De Vrolijkheid

2.2 Bestaande situatie

Een deel van het terrein ligt braak en vraagt om nadere invulling. Het gaat daarbij met name om het gedeelte tussen de Ossenkamp en de Ceintuurbaan.

Tussen de Ossenkamp en Rechterland is sprake van meer bestaande bebouwing.

2.2.1 Archeologische structuur

Het plangebied ligt ten oosten van de Ceintuurbaan. Dit deel is vanuit archeologisch oogpunt niet interessant.

2.2.2 Ruimtelijke structuur

De wegen rondom De Vrolijkheid zijn aan weerszijden geflankeerd door bomen, die zorgen voor een groen kader rondom De Vrolijkheid. Het groene kader is een element dat helder is voor de ruimtelijke structuur en positief is voor de uitstraling van het gebied.

Qua ruimtelijke structuur valt het terrein van De Vrolijkheid uiteen in drie duidelijk van elkaar te onderscheiden deelgebieden:

• een noordelijke zone tussen de snelweg en de Oude Meppelerweg;
• een westelijke zone tussen de Ceintuurbaan en Ossenkamp;
• en een oostelijke zone tussen Ossenkamp en Rechterland.

Scheidingslijnen tussen de deelgebieden worden gevormd door de Oude Meppelerweg in het noordelijk deel en de noord-zuid lopende Ossenkamp in het centrum van de locatie. De Ossenkamp bewerkstelligt een scheiding tussen het westelijke en het oostelijke deel. Daarbij is het westelijke deelgebied meer stedelijk en het oostelijke deelgebied meer landschappelijk georiënteerd.

Het noordelijke deelgebied
Het noordelijk deelgebied van De Vrolijkheid is onderdeel van de ecologische zone en wordt gekenmerkt door veel groen. Hier bevindt zich horecagelegenheid “uitspanning De Vrolijkheid”. Deze gelegenheid is enerzijds onderdeel van De Vrolijkheid, maar is tevens een snelweglocatie als gevolg van zijn ligging aan de snelweg.

Het westelijke deelgebied
Het westelijk deelgebied van De Vrolijkheid is gelegen aan de stedelijke Ceintuurbaanzijde. De uitstraling aan deze zijde van De Vrolijkheid is meer stedelijk van karakter. Het gaat hierbij om functies die passen binnen een gemengd bedrijventerrein, in bestaande bebouwing en relatief veel braakliggend terrein.

Doordat de bebouwing relatief dicht op elkaar is geplaatst en bovendien niet is gericht naar buiten is sprake van een opeengepakte structuur die niet bijdraagt aan de helderheid van de ruimtelijke structuur.

Het oostelijke deelgebied
De oostelijke zijde van De Vrolijkheid heeft een meer landschappelijk karakter. Deze zijde grenst aan de ecologische zone met groen, sportpark en Westerveldse Aa.

Binnen dit deelgebied is een diversiteit aan functies ondergebracht.

De bebouwing is gelegen aan het Rechterland of aan de ontsluitingslus Molenland-Ossenkamp-Hogeland. De bebouwing bestaat uit losse bebouwing of clusters van bebouwing die van elkaar gescheiden worden door interne ontsluitingswegen en/of groen.

De ruimtelijke structuur van het oostelijk deelgebied is in vergelijking met het westelijk deelgebied helder en transparant van opzet.

Tenslotte
Het gebied De Vrolijkheid is verouderd; er is veel bebouwd oppervlak en relatief weinig openbaar gebied.

Naast een aantal braakliggende terreinen, is het gebied voor een groot deel ingevuld met bestaande functies. De braakliggende terrein bevinden zich aan de zijde van de Ceintuurbaan, de hoek Ceintuurbaan-Boerendanserdijk en de zijde Rechterland ten noorden van Landstede.

Binnen De Vrolijkheid wordt geparkeerd op eigen terrein. Parkeerterreinen liggen vaak aan de voorzijde van de kavels, met uitzondering van de kavels aan het Rechterland waarbij het parkeren is gelegen aan de zijde Ossenkamp.

2.2.2.1 Verkeersstructuur

Autoverkeer:
De Vrolijkheid is een duidelijk afgebakend gebied. Aan alle zijden lopen belangrijke ontsluitingswegen. Aan de noordzijde loopt de snelweg A28. Aan de Westzijde ligt de Ceintuurbaan; dit is de hoofdontsluitingsweg binnen Zwolle. Aan de oostkant loopt het Rechterland met daaraan grenzend de noord-zuid lopende ecologische zone. Tenslotte ligt aan de zuidzijde de Boerendanserdijk, die als ontsluiting geldt voor de omgeving van het stadion en bovendien ook geldt als route naar Berkum.

De ontsluiting van het westelijke deel van het plangebied De Vrolijkheid vindt rechtstreeks plaats vanaf de Ceintuurbaan, de Oude Meppelerweg, de Boerendanserdijk en het Rechterland of vanaf de Ossenkamp of de daarop uitkomende zijweg. Het noordelijk deel wordt ontsloten vanaf de Oude Meppelerweg.

Tenslotte vindt de ontsluiting van het oostelijk plangebied plaats vanaf het Rechterland en vanaf Molenland, Ossenkamp en Hogeland.

Over het algemeen kan ten aanzien van de ontsluitingswegen worden gesteld dat de profielen weinig eenheid vertonen qua opzet en uitstraling en dat zij verouderd zijn. Uitzondering hierop is het Molenland dat wel een helder profiel heeft.

Langzaamverkeer:
Aan de noord en de zuidzijde van het plangebied lopen twee hoofdfietsroutes uitgevoerd als vrijliggende fietspaden. Aan de oost en westzijde zijn gewone fietsroutes gesitueerd. De fietsroute langs het Rechterland is uitgevoerd als fietsstroken op de rijbaan en langs de Ceintuurbaan als vrijliggend fietspad en/of parallelweg

Openbaar vervoer:
De reguliere stadsbus die de wijk Berkum bedient heeft in beide richtingen halteplaatsen net buiten de grens van het plangebied langs de Boerendanserdijk en de Ceintuurbaan.

De regionale bussen hebben in beide richtingen halteplaatsen net buiten de grens van het plangebied langs de Oude Meppelerweg en de Ceintuurbaan.

2.2.2.2 Groenstructuur

Zoals in de voorgaande paragraaf al is aangegeven, zijn de wegen rondom De Vrolijkheid aan weerszijden geflankeerd door bomen, die zorgen voor een groen kader rondom De Vrolijkheid. Daarnaast kan het volgende worden aangegeven.

De Westerveldse Aa is met de aanleg van het bedrijventerrein in de jaren 60 verplaatst in oostelijke richting. Alleen bij het café-restaurant De Vrolijkheid is nog een deel van de oorspronkelijke loop aanwezig.

Binnen het oostelijke en noordelijke deelgebied is relatief veel groen aanwezig in de vorm van erfafscheiding, maar ook groen langs wegen; bijvoorbeeld aan de Molenland. Het parkeerterrein van Landstede is met groen ingericht. De sportvelden van Landstede zorgen voor een groene aanblik en er bevindt zich groen tussen de kavels van het toekomstige kavel van het zwembad en het kavel van Landstede.

Daar waar het gebied van De Vrolijkheid grenst aan de ecologische zone, zorgt dat eveneens voor een groen karakter.

In het westelijke deel is groen ingepast in de vorm van een aantal oost-west lopende bomenrijen tussen de kavels.

Langs de ontsluitingswegen op het terrein is over het algemeen weinig groen geïntegreerd. Uitzondering hierop vormt het Molenland, dat aan beide zijden gras en bomen heeft.

2.2.2.3 Waterstructuur en riolering

Waterstructuur
Van oorsprong is de maaiveldhoogte in het gebied + 0.05 tot + 0.80 meter NAP. Het maaiveld in het gebied Vrolijkheid is tot ca.1,40 m NAP opgehoogd.

In het plangebied ligt een bergingsvijver die met duikers gekoppeld is met de watergang langs het Rechterland en de watergang ingeklemd tussen de oprit van de A28 en de Oude Meppelerweg. De vijver maakt onderdeel uit van de Westerveldse Aa. Het waterpeil in de zomer is -0.30 meter NAP en in de winter -0.50 meter NAP.

Riolering
In het plangebied zijn twee rioolsystemen aangelegd. De bedrijven die grenzen aan de Ceintuurbaan zijn aangesloten op het gemengde riool. Eén overstort van het gemengde riool loost op de watergang tussen de oprit van de A28 en de Oude Meppelerweg. De overige bedrijven in het plangebied zijn aangesloten op het gescheiden riool. De regenwateruitlaten van het gescheiden riool zijn aangesloten op de bergingsvijver en op de watergang langs het Rechterland.

Met behulp van een rioolgemaal wordt het afvalwater van De Vrolijkheid afgevoerd naar het bemalingsgebied Dieze Oost.

2.2.2.4 Bebouwingsstructuur

In aansluiting op de ruimtelijke structuur is ook de bebouwingsstructuur op te delen in een drietal deelgebieden:

• een noordelijk gebied tussen A28 en Oude Meppelerweg,
• een westelijk, meer stedelijke deelgebied aan de Ceintuurbaan en
• een oostelijk, meer groen georiënteerd deelgebied aan de zijde Rechterland.

Het noordelijk deelgebied
In het noordelijk deel gaat het om een enkel bebouwingscluster gelegen in het groen van de ecologische zone. Hoewel dit deelgebied is gelegen aan de A28 (representatief) is de bebouwing enkel gericht op de Oude Meppelerweg. De wisselwerking tussen gebouw en het groen is relatief beperkt. De schaal van de bebouwing, 1 laag met kap, is gering in relatie tot de snelweg.

Het westelijk deelgebied
Aan de westzijde ligt de bebouwing relatief dicht opeen. Er is weinig ruimte tussen de bebouwing en daarbij is er weinig openbaar gebied. De bebouwing is gericht op de Ceintuurbaan, de Ossenkamp, en deels ook op tussenzones of kleine interne ontsluitingswegen. Grote zones binnen dit gebied liggen momenteel braak.

De kavels aan de Ceintuurbaanzijde zijn diep. Met als gevolg dat er een geringe lengte met voorkanten kan worden gericht op deze representatieve weg.

De bebouwing bestaat uit relatief grote volumes van beperkte hoogte; de bebouwing is voor het merendeel 1 à 3 (hoge) bouwlagen hoog met plat dak. De bebouwing heeft veelal weinig kwalitatieve uitstraling en kent weinig samenhang in materialisering, plaatsing op de kavel en volumeopbouw. En er is weinig sprake van gemeenschappelijke keuzen in afscherming en inrichting van terreinen.

De bebouwing heeft vaak een gesloten karakter, dit wil zeggen relatief veel dichte vlakken, halvormige bebouwing en bebouwing omgeven door hekwerk met weinig uitstraling. Het materiaalgebruik heeft over het algemeen een weinig kwalitatieve en weinig in de tijd duurzame uitstraling.

Nu er juist op dit gedeelte een groot deel van het plangebied braak ligt kan een grote kwaliteitsverbetering worden bereikt.

Het oostelijke deelgebied
Binnen het deelgebied aan de oostzijde zijn losse, duidelijk van elkaar te onderscheiden gebouwen of bebouwingsclusters met uiteenlopende functies gesitueerd. Het oostelijk deelgebied kent een hogere ruimtelijke kwaliteit ten aanzien van de bebouwing. De uiteenlopende bebouwingstypes zijn relatief zorgvuldig ingebed in de met groen ingerichte kavels.

De bebouwing is georiënteerd op het Rechterland, de Boerendanserdijk, Oude Meppelerweg en op de ontsluitingsweg Molenland. Een beperkt aantal gebouwen is op de zijde Ossenkamp georiënteerd. Aan de zijde Ossenkamp zijn tevens parkeerterreinen en achterkanten van bebouwing gelegen. Dit geeft dit profiel een gemengd karakter.

De bebouwing is beperkt qua hoogte. De bebouwing is veelal 1 à 3 (hoge) lagen hoog met plat dak. De bouwvolumes zijn qua vormgeving en materialisatie elk divers uitgewerkt, maar wel consequent per bouwvolume. Dit bewerkstelligt een duidelijke, individuele, uitstraling per kavel. Bij de materialisatie wordt veel gebruik gemaakt van glas en moderne materialen zoals beton of staal.

De bouwvolumes aan de oostzijde worden onderbroken door wegen of groen, wat het karakter van losse volumes of bebouwingsclusters versterkt.

2.2.3 Functionele structuur

In het noordelijke deelgebied bevindt zich een horecagelegenheid “uitspanning De Vrolijkheid”.
Daarnaast bevinden zich in het noordoostelijke deel autobranchegerelateerde functies.
In het oostelijke deel bevinden zich een diversiteit aan functies. Zo is er een onderwijsinstelling gevestigd, een vestiging van de marechaussee, een topsporthal. En het toekomstige zwembad is eveneens in dit deel gepland.
In het westelijke deel bestaan de functies uit onder meer een groothandel en een tankstation evenals ook autobranche gerelateerde bedrijven.

Op het terrein bevonden zich twee dienstwoningen. Deze zijn inmiddels niet meer als zodanig in gebruik en zullen ook niet terugkeren in het nieuwe plan.

Zie kaartje 3.

2.2.3.1 Sport- en recreatieve voorzieningen

Er is op dit moment met toepassing van een vrijstelling ex artikel 19 van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening een topsporthal gevestigd op het terrein.