Bekendijk Bredevoort - kavel 3

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Ruimtelijke onderbouwing

Locatie plangebied

Het herontwikkelingsgebied Bekendijk bestaat uit een bedrijventerrein van ca. 2 hectare in het stadje Bredevoort. Het gebied wordt begrensd door de Boven Slinge, de Roelvinkstraat, de Misterstraat en de Bekendijk en is op onderstaande luchtfoto rood omkaderd.
Het bedrijventerrein is ontstaan met de vestiging van de pijpenfabriek, later in gebruik genomen door Dutch Button Works (knopenfabriek). Dit bedrijf is in de jaren 70 beëindigd. Sinds die tijd is garagebedrijf Ten Bruin in de panden gevestigd. Aan de Roelvinkstraat en Bekendijk waren resp. installatie-/constructiebedrijf Voltman en confectiebedrijf Van Wezel gevestigd. De aanvraag omgevingsvergunning heeft betrekking op bouwkavel 3 in het noordelijk deel van dit gebied dat geel is omkaderd.

Huidige situatie
De bedrijfspanden aan de Misterstraat zijn nog in gebruik (garagebedrijf Ten Bruin). De bedrijfsgebouwen aan de noordzijde (Bekendijk/Roelvinkstraat) zijn al jaren niet meer (bedrijfsmatig) in gebruik. Met het oog op de gewenste herontwikkeling zijn de panden gesloopt en wordt het (voormalige) bedrijfsterrein gesaneerd.

Voorgeschiedenis

Het plangebied Bekendijk in Bredevoort betreft een bedrijventerrein dat zou worden getransformeerd tot een woongebied met maximaal 57 woningen. Deze visie was gebaseerd op het Masterplan Bredevoort 2004 en is planologisch vastgelegd in het op 26 mei 2009 vastgestelde bestemmingsplan Bekendijk Bredevoort.
Dit plan is niet tot ontwikkeling gekomen. In 2015-2016 is met de ontwikkelaars Ten Brinke Vastgoedontwikkeling BV (TBV) en Heijnen Bouwgroep BV gewerkt aan een gewijzigd plan voor 23 woningen, bijbehorende infrastructuur en groen en een verplaatsing van de Spar-supermarkt naar de voormalige knopenfabriek. De gemeenteraad heeft op 21 april 2015 hiermee ingestemd. Bij de provincie Gelderland is subsidie aangevraagd in het kader van Steengoed Benutten. Op 13 januari 2016 hebben Gedeputeerde Staten besloten om een subsidie van maximaal € 500.000,-- te verlenen voor het project. De te verplaatsen supermarkt was -voor het zuidelijk deel van het plangebied- een belangrijke pijler onder het plan. Begin 2017 is gebleken dat alle betrokken partijen niet (tijdig) overeenstemming hebben bereikt over dit planonderdeel.

Gefaseerde uitvoering
Om het gebied toch de gewenste kwaliteitsimpuls te geven is op 6 juni 2017 besloten om een knip te maken in het plangebied en te focussen op de uitvoering van het noordelijk deel (Bekendijk-Noord). Het plan voor dit deelgebied gaat uit van sloop van bedrijfsbebouwing, bodemsanering, aanleg infrastructuur, de bouw van maximaal 13 woningen en aanleg van een robuuste groenzone. Over het schetsontwerp (SO) voor de inrichting openbare ruimte en verkaveling bestaat overeenstemming met de ontwikkelaar.
Bouwkavel 3 is deels in strijd met het geldende bestemmingsplan Bekendijk Bredevoort omdat deze hierin grotendeels is bestemd tot verkeer.

Ruimtelijke inpassing

Het SO gaat uit van maximaal 13 woonkavels die zijn georiënteerd op de Slingebeek. Hiermee ontstaat een aantrekkelijke woonomgeving, waarbij de verkaveling aansluit op de ruimtelijke structuur in de omgeving. De groenzone vormt een buffer tussen het noordelijk en zuidelijk deel van het gebied. Deze zone wordt ingericht met gras, bomen en bosplantsoen/heesters en heeft ook een speelfunctie zoals voor (natuurlijk) spelen, speeltoestellen en een trapveld.
Om deze groenzone aan te laten sluiten op de omgeving zijn er op meerdere plekken verbindingen: twee op de Bekendijk en één op de Roelvinkstraat. Op termijn is het mogelijk om ook een verbinding met het zuidelijke deel te maken wanneer dit deel tot ontwikkeling komt.
De begrenzing van de woonkavels ten opzichte van de openbare ruimte staat vast. De interne verkaveling (grenzen tussen de kavels onderling) is variabel en door de ontwikkelaar af te stemmen op de vraag vanuit de markt. Daarbij gelden de gebruikelijke bouwregels zoals rooilijn, afstand tot zijdelingse erfgrens, e.d. zoals in het bestemmingsplan vastgelegd.
De voorliggende aanvraag heeft uitsluitend betrekking op bouwkavel 3. Het bouwplan voor deze kavel past binnen deze stedenbouwkundige opzet. Het schetsplan is positief beoordeeld door de welstandscommissie. Het bouwplan is als bijlage Bouwtekening bijgevoegd.

Woningbouwplanning
Met de totaalinvulling van het project Bekendijk-Noord wordt het aantal woningen (opnieuw) gereduceerd ten opzichte van het geldend bestemmingsplan en het bouwplan uit 2015/2016. De locatie Bekendijk-Noord is bij de actualisatie van de Woningbouwplanning op de groene lijst geplaatst. Deze actualisatie is op 19 juni 2018 door de gemeenteraad vastgesteld.

Watertoets

Het waterbeleid is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. In het Waterbeheerplan 2016-2021 van Waterschap Rijn en IJssel staat het beleid beschreven op een drietal hoofdthema's.
Voor het thema Veiligheid is bescherming tegen hoog water op de rivieren het speerpunt. Het functioneren van de primaire en regionale waterkeringen staat hierbij centraal.
Het thema Watersysteembeheer is gericht op het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie 'Vasthouden - Bergen - Afvoeren'. Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt 'stand still - step forward'. Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvatten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het einddoel is een robuust en klimaatbestendig watersysteem voor de toekomst.
Voor het thema Waterketenbeheer streeft Waterschap Rijn en IJssel naar een goed functionerende waterketen waarbij er een optimale samenwerking met de gemeenten wordt nagestreefd.

Ruimtelijke ordening en water zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Er is meer ruimte nodig voor het waterbeheer van de toekomst. Ook op andere terreinen, zoals recreatie, wonen en landbouw speelt water een centrale rol. Het waterschap wil in het watertoetsproces vroegtijdig meedenken over de rol van het water in de ruimtelijke ontwikkeling en wil samen met de gemeente op zoek naar de bijdrage die water kan leveren aan de verbetering van de leefomgeving.

Thema	Toetsvraag	Relevant
Riolering en Afvalwaterketen	1. Is er toename van het afvalwater (DWA)? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van het waterschap?	Ja Nee Nee
Wateroverlast (oppervlaktewater)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak? 2. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 3. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	Nee Ja Nee

Riolering en Afvalwaterketen

De hoeveelheid afvalwater neemt door de ontwikkelingen in dit plan niet toe. Het betreft een voormalig bedrijventerrein waar de bedrijfsbebouwing is gesloopt en de verharding daaromheen is verwijderd.
Het afvalwater wordt afgevoerd naar het gemengd stelsel van Aalten. Regenwater wordt niet afgevoerd via het riool (zie thema wateroverlast).

Wateroverlast

Door de ontwikkeling binnen het plangebied neemt het verhard oppervlak niet toe. Om wateroverlast, kwantitatief en kwalitatief, nu en in de toekomst te voorkomen wordt het regenwater niet afgevoerd naar het rioolstelsel maar volgens de trits vasthouden - bergen – afvoeren behandeld. Het plan biedt mogelijkheden voor infiltratie op eigen terrein. Op de kavel moet worden uitgegaan van een bergingscapaciteit van minimaal 40 mm per vierkante meter verhard oppervlak.

Hoofdstuk 2 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De planopzet voor Bekendijk-Noord hebben is medio 2017 bekendgemaakt via een algemene publicatie, een brief aan direct omwonenden en een raadsmededeling. Het voorlopig plan was hierbij gevoegd.
In het kader van de procedure omgevingsvergunning, onderdeel 'Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening' wordt deze ontwerp-omgevingsvergunning gepubliceerd.
Op deze procedure is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van de Awb van toepassing. Dat betekent dat een ontwerp-omgevingsvergunning inclusief ontwerp-verklaring van geen bedenkingen ter inzage wordt gelegd en dat gedurende een termijn van zes weken zienswijzen kunnen worden ingediend. De gemeenteraad is bevoegd tot het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen.
De gemeenteraad heeft bij besluit van 19 juni 2018 een (ontwerp)verklaring van geen bedenkingen voor dit project afgegeven. Deze verklaring is in de bijlage Verklaring van geen bedenkingen opgenomen. Deze ontwerpverklaring kan tevens worden aangemerkt als een 'definitieve' verklaring van geen bedenkingen wanneer er geen zienswijzen worden ingediend tegen de ontwerpverklaring van geen bedenkingen.

Vooroverleg adviesinstanties

In artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht is voor deze omgevingsvergunning (artikel 2.12. eerste lid a, onder 3) overeenkomstig artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van toepassing.
Op grond van artikel 3.1.1 Bro dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan of projectbestluit overleg te worden gevoerd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in

het geding zijn. In het tweede lid van artikel 3.1.1 Bro is aangegeven dat in bepaalde gevallen van het vooroverleg kan worden afgezien.
De ontwikkeling op deze lokatie wordt in dit geval als een lokaal belang gezien. Wanneer een dergelijke ontwikkeling aan de orde is, heeft de provincie aangegeven geen vooroverleg te willen voeren.

Watertoets
Het waterschap Rijn en IJssel heeft belang bij een goede behandeling van het hemelwater. Dit is in dit plan gewaarborgd. Deze aanvraag heeft slechts betrekking op bouwkavel 3.

In de Ruimtelijke Onderbouwing is de watertoetstabel opgenomen.
Het Waterschap Rijn en IJssel heeft in het kader van het vooroverleg laten weten geen op- of aanmerkingen op het plan te hebben.

Economische uitvoerbaarheid

Realisatie van bouwkavel 3 komt voor rekening en risico van de projectontwikkelaar.