijds geformuleerde uitgangspunten pretenderen dat alle overtredingen worden opgespoord en aangepakt. Deze ambitie blijkt met de beschikbare menskracht te ambitieus en daarom is in de nieuwe nota een prioriteitsstelling opgenomen waarin wordt aangegeven aan welke handhavingsonderwerpen op het gebied van bouwregelgeving en de gebouwde omgeving de komende periode met name aandacht wordt besteed. Dit houdt in dat het uitgangspunt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt afhankelijk wordt van de prioriteitsstelling uit het Handhavingsplan. De prioriteitsstelling is ondermeer afhankelijk van het type overtreding en het type gebied (beschermd stadsgezicht, buitengebied, industrieterrein enz.) waar de overtreding wordt geconstateerd en zal op basis van politieke realiteit per looptijd van het Handhavingsplan worden geactualiseerd.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een inventarisatie van het feitelijke gebruik en de bestaande bebouwing zo kort mogelijk voor respectievelijk het in ontwerp ter visie leggen van casu quo het in werking van een bestemmingsplan. Als vervolg op deze inventarisatie zullen de verleende omgevingsvergunning voor het bouwen en gevolgde afwijkingsprocedures worden geregistreerd.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. De bijbehorende strafmaat is hechtenis van ten hoogste zes maanden of een geldboete van de vierde categorie (maximaal € 19.500). Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijke traject zal gelijktijdig worden ingezet.

6.5 Exploitatie

Economische uitvoerbaarheid

De Wet op de Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat er inzicht verkregen dient te worden in de uitvoerbaarheid van een nieuwbouwplan. Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid van een plan is het van belang er voor zorg te dragen dat deze informatie volledig en zoveel mogelijk zonder voorbehouden wordt opgenomen in het door de gemeenteraad vast te stellen plan.

Voorkomen dient te worden dat de bestemmingsplannen onvolledig ter vaststelling worden voorgelegd aan de gemeenteraden. Ten aanzien van majeure projecten wordt het acceptabel geacht om in de economische uitvoerbaarheid een fasering aan te brengen. De paragraaf economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient inzicht te verschaffen in de wijze van de gemeentelijke dekking c.q. vertaalslag in begroting en meerjarenraming en in de gedeelde verantwoordelijkheden en risico's tussen gemeenten en eventuele derden.

Indien sprake is van exploitatieovereenkomsten met derden dienen deze ondertekend als onderliggend stuk bij het plan gevoegd te worden. Op het moment dat de economische uitvoerbaarheid volledig wordt uitbesteed aan derden en geen sprake van een gemeentelijk financieel aandeel is, dient deze uitvoerbaarheid in het bestemmingsplan op hoofdlijnen te worden aangetoond. Het achterliggende doel van deze informatieve strekking is dat de economische uitvoerbaarheid zo volledig mogelijk wordt opgenomen in het plan ter bespoediging van besluitvorming hieromtrent.

De ontwikkeling van het onderhavig plan wordt gerealiseerd vanuit een private exploitatie. De ontwikkelaar is verantwoordelijkheid voor de uitvoering en draagt het risico van de planontwikkeling. Voor het plangebied is door de ontwikkelaar als zijnde eigenaar en ontwikkelende partij een exploitatie opgesteld waarin onder meer de volgende factoren zijn meegenomen:

• 1. Plan- en verwervingskosten;
• 2. Grondkosten;
• 3. Kosten bouw- en woonrijp maken;
• 4. Bovenwijkse voorzieningen;
• 5. Grondquota als percentage van de v.o.n. prijzen.

De bovenstaande opsomming geeft weer dat de exploitatie zorgvuldig is opgebouwd en geen hiaten kent. Uit de exploitatie blijkt dat het plan na aftrek van bovengenoemde kosten, financieel haalbaar wordt gemaakt uit de opbrengst van de woningen. De gegevens uit de exploitatie zijn vertrouwelijk, de ontwikkelende partij is derhalve verantwoordelijk voor de nakoming van afspraken en gestelde garanties jegens derden.

Gemeentelijke kosten

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van maximaal 30 woningen. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente heeft met de enige eigenaar in het exploitatiegebied, Giesbers Arnhem, een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het maken van een exploitatieplan is niet nodig.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 Vooroverleg

Vooroverleg

Na het vaststellen van de Nota van Randvoorwaarden in 2009 door het college van B&W van Arnhem is er een klankbordgroep van omwonenden ingesteld. Deze klankbordgroep is in de periode tussen maart 2010 en de zomer 2011 acht keer bij elkaar geweest. De klankbordgroep heeft er mede voor gezorgd dat de woningbouwplannen ten opzichte van de eerste schetsen aanzienlijk zijn gewijzigd ten gunste van de landschappelijke inpassing.

Naast het overleg met de klankbordgroep heeft Projectontwikkelaar Giesbers Arnhem ook informatief overleg gevoerd met de Stichting Arnhemse Groene Long en de Vereniging Stadsschoon Arnhem.

Artikel 3.1.1 Bro overleg

Het plan is in het kader van het artikel 3.1.1 Bro overleg toegestuurd aan het Waterschap Rijn en IJssel, waaruit geen aanpassingen zijn voortgevloeid.

Publicatie voornemen ontwikkeling

Volgens artikel 1.3.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet het voornemen tot een op ontwikkeling gericht bestemmingsplan worden gepubliceerd. Dit is gebeurd op 30 oktober 2013 in de Arnhemse Koerier en op de gemeentelijke website.

7.2 Terinzagelegging (ontwerp-bestemmingsplan)

Het ontwerp-bestemmingsplan 'Braamweg 1' heeft vanaf 28 november 2013 zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn twee zienswijzen ingediend.

Het bestemmingsplan is op 30 juni 2014 gewijzigd vastgesteld.

Bijlagen

Bijlage 1 Nota van Randvoorwaarden Braamweg 1

Bijlage 2 Stedenbouwkundig plan De Verborgen Kamer

Bijlage 3 Akoestisch onderzoek

Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek (januari 2007)

Bijlage 5 Aanvullend bodemonderzoek (augustus 2009)

Bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek (juli 2013)

Bijlage 7 Natuurtoets deel 1 en 2

Bijlage 8 Ontheffing flora en fauna

Bijlage 9 Groencompensatieplan

Bijlage 10 Hydrologische verkenning

Bijlage 11 Archeologisch onderzoek