De Kraaienboom

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot een nieuw bestemmingsplan

Het verkavelingsplan voor het gebied De Kraaienboom in Aalten gaat uit van een vastomlijnde verkaveling en situering van woningen. Dit verkavelingsplan was gebaseerd op een projectmatige onwikkeling van het totale plan De Kraaienboom.
De huidige marktomstandigheden vragen om meer flexibiliteit, met name voor het noordelijk deel (straat De Kraaienboom). Deze herziening van het bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Begrenzing plangebied

Dit bestemmingsplan is specifiek gericht op de bouwkavels 1 t/m 9 + een particuliere bouwkavel ten oosten van bouwkavel 3.

Verkavelingsplan met kavelnummers

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

In het geldende bestemmingsplan "Kern Aalten 2011" -dat op 18 oktober 2011 door de gemeenteraad is vastgesteld- zijn de percelen bestemd tot `Wonen` en `Tuin` en er zijn specifieke bouwvlakken opgenomen.

Uitsnede geldende bestemmingsplan

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

In 2007 heeft de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan voor het gebied De Kraaienboom vastgesteld. Dit plan ging uit van de bouw van 51 woningen en een projectmatige ontwikkeling door één projectontwikkelaar. Voor het hele plan is daarbij uitgegaan van één architectuur met variatie in woningtypes.

Impressie beoogde woningbouwplan 2008

Deze projectmatige ontwikkeling is zeker voor het noordelijk deel van het plan niet meer aan de orde. De bouwkavels hier zijn in handen van meerdere partijen (gemeente en particulier). Uitgifte van bouwkavels met particulier opdrachtgeverschap is hier het uitgangspunt. Om in te kunnen spelen op de vraag vanuit de markt is meer flexibiliteit in positionering van de woning en woningtypes gewenst. Er geldt voor het plangebied De Kraaienboom een beeldkwaliteitplan dat het toetsingskader vormt voor de beoordeling van bouwplannen. Op deze wijze is een zorgvuldige afstemming van architectuur/uitstraling geborgd.

De bouwkavels 1 t/m 8 liggen aan de weg De Kraaienboom. Bouwkavel 9 ligt aan de Vlierbeslaan. Deze planbeschrijving wordt opgedeeld in drie onderdelen:

- bouwkavels noordzijde De Kraaienboom

- bouwkavels zuidzijde De Kraaienboom

- bouwkavel 9

Deze onderdelen worden in de navolgende paragrafen toegelicht.
Dit bestemmingsplan is erop gericht om zowel deze nieuwe bouwplannen alsook de oorspronkelijk opzet mogelijk te maken.

2.1 Bouwkavels noordzijde De Kraaienboom

Oorspronkelijke opzet
Er zijn vier vrijstaande woningen gepland, één aan de Damstraat en drie aan de weg De Kraaienboom. Tussen de meest oostelijk gelegen bouwkavel en de weg ligt een kleine groenstrook. De positie van de woningen is exact bepaald, vooral ingegeven door de akoestische situatie (wegverkeerslawaai van de Ringweg).

Planbeschrijving

Het akoestisch onderzoek is geactualiseerd waarbij rekening is gehouden met gewijzgide omstandigheden (stil asfalt Ringweg, wijzigingen Wet geluidhinder). Hieruit blijkt dat het niet langer nodig is om vast te houden aan een vaste situering op de kavel. Dit biedt kansen voor flexibiliteit in verkaveling en positionering van de woning en bijgebouwen op de kavel.
In het akoestisch onderzoek is ook de afronding en afwerking van de geluidswal nader bekeken. Daaruit blijkt dat de huidige hoogte van de wal langs de Ringweg toereikend is om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen, het is niet nodig om -zoals beoogd- de wal te verhogen met een schanskorf van 1 meter hoog. De geluidwal wordt daarom afgewerkt op de huidige hoogte (3 meter ten opzichte van het peil van de weg). De afronding van de wal aan de westzijde (achter de bestaande woningen Damstraat) wordt in principe volgens het beoogde model afgewerkt: een grondwal van 2 meter hoog met daarop een schanskorf van 1 meter hoogte. De exacte afwerking is mede afhankelijk van wensen van kopers van de kavel. In overleg met aangrenzende bewoners kan tot een andere afwerking van de wal worden gekomen.
De kleine groenstrook ten noorden van de weg -vóór de particuliere bouwkavel- vervalt en wordt aan de bouwkavel toegevoegd. Dit biedt meer flexibiliteit voor de positionering van gebouwen op deze bouwkavel. Bovendien is de (belevings)waarde van deze groenstrook beperkt en gaat de nieuwe verkaveling uit van een veel grotere, robuuste groene inrichting ter plaatse van de bouwkavels 4 en 5 die komen te vervallen, zie 2.2 Bouwkavels zuidzijde De Kraaienboom.
De nieuwe opzet gaat uit van de bestemming `Woongebied` met een vaste rooilijn. De positionering van de woning ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen is vrij mits het hoofdgebouw op minimaal 3 meter afstand van de erfgrens wordt gebouwd. De (horizontale) bouwdiepte is beperkt tot maximaal 12 meter. Hiermee blijven de woningen binnen de contour voorkeursgrenswaarde. Het aantal woningen wordt vastgelegd op maximaal vier.

2.2 Bouwkavels zuidzijde De Kraaienboom

Oorspronkelijke opzet
De verkaveling was mede bepaald door de karakteristieke bomenrij met haagbeuken die op de waardevolle bomenlijst staan. De bouwkavels 4 en 5 worden omringd door deze bomenrij. Ten oosten van deze houtsingel waren drie vrijstaande woningen beoogd met vaste bouwlocatie (bouwvlak).

Planbeschrijving
Mede met het oog op een duurzame instandhouding van de waardevolle bomenrij is bebouwing van de kavels 4 en 5 niet langer gewenst. Dit blijkt onder meer uit een boomanalyse. Omdat dit forse consequenties heeft voor de grondexploitatie is kavel 6 herverkaveld. Een aantal haagbeuken zijn hierdoor gekapt waarna herplant op kavel 5 volgt. De karakterieke vorm van de bomenrij blijft hierdoor in takt. Deze nieuw aangeplante haagbeuken worden ook op de waardevolle bomenlijst geplaatst en zijn in dit bestemmingsplan voorzien van de dubbelbestemming ´Waarde-Boom´. De kavels 4 en 5 zijn nu als 'Groen' bestemd. De woning op kavel 6 is momenteel in aanbouw en is vergund op basis van het geldende bestemmingsplan. Voor bouwkavel 7 en 8 is ruimte voor maximaal 2 (kleinere) vrijstaande woningen of een twee-onder-één-kapwoning. De bouwregels zijn afgestemd op een zorgvuldige inpassing in het straatbeeld, onder meer door specifieke situeringseisen waardoor de bebouwing de weg begeleidt.

2.3 Bouwkavel 9

Oorspronkelijke opzet
Bouwkavel 9 kent een vastomlijnd bouwvlak dat op een ogenschijnlijk willekeurige plek op de kavel is gepositioneerd. Dit biedt beperkte mogelijkheden voor een op de kaveleigenschappen afgestemd bouwplan.

Planbeschrijving
Bouwkavel 9 heeft een opvallende kavelvorm en ligt op een markante plek binnen het plan De Kraaienboom. De kavel begeleid de toegangsweg tot het parkeerterrein voor de school en heeft daardoor een kwartronde vorm. Bovendien heeft de kavel met hoogteverschillen te maken. De noordelijke ontsluitingsweg (vanaf de Bredevoortsestraatweg) komt uit op deze kavel. Deze kavel vraagt om een specifiek ontwerp dat rekening houdt met én juist inspeelt op deze unieke eigenschappen. De kavel moet daarom worden gezien als een 'special' waar een unieke ontwerpopgave ligt en specifieke bouwregels nodig zijn om deze ontwerpopgave te kunnen realiseren. Het bouwvlak en bouwregels uit het geldende bestemmingsplan beletten dat. Er is een schetsontwerp gemaakt waaruit de potentie van de locatie blijkt. Dit ontwerp benadrukt de ronde vormen van de kavel en speelt in op de hoogteverschillen.

impressie schetsontwerp bouwkavel 9

De bouwregels worden aangepast op de kaveleigenschappen. Er wordt uitgegaan van een rooilijn en een bebouwingspercentage. De noordelijke kavelgrens is flexibel te bepalen. Een deel van het grastalud kan hier meeverkaveld worden waardoor de mogelijkheden worden vergroot en beter ingespeeld kan worden op de eigenschappen van de locatie (situering, hoogteverschillen). Het beeldkwaliteitplan biedt handvatten om tot een uitdagend ontwerp te komen en de samenhang en afstemming met de omgeving te borgen.

Groenstrook
De groenstrook naast bouwkavel 8 blijft gehandhaafd, net als de groenstrook met bomenrij langs de parkeerplaats richting bouwkavel 9. Deze groenstrook wordt eveneens bestemd tot `Woongebied`. Hierdoor kan een passend gebruik voor de groenstrook in het talud worden gevonden. Zo is het dan mogelijk om het talud in gebruik te geven aan bewoners van de aangrenzende woonkavels. De groenstrook met bomenrij langs de parkeerplaats blijft gehandhaafd en wordt mogelijk aangevuld met een beukenhaag zodat de privacy voor de woonkavels wordt vergroot en geparkeerde auto´s uit het zicht zijn.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Deze bestemmingsplanherziening bevat enkele ondergeschikte wijzigingen die passen binnen het stedenbouwkundig kader dat in het bestemmingsplan Kern Aalten 2011 is vastgelegd. Voor de beleidsmatige verantwoording wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan De Kraaienboom die als bijlage 3 bij dit plan is opgenomen.

Wanneer dit bestemmingsplan wordt uitgevoerd heeft dat tot gevolg dat er twee woningen minder worden gebouwd dan het bestemmingsplan Kern Aalten 2011 beoogde. Een vermindering van het aantal te bouwen woningen past in de doelstellingen van het regionale en lokale woonbeleid.

Hoofdstuk 4 Onderzoeksresultaten

Deze bestemmingsplanherziening bevat ondergeschikte wijzigingen die passen binnen het stedenbouwkundig kader dat in het bestemmingsplan Kern Aalten 2011 is vastgelegd. Uitgebreiden onderzoeken zijn niet nodig.

Voor de herverkaveling nabij de karakteristieke haagbeuken is een onderzoek uitgevoerd. Dit is in de bijlage 1 opgenomen.

Vanwege de nabijheid van de Ringweg is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De onderzoeksresultaten zijn in bijlage 2 opgenomen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Dit plan heeft consequenties voor de grondexploitatie. De oppervlakte aan uitgeefbare vierkante meters is afgenomen doordat kavel 4 en 5 zijn vervallen. Hiervoor is bij de jaarrekening 2014 een verliesvoorziening getroffen. De afronding van het plan (afronding bouw-/woonrijp maken) wordt binnen de exploitatie opgevangen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Vooraankondiging / inspraak

Op 22 december 2015 is een vooraankondiging gepubliceerd. Vanwege de beperkte aanpassingen zijn er geen extra inspraakmogelijkheden geboden.
Bij de voorbereiding wat betreft de kap van een aantal Haagbeuken is overlegd met de Stichting Natuur en Mlieu Aalten.

5.3 Procedure

5.3.1 Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan is gepubliceerd op 8 maart 2016 en heeft met ingang van 9 maart 2016 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en beoordeeld in de Zienswijzennota. Deze nota is bij het raadsbesluit gevoegd.

Hoofdstuk 6 Plansystematiek

6.1 Uitgangspunten

Uitgangspunt van dit bestemmingsplan is om zowel nieuwe bebouwingsvoorstellen alsook de oorspronkelijke planopzet mogelijk te maken. Hieronder is voor de drie planonderdelen aangegeven op welke wijze dit in dit plan is vertaald.

Bouwkavels noordzijde De Kraaienboom
Alle kavels zijn hier bestemd tot 'Woongebied'. Voor de kavel aan de Damstraat is een specifiek bouwvlak opgenomen, voor de kavels langs de weg De Kraaienboom één bouwvlak zodat de verkaveling naar wens kan worden aangepast. Het aantal woningen in dit deel van het plangebied is vastgelegd op maximaal vier. De goot- en bouwhoogte is gehandhaafd 4,5 resp. 9 meter.
Voor de afronding van de geluidswal achter de woningen aan de Damstraat is een specifieke bouwaanduiding opgenomen die erin voorziet dat hier een geluidswerende voorziening mogelijk is.

Bouwkavels zuidzijde De Kraaienboom
De bouwkavels temidden van de karakterisieke bomenrij zijn vervallen, deze gronden zijn bestemd tot ´Groen´. De bomenrij zelf is via een dubbelbestemming ´Waarde-Boom´ beschermd, de begrenzing van dubbelbestemming is afgestemd op de nieuwe situatie.
Verder zijn de bouwkavels 6,7 en 8 bestemd tot ´Woongebied´ waarop maximaal 3 (half) vrijstaande woningen zijn toegestaan. De specifieke bouwaanduiding voorziet erin dat woningen aan één zijde in de voorste bouwgrens worden gebouwd en evenwijdig aan de zijdelingse perceelsgrenzen. Hierdoor blijft de oorspronkelijke situering (vertanding van de woningen ten opzichte van de weg) gehandhaafd. Op basis van de bouwregels moet een minimale afstand van 8 meter tot de achterste perceelsgrens worden gehanteerd.

Bouwkavel 9
Er is een bouwvlak opgenomen dat is afgestemd op de specifieke kaveleigenschappen. Dit bouwvlak loopt met de weg mee zodat wegbegeleidende bebouwing mogelijk is. De bouwhoogte is beperkt tot 4 meter om te voorkomen dat een enorme bouwmassa ontstaat. Voor een beperkte oppervlakte is een bouwhoogte van maximaal 11 meter mogelijk (als bestaand).

6.2 Het digitale bestemmingsplan

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend. Het Bro laat echter de feitelijke digitale werkwijze voor een groot gedeelte over aan een ministeriële regeling, de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012, met de daarbij behorende standaarden. Het gaat daarbij om de inrichting, de vormgeving, de verbeelding, de beschikbaarstelling, de authenticiteit, de integriteit, de volledigheid, de vaststelling en de bekendmaking van de digitale ruimtelijke informatie. De meest relevante standaard van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 wordt hieronder kort toegelicht.
De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Dit om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel dient het bestemmingsplan van een toelichting vergezeld te gaan. Het bestemmingsplan zelf bestaat uit een verzameling geografisch bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem en die te raadplegen zijn via een interface, zoals een website. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels.

6.3 Planopzet

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en bijbehorend GML-bestand waarin de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat. Het .GML-bestand en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels;

2. Bestemmingsregels;

3. Algemene regels;

4. Overgangs- en slotregels.

In het navolgende worden de regels per hoofdstuk toegelicht.

6.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied.

6.3.1.1 Begrippen

Dit artikel bevat de definities van de in de regels gebruikte begrippen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd.

6.3.1.2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels. Ook hier is aansluiting gezocht bij de standaard (meet)regels uit de SVBP 2012. Onderstaand is een voorbeeld opgenomen m.b.t. de interpretatie van de goot- en bouwhoogte van een gebouw.

Voor de bepaling van de goothoogte van een gebouw wordt, indien er sprake is van een lage en hoge druiplijn, uitgegaan van de onderste druiplijn voor het bepalen van de ‘goothoogte’. De bovenste druiplijn wordt aangemerkt als de ‘bouwhoogte’ (zie voorbeelden D en G). Met deze interpretatie wordt aangesloten bij jurisprudentie hieromtrent van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State.

6.3.2 Bestemmingsregels

De systematiek van de bestemming 'Woongebied' is in grote lijnen gelijk aan die uit enkele recente bestemmingsplannen als "Hoge Veld" en "Kobus III-2012". De bouwregels zijn zoveel mogelijk afgestemd op het ruimtelijk beleid dat in recente bestemmingsplannen is neergelegd (zoals Kern Aalten 2011). De systematiek is toegelicht in paragraaf 6.1 Uitgangspunten.

6.3.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze gelden voor het gehele plangebied.

6.3.3.1 Anti-dubbeltelregel

Met de anti-dubbeltelbepaling wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning mag worden meegenomen. Deze regel is rechtstreeks overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening.

6.3.3.2 Algemene bouwregels

In dit artikel is een regeling opgenomen welke toestaat dat ondergeschikte bouwdelen de bouw- of bestemmingsgrenzen, danwel de bouwhoogte mogen overschrijden. Deze overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 1,0 m. Tevens is een regeling opgenomen voor het ondergronds bouwen.

Ondergrondse gebouwen zijn toegestaan onder bovengrondse gebouwen, danwel maximaal 3,0 m daarbuiten, tot een diepte van maximaal 4,0 m onder de begane grondvloerlaag.

Voor gebouwen en bouwwerken welke legaal zijn (of kunnen worden) gebouwd maar afwijken van de bouwregels van het bestemmingsplan is een algemene afwijkingsregel opgenomen dat deze in de bestaande maatvoering zijn toegestaan.

Voor het bouwen van dakkapellen is in dit artikel een algemene regeling opgenomen.

6.3.3.3 Algemene gebruiksregels

In de algemene regels zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden, zoals het verbod om gronden en gebouwen te gebruiken voor prostitutiedoeleinden en stort/opslagplaats voor grond en afval (behoudens een stort/opslagplaats voor normaal gebruik, bijvoorbeeld in het kader van de bedrijfsvoering).

6.3.3.4 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor de maatvoering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 %, een afwijkingsmogelijkheid voor het bouwen van nutsvoorzieningen, alsmede een afwijkingsmogelijkheid voor het verhogen van de goothoogte van een gebouw. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan.

6.3.3.5 Algemene wijzigingsregels

In de regels is een algemene wijzigingsbepaling voor een grote nutsvoorziening opgenomen. Alvorens de gronden te wijzigen zal wel onderzocht dienen te worden of er vanuit milieuoogpunt geen bezwaren bestaan tegen de vestiging van de bedrijven en of de belangen van derden niet onevenredig worden aangetast.

6.3.4 Overgangs- en slotregels

6.3.4.1 Overgangsrecht

In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan. De regels voor het overgangsrecht zijn overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening, waarin standaard overgangsrecht voor bestemmingsplannen is opgenomen.

6.3.4.2 Slotregel

In dit artikel staat de naam van het bestemmingsplan.