| Plan: | Bestemmingsplan SB West |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.785-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals Bedrijf en Bedrijf - Nutsvoorziening, Groen en Groen - Park en de Verkeersbestemmingen.
Per bestemming wordt ingegaan op:
In dit bestemmingsplan is een bedrijfsbestemming opgenomen: Bedrijf - Nutsvoorziening (artikel 3). Deze bestemming is een specificatie van de algemene bedrijfsbestemming. De bestemming is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen.
Er is gekozen om deze voorzieningen/bedrijven specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk zoals een autobedrijf en dat is hier niet wenselijk.
Naast de nutsvoorzieningen/-bedrijven die expliciet zijn bestemd, zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de bestemmingsregels.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De bestemming is gegeven aan het gebouw van het energiebedrijf Nuon. In het vigerende bestemmingsplan paste het gebouw binnen de meer algemenere bestemming bedrijfsdoeleinden II.
De functie is nu meer specifiek als zodanig bestemd.
Functie
De nieuwbouw in het plangebied is bestemd als Gemengd. Binnen deze bestemming passen
meerdere functies, te weten, wonen, creatieve bedrijven, ateliers en één horecavoorziening.
Creatieve bedrijven zijn in de begripsbepalingen als volgt omschreven:
een bedrijf hoofdzakelijk gericht op:
- creatieve zakelijk dienstverlening, zoals een reclame- en grafische bedrijf, architect en technisch adviesbureau, softwarebedrijf;
- toegepaste kunsten, zoals een audiovisueel- en fotografiebedrijf, dienstverlenende bedrijf ten behoeve van de kunsten, mode en interieurbedrijf;
- autonome kunsten, zoals een beeldend kunstenaar, muzikant, theatermaker.
Uit deze opsomming blijkt een ruime mogelijkheid voor de vestiging van creatieve bedrijven die passend zijn in een woonomgeving. De aard van deze bedrijven brengt namelijk mee dat de hoeveelheid hinder beperkt is. Onderdeel van de creatieve bedrijven kunnen ook kantoorachtige activiteiten (geen zelfstandige kantoorfuncties) vormen.
Voorts zijn eveneens kleinschalige onderwijsvoorzieningen, zoals kunstonderwijs e.d. toegestaan. Voor deze functies geldt per afzonderlijk bedrijf een maximale oppervlaktemaat van 500m2. Ten behoeve van vergroting van het bedrijfsvloeroppervlakte is een afwijkingsmogelijheid opgenomen tot 30% van deze maat.
Woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra zijn in deze bestemming niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming Gemengd zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat de hoofdbebouwing, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Er wordt geen bebouwingspercentage vermeld. Dit betekent dat de gehele zone mag worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de toegelaten functies.
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
De bestemming is gegeven aan de nieuwbouwplannen in dit plangebied. De bestemming is ook gegeven aan het voormalige bedrijfspand aan de Broekstraat dat wordt herontwikkeld.
In het vigerende bestemmingsplan geldt voor de beoogde nieuwbouw en het voormalige bedrijfspand de bestemming bedrijfsdoeleinden II. Deze bestemming wordt met dit bestemmingsplan gewijzigd.
De bestemming verkeer is opgedeeld in een sub-bestemmingen te weten Verkeer - Verblijfsgebied.
Hieronder wordt ingegaan op deze sub-bestemming.
Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
Voor de grond met de bestemming "verkeer-verblijfsgebied geldt de bestemming "bedrijfsdoeleinden II.
In het nieuwe plan wordt het verblijfsgebied nu specifieker dan voorheen en als zodanig bestemd.
Functie
De 14 te bouwen grondgebonden eengezinswoningen (gebouwen M en P) zijn bestemd als "Wonen" (artikel 6). Ook de 4 woningen aan de Broekstraat zijn bestemd als 'Wonen'.
Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen), serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, niet specifiek gericht op therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
Garageboxen zijn op de plankaart aangeduid met "garage" binnen de bestemming wonen. Naast het stallen van auto's is een beperkte opslag toegestaan, mits gerelateerd aan de woonfunctie. Wonen in garageboxen is niet toegestaan evenmin als bijvoorbeeld detailhandel, prostitutie en bedrijfsmatige activiteiten.
In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Er wordt geen bebouwingspercentage vermeld. Dit betekent dat de gehele zone mag worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
De bestemming is gegeven aan de nieuw te bouwen woningen in de gebouwen M en P. Voor deze locatie geldt in het vigerende bestemmingsplan een bedrijvenbestemming. De bestemming wordt hiermee gewijzigd.
De woonbestemming is ook gegeven aan de vier bestaande monumentale woningen aan de Broekstraat. Voor deze 4 bestaande woningen geldt dat deze in het vigerende bestemmingsplan zijn bestemd als bedrijfsdoeleinden/wonen toegestaan. Deze woningen krijgen nu uitsluitend een woonbestemming. De bestemming wordt hiermee dus voor deze woningen gewijzigd/ingeperkt.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkelbestemmingen en daar iets over zeggen.
In dit bestemmingsplan is één dubbelbestemming opgenomen te weten:
"Waarde - archeologie".
Deze dubbelbestemming geldt voor de zone in het gebied waarvoor een lage archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een lage archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden alleen mag worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamhedenen wordt afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In het vigerende bestemmingsplan is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.