Hessenpoort

3.2 Ruimtelijk en economisch beleid

3.2.1 Rijksbeleid

Nota Ruimte

Op rijksniveau is de Nota Ruimte het belangrijkste ruimtelijke beleidskader. In deze nota zijn de hoofdlijnen voor het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd. Één van de vier algemene doelen is het versterken van de economie door het oplossen van ruimtelijke knelpunten. Buiten de nationale hoofdstructuur stelt het Rijk zich echter terughoudend op. De Nota Ruimte bevat geen beleid dat direct doorwerkt naar de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied, want het bedrijventerrein Hessenpoort ligt niet in één van de door het Rijk aangewezen nationale stedelijke netten of economische kerngebieden.

Actieplan bedrijventerreinen

In het In het Actieplan bedrijventerreinen van mei 2004 geeft het kabinet aan welke acties zij onderneemt om te stimuleren dat er kwantitatief en kwalitatief voldoende ruimte is voor werken. De opgave betreft hierbij niet alleen het aanleggen van nieuwe terreinen, maar ook het herstructureren van bestaande (verouderde) terreinen.

Omdat kwaliteit op bedrijventerreinen maatwerk is, zal het Rijk geen algemene nationale eisen stellen aan de kwaliteit van bedrijventerreinen. Het actieplan bevat een breed pakket maatregelen gericht op het opdoen en ontsluiten van kennis omtrent de grootste knelpunten bij herstructurering: organisatie (duurzaamheid, veiligheid, PPS, etc.), financiering (onder meer freeriders, bedrijfsverplaatsing), wet- en regelgeving (onder meer stroomlijnen RO-toetsen, strijdige regelgeving) en kennis (bijvoorbeeld op thema.s zorgvuldig ruimtegebruik en architectuur en stedenbouw).

Industriebrief

Vanuit de gedachte dat een sterk bedrijfsleven essentieel is voor duurzame economische groei in Nederland, stelt het Ministerie van Economische Zaken in de Industriebrief van oktober 2004 het scheppen van gunstige randvoorwaarden voor bedrijven die internationaal concurrerend moeten blijven centraal. De industriebrief zet de kabinetsvisie op ontwikkelingen in de industriële en aanverwante sectoren uiteen en vertaalt dit naar beleidsuitgangspunten. Het industriebeleid bestaat uit drie sporen:

(1) randvoorwaarden ondernemingsklimaat op orde;

(2) versterken van het vernieuwingsvermogen van het bedrijfsleven;

(3) aandacht voor specifieke sectoren of groepen van bedrijven.

Het beleid richt zich primair op zeven knelpunten, waaronder het gebrek aan fysieke ruimte en afnemende kwaliteit van de infrastructuur.

3.2.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie / Omgevingsverordening Overijssel

De provincie Overijssel heeft op 1 juli 2009 de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. In de Omgevingsvisie is het streekplan, verkeer- en vervoerplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één, volledig integraal provinciaal beleidsplan voor de fysieke leefomgeving.

In de Omgevingsvisie staat de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. Deze elementen zijn derhalve binnen de hele Omgevingsvisie te vinden.

Het plangebied is op de ontwikkelingsperspectievenkaart van de omgevingsvisie aangeduid als 'bedrijventerrein' in een stedelijke omgeving.
De ambitie van de provincie voor ' economie en vestigingsklimaat' in de stedelijke omgeving is een vitale en zichzelf vernieuwende regionale economie met voldoende en aantrekkelijke vestigingsmogelijkheden voor kennisintensieve maakindustrie en midden en kleinbedrijf (mkb). Er wordt gestreefd naar vitale werklocaties die aansluiten bij de vraag van ondernemers. Als 'hoofdlijn van beleid' wordt gekozen voor het bedienen van de regionale markt voor bedrijventerreinen vanuit stedelijke netten, een bijzondere positie voor streekcentra, het toepassen van de SER-ladder, inzet op herstructurering, bovenlokale/regionale afstemming van werklocaties, specialisatie en clustering van vooral kennisintensieve maakindustrie.

3.2.3 Zwolle Kampen Netwerkstad

Netwerkstadvisie Zwolle Kampen 2030

De gemeenten Zwolle en Kampen en de provincie Overijssel hebben in 2006 de Netwerkstadvisie 2030 vastgesteld met als doel de kwaliteiten te versterken en gezamenlijke kansen voor de ontwikkeling van de regio optimaal te benutten. De Netwerkstadvisie is uitvoeringsgericht en bevat 10 boegbeelden: de belangrijkste projecten waar de samenwerking zich op zal richten en waar Zwolle Kampen Netwerkstad haar ambities voor de toekomst mee kenbaar wil maken. Het boegbeelden 'Vernieuwing economie' is van belang voor bedrijventerrein Hessenpoort

Vernieuwing economie: kennis, innovatie en concurrentiekracht

Zwolle Kampen Netwerkstad kiest voor behoud en versterken van haar economische compleetheid door onder andere het stimuleren van synergie tussen bedrijfsleven, onderwijs, logistiek en zorg. Herstructurering, revitalisering en duurzaamheid van bedrijventerrein zijn belangrijke aandachtsvelden evenals innovatie op het terrein van meervoudig ruimtegebruik. De inhoudelijke programmering is gericht op het vergroten van de uiteindelijke concurrentiekracht van het regionale bedrijfsleven.

Hessenpoort (I en II) behoudt zijn positie als bovenregionale knoop voor transport en distributie en bouwt die verder uit.

3.2.4 Gemeentelijk beleid

Structuurplan Zwolle 2020

Het structuurplan dat op 16 juni 2008 door de raad is vastgesteld geeft de gemeentelijke visie op de gewenste sociale, economische en ruimtelijke structuur in 2020 weer. Het Structuurplan verwoordt niet alleen een kwantitatieve opgave, maar heel nadrukkelijk ook een kwalitatieve opgave. De visie wordt uiteengerafeld in programma's voor de verschillende beleidsterreinen. De globale visies op de toekomstige sociale, economische en ruimtelijke structuur zijn uitgewerkt tot de kern van het structuurplan: de plankaart met een beschrijving in hoofdlijnen van de meest gewenste ontwikkelingen voor de komende vijftien jaar. De plankaart geeft zo een integraal beeld van de beoogde functies van stad en ommeland tot 2020.

hoofdstuk 4.3.3. Bedrijventerreinen

Het structuurplan stelt in dit hoofdstuk dat 'de belangrijkste opgave op korte termijn het vinden van ruimte voor kleinschalige bedrijven is. Dat kan door het realiseren van een nieuwe locatie, herstructurering van bestaande bedrijventerreinen of inbreiding in locaties in de stad. Input hiervoor is te halen uit de 'Nota Economisch Beleid 2005-2009', het 'Masterplan duurzame versterking Voorst', het 'Masterplan duurzame versterking Marslanden' en de 'Quick scan ruimte-intensivering op bestaande bedrijventerreinen'.

"Het is wenselijk dat er behalve naar het aantal vierkante meters, ook gekeken wordt naar de kwaliteit en mate van duurzaamheid van de terreinen. Duurzaam houdt in dit verband in dat er onder meer wordt samengewerkt tussen bedrijven onderling en tussen bedrijven en overheden. Met als doel om het bedrijfseconomisch resultaat te verbeteren, de milieubelasting te verminderen, de ruimte efficiënt(er) te gebruiken en een aantrekkelijk en afwisselend werkmilieu te scheppen. De ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein is een continue proces: het is nooit af. Door technologische toepassingen en nieuwe inzichten is het terrein immers in de loop der tijd steeds duurzamer te maken. Intensief ruimtegebruik speelt hierbij een belangrijke rol. Dat komt echter niet vanzelf tot stand; daarvoor is per maatregel stimulering, sturing of verplichting noodzakelijk. Een belangrijke randvoorwaarde voor het gemeentelijk beleid is wel dat de maatregelen geaccepteerd moeten worden door de markt en bedrijfseconomisch haalbaar moet zijn."

"Bedrijventerrein Hessenpoort I, bestaand

Dit bedrijventerrein van 150 hectare bruto (110 hectare netto) is bedoeld voor bedrijven groter dan 1 hectare. Het gaat vooral om logistieke bedrijven (verkoop en/of distributie en/of transport) en productie/assemblage bedrijven. Een deel is bedoeld voor milieuhinderlijke bedrijvigheid. Door de provincie is dit terrein aangewezen als regionaal terrein. Op Hessenpoort I is nog ongeveer 40 hectare vrij beschikbaar."

"Uitbreidingslocaties Hessenpoort II en opvolger bedrijventerrein voor bedrijven kleiner 1 hectare

Voor Hessenpoort II (140 hectare) is een bestemmingsplan vastgesteld. Dat is erop gericht om duurzame bedrijfsprocessen te stimuleren en om het bedrijventerrein duurzaam in te richten. De ambitie is om in ieder geval het niveau van Hessenpoort I te halen. In de Nota van uitgangspunten is een groslijst opgenomen van duurzaamheidaspecten waarmee rekening gehouden moet worden bij de verdere plannen voor Hessenpoort II. De belangrijkste aspecten zijn: intensief ruimtegebruik, energie, water, duurzaam bouwen, grondstoffen en afval, multi-modaliteit en duurzaam beheer.

Hessenpoort II is grotendeels bedoeld voor bedrijven groter dan 1 hectare. Aan de zuidrand kunnen bedrijven kleiner dan 1 hectare zich vestigen. De zuidrand ligt tussen het huidige Hessenpoort I en de Hessenweg en heeft een omvang van bruto 23,8 hectare en netto 17,0 hectare. Deze zone is nog uit te breiden met 25 hectare bruto terrein. Ook dit deel is beschikbaar voor bedrijven kleiner dan 1 hectare. Elders in de stad is hiervoor geen uitbreidingsruimte, terwijl er op zeer korte termijn toch een opvolger van het bedrijventerrein voor de kleinschalige bedrijven gevonden moet worden. De zone is geschikt voor de ´grootste´ van de kleinste bedrijven (vanaf 2.500 m² ) en/of bedrijven in de hogere milieucategorieën. Bijzondere aandacht verdient wel de inpassing van het bedrijventerrein in het landschap, met name de overgang naar het Vechtdal.

Tussen Hessenpoort I en de spoorlijn naar Meppel wordt ook een mogelijke toekomstige uitbreidingslocatie aangegeven, Het betreft hier een reservering voor spoorgebonden bedrijvigheid van ca, 20 hectare."

hoofdstuk 4.3.5 Samenvatting

In dit hoofdstuk wordt gesteld dat 'er bedrijventerreinen zijn aangewezen, bedoeld voor kleinschalige en grootschalige regionale bedrijvigheid. De opgave voor het realiseren van 60 hectare kleinschalige bedrijvigheid wordt enerzijds gevonden door uitbreiding op Hessenpoort en anderzijds door inbreiding. Inbreiding kan door herstructurering en ruimte-intensivering op bestaande bedrijventerreinen, maar ook door het invoegen van bedrijvigheid in de programma's voor de centrumstedelijke gebieden zoals de Spoorzone en Voorsterpoort Oost.'

hoofdstuk 5.3 Ontwikkelingsgebieden buiten de stad

"Hessenpoort (II.6): afronding in oostelijke en zuidelijke richting

Aan de zuidkant van Hessenpoort wordt het bedrijventerrein uitgebreid. Hiermee wordt voorzien

in de behoefte aan ruimte voor lokale bedrijvigheid. Het gaat om 20 hectare die al valt onder het bestemmingsplan voor Hessenpoort II en een nieuwe strook ten zuiden daarvan van nog eens 25 hectare. In totaal komt er dus 45 hectare beschikbaar voor nieuwe lokale bedrijvigheid.

Deze uitbreiding grenst aan de zuidkant aan de groene gebieden van de Vechtcorridor. Ook het nieuwe bedrijventerrein krijgt een groene rand. De ontsluiting vindt in eerste instantie plaats via de bestaande infrastructuur van Hessenpoort (Kranenburgweg – Nieuwleusenerdijk). Mogelijk wordt de Hessenweg naar het noorden verlegd. Door de verlegging wordt de Hessenweg minder een barrière in de groene gebieden van de Vechtcorridor. Met de provincie worden mogelijkheden hier voor verkend, waarbii geopteerd wordt voor een verbeterde aansluiting op de A 28 en een aftakking op langere termijn door de Herfterzone richting de N 35 ten oosten van Wijthmen.

De verkenning wordt gerelateerd aan het provinciale project om de Vechtcorridor te versterken (zie paragraaf 5.4 gebied III.3)."

Uitvoeringsprogramma Structuurplan Zwolle 2020

Het uitvoeringsprogramma structuurplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 14 september 2009 en geeft de voortgang in de structuurplandoelstellingen weer. Verder geeft het uitvoeringsprogramma aan hoe de doelstellingen op het gebied van wonen, kantoor, bedrijven, groen, bereikbaarheid, water en duurzaamheid bereikt kunnen worden en welke projecten hiervoor gepland staan.

3.2 Stand van zaken begin 2009 bedrijven

Op basis van de historische uitgifte de afgelopen jaren kan geconcludeerd worden dat de uitgifte van 16 hectare per jaar niet gehaald is. De afgelopen jaren is gemiddeld circa 12 hectaren per jaar uitgegeven. In het programma bedrijventerreinen zijn de geprognosticeerde uitgiftecijfers inmiddels bijgesteld. Er wordt uitgegaan van een prognose van circa 12 hectaren per jaar voor Zwolle tot en met 2020 waarvan 10 hectaren op de uitbreidingslocaties en 2 hectaren op inbreidingslocaties. Naar schaal is de verdeling voor het segment grootschalig circa 7 a 8 hectaren en voor het segment kleinschalig circa 4 a 5 hectaren per jaar.

De mogelijkheden voor inbreiding tot 2020 worden geschat op circa 27 hectaren.

De bedrijventerreinen Hessenpoort (uitbreiding grootschalig) en Vrolijkheid (herstructurering, inbreiding, kleinschalig) zijn in ontwikkeling.

In onderstaande tabel staat een overzicht van het totaal aantal op dit moment in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen.

bedrijfsterreinen Tot en met 2020 Na 2020

Hessenpoort I 55 1,6

Hessenpoort II 37 44,5

Hessenpoort II Zuid 13,8

Marslanden Zuid 2,7

Marslanden G 2,7

Vrolijkheid 7,3

Onbenutte restruimte 2,5 1,2

Totaal 121,0 ha. 47,3 ha.

Geconcludeerd kan worden dat tot en met 2020 nog ca. 23 ha. extra bedrijventerrein in ontwikkeling genomen moet worden om de structuurplandoelstellingen te halen. Daarbij geldt dat het grootschalige segment met de ontwikkeling van Hessenpoort in voldoende mate voorradig is. Nieuwe ontwikkelingen moeten gericht worden op het middelgrote en kleine segment. Met name het benutten van ongebruikte restruimte is tot op heden onderbelicht gebleven.

5.3 Mogelijke aanvullende ontwikkelingen bedrijven

Om de ambities op het gebied van bedrijventerreinen te halen is het nodig aanvullende terreinen te ontwikkelen. Het structuurplan benoemt de volgende mogelijke locaties:

• inbreiding op Voorst D;
• inbreiding op Voorst A;
• inbreiding op Marslanden A;
• uitbreiding op Hessenpoort Zuid Zuid.

Hessenpoort Zuid Zuid:

Deze locatie was bedoeld als aanvulling op Hessenpoort 1 en 2, en met name bedoeld voor het kleinschaliger bedrijfssegment. De relatie met de Vechtcorridor is sterk. Geadviseerd wordt de ontwikkeling(smogelijkheden) van Hessenpoort Zuid Zuid mee te nemen in de gebiedsontwikkeling van de Vechtcorridor.

Daarbij wordt er vanuit gegaan dat Hessenpoort Zuid Zuid op de daarvoor in het structuurplan bestemde locatie ontwikkeld zal worden.

Het kan echter zo zijn, gegeven de verschillende ambities die in het gebied nagestreefd worden, dat er voor Hessenpoort Zuid Zuid minder ruimte overblijft, dan in het structuurplanen de kadernotitie bedrijventerreinen voorzien. Mocht dit het geval zijn, dan zal gezocht moeten worden naar alternatieve locaties voor het kleinschalige bedrijfssegment. Wellicht kan op Hessenpoort ruimte gecreëerd worden voor het kleinschaliger segment. Dit gaat niet ten koste van de vraag van grotere bedrijven tot 2020. Wellicht heeft het in een later stadium wel tot gevolg dat eerder naar nieuwe bedrijvenlocaties gezocht moet worden. In de huidige structuurplanperiode zal dat echter niet nodig zijn. De consequenties hiervan moeten dan dus in beeld gebracht worden, en afgezet tegen de consequenties van het ontwikkelen van andere locaties voor het kleinschalige bedrijfssegment.

Kadernota bedrijventerreinen

Op 25 januari 2010 is deze nota door de gemeenteraad vastgesteld. Het beoogd effect van de kadernota is een helder kader te bieden voor het beleid ten aanzien van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen in Zwolle.

In deze nota is de prognose gronduitgifte voor de komende 10 jaar onderbouwd.

Voor de groei van de economie is het van groot belang dat er voldoende ruimte is en blijft voor bedrijvigheid. De insteek van het rijk is een realistischer behoefteraming en planning van bedrijventerreinen, met inachtneming van de SER ladder. Het accent is verschoven van het aanleggen van nieuwe terreinen naar beleid voor de hele voorraad terreinen, inclusief het onderhoud en de herstructurering van bestaande terreinen. Dit is door rijk, provincie en VNG medio 2009 vastgelegd in het “Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020”.

De prestatieafspraak die de gemeente Zwolle met de provincie Overijssel heeft ondertekend, vloeit hier uit voort:

• Opstellen van een bedrijventerreinenvisie met daarin een prognose voor uitgifte van nieuw en bestaand (herstructurering) bedrijfsterrein
• Samenwerking en afstemming tussen buurgemeenten
• Intensief ruimtegebruik
• Jaarlijkse meetbare resultaten

In lijn hiermee gaat het programma bedrijventerreinen uit van voldoende (complementair) aanbod voor bedrijfsruimte in Zwolle op de bestaande bedrijventerreinen en de nieuwe bedrijventerreinen.

De doelen in de vastgestelde Kadernota zijn:

• Kwantitatief:
• De komende 15 jaar minimaal gemiddeld 10 hectaren bedrijventerreinen per jaar realiseren in Zwolle op zowel nieuwe (8 ha.) als bestaande terreinen (2 ha.).
• Beheersen van de risico´s binnen de grondexploitatie van de bedrijventerreinen (Hessenpoort, Marslanden, De Vrolijkheid en Scholtensteeg) zoals opgenomen in de Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV).
• Kwalitatief:
• Ruimte bieden voor de oplossing van knelpunten in de huisvesting van bestaande en nieuw te vestigen bedrijven.
• Deze ruimte zo zorgvuldig en efficiënt mogelijk aanwenden.
• De kwaliteit van de bestaande terreinen dient daar waar noodzakelijk verbeterd te worden.

Deze doelen beantwoorden kwalitatief aan de ambitie in het Structuurplan Zwolle 2020.

Er bestaan diverse methoden om de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen te bepalen. Dit kan door bijvoorbeeld een enquete te houden onder het bedrijfsleven. Verder is het mogelijk de uitgifte van bedrijventerreinen te extrapoleren op basis van historische uitgifte. Daarnaast is het mogelijk een prognose te maken op basis van verwachte demografische (gebaseerd op bevolkingscijfers) en economische (gebaseerd op werkgelegenheidscijfers) ontwikkelingen.

Voor de groei van de Zwolse economie is het van belang dat er voldoende ruimte is voor bedrijvigheid. Tegelijkertijd moeten we er voor zorgen dat in Zwolle met de beschikbare ruimte zo zorgvuldig mogelijk wordt omgegaan. Dit kan door zo efficiënt mogelijk om te gaan met al aanwezige en benutte ruimte voor bedrijvigheid op de bestaande terreinen in Zwolle en de uitgifte en realisatie van nieuwe terreinen zoals Hessenpoort.

Kwantitatieve raming

De gemeente Zwolle heeft in 2002 samen met de provincie en de gemeente Kampen een zogenaamde multicriteria analyse (2002) gemaakt om te komen tot een behoefteraming voor de netwerkstad Zwolle Kampen tot 2012. Daarbij is gekeken naar de huidige economische structuur, het effect van markttrends en ruimtelijke ontwikkelingen, de historische bedrijventerreinenuitgifte, prognoses op basis van groeiscenario´s etc. De analyse heeft geleid tot een basis- en groeiscenario voor de netwerkstad en een verdeling van de vraag naar segmenten (type bedrijventerrein). Zwolle is in haar structuurplan uitgegaan van het basisscenario waarbij de behoefte is geraamd op 16 hectaren per jaar.

Op basis van de historische uitgifte de afgelopen jaren kan geconcludeerd worden dat de uitgifte van 16 hectaren per jaar niet gehaald is. De afgelopen jaren is gemiddeld circa 12 hectaren per jaar uitgegeven. Dit komt door een lagere uitgifte op het regionale bedrijventerrein Hessenpoort dan verwacht. Op Hessenpoort is vanaf 2000 gemiddeld circa 8 hectaren per jaar uitgegeven. De lagere uitgifte is voor een deel te verklaren door de ruime alternatieve vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in de wijde omgeving van Zwolle en de fluctuerende economische situatie.

Verdeling van de ruimtevraag

De ruimtevraag kan zich splitsen over meerdere soorten bedrijventerreinen, die elk hun eigen segment bedienen. Binnen één bedrijventerrein kunnen zich ook verschillende segmenten bevinden. Daarbij is wel van belang dat er een duidelijk onderscheid blijft bestaan tussen het profiel van bijvoorbeeld Hessenpoort, waar grootschalige logistieke dienstverlening en een segment voor kleinschalige bedrijvigheid.

Voor de programmering van bedrijventerreinen in Zwolle Kampen Netwerkstad is het uitgangspunt complementariteit, waarbij recht wordt gedaan aan de positie van de beide gemeenten, met hun sterke en zwakke kanten. Complementariteit kan op verschillende vertrekpunten worden gestoeld, zoals: de economische structuur, de specifieke kwaliteiten van infrastructuur en arbeidsmarkt, de herkomst van bedrijven, de versterking van de sectorstructuur of beleidsinzet. Voor Kampen en Zwolle wordt daarbij onder meer uitgegaan van de volgende principes:

• 1. De lokale vraag naar modern gemengd terrein wordt in principe lokaal gefaciliteerd;
• 2. Een tijdelijk tekort van een segment in één stad wordt opgevangen in de andere stad;
• 3. Watergebonden activiteiten naar Kampen (Zuiderzeehaven);
• 4. Grootschalige productie en logistieke bedrijven naar Zwolle (Hessenpoort);

Hessenpoort

In de raming wordt ervan uitgegaan dat voor het segment Hessenpoort tot 2020 een behoefte bestaat van circa 8 hectaren per jaar. Sinds de economische crisis laat het verloop zich voor bedrijventerreinen moeilijk voorspellen. Op basis van de accountlijst met serieuze leads kan een inschatting worden gemaakt over een periode van 2 á 3 jaar. In het landelijke beeld neemt Zwolle steeds een positie in de Top 5 (Elsevier/Louter 2009) in de concurrentie van vestigingsmogelijkheden.

In de lange termijnverkenning van de provincie Overijssel wordt uitgegaan van een vermindering van de ruimtevraag van 25% tot 2020. Omgerekend betekent dit dat er voor de periode 2012-2020 een behoefte voor het segment grootschalige bedrijventerreinen wordt geraamd van circa 9 hectare per jaar (72 hectare). De totale behoefte tot 2020 voor dit segment bedraagt daarmee circa 156 hectare. Voor het segment kleinschalige bedrijventerreinen is een behoefte van circa 3 a 4 hectare.

Ruimte intensivering

Zowel op nieuwe als bestaande bedrijventerreinen zijn de beleidsdoelstellingen gericht op duurzame bedrijventerreinen. Het aspect ruimte-intensivering is hier een belangrijk onderdeel van. Bij de gemeente bestaat de beleidswens om te komen tot ruimteintensivering op bedrijventerreinen. Bij ruimte intensivering op bestaande en nieuwe bedrijventerrein zijn diverse niveaus (regio, terrein, kavel, gebouw) van belang. In het ontwerp van nieuwe terreinen dient rekening te worden gehouden met een zorgvuldig gebruik van de ruimte. Zo zijn in het ontwerp van Hessenpoort al een aantal maatregelen toegepast zoals schanskorven, een strook voor kabels en leidingen.

Op kavel en gebouw niveau bestaan er bij de nog uitgeefbare kavels op de bedrijventerreinen Hessenpoort 1 en Marslanden diverse mogelijkheden. De gemeente Zwolle heeft hiervoor een zogenaamd voorbeeldenboek laten maken waarin de ruimte besparende maatregelen voor de kavels en gebouwen in beeld zijn gebracht. Het gaat daarbij onder meer om maatregelen als schakelen bedrijfsgebouwen, benutten ruimte boven water, kantoren op of in hallen etc.

Intensief ruimtegebruik komt niet vanzelf tot stand. Daarvoor is per maatregel stimulering, sturing of verplichting noodzakelijk. Een belangrijke randvoorwaarde van de gemeente Zwolle bij een nadere uitwerking van het beleid zal in ieder geval zijn dat de maatregelen geaccepteerd moeten worden door de markt en bedrijfseconomisch haalbaar moet zijn. Hierbij is het informeren van bedrijven over kansen en voordelen van groot belang. Ook kan gedacht worden aan het aanbieden van een ruimte intensiveringscan aan bedrijven bij de uitgifte van kavels.

Kantorennota kantoorlocaties Zwolle 2011-2020

Op 28 maart 2011 is door de gemeenteraad de bovengenoemde nota vastgesteld. In deze nota wordt geconstateerd dat kantoorontwikkelingen op bedrijventerreinen een verschijnsel is dat zich de laatste jaren ook in Zwolle manifesteert. Verstandig beleid is noodzakelijk om te voorkomen dat een wildgroei aan kantoren op bedrijventerreinen een gezonde kantorenmarkt frustreert.

In de kadernota kantorenlocaties Zwolle 2011-2020 is de volgende passage opgenomen inzake de kantoorfunctie op bedrijventerreinen:

"Bestemmingsplannen

Voor nieuwe bestemmingsplannen (voor bedrijventerreinen) wordt geadviseerd om een maximum-percentage ondergeschikte kantoorruimte op te nemen van 30% eventueel aangevuld met een wijzigingsmogelijkheid om in bijzondere gevallen (bijvoorbeeld voor eindgebruikers die met een pve kunnen aantonen dat ze meer dan 30% kantoorruimte bij de bedrijfshal nodig hebben) maximaal 50% mogelijk te maken. De verwachting is dat er weinig gebruikers zijn die meer dan 30% kantoorruimte bij een bedrijfshal nodig zullen hebben. Het niet benoemen van een maximum % kantoorruimte kan leiden tot speculatie en ongewenste concurrentie met de te ontwikkelen kantorenlocaties in de stad. Om duidelijkheid te verschaffen inzake welke vorm van dienstverlening in een bestemmingsplan welke betrekking heeft op een bedrijventerrein, wordt toegestaan, wordt geadviseerd om: “de toegestane vorm van dienstverlening nader af te bakenen als “diensten waarvoor het gebruik van bedrijfsruimte overheersend en noodzakelijk is” .

Uitgangspunt van beleid is om bedrijven optimaal te laten functioneren op Zwolse bedrijventerreinen en de daartoe noodzakelijke ondersteunende kantoorfunctie mogelijk te maken. Tegelijkertijd dient te worden voorkomen dat ongewenst kantoorgebruik op bedrijventerreinen gaat leiden tot concurrentie op de kantorenmarkt en daarmee een bedreiging vormt voor het aanpakken van de kantorenleegstand in de stad .

Daarom wordt op basis van voortschrijdend inzicht alvast geanticipeerd op het actualiseren van het Zwolse kantorenbeleid in de toekomst. Op Hessenpoort wordt voorgesteld om in het bestemmingsplan te werken met maximale kantooroppervlakten b.v.o. als ondergeschikt onderdeel van het bedrijf. Bovendien kan een afwijkingsbevoegdheid opgenomen worden indien meer kantoorruimte nodig is dan dit plafond. Middels een toelichting dient dit wel extra onderbouwd te worden. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning kan een nadere afweging worden gemaakt en is het mogelijk om zonder extra procedure meer kantoorruimte toe te staan.

Voor Hessenpoort geldt als recht maximaal 1.500 m² b.v.o kantooroppervlakte per bedrijf. Voor de kleinere kavels op Hessenpoort zuid ligt de grens op 500 m² b.v.o. kantoorruimte per bedrijf. Met deze systematiek wordt voorkomen, i.t.t. een procentuele verdeling tussen bedrijfs- en kantoorruimte, dat echt grote bedrijven over buitenproportionele kantoorruimte kunnen beschikken en vercommercialiseren.

Een heldere definitie van kantoorruimte en bedrijfsruimte is essentieel om eenduidig beleid te kunnen uitvoeren voor kantoren op bedrijventerrreinen. Om bedrijven vooraf en achteraf te toetsen of ze vallen onder bedrijfsruimte of onder kantoorruimte is hieronder een definitie van bedrijfsruimteen kantoorruimte opgenomen.

definitie activiteiten bedrijfsruimte:

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk:

• Fysieke goederen worden vervaardigd, bewerkt, geïnstalleerd, getest, hersteld, opgeslagen of gedistribueerd.
• Bevoorrading van materiaal voor de buitendienst
• Laboratorium, chemisch, medisch, biologisch of natuurkundig/technisch, cleanrooms.
• Studio/atelierruimte zonder bureau-/vergaderopstelling waar fysieke producten worden ontworpen en vervaardigd.
• Showroomruimte waarin fysieke producten worden getoond ten behoeve van een zakelijke presentatie, niet toegankelijk voor consumenten.
• Technische training en praktijkopleiding in een technische omgeving/werkplaats, onderdeel van en ondergeschikt aan de bedrijfsvoering.
• Data-opslag ten behoeve van externe organisaties.
• Centrale opslag van archieven ten behoeve van externe organisaties.

definitie activiteiten kantoorruimte:

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, in combinatie met representatie-, ontvangst- en vergaderruimten. Dit zijn onder meer:

• Administratieve en beleidsmatige werkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten
• Commerciële-, creatieve- en technische- bureaugebonden werkzaamheden (dus ook een call center, desktop publishing en softwareproductie)
• Werkzaamheden aan desktop/laptop/CAD-CAM-apparatuur
• Zakelijke ontvangst van externen, vergaderingen/presentaties ondergeschikt aan de hoofdfunctie van de onderneming
• Entree en receptiehal
• Interne en externe opleidingen, workshops, seminars en congressen in zaalruimten in het gebouw van een onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie
• Multifunctionele zaalruimte waarvan het gebruik wisselend kan worden ingezet wordt beschouwd als kantoorruimte
• Functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die behoren bij het normale kantorengebruik zoals een postkamer, interne serverruimte en interne archiefruimte, worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte

Naast zuivere kantoorruimte en bedrijfsruimte hebben bedrijven ook algemene ruimten zoals:

• Kantineruimte
• Liften/traphuizen
• Toiletgroepen/Sanitaire voorzieningen

Deze algemene ruimten staan ten dienste van zowel het kantoor als de bedrijfsruimte en mogen voor de berekening buiten beschouwing worden gelaten.

Kadernota detailhandel 2012 - 2020 'Top Winkelstad Zwolle'

De Kadernota detailhandel 2012 - 2020 'Top Winkelstad Zwolle' geeft een beeld van het detailhandelsbeleid voor de periode tot 2020. Deze nota is vastgesteld door de gemeenteraad op 2 april 2012.

Het algemene doel van de nota is versterking van de aantrekkelijkheid van Zwolle als winkelstad, voor zowel eigen inwoners als bezoekers uit de regio. Het beleid is erop gericht om evenwicht te brengen tussen ruimte geven aan dynamiek/nieuwe ontwikkelingen en het behoud/versterken van de bestaande winkels. En dit in een steeds veranderende winkelomgeving.

Onderscheid in winkelgebieden

Het is belangrijk een onderscheid te maken naar binnenstad, wijk en periferie. Als vierde categorie kunnen nog de winkelvoorzieningen nabij bezoekersknooppunten onderscheiden worden.

• 1. Binnenstad: recreatief winkelen en funshoppen in een attractieve omgeving;
• 2. Periferie: centra voor doelgerichte aankopen, op perifere locaties met voldoende ruimtelijke schaal en optimale bereikbaarheid;
• 3. Wijk- en buurtcentra: centra voor dagelijkse aankopen in de buurt / in de wijk, op basis van compleet aanbod;
• 4. Bezoekersknooppunt: kleinschalige winkelvoorzieningen op station, ziekenhuis, verzorgingstehuizen, gericht op de reiziger dan wel bezoeker.

Reden voor dit onderscheid is dat bezoekmotief, aard, schaal, type van de winkels dusdanig verschillend zijn. Programma's en de hierbij horende meters zijn dus niet direct uitwisselbaar. Wel zijn er in meer of mindere mate relaties tussen de winkelgebieden.

Evenwicht tussen ruimte bieden aan vernieuwing en het behoud van het bestaande

De retailstructuur van Zwolle is in meerdere opzichten perspectiefrijk: Zwolle is een jonge en dynamische stad die nog groeit in inwonertal, heeft een grote regio, strategisch gelegen op een scharnierpunt in Nederland en goed bereikbaar. Belangrijk is dat er een goed evenwicht wordt gevonden tussen ruimte geven aan dynamiek/nieuwe ontwikkelingen en het behoud/versterken van de bestaande winkels. En dit in een steeds veranderende winkelomgeving.

Opgave: ontwikkelen nieuwe perifere locatie

Er bestaat een duidelijke behoefte bij een groot deel van de consumenten om doelgericht inkopen te doen op goed bereikbare locaties. In de dagelijkse praktijk blijkt dan ook dat er een sterke vraag is van meerdere bedrijven om winkelmeters toe te voegen op perifere locaties in de branches: wonen, doe het zelf, en tuincentra. Daarnaast is er een individuele vraag in enkele andere branches, vooral in het assortiment in- en om het huis, elektronica sport en supermarkt. Al vele jaren kan niet voorzien worden in een locatie. Hierdoor is er een achterstallige vraag in te halen. Een belangrijke opgave is daarom het ontwikkelen van een nieuwe perifere locatie voor grote winkels.

Voorstel: Voorsterpoort als nieuwe perifere locatie voor grote winkels

Al sinds het begin van de 21e eeuw wordt gewerkt aan de ontwikkeling van Voorsterpoort. De twee voormalige plannen voor Voorsterpoort bleken onvoldoende om de markt te interesseren. Op dit moment wordt een nieuw plan opgesteld dat flexibel van karakter zal zijn.

Uit gesprekken met geïnteresseerde partijen en onderzoek van WPM wordt duidelijk dat Voorsterpoort nog steeds de voorkeurslocatie is voor grote winkels in de periferie omdat:

• Voorsterpoort door de marktpartijen wordt gezien als de beste locatie: zeer goed bereikbaar voor de regionale consument, liggend aan de A28 en liggend nabij Stadshagen waar op termijn circa 25.000-30.000 mensen wonen.
• Alleen op Voorsterpoort is het mogelijk een grootschalige winkelconcentratie te maken die ook regionale aantrekkingskracht heeft.

De huidige meubelboulevard zit al op Voorsterpoort en is hiermee direct onderdeel van deze winkelconcentratie. Naar verwachting zal een groot deel van de geïnteresseerde winkels onder het brede thema in- en om huis vallen.

Hessenpoort

In deze nota is onder andere opgenomen dat ten aanzien van Beleid en programma winkelen op een perifere locatie er geen verdere winkelontwikkelingen, anders dan IKEA, mogelijk mag worden gemaakt op Hessenpoort. Belangrijke opgave is ervoor te zorgen dat IKEA daadwerkelijk in Zwolle start. Maar tegelijkertijd er voor zorgen dat er geen verdere winkelontwikkelingen op Hessenpoort plaatsvinden. Hierdoor wordt de versnippering van het aanbod beperkt