| Plan: | Het Sparrenbos 23-31 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0200.ov1034-vas1 |
Ruimtelijke onderbouwing
behorende bij de Het Sparrenbos 23-31 op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 30 Wabo
Hoofdstuk 1 INLEIDING
1.1 Inleiding
Het bestemmingsplan Groot Zonnehoeve is vastgesteld door de gemeenteraad op 8 maart 2012 en onherroepelijk geworden op 18 juli 2012. Deze ruimtelijke onderbouwing betreft het oprichten van 17 zorgwoningen en 1 woning met verblijfs-/slaapwachtruimte voor personeel in twee bouwblokken, waarbij het noodzakelijk en wenselijk is om in beperkte mate af te wijken van het vigerende bestemmingsplan. Het initiatief past wel volledig binnen het in 2011 vastgestelde stedenbouwkundige plan.
Het bouwbedrijf Veeneman B.V. is als één van de initiatiefnemers al meerdere jaren in overleg over de bouw van (zorg)woningen aan het Sparrenbos in Groot Zonnehoeve. Het bouwplan is gelegen in deelgebied De Boskamers van Groot Zonnehoeve en bestaat uit twee bouwblokken (De Buren en de Parel) die gesitueerd zijn aan Het Sparrenbos. Het plan past grotendeels binnen het bestemmingsplan Groot Zonnehoeve. Alleen het linker bouwblok "De Buren" valt met schuur voor een klein deel binnen de groenbestemming. Tevens zijn volgens de plankaart 10 woningen binnen het bestemmingsvlak toegestaan, terwijl er 17 zorgeenheden en 1 woning met verblijfs-/ slaapwachtgedeelte voor personeel worden gerealiseerd binnen de twee bouwblokken. De mogelijkheid bestaat om de twee woonblokken in de toekomst weer om te zetten in twee maal vijf woningen, waarbij de zorgeenheden dan vervallen.
Om de plannen mogelijk te maken heeft de initiatiefnemer gevraagd de benodigde procedure te volgen op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo.
1.2 Ligging en begrenzing
De locatie is gelegen in Groot Zonnehoeve, in deelgebied De Boskamers, op korte afstand van De Groene Voorwaarts als doorgaande weg die loopt van De Laan van Erica tot aan de Barnewinkel. Het woongebiedje wordt vanaf de Groene Voorwaarts ontsloten door een aantal buurtweggetjes, waaronder Het Lariksbos. Het plangebied van dit bouwplan grenst aan de voorkant aan de ontsluitingsweg Het Sparrenbos en aan de achterkant door het bos van Groot Schuylenburg. Aan de linkerzijde van het plangebied ligt een groenstrook. Dit bouwplan zal iets afwijken van de bestemmings- en bouwgrens, zoals neergelegd in de bestemming Woongebied van het bestemmingsplan Groot Zonnehoeve, en daardoor schuift het bouwplan enigszins over de groenstrook aan de linkerzijde. Volgens de bestemmingsomschrijving zijn er binnen de bestemming Woongebied woningen en zorgwoningen toegestaan. Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan op de plankaart per bestemmingsvlak aangegeven. Voor de onderhavige locatie zijn maximaal 10 woningen toegestaan . M.b.t. het aantal zorgwoningen wordt geen maximum gesteld.
Uittreksel bestemmingsplankaart Groot Zonnehoeve
Luchtfoto huidige braakliggende locatie Sparrenbos
1.3 Wettelijk kader omgevingsvergunning
Op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 30 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (verder: Wabo) kan voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden verleend mits dat gebruik niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Burgemeester en wethouders zijn pas bevoegd deze omgevingsvergunning te verlenen, nadat de gemeenteraad heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft. De gemeenteraad mag deze verklaring alleen weigeren in het belang van een goede ruimtelijke ordening. De gemeenteraad kan categorieën van gevallen aanwijzen waarin een verklaring niet is vereist.
Op 7 oktober 2010 heeft de gemeenteraad de 'Notitie Procedure inzake verklaring van geen bedenkingen Wabo' vastgesteld. In deze notitie zijn de categorieën van gevallen aangewezen waarin een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. Voor die categorieën van gevallen kunnen burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a onder 30 Wabo verlenen zonder dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.
Het oprichten van 17 zorgwoningen met 1 woning met verlijfs/ slaapwachtgedeelte personeel naast Sparrenbos 3 is een project dat past binnen het in 2011 vastgestelde stedenbouwkundige plan. Daarnaast past de ontwikkeling binnen de uitgangspunten van het door de raad vastgestelde bestemmingsplan. Verder past het plan binnen de "gemeentelijke structuurvisie Apeldoorn biedt ruimte".
Daarnaast ligt het project in de contour van het stedelijk gebied en valt het onder de in bedoelde notitie genoemde categorie "maximaal 50 woningen per project". Tevens passen de woningen binnen het woningbouwprogramma 2012. Daarmee valt het project onder de Lijst met categorieën waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen door de raad is vereist.
Hoofdstuk 2 BELEIDSKADER
In het bestemmingsplan Groot Zonnehoeve zijn de relevante beleidskaders beschreven voor het plangebied Groot Zonnehoeve, waarvan de onderhavige locatie deel uit maakt. De meeste van deze beleidskaders zijn onverminderd van toepassing. Wel is het streekplan Gelderland en de Ruimtelijke Verordening Gelderland inmiddels vervangen door de Omgevingsvisie Gelderland (vastgesteld 9 juli 2014) en de Omgevingsverordening Gelderland (vastgesteld 24 september 2014). Dit heeft echter, gezien ook de geringe afwijking van het vigerende bestemmingsplan) geen consequenties voor het onderhavige project Het Sparrenbos 23-31.
Hoofdstuk 3 RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE OPZET
3.1 Bestaande situatie
Verwezen kan worden naar de beschrijving als opgenomen in hoofdstuk 3 van de toelichting van het bestemmingsplan Groot Zonnehoeve.
3.2 Het bouwplan
De locatie van het projectgebied is gesitueerd binnen het deelgebied de Boskamers van het plan Groot Zonnehoeve en bestaat uit circa 2.673 m² . Daarom zal eerst worden ingegaan op de stedenbouwkundige karakteristiek van deelgebied De Boskamers en vervolgens worden beschreven hoe de locatie van dit projectplan aan Het Sparrenbos past binnen de opzet van De Boskamers. Het bouwplan aan het Sparrenbos bestaat uit twee bouwblokken, te weten de "Buren"en de "Parel". De Parel zou in principe op basis van het vigerende bestemmingsplan kunnen worden gerealiseerd, voor het bouwblok de "Buren" is een verschuiving noodzakelijk van de bestemmingsgrens en bouwgrens. Daarnaast gaat het bestemmingsplan uit van maximaal 10 woningen, terwijl er in dit bouwplan sprake zal zijn van 17 woonzorgeenheden en 1 woning met verlijfs-/ slaapwachtgedeelte voor personeel.
Deelgebied De Boskamers
Kenmerk van Groot Zonnehoeve is de groene uitstraling: Eén van de groenverbindingen (de zogenaamde 'Groene Mal') tussen landschap en stad loopt door deze wijk. Verder is er het parkbos van Schuylenburg, waar zorginstelling 's Heeren Loo is gevestigd. Bestaande, volgroeide bomen geven de wijk nu al een groene uitstraling, waardoor de groene sfeer letterlijk op elke plek in de wijk voelbaar is.
Eén van die deelgebieden in Groot Zonnehoeve is het deelgebied 'Boskamers', gelegen tussen De Groene Voorwaarts en de bestaande bosrand van Schuylenburg. De ruimtelijke structuur van Boskamers is orthogonaal van opzet, uitgaande van de Groene Voorwaarts en haaks daarop (in noord-zuidrichting) liggende straatjes die tot aan de bosrand van Schuylenburg doorlopen (zie afbeelding).
De Boskamers: structuur
De sfeer in de buurt zal in de nabije toekomst mede worden bepaald door nieuwe aanplant van bomen in de brede grasbermen in het openbare profiel. De aanwezigheid van deze bomen versterkt de landschappelijke relatie met Schuylenburg en zal de naam 'boskamers' eer aan doen.
Binnen dit casco liggen 'kamers' (vandaar de naam Boskamers). Doordat wordt uitgegaan van een sterk structurerend casco dat voor samenhang zorgt, is binnen deze kamers een relatief grote vrijheid voor individuele architectonische expressie. Dit is zichtbaar in de al gerealiseerde projecten.
Plan 'De Buren' en 'De Parel' (zie afbeeldingen)
Voor één van de nog onbebouwde plekken aan het Sparrenbos is een plan gemaakt dat naadloos aansluit bij de al ingezette bebouwingsstructuur. Het gaat hierbij om twee nagenoeg identieke woonzorgcomplexen 'De Parel' en 'De Buren' voor mensen (jong volwassenen) met een functie beperking.
Overzicht vanaf Sparrenbos; links 'De Buren' en rechts 'De Parel'
Impressie 'De Buren'
Impressie 'De Parel'
Het bouwplan bestaat uit twee blokjes in twee lagen met een asymmetrische zadelkap. De maximale goot- en nokhoogte bedragen 6 meter respectievelijk 9 meter. Het bouwplan de "Buren voorziet in een bouwblok bestaande uit 8 zorgwoningen, 1 woning ingericht voor verzorgers/ achterwacht en een buitenruimte/ tuin en een bijgebouw. Bouwblok de "Parel voorziet in 9 zorgwoningen, een gemeenschappelijke ruimte en een buitenruimte/tuin met berging. Tevens wordt achterop het perceel voorzien in voldoende parkeervoorzieningen.
De bouwblokken staan haaks op het Sparrenbos aan een straatje. Het straatje zelf komt uit op een achter de blokken gelegen parkeerplaats. Aan de zijde van het Sparrenbos is bij beide bouwblokken een eenlaagse, plat afgedekte aanbouw gemaakt ten behoeve van een groepsruimte. Deze aanbouwen begrenzen de straatruimte en sluiten het zicht op de achtertuinen af.
Stedenbouwkundig sluiten de blokjes aan op de bebouwingsstructuur van de naastgelegen woningen aan de rechterkant. De blokjes staan in dezelfde lijn als de twee naastgelegen woningblokjes met eengezinswoningen (Sparrenbos 35 t/m 53) en voegen zich daardoor naadloos in de context. Ook qua architectuur sluiten de als architectonisch ensemble ontworpen blokken goed aan bij de bestaande bebouwing met zadelkappen en de flauwhellende daken.
3.3 Infrastructuur
De bestaande infrastructuur blijft in hoofdzaak ongewijzigd, echter met dien verstande dat een van de langzaamverkeersverbindingen tussen Zonnehoeve en Groot Schuylenburg komt te vervallen. Deze was gelegen tussen woonzorgcomplex 'Ons Huis' en het plangebied.
3.4 Verkeersontsluiting en parkeren
De reeds aangelegde verkeersontsluiting blijft ongewijzigd. Het buurtontsluitingsweggetje Het Sparrenbos is reeds aangelegd ten behoeve van de al reeds gerealiseerde en de nog te bouwen woningen. Het Sparrenbos komt uit op de wijkontsluitingsweg de "Groene Voorwaarts" die vervolgens uitkomt op de Laan van Erica en de Barnewinkel. Met name de Laan van Erica maakt deel uit van de "ringweg" van Apeldoorn, waarbij eenvoudig de andere stadsdelen kunnen worden bereikt. Tevens komt de Laan van Erica uit op de kruising met de Zutphensestraat (links of rechtsaf), van waaruit zowel binnenstad als de snelweg eenvoudig kan worden bereikt.
In het bestemmingsplan Groot Zonnehoeve staat in de toelichting nog aangegeven dat de Groene Voorwaarts autoluw zal worden gemaakt door het aanbrengen van twee afsluitingen voor het autoverkeer. Dit enerzijds om sluipverkeer te voorkomen en anderzijds ten gunste van de doorgaande fietsers. Dit standpunt is inmiddels bij besluit van het college van Burgemeester en wethouders van 25 juli 2014 en na consultatie van de gemeenteraad verlaten. De Groene Voorwaarts is als doorgaande weg tussen de Laan van Erica en de Barnewinkel blijven bestaan, waarbij de weg nog steeds is ingericht als 30-km weg. De drempels die al in de weg lagen, zijn verhoogd, om de veiligheid voor fietsers en voetgangers te vergroten en eventuele overlast voor de aanliggende woningen zoveel als mogelijk te beperken. Daarnaast is in het voorjaar van 2015 een voetpad aangelegd langs de Groene Voorwaarts..
Het aantal parkeerplaatsen dat achterop het perceel diagonaalgewijs wordt gerealiseerd voldoet in de situatie van "zorgwoningen" aan de parkeernorm op grond van de parkeernota. Ook bij mogelijke transformatie in de toekomst van zorg- naar reguliere eengezinswoningen kan op het terrein van de woningen zelf aan de parkeernorm worden voldaan.
Hoofdstuk 4 UITVOERBAARHEID
4.1 Algemeen
Op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) moet motivering van het projectbesluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevatten. Artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) geeft aan dat de eisen waaraan zo'n ruimtelijke onderbouwing moet voldoen staan in de artikelen 3.1.2, 3.1.6. en 3.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. Kortweg betekent dit dat de eisen die worden gesteld aan een toelichting op een bestemmingsplan(herziening) of een wijzigingsplan ex artikel 3.6. Wro van overeenkomstige toepassing zijn. Daarbij wordt beschreven hoe de diverse milieukwaliteitseisen zijn betrokken bij het projectplan en wordt beschreven hoe rekening is gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Evenals bij een bestemmingsplanherziening vindt bij het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing de nodige afstemming plaats tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.
Met het toepassen van deze Wabo-projectprocedure leiden de uitkomsten van de onderzoeken als eerder neergelegd en beschreven in het onheroepelijke bestemmingsplan Groot Zonnehoeve, gezien de geringe afwijking van het bestemmingsplan, niet tot andere uitkomsten of aanpassingen in de uitvoerbaarheid m.b.t. milieuaspecten, waterhuishouding, natuurwaarden, archeologie en cultuurhistorie. Ook heeft deze wijziging geen gevolgen voor de economische - en financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De hiervoor opgestelde onderzoeken zijn nog altijd actueel en van toepassing op de locatie Sparrenbos.
De beoogde en als zodanig vigerende bestemde (zorg)woningen zijn als zodanig opgenomen in het door de gemeenteraad vastgestelde woningbouwprogramma en voorzien in de actuele behoefte binnen de Regio.
De stedenbouwkundige hoofduitgangspunten van het bestemmingsplan blijven ongewijzigd. Daarom wordt voor wat betreft de uitvoerbaarheid van het projectbesluit verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Groot Zonnehoeve met de daarbij behorende onderzoeksrapporten en overige bijlagen.
4.2 Financieel-economische uitvoerbaarheid
De aantallen (zorg)woningen en de locatie zijn opgenomen in het woningbouwprogramma, zoals dat in 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld en zullen na oplevering direct in gebruik worden genomen.
Financieel zijn er voor de gemeente geen risico's. Om de plannen mogelijk te maken, verkoopt de gemeente de betreffende grond die nodig is voor de realisatie van de twee gebouwen. Inmiddels ligt er een door beide partijen ondertekende grond- en realisatieovereenkomst getekend juli 2015. Hierin is vastgelegd dat de kosten voor de procedure in het kader van het bestemmingsplan worden betaald door de initiatiefnemer, evenals eventuele planschade. Nadat de omgevingsvergunning verleend is, kan de grond worden gepasseerd bij de notaris.