Exploitatieplan Elsmoat, 5e herziening 2019

Regels

1 DE STATUS VAN HET EXPLOITATIEPLAN

1.1 Koppeling met het ruimtelijk besluit

Dit exploitatieplan hoort bij het bestemmingsplan Bedrijventerrein Enter Rijssen 2009, dat zich richt op de locatie “De Elsmoat” en bijhorend retentiegebied in Enter. Het bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juni 2009 en is onherroepelijk geworden op 25 mei 2011 met de uitspraak van de Raad van State. Op 19 juni 2012 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Enter-Rijssen, eerste herziening” vastgesteld en op 17 mei 2016 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Enter-Rijssen 2008, tweede herziening, en op 7 november 2017 het bestemmingsplan “bedrijventerrein Enter-Rijssen 2008, derde herziening vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt het samen met het “Exploitatieplan Elsmoat, 5e herziening 2019” mogelijk omgevingsvergunningen af te geven voor Fase IA en Fase II van bedrijventerrein De Elsmoat.

1.2 Begrenzing van het exploitatiegebied

De begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied, die als Kaart 1: Exploitatiegebied onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

 

1.3 Voorgenomen grondgebruik

De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen zoals aangegeven op de kaart Voorgenomen grondgebruik die als Kaart 2: Voorgenomen grondgebruik onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

 

1.4 Te verwerven gronden

De gemeente beoogt de gronden te verwerven danwel te belasten met een zakelijk recht zoals aangegeven op Kaart 3: Grondverwerving door de gemeente, die onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

In dit exploitatieplan wordt uitgegaan van de voorlopige fasering van de verwerving:

• Fase IA en IB: afgerond
• Fase II: streefdatum juli 2020

Per 1 januari 2019 is voldoende uitgeefbare oppervlakte in Fase IA omgevingsvergunning afgegeven om met exploitanten in overleg te treden over:

• 1. aankoop van hun percelen, of
• 2. aankoop van het openbaar gebied waarbij de gemeente zorg draagt voor het bouw- en woonrijp maken, of
• 3. aankoop van het openbaar gebied waarbij exploitanten zorg dragen voor het bouw- en woonrijp maken.

De fasering is aangegeven op Kaart 4: Fasering .

1.5 Citeertitel

Dit exploitatieplan wordt aangehaald als: Exploitatieplan Elsmoat, 5e herziening 2019.

2 HET EXPLOITATIEGEBIED

2.1 Bouwrijp maken van het exploitatiegebied

In het exploitatiegebied zijn de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien zoals omschreven in het Kwaliteitshandboek Elsmoat, dat als Bijlage 1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

2.2 Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied

In het exploitatiegebied zijn werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen voorzien zoals omschreven in het Kwaliteitshandboek Elsmoat, dat als Bijlage 1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

2.3 Inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied

In het exploitatiegebied zijn de werken en werkzaamheden voor het inrichten van de openbare ruimte voorzien zoals omschreven in het Kwaliteitshandboek Elsmoat, dat als Bijlage 1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

3 DE EISEN EN REGELS

Hoofdstuk 1

Artikel 1 Begripsbepalingen

In deze eisen en regels wordt verstaan onder:

• a. Beeldkwaliteitsplan: het Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Enter-Rijssen, eerste herziening (2016) met bijbehorende “Staat van Wijzigingen 1e wijziging Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Enter-Rijssen (De Elsmoat)” zoals dit is vastgesteld door de raad op 17 mei 2016;
• b. Beschikbaar stellen: het verlenen van toestemming van Exploitant aan het College voor het (laten) verrichten van de in artikel 6.13.2.b Wro bedoelde werken en werkzaamheden, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte, alsmede het verlenen van toestemming tot toevoeging aan het openbaar gebied van die gronden die als zodanig bestemd zijn, en het verlenen van toestemming tot het onderhouden van dit openbaar gebied door of namens het college, één en ander vast te leggen in een overeenkomst tot het vestigen van een zakelijk recht;
• c. Bestemmingsplan: het Bestemmingsplan bedrijventerrein Enter Rijssen zoals dit is vastgesteld door de raad op 2 juni 2009 en de wijzigingen op dat plan;
• d. Categorie A: gronden die de gemeente in eigendom moet verwerven (zie Kaart 3 Grondverwerving door de gemeente);
• e. Categorie B: gronden die de gemeente in eigendom wil verwerven (zie Kaart 3 Grondverwerving door de gemeente);
• f. College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wierden;
• g. Exploitant: eigenaar van een (gedeelte van een) perceel grond gelegen in het exploitatiegebied, die een overeenkomst inzake grondexploitatie met de gemeente heeft gesloten danwel eigenaar van een perceel grond gelegen in het exploitatiegebied, die een omgevingsvergunning aanvraagt die betrekking heeft op een bouwplan, zoals bedoeld in art 6.12.1 Wro, binnen het exploitatiegebied. In aanvulling hierop kan door het college voor het sluiten van een exploitatieovereenkomst of het verlenen van een omgevingsvergunning als Exploitant worden aangemerkt de rechtspersoon die een onherroepelijke overeenkomst tot het afnemen van gronden met een bovenbedoelde eigenaar heeft;
• h. Exploitatiegebied: het zodanig op de Kaart 1 Exploitatiegebied aangegeven gebied;
• i. Exploitatieplan: het geldende exploitatieplan Elsmoat bestaande uit een toelichting, regels, exploitatieopzet, exploitatiekaart en eventuele Bijlagen;
• j. Fase IA: het gebied zoals is aangegeven op Kaart 4 Fasering;
• k. Fase IB: het gebied zoals is aangegeven op Kaart 4 Fasering;
• l. Fase II: het gebied zoals is aangegeven op Kaart 4 Fasering;
• m. Groenplan: het Groenplan Bedrijventerrein Enter-Rijssen d.d. oktober 2008 van Nieuwland, dat als Bijlage is gevoegd bij het Bestemmingsplan door de raad is vastgesteld op 2 juni 2009;
• n. Kavelzoekende: een natuurlijke of rechtspersoon vermeld op de Lijst met gegadigden Elsmoat;
• o. Kwaliteitshandboek Elsmoat: document waarin staat aangegeven aan welke eisen en regels de werken en werkzaamheden binnen het Exploitatiegebied dienen te voldoen, maakt als Bijlage 1 onderdeel uit van dit exploitatieplan;
• p. Lijst met gegadigden Elsmoat: door de gemeente Wierden en de gemeente Rijssen-Holten bijgehouden lijst waarop staan genoteerd de NAW-gegevens van bedrijven die zich bij de gemeente hebben aangemeld als zijnde geïnteresseerd in de aankoop van een kavel in De Elsmoat, alsmede per bedrijf een datum van inschrijving en een door het college aangegeven rangnummer;
• q. Omgevingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);
• r. Openbare wegen: wegen die openbaar zijn in de zin van de Wegenwet;
• s. Protocol Aanbesteding Elsmoat: het door het college vast te stellen aanbestedingsbeleid;
• t. Raad: de gemeenteraad van de gemeente Wierden;
• u. Uitgifteplan Elsmoat: het door de Raad op 5 juli 2011 vastgestelde uitgifteprotocol (“Notitie uitgiftebeleid bedrijventerrein De Elsmoat”) voor kavels in De Elsmoat en eventuele wijzigingen op dat plan;
• v. Waterhuishoudingsplan: het rapport “Bedrijventerrein Enter, ontwerp waterhuishouding en riolering” van DHV en Witpaard Partners” d.d. oktober 2008;
• w. Werken en werkzaamheden: de werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in artikel 6.2.4. b t/m f Bro.

Artikel 2 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan

Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden en de uitvoering

Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden en de uitvoering

2.1.1 Op de kwaliteit van de werken en werkzaamheden is het Kwaliteitshandboek Elsmoat van toepassing;

2.1.2 Werken en werkzaamheden moeten worden aanbesteed overeenkomstig het Protocol Aanbesteding Elsmoat. In het geval dit niet is of wordt vastgesteld dan worden werken en werkzaamheden aanbesteed overeenkomstig het algemeen en vigerend Inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Wierden zoals dit door het college is vastgesteld op 14 oktober 2013;

2.1.3 De gemeente voert de werken en werkzaamheden uit.

Artikel 3 Regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen

Fase IA en IB

3.1.1 Aangezien Fase IA en IB volledig in eigendom zijn van de gemeente worden via het Exploitatieplan geen eisen of regels opgelegd.

Fase II

3.2.1 Op de uitvoering van werken en werkzaamheden, maatregelen en plannen in Fase II is het Kwaliteitshandboek Elsmoat van toepassing.

3.2.2 Bij de verwerving ten behoeve van Fase II wordt de volgende fasering aangehouden:

- Categorie A: de gronden dienen uiterlijk binnen 6 weken na realisatie van de werken en werkzaamheden aan de gemeente te zijn overgedragen. Het zakelijk recht dient te zijn gevestigd uiterlijk binnen 6 weken nadat het college Exploitant schriftelijk in kennis heeft gesteld dat de gemeente de beschikking wenst te krijgen over het zakelijk recht. Indien op deze datum het zakelijk recht niet is gevestigd, kan het college overgaan tot het starten van een procedure tot onteigening van de gronden;

- Categorie B: het zakelijk recht dient te zijn gevestigd uiterlijk binnen 6 weken nadat het college Exploitant schriftelijk in kennis heeft gesteld dat de gemeente de beschikking wenst te krijgen over het zakelijk recht. Indien op deze datum het zakelijk recht niet is gevestigd, kan het college overgaan tot het starten van een procedure tot onteigening van de gronden.

3.2.3 De uitvoering van werken en werkzaamheden in Fase II mag niet eerder plaatsvinden dan:

• nadat Omgevingsvergunning is verleend voor 80% van het uitgeefbaar terrein van Fase IA;
• nadat de werken, werkzaamheden en maatregelen behorend bij Fase IB zijn gerealiseerd;
• het college daartoe schriftelijk toestemming heeft verleend. Het college kan aan deze schriftelijke toestemming een termijn koppelen waarbinnen de werken en werkzaamheden moeten zijn afgerond.

Artikel 4 Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen

Koppelingen

Op de uitvoering van werken en werkzaamheden zijn de volgende koppelingen van toepassing:

4. 1 Fase 1A en 1B: Aangezien Fase IA en IB volledig in eigendom zijn van de gemeente worden via het Exploitatieplan geen eisen of regels opgelegd.

4.2 Fase II:

a. Uitvoering van de werken en werkzaamheden mag niet eerder plaatsvinden dan nadat de werken, werkzaamheden en maatregelen behorend bij Fase IB zijn gerealiseerd;

b. Omgevingsvergunning wordt niet eerder afgegeven dan nadat de kavel waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft via de openbare weg is ontsloten op zowel de openbare wegen gelegen in Fase 1A als ook op de Vonderweg via de nog te realiseren zuidelijke ontsluitingsweg.

Artikel 5 Uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid: aangewezen uitgiftecategorieën

Categorieën kavelzoekenden en wijze van toewijzing van kavels

5.1 Een kavel bedrijventerrein wordt verkocht aan een kavelzoekende die staat ingeschreven op de Lijst met gegadigden Elsmoat;

5.2 Toewijzing van de kavels bedrijventerrein in Fase II vindt plaats overeenkomstig het nog door het college vast te stellen Uitgifteplan Elsmoat Fase II.

Prijsvorming van kavels bedrijventerrein

5.3 De Exploitant is vrij de verkoopprijs van een kavel bedrijventerrein te bepalen. De berekening van de exploitatiebijdrage vindt plaats op basis van de door het college vast te stellen kavelprijzen overeenkomstig het Uitgifteplan Elsmoat. Voor Z1-gronden wordt een prijs van € 152,- ex BTW per m2 gerekend, voor Z2-gronden een prijs van € 135,- ex BTW per m2, en voor Z3/4 en Z5-gronden een prijs van € 115,- ex BTW per m2.

Vervreemding van kavels bedrijventerrein

5.4 Op het sluiten van een overeenkomst tot vervreemding van een kavel bedrijventerrein en de overdracht van de voor de kavel verstrekte omgevingsvergunning tot aan het moment van voltooiing van de bedrijfsruimte zijn de artikelen 6.1 tot en met 6.5 van overeenkomstige toepassing.

Artikel 6 Verbodsbepalingen

Handelen in strijd met deze eisen en regels

6.1 Het is verboden te (laten) handelen of handelingen uit te (laten) voeren in strijd met of in afwijking van het Exploitatieplan;

6.2 Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de genoemde en uit te werken eisen in dit Exploitatieplan;

6.3 Het is verboden te starten met de bouw waarvoor omgevingsvergunning is verleend, zolang de Exploitatiebijdrage die is opgelegd in de omgevingsvergunning nog niet is betaald.

Strafbaar feit

6.4 Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikelen 6.1 t/m 6.3 wordt aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten.

Schadevergoeding

6.5 Het al dan niet vervolgen door het openbaar ministerie op grond van de Wet economische delicten sluit niet uit de mogelijkheid voor de gemeente om bij niet naleving van de regels en voorschriften uit dit Exploitatieplan door een Exploitant alle schade die de gemeente loopt in rekening te brengen bij die exploitant via de daartoe geëigende rechtswegen.

Artikel 7 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels

Ontheffing

7.1 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van één of meer bepalingen in artikel 2 t/m 6 als het voldoen aan de eisen en regels, genoemd dit Exploitatieplan voldoende is gewaarborgd in een overeenkomst tussen exploitant(en) en de gemeente;

7.2 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van overige eisen, voorschriften en verboden (eventueel onder oplegging van aanvullende voorwaarden in overeenstemming met de in voorbereiding zijnde of vastgestelde maar nog niet in werking getreden herziening), als dit past binnen een in voorbereiding zijnde herziening (vanaf het moment van de ter inzage legging van de herziening) of van een vastgestelde maar nog niet in werking getreden herziening van het Exploitatieplan;

7.3 Burgemeester en wethouders kunnen met exploitant(en) een posterieure exploitatie-overeenkomst sluiten. In de posterieure overeenkomst kunnen exploitant(en) en de gemeente afspraken maken ter aanvulling, uitwerking en in afwijking op het gestelde van artikel 2 t/m 6, als naar het oordeel van burgemeester en wethouders geen afbreuk wordt gedaan aan de goede werking van het Bestemmingsplan en het Exploitatieplan en mits de belangen van derden door de posterieure overeenkomst niet worden geschaad. Deze afspraken kunnen ook, maar niet uitsluitend, betrekking hebben op het moment van betalen van de exploitatiebijdrage, zekerheidsstelling voor het betalen van de exploitatiebijdrage, bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdrage als niet de gemeente maar exploitant(en) zorgdraagt voor de realisatie van de werken en werkzaamheden en over een eventueel gefaseerde uitvoering met het oog op een herziening van het Bestemmingsplan;

7.4 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 6, als naar het oordeel van burgemeester en wethouders geen afbreuk wordt gedaan aan de goede werking van het Bestemmingsplan en het Exploitatieplan en mits belangen van derden door de ontheffing niet worden geschaad;

7.5 Het bepaalde in artikel 3 t/m 6 geldt niet voor het handelen en handelingen uit (laten) voeren, het (laten) uitvoeren van werken en werkzaamheden en/of het verstrekken van een omgevingsvergunning op gronden die eigendom zijn van de gemeente Wierden.

4 DE EXPLOITATIEOPZET

De exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan De Elsmoat, 5e herziening 2019 is opgenomen als bijlage 2.

4.1 Aanduiding van het tijdvak

Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden bedraagt nog 4 jaren (vanaf prijspeildatum 01-01-2019 t/m 31-12-2022).

4.2 Aanduiding van de fasering en koppelingen

Zie Exploitatieopzet Elsmoat 5e herziening 2019 tabel A: Fasering en koppelingen.

4.3 Raming van de inbrengwaarden van de gronden

Zie Exploitatieopzet Elsmoat 5e herziening 2019 tabel B: Raming van de inbrengwaarden.

4.4 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

Zie Exploitatieopzet Elsmoat 5e herziening 2019 tabel C: Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie.

4.5 Raming van de opbrengsten van de exploitatie

Zie Exploitatieopzet Elsmoat 5e herziening 2019 tabel D: Raming van de opbrengsten van de exploitatie.

4.6 Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden 

Zie Exploitatieopzet Elsmoat 5e herziening 2019 tabel E: Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Zie Exploitatieopzet Elsmoat 5e herziening 2019 tabel F: Exploitatiebijdrage per exploitant.

4.7 Percentage gerealiseerde kosten

Het percentage gerealiseerde kosten bedraagt 62%.

 

4.8 Gehanteerde parameters en wijze van indexeren

In de exploitatieopzet is gerekend met de volgende parameters:

• Kostenstijging: 1,3%
• Opbrengstenstijging bedrijventerrein: 0%
• Opbrengstenstijging overige opbrengsten: 0%
• Rente: 2,0%
• Prijspeil: 1-1-2017 (+ indexatie naar 1-1-2019)
• NCW: 1-1-2019

De percentages komen overeen met de percentages zoals deze gelden voor gemeentelijke exploitaties per 1 januari 2019.

De inbrengwaarden zijn gebaseerd op taxaties van een externe onafhankelijke taxateur. De inbrengwaarden worden niet geïndexeerd, maar aan de inbrengwaarde wordt rente toegerekend vanaf het moment van vaststelling van het exploitatieplan.

De uitgifteprijzen zijn gebaseerd op het door de raad vastgestelde Uitgifteplan Elsmoat.

5 KAARTEN 

Kaart 1: Exploitatiegebied

Kaart 2: Voorgenomen grondgebruik

Kaart 3: Grondenverwerving door de gemeente

Kaart 4: Fasering