Stadsdeelhart Anklaar blok 1

Ruimtelijke onderbouwing

behorende bij de Stadsdeelhart Anklaar blok 1 op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 30 Wabo

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Inleiding

Bestemmingsplan 'Zevenhuizen Stadsdeelhart Anklaar' is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 mei 2011. Dit plan voorziet in de uitbreiding en vernieuwing van het stadsdeelcentrum Anklaar in Apeldoorn. Deze ontwikkeling kent vier deellocaties/blokken (zie onderstaande afbeelding).

Nadien heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor deellocatie 1 (blok 1) herzien. Dat door op 13 juni 2013 het bestemmingsplan 'Zevenhuizen Stadsdeelhart Anklaar herstelplan' vaststellen. Omdat onzeker was of een daar gedacht, multifunctioneel centrum wel gevuld kon worden met maatschappelijke functies, zijn aanvullende functies mogelijk gemaakt, passend binnen de doelstellingen voor het stadsdeelcentrum. Met dit plan zijn de bouwmogelijkheden ongewijzigd gebleven.

Ligging binnen Apeldoorn

Voor blok 1 is het bouwplan inmiddels nader uitgewerkt. Het betreft een gebouw met op de begane grond commerciële en maatschappelijke functies. Daar boven komen twee verdiepingen met appartementen en zorgappartementen. Met het bouwplan wordt het bestemmingsvlak en het bouwvlak, op enkele punten, met enkele meters overschreden. Ook wordt langs de noordoostelijke grens van de deellocatie niet voldaan aan de maximale bouwhoogte. Het betreft een smalle strook waar de bouwhoogte maximaal 4,5 m mag bedragen. In het bouwplan bedraagt de bouwhoogte maximaal 10,5 meter, conform de maximale bouwhoogte binnen het aansluitende deel van het bouwvlak.

Deze overschrijdingen zijn nodig om het functionele programma op een bouwkundig en architectonisch verantwoorde manier te kunnen realiseren. Omdat grens van het bestemmingsplan gelijk ligt met de bestemmingsgrens zijn de flexibiliteitsbepalingen van het geldende bestemmingsplan niet bruikbaar om de overschrijdingen van het bouwvlak en van het bestemmingsvlak te kunnen vergunnen.

De overschrijdinging van de maximale bouwhoogte aan de noordoostelijke zijde van het nieuwe gebouw is wel vergunbaar via de flexibiliteitsbepalingen van het geldende bestemmingsplan. Omwille van een eenduidige procedure, wordt die overschrijding toch in deze ruimtelijke onderbouwing meegenomen.

Situatietekening. In groen: bouwvlak. In rood: rooilijn begane grond. In groen: rooilijn verdieping.

Uitsnede plankaart herstelplan met in rood omkaderd het gedeelte waar wordt afgeweken van de maximale bouwhoogte.

1.2 Wettelijk kader omgevingsvergunning

Op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 30 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (verder: Wabo) kan voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden verleend mits dat gebruik niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Burgemeester en wethouders zijn pas bevoegd deze omgevingsvergunning te verlenen, nadat de gemeenteraad heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft. De gemeenteraad mag deze verklaring alleen weigeren in het belang van een goede ruimtelijke ordening. De gemeenteraad kan categorieën van gevallen aanwijzen waarin een verklaring niet is vereist.

Op 7 oktober 2010 heeft de gemeenteraad de 'Notitie Procedure inzake verklaring van geen bedenkingen Wabo' vastgesteld. In deze notitie zijn de categorieën van gevallen aangewezen waarin een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. Voor die categorieën van gevallen kunnen burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a onder 30 Wabo verlenen zonder dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

De gemeenteraad heeft voor Stadsdeelhart Anklaar een masterplan vastgesteld. Het bouwplan voor deellocatie 1 is een project waarvoor de gemeenteraad al een bestemmingsplan (Zevenhuizen Stadsdeelhart Anklaar) heeft vastgesteld met daarin een toereikende wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om de hiervoor beschreven overschrijdingen te kunnen vergunnen. Daarnaast ligt het project in het bestaande stedelijk gebied en valt onder de in bedoelde notitie genoemde categorie nr. II (realiseren van woningbouw waarbij het aantal woningen per project met niet meer dan 50 toeneemt, met inbegrip van daarbij behorende bouwwerken en overige daartoe behorende voorzieningen) en nr. III (realiseren van (ver)bouw van maatschappelijke voorzieningen of recreatieve voorzieningen in bestaand stedelijk gebied waarbij de vloeroppervlakte aan voorzieningen met niet meer dan 3000 m² toeneemt, met inbegrip van dedaarbij behorende bijgebouwen en andere voorzieningen). Daarmee valt het project onder de Lijst met categorieën waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen door de raad is vereist.

Hoofdstuk 2 BELEIDSKADER

Voor de actuele beleidskaders wordt verwezen naar hoofdstuk 2 van de toelichting van het bestemmingsplan Zevenhuizen Stadsdeelhart Anklaar, dat als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing is opgenomen. Dit betreft bijlage 1. De enige aanvulling daarop gaat over dat bestemmingsplan zelf.

2.1 Bestemmingsplan Zevenhuizen Stadsdeelhart Anklaar

Op 26 mei 2011 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Zevenhuizen Stadsdeelhart Anklaar vastgesteld. Dit plan voorziet in een planologische regeling voor de uitbreiding en vernieuwing van het stadsdeelcentrum Anklaar in Apeldoorn. Zoals gebruikelijk bevat dit plan flexibiliteitsbepalingen in de vorm van afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden.

Een algemene wijzigingsbevoegdheid voorziet in het wijzigen van de aangegeven grenzen op de plankaart. De aanhef van artikel 13, lid 1 en sub a. van dat lid luiden als volgt:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd van het plan af te wijken: (a) indien en voor zover het noodzakelijk is af te wijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen, aanduidingsgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, ofwel ter aanpassing aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, dan wel indien dit uit het oogpunt van doelmatig gebruik van de grond en bebouwing gewenst is en er geen dringende redenen zijn die zich hiertegen verzetten en mits die afwijking ten opzichte van hetgeen op de kaart is aangegeven, niet meer dan 15 meter bedraagt.

In het bestemmingsplan 'Zevenhuizen Stadsdeelhart Anklaar herstelplan' is eenzelfde wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

De afwijkingen van het bouwplan ten opzichte van het bestemmingsplan voldoen aan de functionele noodzaak en bedragen niet meer dan 15 meter van hetgeen op de plankaart is aangegeven.

Uitsnede plankaart bestemmingsplan

Hoofdstuk 3 BESCHRIJVING INITIATIEF

3.1 Algemeen

Voor een algemene beschrijving van de bestaande situatie en een ruimtelijke en functionele beschrijving van de aanstaande ontwikkelingen in het stadsdeelhart wordt kortheidshalve verwezen naar bijlage 1 en bijlage 2.

3.2 Het plan

Het plan betreft een gebouw met 69 woningen voor senioren, al of niet met een zorgbehoefte, en met een stallingsgarage en bedrijfsruimten op de begane grond. Het beoogde gebruik is daarmee niet in strijd met het op 13 juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan voor het perceel. Het bouwvoornemen overschrijdt het geldende bestemmingsplan echter wel op enkele punten (zie paragraaf 1.1).

Deze overschrijdingen zijn een gevolg van de noodzaak om de woningen geschikt te maken voor senioren. Het geldende bestemmingsplan is afgestemd op de schetsplannen uit 2010 voor het gebouw en de grenzen van het bestemmingsplan volgen dit schetsplan nauwgezet. In dat plannen was in de zuid-westhoek van het blok een woning ontworpen.

De woningen die de ontwikkelaar wil bouwen moeten geschikt zijn voor senioren. Daarbij geldt dat er rekening gehouden moet worden met senioren met een zorgbehoefte. Rolstoeltoegankelijkheid is hierbij een zeer belangrijke factor. De toegang van de woning was in het oorspronkelijk ontwerp een langgerekte smalle gang, die minder goed bruikbaar is voor mensen in een rolstoel. Daarnaast werd de slaapkamer kleiner dan naastgelegen woningen, waardoor de toegankelijkheid van deze ruimte in het geding kwam.

De ontwikkelaar heeft vervolgens twee stappen gezet in de nadere uitwerking naar de aanvraag omgevingsvergunning. De stramienmaat van de woningen is teruggebracht van 7,5 m1 naar 7,2 m1, waardoor het plan efficiënter gebruikt kon worden. Daarnaast werd er een oplossing gevonden voor de rolstoeltoegankelijkheid van de hoekwoning die meer ruimte vraagt. Er is nu namelijk hier eenzelfde woning gemaakt als de naastgelegen woning, met de aanvulling van een extra gang welke geschikt is voor rolstoelgebruik.

Het gevolg van de kleinere stramienmaat is dat het blok van oost naar west smaller wordt. En de gewijzigde hoekwoning heeft als gevolg dat het blokvan zuid naar noord 1,5 meter breder wordt.

Het bouwplan leidt er toe dat het nieuwe gebouw dichter bij omliggende woningen komt te staan, dan aanvankelijk gedacht. Om die reden is een bezonningsstudie gedaan. De zonnestudie laat het verschil zien tussen de bebouwing mogelijk binnen de huidige bestemmingsplangrenzen en de bebouwing zoals nu aangevraagd bij de omgevingsvergunning. Deze studie is opgenomen als bijlage 3 bij deze ruimtelijke onderbouwing. Uit de studie blijkt dat er geen nadelige gevolgen zijn qua bezonning door de overschrijding van de bestemmingsplangrens.

Sfeerimpressie noordoostzijde - vogelvlucht

Sfeerimpressie noordoostzijde - maaiveld

Hoofdstuk 4 UITVOERBAARHEID

Voor een actuele beschrijving van de uitvoerbaarheid wordt verwezen naar het bestemmingsplan Zevenhuizen Stadsdeelhart Anklaar, aangevuld met bestemmingsplan Zevenhuizen Stadsdeelhart Anklaar herstelplan. Deze bestemmingsplan zijn opgenomen als bijlage 1 respectievelijk bijlage 2 bij deze ruimtelijke onderbouwing.