Koning Lodewijklaan 6

Ruimtelijke onderbouwing

behorende bij de Koning Lodewijklaan 6 op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 30 Wabo

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Inleiding

Het bestemmingsplan Stadsdeel Noord West is vastgesteld door de gemeenteraad op 22 maart 2007, goedgekeurd door gedeputeerde staten van Gelderland op 16 november 2007 en grotendeels onherroepelijk geworden op 1 april 2009.

Het perceel Koning Lodewijklaan 6 is deels bestemd tot Bos- en Parkstrook en Maatschappelijke Doeleinden. Op het gedeelte dat bestemd is tot Maatschappelijke Doeleinden is een grote monumentale villa gelegen waarin het bestuurscentrum van het ROC (Regionaal Opleidingscentrum) was gevestigd. Achter deze monumentale villa staan de gebouwen, eveneens bestemd tot maatschappelijke doeleinden, waarin de administratie van het ROC was gehuisvest. Het achterste (westelijke) gedeelte is bestemd tot Bos- en Parkstrook.

Door de Bouwhuis Group is een plan ingediend om het bestaande monumentale gebouw met aanbouw te verbouwen tot 17 zogeheten 'hotel-wonen' appartementen met gemeenschappelijke ruimtes. Het bestemmingsplan verzet zich hiertegen vanwege de genoemde maatschappelijke bestemming. Deze ruimtelijke onderbouwing ziet erop toe de gevraagde herontwikkeling naar wonen mogelijk te maken.

1.2 Wettelijk kader omgevingsvergunning

Op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 30 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (verder: Wabo) kan voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden verleend mits dat gebruik niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Burgemeester en wethouders zijn pas bevoegd deze omgevingsvergunning te verlenen, nadat de gemeenteraad heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft. De gemeenteraad mag deze verklaring alleen weigeren in het belang van een goede ruimtelijke ordening. De gemeenteraad kan categorieën van gevallen aanwijzen waarin een verklaring niet is vereist.

Op 7 oktober 2010 heeft de gemeenteraad de 'Notitie Procedure inzake verklaring van geen bedenkingen Wabo' vastgesteld. In deze notitie zijn de categorieën van gevallen aangewezen waarin een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. Voor die categorieën van gevallen kunnen burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a onder 30 Wabo verlenen zonder dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

Het projectgebied is gelegen binnen het bestaande stedelijk gebied en valt onder de in bedoelde notitie genoemde categorie II, Realiseren van woningbouw (met inbegrip van verbouw) in bestaand stedelijk gebied en de dorpen waarbij het aantal woningen per project met niet meer dan 50 toeneemt. Daarmee valt het project onder de Lijst met categorieën waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen door de raad is vereist.

Hoofdstuk 2 BESCHRIJVING INITIATIEF

2.1 Bestaande situatie

De Koning Lodewijklaan is onderdeel van het residentiële lanenstelsel van het paleis het Loo. Als middenas van de 'ganzenvoet' vormt het de centrale as op het paleis. De Loolaan en de Jachtlaan vormen de beiden andere assen van het stelsel. Aan het einde van de 19e eeuw werd over de Koning Lodewijklaan het zo genoemde koningslijntje aangelegd, een spoorverbinding naar het Loo met een dubbele aantakking op de hoofdlijn Amersfoort-Deventer. In 1972 werd de spoorlijn definitief gesloten en in de jaren ‘80 werden de rails verwijderd. Het traject van de spoorlijn is nog altijd herkenbaar.

In de bosachtige driehoekige ruimte tussen de Jachtlaan en de Koning Lodewijklaan is in de jaren ‘90 het complex de Loohof gebouwd met gebouwde uitstraling naar het kruispunt bij de naald en een bosachtige uitstraling met losse gebouwen aan de zuidzijde. Deze zijde grenst aan het plangebied. Aan de zijde van de Koning Lodewijklaan oriënteert de bebouwing zich naar de publieke ruimte. De Jachtlaan 'doorklieft' in het noordoostelijk deel het bos aan beide zijden van de laan en opent zich naar het kruispunt bij de naald.

Op het perceel Koning Lodewijklaan 6 werd in 1887, door middel van particulier initiatief, door architect A.R.Feem het kinderziekenhuis Mary gebouwd. Het asymmetrisch opgebouwde pand maakt front naar de Koning Lodewijklaan. In 1911 breidde Architect De Wijn het pand aan de zuidzijde uit met een aanbouw. Na de tweede wereldoorlog werd het pand aan de achterzijde uitgebreid, nauwelijks zichtbaar vanaf de Koning Lodewijklaan. In 1966 werd het kinderziekenhuis gesloten en werd het pand in gebruik genomen als opleidings- en kantoorgebouw.

2.2 Het plan

De aanvraag om omgevingsvergunning betreft het verbouwen van het bestaande gebouw tot een bijzonder wooncept waarbij sprake is van appartementen met gemeenschappeljike voorzieningen. Dit woonconcept voorziet in een toenemende vraag naar kleinere privé woonruimte met gemeenschappelijke bewonersvoorzieningen op het gebied van sociale omgang en werk. Deze ontwikkeling is niet leeftijdsgebonden en ook niet nieuw. Er is, met name danzij technolische ontwikkelingen, al langer een maatschappelijke beweging gaande warbij de grenmzen tussen wonen, werken, recreëren, welzijn en educatie vervagen en specifieke functiegerichte gebouwde omgevingen (zoals bijvoorbeeld scholen, kantoren, verzorgstehuizen) steeds meer een multifunctioneel karakter krijgen.

De Bouwhuis Group heeft een type woonconcept ontwikkeld genaamd het Edelwonen. Dit concept verbindt de flexibele woonbehoefte van kleine woonunits met de wens naar privéruimte met mogelijkheden van sociale ontmoetingen en gezamelijke activiteiten.

De eerst ervaringen met deze woonfilosofie zijn opgedaan in De Robijn aan de Robijnstraat in Apeldoorn. In het oude verzorgingstehuis is een woonomgeving gemaakt die geheel past bij de moderne doelgroep en die verder gaat dan wonen alleen. De Robijn is een thuis voor haar bewoners, voorzien van alle gemakken en faciliteiten. Van flexwerkplekken en vergaderruimtes tot sport- en wellnessruimtes. Georganiseerde activiteiten voor bewoners en een keuken waar dagelijks warm eten wordt bereid. Er is een huismeester aanwezig en er zijn huiskamers met leestafels, loungebanken en meerdere ruimtes om met familie en vrienden te verblijven.

Gezien het succes van De Robijn en de grote belangstelling voor deze woonvorm, heeft de Bouwhuis Group gekeken naar de mogelijkheden om ook elders dit concept te laten landen. Hierbij is de keuze gevallen op de voormalige ROC-locatie, Huize Mary, aan de Koning Lodewijklaan 6. In de aanwezige gebouwen (hoofdgebouw met aanbouw) is plaats voor 17 hotel-woon units. In het hoofdgebouw bevinden zich de centrale voorzieningen. In de aanbouw worden 17 hotel- wonen units gebouwd. Omdat iedere woonstudio voorzien is van een eigen keuken, ontbreekt in dit Edelwonen project de gemeenschappelijke keuken. Op de verdieping van de villa is ruimte gereserveerd voor gezamenlijke activiteiten zoals fitness en zonnenbank.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

In dit hoofdstuk komt het meest relevant geachte ruimtelijke beleid aan de orde.

3.1 Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019

In januari 2010 hebben GS het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (verder: KWP3) vastgesteld. Het voorgaande KWP2 (2005-2014) was in formele zin een uitwerking ex artikel 4a, lid 10, Wet op de Ruimtelijke Ordening van het Streekplan Gelderland 2005. Sinds 1 juli 2008 is de WRO vervangen door de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van het overgangsrecht is het Streekplan Gelderland 2005 gelijkgesteld met de in de Wro bedoelde verplichte provinciale structuurvisie. Op deze zelfde grond maakt het KWP3 – als opvolging van het KWP2 - deel uit van deze structuurvisie.

Het KWP3 heeft als doel het woningaanbod op regionaal niveau, zowel kwantitatief als kwalitatief, zo goed mogelijk af te stemmen op de behoefte aan woningen. Het beschrijft per regio de programmatische opgave op basis van de geconstateerde regionale woningbehoefte en is daarmee het richtpunt voor woningbouwbeleid van gemeenten in de regio.

De woningbehoefte in Gelderland blijkt voor de periode 2010 tot en met 2019 lager uit te komen dan in de periode 2005 tot en met 2014. Voor het KWP3 staat als doelstelling om in 2020 een woningtekort van 0 % te hebben. Het afsprakenkader KWP3 wordt door de provincie overeengekomen met zowel de gemeenten als de woningcorporaties in de regio Stedendriehoek. Uit het referentiekader blijkt dat er in de Stedendriehoek vooral een grote behoefte is aan goedkope huurwoningen en middeldure koopwoningen. Tevens is er een grote vraag naar nultredenwoningen.

Het referentiekader geeft voor het Gelderse deel van de Stedendriehoek een bruto aantal toe te voegen woningen in de periode 2010 t/m 2019 van circa 10.000 woningen, op basis van een geschatte onttrekking van circa 1.800 woningen in dezelfde periode. Netto gaat het om een uitbreiding van de woningvoorraad van circa 8.500 woningen.

Met een woningbouwprogramma van bijna 21.000 nieuwbouwwoningen voor de hele regio voor de periode tot en met 2019 is er sprake van een overprogrammering aan nieuwbouw. De overprogrammering heeft niet zozeer betrekking op de eerstvolgende jaren, maar loopt op naarmate verder weg in de tijd gekeken wordt. De regio herkent zich in de cijfers in het referentiekader en in de berekende overmaat aan plancapaciteit. Voor de jaren tot 2015 is er sprake van een gezonde overmaat. In de Nederlandse ontwikkelpraktijk gaat men er op basis van ervaringscijfers vanuit dat 30 % overcapaciteit gezond is in verband met flexibiliteit en planuitval. De provincie draagt dit standpunt ook uit. Op langere termijn, de jaren 2015- 2030, is de overmaat groter.

Vooralsnog moet ook gezorgd worden voor voldoende productie aan nieuwe woningen. Er is nog steeds sprake van een woningtekort.

Voor het Gelderse deel van de regio Stedendriehoek betreft het afsprakenkader met name de volgende onderwerpen:

• a. aantal nieuw te bouwen woningen
  Afsprakenkader tussen provincie, gemeenten en corporaties is dat in de periode 2010 t/m 2019 in de regio Stedendriehoek 8.500 woningen netto aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Het betreft hier de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Epe, Lochem, Voorst en Zutphen en de woningcorporaties die in deze gemeenten actief zijn.
• b. verhouding huur-koop
  Het referentiekader geeft aan dat er behoefte is aan uitbreiding van de voorraad huurwoningen met 12 % van 8.500, ofwel bijna 1.000 huurwoningen. Dit impliceert dat voor zover huurwoningen worden verkocht of gesloopt deze tevens worden vervangen. Lettend op de plannen voor sloop en verkoop zal dan van de circa 10.000 (bruto) nieuw te bouwen woningen ongeveer 44 % een huurwoning moeten zijn, ofwel ruim 4.400 woningen.
• c. betaalbare segmenten
  Gemeenten en woningcorporaties zullen er naar streven om een groter aandeel betaalbare woningen in de nieuwbouw te realiseren dan op 1 januari 2009 in de planning was opgenomen: ambitie-indicatie voor de regio, conform het bruto referentiekader, circa 42 % van de bruto opgave aan nieuw te bouwen woningen.
• d. aandeel nultreden
  Gemeenten en woningcorporaties geven in de regionale woningbouwprogrammering aan de hand van de definitie van 'nultredenwoning' aan welk aandeel in de voorgenomen nieuwbouw en de voorgenomen aanpassing van bestaande woningen daadwerkelijk aan de definitie van ouderenwoning/ nultredenwoning voldoet.
• e. woningbouw korte termijn
  De gemeenten en de in de regio werkzame woningcorporaties spannen zich gezamenlijk in met de provincie om een lijst van uit te voeren projecten op te stellen, die als basis zal dienen voor de minimaal te realiseren woningbouw voor de jaren 2010, 2011 en 2012. Deze lijst zal als bijlage aan het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 worden toegevoegd.

Het KWP3 geeft alleen een referentie- en afsprakenkader aan op regionaal niveau. Als vervolg op het KWP3 is begin 2010 een traject gestart om het woonprogramma kwantitatief en kwalitatief binnenregionaal te verdelen over de gemeenten. Dit traject, dat moet leiden tot een regionaal woninbouwprogramma met het KWP3 als richtpunt, is nog niet afgerond.

3.2 Structuurvisie Apeldoorn biedt ruimte

Op 30 mei 2013 heeft de raad de structuurvisie 'Apeldoorn biedt ruimte' vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een doorkijk tot 2030 en is één structuurvisie voor zowel stad als land.

De structuurvisie is opgesteld op de overgang naar een echt andere tijd. De onzekerheid over de toekomst is groot. In de structuurvisie kiest de gemeente er voor om daarop niet te reageren met een dichtgetimmerd plan maar door zoveel mogelijk (beleids)ruimte te bieden aan het onvoorspelbare. Daarmee krijgt Apeldoorn de ruimte zich te ontwikkelen. De gemeente nodigt daarom iedereen uit die een bijdrage kan leferen aan de leefkwaliteit van huidige en toekomstige Apeldoorners. Ruimte bieden is niet vrijblijvend, de ruimte wordt geboden binnen kaders. Allereerst door voort te bouwen op de belangrijkste kwaliteiten van de gemeente. In het concept 'Apeldoorn Buitenstad' komen die kwaliteiten samen. Apeldoorn is zowel stad als groot dorp en biedt de leefkwaliteit van beide.

De kwaliteiten van de Buitenstad vormen samen het fundament van de structuurvisie. De gemeente wil het fundament van Apeldoorn koesteren en versterken. Want alleen daardoor blijft de leefkwaliteit op peil en blijft Apeldoorn aantrekkelijk voor bewoners, bezoekers en bedrijven. Beheer en vernieuwing van het fundament is de belangrijkste opgave van de structuurvisie. De gemeente stelt hoge kwaliteitseisen aan het funcament en wil er zelf in blijven investeren.

Om Buitenstad te blijven, zijn in de structuurvisie vier ambities geformuleerd die weergeven wat Apeldoorn grotendeels al is en waar Apeldoorn sterk in is: Apeldoorn is een comfortabele gezinsstad met een toeristisch toplandschap; heeft een veelzijdige economie en kent locale duurzaamheid.. Aan deze ambities wil Apeldoorn samen met andere partijen bouwen.

De structuurvisie is een uitnodiging aan de samenleving om Apeldoorn mooier te maken. 'Apeldoorn biedt ruimte' staat voor ruimte bieden aan ideeën en initiatieven die passen bij de Buitenstad. De gemeente zal daarbij faciliteren en ondersteunen. Buiten het fundament van de Buitenstad biedt de gemeente hiervoor veel handelingsvrijheid, bijvoorbeeld door flexibel te bestemmen.

Niet alles gaat vanzelf. In sommige delen van Apeldoorn spelen ingewikkelde vernieuwingsopgaven. Opgaven die belangrijk zijn voor Apeldoorn als geheel, waarbij vaak hard gewerkt moet worden om iets van de grond te krijgen. In de structuurvisie worden die opgaven 'dynamo's' genoemd, elementen die eerst in beweging moeten komen voordat ze energie gaan opleveren. Het centrumgebied van Apeldoorn, de centrale delen van de Kanaalzone en kleinschalige herstructurering van wijken, buurten en dorpen zijn voorbeelden. De gemeente neemt in de dynamo's de regierol op zich. In de dynamo's ligt ook programmatisch de hoogste prioriteit. De verdere invulling ervan bepaalt de gemeente samen met initiatiefnemers.

3.3 Woonvisie

In de woonvisie, Wonen in Apeldoorn 2010 (2002) schetst de gemeente haar visie op Apeldoorn als woonstad. Deze visie is doorvertaald in instrumenten die worden gehanteerd om het beleid in praktijk te brengen, te weten: de woonatlas, het woningbouwprogramma en het prestatiecontract met de corporaties. Tussentijds wordt de woonvisie bijgestuurd en aangevuld op basis van tussentijdse resultaten en mogelijk veranderende inzichten en ontwikkelingen.

In 2007 is de woonvisie uit 2002 geactualiseerd. Hierin worden zeven thema's genoemd. De nieuwe visie richt zich met name op de thema's kernvoorraad en wachttijden voor woningen. Voor de thema's doelgroe-pen, kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, bouwproductie, kloof tussen huur en koop en consumentgericht bouwen is sprake van een hernieuwde focus. Deze thema's zijn op basis van de huidige woningmarkt geactualiseerd.

Alle thema's zijn op dezelfde wijze uitgewerkt: beknopte analyse, visie, doelstellingen en aanpak. Ter ondersteuning van de analyse en het scherp stellen van de problemen, is per thema tevens een overzicht gemaakt van de belangrijkste cijfers. Deze aanpak vormt de eerste aanzet voor het uitvoeringsprogramma. Dit uitvoeringsprogramma zal na vaststelling van deze Actualisatie nader worden uitgewerkt en regelmatig geactualiseerd.

In de woonvisie wordt het beleid ten aanzien van het wonen en de woonomgeving geformuleerd. Een hulpmiddel bij de realisatie van wijk-ernieuwingsplannen is de Woonatlas 2005, waarin de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad per stadsdeel zijn weergegeven. De woonatlas heeft tot doel de transformatie van de woningvoorraad op locatieniveau aan te sturen.

3.4 Nota I-cultuur

De nota I-cultuur is door de gemeenteraad vastgesteld op 16 februari 2006. Kern van de nota is dat cultuurhistorie van essentieel belang is voor de identiteit van Apeldoorn. De kwaliteiten van de woonwijken, de binnenstad, de dorpen en het afwisselende buitengebied gelden als leidraad voor nieuwe ontwikkelingen. Cultuurhistorie levert bouwstenen aan om ruimtelijke projecten mogelijk te maken met behoud van identiteit. Hiervoor wordt een cultuurhistorische analyse van een gebied gemaakt. Daarmee ontstaat inzicht in de aanwezige (boven- en ondergrondse) cultuurhistorische waarden. Naast het vastleggen van kennis over landschap, geomorfologie, stedenbouw, archeologie en architectuur geeft de analyse aanbevelingen over de inzet van deze waarden in nieuwe ontwikkelingen. Bij de nota horen een archeologische en een cultuurhistorische beleidskaart.

3.4.1 Cultuurhistorische beleidskaart

Op de cultuurhistorische beleidskaart staat de mate waarin de cultuurhistorische waarden een rol zullen spelen bij ruimtelijke plannen. De attentiewaarde kent drie gradaties:

• Hoge attentiewaarde: bij ruimtelijke ontwikkelingen is cultuurhistorisch onderzoek verplicht. Gestreefd wordt naar behoud, herstel en versterking van de cultuurhistorische waarden.
• Gemiddelde attentiewaarde: bij ruimtelijke ontwikkelingen is cultuurhistorisch bureauonderzoek verplicht. Gestreefd wordt naar behoud, herstel en versterking van de cultuurhistorische waarden.
• Lage attentiewaarde: bij ruimtelijke ontwikkelingen is een cultuurhistorische quick-scan naar objecten verplicht. Aanbevolen wordt om cultuurhistorische waarden te behouden, herstellen en te versterken.

In de nota is vastgelegd dat gebieden met de hoogste cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan een beschermende regeling krijgen.

3.4.2 Archeologische beleidskaart

Op 6 februari 2014 hebben burgemeester en wethouders de Archeologische beleidskaart 2014 vastgesteld, die de Archeologische beleidskaart uit 2006 vervangt. De beleidskaart kent zes categorieën gebieden met een verschillende archeologische verwachting. Er zijn drie categorieën terreinen met archeologische waarden. Op deze terreinen is vastgesteld dat er archeologische waarden aanwezig zijn of dat het zeer waarschijnlijk is dat deze aanwezig zijn. Daarnaast zijn er drie zones met een archeologische verwachting. Deze zones geven de dichtheid weer waarop een archeologische vindplaats wordt verwacht.

De kans op het aantreffen van een archeologische vindplaats is afhankelijk van de archeologische verwachting voor het gebied èn van de omvang van de graafwerkzaamheden.

3.5 I-cultuur

De nota I-cultuur is door de gemeenteraad vastgesteld op 16 februari 2006. Kern van de nota is dat cultuurhistorie van essentieel belang is voor de identiteit van Apeldoorn. De kwaliteiten van de woonwijken, de binnenstad, de dorpen en het afwisselende buitengebied gelden als leidraad voor nieuwe ontwikkelingen. Cultuurhistorie levert bouwstenen aan om ruimtelijke projecten mogelijk te maken met behoud van identiteit. Hiervoor wordt een cultuurhistorische analyse van een gebied gemaakt. Daarmee ontstaat inzicht in de aanwezige (boven- en ondergrondse) cultuurhistorische waarden. Naast het vastleggen van kennis over landschap, geomorfologie, stedenbouw, archeologie en architectuur geeft de analyse aanbevelingen over de inzet van deze waarden in nieuwe ontwikkelingen. Bij de nota horen een archeologische en een cultuurhistorische beleidskaart.

Archeologische beleidskaart

De archeologische beleidskaart doet op perceelsniveau een uitspraak over de trefkans van archeologische resten. De trefkans kent drie gradaties:

• Hoge trefkans: bij ruimtelijke ontwikkelingen is archeologisch onderzoek verplicht. Gestreefd wordt naar behoud van archeologische waarden.
• Gemiddelde trefkans: bij ruimtelijke ontwikkelingen is archeologisch bureauonderzoek verplicht, afhankelijk van de uitkomsten kan veldonderzoek verplicht worden. Gestreefd wordt naar behoud van archeologische waarden.
• Lage trefkans: bij ruimtelijke ontwikkelingen is een archeologische quick-scan vereist, afhankelijk van de resultaten wordt vervolgonderzoek aanbevolen. Behoud van archeologische waarden wordt aanbevolen.

Cultuurhistorische beleidskaart

Op de cultuurhistorische beleidskaart staat de mate waarin de cultuurhistorische waarden een rol zullen spelen bij ruimtelijke plannen. De attentiewaarde kent drie gradaties:

• Hoge attentiewaarde: bij ruimtelijke ontwikkelingen is cultuurhistorisch onderzoek verplicht. Gestreefd wordt naar behoud, herstel en versterking van de cultuurhistorische waarden.
• Gemiddelde attentiewaarde: bij ruimtelijke ontwikkelingen is cultuurhistorisch bureauonderzoek verplicht. Gestreefd wordt naar behoud, herstel en versterking van de cultuurhistorische waarden.
• Lage attentiewaarde: bij ruimtelijke ontwikkelingen is een cultuurhistorische quick-scan naar objecten verplicht. Aanbevolen wordt om cultuurhistorische waarden te behouden, herstellen en te versterken.

3.6 Welstandsbeleid

Artikel 12a van de Woningwet verplicht alle gemeenten om een welstandsnota vast te stellen. Die welstandsnota moet, in de vorm van beleidsregels, criteria bevatten voor de welstandstoetsing.

Om te voldoen aan deze verplichting heeft de gemeenteraad in juli 2004 de kadernota 'Over welstand geschreven' vastgesteld. De nota geeft de kaders voor het welstandsbeleid. Hiermee worden bouwplannen getoetst aan redelijke eisen van welstand, om de fraaie leefomgeving in de stad te behouden en te versterken.

In deze nota wordt voor ieder perceel in Apeldoorn één welstandsthema en één welstandsniveau aangewezen. Het niveau geeft aan hoeveel welstandsaandacht de gemeente aan een gebied geeft, waarbij de niveaus variëren van zwaar tot welstandsvrij. Het thema wordt bepaald door de bouwstijl of bouwperiode van de bebouwing. In het bestemmingsplan wordt het specifieke karakter van het gebied geregeld voor zover dit gaat om bebouwingsregels en gebruik. Het welstandsbeleid is hierop aanvullend en heeft betrekking op situering, massa en vorm, gevelkarakteristiek en detaillering, kleur en materiaalgebruik.

Hoofdstuk 4 UITVOERBAARHEID

4.1 Wonen

Het gaat uit van een hergebruik en transitie van een maatschappeljike functie naar een woonfunctie van een bestaand leegstaand pand, bestaande uit een monumentale villa en een niet-monumentale aanbouw. Het plan voorziet in realisatie van 17 woonstudio's met gemeenschappelijke ruimten, het zogeheten hotel-wonen concept. Het plan staat niet in de door de gemeenteraad vastgestelde woningbouwprogrammering.

Het woonproduct

Sprake is van studio's zonder privé-buitenruimte, maar met verschillende gemeenschappelijke ruimten. Dit woonproduct kan worden gezien als een nichewoonproduct. Deze woonvorm komt in Apeldoorn voor de reguliere huurmarkt niet veel voor. Onlangs is bij de voormalige Goede Reede/De Robijn deze woonvorm toegepast en de belangstelling en ervaringen met dit concept zijn positief. Dit concept borduurt voort op het succes van De Robijn. In de programmering wordt verder niet of nauwelijks voorzien in een dergelijk woonproduct.

Het plan i.r.t. het woningbouwprogramma

Deze woningbouwlocatie staat sinds de vaststelling van het woningbouwprogramma in november 2012 door de gemeenteraad niet in de woningbouwprogrammering. De gemeenteraad heeft destijds nadrukkelijk aangegeven de stad niet 'op slot' te willen zetten met het woningbouwprogramma, maar om bij initiatieven die iets toevoegen aan Apeldoorn of die integraal bezien op andere vlakken (bijv. monumentenstatus, hergebruik leegstaand vastgoed, waarde en uitstraling voor de buurt/wijk) positief zijn, dit meegewogen dient te worden in de overweging om over te gaan tot het zogenaamde adaptief programmeren.

Leegstand en hergebruik

De gemeente staat een actieve en faciliterende rol voor bij zinvol en duurzaam hergebruik van leegstaande panden, zodat het pand en het perceel netjes onderhouden blijven. Dit is belangrijk voor de leefbaarheid, de uitstraling en de woonkwaliteit van de buurt.

Monumentenstatus

Het pand kent een rijke historie en heeft de monumentenstatus. De gemeente hecht waarde aan monumentale panden met een duurzame invulling, zodat het onderhoud netjes en tijdig gedaan wordt.

Om af te kunnen wijken van het woningbouwprogramma zal er gebruik moeten worden gemaakt van adaptief programmeren door elders in het private gedeelte de netto toevoeging aan woningen in het programma te schrappen. De te realiseren 17 woonunits worden meegenomen in het proces van de actualisatie van het woningbouwprogramma.

4.2 Milieuaspecten

4.2.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro), dat in artikel 5.20 Wabo van toepassing is verklaard op de omgevingsvergunning die wordt verleend op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 30 Wabo, moet de gemeente in de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.

4.2.2 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een omgevingsvergunning mag pas worden verleend als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe functie.

Onderzoeksresultaten bodem

Omdat het hier interne verbouwingen betreft is er geen bodemonderzoek noodzakelijk.

4.2.3 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Apeldoorn de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Vergelijkbaar met de rustige woonwijk zijn rustig buitengebied, stiltegebied en natuurgebied. Daarvoor gelden dan ook dezelfde richtafstanden.

milieucategorie	richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk	richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

Onderzocht worden zowel de feitelijke invloed van de ter plaatse gevestigde en te vestigen milieubelastende functies als de invloed die kan uitgaan van milieubelastende functies die op grond van de geldende bestemming gevestigd kunnen worden.

Onderzoeksresultaten milieuzonering

Binnen het onderzoeksgebied (150 à 200 meter rond het plangebied) zijn de volgende bedrijven en instellingen gelegen:

Boszichtlaan 4, huidige functie: kantoor

Aangrenzend van de planlocatie bevindt zich op het perceel Boszichtlaan 4. Hier zat voorheen een asielzoekerscentrum en momenteel een kantoor. Voor de planlogische bestemming Maatschappelijke Doeleinden (en asielzoekerscentrum) geldt een voor gemengd gebied gecorrigeerde milieuzone van 10 meter. Voor een kantoor geldt een gecorrigeerde milieuzone van 0 meter.

De huidige bebouwing ligt buiten de planologische en huidige milieuzone. Het huidige en planologische gebruik van Boszichtlaan 4 levert zodoende geen knelpunt op. Daarnaast is het huidige gebruik van Koning Lodewijklaan 6 reeds milieugevoelig en wijzigt dit niet door de beoogde functiewijziging.

Overige bedrijven

Verder is aan de Loolaan 69 een opleidingsinstituut gelegen, bevindt zich op het perceel Loolaan 73 een kantoor en staat er tussen het gebouw en de Jachtlaan een Gasdrukregel- en meetstation. Deze milieubelastende functies hebben een gecorrigeerde milieuzone van maximaal 10 meter en de beoogde woonfunctie ligt daarbuiten.

4.2.4 Geluidhinder

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is voor plannen inzicht noodzakelijk in de geluidkwaliteit. Op een plan kan tevens de Wet geluidhinder van toepassing zijn. In de Wet geluidhinder zijn regels opgenomen ten aanzien van de geluidkwaliteit en ten aanzien van de

onderzoeksplicht. Voor dit plan geldt dat de Wet geluidhinder van toepassing is en dient een akoestisch onderzoek te worden verricht naar de geluidbelasting vanwege de Jachtlaan. Dut onderzoek is opgenomen in de bijlagen. Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder.

4.2.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan.

Onderzoeksresultaten luchtkwaliteit

Voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn grenswaarden opgenomen in de Wet milieubeheer. In de Ministeriële Regeling “Niet in betekenende mate bijdragen” zijn situaties vastgelegd waarvoor geen luchtonderzoek nodig is. Verder is geen onderzoek nodig als het plan is opgenomen in het NSL en als uit de berekeningen volgens de NIBM-tool van Infomil blijkt dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt. In casu geldt dat het plan valt onder de ministeriële regeling NIBM en zodoende is geen onderzoek nodig.

4.2.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening en de Wabo de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen.

Onderzoeksresultaten

In het plangebied en/of de directe omgeving van het perceel zijn geen risicobronnen aanwezig. Externe veiligheid is derhalve geen relevant milieuaspect.

4.2.7 Elektromagnetische velden

In en direct nabij het plangebied bevinden zich geen hoogspanningsleidingen en/of zendmasten. Dit betekent dat er geen belemmeringen zijn met betrekking tot dit aspect.

4.3 Waterhuishouding

De aan de orde zijnde gebruikswijziging van het perceel heeft geen gevolgen voor de waterhuishouding of de riolering. Voor nader overleg en/of onderzoek is er dan ook geen aanleiding.

4.4 Natuurwaarden

4.4.1 Algemeen

Bescherming van natuurwaarden vindt plaats via de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet.

Soortbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet (verder: Ffw) is iedere handeling verboden die schade kan toebrengen aan de op grond van de wet beschermde planten en dieren en/of hun leefgebied. De wet kent een algemene zorgplicht, omvat daarnaast een reeks van verbodsbepalingen en heeft een groot aantal soorten (verdeeld over verschillende categorieën) als beschermd aangewezen.

Gebiedsbescherming

Naast de soortbescherming wordt de gebiedsbescherming geregeld binnen de Natuurbeschermingswet (in de Natura 2000-gebieden) en binnen de Ecologische Hoofdstructuur.

Aan de orde is een wijziging in het gebruik van een al bestand pand. Er vindt geen sloop en/of nieuwbouw plaats. Er treden geen strijdigheden met de Flora en Faunawet op. De planlocatie ligt binnen stedelijk gebied en niet binnen de grenzen van een Natura 2000-gebied of de EHS. De ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied Veluwe. Het uitvoeren van nader onderzoek is niet nodig.

4.5 Cultuurhistorie

Sprake is van een herstel en het instandhouden van een monumentale villa door het voorzien van een eigentijdse nieuwe functie. Hiermee wordt de instandhouding geborgd van dit karakteristieke pand.

4.6 Financieel-economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief. De kosten van de planrealisatie en de plankosten c.q. procedurekosten zijn voor rekening van de aanvrager, zodat er voor de gemeente geen kosten aan zijn verbonden.

Het betreft bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Er is geen verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan. Met de afgesloten anterieure overeenkomst zijn de kosten anderszins verzekerd.