Hessenpoort

2.1 Bestaande situatie

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens de bestaande situatie beschreven met betrekking tot de archeologische, de ruimtelijke en de functionele structuur.

2.1.1 Archeologische structuur

Inleiding

In 2002 is door de gemeente Zwolle een Archeologische Waarderingskaart Zwolle vervaardigd. Voor de waarderingskaart is gebruik gemaakt van informatie uit het Centraal Archeologisch Archief (CAA) bij de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed in Amersfoort (RCE), informatie van amateur-archeologen, gegevens van de archeologische sectie van de gemeente Zwolle, het kadastrale minuutplan uit 1832, de geomorfologische kaart en waarnemingen in het veld. Dit heeft geresulteerd in een analoge en digitale waarderingskaart. De digitale versie is door de gemeente verwerkt en toegankelijk gemaakt binnen het geografische informatiesysteem Geopoort. In 2002 is vastgelegd dat de kaart dynamisch is. Dit betekent dat de waarde van de gebieden kan veranderen.

Bestemmingsplannen en archeologische waarden

In de Wet voor de archeologische monumentenzorg en het daarop gebaseerde archeologiebeleid binnen de gemeente Zwolle is vastgelegd dat de archeologische waarden in de bestemmingsplannen vastgelegd moeten worden met de erbij horende consequenties.
Bij de vernieuwing van alle bestemmingsplannen wordt per bestemmingsplangebied de archeologische waarderingskaart opgewaardeerd. De jongste inzichten worden er in verwerkt.

Aan de verschillende waarden worden consequenties verbonden. Er zijn 5 waarden: 0%, 10%, 50%, 90% en 100%.

Een 0% gebied is archeologisch leeg. Deze leegte kan gebaseerd zijn op archeologisch onderzoek dan wel op secundaire analyses. Er zijn geen consequenties verbonden aan grondverstorende werkzaamheden in deze gebieden vanuit een archeologisch oogpunt.

Een 10% gebied staat gelijk aan 'onbekend'. We weten hier niets van. Een 'grondverstoorder' kan derhalve niet verantwoordelijk gesteld worden voor onderzoek dat gedaan zou moeten worden om meer inzicht in het gebied te krijgen. Er kan verzocht worden om bij grondverstorende activiteiten de aanvangsdatum te melden bij de archeologische sectie van de gemeente, zodat die in de gelegenheid gesteld wordt om een kijkje bij de werkzaamheden te nemen. Er zijn hier geen financiële consequenties aan verbonden. Stoot de 'verstoorder' onverhoopt toch op archeologisch belangrijke zaken, dan is dat jammer. Zijn bouwwerkzaamheden worden niet vertraagd, tenzij een en ander van landelijk belang is en werkzaamheden stop gezet moeten worden. Maar dan moet de 'verstoorder' volledig schadeloos gesteld worden.

Een 50% gebied heeft vooral betrekking op 'esgronden' en 'dekzandruggen'. Niet alleen op gemeentelijk niveau, maar ook op provinciaal en landelijk niveau is gebleken dat deze plekken een kans van 1 op 2 hebben op de aanwezigheid van prehistorische of vroeg middeleeuwse sporen. De trefkans is dus zeer hoog.
Hier moet de 'verstoorder' toestaan dat er eerst een proefonderzoek plaats vindt op basis waarvan geoordeeld wordt of er een volledig archeologisch onderzoek verricht moet worden. De 'verstoorder' wordt aangeslagen voor alle hiermee gepaard gaande kosten. Een en ander geschiedt volgens de wettelijk voorgeschreven regels conform het Kwaliteitshandboek voor de Nederlandse Archeologie.

Het verschil tussen een 90% en een 100% gebied is gering. Van een 100% gebied is het 100% zeker bekend dat er belangrijke archeologische waarden liggen, omdat het 'gezien' is. Van een 90% gebied is het bijna zeker bekend, omdat bijvoorbeeld het gebied er naast 'gezien' is. Onder 'gezien' wordt verstaan dat er opgegraven is of dat er via de kadastrale kaarten een bouwwerk gelokaliseerd kan worden of dat het tussen of aansluitend aan opgegraven sites ligt.

Voor beide gebieden geldt dat er een volwaardige opgraving verricht zal moeten worden volgens de wettelijk voorgeschreven regels conform het Kwaliteitshandboek voor de Nederlandse Archeologie. De hiermee gepaard gaande kosten komen ten laste van de 'verstoorder'.

Over het algemeen geldt dat onder bodemverstoringen in de binnenstad ingrepen 20 centimeter onder het bestaande maaiveld moeten worden verstaan. De ervaring heeft geleerd dat vaak tot het oorspronkelijk maaiveld is gesloopt, waarna men er een dun laagje zand op heeft gelegd waarop de huidige bestrating ligt.

Voor de buitengebieden gelden andere maatstaven die van geval tot geval bekeken moeten worden. Zo kan bijvoorbeeld langs de Heinoseweg rondom restaurant 'de Mol' het bodemarchief direct onder de graszoden liggen, terwijl in Ittersumerbroek de sporen afgedekt zijn door een kleilaag met daarop overstromingszand, waardoor de sporen wel 80 centimeter onder het maaiveld liggen.
Afhankelijk van de verstorende bodemingrepen zal derhalve van geval tot geval bekeken moeten worden wat er aan archeologisch onderzoek noodzakelijk is.
Een belangrijke richtlijn is wel de afmeting van de bouwplannen of andere gebieden waarbinnen bodemingrepen plaatsvinden. Deze richtlijn is gesteld op een oppervlak van 100 m² en een ontgravingsdiepte van 0,5 meter.

De archeologische waarderingskaart is geen statische kaart. Het is een dynamische kaart. Dat houdt in dat door in de toekomst verworven kennis aan reeds gewaardeerde gebieden een afwijkende waarde kan worden toegekend. Dat kan betekenen dat er in een 10% gebied (een gebied waarvan we niets afweten) ineens een 100% locatie gelokaliseerd wordt. Anderzijds kan een 50% of 90% gebied of een deel daarvan ineens een 0% gebied worden, bijvoorbeeld doordat de grens van een prehistorische nederzetting er dwars doorheen loopt. Of omdat er diepe sloop of afgraving heeft plaats gevonden waarvan geen documentatie beschikbaar was.
Veranderde inzichten hebben voor een potentiële verstoorder alleen consequenties als dit voorafgaand aan een bouwaanvraag bekend is gemaakt door de archeologische dienst.

De gebiedsbeschrijving Hessenpoort

Het Blik

Binnen de Hessenpoort ligt een gebied met een archeologische waarde van 50 %. Dit gebied is aangegeven met nummer 260 en verwijst naar de lokatie van een oud boerenerf met de naam Het Blik. In 1832 liggen op deze lokatie al twee erven met de namen Het Blekken en Blekhuizen. Deze boerderijen gaan dus mogelijk tot in de late middeleeuwen terug.

2.1.2 Cultuurhistorische structuur

In 2003 is een cultuurhistorisch – landschappelijk onderzoek naar Hessenpoort uitgevoerd. Het onderzoek omvatte een beschrijving van de ontstaansgeschiedenis van het gebied in brede zin waarin Hessenpoort is gelegen.

De kern van het gebied waarin het plangebied van Hessenpoort is gelegen, dat is de brede zone waarin de A28 en de spoorlijn liggen, vormde cultuurhistorisch gezien de achterkant van tweeërlei oude bewoningsgebieden. Allereerst vanaf de vroege middeleeuwen tot in de 20e eeuw van de kernen langs de Vecht ten westen en ten zuiden van het gebied (Genne en Holte, Haerst, Berkum en Dalfsen). Het gebied is in het verleden overdekt geweest met veen dat door vergraving, oxidatie en verwering vrijwel geheel is verdwenen. Een groot deel van het plangebied (ook wel aangeduid als Haerster Markte en Berkummer Broek) werd al vroeg (in de Middeleeuwen) in cultuur gebracht. Vervolgens werd vanaf de 17e eeuw tot in de 20e eeuw vanuit het jongere ontginningsgebied Oosterveen-Nieuwleusen door systematische ontveningen de woeste gronden in cultuur gebracht. Door Zwolle werden, door de markegrenzen bepaald, deze activiteiten in het gebied Ruiten uitgevoerd. De ontginningsachterzijde van beide ontginningsrichtingen (zowel vanuit het westen als vanuit het oosten) vormde de Steenwetering, de hoofdafwatering van het gebied en eveneens een oude markegrens. Ook de Rutewetering, Hermelijn of Tolgracht is een belangrijke waterloop ontstaan vanuit de veenwinning.

Het gebied is van oudsher de poort naar het oosten (Duitsland) en het noorden (Groningen). Oude routes tussen de ontginningskernen en tussen Zwolle, Duitsland en Groningen zijn de Hessenweg, de Doornweg, de Kranenburgweg, de Nieuwleusenerdijk, Westeinde en de Nieuwendijk. Daar waar deze routes op elkaar aansluiten liggen de belangrijkste historische knooppunten, zoals de buitenplaats Ordel en het Ordelerzijl, de Berkummerbrug, het Tolhuis en de Bisschopsschans bij de Lichtmis.

Het centrale middengebied van de Ruiten in het noorden tot en met de Berkummer Hooislagen in het zuiden kende lang een extensief gebruik tot aan de ruilverkaveling van 1925. Daarna hebben zich geleidelijk ontwikkelingen voorgedaan op het gebied van landbouw, transport en infrastructuur zoals het inmiddels verdwenen lichtmiskanaal (nu A28) en de spoorlijn naar het noorden. Recentelijk zijn daar nieuwe exploitatievormen bijgekomen zoals de zandwinning, het trafostation en het bedrijventerrein.

Binnen het grondgebied van de gemeente Zwolle zijn in de loop der tijd veel eendenkooien verdwenen. In het plangebied is een voormalige eendenkooi aanwezig uit de periode 1600-1800. Er is bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein Hessenpoort 2 serieus overwogen om de eendenkooi in het plangebied te sparen en te herstellen. Toch is na ampele overwegingen gekozen voor een model waarin dit gebied wordt betrokken bij de ontwikkeling van Hessenpoort. Daarbij speelden vooral milieuhinderaspecten en de economische mogelijkheden van aantrekkelijke zichtlocaties langs de A28 een belangrijke rol. Vervolgens is gekeken of de eendenkooi op het bedrijventerrein behouden kon blijven. Los van het nadeel van verlies aan uitgeefbaar terrein, is de eendenkooi dan geheel losgemaakt van zijn historische en landschappelijke context. Een eendenkooi hoort in een stil landelijk gebied, ver van wegen en bebouwing. Dat specifieke karakter van een eendenkooi zou geweld worden aangedaan. Tenslotte bleek bij nadere beschouwing dat de kooi er slecht aan toe is. De ecologische en landschappelijke waarden zijn nauwelijks meer aanwezig.

Gelet hierop is er uiteindelijk voor gekozen om de eendenkooi niet te sparen, en de ecologische compensatie te zoeken in een aanéénsluitende moerasachtige ecologische zone langs de Steenwetering.

2.1.3 Ruimtelijke structuur

In deze paragraaf wordt de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied omschreven op het gebied van het verkeer, het groen, het water en de bebouwing.

2.1.3.1 Verkeersstructuur

De A28 vormt een belangrijke schakel in het nationale hoofdwegennet voor de verbinding van Noord-Nederland met Zwolle en de overige delen van het land. De N340 heeft een belangrijke regionale functie met name in de verbinding van het noordoostelijk deel van Overijssel met Zwolle en het nationale hoofdwegennet.

Door het gebied loopt aan de noordoost kant de provinciale weg van Zwolle naar Nieuwleusen en v.v. de N758 (Nieuwleusenerdijk) en nog enkele lokale wegen ter ontsluiting van het gebied.

Hessenpoort is de afgelopen jaren in ontwikkeling gebracht als grootschalig bedrijventerrein. Hiervoor is de wegenstructuur ingrijpend gewijzigd en uitgebreid om de verwachten verkeersstromen adequaat te kunnen verwerken.

De Nieuwleusenerdijk is aangepast op zijn functie als hoofdontsluitingsas van Hessenpoort en de Bentheimstraat is als zuidelijke hoofdontsluitingsroute toegevoegd.

De spitsen van het woon-werkverkeer vallen samen met de spitsen op het omliggende wegennet. Gelet op het karakter van dit bedrijventerrein is het aandeel woonwerkverkeer in de verkeersproductie en attractie van het gebied ongeveer 50 à 60%.

Een belangrijk deel vormt het vracht- en bestelverkeer dat veel meer gespreid over de dag en een deel van de avond en nacht plaats vindt. Dit valt dus buiten de spitsen op het omliggende wegennet.

Het huidige gebied is vormgegeven volgens de eisen van duurzaam veilig. Bovendien is er veel aandacht besteed aan de specifieke veiligheid van de kwetsbare verkeersdeelnemers (fietsers) door de aanleg van vrijliggende fietspaden en verkeerslichten bij de kruisingen en oversteken. Bovendien is de subjectieve en sociale veiligheid verbeterd door goede overzichtelijke rechtstanden en veel openbare verlichting langs de routes.

Openbaar vervoer

Door het gebied rijden de volgende buslijnen:

Nieuwleusenerdijk:

• lijn 29 Zwolle-Nieuwleusen-Coevorden
• lijn 49 scholierenlijn, Zwolle-Dedemsvaart

Kranenburgweg-Hermelenweg:

• lijn 40 Zwolle-Staphorst-Meppel
• lijn 149 scholierenlijn, Zwolle-Meppel

De streekbussen rijden met een frequentie van één keer per uur en in de spitsuren twee keer per uur ze stoppen in het gebied bij een drietal haltes. De scholierenlijnen rijden enkele keren in de ochtendspits en in de middag.

Langzaam verkeer

Door het gebied lopen twee hoofdfietsroutes. Eén langs de Nieuwleusenerdijk en de ander langs de Hermelenweg. Langs deze wegen liggen vrij liggende fietspaden evenals langs de Bentheimstraat. De overige wegen hebben geen aparte fietsvoorzieningen. De intensiteit op beide hoofdroutes bedraagt enkele honderden fietsers per dag.

Railinfrastructuur

Langs de oostzijde loopt de spoorlijn Zwolle-Meppel die een onderdeel vormt van de trajecten Zwolle-Groningen en Zwolle-Leeuwarden. Naast personenvervoer wordt de lijn ook redelijk intensief gebruikt voor goederenvervoer m.n. in de relatie met Delfzijl (DSM), Wijster (Essent-milieu) en Coevorden.

Het huidige bedrijventerrein heeft geen aansluiting op het spoor. Bij de ruimtelijke invulling is wel rekening gehouden met een mogelijke aansluiting voor vrachtvervoer.

Op de onderstaande kaart is de bestaande verkeersstructuur weergegeven.

2.1.3.2 Groenstructuur

Het bedrijventerrein Hessenpoort is gelegen in een broekontginningsgebied met een regelmatige slagenverkaveling en een vrij eenduidige verkavelingrichting.

De Hessenweg, Berkummerbroekweg en de Nieuwleusenerdijk vormden de oude ontginningsassen van waaruit het gebied in cultuur is gebracht. Samen met de erlangs gelegen boerderijen en oude boombeplantingen waren deze rechte wegen belangrijke ruimtelijke structureerde elementen in het gebied. Daarnaast wordt de huidige ruimtelijke opbouw van het gebied bepaald en begrensd door de aanwezige infrastructuur, de A 28 en de spoorlijn.

Van de oude lijnen in het gebied is de Nieuwleusenerdijk een structurerend element van het bedrijventerrein. Bij de inpassing van het bedrijventerrein is het uitgangspunt het handhaven van het transparante karakter van het gebied. Het bedrijventerrein is zo aangelegd dat het groen bijdraagt aan een duidelijke structuur van Hessenpoort daarmee naar buiten een representatie verzorgt en naar binnen aan een aangenaam verblijfsklimaat bijdraagt. Door middel van de groen- en waterstructuur worden de oorspronkelijke ontginning- en occupatieassen zichtbaar gemaakt en deels behouden

De structuur van het bedrijventerrein Hessenpoort bestaat uit een ruimtelijk raamwerk van groen/blauwe radialen, concentrische ontsluitingswegen en de ruimte daartussen. De radialen, die van zuidwest naar noord-oost tot oost lopen, zijn de fysiekruimtelijke dragers van het raamwerk.

Het structuurgroen van Hessenpoort bestaat hierdoor voornamelijk uit het groen langs deze radialen: de Nieuwleusenerdijk, de Bentheimstraat en de waterassen maken deel uit van deze groenstructuur.

De meest noordelijke radiaal, de wateras ter hoogte van de voormalige Markteweg is nog niet gerealiseerd.

Bij twee radialen gaat het om waterassen; watergangen gelegen in een brede groenstrook en begeleid door zware bomenrijen. De overige radialen worden gevormd door wegen en watergangen die eveneens begeleid worden door bomenrijen.

De Hermelenweg met watergang vormt de westelijke begrenzing van het bedrijventerrein en de wijkt qua ruimtelijke inrichting af doordat hier boomgroepen toegepast zijn in plaats van bomenrijen. Op deze manier blijven de achterliggende bedrijven goed zichtbaar.

De niet aan de radialen gekoppelde wegen worden begeleid door één of twee bomenrijen, enkele wegen worden niet begeleid door bomen, afhankelijk van hun hiërarchische positie in de ontsluitingsstructuur.

Op deze manier wordt het bedrijventerrein ruimtelijk in een aantal segmenten verdeeld. Binnen deze segmenten kunnen de verschillende bedrijfscategorieën een plaats krijgen.

Aan de zuidzijde grenst Hessenpoort aan het kleinschaliger agrarische landschap langs de Vecht. Hier wordt op termijn een uitbreiding van Hessenpoort gerealiseerd.

Daarnaast spelen de Markteplas aan de noordzijde en de Steenwetering aan de oostzijde van Hessenpoort een belangrijke rol als beëindiging van het bedrijventerrein.

De Steenwetering vormt de oudste cultuurhistorische lijn in het gebied, in de vorm van de voormalige marke- en gemeentegrens en de achterzijde van de ontginning.

De zone langs de Steenwetering vormt een opvallende en multifunctionele begrenzing van het bedrijventerrein.

In het geldende bestemmingsplan Hessenpoort 2 is een zone opgenomen die in breedte varieert tussen ca 85 meter tot ca 115 meter. De beschrijving van de inrichting en de motivering van de zone zoals deze is opgenomen in bestemmingsplan Hessenpoort 2 wordt hieronder weergegeven.

Inrichting en motivering zone

De Steenwetering zelf krijgt een cultuurhistorisch verantwoord lengte- en dwarsprofiel. Dat betekent in hoofdzaak handhaving van de huidige profielen. Langs de wetering komt een eenvoudige recreatieve route. Tussen de wetering en het bedrijventerrein zal de inrichting bestaan uit 50 % moeras en rietland, 30 % struweel, 10 % open water en 10 % boomgroepen.

De zone heeft een functie als ecologische verbinding tussen het gebied aan de oostzijde van Hessenpoort (Vechtstreek) en de westzijde (Ruiten en Veenekampen) en geeft een voldoende compensatie van natuurwaarden die verloren gaan door de aanleg van het noordelijke deel van Hessenpoort.

De zone maakt deel uit van het stedelijk water met een natuurlijk peilregime.

De motivering van deze zone is als volgt.

• 1. Hessenpoort grenst aan de noordzijde aan een zeer open gebied. De inrichting van de zone kan zo worden gekozen dat het bedrijventerrein zonder het weg te planten niet al te zeer contrasteert en vloeiend overloopt in het veenweidegebied ten noorden van de Steenwetering.
• 2. Het aangrenzende open veenweidegebied is rijk aan weidevogels. Om deze weidevogels niet te verstoren is een afstand als buffer noodzakelijk van 100-200 meter tot het bedrijventerrein.
• 3. Door de bouw van Hessenpoort ontstaat een barrière voor diverse planten en dieren tussen het gebied aan de oostzijde van Hessenpoort (Vechtstreek) en de westzijde (Ruiten en Veenekampen). De zone vormt een stevige groene verbinding die deze barrière verzacht. Dit aspect wordt belangrijker wanneer het bedrijventerrein zich in de toekomst aan de noordzijde van de Steenwetering zou uitbreiden.
• 4. Er ontstaat ruimte om de in Hessenpoort noord verloren gaande natuurwaarden te compenseren, waaronder een eendenkooi.
• 5. De Steenwetering is de oudste cultuurhistorische lijn in het gebied, voormalige markegrens en gemeentegrens. Het lengteprofiel en het dwarsprofiel zijn oud, gaaf en daardoor waard om te worden behouden.
• 6. De recreatieve mogelijkheden in het gebied zijn op dit moment beperkt. De zone kan een logische recreatieve verbinding gaan vormen aan de noordzijde van Hessenpoort.
• 7. De toekomstige waterhuishouding van Hessenpoort heeft behoefte aan ruimte voor de compensatie van waterberging (buiten de beheersituatie), die elders door de bouw van Hessenpoort verloren gaat. De zone biedt die waterberging

In landschappelijk opzicht wordt bereikt dat het gebied een duidelijke opbouw krijgt die refereert aan de te handhaven Nieuwleusenerdijk, de Markteweg en de tot centrale wateras getransformeerde Berkummerbroekweg.

Door de ruimtelijke segmentering ontstaat een bedrijventerrein met een heldere groenstructuur die Hessenpoort noord, midden en zuid als één geheel toont.

2.1.3.3 Waterstructuur en riolering

Waterstructuur

De huidige waterhuishouding in het gebied van Hessenpoort wordt gevormd door watergangen die in beheer zijn bij het waterschap Groot Salland. De watergangen van het waterschap zorgen voor de afvoer van overtollige neerslag en voor aanvoer van water in langdurig droge perioden.

In het hieronder opgenomen kaartje (Waterhuishouding Hessenpoort 2011) zijn de stedelijke peilgebieden en watergangen (legger) weergegeven die in beheer zijn bij het waterschap Groot Salland. Peilgebied 1 met de watergangen SZ.240.25, SZ.240.27 en SZ.240.29 hebben een vast waterpeil van -0.50 m NAP. De afvoer van deze watergangen die onderdeel uitmaken van het stedelijke gebied is doormiddel van een debietbegrenzer (zie figuur 1, nr. 1) begrensd tot de oorspronkelijke landelijke afvoer van 1,1 l/s * ha. De afwatering van peilgebied 1 gaat in noordelijke richting langs de RW28, via de Steenwetering naar Hasselt waar een gemaal het water in het Zwartewater pompt.

Het bedrijventerrein Hessenpoort in peilgebied 2 is in ontwikkeling. De waterstructuur is nog niet conform plan aangelegd. Watergang SZ.250.8 aan de zuidzijde van de Bentheimstraat heeft in de toekomst een vast waterpeil van -0.20 m NAP. Deze watergang voert in de toekomst af met behulp van een debietbegrenzer (zie figuur 1, nr. 2) af naar de watergangen in peilgebied 1. De agrarische randwatergang langs het zuidelijke bedrijfsterreingedeelte van peilgebied 2 loost via een stuw op het ten westen van de A-28 gelegen peilgebied Haerst-Genne.

Riolering

In Hessenpoort is en wordt een verbeterd gescheiden rioolstelsel aangelegd. Het regenwater afkomstig van de daken van de bedrijfsgebouwen wordt op eigen bedrijfsterrein in de bodem geïnfiltreerd; voor de afvoer van piekbuien is een overloop vanuit het infiltratiestelsel naar het regenwaterriool aanwezig. De afvoer van het afvalwater vindt plaats naar een rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) die op Hessenpoort is gebouwd. Op deze zuivering zijn ook de stadwijken Berkum en Dieze-oost aangesloten. Het effluent van deze zuivering loost in de Vecht. In het landelijke gebied rondom Hessenpoort zijn enkele drukriolerings projecten aangelegd.

Drooglegging

In plangebied wordt een ontwateringsdiepte van minimaal 0,7 m gehanteerd. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld.

2.1.3.4 Bebouwingsstructuur

Gebiedsbeschrijving

Hessenpoort, bestaande uit Hessenpoort 1 en Hessenpoort 2, is een bedrijventerrein met een hoogwaardige uitstraling gelegen aan de noordzijde van Zwolle. De ligging bij de A28 maakt dat het terrein door de geografische ligging goed bereikbaarheid is. Van Hessenpoort 1 is al een groot deel bebouwd , terwijl in Hessenpoort 2 alleen in het zuidelijke deel, de Holtsteinstraat en de Bohemenstraat, enkele kavels bebouwd zijn.

Het bedrijventerrein kent een eenvoudige, heldere opzet.

De ruimtelijke structuur wordt bepaald door de groene radialen, de concentrische ontsluitingswegen en de vakken daarbinnen; het uitgeefbare terrein.

Het gebied kent een grote verscheidenheid aan bedrijvigheid met de nadruk op grootschalige bedrijven. De robuust vormgegeven bedrijfsgebouwen, de zorgvuldig vormgegeven erfafscheidingen en de ruime wegprofielen zorgen voor de samenhang.

Bebouwingsstructuur

Het bedrijventerrein kenmerkt zich door een sterke ruimtelijke geleding. een radialenstructuur gekoppeld aan wegen en watergangen.

De waterradialen hebben een ruim profiel met brede plasbermen en worden begeleid door bomenrijen. De radialen gekoppeld aan wegen, de Nieuwleusenerdijk en Bentheimstraat , worden begeleid door een watergang en bomenrijen.

In Hessenpoort 1 hebben de segmenten binnen deze radialen een bepaalde kleur en thema om zo ieder segment een eigen karakter te geven.

In het gebied tussen de Nieuwleusenerdijk en de zuidelijke wateras hebben de segmenten I tot en met IV als kleur 'groen' met per segment als thema; bos, houtwal, haag en struweel.

De segmenten tussen de wateras en de Bentheimstraat hebben kleur 'blauw' met per segment als thema ;

bastion, tuinmuur, stadsmuur en ruïnemuur.

De segmenten tussen de Nieuwleusenerdijk en de noordelijke wateras hebben als kleur' rood' met als thema, vestingstad en moderne stad.

Specifieke eisen ten aanzien van uitstraling van de bebouwing, vrije ruimte om de bebouwing, inrichting van het voorterrein, plaatsing van inritten, en karakter van erfafscheidingen zijn in een beeldkwaliteitplan beschreven.

In ruimtelijk opzicht zijn een aantal zaken van belang. In het geldende bestemmingsplan Hessenpoort 2 zijn hiervoor de hieronder beschreven ruimtelijke inrichtingseisen opgenomen.

Ruimtelijke inrichtingseisen bestemmingsplan Hessenpoort 2

Voor het aanzien van het bedrijventerrein is niet alleen de situering van het bedrijfsgebouw op de kavel van belang, maar ook de wijze van inrichting van het voorterrein van die kavel.

Om een goede ruimtelijke inrichting op kavelniveau te garanderen liggen de bouwgrenzen aan de vóórzijde op minimaal 17 meter uit de uitgiftegrens.

Op deze manier ontstaat de ruimte voor bedrijven om een representatief voorterrein in te richten en de benodigde parkeervoorzieningen te realiseren. Uitzonderingen hierop zijn de zones direct grenzend aan de Steenweteringzone en de zone ten zuiden van de Bentheimstraat. Hier ligt de bouwgrens op 8 meter.

In deze zones is het van belang het contact met het achterliggende gebied enigszins te garanderen. Om deze reden wordt de bouwgrens aan één zijgrens van de kavel op 20 meter gelegd. Zo ontstaat ruimte om voldoende parkeergelegenheid te realiseren en doorzichten naar het achterliggende gebied vrij te houden.

Voor de kavels grenzend aan de Nieuwleusenerdijk ligt de bouwgrens op een afstand van 9,5 meter van de erfgrens (als in Hessenpoort 1).

Voor de zij- en achtergrenzen van de kavel geldt een minimale afstand tot de erfgrens van 6 meter.

Verder geldt binnen het bouwvlak een bebouwingspercentage van maximaal 75% om voldoende open ruimte tussen de bebouwing te waarborgen.

Binnen het bestemmingsplan zijn een aantal vrijstellingsmogelijkheden opgenomen om af te wijken van voorgeschreven bouwgrenzen. Op deze manier houdt het plan flexibiliteit

Voor het terrein is een hoogtezonering aangebracht.

• A. Zichtlocatie, hier geldt een bouwhoogte van maximaal 15 meter met een vrijstellingsmogelijkheid tot 20 meter. De zichtlocaties zijn geprojecteerd in de strook langs de A28 en langs de zuidrand van de Markteplas. De Markteplas wordt op dit moment nog omgeven door bos, maar zal zo behandeld worden dat de noord-oostzijde bebost blijft en een voortzetting vormt van de eveneens deels beboste Steenweteringzone. De andere twee zijden worden opener gemaakt, zodat zicht ontstaat vanaf de A28 op de bedrijven aan de zuidzijde van de Markteplas.
• B. De zuidzijde Bentheimstraat en de bebouwingsstrook die grenst aan de Steenweteringzone zijn gebieden waar een maximale bouwhoogte van 15 meter geldt, met een vrijstellingsmogelijkheid tot 20 meter. Dit om een wat terughoudendere skyline van het gebied en een goede overgang naar het aangrenzende landschapte verkrijgen .
• C. Voor het middendeel van het bedrijventerrein geldt een bouwhoogte van maximaal 20 meter, met een vrijstellingsmogelijkheid tot 25 meter. Deze bouwhoogten zijn voor de verschillende categorieën bedrijven in principe ruim voldoende.

2.1.4 Functionele structuur

In deze paragraaf wordt de bestaande functionele structuur van het plangebied omschreven op het gebied de economische voorzieningen.

2.1.4.1 Economische voorzieningen

Bedrijventerrein Hessenpoort is een groot en ruim gebied in een cultuurhistorisch landschap. De grootschalige opzet en status als bovenregionaal bedrijventerrein geeft Zwolle, hoofdstad van de provincie Overijssel, een vooraanstaande/belangrijke positie in de wijde regio. Er is ruimte voor doorgroei van lokaal en regionaal bedrijfsleven en staat nationaal goed op de kaart.

De gunstige ligging aan de A28 en de goede bereikbaarheid zijn essentieel voor bedrijven in de logistieke sector. De gevestigde bedrijven vertegenwoordigen groothandel, transport en distributie, productiebedrijven en reststoffenverwerking. Het bedrijventerrein biedt ruimte aan grote bedrijven (vanaf 1 hectare) en middelgrote (tot 1 hectare) op Hessenpoort Zuid.

De gevestigde bedrijven zijn met name groothandel en logistieke dienstverleners: Altrex, Office Depot, Buisman Warehousing, DHL, GLS, TNT, Scania, Ferm, Kuehne+Nagel, Exclusiva, Home Decocenter, Sunstock Holland, Transferro, Totaalbed, Kruitbosch Intercycle, Vegro, Wezo, Zehnder J.E.StorkAir, De Weerd Transport.

Daarnaast zijn bedrijven uit de automotive, bouw- en reststoffenverwerkingsbedrijven vertegenwoordigd: Wensink-Astrum, Pouw Volkswagen, In de Wal auto's bv, ROVA, Van Hoek Bouw.

Aan de Nieuwleusenerdijk tussen de Kleefstraat en de Ravensburgstraat en een kavel ten oosten van deze straat is een motorbrandstofverkooppunt gevestigd.

De gevestigde bedrijven per 2011 zorgen gezamenlijk voor een werkgelegenheid van ca. 2000 personen.

Hessenpoort is als duurzaam bedrijventerrein in de markt gezet. Duurzame ontwikkeling speelt in op milieu/ecologie, economie/welzijn en welvaart en sociaal-maatschappelijke aspecten. Het gaat om de relatie tussen de aspecten. In dit verband is de ontwikkeling van Hessenpoort toegespitst op ruimtegebruik, water, duurzaam bouwen, behoud van landschappelijke en cultuurhistorische waarden, grondstoffen en afval, duurzaam beheer en parkmanagement.

Aandacht voor duurzaamheid komt ook tot uiting in het ruimtegebruik en de beeldkwaliteit van het terrein. Het hoge ambitieniveau zorgt voor een duurzaam bedrijventerrein met kwaliteit en allure dat op de lange termijn die uitstraling houdt. Ook de kunstobjecten die op diverse plaatsen in het gebied staan, dragen hieraan bij. De buitenruimte van de individuele bedrijven voldoen aan richtlijnen als omheining van schanskorven, soort beplanting en wijze van reclamevoering.

De Gemeente Zwolle werkt samen met het Waterschap Groot-Salland. Er is een wateroever aangelegd, een brede natte, drassige zone die alleen bij hogere waterstanden in de bergingsvijvers onder water loopt. Deze waterzones maken het landschap aantrekkelijker en vormen een goede leefomgeving voor de ontwikkeling van nieuwe natuur. Dit concept heeft nationaal en internationaal navolging gekregen.

De bedrijven zijn ingericht met een regenwater infiltratiesysteem en een gescheiden rioleringssysteem.

In het kader van duurzame waterhuishouding is onderzoek verricht naar een industriewaternet in combinatie met een duurzaam energiesysteem.

Door de combinatie van groene zones met watergangen zijn ruim ogende groene doorsnijdingen ontstaan met een ecologische functie. Er is veel aandacht voor eenheid in beplanting. Hiermee krijgt een gebied met een zakelijke functie een groen karakter.

Hessenpoort kent collectieve voorzieningen zoals een camerabeveiliging, centraal bluswatersysteem en bewegwijzering. De Ondernemersvereniging Hessenpoort heeft een convenant met de Gemeente Zwolle om collectieve voorzieningen verder uit te bouwen tot algeheel parkmanagement.

Verplicht lidmaatschap van de ondernemersvereniging is onderdeel van het koopcontract, waarmee gelijkwaardig voor alle bedrijven participatie in parkmanagement is geregeld.

De kracht van Hessenpoort wordt in hoge mate bepaald door de (jong) volwassen ondernemingen en ambitieuze ondernemers die de trots op hun locatie als ambassadeur graag uitdragen. Zij geven lading aan het merk Hessenpoort en de kernwaarden ambitieus, succesvol, trots, no-nonsense, kwaliteit en uitstraling. Ondernemers en gemeente werken samen aan een goed ondernemersklimaat.

De gemeente Zwolle draagt het merk Hessenpoort uit onder andere middels haar website, een reclamebord langs de A28, een brochure, advertenties en uitingen op beurzen.

Hessenpoort

Hessenpoort is specifiek bedoeld voor grootschalige productie en logistieke bedrijven (minimaal 1 hectare). Op Hessenpoort is per 31 december 2011 nog circa 135 ha hectare uitgeefbaar. Een deel van de beschikbare ruimte (13 hectare) is gelegen op kavels onder/nabij de hoogspanningskabels waardoor ze minder goed uitgeefbaar zijn.

De uitgifte van Hessenpoort 1 verloopt minder snel dan bij de start van de uitgifte is ingeschat. Voor een belangrijk deel heeft dit te maken met de gewijzigde economische omstandigheden. Daarnaast is er door de aard en schaal van de activiteiten vaak sprake van kapitaalintensieve bedrijvigheid. De onderhandelingen en de besluitvorming duren daarom veel langer dan aanvankelijk gedacht. Dit neemt niet weg dat Hessenpoort ook in deze economisch mindere tijd nog steeds volop in de belangstelling staat van met name logistieke bedrijven die Zwolle beschouwen als de poort voor Noord Oost Nederland. Deze belangstelling wordt bevestigd door het feit dat slechts een gering aantal bedrijven de afgelopen jaren definitief heeft afgezien van vestiging op Hessenpoort. Tussen 2003 en 2009 is gemiddeld steeds 8,5 hectare uitgegeven.

Hessenpoort Zuid

De zuidstrook aan het bedrijventerrein Hessenpoort is bestemd voor bedrijven met een kavelgrootte van 2.500 m2 tot 1 hectare. De gemiddelde vraag ligt hier steeds rond de 2.500 en 3.000 m2. Het type bedrijven dat zich hier vestigt onderscheidt zich alleen in grootte van de grootschalige bedrijven op Hessenpoort, niet in activiteiten. Eind 2011 was nog ca 12 ha netto uitgeeftbaar.

Overige terreinen in Zwolle

Nu Marslanden nagenoeg is uitverkocht, vult Hessenpoort Zuid de kleinere ruimtevraag in. In het kader van het structuurplan is slechts een deel van de kavels voor kleinschalige bedrijven gevonden in Hessenpoort Zuid: 15 hectare netto. Dit segment kan nog met 9 hectare nieuw te ontwikkelen terrein worden uitgebreid in Hessenpoort 3. Een ander deel kan gevonden worden in de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen.

Het aanbod voor kavels kleiner dan 2.500 m2 moet worden gevonden in de inbreidingslocaties op Voorst, Marslanden A en De Vrolijkheid.