Kobus III - 2017

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot een nieuw bestemmingsplan

Het verkavelingsplan van nieuwbouwwijk Kobus III is -mede aan de hand van de door de gemeenteraad vastgestelde Woningbouwplanning 2017- aangepast. Een aantal bouwkavels is uit de markt genomen en wordt niet meer voor woningbouw ontwikkeld. Daarnaast zijn op enkele bouwkavels de woningtypes gewijzigd.

1.2 Begrenzing plangebied

Dit bestemmingsplan is specifiek gericht op de bouwkavels 1 - 5, 11 - 12 en 22 - 27 uit het oorspronkelijke verkavelingsplan (zie hieronder). Omdat de kavels 11 - 12 onderdeel uitmaken van een bouwstrook (kavels 6 - 19) is deze hele strook in het plangebied opgenomen.

Oorspronkelijk verkavelingsplan met kavelnummers

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen dit plangebied zijn momenteel 2 bestemmingsplannen van kracht:

• I. "Kobus III - 2012"
  Dit plan is op 22 mei 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. De kavels 22 - 27 zijn hierin bestemd tot 'Woongebied', hierin zijn maximaal 6 vrijstaande woningen mogelijk.
• II. "Kobus III - entreegebied"
  Dit plan is op 16 december 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De kavels 1 - 5 zijn bestemd tot 'Woongebied' waarbinnen maximaal 5 woningen zijn toegestaan, de invulling is flexibel: 4 vrijstaande of 5 rijtjeswoningen. De kavels 6 - 10 zijn in dit plan eveneens flexibel bestemd (halfvrijstaand of rijtjeswoningen).
   

bestemmingsplan Kobus III - 2012 bestemmingsplan Kobus III - entreegebied

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Sinds het van kracht worden van het bestemmingsplan "Kobus III - entreegebied" zijn een aantal kavels bebouwd en zijn er enkele ontwikkelingen die hebben geleid tot een nieuwe verkavelingstekening. Deze tekening met gewijzigde kavelnummers is hieronder opgenomen.


Nieuw verkavelingsplan met kavelnummers

Een deel van dit gebied is inmiddels bebouwd (kavels met oranje markering):

• kavel 7 - 10: hier zijn vier (kleine) twee-onder-één-kapwoningen gebouwd.
  Dit is één woning minder ten opzichte van de oorspronkelijke verkaveling.
• kavel 13 - 19: hier zijn in CPO-verband acht twee-onder-één-kapwoningen gebouwd.
  Dit is één woning extra ten opzichte van de oorspronkelijke verkaveling.

Er zijn enkele ontwikkelingen waarvoor een planaanpassing nodig is, deze zijn hieronder puntsgewijs toegelicht:

• 1. Kavel 1 - 4

Op deze kavels waren twee woonconcepten mogelijk: een nieuw concept met vier kleine vrijstaande woningen of een bouwblok met maximaal vijf rijtjeswoningen. Het concept van de vrijstaande woningen is in de markt gezet maar dit heeft niet tot verkoop geleid. Er is met een aannemer overeenstemming bereikt over de bouw van vier rijtjeswoningen. De verwachting is dat de bouw op korte termijn start. Het bestemmingsplan wordt aangepast aan deze situatie. Dit betekent dat er ten opzichte van de oorspronkelijke verkaveling één woning minder wordt gebouwd.

• 2. Kavel 11 - 12

Kavel 11 en 12 zijn nog beschikbaar voor (elk) een vrijstaande woning. Door eerdergenoemde bebouwing van de kavels 13 - 19 is in planologische zin in de bouwstrook nog maar ruimte voor één woning. In dit bestemmingsplan wordt dit aangepast zodat hier ook daadwerkelijk twee woningen kunnen worden gebouwd. Het totaal aantal woningen in de gehele bouwstrook (kavels 7 - 19) wijzigt niet ten opzichte van de oorspronkelijke verkaveling: maximaal 14 woningen.

• 3. Middengebied

In het op bovenstaand verkavelingsplan groen gearceerd gebied tussen de Kobusweg en De Wieber worden geen bouwkavels meer uitgegeven. Deze kavels zijn bij de vaststelling van de Woningbouwplanning Aalten 2017 geschrapt. De bestemming wordt nu gewijzigd naar 'Groen'. De inrichting van dit gebied wordt nader bepaald.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Deze bestemmingsplanherziening bevat enkele wijzigingen die passen binnen het stedenbouwkundig kader dat in het bestemmingsplan Kobus III-2012 is vastgelegd.
Nu er minder woningen worden gebouwd is het belangrijk om te zorgen voor een goede stedenbouwkundige afronding van de woonbuurt. Er is daarom gekozen voor het bebouwen van de buitenranden (De Wieber/oostzijde Kobusweg) en het middengebied groen in te richten. In zijn totaliteit worden er 7 woningen minder gebouwd dan het bestemmingsplan Kobus III-2012 beoogde. Deze reductie past binnen de kaders van de Woningbouwplanning Aalten 2017. Op 23 mei 2017 heeft de gemeenteraad deze Woningbouwplanning vastgesteld. Voor het gebied Kobus III is hierin als gevolg van verdunning een reductie van zeven woningen aangegeven.

Voor de overige beleidsmatige verantwoording wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Kobus III-2012 dat als bijlage bij dit plan is opgenomen.

Hoofdstuk 4 Onderzoeksresultaten

Deze bestemmingsplanherziening bevat ondergeschikte wijzigingen die passen binnen het stedenbouwkundig kader dat in het bestemmingsplan Kobus III-2012 is vastgelegd. Voor de onderzoeksresultaten wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Kobus III-2012 dat als bijlage bij dit plan is opgenomen.
Ter aanvulling op deze onderzoeksresultaten wordt opgemerkt dat de in dit plan geprojecteerde woningen niet dichter bij de spoorlijn danwel de Nijverheidsweg komen te liggen. De in het bestemmingsplan Kobus III-2012 opgenomen bouwgrenzen worden niet overschreden.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De reductie van het aantal te bouwen woningen heeft consequenties voor de grondexploitatie. Bij de Jaarrekening 2016 is een voorziening van € 278.000,-- opgenomen zodat de grondexploitatie sluitend is.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Vooraankondiging / inspraak

Op 29 augustus 2017 is de vooraankondiging geplaatst. Vanwege de beperkte omvang van de ontwikkeling is geen gelegenheid tot inspraak geboden.

5.2.2 Vooroverleg

Het Waterschap Rijn en IJssel heeft per brief van 7 oktober 2017 laten weten dat zij geen op- of aanmerkingen op het plan hebben.

5.3 Procedure

5.3.1 Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan is heeft met ingang van 6 september 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend die -na overleg- is ingetrokken.

Hoofdstuk 6 Plansystematiek

6.1 Uitgangspunten

Voor de bouwkavels is de 'reguliere' bestemmingssytematiek met uniforme bebouwingsmogelijkheden toegepast. Voor de kavels 7 - 10 geldt dat de bouwregels zijn afgestemd op de mogelijkheden die passen bij een kavel voor starterswoningen, deze zijn onverkort uit het geldende bestemmingsplan overgenomen.

6.2 Het digitale bestemmingsplan

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend. Het Bro laat echter de feitelijke digitale werkwijze voor een groot gedeelte over aan een ministeriële regeling, de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012, met de daarbij behorende standaarden. Het gaat daarbij om de inrichting, de vormgeving, de verbeelding, de beschikbaarstelling, de authenticiteit, de integriteit, de volledigheid, de vaststelling en de bekendmaking van de digitale ruimtelijke informatie. De meest relevante standaard van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 wordt hieronder kort toegelicht.
De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Dit om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel dient het bestemmingsplan van een toelichting vergezeld te gaan. Het bestemmingsplan zelf bestaat uit een verzameling geografisch bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem en die te raadplegen zijn via een interface, zoals een website. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels.

6.3 Planopzet

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en bijbehorend GML-bestand waarin de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat. Het .GML-bestand en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels;

2. Bestemmingsregels;

3. Algemene regels;

4. Overgangs- en slotregels.

In het navolgende worden de regels per hoofdstuk toegelicht.

6.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied.

6.3.1.1 Begrippen

Dit artikel bevat de definities van de in de regels gebruikte begrippen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd.

6.3.1.2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels. Ook hier is aansluiting gezocht bij de standaard (meet)regels uit de SVBP 2012. Onderstaand is een voorbeeld opgenomen m.b.t. de interpretatie van de goot- en bouwhoogte van een gebouw.

Voor de bepaling van de goothoogte van een gebouw wordt, indien er sprake is van een lage en hoge druiplijn, uitgegaan van de onderste druiplijn voor het bepalen van de ‘goothoogte’. De bovenste druiplijn wordt aangemerkt als de ‘bouwhoogte’ (zie voorbeelden D en G). Met deze interpretatie wordt aangesloten bij jurisprudentie hieromtrent van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State.

6.3.2 Bestemmingsregels

De systematiek van de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' zijn gelijk aan die uit het bestemmingsplan Kobus III-2012. Voor het entreegebied-oost is de bestemming 'Woongebied' opgenomen. De systematiek is toegelicht in paragraaf Uitgangspunten.

6.3.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze gelden voor het gehele plangebied.

6.3.3.1 Anti-dubbeltelregel

Met de anti-dubbeltelbepaling wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning mag worden meegenomen. Deze regel is rechtstreeks overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening.

6.3.3.2 Algemene bouwregels

In dit artikel is een regeling opgenomen welke toestaat dat ondergeschikte bouwdelen de bouw- of bestemmingsgrenzen, danwel de bouwhoogte mogen overschrijden. Deze overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 1,0 m. Tevens is een regeling opgenomen voor het ondergronds bouwen.

Ondergrondse gebouwen zijn toegestaan onder bovengrondse gebouwen, danwel maximaal 3,0 m daarbuiten, tot een diepte van maximaal 4,0 m onder de begane grondvloerlaag.

Voor gebouwen en bouwwerken welke legaal zijn (of kunnen worden) gebouwd maar afwijken van de bouwregels van het bestemmingsplan is een algemene afwijkingsregel opgenomen dat deze in de bestaande maatvoering zijn toegestaan.

Voor het bouwen van dakkapellen is in dit artikel een algemene regeling opgenomen.

6.3.3.3 Algemene gebruiksregels

In de algemene regels zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden, zoals het verbod om gronden en gebouwen te gebruiken voor prostitutiedoeleinden en stort/opslagplaats voor grond en afval (behoudens een stort/opslagplaats voor normaal gebruik, bijvoorbeeld in het kader van de bedrijfsvoering).

6.3.3.4 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor de maatvoering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 %, een afwijkingsmogelijkheid voor het bouwen van nutsvoorzieningen, alsmede een afwijkingsmogelijkheid voor het verhogen van de goothoogte van een gebouw. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan.

6.3.3.5 Algemene wijzigingsregels

In de regels is een algemene wijzigingsbepaling voor een grote nutsvoorziening opgenomen. Alvorens de gronden te wijzigen zal wel onderzocht dienen te worden of er vanuit milieuoogpunt geen bezwaren bestaan tegen de vestiging van de bedrijven en of de belangen van derden niet onevenredig worden aangetast.

6.3.4 Overgangs- en slotregels

6.3.4.1 Overgangsrecht

In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan. De regels voor het overgangsrecht zijn overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening, waarin standaard overgangsrecht voor bestemmingsplannen is opgenomen.

6.3.4.2 Slotregel

In dit artikel staat de naam van het bestemmingsplan.

Bijlagen

Bijlage 1 Toelichting bestemmingsplan Kobus III - 2012