Elsmoat 2e herziening 2013
| Status: | vastgesteld |
| Idn: | NL.IMRO.0189.EP2013000001-VA01 |
HET EXPLOITATIEPLAN
1 De status van het exploitatieplan
1.1 Koppeling met het ruimtelijk besluit
Dit exploitatieplan hoort bij het bestemmingsplan Bedrijventerrein Enter Rijssen 2009, dat zich richt op de locatie “De Elsmoat” en bijhorend retentiegebied in Enter. Het bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juni 2009 en is onherroepelijk geworden op 25 mei 2011 met de uitspraak van de Raad van State. Dit bestemmingsplan maakt het samen met het “Exploitatieplan Elsmoat, 2e herziening 2013” mogelijk omgevingsvergunningen af te geven voor Fase IA van bedrijventerrein De Elsmoat.
1.2 Begrenzing van het exploitatiegebied
De begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied, die als Kaart 1: Exploitatiegebied onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.
1.3 Voorgenomen grondgebruik
De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen zoals aangegeven op de kaart Voorgenomen grondgebruik die als Kaart 2: Voorgenomen grondgebruik onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.
1.4 Te verwerven gronden
De gemeente beoogt de gronden te verwerven danwel te belasten met een zakelijk recht zoals aangegeven op Kaart 3: Grondverwerving door de gemeente, die onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.
In dit exploitatieplan wordt uitgegaan van de voorlopige fasering van de verwerving:
Fase IA en IB: afgerond
Fase II: dient juli 2020 te zijn afgerond
Zolang nog niet voor 60% van de uitgeefbare oppervlakte in Fase IA omgevingsvergunning is afgegeven, wordt niet gestart met actieve verwerving in Fase II. Ook wordt niet actief ingezet op contractering met eigenaren. Contractering of verwerving op initiatief van de eigenaar is niet uitgesloten. Voorwaarde voor contractering is dat zolang voor nog geen 60% van het uitgeefbaarbaar gebied in Fase IA omgevingsvergunning is afgegeven, de gemeente geen investeringen pleegt in Fase II.
De fasering is aangegeven op Kaart 4: Fasering.
1.5 Citeertitel
Dit exploitatieplan wordt aangehaald als: Exploitatieplan Elsmoat, 2e herziening 2013.
2 Het exploitatiegebied
2.1 Bouwrijp maken van het exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien zoals omschreven in het Kwaliteitshandboek Elsmoat , dat als Bijlage 1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.
2.2 Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen voorzien zoals omschreven in het Kwaliteitshandboek Elsmoat, dat als Bijlage 1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.
2.3 Inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn de werken en werkzaamheden voor het inrichten van de openbare ruimte voorzien zoals omschreven in het Kwaliteitshandboek Elsmoat, dat als Bijlage 1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.
3 De eisen en regels
ARTIKEL 1 Begripsbepalingen
In deze eisen en regels wordt verstaan onder:
a. Beeldkwaliteitsplan: het Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Enter-Rijssen zoals dit is vastgesteld door de raad op 2 juni 2009;
b. Beschikbaar stellen: het verlenen van toestemming van Exploitant aan het College voor het (laten) verrichten van de in artikel 6.13.2.b Wro bedoelde werken en werkzaamheden, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte, alsmede het verlenen van toestemming tot toevoeging aan het openbaar gebied van die gronden die als zodanig bestemd zijn, en het verlenen van toestemming tot het onderhouden van dit openbaar gebied door of namens het college, één en ander vast te leggen in een overeenkomst tot het vestigen van een zakelijk recht;
c. Bestemmingsplan: het Bestemmingsplan bedrijventerrein Enter Rijssen zoals dit is vastgesteld door de raad op 2 juni 2009 en eventuele wijzigingen op dat plan;
d. Categorie A: gronden die de gemeente in eigendom moet verwerven (zie Kaart 3 Grondverwerving door de gemeente);
e. Categorie B: gronden die de gemeente in eigendom wil verwerven (zie Kaart 3 Grondverwerving door de gemeente);
f. College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wierden;
g. Exploitant: eigenaar van een (gedeelte van een) perceel grond gelegen in het exploitatiegebied, die een overeenkomst inzake grondexploitatie met de gemeente heeft gesloten danwel eigenaar van een perceel grond gelegen in het exploitatiegebied, die een omgevingsvergunning aanvraagt die betrekking heeft op een bouwplan, zoals bedoeld in art 6.12.1 Wro, binnen het exploitatiegebied. In aanvulling hierop kan door het college voor het sluiten van een exploitatieovereenkomst of het verlenen van een omgevingsvergunning als Exploitant worden aangemerkt de rechtspersoon die een onherroepelijke overeenkomst tot het afnemen van gronden met een bovenbedoelde eigenaar heeft;
h. Exploitatiegebied: het zodanig op de Kaart 1 Exploitatiegebied aangegeven gebied;
i. Exploitatieplan: Het geldende exploitatieplan Elsmoat bestaande uit een toelichting, regels, exploitatieopzet, exploitatiekaart en eventuele Bijlagen;
j. Fase IA: het gebied zoals is aangegeven op Kaart 4 Fasering;
k. Fase IB: het gebied zoals is aangegeven op Kaart 4 Fasering;
l. Fase II: het gebied zoals is aangegeven op Kaart 4 Fasering;
m. Groenplan: het Groenplan Bedrijventerrein Enter-Rijssen d.d. oktober 2008 van Nieuwland, dat als Bijlage bij het Bestemmingsplan door de raad is vastgesteld op 2 juni 2009;
n. Kavelzoekende: een natuurlijke of rechtspersoon vermeld op de Lijst met gegadigden Elsmoat;
o. Kwaliteitshandboek Bedrijventerrein Enter-Rijssen: document waarin staat aangegeven aan welke eisen en regels de werken en werkzaamheden binnen het Exploitatiegebied dienen te voldoen, maakt als Bijlage 1 onderdeel uit van dit exploitatieplan;
p. Lijst met gegadigden Elsmoat: door de gemeente Wierden en de gemeente Rijssen-Holten bijgehouden lijst waarop staan genoteerd de NAW-gegevens van bedrijven die zich bij de gemeente hebben aangemeld als zijnde geïnteresseerd in de aankoop van een kavel in De Elsmoat, alsmede per bedrijf een datum van inschrijving en een door het college aangegeven rangnummer;
q. Omgevingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);
r. Openbare wegen: wegen die openbaar zijn in de zin van de Wegenwet;
s. Protocol Aanbesteding Elsmoat: het door het college vast te stellen aanbestedingsbeleid;
t. Raad: de gemeenteraad van de gemeente Wierden;
u. Uitgifteplan Elsmoat: het door de Raad op 5 juli 2011 vastgestelde uitgifteprotocol (“Notitie uitgiftebeleid bedrijventerrein De Elsmoat”) voor kavels in De Elsmoat en eventuele wijzigingen op dat plan;
v. Waterhuishoudingsplan: het rapport “Bedrijventerrein Enter, ontwerp waterhuishouding en riolering” van DHV en Witpaard Partners” d.d. oktober 2008;
w. Werken en werkzaamheden: de werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in artikel 6.2.4. b t/m f Bro.
ARTIKEL 2 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan
Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden en de uitvoering
2.1.1 Op de kwaliteit van de werken en werkzaamheden is het Kwaliteitshandboek Bedrijventerrein Enter-Rijssen van toepassing;
2.1.2 Werken en werkzaamheden moeten worden aanbesteed overeenkomstig het
Protocol Aanbesteding Elsmoat. In het geval dit niet is of wordt vastgesteld dan worden werken en werkzaamheden aanbesteed overeenkomstig het algemeen en vigerend Inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Wierden zoals dit door de gemeenteraad voor de gemeente is vastgesteld in zijn vergaderingen van 20 januari 2009 en is aangevuld in zijn vergadering van 27 april 2010;
2.1.3 De gemeente voert de werken en werkzaamheden uit.
ARTIKEL 3 Regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen
Fase IA en IB
3. 1.1 Aangezien Fase IA en IB volledig in eigendom zijn van de gemeente worden via het Exploitatieplan geen eisen of regels opgelegd.
Fase II
3.2.1 Op de uitvoering van werken en werkzaamheden, maatregelen en plannen in Fase II is het Kwaliteitshandboek Bedrijventerrein Enter-Rijssen van toepassing.
3.2.2 Bij de verwerving ten behoeve van Fase II wordt de volgende fasering aangehouden:
- Categorie A: de gronden dienen uiterlijk binnen 6 weken na realisatie van de werken en werkzaamheden aan de gemeente te zijn overgedragen. Het zakelijk recht dient uiterlijk binnen 6 weken nadat het college Exploitant schriftelijk in kennis heeft gesteld dat voor 60% van het uitgeefbaar terrein in Fase IA Omgevingsvergunning is afgegeven te zijn gevestigd. Indien op deze datum het zakelijk recht niet is gevestigd, kan het college overgaan tot het starten van een procedure tot onteigening van de gronden;
- Categorie B: het zakelijk recht dient uiterlijk binnen 6 weken nadat het college Exploitant schriftelijk in kennis heeft gesteld dat voor 60% van het uitgeefbaar terrein in Fase IA Omgevingsvergunning is afgegeven te zijn gevestigd. Indien op deze datum het zakelijk recht niet is gevestigd, kan het college overgaan tot het starten van een procedure tot onteigening van de gronden.
3.2.3 De uitvoering van werken en werkzaamheden in Fase II mag niet eerder plaatsvinden dan:
nadat Omgevingsvergunning is verleend voor 80% van het uitgeefbaar terrein van Fase IA;
nadat de werken, werkzaamheden en maatregelen behorend bij Fase IB zijn gerealiseerd;
het college daartoe schriftelijk toestemming heeft verleend. Het college kan aan deze schriftelijke toestemming een termijn koppelen waarbinnen de werken en werkzaamheden moeten zijn afgerond.
ARTIKEL 4 Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen
Koppelingen
Op de uitvoering van werken en werkzaamheden zijn de volgende koppelingen van toepassing:
4. 1 Fase 1A en 1B: Aangezien Fase IA en IB volledig in eigendom zijn van de gemeente worden via het Exploitatieplan geen eisen of regels opgelegd.
4.2 Fase II:
a. Uitvoering van de werken en werkzaamheden mag niet eerder plaatsvinden dan nadat de werken, werkzaamheden en maatregelen behorend bij Fase IB zijn gerealiseerd;
b. Omgevingsvergunning wordt niet eerder afgegeven dan nadat het perceel waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft via de openbare weg is ontsloten op zowel de openbare wegen gelegen in Fase 1A als ook op de Vonderweg via de nog te realiseren zuidelijke ontsluitingsweg.
ARTIKEL 5 Uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid: aangewezen uitgiftecategorieën
Categorieën kavelzoekenden en wijze van toewijzing van kavels
5.1 Een kavel bedrijventerrein wordt verkocht aan een kavelzoekende die staat ingeschreven op de Lijst met gegadigden Elsmoat;
5.2 Toewijzing van de kavels bedrijventerrein in Fase II vindt plaats overeenkomstig het nog door het college vast te stellen Uitgifteplan Elsmoat Fase II.
Prijsvorming van kavels bedrijventerrein
5.3 De Exploitant is vrij de verkoopprijs van een kavel bedrijventerrein te bepalen. De berekening van de exploitatiebijdrage vindt plaats op basis van de door het college vast te stellen kavelprijzen overeenkomstig het Uitgifteplan Elsmoat. Zolang nog geen verkavelingsplan voor Fase II is vastgesteld, wordt de exploitatiebijdrage berekend op basis van prijscategorieën die voor Fase IA gehanteerd worden, waaraan een of meerdere prijscategorie(-en) kan/kunnen worden toegevoegd als deze in Fase 1A niet voorkomt/voorkomen.
Vervreemding van kavels bedrijventerrein
5.4 Op het sluiten van een overeenkomst tot vervreemding van een kavel bedrijventerrein en de overdracht van de voor de kavel verstrekte omgevingsvergunning tot aan het moment van voltooiing van de bedrijfsruimte zijn de artikelen 6.1 tot en met 6.5 van overeenkomstige toepassing;
ARTIKEL 6 Verbodsbepalingen
Handelen in strijd met deze eisen en regels
6.1 Het is verboden te (laten) handelen of handelingen uit te (laten) voeren in strijd met of in afwijking van het Exploitatieplan;
6.2 Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de genoemde en uit te werken eisen in dit Exploitatieplan;
6.3 Het is verboden te starten met de bouw waarvoor omgevingsvergunning is verleend, zolang de Exploitatiebijdrage die is opgelegd in de omgevingsvergunning nog niet is betaald.
Strafbaar feit
6.4 Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikelen 6.1 t/m 6.3 wordt aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten.
Schadevergoeding
6.5 Het al dan niet vervolgen door het openbaar ministerie op grond van de Wet economische delicten sluit niet uit de mogelijkheid voor de gemeente om bij niet naleving van de regels en voorschriften uit dit Exploitatieplan door een Exploitant alle schade die de gemeente loopt in rekening te brengen bij die exploitant via de daartoe geëigende rechtswegen.
ARTIKEL 7 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij dit exploitatieplan aangegeven regels
Ontheffing
7.1 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 2 t/m 6 als het voldoen aan de eisen en regels, genoemd dit Exploitatieplan niet uitvoerbaar blijkt te zijn;
7.2 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van overige eisen, voorschriften en verboden (eventueel onder oplegging van aanvullende voorwaarden in overeenstemming met de in voorbereiding zijnde of vastgestelde maar nog niet in werking getreden herziening), als dit past binnen een in voorbereiding zijnde herziening (vanaf het moment van de ter inzage legging van de herziening) of van een vastgestelde maar nog niet in werking getreden herziening van het Exploitatieplan;
7.3 Burgemeester en wethouder kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 2.1.3, als naar het oordeel van burgemeester en wethouders uit het oogpunt van efficiency en het tijdig functioneren van voorzieningen geen afbreuk wordt gedaan aan een integrale uitvoering en goed gefaseerde en met andere werken afgestemde fasering;
7.4 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 6, als naar het oordeel van burgemeester en wethouders geen afbreuk wordt gedaan aan de goede werking van het Bestemmingsplan en het Exploitatieplan en mits belangen van derden door de ontheffing niet worden geschaad;
7.5 Het bepaalde in artikel 3 t/m 6 geldt niet voor het handelen en handelingen uit (laten) voeren, het (laten) uitvoeren van werken en werkzaamheden en/of het verstrekken van een omgevingsvergunning op gronden die eigendom zijn van de gemeente Wierden.
4 De exploitatieopzet
4.1 Aanduiding van het tijdvak
Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden bedraagt nog 16 jaren (vanaf prijspeildatum 01-01-2013 t/m 31-12-2028).
4.2 Aanduiding van de fasering en koppelingen
Zie tabel 1: Fasering en koppelingen
4.3 Raming van de inbrengwaarden van de gronden
Zie tabel 2: Raming van de inbrengwaarden
4.4 Raming van andere kosten in verband met de exploitatie
Zie tabel 3: Raming andere kosten
Zie tabel 4: Raming andere kosten inclusief prijsstijging
Zie tabel 5: Raming andere kosten inclusief prijsstijging, rente en NCW
Zie tabel 6: Rentetoerekening
4.5 Raming van de opbrengsten van de exploitatie
Zie tabel 7: Raming opbrengsten nominaal
Zie tabel 8: Raming opbrengsten inclusief opbrengstenstijging
Zie tabel 9: Raming opbrengsten inclusief opbrengstenstijging, rente en NCW
4.6 Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden
Zie Tabel 10: Maximaal te verhalen kosten
Zie Tabel 11: Gewogen eenheden
Zie Tabel 12: Verhaalbaar bedrag per eenheid
Zie Tabel 13: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 02775
Zie Tabel 14: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 02776
Zie Tabel 15: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 02777
Zie Tabel 16: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 02778
Zie Tabel 17: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 05265
Zie Tabel 18: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 05266
Zie Tabel 19: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 07769
Zie Tabel 20: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 09725
Zie Tabel 21: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 09726
Zie Tabel 22: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 09770
Zie Tabel 23: Exploitatiebijdrage perceel Wierden E 09771
Zie Tabel 24: Exploitatiebijdrage perceel Wierden L 00820
Zie Tabel 25: Exploitatiebijdrage perceel Wierden L 00821
Zie Tabel 26: Exploitatiebijdrage perceel Wierden L 00822
Zie Tabel 27: Exploitatiebijdrage perceel Wierden L 00823
4.7 Percentage gerealiseerde kosten
Het percentage gerealiseerde kosten bedraagt 60 %.
4.8 Gehanteerde parameters en wijze van indexeren
In de exploitatieopzet is gerekend met de volgende parameters:
Kostenstijging: 3%
Opbrengstenstijging bedrijventerrein: 0%
Opbrengstenstijging overige opbrengsten: 0%
Rente: 4%
Prijspeil: 1-1-2013 (dit is ook de datum van de NCW)
De percentages komen overeen met de percentages zoals deze gelden voor gemeentelijke exploitaties per 1 januari 2013.
De inbrengwaarden zijn gebaseerd op taxaties van een externe onafhankelijke taxateur. De inbrengwaarden worden niet geïndexeerd. Over de inbrengwaarde wordt rente gerekend overeenkomstig de rente die in dat jaar geldt.
De uitgifteprijzen zijn gebaseerd op het door de raad vastgestelde Uitgifteplan Elsmoat.