Voorsterpoort Oost

2.1 Bestaande situatie

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens de bestaande situatie beschreven met betrekking tot de archeologische, de ruimtelijke en de functionele structuur.

2.1.1 Archeologische structuur

Inleiding

In 2002 is door de gemeente Zwolle een Archeologische Waarderingskaart Zwolle vervaardigd. Voor de waarderingskaart is gebruik gemaakt van informatie uit het Centraal Archeologisch Archief (CAA) bij de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed in Amersfoort (RCE), informatie van amateur-archeologen, gegevens van de archeologische sectie van de gemeente Zwolle, het kadastrale minuutplan uit 1832, de geomorfologische kaart en waarnemingen in het veld. Dit heeft geresulteerd in een analoge en digitale waarderingskaart. De digitale versie is door de gemeente verwerkt en toegankelijk gemaakt binnen het geografische informatiesysteem Geopoort. In 2002 is vastgelegd dat de kaart dynamisch is. Dit betekent dat de waarde van de gebieden kan veranderen.

Bestemmingsplannen en archeologische waarden

In de Wet voor de archeologische monumentenzorg en het daarop gebaseerde archeologiebeleid binnen de gemeente Zwolle is vastgelegd dat de archeologische waarden in de bestemmingsplannen vastgelegd moeten worden met de erbij horende consequenties.
Bij de vernieuwing van alle bestemmingsplannen wordt per bestemmingsplangebied de archeologische waarderingskaart opgewaardeerd. De jongste inzichten worden er in verwerkt.

Aan de verschillende waarden worden consequenties verbonden. Er zijn 5 waarden: 0%, 10%, 50%, 90% en 100%.

0% archeologisch leeg, geheel verstoord of reeds opgegraven.
10% archeologische waarde onbekend; proefonderzoek wordt aanbevolen.
50% archeologisch waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is 1:2. Voor de binnenstad betekent een 50% locatie meestal dat de eerste meter bodemarchief verdwenen is, maar dat de onderste lagen nog bewaard zijn gebleven.
90% archeologisch zeer waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is nagenoeg 100%.
100% archeologische toplocatie; indien bescherming niet kan is een opgraving altijd noodzakelijk, de vondstkans is uiteraard 100%.

Over het algemeen geldt dat onder bodemverstoringen in de binnenstad ingrepen 20 centimeter onder het bestaande maaiveld moeten worden verstaan. De ervaring heeft geleerd dat vaak tot het oorspronkelijk maaiveld is gesloopt, waarna men er een dun laagje zand op heeft gelegd waarop de huidige bestrating ligt.

Voor de buitengebieden gelden andere maatstaven die van geval tot geval bekeken moeten worden. Zo kan bijvoorbeeld langs de Heinoseweg rondom restaurant 'de Mol' het bodemarchief direct onder de graszoden liggen, terwijl in Ittersumerbroek de sporen afgedekt zijn door een kleilaag met daarop overstromingszand, waardoor de sporen wel 80 centimeter onder het maaiveld liggen.
Afhankelijk van de verstorende bodemingrepen zal derhalve van geval tot geval bekeken moeten worden wat er aan archeologisch onderzoek noodzakelijk is.
Een belangrijke richtlijn is wel de afmeting van de bouwplannen of andere gebieden waarbinnen bodemingrepen plaatsvinden. Deze richtlijn is gesteld op een oppervlak van 100 m² en een ontgravingsdiepte van 0,5 meter.

De archeologische waarderingskaart is geen statische kaart. Het is een dynamische kaart. Dat houdt in dat door in de toekomst verworven kennis aan reeds gewaardeerde gebieden een afwijkende waarde kan worden toegekend. Dat kan betekenen dat er in een 10% gebied (een gebied waarvan we niets afweten) ineens een 100% locatie gelokaliseerd wordt. Anderzijds kan een 50% of 90% gebied of een deel daarvan ineens een 0% gebied worden, bijvoorbeeld doordat de grens van een prehistorische nederzetting er dwars doorheen loopt. Of omdat er diepe sloop of afgraving heeft plaats gevonden waarvan geen documentatie beschikbaar was.
Veranderde inzichten hebben voor een potentiële verstoorder alleen consequenties als dit voorafgaand aan een bouwaanvraag bekend is.

De gebiedsbeschrijvingen
Voor de gebieden met een waardering van 50% of hoger is hierna een beschrijving opgenomen.

In het plangebied liggen een aantal gebieden met een archeologische waardering van 50 %. In deze gebieden dient bij een bodemingreep van meer dan 100 vierkante meter en 0.5 meter diep een Inventariserend Veldonderzoek plaats te vinden.

248 Molen Het Fortuin

Wijk: Voorst A

Waardering: 50%

In de stad Zwolle hebben zes windmolens gestaan waarmee bomen werden gezaagd. De houtzaagmolen Het Fortuin was de oudste en is opgericht in 1662. De molen is in 1917 afgebroken.

In de periode 1662-1729 was de molen eigendom van meerdere personen. Tot die personen waren tot 1729 altijd leden van de familie Tobias. In 1738 was de molen eigendom van Stenvers, Lindenhof en Eekmars. Door huwelijk van een dochter van Stenvers kwam Lubbertus Rietberg in 1753 in de maatschap. Hij vervulde deze rol tot ca. 1800. In 1810 werden de molen door de erven Rietberg verkocht aan Matthias Wentholt. Wentholt deed in 1819 de molen over aan Lucas Rosendaal. Lucas overleed in 1820. De molen is tot 1833 uitgebaat door zijn weduwe Joanna Reinders van Hamelen. Na 1833 werd opnieuw de familie Wentholt eigenaar. Zij verkopen het in 1842 aan de gebroeders Eindhoven. Na hen komen in 1859 Jan en Berend Rosendaal in bezit van de molen. Beide broers zijn zonen van de vroeg overleden Lucas Rosendaal. De molen blijft tot 1910 in hun bezit en gaat daarna over op de aangetrouwde familie Trooster. De firmanaam Gebr. Rosendaal blijft echter gehandhaafd tot 1983. Na de sloop van de molen verhuisde het bedrijf naar de Katwolderweg. Door verkoop van de grond en het bedrijf door de laatste eigenaren H.J. en Ph.H. Trooster werd het bedrijf beëindigd.

249 Het Buitengasthuis

Wijk: Voorst A

Waardering: 90%

Aan het einde van de Hoogstraat lag het Buitengasthuis. Dit gasthuis dat eeuwenlang door bejaarden werd bewoond, was oorspronkelijk een in 1377 door het stadsbestuur gesticht hospitaal voor melaatsen. Dit hospitaal werd in de bronnen ook wel aangeduid als 'Hospitael der Maellateschen geheten Ten Hilligen Cruce”. De melaatsheid, lepra, was zeer besmettelijk en de leprozerie werd buiten de stad gehouden. Het huis nam ook kostenkopers op, die een inkoopsom betaalden en daarvoor kost en inwoning verkregen. De inkomsten kwamen echter voornamelijk uit 'de kleppe' van de lepralijders.

In het Register van inkomsten van renten en pachten van het Heilige Kruisgasthuis (1462-1540) wordt vermeld dat het gasthuis bestond uit een omheiningsmuur met voorhuis, zaal, stalling, bakhuis, brouwhuis, grote huis voor aan de Hoogstraat, het ziekenhuis en de kapel. In het brouwhuis bevonden zich een ketel en twee brouwkuipen. Opvallend is dat de kapel in 1517 voor het eerst met leien werd gedekt, in de rekeningen werd immers gesproken van 'de met rete decket was'. Omstreeks 1519, gelijktijdig met de bouw van de omheiningsmuur is een nieuw gebouw aan de stichting toegevoegd of een reeds bestaand deel vergroot. Ook in 1566 wordt nog een nieuw gebouw aan het gasthuis toegevoegd. Vanaf 1457 werd een vaste priester aangesteld.

Na het verdwijnen van de lepra werd het Buitengasthuis in 1640 bestemd voor het opnemen van kostkopers. Ook het Heilige Geestgasthuis aan de Diezerstraat schakelde geleidelijk over op kostkopers. Na de reformatie worden beide gasthuizen onder één administratie gebracht.

De kapel is in 1703 na een hevige storm ingestort en niet meer herbouwd. De oude fundamenten zijn nog te zien op het kerkhofje naast de WRZV-hallen. De kapel had een afmeting van 15 bij 5.5 meter. Het kerkhof telt tegenwoording nog circa 70 graven, waarvan het oudste uit 1856 dateert en het jongste uit 1930.

Tussen 1875 en 1877 zijn de oorspronkelijke gebouwen van het Buitengasthuis afgebroken en vervangen door nieuwbouw. Ook deze nieuwbouw verdween in de jaren 20. In de huidige bebouwing is nog een gevelsteen aanwezig met de tekst 'Uitbreiding van het Buitengasthuis/De Eerste Steen Gelegd Door/ Mr A.E. Baron van Voorst tot Voorst/Commissaris der Koningin in Overijssel 29 Dec. 1926/ Bestuur/J.W. Bartels Hz voorzitter/Jos.E. Vogt secretaris/R.J.J.M. Tellegen thesaurier/R.G.A.Z. Baron van Haersolte.

Onder het kerkhof liggen nog de fundamenten van de in 1379 gebouwde kapel, verder zijn in de bodem nog restanten aanwezig van de oudere bebouwing van het Buitengasthuis.

Op kaart 3 zijn de ligging van de hierboven beschreven gebieden aangegeven.

2.1.2 Cultuurhistorische structuur

In ons gecultiveerde landschap zijn nog vele sporen aanwezig die informatie geven over de historische situatie of ontwikkeling van een gebied. Deze structuren en objecten vertellen het verhaal van hoe de mens in en om Zwolle woonde en werkte. De aanwezige structuren en objecten houden de identiteit en belevingswaarde van de fysieke leefomgeving in stand. Cultuurhistorie en erfgoed zijn daarom nauw verbonden met ruimtelijke kwaliteit.

In 2000 is een cultuurhistorische analyse van het gebied Kamperpoort/Voorst A uitgevoerd. In 2010 is een quickscan verschenen van Bedrijventerrein Voorst A ('Een oud bedrijventerrein opnieuw uitgevonden'). De onderzoeken geven inzicht in de cultuurhistorische waarden. Beoordeeld zijn de historische wegenstructuur, de historische groenstructuur, het historisch water en de historische bebouwing. Deze waarden kunnen dienen als randvoorwaarde en inspiratie bij ruimtelijke opgaven en als input bij een bestemmingsplan. De cultuurhistorische analyse heeft de functie van een attentiedocument. In voorkomende gevallen is daarom een verdiepende analyse nodig om de cultuurhistorische waarden nader te bepalen en de betekenis toe te kennen over de wijze van omgaan met de waarden.

Het plangebied wordt doorsneden door de Buitengasthuisstraat. Dit is een onderdeel van de oude verbinding Hoogstraat/Buitengasthuisstraat/Gasthuisdijk. Deze landweg ontsloot het noord-westelijke achterland en vormt vanaf de Middeleeuwen een belangrijke handelsweg over land met Kampen en Hasselt. De Buitengasthuisstraat dankt haar naam aan het in 1377 gestichte Buitengasthuis 'Ten Hilligen Cruce'.

Het gebied had lang een sterk landelijk karakter met jaagpad langs het Zwarte Water. In 1662 werd zaagmolen 'Het Fortuin' opgericht. De molen, die was gesitueerd op de locatie waar nu het viaduct van de A28 is gelegen, is in 1917 afgebroken. Rijksweg 28, die na de Tweede Wereldoorlog werd verhoogd en verbreed, bepaalt het gezicht van de zuid-oostzijde van het plangebied. De rijksweg doorsneed de eeuwenoude route van de Hoogstraat/Buitengasthuisstraat. Na het vervallen van het eerder gerealiseerde viaduct bij de Hoogstraat ontstond de huidige route via het viaduct Buitengasthuisstraat – Veemarkt. Het gebied dat tot 1954 vrijwel ongebouwd bleef, werd in het decennium erna bebouwd. In het gebied kwamen onder andere het fabriekscomplex van 'Bronco' Haardenindustrie en enige moderne schoolcomplexen.

situatie 1975 situatie 1964

situatie 1954 situatie 1890

situatie Buitengasthuis 1832

Binnen het plangebied zijn op grond van de cultuurhistorische analyse diverse cultuurhistorisch waardevolle objecten en structuren te benoemen. De bebouwing die als cultuurhistorisch waardevol wordt aangemerkt is weergegeven 'in de 'Lijst cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en structuren Voorsterpoort - Oost'. De lijst omvat een volledig overzicht van alle adressen, met eventuele monumentenstatus, foto en korte omschrijving van de karakteristiek. Hiermee wordt beoogd om de kwaliteit van de geselecteerde objecten en structuren, zoals die zichtbaar is vanaf de openbare ruimte, in stand te houden.

Criteria en selectie cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

De objecten en structuren die cultuurhistorisch waardevol zijn voldoen aan de volgende criteria:

- Objecten en complexen met architectuurhistorische waarden
Dat wil zeggen, een relatief hoge ontwerpkwaliteit of representatief voor een bepaalde bouwstijl, stroming, bouwperiode of typologie.

- Objecten, complexen en ensembles met een bijzondere stedenbouwkundig-historische waarde
Dat wil zeggen, als onderdelen van bijzondere complexmatige ontwikkelingen door bijvoorbeeld woningbouwcorporaties, particulieren of vanwege specifieke andere situationele aspecten (bijvoorbeeld markante hoeklocaties, focus- en oriëntatiepunten, landmarks)

- Gaafheid
Dat wil zeggen, objecten en ensembles die in belangrijke mate ongewijzigd zijn gebleven sinds de bouwtijd of waarbij wijzigingen zeer zorgvuldig zijn aangebracht. Objecten en ensembles die in sterke mate zijn veranderd door het wijzigen van (winkel)puien, daken (dakkapellen, ophogingen, karakteristieke detailleringen), stuccen of sausen van de gevels etc. voldoen niet in dit criterium.

2.1.3 Ruimtelijke structuur

In deze paragraaf wordt de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied omschreven op het gebied van het verkeer, het groen, het water en de bebouwing.

2.1.3.1 Verkeersstructuur

Autoverkeer (Categorisering van wegen)

Om de gewenste afstemming tussen vormgeving en functie van de weg te kunnen bereiken, is het Zwolse wegennet gecategoriseerd naar een aantal te onderscheiden verkeersfuncties. Het plangebied wordt aan alle zijden omsloten door infrastructuur: Het Zwartewater met de Katerdijk in het oosten, de A28 in het zuiden, de spoor-/tramlijn Zwolle-Kampen met de Rieteweg in het zuiden en de Blaloweg in het noorden. De A28 is gecategoriseerd als stroomweg met een maximumsnelheid van 100 km/uur. De Blaloweg maakt onderdeel uit van de buitenring van Zwolle en is gecategoriseerd als een gebiedsontsluitingsweg type A met een maximum snelheid van 50 km/uur. De Katerdijk en de Rieteweg vormen de verbindingswegen van de buitenring met het centrum van de stad en zijn gecategoriseerd als ontsluitingswegen type B met eveneens een maximum snelheid van 50 km/uur. Doordat de Katerdijk en de Blaloweg aantakken op de A28, heeft het plangebied een goede externe autobereikbaarheid.

Naast deze gebiedsontsluitingswegen loopt centraal door het gebied de Buitengasthuisstraat, als erftoegangsweg. De gewenste maximumsnelheid op erftoegangswegen bedraagt 30 km/h. Momenteel geldt op de Buitengasthuisstraat nog de maximumsnelheid van 50 km/uur.

De directe ontsluiting van het gebied is matig tot slecht. De aansluiting op de Blaloweg is één van de laatste niet met verkeerslichten geregelde kruisingen. De ontsluiting aan de zuidoostzijde is slecht vindbaar en loopt 'kruipdoor-sluipdoor' de wijk Kamperpoort.

Openbaar Vervoer

Het plangebied wordt aangedaan door een stadsbus en diverse streeklijnen. De bussen rijden over de wegen Katerdijk, Blaloweg en Rieteweg. Het profiel van deze wegen is qua breedte en verharding geschikt voor de bus. Voor een vlotte doorstroming zijn op de Katerdijk en de Rieteweg ter plaatse van de kruising met de Blaloweg busstroken aangebracht en hebben de bussen prioriteit in de verkeersregelingen.

De spoorlijn aan de westzijde van het gebied heeft nog een aftakking van een goederenspoorlijn die door het gebied loopt langs de Rieteweg. Deze lijn is buitengebruik en de procedure voor het opheffen en verwijderen van de goederenspoorlijn is in de eindfase.

De ontsluiting voor het openbaar vervoer is hieronder weergegeven.

Fietsverkeer

Om het fietsgebruik te stimuleren heeft de gemeente hoofdfietsroutes aangewezen, die de woonwijken met het centrum, het station of werkgebieden verbinden. Aan dergelijke routes worden in Zwolle een aantal eisen gesteld, ondermeer op het gebied van comfort, vlotheid, veiligheid en herkenbaarheid. De fietsvoorzieningen langs de Katerdijk, de Blaloweg en de Rieteweg vormen een belangrijke schakel in het Zwolse fietsroutenetwerk m.n. voor de scholen en andere voorzieningen in en om het gebied.

Parkeren

Het parkeren wordt in het plangebied grotendeels opgelost op eigen terrein m.u.v. de woningbouw aan de Buitengasthuisstraat. Het gebied omvat een groot overloopterrein voor het parkeren van de IJsselhallen dat nauwelijks wordt gebruikt.

De WRZV-hallen hebben een zeer beperkt aantal parkeerplaatsen op eigen terrein. Regelmatig (wekelijks) maken zij gebruik van (openbare) parkeergelegenheid elders in de omgeving.

2.1.3.2 Groenstructuur

Structuurgroen

Het bedrijventerrein Voorst is na de oorlog in een aantal stappen ontstaan door de laaggelegen graslanden aan weerszijden van het Zwolle-IJsselkanaal geschikt te maken voor bebouwing. Dat is gebeurd door opspuiten van zand vanuit zandwinplassen in de omgeving. Hierdoor is van de oorspronkelijke bodemopbouw weinig over.

Voor de groenstructuur en de natuurwaarden in het gebied is van belang dat, voordat het terrein werd opgehoogd, in het gebied van oorsprong ook zandige delen voorkwamen (de zogenaamde dekzandruggen) waardoor daar nu min of meer een afspiegeling van de oorspronkelijke flora en fauna te vinden is.

Dekzandruggen liggen onder Zwolle hoofdzakelijk in de richting noordwest-zuidoost. In het plangebied Voorsterpoort-oost gaat het oorspronkelijk om een rug onder de Hoogstraat - Buitengasthuisstraat - Gasthuisdijk (met daarop de buurtschap Katwolde).

Van de tussenliggende lage delen met waterlopen als De Riete (onder de Rieteweg) is niets meer over. Het Zwarte Water met zijn oevers is het enige oppervlaktewater van betekenis in het plangebied.

Het structuurgroen van Voorsterpoort-oost bestaat hierdoor voornamelijk uit het Zwarte Water en haar oevers, en uit de in het gebied voorkomende droge zandige bermen, taluds, spoordijken en opgaande beplantingen langs de hoofdverkeersstructuur. Het belangrijkste deel ligt langs het Zwarte Water en de Katerdijk, langs het Kamperlijntje en de Kamperweg en langs de Blaloweg. Ook het op de hoek van de Blaloweg en de Buitengasthuisstraat gelegen kerkhof Buitengasthuis behoort door het belangrijke bomenbestand tot de hoofdgroenstructuur.

Vanuit het structuurgroen lopen belangrijke ecologische verbindingen in de richting van de binnenstad en naar het buitengebied (langs het Zwarte Water en langs het Kamperlijntje).

Recreatieve verbindingen op stedelijk niveau zijn de route langs Kamperweg en Voorsterweg en langs Buitengasthuisstraat, Gasthuisdijk en Hasselterdijk.

Buurtgroen

Op een bedrijventerrein is het buurtgroen minder belangrijk dan in een woonwijk, vanwege het grotendeels ontbreken van wijkgebonden groenfuncties zoals speelvoorzieningen en trapveldjes. Enkele wijkontsluitingswegen behoren tot het buurtgroen. Ze worden binnen het plangebied gevormd door respectievelijk de Buitengasthuisstraat en de Rieteweg. Het is belangrijk dat deze ontsluitingsstructuur wordt begeleid door een boombeplanting aan twee zijden en door groene bermen.

Het groen langs de A28 neemt qua oppervlakte een aanzienlijk deel van het plangebied in. De delen die direct grenzen aan het structuurgroen versterken deze zeker. Voor de rest is het vrij onzichtbaar en betekenisloos, en heeft het hooguit als buurtgroen en in ecologisch opzicht plaatselijke betekenis.

Bijzondere bomen

Er zijn in het plangebied Voorsterpoort-oost enkele bijzondere bomen aangewezen, namelijk op het kerkhof Buitengasthuis (22 exemplaren, in particulier bezit).

2.1.3.3 Flora en fauna

Langs het Kamperlijntje komt in het bramenstruweel een zeer bijzondere sprinkhanensoort voor, met de toepasselijke naam Locomotiefje (Chorthippus apricarius). Deze is in Nederland maar van enkele plaatsen bekend en staat op de Rode lijst.

Verder komen Konijn, Bunzing (beide Ff-wet tabel 1) en Steenmarter (Ff-wet tabel 2) in de omgeving voor.

In het scholencomplex Blaloweg 3 is in 2010 een zomerverblijfplaats vastgesteld van enkele exemplaren van de Gewone dwergvleermuis (Ff-wet tabel 3).

Bij planvorming moet met deze dieren in het bijzonder rekening gehouden worden.

2.1.3.4 Waterstructuur en riolering

Waterstructuur

Het plangebied wordt aan de noordoost zijde begrensd door het Zwarte Water, aan de zuidoost zijde door de Kamperpoort, aan de zuidwest zijde door de Rieteweg en aan de noordwest zijde Voorst A. Vanuit het plangebied is een overstort vanuit het gemengde rioleringssysteem aangesloten op het Zwarte Water. Aan de zuidoost zijde ligt watergang SW.5. Deze watergang staat op de legger van het waterschap Groot Salland. Het water in watergang SW.5 wordt met behulp van een waterschapsgemaal aan de katerdijk uitgeslagen op het Zwarte Water.

Drooglegging

In plangebied wordt een drooglegging van minimaal 0,8 m gehanteerd.

Riolering

In het plangebied ligt een gemengd rioleringssysteem. Er is in de huidige situatie geen sprake van overbelasting van het rioleringssysteem en/of wateroverlast.

2.1.3.5 Bebouwingsstructuur

Voorsterpoort Oost ligt tussen de woonwijk Kamperpoort (en de binnenstad) en het bedrijventerrein Voorst A. Verder is het gebied ruimtelijk begrensd door de rijksweg A28, het spoorlijntje naar Kampen en het Zwartewater. Het gebied is onderdeel van de zogenaamde A28-zone. De A28 zone is een zuidwest – noordoost gerichte strook. Deze staat haaks op de zuidoost – noordwest gerichte stedenbouwkundige ondergrond van Zwolle. Die laatste structuur komt voort uit de landschappelijke ondergrond; een patroon van natte dalen en hogere ruggen, parallel aan de IJssel en de Vecht. De doorsnijdingen ervan, zoals bij de A28, zijn infrastructurele ingrepen, welke de oost–west verbindingen met de omgeving vormen. Op de goed ontsloten randen en snijpunten van structuren is een dynamisch gebied ontstaan, met stedelijke betekenis.

Functioneel wordt het gebied gekenmerkt door de aanwezigheid van vier scholen, een sporthal (eveneens in gebruik voor diverse evenementen), een groot parkeerterrein als overloopterrein voor de IJsselhallen, een bedrijfskavel, en begraafplaats en een aantal woningen (voormalige gasthuizen). Delen van de bebouwing van de voormalige MTS aan de Blaloweg zijn gesloopt.

Het gebied ligt ruimtelijk geïsoleerd tussen de bestaande infrastructuur en heeft een sterk formeel karakter. De buitenring (Blaloweg) heeft hier het karakter van een parkway, een breed opgezette route door het groen. Het westelijke gedeelte van de buitenring kent een meer stedelijke karakter met hoofdzakelijk lage bebouwing van kantoren, scholen, bedrijven en instellingen. De weg heeft hier een weinig uitgesproken ruimtelijk beeld; voor de verkeersdeelnemers zijn de verschillende kruispunten vooral uit elkaar te houden op basis van de richtingborden. De relatie van de bebouwing met de weg is gering. Binnen de A28 zone is er sprake van een voor- en achterkant. De zijde aan de buitenring is de formele voorkant. De gebouwen hebben hier echter nauwelijks toegangen. De zijde aan de A28 is rommeliger, drukker en levendiger.

Kenmerkend is het contrast tussen de grote groene begeleiding van de rijksweg en de rest van het gebied. Het gebied herbergt veel parkeerplaatsen, van zowel scholen als het overloopgebied van de IJsselhallen, waardoor het een stenig en extensief bebouwd karakter heeft.

Het merendeel van de bestaande bebouwing heeft grote footprints en bestaat uit een volume van 1 bouwlaag, met uitzonderingen naar 3 lagen. Opvallend element is het hoge attentiepunt op het parkeerterrein nabij de A28.

Bijzondere beeldbepalende bebouwing of elementen zijn in het gebied niet aanwezig, met uitzondering van de woningen van het Buitengasthuis, de begraafplaats en het Agnietencollege. De Gasthuisdijk, als historische verbinding tussen Frankhuis en de Kamperpoort is cultuurhistorisch van belang.

Stenig en extensief karakter door groot aantal parkeerplaatsen.

Buitengasthuis als opvallend en waardevol element in gebied.

2.1.4 Functionele structuur

In deze paragraaf wordt de bestaande functionele structuur van het plangebied omschreven op het gebied van het wonen, de centrumvoorzieningen, de sport- en recreatieve voorzieningen, de overige maatschappelijke voorzieningen en de economische voorzieningen.

2.1.4.1 Woonvoorzieningen

In het plangebied komt de woonfunctie uitsluitend voor aan de Buitengasthuisstraat, op de plek waar vroeger het buitengasthuis (voor de verpleging van pestlijders) stond; de noordelijker gelegen begraafplaats behoorde bij dat gasthuis. Thans staan ter plaatse nog 39 woningen in een U-vormige opstelling. Het complex bestaat uit 27 grondgebonden woningen in één laag plus kap, alsmede een appartementencomplex van twee lagen plus kap, dat 12 woningen telt. De woningen zijn goedkope huurwoningen bestemd voor één- en tweepersoonshuishoudens.

De grondgebonden woningen dateren uit 1926, de appartementen uit 1989.

2.1.4.2 Sport- en recreatieve voorzieningen

In het plangebied bevinden zich de WRZV hallen. De hallen wordt hoofdzakelijk gebruikt als sporthal Daarnaast worden deze ook ondergeschikt gebruikt voor het houden van kerkdiensten, beurzen, markten en feesten.

2.1.4.3 Overige maatschappelijke voorzieningen

In het plangebied bevinden zich:

• Aan de Blaloweg 1 (de Blaloborgh) een school voor voortgezet onderweijs.
• Aan de Blaloweg 12/12a een school voor voorgezet onderwijs.

Het gebouw aan de Blaloweg 3, de voormalige technische school, wordt tijdelijk gebruikt door kunstenaars.

Aan de Buitengasthuisstraat (naast nr. 8) bevindt zich een begraafplaats.

2.1.4.4 Economische voorzieningen

Het pand aan de Rieteweg 13 staat leeg, maar werd gebruikt als muziekwinkel (Big One music).

Aan de Rieteweg 15-19 staat een bedrijfspand dat wordt gebruikt voor verhuur van professionele materialen. Het pand staat gedeeltelijk in de verhuur.