Uddelse Enk Uddel 9 woningen

Ruimtelijke onderbouwing

behorende bij de Uddelse Enk Uddel 9 woningen op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 30 Wabo

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Inleiding

Bestemmingsplan Dorp Uddel is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juli 2013. Deze ruimtelijke onderbouwing betreft een aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van negen woningen op een bouwstrook binnen de woonbuurt Aardhuis. Ter plekke van de bouwstrook geldt een bestemming Wonen-2, waarbij bepaald is dat maximaal acht woningen zijn toegestaan. De ontwikkelaar heeft het verzoek gedaan de bouwstrook anders te mogen invullen. In plaats van vier halfvrijstaande en vier rijwoningen is de wens negen rijwoningen te bouwen. Het bestemmingsplan laat een negende woning niet toe.

1.2 Wettelijk kader omgevingsvergunning

Op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 30 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (verder: Wabo) kan voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden verleend mits dat gebruik niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Burgemeester en wethouders zijn pas bevoegd deze omgevingsvergunning te verlenen, nadat de gemeenteraad heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft. De gemeenteraad mag deze verklaring alleen weigeren in het belang van een goede ruimtelijke ordening. De gemeenteraad kan categorieën van gevallen aanwijzen waarin een verklaring niet is vereist.

Op 7 oktober 2010 heeft de gemeenteraad de 'Notitie Procedure inzake verklaring van geen bedenkingen Wabo' vastgesteld. In deze notitie zijn de categorieën van gevallen aangewezen waarin een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. Voor die categorieën van gevallen kunnen burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a onder 30 Wabo verlenen zonder dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

Voor de woonbuurt Aardhuis, waar de bouwstrook deel van uitmaakt,heeft de gemeenteraad een stedenbouwkundige visie vastgesteld. Daarnaast ligt het project in het dorp Uddel en valt onder de in bedoelde notitie genoemde categorie BII (woningbouw, minder dan 50 woningen). Daarmee valt het project onder de Lijst met categorieën waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen door de raad is vereist.

Hoofdstuk 2 AARDHUIS-LOCATIE

2.1 Bestaande situatie

Aan de oostzijde van Uddel is de nieuwe woonbuurt Aardhuis in ontwikkeling. De infrastructuur is aangelegd. De woningen worden gefaseerd over een aantal jaren gerealiseerd.

Het kader voor Aardhuis wordt gevormd door het bestemmingsplan Dorp Uddel en het Stedebouwkundig plan Aardhuisweg-locatie (vastgesteld door de raad op 11 juli 2013). In het bestemmingsplan is ondermeer per bouwvlek het maximaal toegestane woningen vastgelegd. Het stedenbouwkundig plan geeft onder andere de stedenbouwkundige invulling op hoofdlijnen en de parkeernormen weer.

Deze ruimtelijke onderbouwing richt zich op één plek binnen de Aardhuislocatie. Het betreft de op dit moment nog braakliggende strook aan de oostelijke grens van de woonbuurt, nabij de Soerensesteeg (kad. nr. APD01 A7316). Bouwstrook A op onderstaande luchtfoto. Ter plaatse geldt de bestemming Wonen-2, waarbij het maximaal aantal woningen op acht ligt.

locatie A

2.2 Ontwikkeling

Het oorspronkelijke plan voorziet voor strook A in vier aaneengebouwde woningen en vier twee-onder-éénkappers. De ontwikkelaar heeft het verzoek gedaan om in plaats daarvan drie blokjes van drie aaneengebouwde woningen te mogen bouwen in de prijsklasse rond 260.000,-. Reden is om zo optimaal aan te sluiten op de marktvraag. Om dit mogelijk te maken moet het nu maximaal toegestane aantal woningen in het bestemmingsplan Dorp Uddel van acht verhoogd worden naar negen. Met deze omgevingsvergunning wordt dit mogelijk gemaakt.

2.3 Ruimtelijke aanvaardbaarheid

De afwijking van het bestemmingsplan ziet op het afwijken van het aantal toegestane woningen. Netto gaat het om één extra woning.

Het ruimtelijk concept van Aardhuis bestaat uit een aantal bouwstenen die gezamenlijk de hoofdstructuur en de dorpse identiteit van de (toekomstige) woonbuurt bepalen:

• 1. Versterken van het robuuste landschappelijk frame van houtwallen om daarmee de nieuwbouw te verankeren in het omliggende landschap.
• 2. Naar binnen halen van het landschap in de vorm van een grote open weide met een verbinding met de enk om zo de (maat van) het landschap voelbaar te houden tot in het hart van de wijk.
• 3. Het opdelen van de wijk in vier kleinere buurtjes waardoor meer randlengte, variatie en lucht ontstaat.
• 4. Een dorpse ontsluitingsroute die in zijn vorm en profel aansluit op de kenmerken van het Kampenlandschap.
• 5. Een verkaveling die gericht is op het behoud van een los en afwisselend volumebeeld met daarbinnen een samenhangende architectuur.

Uitgangspunt is behoud van een dorps beeld met afwisseling en doorzichten. De diverse woningtypes zijn zoveel mogelijk door elkaar heen gemengd in het plan waardoor rijwoningen en vrijstaande woningen elkaar zoveel mogelijk afwisselen. De rooilijnen verspringen en reageren op krommingen in de weg of ruimte die ontstaat door de kavelmaten. Hiermee worden doorgaande gevelwanden voorkomen en wordt aangesloten op de manier van verkavelen die ook in het aanliggende gebied langs de Aardhuisweg / Elspeterweg is toegepast. De volume opbouw zal worden geregisseerd waarbij een variatie en menging van lage volumes (1 laag met kap), tussenvormen en hogere volumes (2 laag met kap) wordt gerealiseerd. Laag op de plekken waar het moet, hoog op de plekken waar het kan. Alle woningen worden uitgevoerd met traditionele kap en kaprichtingen worden afwisselend georiënteerd op de weg of parallel aan de weg.

De nu aan de orde zijnde kleinschalige wijziging past binnen de hoofdstructuur van Aardhuis en het uitgangspunt een dorps, los beeld te bereiken. De bepalingen omtrent bouwhoogtes, situering van de woningen op de kavels en dergelijke veranderen niet. Er treedt geen strijdigheid op met het stedenbouwkundig plan.

inrichting locatie A negen woningen

Het in 2013 vastgestelde stedenbouwkundig plan bevat de parkeernormen voor de woonbuurt. De norm bedraagt 1,5 parkeerplaats per woning voor rijwoningen. Ten opzichte van de oorspronkelijke gemaakte parkeerbalans (Stedenbouwkundig plan Aardhuisweg) is er tengevolge van de wijziging 1,5 extra parkeerplaats nodig. Bij locatie A is er ruimte aan de straat voor vier parkeerplekken en twee extra in de grindberm.

De extra woning past binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma. De afwijking beoogt primair een kwalitatieve bijsturing in de realisatie van de woningbouwlocatie Aardhuis, aan de hand van de meest recente inzichten in woningbehoefte wat betreft menging in prijsklassen en woningtypes. Kwantitatief is er per saldo netto een beperkt effect van toevoeging van één extra woning in de totale ontwikkeling van de locatie Aardhuis. Ook vanuit overige beleidskaders zijn er geen belemmeringen. Het bettreft geen nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is.

Er zijn geen beperkingen vanuit milieu, natuur, archeologie en waterhuishouding om uitvoering te geven aan de afwijking. In de nog actuele toelichting van het bestemmingsplan Dorp Uddel is de uitvoerbaarheid van de woonbuurt als geheel aangetoond. Belangrijkste aspecten over de uitvoerbaarheid zijn de volgende:

• De bodem vormt geen belemmering voor de woonbestemming.
• Er is geen bedrijvigheid in de omgeving welke belemmerd zal worden door de woningbouw. Ter plaatse van de woningbouw kan een voldoende woonklimaat gerealiseerd worden.
• Uit de berekende geluidbelasting vanwege het wegverkeer blijkt dat geen van de woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder overschrijdt. Er is voor de nieuwbouwwoningen derhalve geen hogere waarde nodig.
• Er wordt voldaan aan de voorwaarden uit de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen).
• Vanuit externe veiligheid zijn er geen belemmeringen.
• Er treden geen aanzienlijke gevolgen op voor het milieu waardoor de herziening niet onderworpen hoeft te worden aan een milieu-effectbeoordeling.
• Er doen zich geen negatieve effecten voor op de waterhuishouding van het gebied. De woningen woren aangesloten op het al aangelegde rioleringsstelsel.
• Aannemelijk is dat voldaan wordt aan de natuurwetgeving. De in het plan Aardhuis opgenomen compenserende maatregelen zijn uitgevoerd.
• Er zijn geen cultuurhistorische waarden in het geding. Archeologisch onderzoek is uitgevoerd.
• De ontwikkeling van Aardhuis is financieel-economisch uitvoerbaar. Dit verandert niet met deze herziening.

Hoofdstuk 3 INSPRAAK EN OVERLEG

Het betreft en naar aard en omvang beperkte afwijking van het bestemmingsplan Dorp Uddel waarbij geen of nauwelijke effect optreedt voor de omgeving en derde-belanghebbenden. Er is geen provinciaal of rijksbelang in het geding.