Stationsweg 1 en 3

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Aan de Stationsweg 1 en 3 zijn kantoren gevestigd. Deze panden komen binnenkort leeg te staan. Er is een verzoek ingekomen van een onderwijsinstelling om deze panden te gaan gebruiken. Thans hebben de panden een kantoorbestemming. De kantoorbestemming zou dan ook opgerekt moeten worden, zodat ook onderwijs is toegestaan. Om de flexibiliteit hoog te houden op het moment dat de onderwijsinstelling de panden zouden verlaten, is het de bedoeling om daarnaast ook een woonbestemming aan de panden toe te kennen.

1.2 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het aanpassen van de bestemming van het pand van een pure kantoorbestemming naar een gemengde bestemming, waarin kantoor, wonen en onderwijs is toegestaan.

1.3 Plangebied

Het plangebied is gelijk aan de percelen van de adressen Stationsweg 1 en 3.

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Het bestemmingsplan Binnenstad en omgeving is van toepassing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 27 mei 2013 door de gemeenteraad. In dit plan hebben de beide panden de bestemming kantoor.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis

2.2 Bestaande situatie

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens de bestaande situatie beschreven met betrekking tot de archeologische, de ruimtelijke en de functionele structuur.

2.2.1 Archeologische structuur

In 2002 is door de gemeente Zwolle een Archeologische Waarderingskaart Zwolle vervaardigd. Voor de waarderingskaart is gebruik gemaakt van informatie uit het Centraal Archeologisch Archief (CAA) bij de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed in Amersfoort (RvCE), informatie van amateur-archeologen, gegevens van de archeologische sectie van de gemeente Zwolle, het kadastrale minuutplan uit 1832, de geomorfologische kaart en waarnemingen in het veld. Dit heeft geresulteerd in een analoge en digitale waarderingskaart. De digitale versie is door de gemeente verwerkt en toegankelijk gemaakt binnen het geografische informatiesysteem Geopoort. In 2002 is vastgelegd dat de kaart dynamisch is. Dit betekent dat de waarde van de gebieden kan veranderen.
Beschermingsbelang archeologische waarden In de Wet voor de archeologische monumentenzorg en het daarop gebaseerde archeologiebeleid binnen de gemeente Zwolle is vastgelegd dat de archeologische waarden in de bestemmingsplannen vastgelegd moeten worden met de erbij horende consequenties. Aan de verschillende waarden worden consequenties verbonden. Er zijn 5 waarden: 0%, 10%, 50%, 90% en 100%.De Stationsweg 1 en 3 behoren tot een gebied met een waardering van 50%.

2.2.2 Cultuurhistorische structuur

De panden aan de Stationsstraat 1 en 3 zijn aangewezen als gemeentelijk momument.

2.2.3 Ruimtelijke structuur

In deze paragraaf wordt de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied omschreven op het gebied van het verkeer, het groen, het water en de bebouwing.

2.2.3.1 Verkeersstructuur

De Stationsweg is een gebiedsontsluitingswegen B. Er wijzigt niets aan de verkeersstructuur.

2.2.3.2 Groenstructuur

Langs de Stationsweg staan platanen. In de tweede helft van de negentiende eeuw werden deze ten zuiden van de oude stad, de spoorlijnen en het station aangelegd. Tussen de stad en het station kwamen grote villa’s met flinke tuinen. Het groene woonmilieu was bedoeld om kapitaalkrachtige inwoners een plek te geven in de stad. De tuinen hebben een waarde voor de groenstructuur. Visueel dragen ze bij aan de groene rand rond de binnenstad. Daarnaast dienen deze een ecologische functie.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

3.2 Ruimtelijk beleid

3.2.1 Rijksbeleid

Nota Ruimte

Op rijksniveau is de Nota Ruimte het belangrijkste ruimtelijke beleidskader. In deze nota zijn de hoofdlijnen voor het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd. De Nota Ruimte bevat geen beleid dat direct doorwerkt naar de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied.

3.2.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie / Omgevingsverordening Overijssel

De provincie Overijssel heeft op 1 juli 2009 de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. In de Omgevingsvisie is het streekplan, verkeer- en vervoerplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één, volledig integraal provinciaal beleidsplan voor de fysieke leefomgeving.

Het plangebied is op de ontwikkelingsperspectievenkaart van de Omgevingsvisie onderdeel van de 'historische kern, binnenstad' en 'bebouwingsschil 1900 - 1955'. Het oogmerk voor het gebied van de 'historische kern, binnenstad' is dat dit een vitale stadscentrum is met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. Het eigen karakter van het centrum wordt opgezocht en versterkt. Archeologische en cultuurhistorische waarden worden ingezet ter versterking van de eigen identiteit van gebieden. De leefbaarheid van het gebied wordt behouden en versterkt door het behouden en versterken van de mix van functies. De huidige functiewijziging past hierin.

3.2.3 Gemeentelijk beleid

3.2.3.1 Structuurplan Zwolle 2020

Het structuurplan dat op 16 juni 2008 door de raad is vastgesteld geeft de gemeentelijke visie op de gewenste sociale, economische en ruimtelijke structuur in 2020 weer. Het plangebied valt binnen het centrumstedelijk gebied. Zwolle heeft als centrumstad een belangrijke regionale centrumfunctie voor wonen, werken en voorzieningen op het gebied van o.a. onderwijs, cultuur, zorg en detailhandel. Het centrumstedelijk woonmilieu wordt omschreven als een woongebied met een hoge dichtheid (bruto 50-80 woningen per hectare). De nadruk ligt op een menging met voorzieningen en intensief gebruik. Er zijn veel regionale voorzieningen. Het openbaar vervoer is op loopafstand. De huidige functiewijziging past hierin.

3.2.3.2 Parkeren

Er moet rekening worden gehouden met voldoende parkeerplaatsen voor de te realiseren functie(s). Daarbij dient het parkeren te voldoen aan de parkeernormen zoals die genoemd zijn in de bouwverordening van de gemeente Zwolle.

De Stationsweg is onderdeel van de Stationsbuurt. Een gebied waar de hoeveelheid parkeerplaatsen beperkt is. Hierdoor is de parkeerdruk in de buurt hoog. Als reguleringsmiddel geldt in het gebied gefiscaliseerd parkeren. Bij nieuwe plannen in deze omgeving is het aspect parkeren daarom van belang. De Stationsweg 1 en 3 zijn lange tijd in gebruik geweest als kantoor, door de functie te wijzigen in kleinschalig onderwijs verandert de parkeerbehoefte. Voor de nieuw te realiseren functie wordt, in verband met de hoge parkeerdruk in deze omgeving, uitgegaan van de maximale parkeernorm.

Uitgaande van 900 m2 BVO in de oude situatie, was er eerder een parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie komt er voorbereidend beroepsonderwijs, waarbij er sprake is van kleinschalig beroepsonderwijs met maximaal 16 leerlingen per klas. In de huidige situatie heeft de school 55 leerlingen. De huidige parkeerbehoefte voor deze locatie zal daarmee nu ongeveer 3 tot 5 parkeerplaatsen zijn. Deze parkeerbehoefte is volledig op te lossen op eigen terrein, waar momenteel 6 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Kijkend naar de parkeerbehoefte is er is zelfs ruimte voor groei van de opleiding. Dat geldt dus ook, wanneer de gebouwen eventueel toch weer als kantoor in gebruik genomen zullen worden. Zouden de panden in gebruik worden genomen als woningen, dan kan eveneens worden voldaan aan de parkeerbehoefte.

Een definitieve toets van het aantal parkeerplaatsen zal plaatvinden bij het indienen van een eventuele omgevingsvergunning.

3.3 Milieu

3.3.1 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) moet bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening worden gehouden met de geluidproductie van wegverkeer, industrie en spoorwegen. In de Wgh wordt het begrip 'geluidszone' gehanteerd. Met een geluidzone wordt het aandachtsgebied afgebakend langs de weg, het spoor of om specifieke industrieterreinen waarbinnen de regels van de Wgh van kracht zijn. Het akoestisch onderzoek richt zich altijd op woningen en andere 'geluidsgevoelige bestemmingen', zoals onderwijs die binnen de geluidzone zijn gelegen.

Wegverkeerslawaai

Volgens de Wgh moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd naar de actuele geluidsbelasting indien een bestemmingsplan geluidsgevoelige functieveranderingen toestaat voor gebieden die liggen langs zoneplichtige wegen. De Stationsweg is een zoneplichtige weg.

Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om te kunnen beoordelen of de geluidgevoelige functies in de panden aan de Stationsweg gevestigd kunnen worden. Het onderzoek dateert van 5 september 2013, kenmerk 213100b01 en is als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. Uit het onderzoek is gebleken dat weliswaar een hogere grenswaarde nodig is, maar verleend kan worden binnen de grenzen van de Wet geluidhinder. Daarom is separaat een procedure gestart tot het verlenen van hogere grenswaarden.

3.3.2 Luchtkwaliteit

In 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Met deze wet zijn luchtkwaliteitseisen verankerd in de Wet milieubeheer. Er is een andere wijze van toetsing van bouw- en bestemmingsplannen opgenomen. Zo dient te worden onderzocht of een project 'in betekenende' mate van invloed is op de luchtkwaliteit.

In casu blijkt uit onderzoek van 5 september 2013, kenmerk 213100b01, dat met de onderwijsfunctie en zeker de woonfunctie, die naast de kantoorbestemming zal worden toegestaan, zal leiden tot een afname van het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal. Daarom kan de conclusie worden getrokken dat sprake is van een project dat valt onder de titel "niet in betekenende mate".

Overigens zullen in de nabije toekomst nog meer wijzigingen worden doorgevoerd in de verkeersstructuur, waardoor het aantal bussen fors zal afnemen. Ook dat zal een positieve invloed hebben op de luchtkwaliteit.

3.3.3 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op het beheersen van risico's. Er wordt gelet op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen in bedrijven alsmede op het transport van gevaarlijke stoffen via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen.
De locatie ligt op de rand van zone II (tot 250 m) en zone III (250-300 m) van het gemeentelijk EV beleid. Vestiging van een school of woningen (kwetsbare objecten) is daarin toegestaan.

3.3.4 Overstromingsrisico

Quickscan

Het plangebied van bestemmingsplan Binnenstad en omgeving is gelegen in dijkring 53, Salland (zie figuur 1). Deze dijkring wordt omsloten door de Vecht aan de noordzijde, de IJssel aan de westzijde en het Zwarte Water aan de noordwestzijde. Omdat het bestemmingsplan ruimte biedt aan de ontwikkeling van niet incidentele overstromingsgevoelige functies en omdat het plangebied gelegen is in dijkring 53 is een overstromingsrisicoparagraaf verplicht.

Risico-inventarisatie

Voor de keringen van dijkring 53 is de overschrijdingskans genormeerd op 1/1.250e per jaar. Op basis van de provinciale risicokaart wordt de maximale waterdiepte, in Zwolle voor dijkring 53 tijdens een overstroming, geschat tussen de 0,8 en 2,0 meter. De mogelijke waterdiepte kan daarmee worden aangeduid als ondiep (zie figuur 2)

figuur 2: maximale waterdiepte tijdens een overstroming in dijkring 53

Afhankelijk van de locatie waar een dijk doorbreekt zal water dijkring 53 binnen stromen. In figuur 3 zijn
twee maatgevende locaties (Olst en Berkum) weergegeven die uiteindelijk zullen leiden tot een waterstand weergegeven in figuur 2 en de snelheid waarmee het water dijkring 53 instroomt (figuur 3). Afhankelijk van
de locatie binnen dijkring 53 kan het wenselijk zijn om maatregelen dan wel voorzieningen te treffen.

Zie de volgende figuren 3 dijkdoorbraak Olst (boven) en 4 dijkdoorbraak Berkum in Zwolle (beneden).

Maatregelen

Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Het bestemmingsplan is slechts gericht op het anders gebruiken van bestaande bebouwing. Maatregelen die zien op bijvoorbeeld bouwen op een opgehoogde grond en dergelijk zijn hier dan ook niet aan de orde.

Hoofdstuk 4 Juridische aspecten

4.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 20. Dit handboek is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
De regels zijn binnen de systematiek van de SVBP2012 aangepast aan de Zwolse situatie en uitgebreid met extra standaardbestemmingen, waaraan in Zwolle behoefte is. De regels van Stationsweg 1 en 3 zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied van het bestemmingsplan Stationsweg 1 en 3.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels;

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

• Hoofdstuk 3;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

  Hoofdstuk 1 Inleidende regels:

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Artikel 1 Begrippen;

Artikel 2 Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels:

Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen:

Er is één enkelbestemming opgenomen.

Alle regels worden neergelegd in de bestemmingsregels zelf. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden.

De opbouw van een bestemmingsregel in het algemeen is als volgt:

• 1. Bestemmingsomschrijving;
• 2. Bouwregels;
• 3. Nadere eisen;
• 4. Afwijken van de bouwregels;
• 5. Specifieke gebruiksregels;
• 6. Afwijken van de gebruiksregels;
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 8. Wijzigingsbevoegdheid.

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven.

• 1. Bestemmingsomschrijving:

In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten.

• 2. Bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld.

Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een 'uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op het zelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak'. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruik gemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde'.

De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden.

De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak.

• 3. Nadere eisen:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie, en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen.

De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 8 Algemene procedureregels.

• 4. Afwijken van de bouwregels:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen.

De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

• 5. Specifieke gebruiksregels:

In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

• 6. Afwijken van de gebruiksregels:

Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro

De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo.

• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden:

Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingregel opgenomen.

• 8. Wijzigingsbevoegdheid:

Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro. Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen.

Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Toelichting op de regels voor dubbelbestemmingen:

Een dubbelbestemming wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer er sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. Het opnemen van een dubbelbestemming zorgt met het oog op een specifiek belang voor bescherming van het betreffende gebied.

Het betreft in dit plan:

Artikel 4 Waarde - Archeologie

Deze bestemming ligt als het ware over de reguliere (enkel)bestemming heen. De bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming geeft aan dat de gronden, naast de andere aan die gronden gegeven (enkel)bestemming, mede voor deze dubbelbestemming zijn bestemd.

De opbouw van een dubbelbestemmingregel is dezelfde als die van een (enkel)bestemmingsregel, maar alleen die regels worden ter aanvulling opgenomen die noodzakelijk zijn. De regels in de dubbelbestemming geven de verhouding van de enkelbestemming ten opzicht van de dubbelbestemming aan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels:

In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen:

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel;

Artikel 6 Algemene bouwregels;

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels;

Artikel 8 Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels:

In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

4.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

4.3 Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:

Gemengd

Uitgangspunten voor deze bestemmings zijn:

Het pand heeft een kantoorbestemming in het nu vigerende bestemmingsplan. Omdat een onderwijsinstelling het pand zal betrekken moet het pand ook gebruikt kunnen worden voor onderwijsdoeleinden. Om flexibiliteit te behouden is ervoor gekozen om de kantoorbestemming op het pand te laten en tevens de mogelijkheid te openen om de oude woonpanden weer terug te brengen ten behoeve van wonen, mocht de school de panden gaan verlaten.

Waarde - archeologie

Uitgangspunten voor deze dubbelbestemming zijn:

• De gebieden die volgens de gemeentelijke archeologische waarderingskaart een grote vondstkans hebben (50% of meer) zijn mede bestemd tot archeologisch waardevol gebied (zie kaart ....).
• Bij de regeling voor de dubbelbestemming is nauwe aansluiting gezocht bij de Wet op de archeologische monumentenzorg.
• Bij verstoringen in de bodem met een grotere diepte dan 0,5 meter en een grotere oppervlakte dan 100 m² zijn specifieke bouwregels en een omgevingsgunningenstelsel conform de regeling uit de Wet op de archeologische monumentenzorg van toepassing.

4.4 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In dit artikel wordt geregeld dat een bouwplan moet voorzien in voldoende ruimte voor parkeren, laden en lossen.
Wat voldoende is, wordt op basis van het algemene parkeerbeleid van de gemeente Zwolle bepaald tijdens de beoordeling van een bouwplan.
Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Hierbij kan gedacht worden aan het betalen van een compenserende bijdrage aan de gemeente Zwolle. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van het algemene parkeerbeleid.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

ArtikArtikel 8 Algemene procedureregels

Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

4.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Bro is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 10 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingregel van het plan.

4.6 Consequenties van beleid

4.7 Handhaving

De bestemmingsregels zijn op een dusdanige wijze geformuleerd, dat de handhaving van het bestemmingsplan voor een ieder duidelijk zal zijn. Dit is met name gelegen in de formulering van de specifieke gebruiksregels, waarin een opsomming is opgenomen van de verschillende manieren van gebruik van gronden en bouwwerken die in ieder geval in strijd zijn met de bestemming.

4.8 Handboek

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 20.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

In afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen voor het verhalen van kosten. Zo zijn er regels opgenomen over in welke gevallen een exploitatieplan opgesteld moet worden. De gemeenteraad dient een exploitatieplan vast te stellen, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. In casu is een anterieure overeenkomst afgesloten.

Hoofdstuk 6 Vooroverleg

In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is neergelegd dat in de voorbereiding van een bestemmings- of wijzgingsplan overleg gevoerd moet worden met andere gemeenten, waterschappen, diensten van de provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of die belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In berichtgeving vanuit het voormalige ministerie van VROM is aangegeven dat slecht plannen die aantoonbaar van nationaal belang zijn, aan VROM aangeboden dienen te worden. Daarvan is in casu geen sprake.

Met Gedeputeerde Staten van de Provincie is vooroverleg gevoerd. Zij hebben op 24 april 2014 aangegeven tegen het voornemen geen bezwaar te hebben.

Eveneens is vooroverleg gevoerd met de Veiligheidsregio Ijsselland. Zij hebben mondeling aangegeven dat zij geen bezwaren hebben tegen het andere gebruik van deze panden.