Assendorp, Coetsstraat 14

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Het bestemmingsplan "Assendorp" kent een wijzigingsbevoegdheid toe als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. In het navolgende wordt het bestemmingsplan "Assendorp" ook wel het moederplan genoemd. In dit wijzigingsplan wordt immers uitwerking gegeven aan dit artikel. Het moederplan "Assendorp" blijft van kracht.

1.2 Doel

In dit wijzigingsplan wordt voor de Coetsstraat, de voormalige moskee en het naastgelegen perceel aan de Assendorperplein 19a ingezet om de boogde ontwikkeling mogelijk te maken.

Uiteraard gebeurt dat met inachtneming van de in het moederplan aangegeven randvoorwaarden.

1.3 Plangebied

Het plangebied omvat slechts het perceel 10286 aan de Coetsstraat 19B. Op onderstaande afbeelding is de vigerende bestemming weergegeven.

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Het vigerende bestemmingsplan is Assendorp. Hierin heeft het perceel de bestemming wonen, maar geeft de mogelijkheid om via een wijzigingsplan de bestemming om te zetten naar Wonen-meergezins.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis

2.2 Bestaande situatie

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens de bestaande situatie beschreven met betrekking tot de archeologische, de ruimtelijke en de functionele structuur.

2.2.1 Archeologische structuur

In 2002 is door de gemeente Zwolle een dynamische Archeologische Waarderingskaart Zwolle vervaardigd. Hierin is vastgelegd per gebied wat men verwacht aan te treffen aan archeologische waarden. Steeds worden de jonste inzichten in de kaart verwerkt. Bijvoorbeeld naar aanleiding van een uitgevoerd onderzoek.

Daarnaast is het van belang binnen welke afmetingen ingrepen in de bodem plaatsvinden. Als de

afmetingen binnen de richtlijjn liggen, is sowieso geen nader archeologisch onderzoek nodig. De richtlijn gaat ervanuit dat er geen nader onderzoek nodig is op archeologisch gebied als sprake is van een oppervlak voor een bouwwerk van maximaal 100 m² en een ontgravingsdiepte van maximaal 0,5 meter. In casu is vanuit archeologie aangegeven dat geen nader onderzoek nodig is.

2.2.2 Cultuurhistorische structuur

De aanvraag heeft betrekking op een cultuurhistorisch waardevol object, waarbij het "voorste" bouwdeel aan de zijde Assendorperplein in het bestemmingsplan Assendorp – Pierik is voorzien van een dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie.

Het betret in casus een hoekwinkelpand met bovenwoning, vermoedelijk ontworpen door architect G.B. Broekema die diverse ontwerpen in Zwolle op zijn naam heeft staan. Ondanks de detailwijzigingen is dit in Jugendstiltrant ontworpen bouwwerk van architectuurhistorisch belang. Met zijn opmerkelijke gevelindeling en detaillering is het een belangrijke blikvanger. De stedenbouwkundige waarde wordt onder meer bepaald door de prominente hoekligging aan een rond 1900 ontworpen stadsplein. Er is sprake van een afgeschuinde hoek die harmonieus aansluit op de hier gelegen zijstraat. Verder maakt het pand deel uit van een interessant ensemble woningblokken en scholen uit de periode rond 1900.

2.2.3 Ruimtelijke en functionele structuur

In deze paragraaf wordt de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied omschreven op het gebied van het verkeer en het water.

2.2.3.1 Verkeersstructuur

De bestaande verkeersstructuur wordt niet aangepast en behoeft geen nadere omschrijving.

In verband met de hoge parkeerdruk in delen van de wijk Assendorp is het parkeren in een deel van het gebied gereguleerd. Zo is voor het deel, waar de Coetsstraat deel van uitmaakt, gekozen voor het zogenaamde systeem van fiscaal parkeren. Dit systeem is ingevoerd om de wijk te beschermen tegen parkeerders die geen bestemming in de wijk hebben en om zo optimaal mogelijk gebruik te maken van de beschikbare hoeveelheid openbare parkeerplaatsen. Iedereen mag parkeren op elke openbare parkeerplaats mits er betaald is (voor een ontheffing, een bezoekerskaart of door geld te betalen bij de parkeerautomaat).

Ondanks het fiscaal parkeren in het gebied blijft de parkeerdruk in bepaalde delen hoog. In sommige straten ligt 's avonds en 's nachts de parkeerdruk steeds boven de 95%, zo bleek uit de evaluatie van 2006.

2.2.3.2 Waterstructuur en riolering

Er ligt een waterleiding (ø 110 mm) en een gasleiding lage drukleiding (ø 110 mm) in de Coetsstraat vlak voor de gevel.

2.2.3.3 Functionele structuur

De in deze ontwikkeling betrokken percelen hebben dienst gedaan als moskee, maar staan inmiddels ruim 1,5 jaar leeg. De percelen zijn gelegen in een woonomgeving. Appartementen passen dan ook binnen deze functionele structuur.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Voor het beleidskader wordt verwezen naar het moederplan Assendorp.

Hoofdstuk 4 Beperkingen

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op aspecten die beperkingen met zich meebrengen bij het toekennen van bestemmingen. Het betreft zowel de diverse milieuaspecten als de ligging van kabels, leidingen en straalpaden.

4.2 Milieu

4.2.1 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) moet bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening worden gehouden met de geluidsproductie van wegverkeer, spoorwegen en industrie. Aan deze aspecten wordt in

deze paragraaf aandacht besteed. In de Wgh wordt het begrip 'geluidszone' gehanteerd. Met een geluidszone wordt het aandachtsgebied rond (spoor)wegen en industriegebieden afgebakend waarbinnen de regels van de Wgh van kracht zijn. Het akoestisch onderzoek richt zich altijd op woningen en 'andere geluidsgevoelige bestemmingen' die binnen de geluidszone zijn gelegen.

Wegverkeerslawaai

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd naar de toekomstige geluidsbelasting, indien een bestemmingsplan nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen toestaat voor gebieden die binnen de verplichte onderzoekszone van wegen liggen. Volgens de Wgh heeft iedere weg een geluidszone behalve de volgende wegen:

- wegen die binnen een woonerf liggen;

- wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km uur geldt.

De planlocatie valt binnen de geluidszone van de Assendorperstraat.

De overige wegen grenzend aan de planlocatie zijn als 30 km/uur wegen ingericht.

Uit de geluidskaart van de gemeente Zwolle blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van de Assendorperstraat ter plaatse van de planlocatie lager is dan 49 dB Lden, zie onderstaande figuur. Derhalve wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde en is nader onderzoek niet nodig.

 

4.2.2 Luchtkwaliteit

In 2007 heeft de gemeente Zwolle ter voorbereiding op de vaststelling van het luchtkwaliteitsplan de luchtkwaliteit berekend ten gevolge van het autoverkeer op de gemeentelijke wegen en de rijksweg A28 in 2010 en 2020. Gebleken is dat in het plangebied in beide jaren geen overschrijdingen en ook geen bijna-overschrijdingen van de normen voor fijn stof (PM10) en NOx voorkomen. Ook uit de jaarrapportage 2012 van het ministerie van I&M voor de luchtkwaliteit in Nederland blijkt dat de concentraties PM10 en NOx in 2011, 2015 en 2020 ver onder de normen blijft. Er is geen overschrijding van de 24 uursconcentraties voor PM10 (minder dan 35 dagen).

Omdat het bestemmingsplan ruimte biedt voor de bouw van niet meer dan .. woningen valt het binnen de werkingsfeer van de AMvB Niet in betekenende mate, d.w.z. dat het geen significante bijdrage levert aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.2.3 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op het beheersen van risico's. Er wordt gelet op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen in bedrijven alsmede op het transport van gevaarlijke stoffen via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen.

De planlocatie bevindt zich niet binnen de invloedssfeer van transportroutes voor gevaarlijke stoffen en/of bedrijven, die gevaarlijke stoffen opslaan dan wel verwerken of produceren.

4.2.4 Overstromingsrisico

In het moederplan Assendorp is een overtromingsrisicoanalyse opgenomen. Hieruit blijkt dat de Coetstraat is gelegen in dijkring 53. Deze dijkring wordt omsloten door de Vecht aan de noordzijde, de IJssel aan de westzijde en het Zwarte Water aan de noordwestzijde. Voor de risicoparagraaf wordt verwezen naar het moederplan.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de doelstelling en de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het maken van dit bestemmingsplan.

5.1.1 Doelstelling

Het plan betreft het deels slopen van het bestaande gebouw aan de Coetsstraat en het realiseren van 11 appartementen. De appartementen zijn bestemd voor kleine huishoudens.

Het plangebiedje van dit wijzigingsplan is kleiner dan de straks aan te vragen omgevingsvergunning. Het bouwplan omvat namelijk ook perceel 10285. Aangezien perceel 10285 al een wonen-meergezinsbestemmingh heeft, behoeft die niet in dit wijzigingsplan te worden opgenomen.

5.2 Water

Voor de nieuwe situatie is voor de droogweerafvoer (DWA) de aansluitingen aangegeven. Deze zijn akkoord bevonden. Bij de hemelwaterafvoeren (HWA) staan alleen de standpijpen aan de gevel op tekening, maar niet waar ze willen aansluiten op de riolering. Hiervoor moet de ontwikkelaar nog aanvullende gegevens aandragen.Dat zal bij de vergunningverlening aan bod komen.

Destijds is gesteld dat het pand minimaal 2 DWA en 2 HWA aansluitingen moet hebben op ons (gemengd) rioolstelsel. De gemeentelijke riolering (gemengd ø 315 mm) ligt voldoende diep om de aansluitingen op het riool te maken.

Voor wat betreft het overstromingsrisico wordt in dit wijzigingsplan nog eens benadrukt dat de ontwikkelaar wordt meegegeven dat er bepaalde maatregelen getroffen kunnen worden die schade als gevolg van een mogelijke overstroming kan beperken, zoals bijvoorbeeld het voldoende hoog aanbrengen van het vloerpeil, eventueel verhoogde drempels, het materiaalgebruik en het opstellen van evacuatieplan.

5.3 Parkeren

Zoals al aangegeven, ligt de Coetsstraat in een gedeelte van de wijk waar de openbare ruimte en het aantal parkeerplaatsen krap is. Hierdoor is de parkeerdruk hoog. Als reguleringsmiddel geldt in het gebied daarom gefiscaliseerd parkeren. Bij nieuwe plannen in de wijk is het aspect parkeren daarom van belang. De Coetsstraat 14-19 is lange tijd in gebruik geweest als Moskee, door de functie te wijzigen in wonen verandert de parkeerbehoefte.

Het parkeren dient te voldoen aan de parkeernormen zoals die genoemd zijn in de bouwverordening van de gemeente Zwolle. In de nieuwe situatie komen er elf appartementen uit het goedkopere segment. In de oude situatie was er sprake van een moskee die tijdens reguliere diensten in het weekend 100 bezoekers had. Omdat de parkeerbehoefte van de nieuwe bestemming lager is dan die van de vroegere moskee, is de verwachting dat de parkeerdruk door de nieuwe functie niet zal toenemen.

5.4 Cultuurhistorie

Het plan bevat elementen die betrekking hebben op de cultuurhistorische waarden van het pand.

Het 'voorste' bouwdeel aan de zijde Assendorperplein heeft de dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie. In artikel 28 van het moederplan staat daarover onder meer:

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag op of in deze gronden niet anders worden gebouwd ten behoeve van deze bestemmingen dan overeenkomstig de volgende regels:

• a. bij nieuwbouw van bouwwerken welke zichtbaar is vanaf openbaar toegankelijk gebied en bij vergroting of verandering van bestaande bouwwerken welke zichtbaar is vanaf openbaar toegankelijk gebied, mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden, zoals verbeeld en beschreven in de lijst met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en structuren, welke als een bijlage bij deze regels is opgenomen;
• b. van de aanvrager van een omgevingsvergunning kan in het belang van de bescherming van de cultuurhistorische waarden worden verlangd om een rapport over te leggen waaruit blijkt dat in voldoende mate met de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Hierbij zal worden getoetst aan de verbeelding en beschrijving opgenomen in Lijst met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en structuren van de regels. In deze verbeelding en beschrijving staat:

Volume: Vanwege het ontbreken van exacte maatvoering, wordt de indruk gewekt dat het volume van het pand wordt vergroot. Ook komt de daklijst in het nieuwe voorstel niet terug. Aspecten die vanuit een oogpunt van cultuurhistorie aandacht behoeven.

Kozijnen en ramen: Het team monumentenzorg adviseert het rechter raam op de eerste verdieping als voorbeeld/uitgangspunt te nemen voor de wijziging van ramen op de eerste verdieping. Het getoogde kalf en andere profileringen zijn een typisch cultuurhistorische kwaliteit uit de bouwtijd. Dit kozijn handhaven. Kozijnen en ramen conform profilering en materialisering bestaande werk.

Deurpartijen: Het voorstel van dichte paneeldeuren is vanuit de cultuurhistorie gezien een ongelukkige keus. Dat deuren worden dichtgezet vanwege hun functie is begrijpelijk, maar het gebruik van dichte panelen is onzorgvuldig en doet afbreuk aan de cultuurhistorische waarden.

Tegen de dichte paneeldeuren in de ingangspartij bestaan geen bezwaren

Kleuren: Omdat in de aanvraag kleurnummers ontbreken en de gevels bouwkundige accenten bevatten, adviseert het team monumentenzorg een kleuradvies van een kleurdeskundige.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Inleiding

Dit is een wijzigingsplan, waarbij het moederplan Assendorp, zoals vastgesetld op 13 mei 2013 door de gemeenteraad van Zwolle, in stand blijft. Dat betekent dat voor de regels verwezen wordt naar de verbeelding die bij het wijzigingsplan hoort en de regels, zoals die gelden voor het moederplan Assendorp. Voor dit bestemmingsplan geldt de bestemmin Wonen-meergezins en wordt dus verwezen naar artikel 22 van het moederplan.

Overigens is de nader aanduiding, die in het moederplan op een deel de betrokken percelen van toepassing was, komen te vervallen. Aanvankelijkwas er een afwijkende vorm van gebruik ten behoeve van kleinschalige bedrijvigheid van toepassing. Gelet op de invulling met appartementen is dat medegebruik niet langer aan de orde.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Indien sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, (hierna "een aangewezen bouwplan"), in combinatie met een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectuitvoeringsbesluit of omgevingsvergunning is de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) van toepassing. Dit houdt in dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn en, indien noodzakelijk, er afspraken zijn gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen. In het onderhavige bestemmingsplan is echter niet voorzien in een aangewezen bouwplan. Het gaat immers om de verbouw van een bestaand pand. De kosten worden via de leges verhaald.

Hoofdstuk 8 Overleg

8.1 Uitkomsten overleg

In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is neergelegd dat in de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg gevoerd moet worden met andere gemeenten, waterschappen, diensten van de provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of die belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Dit vooroverleg geldt ook voor de voorbereiding van het besluit ten aanzien van een omgevingsvergunning, waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan.

In berichtgeving vanuit het voormalige ministerie van VROM is aangegeven dat slecht plannen die aantoonbaar van nationaal belang zijn, aan VROM aangeboden dienen te worden. Daarvan is in casu geen sprake.

Het plan behoort tot een categorie van gevallen waarvan Gedeputeerde Staten van de Provincie op grond van artikel 3.1.1, tweede lid Bro, hebben beslist dat geen vooroverleg nodig is.

Het plan is daarnaast nog voorgelegd aan de Veiligheidsregio.