Marijkestraat 15 Dinxperlo

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot een nieuw bestemmingsplan

Het perceel Marijkestraat 15 in Dinxperlo ligt al enkele jaren braak, wachtend op een nieuwe invulling. Deze invulling zou bestaan uit de bouw van vier appartementen. Die ontwikkeling is mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan “Marijkestraat 15, Dinxperlo” (op 25 mei 2010 door de raad vastgesteld) en is nu ook opgenomen in het nu geldende bestemmingsplan Kern Dinxperlo 2012.
De eigenaar heeft verzocht om de bestemming aan te passen zodat de bouw van twee grondgebonden (senioren)woningen mogelijk wordt.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied betreft het perceel Marijkestraat 15 in Dinxperlo en is op onderstaande luchtfoto rood omlijnd.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

In het geldende bestemmingpslan Kern Dinxperlo 2012 is het perceel bestemd tot Wonen-Gestapeld en Tuin. Binnen de bestemming Wonen-Gestapeld is een bouwvlak (van ca. 11 x 12m) opgenomen waarbinnen het hoofdgebouw kan worden gebouwd. Er zijn maximaal 4 woningen toegestaan en er geldt een goot- en bouwhoogte van resp. 6,5 en 10 meter.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

De omgeving bestaat uit woonbebouwing, met name twee-onder-één kapwoningen en vrijstaande woningen. Onderstaande foto geeft een beeld van de bebouwing in de omgeving van het plangebied. Het perceel ligt op de hoek Marijkestraat/Het Slat.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Het op op 25 mei 2010 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan Marijkestraat 15 Dinxperlo bood kaders voor de ontwikkeling van een woongebouw met maximaal vier appartementen. Deze bestemming is nog niet gerealiseerd. De eigenaar heeft een plan ontwikkeld voor twee grondgebonden (senioren)woningen. Verwacht wordt dat dit plan beter aansluit op de huidige woningmarkt.

Het plan bestaat uit een twee-onder-éénkapwoning met een lage goothoogte en aanbouwen aan beide zijden. Deze aanbouwen bieden (mogelijkheden) voor een slaap- en badkamer waardoor deze woningen levensloopbestendig zijn.
Een referentiebeeld van een mogelijke invulling is hieronder weergegeven.

De hoofdbouwmassa (de twee-onder-één-kapwoningen) past qua bouwmassa, situering en goot- en bouwhoogte binnen de bestaande kaders. Het bouwvlak is niet gewijzigd. Dit bestemmingsplan maakt het beoogde bouwtype mogelijk (grondgebonden twee-onder-één-kap in plaats van gestapeld) en vervangt de bestemming Tuin aan de westzijde (doorsteek Het Slat) door de bestemming Wonen. Hierdoor is aan deze zijde een uitbouw mogelijk. Omdat het een zijtuin betreft is de bouwhoogte hier beperkt tot één bouwlaag (3 meter). Deze mogelijkheid is gelijk aan de andere hoekpercelen in de directe omgeving.

Om te voorkomen dat bestemmingsplan teveel op het bouwplan wordt gebaseerd zijn de bouwregels afgestemd op de regels zoals die ook in de directe omgeving gelden. Hierdoor ontstaat een evenwichtig en afgewogen stedenbouwkundig en planologisch kader met voldoende ruimte voor een marktgerichte invulling.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Dit bestemmingsplan bevat slechts enkele ondergeschikte wijzigingen ten opzichte van het ontwikkelingsgerichte bestemmingsplan Marijkestraat 15 Dinxperlo (25 mei 2010 vastgesteld) en het geldende (meer conserverende) bestemmingsplan Kern Dinxperlo 2012. Daarom wordt volstaan met een beknopte beleidsverantwoording ten aanzien van het meest relevante beleid, in dit geval volkshuisvestingsbeleid.

4.1 Woonvisie

De gemeenteraad heeft op 17 november 2009 de Woonvisie 2010 tot 2020 “Goed wonen in een springlevende Gemeente Aalten“) vastgesteld. In deze visie is uitgegaan van een toename van de woningvoorraad met 1.000 woningen tot 2020. Op basis van de Regionale Woonvisie die door de gemeenteraad op 25 januari 2011 is vastgesteld is dit aantal teruggebracht tot maximaal 835 woningen. In de woningbouwplanning tot 2020 is voor de locatie Marijkestraat 15 rekening gehouden met vier woningen.

De regionale visie is gestoeld op vier ambities:

• Iedereen die dat wil, kan zijn woonwens in de Achterhoek waarmaken.
• De Achterhoek is onderscheidend in kwaliteit.
• Het aantal woningen past bij de kwantitatieve woningvraag.
• Ontspanning op de woningmarkt betekent kansen benutten en risico's beperken.

Dat vraagt om voldoende woningen, die aansluiten op de gevraagde kwaliteit. De woonvisie besteedt naast het kwantitatieve aspect ook aandacht aan de kwaliteit van de nieuwbouw. Intentie is om het maximaal afstemmen van de woningen op de veranderende lokale vraag van woningzoekenden. Locatie en woonomgeving zijn daarbij essentieel. Afgesproken is om met name in de 21 hoofdkernen te bouwen. Verder is energie en klimaat een speerpunt. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen heeft een positief effect op de energievraag én op de woonlasten.

Toetsing
Dit plan heeft tot gevolg dat er twee woningen minder worden gebouwd dan waar in de woningbouwplanning rekening mee is gehouden. Een vermindering van het aantal te bouwen woningen past in de doelstellingen van het regionale en lokale woonbeleid.

Hoofdstuk 5 Onderzoeksresultaten

Dit bestemmingsplan bevat slechts enkele ondergeschikte wijzigingen ten opzichte van het ontwikkelingsgerichte bestemmingsplan Marijkestraat 15 Dinxperlo (25 mei 2010 vastgesteld) en het geldende (meer conserverende) bestemmingsplan Kern Dinxperlo 2012. Voor de onderzoeksresultaten wordt verwezen naar bovengenoemd bestemmingsplannen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De gemeentelijke kosten wordt gedekt door de bestemmingsplanleges. Daarnaast wordt een planschaderisico-overeenkomst gesloten waarmee het risico op planschade bij de ontwikkelende partij ligt. Het kostenverhaal is daarmee geregeld en de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Vooraankondiging / inspraak

Op 28 oktober 2014 is aankondigingd dat het bestemmingsplan wordt gewijzigd. Het plan behelst slechts enkele ondergeschikte wijzigingen en initiatiefnemer heeft zelf actief de omwonenden geinformeerd. Daarom heeft het college besloten om geen verkorte inspraakronde aan de vooraankondiging te koppelen.

6.2.2 Vooroverleg

Tegelijkertijd met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is dit bestemmingsplan voorgelegd aan het Waterschap Rijn en IJssel.

6.3 Procedure

 Het ontwerpbestemmingsplan is gepubliceerd op 2 september en heeft met ingang van 3 september gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn wel/geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 7 Plansystematiek

7.1 Het digitale bestemmingsplan

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend. Het Bro laat echter de feitelijke digitale werkwijze voor een groot gedeelte over aan een ministeriële regeling, de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012, met de daarbij behorende standaarden. Het gaat daarbij om de inrichting, de vormgeving, de verbeelding, de beschikbaarstelling, de authenticiteit, de integriteit, de volledigheid, de vaststelling en de bekendmaking van de digitale ruimtelijke informatie. De meest relevante standaard van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 wordt hieronder kort toegelicht.
De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Dit om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel dient het bestemmingsplan van een toelichting vergezeld te gaan. Het bestemmingsplan zelf bestaat uit een verzameling geografisch bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem en die te raadplegen zijn via een interface, zoals een website. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels.

7.2 Planopzet

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en bijbehorend GML-bestand waarin de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat. Het .GML-bestand en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels;

2. Bestemmingsregels;

3. Algemene regels;

4. Overgangs- en slotregels.

In het navolgende worden de regels per hoofdstuk toegelicht.

7.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied.

7.2.1.1 Begrippen

Dit artikel bevat de definities van de in de regels gebruikte begrippen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd.

7.2.1.2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels. Ook hier is aansluiting gezocht bij de standaard (meet)regels uit de SVBP 2012. Onderstaand is een voorbeeld opgenomen m.b.t. de interpretatie van de goot- en bouwhoogte van een gebouw.

Voor de bepaling van de goothoogte van een gebouw wordt, indien er sprake is van een lage en hoge druiplijn, uitgegaan van de onderste druiplijn voor het bepalen van de ‘goothoogte’. De bovenste druiplijn wordt aangemerkt als de ‘bouwhoogte’ (zie voorbeelden D en G). Met deze interpretatie wordt aangesloten bij jurisprudentie hieromtrent van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State.

7.2.2 Bestemmingsregels

 

Zonodig per bestemming een korte toelichting geven van de opzet van de regels en de doelstelling.

7.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze gelden voor het gehele plangebied.

7.2.3.1 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel is opgenomen om ervoor te zorgen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing wordt gelaten.

7.2.3.2 Algemene gebruiksregels

Dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot het gebruik van gronden.

7.2.3.3 Algemene afwijkingsregels

Door middel van de algemene afwijkingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsplanregels voor onder andere geringe overschrijding van bepaalde bouwregels, alsmede voor kunstobjecten, bouwwerken van openbaar nut, telecommunicatievoorzieningen enzovoort. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan.

7.2.4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat regels omtrent overgangsrecht en de slotregel. Deze gelden voor het hele plangebied.

7.2.4.1 Overgangsrecht

Dit artikel regelt ten aanzien van gebouwen en van gebruik dat bestaande gebouwen of bestaand gebruik dat afwijkt van het plan, onder voorwaarden mag worden voortgezet.

7.2.4.2 Slotregel

In dit artikel staat de naam van het bestemmingsplan.