Dorp Uddel herziening 1

TOELICHTING

behorende bij het bestemmingsplan Dorp Uddel herziening 1

1 INLEIDING

In 2013 is het bestemmingsplan Dorp Uddel vastgesteld. Dit plan geeft de ruimtelijke visie voor het dorp en geeft regels om die visie te realiseren. De nieuwe woonbuurt Aardhuis maakt deel uit van het plan.

Na vaststelling zijn er een aantal zaken naar voren gekomen die aanleiding geven het bestemmingsplan op onderdelen te herzien. Het betreft:

• a. Elspeterweg 48-48a: naar voren is gekomen dat ter plaatse twee zelfstandige woningen aanwezig zijn. Het bestemmingsplan laat slechts één woning toe.
• b. Elspeterweg 16c: geconstateerd is dat op dit bedrijfsperceel een bedrijfswoning aanwezig is. Het bestemmingsplan laat geen bedrijfswoning toe.
• c. Aardhuis-locatie:

• 1. De ontwikkelaar heeft het verzoek gedaan een bouwstrook in het oostelijk deel van de woonbuurt anders in te vullen. in plaats van vier halfvrijstaande en vier rijwoningen is de wens negen rijwoningen te bouwen.
• 2. Er is een omissie geconstateerd op de bestemmingsplankaart ter plaatse van een aan de zuidoostzijde gelegen bouwstrook, daar waar het stedenbouwkundig plan onder andere uitgaat van een appartementengebouw. De omissie betreft het toegelaten aantal woningen. Verder is aan de zuidzijde van de strook een correctie gewenst van de agrarische bestemming naar een natuurbestemming.
• 3. De ontwikkelaar heeft het verzoek gedaan het aantal appartementen in het appartementengebouw te verhogen van negen naar elf.
• 4. Aan De Kokshof/Zoerderhof zijn woningen gerealiseerd. Er is geen gebruik gemaakt van het volgens het bestemmingsplan maximaal toegestane aantal woningen. Het recht op één woning wordt door de ontwikkelaar niet benut en kan geschrapt worden.

Met deze herziening wordt het bestemmingsplan Dorp Uddel op deze onderdelen aangepast. In de verdere toelichting wordt per onderdeel ingegaan op de bestaande situatie, de ontwikkeling en de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan, waarbij voorzover relevant tevens het beleidskader aan de orde wordt gesteld. De verdere hoofdstukken lichten onder andere de juridische planopzet toe.

2 ELSPETERWEG 48 - 48a

2.1 Bestaande situatie

Op de hoek Elspeterweg-Markveldweg ligt het perceel Elspeterweg 48-48a/Markveldweg 16f. Op het perceel staat een woongebouw, bestaande uit twee zelfstandige woningen. Feitelijk wordt er gewoond op nummer 48 en 48a. Een detailhandelruimte is niet als zodanig in gebruik.

In het bestemmingsplan Dorp Uddel is aan het perceel een woonbestemming toegekend. Er is uitsluitend een vrijstaande woning toegestaan. Verder is de aanduiding 'detailhandel' opgenomen.

2.2 Ontwikkeling

In 2014 is geconstateerd dat in ieder geval sinds 1999 ook zelfstandig gewoond wordt op nummer 48a. Deze bewoning is aangemerkt als een overgangsrechtelijke situatie. Het bestemmingsplan Dorp Uddel laat namelijk geen twee-onder-éénkap woningen toe ter plaatse. Inzet met deze planherziening is het zelfstandig wonen op nummer 48a positief te bestemmen.

2.3 Ruimtelijke aanvaardbaarheid

Getoetst is of het toevoegen van een recht op een tweede woning aan de Elspeterweg 48-48a ruimtelijk aanvaardbaar is. Relevante zaken daarbij zijn omgevingsfactoren, beleidskader en wetgeving.

Het perceel ligt op de hoek Elspeterweg-Markveldweg. Aangelegen percelen kennen eveneens een woonfunctie. Veder noordelijk ligt het bedrijfsperceel van Alpuro.De aanwezige bebouwing bestaat uit één gebouw (vrml. boerderij) met een bouwhoogte van circa acht meter. Het betreft geen beeldbepalende of monumentale bebouwing.

Uitgangspunt bij het bestemmingsplan Dorp Uddel is geweest het behoud van bestaande rechten tenzij zwaarwegende, ruimtelijk relevante redenen aanleiding geven tot aanpassing. In de situatie Elspeterweg 48-48a is bepalend voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid dat er feitelijk al twee zelfstandige woningen aanwezig zijn en er ook een (overgangs)recht daarop bestaat. De ruimtelijke invloed van de tweede woning op de omgeving en vice versa wijzigt daardoor niet met deze planherziening. De bestaande situatie is ook niet zodanig dat er zwaarwegende gronden zijn om af te zien van het postief bestemmen van de tweede woning. Vanuit omgevingsfactoren en wetgeving (o.a. op het gebied van milieu) zijn er geen belemmeringen. Ondermeer is er voldoende ruimte op het perceel om aan de parkeernorm te voldoen. Het gemeentelijke woningbouwprogramma is niet aan de orde omdat het een bestaande woning betreft.

Conclusie is dan ook dat het in het bestemmingsplan opnemen van een tweede woning past binnen de goede ruimtelijke ordening.

3 ELSPETERWEG 16c

3.1 Bestaande situatie

Op het perceel Elspeterweg 16b/c bevindt zich een autohandel/reparatiebedrijf. In het gebouw met huisnummer 16c is een bedrijfswoning aanwezig.

In het bestemmingsplan Dorp Uddel is aan het perceel de bestemming Bedrijf toegekend met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - handel en reparatie in auto's'. Een bedrijfswoning is, in tegenstelling tot het vorige bestemmingsplan Uddel, niet toegestaan. Dit houdt in dat de bestaande bedrijfswoning onder het overgangsrecht is gebracht.

3.2 Ontwikkeling

In het kader van een verzoek tot planschade is geoordeeld dat er planschade optreedt als gevolg van het niet opnemen van een bepaling in bestemmingsplan Dorp Uddel, welke een bedrijfswoning toelaat ter plaatse van de Elspeterweg 16c. In het door het college genomen besluit van 2 februari 2016 is aangegeven dat het voornemen bestaat de planschade in natura te compenseren. Dit door een voorstel te doen het bestemmingsplan Dorp Uddel zo te herzien dat een bedrijfswoning wordt toegelaten op het perceel. Met deze planherziening wordt daar invulling aan gegeven.

3.3 Ruimtelijke aanvaardbaarheid

Beoordeeld is of het toevoegen van een recht op een bedrijfswoning aan de Elspeterweg 16c ruimtelijk aanvaardbaar is. Relevante zaken daarbij zijn omgevingsfactoren, beleidskader en wetgeving.

Het perceel ligt aan de Elspeterweg. Aan twee zijden grenst het perceel aan woonkavels. Aan de noordzijde bevindt zich een siersmederij. De aanwezige bebouwing is kleinschalig van aard. Het betreft een bedrijfsgebouw met daarop aansluitend de bedrijfswoning. De bouwhoogte varieert tussen de drie en zeven meter. Het betreft geen beeldbepalende of monumentale bebouwing.

Bepalend voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid is dat er feitelijk al een bedrijfswoning aanwezig is en er ook een (overgangs)recht daarop bestaat. De invloed van een bedrijfswoning op de omgeving en vice versa wijzigt daardoor niet met deze planherziening. De huidige situatie is niet zodanig dat er zwaarwegende gronden zijn om af te zien van het postief bestemmen van de bedrijfswoning. Vanuit omgevingsfactoren en wetgeving (o.a. op het gebied van milieu) zijn er geen belemmeringen.

Hetzelfde geldt voor het beleidskader. Er bestaat geen strijdigheid met het gemeentelijk woningbouwprogramma -het is een bestaande woning- en de planherziening ligt in lijn met de uitgangspunten van het bestemmingsplan Dorp Uddel, welke uitgaat van het overnemen van het geldend recht bij feitelijk bestaande situaties.

Conclusie is dan ook dat het toevoegen van een aanduiding bedrijfswoning past binnen de goede ruimtelijke ordening.

4 AARDHUIS-LOCATIE

4.1 Bestaande situatie

Aan de oostzijde van Uddel is de nieuwe woonbuurt Aardhuis in ontwikkeling. De infrastructuur is aangelegd. De woningen worden gefaseerd over een aantal jaren gerealiseerd.

Het kader voor Aardhuis wordt gevormd door het bestemmingsplan Dorp Uddel en het Stedebouwkundig plan Aardhuisweg-locatie (vastgesteld door de raad op 11 juli 2013). In het bestemmingsplan is ondermeer per bouwvlek het maximaal toegestane woningen vastgelegd. Het stedenbouwkundig plan geeft onder andere de stedenbouwkundige invulling op hoofdlijnen en de parkeernormen weer.

De nu aan de orde zijnde herziening richt zich op drie plekken binnen de Aardhuislocatie:

• a. Een, op dit moment nog braakliggende strook aan de oostelijke grens van de woonbuurt, nabij de Soerensesteeg (kad. nr. APD01 A7316). Ter plaatse geldt de bestemming Wonen-2, waarbij het maximaal aantal woningen op acht ligt.
• b. De aan de zuidoostzijde gelegen nog braakliggende bouwstrook, daar waar het stedenbouwkundig plan onder andere uitgaat van een appartementengebouw. De geldende bestemming is Wonen-2. Het maximale aantal woningen bedraagt zes. Aan de zuidzijde geldt de bestemming agrarisch.
• c. Een bouwvlek waar inmiddels de woningen De Kokshof 25 t/m 31 en Zoerderhof 3 t/m 11 zijn gerealiseerd. De vlek kent de bestemming Wonen-2 waarbinnen maximaal tien woningen zijn toegestaan.

locatie A locatie B locatie C

4.2 Ontwikkeling

• a. Het stedenbouwkundige plan voorziet voor strook A in vier aaneengebouwde woningen en vier twee-onder-éénkappers. De ontwikkelaar heeft het verzoek gedaan om in plaats daarvan drie blokjes van drie aaneengebouwde woningen te mogen bouwen in de prijsklasse rond 260.000,-. Reden is om zo optimaal aan te sluiten op de marktvraag. Om dit mogelijk te maken moet het nu maximaal toegestane aantal woningen in het bestemmingsplan Dorp Uddel van acht verhoogd worden naar negen. Met deze planherziening wordt de bestemming daar op aangepast.
• b. Er is een omissie geconstateerd op de bestemmingsplankaart ter plaatse van bouwstrook B. Daar waar het stedenbouwkundig plan uitgaat van een appartementengebouw met negen appartementen en zes (half)vrijstaande woningen laat het bestemmingsplan slechts zes woningen toe. Met deze herziening wordt deze omissie gerepareerd. Aan de zuidzijde van locatie B wordt een correctie doorgevoerd door een strook met agrarische bestemming, conform het stedenbouwkundig plan, om te zetten naar de bestemming Natuur. Deze natuur is al aangelegd. Verder heeft de ontwikkelaar het verzoek gedaan het aantal appartementen in het appartementengebouw te verhogen van negen naar elf. Hiermee kan de prijs per appartement lager worden en worden deze bereikbaar voor de doelgroep senioren/alleenstaanden. De prijsklasse ligt tussen de 230.000,- en 260.000,-. De twee extra appartementen worden met deze planherziening toegestaan.
• c. Aan De Kokshof 25 t/m 31 en Zoerderhof 3 t/m 11 zijn in totaal negen woningen gerealiseerd. Er is geen gebruik gemaakt van het volgens het bestemmingsplan maximaal toegestane aantal woningen. Het recht op één woning wordt door de ontwikkelaar niet benut en kan geschrapt worden. Deze planherziening verlaagt het aantal toegestane woningen van tien naar negen.

Stedenbouwkundig plan aardhuis

4.3 Ruimtelijke aanvaardbaarheid

De herzieningen betreft deels het in overeenstemming brengen van het bestemmingsplan met het stedenbouwkundig plan, zoals vastgesteld in 2013, en deels het wijzigen van het aantal toegestane woningen. Netto gaat het om twee extra woningen.

Het ruimtelijk concept van Aardhuis bestaat uit een aantal bouwstenen die gezamenlijk de hoofdstructuur en de dorpse identiteit van de (toekomstige) woonbuurt bepalen:

• 1. Versterken van het robuuste landschappelijk frame van houtwallen om daarmee de nieuwbouw te verankeren in het omliggende landschap.
• 2. Naar binnen halen van het landschap in de vorm van een grote open weide met een verbinding met de enk om zo de (maat van) het landschap voelbaar te houden tot in het hart van de wijk.
• 3. Het opdelen van de wijk in vier kleinere buurtjes waardoor meer randlengte, variatie en lucht ontstaat.
• 4. Een dorpse ontsluitingsroute die in zijn vorm en profel aansluit op de kenmerken van het Kampenlandschap.
• 5. Een verkaveling die gericht is op het behoud van een los en afwisselend volumebeeld met daarbinnen een samenhangende architectuur.

Uitgangspunt is behoud van een dorps beeld met afwisseling en doorzichten. De diverse woningtypes zijn zoveel mogelijk door elkaar heen gemengd in het plan waardoor rijwoningen en vrijstaande woningen elkaar zoveel mogelijk afwisselen. De rooilijnen verspringen en reageren op krommingen in de weg of ruimte die ontstaat door de kavelmaten. Hiermee worden doorgaande gevelwanden voorkomen en wordt aangesloten op de manier van verkavelen die ook in het aanliggende gebied langs de Aardhuisweg / Elspeterweg is toegepast. De volume opbouw zal worden geregisseerd waarbij een variatie en menging van lage volumes (1 laag met kap), tussenvormen en hogere volumes (2 laag met kap) wordt gerealiseerd. Laag op de plekken waar het moet, hoog op de plekken waar het kan. Alle woningen worden uitgevoerd met traditionele kap en kaprichtingen worden afwisselend georiënteerd op de weg of parallel aan de weg.

De nu aan de orde zijnde kleinschalige wijzigingen passen binnen de hoofdstructuur van Aardhuis en het uitgangspunt een dorps, los beeld te bereiken. De bepalingen omtrent bouwhoogtes, situering van de woningen en het appartementengebouw op de kavels en dergelijke veranderen niet. Er treedt geen strijdigheid op met het stedenbouwkundig plan.

inrichting locatie A negen woningen

inrichting locatie B appartementengebouw

Het in 2013 vastgestelde stedenbouwkundig plan bevat de parkeernormen voor de woonbuurt. De norm bedraagt 1,5 parkeerplaats per woning voor rijwoningen en 1,6 voor appartementen. Ten opzichte van de oorspronkelijke gemaakte parkeerbalans (Stedenbouwkundig plan Aardhuisweg) zijn er tengevolge van de wijzigingen vier extra parkeerplaatsen nodig binnen Aardhuis. Deze worden gerealiseerd. Bij de appartementen worden drie parkeerplaatsen aan de straat en vijftien (was twaalf) op eigen terrein aangelegd. Bij locatie A is er ruimte aan de straat voor vier parkeerplekken en twee extra in de grindberm.

De twee extra woningen passen binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma. Deze herziening beoogt primair een kwalitatieve bijsturing in de realisatie van de woningbouwlocatie Aardhuis, aan de hand van de meest recente inzichten in woningbehoefte wat betreft menging in prijsklassen en woningtypes. Kwantitatief is er per saldo netto een beperkt effect van toevoeging van twee extra woningen in de totale ontwikkeling van de locatie Aardhuis. Ook vanuit overige beleidskaders zijn er geen belemmeringen. Het bettreft geen nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is.

Er zijn geen beperkingen vanuit milieu, natuur, archeologie en waterhuishouding om uitvoering te geven aan de beoogde herzieningen. In de nog actuele toelichting van het bestemmingsplan Dorp Uddel is de uitvoerbaarheid van de woonbuurt als geheel aangetoond. Belangrijkste aspecten over de uitvoerbaarheid zijn de volgende:

• De bodem vormt geen belemmering voor de woonbestemming.
• Er is geen bedrijvigheid in de omgeving welke belemmerd zal worden door de woningbouw. Ter plaatse van de woningbouw kan een voldoende woonklimaat gerealiseerd worden.
• Uit de berekende geluidbelasting vanwege het wegverkeer blijkt dat geen van de woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder overschrijdt. Er is voor de nieuwbouwwoningen derhalve geen hogere waarde nodig.
• Er wordt voldaan aan de voorwaarden uit de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen).
• Vanuit externe veiligheid zijn er geen belemmeringen.
• Er treden geen aanzienlijke gevolgen op voor het milieu waardoor de herziening niet onderworpen hoeft te worden aan een milieu-effectbeoordeling.
• Er doen zich geen negatieve effecten voor op de waterhuishouding van het gebied. De woningen woren aangesloten op het al aangelegde rioleringsstelsel.
• Aannemelijk is dat voldaan wordt aan de natuurwetgeving. De in het plan Aardhuis opgenomen compenserende maatregelen zijn uitgevoerd.
• Er zijn geen cultuurhistorische waarden in het geding. Archeologisch onderzoek is uitgevoerd.
• De ontwikkeling van Aardhuis is financieel-economisch uitvoerbaar. Dit verandert niet met deze herziening.

5 JURIDISCHE PLANOPZET

In hoofdstuk 3 is de bestaande situatie in het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 bevat een toelichting op de planologische aspecten. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling die dit vastlegt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling.

Dit bestemmingsplan herziet het bestemmingsplan Dorp Uddel. De herziening beperkt zich tot het wijzigen danwel toevoegen van enkele aanduidingen op de plankaart. Gelet op de naar aard en omvang beperkte herziening zijn de bestemmingsregels uit het plan Dorp Uddel overgenomen om zo de éénduidigheid in stand te houden.

De wijziginen betreffen:

• Het wijzigen op de plankaart van de aanduiding 'vrijstaand' naar 'twee-aaneen' ter plaatse van Elspeterweg 48-48a/Markveldweg 16f.
• Het toevoegen op de plankaart van de aanduiding 'bedrijfswoning' ter plaatse van Elspeterweg 16c.
• Het ter plekke van de drie bouwvlekken binnen Aardhuis wijzigen op de plankaart van de aanduiding maximum aantal woningen. Gelijkertijd vindt waar nodig ter plekke van de betreffende woonbestemmingen een correctie plaats van de grens tussen de bestemmingen Wonen-2 en Verkeer-Verblijfsgebied, conform de feitelijke situatie. Aan de zuidzijde van locatie B wordt een correctie doorgevoerd door een strook met agrarische bestemming, conform het stedenbouwkundig plan, om te zetten naar de bestemming Natuur. Deze natuur is al aangelegd.

Voor het overige wordt wat betreft de juridische planopzet verwezen naar de toelichting van bestemmingsplan Dorp Uddel.

6 INSPRAAK EN OVERLEG

Het betreft en naar aard en omvang beperkte herziening van het bestemmingsplan Dorp Uddel waarbij geen of nauwelijke effect optreedt voor de omgeving en derde-belanghebbenden. Mede gelet op het feit dat het nu aan de orde zijnde herziening geen bovenlokaal belang kent en er geen provinciaal of rijksbelang in het geding is kan worden afgezien van vooroverleg met provincie en rijk.