Wipstrik, Jacob Catsstraat 25

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het perceel aan de Jacob Catsstraat is eigendom van een ontwikkelaar en deze heeft het voornemen het bestaande kantoorgebouw te slopen en twee twee-onder-eenkapwoningen met garage te realiseren. Deze woningen zijn in strijd met het huidig geldende bestemmingsplan. Dit nieuwe bestemmingsplan Wipstrik, Jacob Catsstraat 25, maakt dat deze nieuwbouw wel gerealiseerd kan worden.

1.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit het perceel Jacob Catsstraat 25 in de wijk Wipstrik; kadastraal perceel ZLE00B, Sectie B, Perceelnummer 05280.

Figuur 1.1 kadastraal perceel

1.3 Geldende bestemmingsplannen

De locatie maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Wipstrik'. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk vanaf 29 juni 2006. Het betreffende perceel heeft de bestemming 'Kantoren'. Het realiseren van woningen is in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Plankaart bestemmingsplan Wipstrik

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

2.2 Ruimtelijk beleid

2.2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur (hierna: SVIR) vastgesteld. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden. De SVIR geeft de ambitie aan voor Nederland in 2040. Die ambitie is vertaald in doelen voor de middellange termijn tot 2028.

Uitgangspunt van de SVIR is decentraal wat kan, centraal wat moet. Bij het bepalen van wat centraal moet, zijn slechts 13 rijksbelangen omschreven. Een rijksverantwoordelijkheid is slechts dan aan de orde, als:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, of;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, of;
• het een onderwerp betreft dat provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Conclusie

Er is bij het plan geen sprake van rijksbelangen, waardoor de conclusie is dat het plan niet in strijd is met het rijksbeleid.

2.2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zie art. 1.1.1 Bro) mogelijk maakt.

Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Bro 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De term woningbouwlocatie is niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld ABRvS 8 december 2013, ECLI:RVS:2013:2471) blijkt dat woningbouwplannen met enkele woningen (circa vier woningen) niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie.

Conclusie

Voor het plan hoeft de ladder voor duurzame verstedelijking niet worden doorlopen.

2.2.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft op 1 juli 2009 de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. Hierin is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd. In het beleid van de provincie staan de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. Deze elementen zijn derhalve binnen de hele omgevingsvisie terug te vinden.

De sturingsfilosofie van de provincie is als volgt samen te vatten: als sprake is van een bepaalde ontwikkeling, dan moet eerst worden nagegaan, aan de hand van de generieke beleidsuitgangspunten die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen, of er behoefte is aan de ontwikkeling. Indien dat zo is, moet worden nagegaan of de gekozen plek geschikt is voor het aldaar doorvoeren van de ontwikkeling.

Om antwoord te kunnen geven op die laatste vraag dient de ontwikkelingsperspectievenkaart bekeken te worden. Wanneer uit die kaart blijkt dat een ontwikkeling, zoals gepland, niet in strijd is met deze kaart, kan verder worden bezien hoe de ontwikkeling vormgegeven moet worden. Hierbij heeft de provincie gekozen voor een vierlagenbenadering, in welke benadering vier kaarten/lagen worden onderscheiden. Dit zijn de natuurlijke laag, de laag van het agrarische cultuurlandschap, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag. Samen met de catalogus gebiedskenmerken kan worden geconstrueerd welke kenmerken per laag van belang zijn om rekening mee te houden bij de planvorming.

Ontwikkelingsperspectief
Op de kaart Ontwikkelingsperspectief wordt het plangebied aangeduid als 'bebouwing' met de
beleidsaanduiding 'beekdal'.

Gebiedskenmerken
Op de Gebiedskenmerkenkaarten blijkt dat de natuurlijke laag van het plangebied aangemerkt dient te worden als 'dekzandvlakte'. Het agrarische cultuurlandschap wordt aangeduid als 'bebouwing' en de stedelijke laag als 'bebouwingsschil 1900 -1955'. De vierde laag, de lust en leisurelaag is niet aangeduid.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

2.2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurplan Zwolle 2020

Het structuurplan dat op 16 juni 2008 door de raad is vastgesteld geeft de gemeentelijke visie op de gewenste sociale, economische en ruimtelijke structuur in 2020 weer. Het Structuurplan verwoordt niet alleen een kwantitatieve opgave, maar heel nadrukkelijk ook een kwalitatieve opgave. De visie wordt uiteengerafeld in programma's voor de verschillende beleidsterreinen. De globale visies op de toekomstige sociale, economische en ruimtelijke structuur zijn uitgewerkt tot de kern van het structuurplan: de plankaart met een beschrijving in hoofdlijnen van de meest gewenste ontwikkelingen voor de komende vijftien jaar. De plankaart geeft zo een integraal beeld van de beoogde functies van stad en ommeland tot 2020.

In het structuurplan wordt het plangebied aangemerkt als 'Woongebied (stedelijk/groenstedelijk/dorps)'.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijke structuurplan.

2.3 Archeologisch en cultuurhistorisch beleid

Archeologisch beleid

Het archeologisch beleid is gebaseerd op de Wet op de archeologische monumentenzorg. Deze wet is per 1 september 2007 in werking getreden. Deze wet voorzag in een nieuwe regeling voor de archeologie in de Monumentenwet 1988.

Als uitwerking van deze wet heeft de gemeenteraad op 18 augustus 2008 besloten het archeologiebeleid gemeente Zwolle vast te stellen. Het beleid is uitgewerkt aan de hand van een viertal kernbegrippen: kenbaarheid, verankering, betaling en kwaliteit. Centraal thema daarbij is dat de archeologische waarden waar nodig worden beschermd, zonder dat er meer maatschappelijke lasten in het leven worden geroepen dan noodzakelijk zijn. Het archeologiebeleid Zwolle bevat onder andere de Archeologische Waarderingskaart Zwolle (welke gebieden hebben een hoge archeologische waarde), kaders wanneer en hoe archeologisch waardevolle gebieden in het bestemmingsplan worden bestemd met een dubbelbestemming en de Lokale Onderzoeksagenda Archeologie Zwolle (archeologische onderzoeksthema's).

Cultuurhistorisch beleid

In november 2009 stemde de Tweede Kamer in met de beleidsbrief modernisering monumentenzorg (MoMo). Het behoud en de bescherming van monumenten is hiervan een belangrijk doel én er vindt een verbreding plaats naar de omgeving. Overal in steden, dorpen en landschappen zijn plaatsen van herinnering, plaatsen met een bijzondere cultuurhistorische betekenis. Goede ruimtelijke ordening betekent dat alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte in de besluitvorming worden betrokken. Daarom is de eerste pijler van MoMo gericht op cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Om meer vorm en inhoud te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening zullen gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Het Zwolse beleid zoals verwoord in de vastgestelde beleidsnota voor het Zwols monumenten- en archeologiebeleid, Dynamiek van Oud & Nieuw, 2000, is gericht op de instandhouding van historisch waardevolle objecten, complexen, openbare ruimte en stedenbouwkundige en landschappelijke structuren.

Op grond van de Monumentenwet 1988 en de Erfgoedverordening Zwolle 2010 is het verboden zonder of in afwijking van een vergunning een beschermd, rijks- of gemeentelijk, monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigingen. Ook is het verboden een beschermd monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Voor het gebied Wipstrik is in oktober 2013 een cultuurhistorische quickscan gemaakt en hieruit kwam naar voren dat het plangebied niet als cultuurhistorisch waardevol wordt aangemeld.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het archeologisch en cultuurhistorisch beleid.

2.4 Waterbeleid

Europees en nationaal beleid

Duurzaam schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst. Dat zijn heel in het kort de belangrijkste doelstellingen van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Waterbeheer 21e eeuw (WB21), die voortaan samengaan via het Nationaal Bestuursakkoord Water.

Europese Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van 'een goede chemische toestand'. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat 'een goede ecologische toestand'. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen.Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).

In de geldende Europese richtlijnen en de EU richtlijn Prioritaire Stoffen staat precies omschreven wat een goede chemische toestand voor oppervlaktewater is. De ecologische doelstellingen stellen de lidstaten onderling vast in zogeheten (internationale) stroomgebiedbeheersplannen. Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

Waterbeheer 21e eeuw

Waterbeheer 21e eeuw (WB21) anticipeert op toekomstige ontwikkelingen zoals klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelstijging. Deze ontwikkelingen stellen strengere eisen aan het waterbeheer. In WB21 wordt uitgegaan van twee principes (tritsen) voor duurzame waterkwantiteit- en duurzaam waterkwaliteitsbeheer:

• vasthouden, bergen en vertraagd afvoeren;
• schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Bij 'vasthouden, bergen en afvoeren' wordt regenwater zoveel als mogelijk bovenstrooms vastgehouden in de bodem en het oppervlaktewater. Wanneer er toch een wateroverschot ontstaat wordt het water eerst tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en dan pas afgevoerd. Bij 'schoonhouden, scheiden en zuiveren' gaat het om een voorkeursvolgorde waarbij de voorkeur uitgaat naar het voorkomen van verontreiniging (schoonhouden). Als toch verontreiniging ontstaat, moeten schoon en vuil water zoveel mogelijk worden gescheiden. Ten slotte wordt het verontreinigde water zo goed mogelijk gezuiverd.

Deltawet

Het doel van de Deltawet, aangenomen op 28 juni 2011, is ons land nu en in de toekomst beschermen tegen hoog water en de zoetwatervoorziening op orde houden.

De afgelopen eeuw is de zeespiegel gestegen, de bodem gedaald en het is warmer geworden. Dat zet door, blijkt uit de cijfers van het KNMI. Hevigere weersomstandigheden, zoals meer regen en periodes van droogte, zijn zaken om rekening mee te houden. Het Deltaprogramma is er om ons land voor te bereiden op de toekomst. En om daarbij de juiste maatregelen te nemen voor een veilig en aantrekkelijk Nederland met voldoende zoetwater. In het Deltaprogramma werken het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen samen met maatschappelijke organisaties, bedrijfsleven en kennisinstituten. Dit gebeurt onder regie van de Deltacommissaris. De staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu is de coördinerend bewindspersoon is.

Naast de lopende programma's, zoals Ruimte voor de Rivier, Maaswerken, Zwakke Schakels Kust en Hoogwaterbeschermingsprogramma, staan in het Deltaprogramma vijf deltabeslissingen centraal. Voor 2015 worden die voorgelegd aan het kabinet. Deze beslissingen gaan over de normen van onze belangrijkste dijken en andere waterkeringen en de strategieën voor onze waterveiligheid, over de beschikbaarheid en verdeling van zoetwater, over het peil van het IJsselmeer, over de manier waarop gebieden veilig kunnen blijven zonder aan economische waarde in te boeten en over hoe bij het bouwen van buurten en wijken rekening kan worden gehouden met water.

Provinciaal beleid
Provincie Overijssel heeft haar beleid vastgelegd in een omgevingsvisie en de omgevingsverordening. Op 1 juli 2009 zijn de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. Hierin is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd, dat ondermeer in plaats treedt van het Streekplan Overijssel 2000+ en de Verordening voor de Fysieke Leefomgeving (VFLO). De Omgevingsvisie heeft tevens de status van Regionaal Waterplan onder de Waterwet en het Milieubeleidsplan onder de Wet milieubeheer.

Waterschapsbeleid
Het algemene beleid van Waterschap Groot Salland is verwoord in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, de Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Het beleid van het waterschap sluit nauw aan bij de uitgangspunten van WB21. In 2007 is de nota 'Leven met Water in stedelijk gebied' vastgesteld. Deze nota beschrijft de voor het waterschap gewenste situatie in bestaand en nieuw stedelijk gebied. Om deze situatie te bereiken wil het waterschap het beheer en onderhoud van deze wateren overnemen van de gemeenten. Op watergangen van Waterschap Groot Salland is de keur van toepassing. In de keur is aangegeven wat wel en niet mag bij watergangen, waterkeringen en kernzones. Bijvoorbeeld regels voor bouwwerken op of langs watergangen. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl.

Gemeentelijk beleid
De gemeente Zwolle heeft haar waterbeleid in 2008 vastgelegd in het Stedelijke Waterplan. Hierin zijn de ambities met betrekking tot de beleving en de kwaliteit van water beschreven. De gemeente Zwolle heeft haar beleid ten aanzien van hemelwaterinfiltratie vastgelegd in de gemeentelijke bouwverordening. Verder zijn in het gemeentelijk rioleringsplan ontwerprichtlijnen en beleidskeuzes beschreven waaraan voldaan moet worden.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het waterbeleid.

2.5 Volkshuisvestingsbeleid

Woonvisie 2005-2020 en Woonagenda 2013-2017

Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid, waaronder de woningbouw, is vastgelegd in de Woonvisie 2005-2020 (vastgesteld raad april 2005). De Woonvisie 2005-2020 geeft de gemeentelijke koers voor de woningbouw in de komende jaren weer. Naast blijvende aandacht voor het realiseren van productieaantallen (bouwopgave) ligt de ambitie in een versterking van de woonmilieudifferentiatie waarbij wordt ingespeeld op de woonwensen vanuit de leefstijlprofielen.

Vanaf medio 2008, dus na de vaststelling van de Woonvisie, is de woningmarkt echter sterk teruggevallen als gevolg van de financiële en economische crisis. De wereld om ons heen is sindsdien ingrijpend gewijzigd, dit geldt ook voor de woningbouw. De raad heeft in december 2012 ingestemd met de gedachte dat het beleid minder programmerend moet zijn en meer faciliterend. Tevens is besloten de verwachtingen omtrent de woningproductie in de komende vijf jaar te halveren tot gemiddeld 400 woningen per jaar, waarvan de helft op locaties in bestaand stedelijke gebied. Voor de jaren na 2017 zou van een iets hogere productie mogen worden uitgegaan.

Deze nieuwe inzichten zijn uitgewerkt in de Woonagenda 2013-2017 (vastgesteld raad juni 2013). In de Woonagenda is onder meer vastgelegd dat voor ontwikkelaars op woningbouwlocaties in beginsel programmatische vrijheid bestaat, maar dat de plannen worden beoordeeld op basis van de 'kleurenwaaier'. De kleurenwaaier heeft als toekomstbeeld: toevoeging sociale huurwoningen, geen grootschalige clustering van koopwoningen met matige kwaliteit, toevoeging van de vrije sector huurwoningen, toevoeging ruime en goede middeldure koopwoningen, realiseren bijzondere architectuur en/of woonmilieus, realiseren functiemenging, realiseren pauzewoningen.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het volkshuisvestingsbeleid.

2.6 Milieubeleid

Algemeen beleid
De gemeenteraad heeft in 2005 de milieuvisie 'Milieu op scherp' vastgesteld, waarin ambities en doelstellingen zijn geformuleerd en waarin prioriteiten worden gesteld in de ontwikkeling en uitvoering van het Zwolse milieubeleid.
Om te komen tot een effectief en efficiënt milieubeleid worden er parallelle sporen gevolgd, te weten nader beleid per sector (geluid, bodem, externe veiligheid, luchtkwaliteit enzovoort) en gebiedsgericht milieubeleid. Door middel van een gebiedsgerichte aanpak wordt het sectorale milieubeleid per gebied geïntegreerd.

Binnen het grondgebied van Zwolle worden diverse gebiedstypen onderscheiden op basis van ruimtelijke kenmerken en functies. Er wordt vervolgens vastgesteld welke milieukwaliteit nagestreefd wordt bij een dergelijk gebiedstype. Het referentie milieukwaliteitsprofiel vormt dan de basis voor de uitwerking van het milieubeleid in een specifiek gebied.

Op dit moment is voor de sectoren energie, duurzaam bouwen, bodem en ondergrond, grondwater, geluid, afval en externe veiligheid gebiedsgericht beleid vastgesteld.

De relevante milieu aspecten worden hierna kort beschreven.

Geluid
Een belangrijke doelstelling is het verminderen van geluidshinder in en om bestaande woningen en het voorkomen van geluidshinder bij renovatie en nieuwbouw. Een belangrijke maatregel om deze doelstelling te bereiken is het toepassen van stillere wegdeksoorten. Een andere maatregel is het meenemen van de geluidsdoelstellingen bij de ruimtelijke planontwikkeling.

In de door de gemeenteraad vastgestelde 'Handreiking gebiedsgericht werken aan milieu gemeente Zwolle' (juli 2007) en in de beleidsregel 'Hogere waarden Wet geluidhinder' (april 2007) worden de ambities en de grenswaarden (basiskwaliteit) per gebiedstype genoemd. Is de geluidsbelasting lager dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid dan kan na een eenvoudige administratieve toets de hogere waarde worden vastgesteld. Is de geluidsbelasting hoger dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid, maar onder het wettelijke maximum dan is een diepergaand beoordeling noodzakelijk.

Het plangebied Wipstrik valt binnen het gebiedstype “Gemengd gebied”. In dit gebiedstype gelden voor nieuw te bouwen woningen langs een bestaande weg de in onderstaande tabel genoemde doelstelling (ambitie) en grenswaarde volgens het gebiedsgericht milieubeleid en de voorkeursgrenswaarde en hoogst toelaatbare waarde vanuit de Wet geluidhinder:

Gebiedstype	ambitie	Voorkeurs-grenswaardeWet Geluidhinder	grenswaarde	Maximale ontheffingswaarde Wet Geluidhinder
Centrumstedelijk	48 dB	48 dB	58 dB	63 dB

Railverkeerslawaai en industrielawaai zijn niet relevant voor het plangebied.

Indien de geluidbelasting onder de 58 dB blijft, kan worden volstaan met een eenvoudige administratieve toets. Dit betekent dat hogere grenswaarden kunnen worden vastgesteld als aan één of meer van de volgende criteria wordt voldaan:

1. door de gekozen situering of bouwvorm gaan de woningen een doelmatige akoestisch
afschermende functie vervullen voor andere woningen of voor andere geluidsgevoelige objecten, of
2. de woningen zijn ter plaatse noodzakelijk om redenen van grond- of bedrijfsgebondenheid, of
3. door de gekozen situering vullen de woningen een open plaats tussen aanwezige bebouwing op, of 4. de woningen worden ter plaatse gesitueerd als vervanging van bestaande bebouwing.

Hogere grenswaarden worden slechts dan vastgesteld indien de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de verwachte geluidsbelasting van de gevel van de betrokken woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen tot de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, onvoldoende doeltreffend zal zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeers- of vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Luchtkwaliteit
Zwolle wil, binnen de beïnvloedingssfeer van de gemeente, een significante bijdrage leveren aan de verbetering van de luchtkwaliteit. Om dat te bereiken zijn de volgende doelen geformuleerd:

• Voldoen aan wet- en regelgeving;
• Anticiperen op de toekomst: knelpunten in de toekomst moeten voorkomen worden. Dit betekent dat de luchtkwaliteit in het planvormingsproces van ruimtelijke plannen en verkeersplannen wordt meegenomen;
• Beleid ten aanzien van luchtkwaliteit inbedden in bestaand gemeentelijk beleid. De gemeente streeft ernaar dat het aspect door gaat werken in het verkeers- en vervoersbeleid, het ruimtelijke ordeningsbeleid en het beleid van vergunningen en handhaving.

Externe veiligheid
De beleidsvisie externe veiligheid is op 6 maart 2007 vastgesteld door de gemeenteraad. In de visie wordt ernaar gestreefd om voor haar gehele grondgebied te voldoen aan de basisveiligheid, zodat onder meer overal wordt voldaan aan de normen voor plaatsgebonden risico (PR).

Op 20 januari 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders als nadere uitwerking van de doelstelling uit de beleidsvisie het gebiedsgericht beleidskader externe veiligheid vastgesteld. Het gaat om een ruimtelijke uitwerking van het externe veiligheidsbeleid dat aansluit op het gebiedsgerichte milieubeleid.

Op basis van kenmerken (fysieke omgeving, hulpverleningsniveau en zelfredzaamheid) die bij een bepaald gebiedstype horen is een beleidsstandpunt bepaald ten aanzien van een mogelijke toename van het groepsrisico. Tevens is op basis van dezelfde kenmerken van een gebiedstype bepaald of er plaats is voor nieuwe risicobronnen.

Een afwijkend gebiedstype vormen de stroomzones. Stroomzones zijn gebieden rondom infrastructuur (spoorlijnen, wegen en waterwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Voor stroomzones is een apart beleidskader geformuleerd.

Het plangebied behoort tot het gebiedstype Gemengd gebied.
Vanwege de plaatselijk hoge personendichtheid en de overwegend lage organisatiegraad (met het oog op preparatie op calamiteiten met gevaarlijke stoffen) is de risicoruimte beperkt. Voor dit gebiedstype geldt dat een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet is toegestaan tenzij dit vanuit locatiespecifieke kenmerken en maatregelen te verantwoorden is. Een beperkte toename van het groepsrisico is mogelijk afhankelijk van het huidige niveau en de locatiespecifieke kenmerken en maatregelen. Binnen dit gebiedstype geldt dat er geen plek is voor nieuwe risicovolle activiteiten. Een uitzondering wordt gemaakt voor kleine risicovolle activiteiten waarvan de PR 10-6 contour binnen de inrichtingsgrens blijft.

Bodem
In januari 2010 heeft de gemeente een nieuw bodembeleidsplan vastgesteld. Dit bodembeleidsplan kent in overeenstemming met het gemeentelijk milieubeleid een gebiedsgerichte benadering.

In het plan wordt onderscheid gemaakt tussen de bovengrond (de laag tot ca. 1,5 meter onder maaiveld) en de ondergrond (dieper dan 1,5 meter onder maaiveld).

Op 1 juli 2008 is het Besluit bodemkwaliteit in werking getreden. In dat kader heeft de gemeente Zwolle op 9 december 2008 een bodemfunctieklassenkaart vastgesteld, waarop voor de hele gemeente wordt aangegeven welke functie de bodem heeft of welke functie in de toekomst wordt nagestreefd.

Visie op de ondergrond

Zwolle wil de evenwichtige groei en duurzame ontwikkeling van de stad voortzetten en goed regelen. Bij een optimale inrichting en ruimtegebruik is ook de ondergrondse dimensie een factor van betekenis. De gemeenteraad heeft hiervoor in oktober 2007 de Visie op de ondergrond vastgesteld en besloten de basisprincipes uit deze visie toe te passen in projecten. Deze basisprincipes zijn verder uitgewerkt in het gebiedsbeheersplan Zwolle centraal, waartoe het plangebied Wipstrik gedeeltelijk behoort.

Belangrijke uitgangspunten zijn het structureel en georganiseerd toepassen van koude en warmte opslag (KWO), het koppelen van KWO aan grondwatersaneringsopgaven en de beheersing van grondwaterverontreinigingen in het centrumgebied.

figuur 2.1 Gebiedsindeling en thema's die daarbinnen spelen

Duurzaamheid

Klimaatbeleid-interimbeleid 2009

In 2009 heeft het college een interim klimaatbeleid vastgesteld met betrekking tot nieuwbouw van woningen en utiliteitsgebouwen om het verouderde gemeentelijk klimaatbeleid in overeenstemming te brengen met het rijksbeleid vooruitlopend aan de vaststelling van nieuw gemeentelijk klimaatbeleid. Daarbij is ondermeer de volgende doelstelling geformuleerd: het aandeel duurzame energie van het totale energiegebruik voor een nieuw te bouwen woning of gebouw bedraagt tenminste 60%.

De toepassing van koude warmte opslag (KWO) draagt in belangrijke mate bij niet alleen aan de doelstellingen van het interim klimaatbeleid, maar ook aan de doelstellingen van de Visie op de Ondergrond en het daarvan afgeleide gebiedsbeheersplan.

Andere maatregelen om genoemde doelstellingen te bereiken zijn de toepassing van zonne-energie (PV en/of zonnecollectoren) en verbeterde isolatie.

Duurzaamheidsvisie (2011)

In de duurzaamheidsvisie is de gemeentelijke doelstelling opgenomen om 20 % CO2 te reduceren ten opzichte van de CO2 uitstoot van de gemeente Zwolle in 1990.

Duurzaam bouwen

Op 8 januari 2007 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie Duurzaam Bouwen vastgesteld. Het beleid is van toepassing op gebouwen en grond.-, weg- en waterbouw en is erop gericht dat overal een minimaal niveau voor duurzaamheid bereikt moeten worden. De beleidsvisie biedt twee methodieken voor het realiseren van het minimale niveau. Bouwpartijen kunnen een keuze kunnen maken voor één van beide. De methodes verschillen in flexibiliteit:

De toepassing van GPR Gebouw geeft maximale flexibiliteit voor de bouwpartijen. GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) Gebouw is een computerprogramma dat ontwerpgegevens van een gebouw omzet in kwaliteit- en duurzaamheidprestaties, verdeeld over de thema's energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit. Het programma is bruikbaar voor zowel woningbouw als utiliteitsbouw (kantoren en scholen). Het minimaal te bereiken niveau van kwaliteit- en duurzaamheidprestaties (GPR=7) komt overeen met de toepassing van de vaste, kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame (Utiliteits)bouw (maatregelen, die altijd technisch goed toepasbaar zijn en in de regel kostenneutraal zijn). De gemeente stelt het computerprogramma ter beschikking van de ontwikkelende partij. In gezamenlijk overleg wordt het te realiseren prestatieniveau vastgelegd.

Toepassing van de lijst van acht maatregelen, waaruit minimaal vijf maatregelen gekozen moeten worden. Dit geeft minder flexibiliteit aan bouwpartijen, maar wel duidelijkheid.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied omschreven. Daarnaast wordt een beschrijving gegeven van de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het maken van dit bestemmingsplan.

3.1 Stedenbouw

3.1.1 Huidige situatie

Kantoor
In de huidige situatie staat er een kantoorgebouw op het perceel Jacob Catsstraat 25. Het kantoorgebouw heeft een oppervlakte van ongeveer 300 m2. Het gebouw is deels één (noordwest zijde) en deels twee (zuidoost zijde) verdiepingen, op een halfverdiepte kelder. Het gebouw heeft een plat dak. De hoofdtoegang (met luifel) is aan de Jacob Catsstraat, via een trap. Aan de zuidoost zijde is een zijingang met een trap. Aan de noordwest zijde is een hellingbaan naar de kelder.

Perceel
De kavel is 1128 m2 groot. Het gebouw ligt vijf meter vanaf de Jacob Catsstraat. Het terrein rond het gebouw is grotendeels verhard. Er zijn elf parkeerplaatsen en een overdekte fietsenstalling. Het terrein is aan twee zijden omgeven door een wintergroene laurierhaag (aan de noordoost- en de zuidoost zijde). Aan de noordwest zijde bestaat de afscheiding uit een schutting. De grens aan de Jacob Catsstraat bestaat uit een groenstrook met een stenen muurtje. Er staan twee bomen op het terrein. De bomen zijn niet aangemerkt als waardevol.

Omgeving
De Jacob Catsstraat is een kleine weg tussen de Brederostraat en de Herfterweg. Rondom het kantoor liggen eengezinswoningen. Het zijn rijtjeswoningen, van twee lagen met een kap. De achtertuinen grenzen aan de Jacob Catsstraat 25. De woningen hebben een typische jaren '30 uitstraling, kenmerkend voor de Wipstrik. Alle blokken rondom liggen vijf meter vanaf de weg.Tegenover de locatie ligt een openbare basisschool. Deze heeft een ingang aan de Jacob Catsstraat. Bij de ingang is recent de weg versmald. Parkeren is hier niet meer mogelijk. De weg is eenrichtingsverkeer (met de toegang vanaf de Brederostraat).

3.1.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

Stedenbouwkundig beeld:
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bebouwingsmogelijkheden en gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden dan wel tot stand brengen van een samenhangend stedenbouwkundig beeld.

Hierbij wordt gelet op de volgende aspecten:
1.  een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
2.  een goede hoogte- / breedte-verhouding tussen de bebouwing onderling;
3.  een samenhang in bouwvorm en  -massa en architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

Stedenbouwkundig is uitgangspunt dat de woningenpassen in de omgeving, daarom is eenzelfde hoogtemaatvoering als in de omgeving het uitgangspunt geweest bij de planontwikkeling. Omdat men moet bouwenn conform nieuw bouwbesluit, waarbij met name de derde bouwlaag erg krap en onbruikbaar wordt en het stedenbouwkundig gewenst was om een dwarskap toe te passen, is gekozen om de nokhoogte van de woningen te verruimen naar 12 meter. Dit is een gangbare maat voor nieuwbouwwoningen. Wel is aangegeven dat er nadrukkelijk sprake moet zijn van woningen in twee lagen met een kap. Het ontwerp van de woningen voorziet hier ook in. Doordat gekozen is voor een dwarskap is de impact op de omgeving ten opzichte van de hoogte van 9 meter verwaarloosbaar. Alleen het smalle puntje van de nokken is wat hoger. Gelet op de situering van de woningen levert dit geen nadelige effecten op qua bezonning van aanpalende percelen.

Welstand
In de Welstandsnota is uitgegaan van het zoveel mogelijk aansluiten bij de kenmerken van de omgeving. De woningen rondom de Jacob Catsstraat zijn van bruine baksteen en hebben een kenmerkende detaillering van de voordeuren, een pannendak met overstek en een erfafscheiding in de vorm van een laag muurtje.

3.2 Archeologie

In 2000 heeft het college van burgemeester en wethouders opdracht gegeven om een archeologische waarderingskaart te maken voor het gemeentelijke grondgebied. Met behulp van deze beleidsadvieskaart, die in september 2003 in gebruik is genomen, kunnen tijdig maatregelen genomen worden bij planologische procedures. Het is een onontbeerlijk instrument om actief beleid op te baseren, waardevolle gebieden aan te wijzen en bouwplannen in een vroeg stadium te toetsen.

De archeologische dienst van de gemeente Zwolle heeft de Archeologische Waarderingskaart Zwolle (AWZ) opgesteld, die fijnmazig van karakter is. De binnenstad is vrij gedifferentieerd gewaardeerd terwijl het buitengebied qua potentieel vrij nauwkeurig in kaart is gebracht.

Het archeologisch potentieel van de verschillende gebieden is in de volgende percentages uitgedrukt:

• 0%: archeologisch leeg; geheel verstoord of reeds opgegraven;
• 10%: archeologische waarde onbekend; proefonderzoek wordt aanbevolen;
• 50%:archeologisch waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is 1:2;
• 90%: archeologisch zeer waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is nagenoeg
• 100%;
• 100%: archeologische toplocatie; indien bescherming niet kan, dan is een opgraving altijd noodzakelijk, de vondstkans is 100%.

Het voorliggende plangebied heeft een verwachtingswaarde van 50%. Praktisch betekent dit dat er na het slopen van het kantoorgebouw en voordat er gebouwd kan worden, een proefonderzoek zal moeten worden gedaan.

3.3 Verkeer

3.3.1 Huidige situatie

De Jacob Catsstraat is een rustige woonstraat in de wijk de Wipstrik. Tegenover het plangebied aan de Jacob Cattstraat 25 bevindt zich School de Oosterenk. De hoofdingang van de school bevindt zich aan de Herfterweg, maar er is ook een zij ingang aan de Jacob Catsstraat. Deze ingang bevindt zich recht tegenover het plangebied. In overleg met de school is er ter hoogte van de ingang school een wegversmalling gerealiseerd in de Jacob Catsstraat. Daarbij geldt er ook een parkeerverbod voor dit deel van de straat.

3.3.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

In de nieuwe situatie komen er op de locatie van Jacob Catsstraat 25 twee twee-onder-één-kap woningen. Bij de ontsluiting van deze woning.

Parkeren
Parkeren in de Jacob Catsstraat vindt veelal plaats op eigen terrein. Het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte is beperkt. De parkeerdrukcijfers laten daarbij zien dat er in de straat soms sprake is van een hoge parkeerdruk. De school zorgt daarbij voor extra druk op piekmomenten. Het plangebied aan de Jacob Catsstraat 25 is in de huidige situatie een oud kantoorpand. Ten behoeve van het kantoor zijn parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd.

Door het realiseren van woningen in de plaats van het bestaande kantoorpand, verandert de parkeerbehoefte. In verband met de beperkte capaciteit in de omgeving en de hoge parkeerdruk is het van belang dat parkeren ten behoeve van de woningen op eigen terrein wordt opgelost. Deze parkeerplaatsen dienen in aantal en maatvoering te voldoen aan de eisen uit het parkeerbeleid van de gemeente Zwolle.

3.4 Natuur

3.4.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Zwolle en betreft een voormalig overheidskantoor. Het kantoorpand staat leeg. Het plangebied is niet gelegen in of nabij de EHS of een Natura2000-gebied.
De directe omgeving bestaat uit woningen en een school.

De aanleiding voor het uitvoeren van een Flora en Fauna quickscan is de gewenste bouw van vier ruime herenhuizen. In dit kader zal het bestaande kantoorgebouw worden gesloopt. Eventueel worden enkele groenstructuren gerooid, zoals de grote berk aan de straatzijde.

3.4.2 Conclusie Quickscan

Beschermde gebieden
De voorgenomen ingrepen zullen geen significant negatief effect hebben op beschermde (natuur)gebieden.

Flora
Er zijn geen beschermde wilde soorten aangetroffen of te verwachten.

Grondgebonden zoogdieren
Er zijn geen streng of strikt beschermde soorten of verblijf- en/of voortplantingsplaatsen ervan aangetroffen of te verwachten. Algemeen voorkomende soorten kunnen voorkomen.

Vleermuizen, amfibieèn, reptielen, vissen en ongewervelden - overige soorten
Er zijn geen vaste verblijf- en/of voortplantingsplaatsen of exemplaren waargenomen.
Tevens betreft het plangebied geen essentieel foerageergebied voor vleermuizen en zullen er door de ingreep geen essentiële vliegroutes verloren gaan.

Vogels
Algemeen voorkomende soorten kunnen broeden in de groenstructuren.
De (eventuele) rooiwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen plaats te vinden.
Er zijn geen jaarrond beschermde nesten aangetroffen.

Op basis van de bevindingen kan geconcludeerd worden dat er in de huidige situatie geen procedurele gevolgen zijn ten gevolge van de voorgenomen ingrepen. Nader onderzoek naar soorten is niet noodzakelijk en een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is ook niet noodzakelijk. (zie de bijlage 1 bij de toelichting)

3.4.3 Uitgangspunt bestemmingsplan

3.4.3.1 Natuurbescherming

Bij uitvoering moet er wel opgelet op de groene omgeving; wanneer groen verwijderd moet worden moet er aantoonbaar zorgvuldig gehandeld worden. Het advies is om dan gebruik te maken van een door de minister goed gekeurde gedragscode.

3.4.3.2 Flora en fauna

Locaties zoals het plangebeid zijn vaak geschikt om bij nieuwbouw zogenaamd 'natuur-inclusief' te bouwen. Natuur-inclusief bouwen houdt in dat er bij de bouw al rekening wordt gehouden met soorten en soortgroepen als vleermuizen, huismussen en de gierzwaluw. Voor deze soorten zijn speciale nestkasten en -stenen of zogenaamde vogelvides (in plaats van vogelschroot) ontworpen om een verblijfplaats te kunnen creëren.

3.5 Water

3.5.1 Huidige situatie

3.5.1.1 Water

Binnen het plangebied of in de directe nabijheid zijn geen watergangen gelegen.

3.5.1.2 Drooglegging

In plangebied wordt een ontwateringsdiepte van minimaal 0,7 m gehanteerd. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld.

3.5.1.3 Riolering

Grenzend aan het plangebied ligt in de Jacob Catsstraat een gemengd rioolstelsel, waarbij zowel de droogweerafvoer als de hemelwaterafvoer in één leiding worden afgevoerd richting de AWZI.

3.5.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

3.5.2.1 Water

De bestaande waterstructuur en riolering blijft gehandhaafd.

3.5.2.2 Drooglegging

In plangebied wordt een ontwateringsdiepte van minimaal 0,7 m gehanteerd. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte.

3.5.2.3 Riolering

Droogweerafvoer

De droogweerafvoer (DWA) vanuit het gebied moet worden afgevoerd naar het bestaande gemeentelijk (gemengde) rioolstelsel. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de bestaande huisaansluitingen op de riolering in de Jacob Catsstraat, mits deze leidingen kwalitatief voldoende zijn om het functioneren van de afvoer niet negatief te beïnvloeden. Als deze aansluitingen niet gebruikt kunnen worden dan moeten er nieuwe DWA aansluitingen aangevraagd en aangelegd worden.

De toename van het hoeveelheid afvalwater is gering. Er is geen sprake van overbelasting van het bestaande rioolstelsel en de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Hemelwaterafvoer

De hemelwaterafvoer (HWA) van daken, terrassen en parkeerplaatsen moet binnen het plangebied worden geborgen en worden geïnfiltreerd in de bodem. Binnen het plangebied dient daartoe minimaal een statische berging gecreëerd te worden van 20 mm per vierkante meter afvoerend oppervlak. Hierdoor wordt het bestaande gemeentelijk (gemengde) rioolstelsel ontlast.

3.5.2.4 Wateroverlast

Om wateroverlast en schade in gebouwen te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 20 cm boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders) moet aandacht worden besteed om wateroverlast te voorkomen. Als er aansluitpunten (wc, wastafel, afvoerputje e.d.) beneden het straatpeil aanwezig zijn, dan kan er niet onder vrijverval worden aangesloten. Op het terrein dient dan een zelfstandig rioolstelsel te worden aangelegd met een pompput.

Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies tot aan het maaiveld, inclusief ventilatie / lichtschacht.

3.5.2.5 Overstromingsparagraaf

Quickscan

Het plangebied (zie figuur 3.1) is gelegen in dijkring 53, Salland. Deze dijkring wordt omsloten door de Vecht aan de noordzijde, de IJssel aan de westzijde en het Zwarte Water aan de noordwestzijde. Omdat het bestemmingsplan ruimte biedt aan de ontwikkeling van niet incidentele over-stromingsgevoelige functies en omdat het plangebied gelegen is in dijkring 53 is een overstromingsrisicoparagraaf verplicht.

Figuur 3.1 Dijkring 53

Risico-inventarisatie

Voor de keringen van dijkring 53 is de overschrijdingkans genormeerd op 1/1.250e per jaar. Op basis van de provinciale risicokaart wordt de maximale waterdiepte, in Zwolle voor dijkring 53 tijdens een overstroming, geschat tussen de 0,8 en 2,0 meter. De mogelijke waterdiepte kan daarmee worden aangeduid als ondiep (figuur 3.2).

Figuur 3.2 Maximale waterdiepte tijdens een overstroming

Afhankelijk van de locatie waar een dijk doorbreekt zal water dijkring 53 binnen stromen. In figuur 3.3 zijn twee maatgevende locaties (Olst en Berkum) weergegeven die uiteindelijk zullen leiden tot een waterstand weergegeven in figuur 2 en de snelheid waarmee het water dijkring 53 instroomt (figuur 3). Afhankelijk van de locatie binnen dijkring 53 kan het wenselijk zijn om maatregelen dan wel voorzieningen te treffen.

Figuur 3.3 Boven dijkdoorbraak Olst Onder dijkdoorbraak Berkum (Zwolle)

Maatregelen

Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor onderhavige ontwikkeling kan worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• Aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied.
• Voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels.
• Aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft.
• Zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijvoorbeeld materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond).
• Opstellen van evacuatieplan.

3.6 Milieu

In deze paragraaf wordt ingegaan op de milieuaspecten die van belang zijn bij het toekennen van de nieuwe bestemming binnen het plangebied Jacob Catsstraat 25.

Per milieuaspect wordt beschreven wat de huidige situatie is, welke factoren en bronnen van invloed kunnen zijn en op wat de invloed is op de toegekende functies. Indien relevant wordt het gemeentelijk beleid genoemd.

Het gaat om de aspecten: geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en de milieu hygiënische bodemkwaliteit, de aanwezigheid van bedrijven en ten slotte straalpaden.

3.6.1 Milieu-invloeden

In het bestemmingsplan is gekeken naar de milieu-invloeden die ruimtelijke gevolgen hebben voor de locatie. De locatie ligt binnen de geluidzone van de Brederostraat en de Wipstrikallee, beide wegen hebben een geluidzone van 200 meter aan weerszijden van de as van de weg. Aan de overzijde van de Jacob Catsstraat bevindt zich een basisschool (afstand 15 meter). Andere bedrijven in de nabijheid van het plangebied behoren tot een lichte milieucategorie (detailhandel) en liggen op meer dan 50 meter afstand van de planlocatie.

Het omliggende gebied wordt gekenschetst als een het omgevingstype gemengd gebied (VNG richtlijn Bedrijven en milieuzonering). Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

3.6.2 Bedrijvigheid en voorzieningen

Aan de overzijde van de Jacob Catsstraat bevindt zich een basisschool. De afstand van de grens van het schoolplein tot aan de grens van het plangebied bedraagt 15 meter. Volgens de VNG richtlijn Bedrijven en milieuzonering is de aanbevolen afstand 30 meter tussen een basisschool en een rustige woonwijk. Het gaat om het aspect geluid. Omdat het omliggende gebied als gemengd gebied gekenschetst kan worden kan de richtafstand met een afstandsstap worden verminderd.

Dit betekent dat de aanbevolen afstand 10 meter bedraagt. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

3.6.3 Geluid

Het bestemmingsplan maakt de bouw van woningen mogelijk. Dit is een geluidgevoelige bestemming in het kader van de Wet Geluidhinder.
Zwolle heeft in 2014 een actieplan geluid opgesteld. Op basis van een analyse van de geluidssituatie in de stad is bepaald waar de geluidhinderknelpunten zich bevinden. In de wijk Wipstrik, behorend bij het plangebied, bevinden zich geen geluidhinderknelpunten.
Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Brederostraat en de Wipstrikerallee. De Jacob Catsstraat is ingericht als 30-km gebied. Uit de akoestisch berekening die als basis heeft gediend voor het actieplan geluid blijkt dat geluidbelasting op de locatie lager is dan 49 dB. Dat betekent dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde voor geluid. Nader akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk. Vanuit het aspect geluid is de locatie geschikt voor de functie wonen.

Het plan voldoet aan de ambitiewaarde (48 dB) vanuit het gebiedsgerichte milieubeleid.

3.6.4 Luchtkwaliteit

Met de jaarlijkse monitoring van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) wordt de ontwikkeling van de luchtkwaliteit gevolgd en wordt de uitvoering van de maatregelen en projecten (die zijn opgenomen in het NSL) bijgehouden. Om de monitoring van het NSL uit te kunnen voeren, heeft destijds het ministerie van VROM, op basis van de Saneringstool/Rapportagetool, de Monitoringstool ontwikkeld. Hieruit blijkt dat er binnen de gemeente Zwolle geen overschrijdingen van de normen voor luchtkwaliteit gevonden zijn. Ook het plangebied voldoet daarmee aan de normen voor luchtkwaliteit.
Het bestemmingsplan maakt de bouw van vier woningen mogelijk. Een dergelijk gering aantal woningen draagt 'niet In betekende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

3.6.5 Bodemkwaliteit

De Wipstrik is een oude woonwijk met enige kleinschalige bedrijvigheid. Industrie komt er niet voor en is er ook vroeger niet geweest. Op grond van historische informatie worden er dan ook geen grote bodemverontreinigingen verwacht. Als gevolg van jaren wonen met her en der wat kleinschalige bedrijvigheid zullen er voor een aantal stoffen voor deze wijk verhoogde achtergrondwaarden worden vastgesteld.
Er zijn geen bodemverontreinigingen bekend in het gemeentelijke archief voor de locatie Jacob Catsstraat 25.

De bodemkwaliteit is daarom geen belemmering voor het bestemmingsplan.

3.6.6 Externe veiligheid

Door of langs de planlocatie Jacob Catsstraat 25 loopt geen route gevaarlijke stoffen. Op het DSM-terrein is een opslag van gevaarlijke stoffen. De externe veiligheidscontour van deze opslag loopt net over de Vondelkade, maar voor de woningen langs. In het openluchtzwembad is een opslagplaats van chloor. Hiervoor is een milieuvergunning verleend, waarin voorwaarden zijn opgenomen voor een veilige opslag van chloor. Het benzineverkooppunt aan de Hanekamp verkoopt geen LPG.

De genoemde risicovolle inrichtingen liggen op ruime afstand van de planlocatie Jacob Catsstraat 25. Deze vormen daarom geen belemmering voor de nieuwe functie wonen.

Belangrijk aandachtspunt is wel dat de woningen voorzien moeten worden van afsluitbare mechanische ventilatie. Het plangebied ligt in de buurt van het openluchtbad aan de Ceintuurbaan en DSM. Bij een incident bij een van beide kan er een toxische wolk ontstaan. Om eventuele aanwezigen zo goed mogelijk te beschermen is het belangrijk dat aanwezige ventilatie in de woningen afgesloten kan worden.

Het openlucht zwembad aan de Ceintuurbaan 1

Bij het openluchtzwembad wordt chloor opgeslagen. Dit chloor wordt gebruikt voor de zuivering van het zwemwater. Het openluchtbad is hierom ook opgenomen op de provinciale risicokaart. Vanwege de ligging van het plangebied op grote afstand van het plangebied heeft het openluchtbad geen invloed op het plan.

3.6.7 Straalpaden

Ten zuidoosten van het plangebied loopt een straalpad van KPN-telecom (zie kaart 3.4 van de wijk Wipstrik). Dit straalpad heeft boven het plangebied een gemiddelde hoogte van 46,50 meter. Als door bebouwing of andere obstakels de op de kaart genoemde hoogtes niet worden overschreden zal de straalverbinding er geen hinder van ondervinden. Binnen de begrenzing van het straalpad is de maximaal toegestane bouwhoogte 9 meter.

Er is daarmee geen sprake van een mogelijk conflicterende situatie.

figuur 3.4 overzicht leidingen, straalpad e.d.
n.b. Plangrens is niet van dit bestemmingsplan Wipstrik, Jacob Catsstraat 25 maar het bestemmingsplan (van de wijk) Wipstrik

3.6.8 Molenbiotoop

Buiten het plangebied in de wijk Wipstrik bevindt zich aan de Vondelkade 175 de oliemolen de Passiebloem. Deze molen is een beschermd monument. Geconstateerd is dat de windvang van de molen niet meer optimaal is. De toevoer en afvoer van wind is, door de bouw van fabrieken en woningen vanaf het begin van de vorige eeuw, veranderd en daardoor belemmerd. Om die reden is onderzocht of verplaatsing van de molen mogelijk is. Na afweging van de diverse mogelijkheden heeft de raad in maart 1998 besloten de molen op de huidige plaats te handhaven.

figuur 3.5 oliemolen de Passiebloem

Voor nieuwbouwprojecten is op de plankaart van het geldende bestemmingsplan Wipstrik een zone aangegeven waar binnen een afstand van 500 meter, gemeten vanaf de voet van de molen, rekening moet worden gehouden met de molenbiotoop van de Passiebloem. Deze zone van 500 meter ligt ook over het gebied van het bestemmingsplan Wipstrik, Jacob Catsstraat 25 en is daarom ook op de kaart en in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen conform de methodiek van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle'. De molenbiotoop staat aangegeven op de kaart in paragraaf 3.6.7.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, indien deze gelegen zal zijn in de molenbiotoop ten behoeve van het behoud en het herstel van een goede windvang van de molen.Voor de beoordeling van de windvang kan een windtunnelonderzoek noodzakelijk zijn.

In de regels van het plan is de hoogteligging van de molenbiotoop nader omschreven. De bepalingen zijn gebaseerd op de Handleiding Molenbiotoop (1996) van de Vereniging Hollandsche Molen. Uitgangspunt hierbij is het handhaven en garanderen van de huidige windvang. Een molen die stilstaat vervalt snel.
Het opnemen van de molenbiotoop in dit bestemmingsplan geeft het belang van de molenbiotoop voor de historische molen aan.

figuur 3.6 grafiek: hoogteligging van de molenbiotoop

Binnen de molenbiotoop bestaat een rekenmodel voor de maximale bouwhoogte, waarbij de windvang niet wordt belemmerd.
Uitgaande van de stellinghoogte van 6,42 meter betekent dit een maximale bouwhoogte van 6,42 meter tot een afstand van 100 meter, gemeten tussen het bouwwerk en de voet van de molen. De molen is gelegen buiten het plangebied in de beheersverordening Wipstrik aan de Vondelkade nummer 175.

Op meer dan 100 meter afstand geldt de 1:50 regel. Deze regel houdt in dat elke 50 meter verder van de molen een obstakel 1 meter hoger mag zijn. Dit betekent dat obstakels een hoogte mogen hebben die varieert van 7,42 meter op 150 meter tot 14,42 meter op 500 meter van de voet van de molen.
Dit is weergegeven in de grafiek hoogteligging van de molenbiotoop. De afstanden staan op de volgende afbeelding aangegeven.

figuur 3.7 afstanden molenbiotoop

De woningen in het bestemmingsplan Wipstrik, Jacob Catsstraat 25 liggen op een afstand van circa 430 meter, gemeten van de voet van de molen.

De regeling voor de molenbiotoop is in dit bestemmingsplan opgenomen in Artikel 9 Algemene aanduidingsregels vrijwaringszone - molenbiotoop. Hierin is opgenomen dat de bouwhoogte van een bouwwerk, dat niet in de molenbiotoop is gelegen, maximaal bedraagt:

• 12,42 meter op 400 meter afstand vanaf de voet van de molen;
• 13,42 meter op 450 meter afstand vanaf de voet van de molen.

De maximum toegestane bouwhoogte van de woningen in dit bestemmingsplan (zie Artikel 4 Wonen en de plankaart) is lager dan de hierboven genoemde hoogten. Het bestemmingsplan levert om die reden geen conflicten op ten aanzien van de molenbiotoop van oliemolen De Passiebloem.

Hoofdstuk 4 Juridische aspecten

4.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21. Dit handboek is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
De regels zijn binnen de systematiek van de SVBP2012 aangepast aan de Zwolse situatie en uitgebreid met extra standaardbestemmingen, waaraan in Zwolle behoefte is. De regels van Wipstrik, Jacob Catsstraat 25 zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied van het bestemmingsplan Wipstrik, Jacob Catsstraat 25.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels:

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Artikel 1 Begrippen;

Artikel 2 Wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels:

Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen:

Het gehele plangebied is onderverdeeld in enkelbestemmingen. Dit in tegenstelling tot een bestemming die andere bestemmingen als dubbelbestemming overlapt. De dubbelbestemmingen behoeven niet in het gehele plangebied voor te komen.

Een enkelbestemming kan in het plangebied op één plaats, maar ook op meerdere plaatsen voorkomen. De bij deze bestemmingen behorende regels zijn per bestemming in een apart artikel ondergebracht.

Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden.

De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt:

• 1. Bestemmingsomschrijving;
• 2. Bouwregels;
• 3. Nadere eisen;
• 4. Afwijken van de bouwregels;
• 5. Specifieke gebruiksregels;
• 6. Afwijken van de gebruiksregels;
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 8. Wijzigingsbevoegdheid.

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven.

• 1. Bestemmingsomschrijving:

In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten.

• 2. Bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld.

Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een 'uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op het zelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak'. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruik gemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde'.

De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden.

De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met twee of drie vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak.

• 3. Nadere eisen:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie, en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen.

De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Algemene regels en Algemene procedureregels.

• 4. Afwijken van de bouwregels:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen.

De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

• 5. Specifieke gebruiksregels:

In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

• 6. Afwijken van de gebruiksregels:

Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro

De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo.

• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden:

Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingsregel opgenomen.

• 8. Wijzigingsbevoegdheid:

Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro. Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen.

Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Toelichting op de regels voor dubbelbestemmingen:

Een dubbelbestemming wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer er sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. Het opnemen van een dubbelbestemming zorgt met het oog op een specifiek belang voor bescherming van het betreffende gebied.

Het betreft in dit plan:

Artikel 5 Waarde - Archeologie

In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen:

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel;

Artikel 7 Algemene bouwregels;

Artikel 8 Algemene gebruiksregels;

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels vrijwaringszone - molenbiotoop

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels;

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels;

Artikel 12 Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels:

In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

4.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

4.3 Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:

Artikel 3 Tuin

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en carports bij recht worden gebouwd. Via een afwijking zijn bij een aangrenzend hoofdgebouw behorende bouwwerken wel mogelijk, mits geen aantasting plaatsvindt van de in de afwijkingsbevoegdheid genoemde criteria. Het gaat hier om bebouwing ten behoeve van uitbreiding van hoofdgebouwen, bij een aangrenzend hoofdgebouw behorende bijgebouwen en carports. Tevens moet zo nodig rekening worden gehouden met de Wet geluidhinder.

Deze bestemming is opgenomen voor het verkeers- en verblijfsgebied met een erftoegangsfunctie. Het heeft een inrichting gericht op gemengd verkeer in een 30 kilometer gebied. Behalve de rijbanen zelf worden ook de bijbehorende bermen, voetpaden, fietspaden en parkeerplaatsen in de bestemming opgenomen. Ook groenvoorzieningen en speelvoorzieningen zijn als onderdeel van de verblijfsfunctie mogelijk in deze bestemming. Binnen deze bestemming mogen ook gebouwtjes voor openbare nutsvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen tot 50 m² en met een goothoogte tot 3 meter en een nokhoogte tot 6 meter worden gebouwd.

Deze bestemming omvat al het water dat van belang is voor de waterhuishouding van het gebied. Water dat voor de waterhuishouding niet van belang is, is opgenomen in de bestemmingsomschrijving van andere bestemmingen.

Artikel 4 Wonen

Deze bestemming is bedoeld voor de eengezinshuizen. Dit zijn gebouwen, welke één woning omvatten.

Uitgangspunten:

• Alle bestaande eengezinshuizen in het plangebied worden als zodanig bestemd.
• De bestaande bebouwing wordt conform het huidige legale gebruik en volume bestemd. Indien het geldende plan ruimere mogelijkheden geeft dan er gerealiseerd zijn, wordt volgens die ruimere mogelijkheden bestemd, indien realisatie nog aanvaardbaar is qua licht- en luchttoetreding.
• Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak worden gebouwd.
• Op het erf binnen deze bestemming, dat buiten het bouwvlak is gelegen, mogen bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak worden gebouwd, maar geen zelfstandige hoofdgebouwen, waarvan situering niet ondenkbaar wordt bij het toestaan van grotere oppervlakten.
• Halve meters bij hoogtebepalingen worden in het kader van de deregulering afgerond naar boven.
• In het kader van de deregulering mag het erf binnen deze bestemming aan de zijkant en de achterkant van het bouwvlak zonder afwijking worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken tot maximaal 50% en 100 m².
• Ter wille van de openheid in het stedenbouwkundig beeld blijft het uitgangspunt waar mogelijk van toepassing om bijbehorende bouwwerken in de zijtuin achter de voorgevel van het hoofdgebouw te plaatsen.
• Bij de bepaling van de voorzijde wordt gekeken waar de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak en de naar de weg toegekeerde grens van de gevel van een hoofdgebouw is gelegen. Hierbij is de zijde van de hoofdtoegang van het hoofdgebouw bepalend.
• In de voortuinen komt de bestemming 'Tuin', waar in principe geen gebouwen en carports zijn toegestaan.
• Indien in de voortuinen gebouwen aanwezig zijn, wordt ter wille van de eenvoud van regeling en beheer een gebied met de bestemming 'Wonen' aangegeven dat voor 100% mag worden bebouwd.
• Zo nodig kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodat bij het ontwikkelen van ongewenste situaties nog kan worden ingegrepen.
• De huidige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, die groter zijn dan de standaardregeling worden als afwijkend gebruik toegestaan.

Beroep aan huis:
Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'.

Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.

Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.

In de begrippen is een definitie opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep. De definitie van beroep aan huis is gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinitie. Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.

Bouwwerken, zonder dak:

Bij de regeling van deze bouwwerken is geen verschil gemaakt tussen verschillende soorten bouwwerken. Elk bouwwerk dat functioneel past in de bestemming kan worden toegelaten. Volstaan is met algemene bepalingen omtrent de maximum hoogte. Daarbij is voor erf- of perceelafscheidingen aansluiting gezocht bij het criterium voor vergunningvrij bouwen van het Bor en voor de afwijking bij het criterium van de Bouwverordening.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

Uitgangspunten voor deze dubbelbestemming zijn:

• De gebieden die volgens de gemeentelijke archeologische waarderingskaart een grote vondstkans hebben (50% of meer) zijn mede bestemd tot archeologisch waardevol gebied.
• Bij de regeling voor de dubbelbestemming is nauwe aansluiting gezocht bij de Wet op de archeologische monumentenzorg.

Bij verstoringen in de bodem met een grotere diepte dan 0,5 meter en een grotere oppervlakte dan 100 m² zijn specifieke bouwregels en een omgevingsgunningenstelsel conform de regeling uit de Wet op de archeologische monumentenzorg van toepassing.

4.4 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel:

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene bouwregels:

In dit artikel wordt geregeld dat een bouwplan moet voorzien in voldoende ruimte voor parkeren, laden en lossen. Wat voldoende is, wordt op basis van het algemene parkeerbeleid van de gemeente Zwolle bepaald tijdens de beoordeling van een bouwplan.
Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van het algemene parkeerbeleid.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt weergegeven de regels die gelden voor parkeren en laden/lossen.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels vrijwaringszone - molenbiotoop

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is bekeken op welke wijze de windvang van de windmolen de Passiebloem beschermd en gegarandeerd kan worden. De huidige bebouwingshoogten in het gebied zijn een gegeven en zijn ook als zodanig in het plan vastgelegd in de specifieke bestemmingen. Het handhaven van de huidige windvang is op deze wijze gegarandeerd.

Voor nieuwbouwprojecten is in het bestemmingsplan Molenbiotoop, thematische partiële herziening, vastgesteld bij raadsbesluit van 6 september 2004, een zone aangegeven waar binnen een afstand van 500 meter, gemeten vanaf de voet van de molen, rekening moet worden gehouden met de molenbiotoop van de Passiebloem. Deze zone van 500 meter ligt gedeeltelijk ook in het bestemmingsplan Wipstrik, Jacob Catsstraat 25 en is daarom in dit bestemmingsplan opgenomen nu als gebiedsaanduiding conform de bestemmingsplanmethodiek van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, indien deze gelegen zal zijn in de molenbiotoop ten behoeve van het behoud en het herstel van een goede windvang van de molen. In deze gebiedsaanduiding is de hoogteligging van de molenbiotoop nader omschreven.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels :

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels:

Deze regel maakt het mogelijk de bestemmingen ''Tuin' en''Wonen' onder in deze regel omschreven voorwaarden zodanig te wijzigen dat de situering en de vorm van de in het plan aangegeven bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden gewijzigd dan wel nieuwe bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden aangegeven.

Artikel 12 Algemene procedureregels:

Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

4.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Bro is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 14 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

4.6 Handboek

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De planontwikkeling en -uitvoering zijn in goed overleg en in samenwerking met de gemeente Zwolle en de initiatiefnemer gestart. Voor vaststelling van het bestemmingsplan wordt er een anterieure overeenkomst gesloten om het bestaande kantoor te slopen en de nieuwbouw van woningen realiseren op het perceel Jacob Catsstraat 25.

De daadwerkelijke uitvoering van het bestemmingsplan komt voor rekening van de initiatiefnemer, evenals de mogelijke planschade als gevolg van nieuwbouw.

Het plan is dus in financiële zin uitvoerbaar.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Uitkomsten overleg

Rijk

De toenmalige minister van VROM heeft op 26 mei 2009 een brief gezonden aan alle Nederlandse gemeenten, waarin ze onder ander ingaat op de vraag in welke gevallen vooroverleg is vereist met de Rijksdiensten. In deze brief geeft zij aan dat vooroverleg alleen is vereist over plannen wanneer bepaalde nationale belangen gemoeid zijn. Welke nationale belangen dit zijn is opgesomd in een bijlage bij deze brief. Met dit plan is geen nationaal belang gemoeid dat op de bedoelde bijlage voorkomt, waardoor over dit plan geen vooroverleg met de Rijksdiensten gevoerd hoeft te worden.

Provincie

Deze ruimtelijke ontwikkeling is in overeenstemming met het woningbouwprogramma van de gemeente. De provincie heeft aangegeven dat er bij overeenstemming met het woningbouwprogramma geen vooroverleg met de provincie gevoerd hoeft te worden.

Veiligheidsregio

De Veiligheidsregio heeft aangegeven dat er geen knelpunten zijn en het plan verder kan zonder verder vooroverleg.

Waterschap

Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.