Zenderink 1e fase, herziening CPO

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In september 2011 is het uitwerkingsplan 1e fase Zenderink te Wierden vastgesteld, waarna de uitgifte en bouw in 2012 zijn gestart. In de zuidpunt kunnen op de gemeentelijk in eigendom zijnde grond maximaal 6 woningen worden gebouwd. De kavels variëren in grootte van ruim 1000 m² tot 2300 m². Deze kavels bleken onverkoopbaar. In 2014 zijn de kavels daarom opgesplitst in kavels vanaf 700 m². Ook hiervoor bleek onvoldoende animo.

In januari 2015 heeft de heer Nijhoff, van Nijhoff Architecten, een initiatief ingediend om collectief particulier opdrachtgeverschap (hierna CPO) in het zuidelijk deel van Zenderink fase 1 toe te passen.

Naar aanleiding hiervan heeft het college van de gemeente Wierden op 11 augustus 2015 besloten in te stemmen met de visie collectief particulier opdrachtgeverschap Zenderink. Het CPO heeft het plan vervolgens in overleg met de gemeente uitgewerkt. In oktober 2016 hebben het CPO en omwonenden afzonderlijk hun plan en standpunten aan de raadsleden gepresenteerd. Vervolgens is diverse malen overleg geweest met CPO, omwonenden en gemeente. Het CPO heeft in januari het definitieve plan ingediend. Het plan voorziet in de bouw van 6 woningen met 1 bouwlaag en kap. De gemiddelde kavelgrootte is 760 m².

Om dit plan uit te kunnen voeren is een nieuwe verkaveling nodig en is een bestemmingsplan herziening noodzakelijk. In voorliggend plan wordt deze herziening mogelijk gemaakt.

1.2 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Zenderink 1e fase, herziening CPO” bestaat uit de volgende stukken:

• Verbeelding;
• Regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting waarin de aanleiding, de motivering en een beschrijving van de planopzet zijn opgenomen.

1.3 Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt ten zuiden en westen van de West Kuinveenweg en ten oosten van de Hexelseweg te Wierden. Op de volgende afbeelding is de situering van het plangebied weergegeven. Op de verbeelding is de exacte situering van het plangebied weergegeven.

Afbeelding: Situering plangebied (rood globaal omcirkelt)

1.4 Planproces en communicatie

Tijdens het planproces is aandacht besteed aan het creëren van maatschappelijk draagvlak en de daarvoor noodzakelijke communicatie met belanghebbenden. Er is diverse malen overleg geweest met omwonenden en CPO. Het CPO heeft geprobeerd zoveel mogelijk tegemoet te komen aan de zorgen van de omwonenden. Verder is er ook uitvoerig overleg geweest met de provincie. Door de wijziging van het bouwprogramma en optimalisering van het verkavelingsplan neemt het aantal woningen in de 1e fase met 3 toe. Deze 3 woningen staan op de lijst met zachte plancapaciteit en kunnen binnen het met de provincie overeengekomen woningbouwprogramma worden gerealiseerd.

1.5 Opzet van de toelichting

De toelichting van het bestemmingsplan “Zenderink 1e fase, herziening CPO” is na dit inleidende hoofdstuk als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2: een beschrijving van de huidige en gewenste situatie. De ontstaansgeschiedenis, ruimtelijke structuur en de heroriëntatie worden hier besproken;
• Hoofdstuk 3: een korte schets van de beleidskaders;
• Hoofdstuk 4: Randvoorwaarden en onderzoek ten behoeve van de planuitvoering. Hier spelen milieuaspecten en waarden een rol;
• Hoofdstuk 5. De toelichting op de regels. De gebruikte bestemmingen en aanduidingen worden hier toegelicht.
• Hoofdstuk 6. Uitvoering en handhaving. Hierbij wordt onder meer ingegaan op de grondexploitatie;
• Hoofdstuk 7. Hier staan de resultaten van het gevoerde overleg en de inspraak.

Hoofdstuk 2 De huidige en gewenste situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis

In 2007 is gestart met de voorbereidende werkzaamheden voor de ontwikkeling van de woonwijk Zenderink. Aanvullend op de 'reguliere' woningbouw in Zuidbroek was behoefte aan een woonwijk in het hogere marktsegment.

In september 2011 is het uitwerkingsplan 1e fase Zenderink vastgesteld, waarna de uitgifte en bouw in 2012 zijn gestart. In de zuidpunt kunnen op de gemeentelijk in eigendom zijnde grond maximaal 6 woningen worden gebouwd. De kavels variëren in grootte van ruim 1000 m² tot 2300 m². Deze kavels bleken onverkoopbaar. In 2014 zijn de kavels daarom opgesplitst in kavels vanaf 700 m². Ook hiervoor bleek onvoldoende animo.

In de raadsvergadering van 13 april 2015 is bij de vaststelling van de actualisatie grondexploitaties voor Zenderink specifiek aangegeven om CPO een kans te geven in de zuidpunt. Daarnaast heeft de raad opdracht gegeven om nieuwe verkoopconcepten te ontwikkelen om de kavelverkoop te stimuleren.

Vanwege de tegenvallende verkoopresultaten heeft het CPO de kans gekregen om een plan te ontwikkelen. Het Zenderink is echter een volledig uitgewerkt plangebied met stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. CPO kan daarom niet in zijn meest vrije vorm worden toegepast in Zenderink. In 2015 is daarom de Visie collectief particulier opdrachtgeverschap Zenderink opgesteld om een kader aan het CPO mee te geven, waarbinnen het plan kon worden ontwikkeld. Het college heeft op 11 augustus 2015 ingestemd met de visie.

2.2 Ruimtelijke structuur

Het plangebied maakt deel uit van de te ontwikkelen woonwijk Zenderink, welke is gelegen aan de noordkant van het dorp Wierden. De 1e fase is grotendeels gerealiseerd. Het plangebied ligt ten westen en zuiden van de West Kuinveenweg en ten oosten van de Hexelseweg en is momenteel in gebruik voor agrarische doeleinden (grasland/akker), dit is te zien op de volgende afbeelding

Afbeelding: Luchtfoto plangebied

2.3 Visie CPO

Uitgangspunt is dat het gedachtegoed van Zenderink 'ruimte, privacy en zeggenschap op de rand van het Twentse landschap en Wierden' overeind moet blijven. Het Zenderink heeft een exclusieve uitstraling, welke moet worden behouden. Een goede kwalitatieve invulling moet daarom leidend zijn. Onder de voorwaarde dat het woonmilieu-/type aanvullend en onderscheidend is ten opzichte van reguliere woningbouw, kan de minimale kaveloppervlakte van 700 m² worden losgelaten. In de visie is vastgelegd dat de gemiddelde kaveloppervlakte minimaal 550 m² moet zijn. Verder moeten bijbehorende bouwwerken inpandig of in een gezamenlijk gebouw worden gerealiseerd.

Na uitvoerig overleg met gemeente en omwonenden heeft het CPO het definitieve plan ingediend. Het plan voorziet in de bouw van 6 woningen met 1 bouwlaag en kap. De gemiddelde kavelgrootte is ruim 760 m². De woningen zijn geclusterd rond een centraal gelegen (groen) erf. Als referentiebeeld geldt een boerenerf, waarbij er onderscheid is in de grootte en uitstraling van de te bouwen woningen. Zo worden twee woningen ontworpen als boerderijtypes en 4 als schuurwoning. Er komt een collectieve toepassing van duurzaamheid. Het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 30%. Het plangebied wordt aan de oostzijde ontsloten via de West Kluinveenweg. Er komt een rondgang op het centrale erfgedeelte. Op de rabatstrook langs de inrit en op de percelen zelf kan worden geparkeerd.

Het plan is getoetst aan de uitgangspunten van Zenderink en de visie CPO:

• De gemiddelde kavelgrootte is ruim 760 m² en voldoet daarmee ruimschoots aan de gestelde eisen in de visie (minimaal 550 m²).
• De bebouwing heeft een landelijk karakter. Het referentiebeeld van het boerenerf is ter toetsing voorgelegd aan de dorpsbouwmeester. De dorpsbouwmeester is van mening dat het referentiebeeld past binnen het beeldkwaliteitsplan als er een duidelijk onderscheid tussen 'hoofd- en bijgebouwen' komt. Door twee boerderijwoningen ('hoofdgebouwen' op erf) en vier schuurwoningen ('bijgebouwen' op het erf) te realiseren, wordt hier invulling aan gegeven. De hiërarchie van woningtypes komt tot uiting in materialisatie en kleur.
• Het plan is door de vorm en het proces onderscheidend en vormt een aanvulling op de Wierdense woningmarkt.
• De meerwaarde van het CPO komt tot uitdrukking door verwantschap met betrekking tot uitstraling en inrichting als boerenerf. Bij de uitwerking wordt aandacht gevraagd voor de inrichting van de buitenruimte (afstemming inrichting voorzijde en erfafscheidingen) en voor toepassing van duurzaamheidsmaatregelen.
• De ontsluiting met centrale draaicirkel is akkoord. Op de rabatstrook kan worden geparkeerd.
• De bijgebouwen worden in vorm geïntegreerd in de hoofdvorm.
• Hemelwater moet in het plangebied worden geïnfiltreerd.

Het plan voldoet aan het gestelde kader en past binnen de doelstelling van Zenderink om een hoogwaardig, landschappelijk goed ingepaste woonwijk te ontwikkelen, waar ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid voorop staan. Op de volgende afbeelding is de kaveltekening weergegeven.

Afbeelding: Kaveltekening

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover relevant, de Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleidsnota's. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor het plangebied/ projectlocatie geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid wordt in het bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald naar de verbeelding en in de regels.

3.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op Rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van Rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Opgaven van nationaal belang

In de SVIR heeft het Rijk drie Rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie Rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma’s zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de SVIR geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder kent 3 treden die achter elkaar worden doorlopen.

Afbeelding: Ladder voor duurzame verstedelijking

Toetsing plan trede 1

Bij de eerste trede wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een toename van 3 woningen. Deze 3 woningen staan op de lijst met zachte plancapaciteit en kunnen binnen het met de provincie overeengekomen woningbouwprogramma worden gerealiseerd. Er hoeft daarom geen (regionaal) behoefteonderzoek worden uitgevoerd. Verder is er geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat één of enkele woningen niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling:

• drie woningen rechtstreeks, drie woningen via een wijzigingsbevoegdheid bij bestaande lintbebouwing (ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4 (Weststellingerwerf)

Toetsing plan trede 2

Bij de tweede trede wordt beschreven in hoever in de actuele regionale behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. In artikel 1.1.1 Bro wordt bestaand stedelijk gebied gedefinieerd als bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Voorliggend bestemmingsplan voorziet de wijziging van een bestaand (vastgesteld) plan. Er is sprake van bestaand vastgesteld beleid.

Toetsing plan trede 3

Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kan plaatsvinden, wordt bij trede 3 beschreven in hoeverre wordt voorzien in de behoefte op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Toetsing aan deze trede is niet van toepassing omdat, in trede 2 is aangetoond dat de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied plaatsvindt.

Toetsing van het initiatief aan het Rijksbeleid
Geconcludeerd wordt dat het plan past binnen het rijksbeleid.

3.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 "Beken kleur" is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Omgevingsverordening

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De Omgevingsverordening is gelijk aan de Omgevingsvisie op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei van kracht geworden. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

Toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid

De wijziging van het bouwprogramma en optimalisering van het verkavelingsplan is afgestemd op de behoefte en voldoet daarmee aan de woningbouwafspraken en het provinciaal beleid.

3.4 Regionaal beleid

Regionale Woonvisie Twente 2015-2025

De 14 gemeenten in de regio Twente en de 18 woningcorporaties (verenigd in WoON Twente) gaan nauwer samenwerken op het terrein van het wonen. In deze gezamenlijke regionale woonvisie zijn afspraken gemaakt over aanpassing en vernieuwing van de bestaande woningvoorraad, en over het omgaan met uitbreiding. De 14 colleges van burgemeester en wethouders en Gedeputeerde Staten hebben ingestemd met de regionale Twentse woonvisie. Hiermee gaan de gemeenten, corporaties en provincie gezamenlijk de opgaven voor de toekomst aan. De grootste opgave is om de bestaande woningvoorraad optimaal toekomstgeschikt te maken en te houden voor de verschillende doelgroepen en van voldoende (energetische) kwaliteit. De netto uitbreidingsopgave in Twente is een fractie van de kwalitatieve opgave in de bestaande woningvoorraad. Dit leidt tot de volgende speerpunten van beleid:

1. Wonen voor iedereen

• voldoende en gevarieerd
• aanbodhuisvesten aandachtsgroepen

2. Elke woning moet raak zijn

• kwaliteit boven kwantiteit
• de kwaliteit van de bestaande voorraad is de grote opgave
• duurzaamheid en levensloopgeschiktheid

3. Elke woonlocatie moet raak zijn

• vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding

4. Regionale samenwerking

Onder punt 3 wordt vernieuwing en inbreiding als norm gesteld. Waar dit niet volstaat om te voorzien in de lokale behoefte aan woningtoevoeging op basis van de lokale huishoudensontwikkeling, vindt nog uitbreiding plaats. Nieuwe uitbreidingslocaties zijn de komende decennia nauwelijks meer aan de orde. Gemeenten moeten tot een goede afronding van bestaande uitbreidingslocaties komen.

De verwachting is dat Twente vanaf ca. 2025 niet verder zal groeien qua inwoners, en vanaf ca. 2035 ook niet meer qua huishoudens. Dus ‘wonen’ gebeurt in de toekomst vooral in de woningen, steden, dorpen en buitengebieden die er nu al zijn. Daarom richt deze visie zich erop hoe we dat bestaande gebied toekomstbestendig kunnen maken, in termen van leefbaar en duurzaam. Geen hemelbestormende vergezichten, maar inzicht in de urgente vraagstukken die zich nu en komende jaren aandienen in het bestaande bebouwde gebied.

Grootschalige uitbreidingslocaties zijn in de komende decennia in principe niet meer aan de orde. In beginsel werken gemeenten niet aan nieuwe uitbreidingsplannen, maar zoeken vooral naar een goede afronding van oude (reeds bestemde) uitbreidingscapaciteit. Gemeenten zoeken in dit traject naar onderlinge afstemming met elkaar en met marktpartijen indien er sprake is van onderlinge verwevenheid in de woonregio’s. Het is zoeken naar een goede werkwijze hiervoor en om daarbij ook de onderlinge afstemming te vinden.

Het plan voorziet in de bouw van 6 woningen en daarmee neemt het aantal woningen in de 1e fase met 3 toe. Deze 3 woningen staan op de lijst met zachte plancapaciteit en kunnen binnen het met de provincie overeengekomen woningbouwprogramma worden gerealiseerd. Daarnaast voldoet het plan aan het gestelde kader en past binnen de doelstelling van Zenderink om een hoogwaardig, landschappelijk goed ingepaste woonwijk te ontwikkelen, waar ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid voorop staan. De verandering is te verantwoorden doordat meer conform behoefte wordt gebouwd. Hierdoor neemt de kwaliteit van het plan toe.

Toetsing van het initiatief aan regionaal beleid

De beoogde ontwikkeling bevindt zich in een reeds bestemde grootschalige uitbreidingslocatie. De gemeente Wierden werkt aan een goede afronding van deze uitbreidingslocatie en de voorgenomen ontwikkeling past daamee binnen de Regionale Woonvisie Twente 2015-2025.

3.5 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie

Algemeen

De structuurvisie Wierden is opgesteld voor het gehele grondgebied van de gemeente Wierden en betreft de periode tot 2030. De structuurvisie vormt het toetsingskader voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven. Bestemmingsplannen en projectbesluiten moeten getoetst worden aan de structuurvisie. De structuurvisie is op 5 oktober 2010 door de gemeenteraad vastgesteld.

Ambitieniveau

De gemeente Wierden zet in op de verdere uitwerking van de lijnen die zijn uitgezet in de Ontwikkelingsvisie 2005. De ambitie van de gemeente is ‘een actieve en zelfbewuste gemeente zijn, die kwaliteit hoog in het vaandel heeft en die onderneemt’. Over 20 jaar is de gemeente nog meer een groene, ondernemende, recreatieve gemeente met (deels) stedelijke trekjes en een hele mooie woon- en leefomgeving. Waar nodig wordt samengewerkt met andere gemeenten of andere overheden. Er wordt aansluiting gezocht bij de Omgevingsvisie Overijssel. Rode draden in de Omgevingsvisie Overijssel vormen duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

Centrale waarden

De gemeente Wierden ontleent haar identiteit aan haar ligging op het overgangsgebied tussen de Sallandse Heuvelrug en het Twentse landgoederenlandschap, op de kruising van snelwegen en spoorlijnen, doorsneden door de Regge en dichtbij de Twentse steden. In de structuurvisie wordt een blik op de toekomst (2030) gegeven. In voorliggend geval is het thema leefbaarheid van belang. Hierna wordt nader op het desbetreffende thema ingegaan.

Deelgebiedvisies

De structuurvisie onderscheidt drie deelgebieden. Per deelgebied is een visie gemaakt. Het plangebied valt binnen het deelgebied ‘Woningbouwontwikkeling’ in de kern Wierden.

De kern Wierden kent het meest stedelijke karakter van de deelgebieden. Wierden is een aantrekkelijke woonkern voor jong en oud met voldoende en diverse voorzieningen op het gebied van sport en cultuur, welzijn en zorg en een gevarieerd winkelaanbod. Voor plaatselijke bedrijven is er ruimte op de diverse opgeknapte bedrijventerreinen en het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein De Weuste-Noord. Verder wordt er gestreefd naar betere bereikbaarheid en op het verbeteren van de kwaliteit van de stadsrandzones.

Toetsing van het initiatief aan de ‘Structuurvisie Wierden’

Dit bestemmingsplan voorziet in een herverkaveling van een voor wonen bestemd gebied. De ontwikkeling vindt plaats in een woningbouwontwikkelingsgebied zoals aangegeven in de gemeentelijke structuurvisie. De beoogde ontwikkeling past daarmee binnen de gemeentelijke structuurvisie.

Beeldkwaliteitsplan Zenderink

Voor Zenderink is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Nieuwe bebouwing in het gebied moet voldoen aan de criteria zoals die in het beeldkwaliteitsplan worden genoemd. De toetsing gebeurt door de plaatselijk ingestelde welstandscommissie.

Belangrijke uitgangspunten bij het opstellen van het beeldkwaliteitsplan zijn geweest;

• Duurzaamheid: Dit heeft zich vertaald in criteria ten aanzien van bezonning en kapvormen, het voorkomen van schaduwwerking en duurzaam materiaalgebruik. In de inrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar zo weinig mogelijk verharding en is veel ruimte voor infiltratie van regenwater gecreëerd (wadisysteem).
• Aansluiten op de omliggende bebouwing: Waar de bebouwing direct aansluit op omliggende bestaande bebouwing of langs bestaande wegen is gesitueerd, is een traditionele vormgeving en bouwstijl vereist.
• In harmonie met het landschap: De inrichting van de openbare ruimte is zodanig dat landschapsstructuren worden versterkt evenals de contrasten tussen verschillende landschappen (het essenlandschap en het coulissenlandschap). Vrijwel alle bestaande bomen blijven behouden.

Het toetsingsdeel van het beeldkwaliteitsplan is opgedeeld in een deel ambitie en uit de toetsingscriteria zelf. De toetsingscriteria zijn onderverdeeld in criteria voor de bebouwing, de erfinrichting en voor de inrichting van de openbare ruimte. In het ambitiedeel wordt beschreven welke sfeer bereikt dient te worden en wat daarbij de aandachtspunten zijn. De criteria geven concreet aan welke verschijningsvormen en welk kleur- en materiaalgebruik zijn toegestaan.

In het beeldkwaliteitsplan Zenderink is een verdeling gemaakt in vier sfeergebieden.

Afbeelding: Kaart beeldkwalteitsplan Zendrink

Toetsing van het initiatief aan beeldkwaliteitsplan Zenderink
Het plangebied ligt in het deelgebied 'Blokkavels'. Hier geldt het uitgangspunt om aan te sluiten op de aanwezige bebouwing langs de wegen. De weg heeft een groen karakter door bomen dicht langs de weg en de bebouwing op grotere afstand. Deze is divers en dateert van meerdere bouwperioden. Daarom is er veel vrijheid qua architectuur, maar wordt er ten alle tijden een traditionele hoofdvorm aangehouden. De ambitie voor het gebied bestaat uit het creëren van eenheid in verscheidenheid, zonder de omgeving te veronachtzamen.

Toetsing van het initiatief aan het gemeentelijk beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden en onderzoek

4.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.2 van de Awb dient een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis te vergaren over de relevante feiten en de af te wegen belangen. Het vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan kan gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu, voor cultuurhistorische, landschappelijke en archeologische waarden, de waterhuishouding en andere waarden. Voorts zal in dit hoofdstuk aandacht worden besteed aan de diverse onderzoeksaspecten. Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd. Voor een uitvoerige beschrijving van de onderzoeken en de volledige onderzoeksrapportten wordt verwezen naar het 'Uitwerkingsplan 1e fase Zenderink'.

4.2 Milieuaspecten

4.2.1 Bodem

Voor het hele plangebied Zenderink is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Hierin wordt geconcludeerd dat er vanuit het oogpunt van de milieukundige bodemkwaliteit geen belemmeringen bestaan voor het uitvoeren van de voorgenomen plannen. Sinds het laatste bodemonderzoek hebben geen bodemactiviteiten plaatsgevonden die de bodem in nadelige zin beïnvloeden.

4.2.2 Geluid

In het kader van de bestemmingsplanprocedure Zenderink is een akoestisch onderzoek voor het wegverkeer en een akoestisch onderzoek railverkeer uitgevoerd. Daaruit blijkt dat de geluidsbelastingen langs de West Kluinveenweg en de ontsluitingstak west het hoogst zijn. Hier wordt de voorkeursgrenswaarde echter niet overschreden.

Verder blijkt uit dit onderzoek dat in Zenderink de voorkeursgrenswaarde voor railverkeer van 57 dB ruim wordt gehaald. Er hoeven geen hogere grenswaarden te worden aangevraagd als gevolg van spoor- en wegverkeer. Geluid vormt daarmee geen belemmering voor uitvoering van voorliggend plan.

4.2.3 Verkeer

Voorliggend wijzigingsplan is niet van invloed op de verkeersstructuur. De kavels worden ontsloten via de centrale ontsluitingsweg. De bestaande parkeernorm bedraagt 1,5. Parkeren vindt plaats op eigen perceel en is mogelijk op de rabatstrook langs de ontsluitingsweg.

4.2.4 Externe veiligheid

Er is een onderzoek externe veiligheid voor Zenderink uitgevoerd. In en nabij het plangebied zijn met uitzondering van het gasregelstation geen inrichtingen, buisleidingen of transportroutes aanwezig die invloed hebben op het plaatsgebonden en of het groepsrisico. Verder ligt het plangebied buiten de veiligheidszone van het gasregelstation. Het aspect externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van deze ontwikkeling.

4.2.5 Luchtkwaliteit

Onderhavig initiatief behelst een zodanig kleinschalige ontwikkeling dat duidelijk is dat niet in betekenende mate wordt bijgedragen aan de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit brengt geen belemmeringen met zich mee.

4.3 Waarden

 

4.3.1 Water

Het Waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan "Zenderink 1e fase, herziening CPO" door gebruik te maken van de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl). De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de Normale procedure van het watertoetsproces moet worden doorlopen. De watertoets is toegevoegd in Bijlage 1.

Watertoetsproces

Op grond van artikel 12 uit het besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Waterschap Vechtstromen kijkt wat de invloed van het plan op de waterhuishouding is en geeft een wateradvies. Daarbij toetst het waterschap het plan aan het voorkeursbeleid dat is geformuleerd.

Conclusie

Voor het verdere proces is het van belang om de RO adviseur van het waterschap te betrekken bij het plan. Het Waterschap verzoekt de gemeente om hen te informeren over de wijze waarop het plan verder zal worden voorbereid. Daarvoor kan contact worden opgenomen met de, voor de gemeente Wierden, aangewezen RO adviseur.

4.3.2 Ecologie

In het kader van de bestemmingsplanprocedure Zenderink is een ecologisch onderzoek en aanvullend onderzoek uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan was het noodzakelijk een activiteitenplan steenuil en kerkuil te stellen. Dienst Regelingen van het Ministerie van LNV heeft in april 2011 een zogenoemde 'positieve afwijzing' op dit activiteitenplan afgegeven. Dit betekent dat de compenserende en mitigerende maatregelen, die in het Activiteitenplan zijn opgenomen, voldoende zijn om negatieve effecten op beschermde soorten te voorkomen. Ecologie vormde daarmee geen beletsel meer om de wijk Zenderink te kunnen ontwikkelen. De wijziging van de verkaveling vindt plaats binnen de bestemming Wonen en heeft geen invloed op de ecologische waarden in het gebied.

4.3.3 Archeologie

Er is een inventariserend veldonderzoek voor Zenderink uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat het aspect archeologie geen gevolgen heeft voor het bestemmingsplan. Mochten tijdens de grondwerkzaamheden toch archeologische waarden, vondsten en/of sporen worden aangetroffen, dan dient direct contact te worden gezocht met het bevoegd gezag.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk worden de bij het bestemmingsplan behorende regels van een nadere toelichting voorzien. De regels geven inhoud aan de op de plankaart aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.
De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels
• 2. Bestemmingsregels
• 3. Algemene regels
• 4. Overgangs- en slotregel.

In hoofdstuk 1 worden enkele in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.

In hoofdstuk 2 worden specifieke regels gegeven voor de op de plankaart aangegeven bestemmingen en aanduidingen. De artikelen bestaan in elk geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. In beginsel is de bestemmingsomschrijving bepalend voor het gebruik (zowel in ruime als in enge zin) van de grond.

Hoofdstuk 3 bevat regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.

Hoofdstuk 4 bevat de overgangsregels en de slotregel.

Bij de opzet van de regels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, dat werkelijk noodzakelijk is. Niettemin is, gezien het speciale karakter van het gebied, de regeling relatief uitvoerig. Het kan in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde normen gewenst is. Hiertoe zijn in het bestemmingsplan diverse flexibiliteitsregels opgenomen, zoals:

• 1. afwijkingsregels
• 2. ontwikkelingsregelingen (wijzigingsregels).

De afwijkingsregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Ontwikkelingsregelingen (wijzigingsregels) maken een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk.

In sommige bestemmingen zijn nadere eisen opgenomen. Met deze nadere eisen kan de situering van gebouwen worden getoetst aan de omgeving.

5.2 Nadere toelichting op de regels

Tuin

Deze bestemming is opgenomen voor gronden die als tuin mogen worden gebruikt en die in beginsel vrij van bebouwing dienen te blijven. Hierop geldt als uitzondering bebouwing, zoals tuinhuisjes e.d., op het bouwperceel van maximaal 15 m2.

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden' zien op de instandhouding en bescherming van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de omgeving. In verband met de wortelmassa van de nabij gelegen bomenrij welke behouden en beschermd dient te blijven, is het niet toegestaan om te bouwen op gronden met de aanduiding. Dit geldt tevens voor bouwwerken die omgevingsvergunningsvrij zijn op basis van Bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Verkeer

Deze verkeersbestemming betreft de gronden die van belang zijn voor (de aan te leggen) wegen en straten, voet- en rijwielpaden en de daarbij behorende voorzieningen.

Wonen

Voor de hoofdgebouwen is in de regels aangegeven dat sprake is van vrijstaande woningen. De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd en de toegestane dakhelling is in de regels aangegeven.

Voor de maximum goothoogte, bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage geldt dat deze zijn geregeld door middel van maatvoeringsaanduidingen op de verbeelding waar naar wordt verwezen in de regels. De maximum toegestane goot- en bouwhoogte en het maximum toegestane bebouwingspercentage voor het CPO verschillen ten opzichte van de kavel welke direct is gelegen aan de West Kluinveenweg. Hiervoor blijven de maatvoeringen gelden zoals thans vigerend.

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken wordt een oppervlakte geboden van ten hoogste 150 m² bij een perceelgrootte groter dan 500 m². Daarbij geldt dat de gezamenlijke oppervlakte van bebouwing (hoofdgebouw en bijbehorende bebouwing) niet meer mag bedragen dan 30% van de oppervlakte van de bouwkavel/erf, zijnde het bestemmingsvlak wonen inclusief de gronden met bestemming tuin behorend bij hetzelfde erf. Ruimten binnen de woning alsmede de bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt voor een zogenaamd aan huis verbonden beroep of bedrijf, met inachtneming van een aantal voorwaarden. Zo mag in beginsel ten hoogste 35 procent van het vloeroppervlakte worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroep of bedrijf tot een maximum van 50 m2. Alleen de bewoner van de woning mag de activiteit uitoefenen en detailhandel is niet toegestaan.

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden' zien op de instandhouding en bescherming van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de omgeving. In verband met de wortelmassa van de nabij gelegen bomenrij welke behouden en beschermd dient te blijven, is het niet toegestaan om te bouwen op gronden met de aanduiding. Dit geldt tevens voor bouwwerken die omgevingsvergunningsvrij zijn op basis van Bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Door middel van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels en worden toegestaan dat een bijbehorend bouwwerk met een oppervlak van maximaal 20 m2 en een maximale bouwhoogte van 5 m wordt gebouwd.

Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich voordoen indien een deel van een bouwperceel dat al bij de berekening van een maximum bebouwingspercentage was betrokken wederom, nu ten behoeve van de berekening van het maximum bebouwingspercentage van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal regels opgenomen teneinde het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud, dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen, dan wel op kaart aangegeven maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. In de praktijk is gebleken dat er behoefte bestaat met ondergeschikte bouwdelen de bouwvlakgrens naar de wegzijde te overschrijden. Tegen dergelijke overschrijdingen behoeft geen bezwaar te bestaan met name omdat hierdoor tevens de mogelijkheid kan worden geboden tot een grotere herkenbaarheid van het individuele gebouw. De afweging, die bij het verlenen van deze afwijking zal dienen plaats te vinden, voorkomt dat zich negatieve ontwikkelingen zullen voordoen. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming, maar in principe bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels op alle bestemmingscategorieën van toepassing.

Overgangsrecht

Voor het overgangsrecht geldt hetgeen in het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat, is volledige herbouw toegestaan. "Illegaal" tot stand gekomen bebouwing valt in beginsel niet onder het overgangsrecht.

Het legale gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, mag worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.

Hoofdstuk 6 Uitvoering en handhaving

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Grondexploitatie

Sinds 1 juli 2008 heeft de Grondexploitatiewet als Afdeling 6.4 van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening rechtskracht gekregen. Doel van de wet is te komen tot een verbetering van het stelsel van kostenverhaal en het kunnen stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. In de wet is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën (particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw).

De wet geeft in principe twee manieren voor gemeenten om de kosten te verhalen op grondeigenaren en locatie-eisen te stellen:

• 1. Via een privaatrechtelijke overeenkomst met een grondeigenaar op vrijwillige basis. In deze overeenkomst kunnen beide partijen over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken.
• 2. Wanneer het niet lukt om er met de grondeigenaar via een privaatrechtelijke overeenkomst uit te komen, dan moet de gemeente een exploitatieplan opstellen. In het exploitatieplan legt de gemeente het verhalen van kosten bindend op aan de grondeigenaar.

Er is sprake van een geactualiseerd exploitatieplan. Het exploitatieplan (inclusief toevoeging CPO) wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan ter inzage gelegd.

Planschade

Dit bestemmingsplan voorziet in een aanpassing van de bouwvlakken en in beperkte mate van de regels. Door verplaatsing van de inrit in noordelijke richting kan de woning West Kluinveenweg 36 in een planologisch nadeliger situatie komen. In overleg met bewoners moet worden geprobeerd overlast zoveel mogelijk te beperken. Aangezien de functie niet wijzigt en de wijziging binnen een nog te realiseren deelgebied van de woonwijk Zenderink ligt, wordt het planschaderisico als laag ingeschat.

Hoofdstuk 7 Inspraak, overleg en zienswijzen

7.1 Inspraak

In de Inspraakverordening van de gemeente Wierden is aangegeven op welke wijze belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van het gemeentelijk beleid - inclusief bestemmingsplannen - worden betrokken. Er zal worden vermeld op welke wijze men nadere informatie kan verkrijgen en hoe men op het plan kan reageren.

7.2 Vooroverleg

Ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening plegen burgemeester en wethouders, waar nodig, overleg met de nader in dit artikel genoemde instanties.

Rijk

In het plan zijn geen rijksbelangen betrokken zoals in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (paragraaf 3.1) zijn benoemd. Er hoeft daarom geen vooroverleg met het Rijk te worden gevoerd.

Provincie

Het concept bestemmingsplan is voorbesproken met de provincie.

Waterschap Vechtstromen

Op 13 juni 2017 is telefonisch contact opgenomen met het Waterschap Vechtstromen. De accountmanager gaf aan dat het Waterschap geen bezwaren of bedenkingen heeft tegen het plan. 

7.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 14 juni 2017 tot en met 25 juli 2017 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn schriftelijke zienswijzen bij de gemeenteraad tegen het plan ingediend. De ingediende zienswijzen hebben aanleiding gegeven tot gedeeltelijke wijziging van het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast zijn er ambtshalve enkele wijzigingen aangebracht. Voor de aard van de wijzigingen wordt verwezen naar de ''notitie behandeling zienswijzen bestemmingsplan Zenderink 1e fase herziening CPO en exploitatieplan Zenderink, 4e herziening 2017'' welke deel uitmaakt van het Vaststellingsbesluit.