Mosbeek Hooidijk 15 te Vasse

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De voorliggende Ruimtelijke Onderbouwing heeft betrekking op het perceel Hooidijk 15 in Vasse, Gemeente Tubbergen. Het oude kloostercomplex werd lange tijd gebruikt als conferentiecentrum 'Het Balkon'. Vanaf 2016 heeft de dorpsraad van Vasse, via het gemeentelijk participatieproject 'Mijndorp2030', de wens geuit om meer woningen te creëren voor jongeren en ouderen. Recent is het complex in andere handen gekomen en de nieuwe eigenaar wil het geschikt maken voor volledige bewoning. Voor het totale aantal van 11 woningen (1 bestaande en 10 nieuwe) is een bestemmingswijziging noodzakelijk. Deze Onderbouwing maakt onderdeel uit van het 'Projectafwijkingsbesluit Mosbeek' en maakt de bewoning mogelijk. De relatief goedkope appartementen worden geschikt voor diverse doelgroepen.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied bevindt zich in het oostelijk deel van de kern van Vasse. De betreffende percelen zijn in particulier eigendom en staan kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie P, nummers 472 en 663.

Langs het plan liggen de wegen Hooidijk en Zusterspädke. Ten noorden van het complex ligt de basisschool de Mariaschool.

Ligging van het plangebied in de kern Vasse.

Het complex heeft een verhuurbaar vloeroppervlakte van circa 1373 m² en werd gebouwd in 1974. De hoofdentree is aan de Hooidijk. Het betreft een samengesteld gebouw met verschillende woon- en werkvertrekken en een kleine kapel.

Luchtfoto van het plangebied aan de Hooidijk, tussen begraafplaats en basisschool.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied van 0,27 ha. vigeert het bestemmingsplan 'Kleine Kernen' (vastgesteld 14-03-16). Het noordelijk deel kent de bestemming Maatschappelijk. Daarnaast vigeert het facetbestemmingsplan parkeren Tubbergen (vastgesteld 28-05-18).

Voor het zuidelijk deel (bestemming horeca) is het bestemmingsplan 'Parapluplan woningen in centrum dorpskernen' in procedure. Hier bevindt zich al een bestaande bedrijfswoning.

Het hele complex wordt verbouwd voor 10 extra woningen, naast een bestaande (voormalige bedrijfs)woning. Door het wegvallen van de koppeling met een bedrijf en bewoning op alle verdiepingen is dit niet mogelijk binnen de huidige bestemmingsplanregels.

Het plangebied (rode contour) met uitsnede van het bestemmingsplan 'Kleine Kernen', inclusief aanduiding van het bestemmingsplan 'Parapluplan woningen in centrum dopskern' (rood vlak).

1.4 Leeswijzer

In deze ruimtelijke onderbouwing wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven en getoetst aan de geldende beleidskaders en relevante omgevingsaspecten. Daartoe wordt na deze inleiding in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het nationale, provinciale en gemeentelijke beleid. Hoofdstuk 4 bevat de toets aan de verschillende omgevingsaspecten zoals geluid. Tot slot bevat hoofdstuk 5 informatie over de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Geschiedenis en huidige situatie

In het dorp Vasse werd in 1931 nabij de dorpskerk een klooster gebouwd met de naam Sancta Maria en een aangrenzende school. Er woonden achttien zusters van de Zusters Dochters van Onze Lieve Vrouw uit Nijmegen. De zusters waren voornamelijk werkzaam in het onderwijs aan kleuters en meisjes. De nonnen hebben ruim 40 jaar het klooster bewoond, tot in 1974. Daarna werd het een hotel en later een conferentie- en opleidingscentrum.

 

Zicht vanuit het westen op 'Het Balkon'.

Sinds 2016 staat Het Balkon te koop en zijn inwoners van Vasse nauw betrokken geweest bij de herbestemming van het leegkomende pand. Via het gemeentelijke participatietraject 'Mijndorp 2030' is in een aparte werkgroep 'Wonen en Infrastructuur' overleg geweest over de toekomstige woonopgave voor Vasse. Één van de conclusies was de gewenste herontwikkeling van het voormalige klooster tot nieuw appartementencomplex voor jong en oud.

Huidige entrée van het complex aan de Hooidijk.

Het complex aan de Hooidijk is, in samenhang met naastgelegen school, nog steeds een beeldbepalend gebouw in het dorp Vasse. De hoofdentree ligt aan de Hooidijk, maar de meeste bezoekers benaderen het complex via de Zusterspädke en de eigen parkeergelegenheid aan de achterzijde.

2.2 Toekomstige situatie

Sinds 2016 staat het complex te koop en vanaf 1 augustus 2019 is het opleidingsinstituut Het Balkon verhuisd naar Zutphen.

Het voormalige klooster wordt verbouwd tot woningbouwcomplex. Daarbij wordt de bestaande bedrijfswoning aan de uiterste westkant gehandhaafd en 10 woningen toegevoegd, verdeeld over de bouwlagen. Vooral de plattegrond van het complex wijzigt ingrijpend. De gangen verdwijnen en de woonunits krijgen aparte entrees aan de buitenzijde van het gebouw. De oriëntatie van het gebouw komt daarmee meer naar de Hooidijk en de Zusterspädke.

Aan de achterzijde wordt een beperkte aanbouw toegevoegd. Drie woningen krijgen een balkon op kolommen, aan de westzijde van het gebouw.

Plattegrond van het verbouwde complex met aanduiding van de nieuwe elementen.

Op het achtererf wordt een oude schuur verwijderd. Hiervoor is ook een asbestsaneringsrapport opgesteld.

Voor de 10 nieuwe woningen komen voldoende bergingen naast de parkeerplaats aan de achterzijde; de bestaande (voormalige bedrijfs)woning heeft een inpandige berging.

Deels worden kleine privétuinen uitgegeven; de erfafscheidingen blijven laag. De tuin behoudt het gezamenlijke karakter. Om de ontmoeting tussen de jonge en oude bewoners te faciliteren, is een specifiek tuinontwerp gemaakt. Een centraal gedeelte met gezamenlijke moestuin en veranda zorgt voor de ontmoeting tussen jong en oud. Er zijn mogelijkheden om samen activiteiten te organiseren. Een nog op te richten VVE kan garant staan voor terugkerende sociale activiteiten zoals een buurtbarbeque en onderhoud van de moestuin.

 

De 11 wooneenheden zijn beschikbaar voor starters en ouderen. De verkoopprijzen liggen tussen de € 180.000 voor een vrij-op-naam-woning (starterswoning) en€€ 300.000 voor een luxe-ouderen-appartement. Hiermee speelt de initiatiefnemer in op het ontbrekende aanbod in de gemeente Tubbergen.

Huidige achtertuin van het complex.

Suggestie voor de toekomstige tuininrichting.

Hoofdstuk 3 Beleid

In dit hoofdstuk worden uitsluitend de beleidskaders besproken welke relevant zijn voor de doorgevoerde wijziging. Per overheid wordt geconcludeerd of het initiatief past binnen het gevoerde beleid. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie waarin de gevolgen voor het initiatief worden besproken.

3.1 Rijksbeleid

Het rijksbeleid voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, vastgesteld op 13 maart 2012), het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (BARRO) en de realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid. In de SVIR geeft de rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Eén van de kernbegrippen is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten meer ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het motto van deze structuurvisie is 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Dit is vertaald naar drie concrete doelstellingen:

1. concurrentiekracht verbeteren;

2. bereikbaarheid verbeteren;

3. leefbare en veilige leefomgeving met unieke en cultuurhistorische waarden.

In het BARRO en de Realisatieparagraaf is vastgelegd op welke wijze de doelstellingen uit het SVIR worden uitgevoerd. De drie doelstellingen die het motto van de SVIR vertegenwoordigen, zijn terug te vinden in dertien nationale (gelijkwaardige) belangen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruime is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van deze ladder is het bevorderen van een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte én het voorkomen van overprogrammering. Op grond van artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht dient in het kader van de verlening van een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit (omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12, lid 1 sub a onder 3) te worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De procesvereiste is alleen van toepassing op ruimtelijke besluiten die voorzien in een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is een stedelijke ontwikkeling gedefinieerd als: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Per 1 juli 2017 kent het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een aangepaste regeling voor de toepassing van de ladder.

Daarbij zijn kortgezegd de volgende uitgangspunten van belang:

• De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.
• De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt.
• De nieuwe Ladder bevat geen treden meer.
• Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.
• Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen.

De toelichting bij een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt wordt vergezeld door een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

De toetsing aan de ladder schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Het voorliggend project Mosbeek, Hooidijk 1 te Vasse, ziet toe op de realisatie van tien nieuwe woningen (exclusief een bestaande woning) in bestaand stedelijk gebied, in een bestaand gebouw (bestemmingen Horeca en Maatschappelijk).

Dit betreft geen nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1.6 van het Bro. In het kader van de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking dient nog wel de behoefte aangetoond te worden.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik en moet overprogrammering worden voorkomen. Middels de 'ladder voor duurzame verstedelijking' vindt een toetsing plaats. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' 

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat:

'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.'

Het bouwplan gaat uit van de realisatie van 10 appartementen. Gelet op de omvang is het plan eigenlijk niet aan te merken als een 'stedelijke ontwikkeling'. In de context van het kleine dorp Vasse en aard van de omgeving zal het project wel de nodige impact hebben. Daarom zijn wel de stappen van de 'Ladder voorduurzame verstedelijking' doorlopen. Hieruit kan het volgende geconcludeerd worden:

Stap 1: is er sprake van een actuele regionale behoefte?

Uit paragraaf 4.2 volgt de conclusie: Uit meerdere onderzoeken blijkt de vraag naar betaalbare woningen in Vasse voor senioren en starters. De nieuwe woningen in het voormalige klooster kunnen in deze vraag voorzien.

Geconcludeerd kan worden dat er zowel of kwalitatief als kwantitatief niveau sprake is van een actuele regionale behoefte naar woningbouw. Dit plan draagt bij aan het invullen van deze behoefte.

Stap 2: in hoeverre kan in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins?

Er is hier sprake van een transformatie van een bestaand pand naar woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt voldaan aan deze stap; het bestaand stedelijk gebied wordt dus optimaal benut met deze ontwikkeling.

Geconcludeerd kan worden dat de transformatie van het complex naar woningen voldoet aan de 'Ladder van duurzame verstedelijking'.

Conclusie rijksbeleid

Voorliggend ruimtelijke onderbouwing betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling en biedt de mogelijkheid een bestaand complex geschikt te maken voor bewoning. Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de SVIR.

De toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen. Hieruit blijkt de behoefte aan het aantal en type woningen. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

 

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld. Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem, het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen en het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken, zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werk- en mixmilieu's betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities.

De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijv. herbestemmen/hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hier bij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 20017. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes 

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, NNN en verbindingszones enzovoorts. De generieke

beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken 

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel)

3.2.4 Toetsing aan provinciaal beleid

Indien het concrete initiatief tot realisatie van 10 extra woningen aan de Hooidijk in Vasse wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Zoals gezegd zijn generieke beleidskeuzes keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn.

Voorliggend plan voldoet aan het streven van de provincie naar bouwen in 'bestaand bebouwd gebied' en het zorgvuldig gebruik van de ruimte. Het betreft in dit geval geen nieuwbouw, maar een transformatie van een bestaand gebouw.

Daarnaast is op dit plan artikel 2.2.2 van de Omgevingverordening Overijssel van belang.

In de Omgevingsverordening Overijssel is aangegeven dat bestemmingsplannen voorzien in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel. Bij voorliggend plan is getoetst aan de Woonvisie 2016+, Gemeente Tubbergen.

Het plangebied wordt in de woonvisie niet expliciet genoemd voor uitbreiding van de woningcapaciteit. Volgens de visie is de woningbehoefte in Vasse (ongeveer 1530 inwoners) in de periode 2015-2024, exclusief sloop, circa 27 woningen. Momenteel is de laatste uitbreidingswijk Steenbrei III al nagenoeg vol. Daarmee zou er geen plancapaciteit meer zijn voor de komende 5 jaar.

In de Woonvisie is echter het 'Vraaggericht ontwikkelen' een belangrijk thema. De mogelijkheid dient zich nu voor om in een karakteristiek, bestaand gebouw woningen te realiseren voor diverse doelgroepen. In het gemeentelijke participatietraject 'Mijndorp 2030' wordt in 2017 al geconcludeerd dat het wenselijk is het voormalige klooster om te vormen tot appartementencomplex voor jong en oud.

Gezien de relatief geringe aantallen, de concrete mogelijkheid die zich aandient en de behoefte aan goedkope woningen (voor jong en oud) luidt de conclusie dat de ontwikkeling voldoende tegemoet komt aan de doelen van de Woonvisie 2016+.

Tot slot maakt het plangebied deel uit van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente. Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Vasse, waar de kernkwaliteiten van het nationaal landschap niet aanwezig zijn. Voorliggend plan heeft hier geen negatieve invloed op.

Verder zijn er in het kader van de "generieke beleidskeuzes" geen aspecten die nadere onderbouwing behoeven. Het plan voldoet aan de gestelde generieke beleidskeuzes.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang.

Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocatie buiten de stedelijke netwerken': “De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken.”

Bij het onderhavige transformatieplan wordt voorzien in een locale behoefte en kan met de invulling een karakteristiek gebouw opnieuw ingevuld worden. Voorliggend plan past binnen het geldende ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

Voor het plangebied gelden de volgende gebiedskenmerken:

• natuurlijke laag: stuwwallen
• laag van het agrarisch cultuurlandschap: essenlandschap
• stedelijke laag: woonwijken 1955- nu
• laag van de beleving: niet van toepassing

Het plangebied maakt deel uit van de bebouwde kom van Vasse. Het bestaande gebouw wordt getransformeerd ten behoeve van een uitbreiding van de woonfunctie. De natuurlijke laag en de laag van het agrarische cultuurlandschap zijn niet meer direct zichtbaar in het plangebied. De stedelijke laag is in de omgeving wel goed zichtbaar en bestaat uit de bebouwde omgeving met wegen, gebouwen en tuinen. Met voorliggend plan wijzigt er niets aan de bestaande stedenbouwkundige structuur in de directe omgeving van het plangebied.

Conclusie

Het project is in overeenstemming met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoordde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Gemeente Tubbergen

Op 14 maart 2016 heeft de gemeenteraad van Tubbergen de structuurvisie gemeente Tubbergen 'Op en top Tubbergen' vastgesteld. Het is een actueel strategisch beleidsdocument, waarin belangen worden gedefinieerd en ruimtelijke keuzes worden uitgewerkt, die gebaseerd zijn op sociaal-maatschappelijke, demografische - en ruimtelijke ontwikkelingen en trends. In een groot aantal documenten en visies voor thema's en gebieden, is het beleid van de gemeente Tubbergen uitgewerkt. De structuurvisie vormt hiervoor de koepel. De structuurvisie omvat daarnaast de hoofdlijnen van actueel beleid.

Visie op hoofdlijnen 

De rode draad door de structuurvisie vormt de samenhang tussen de begrippen 'sociaal', 'vitaliteit' en'ruimte'. Deze begrippen beïnvloeden elkaar continu en alleen in een goede balans dragen ze bij aan leefbaarheid, vitaliteit en (ruimtelijke) kwaliteit. Deze begrippen zijn in de structuurvisie uitgewerkt in drie hoofdkeuzes:

- een vitale sociale infrastructuur,

- economische dynamiek en vitaliteit

- ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid

Hoofdlijnen beleidsthema's

In de structuurvisie heeft de gemeente diverse beleidsthema's benoemd. Hierin worden genoemd, op hoofdlijnen, de uitgangspunten en afwegingskaders voor initiatieven en ontwikkelingen vanuit de thema's Wonen, Werken, Voorzieningen, Recreatie en toerisme, Landschap en ruimtelijk karakter, Verkeer en infrastructuur, Milieu en duurzaamheid.

Deze thema's worden meegenomen in het afwegingsproces. De thematische kaders dragen bij aan het dichterbij brengen van de hiervoor benoemde drie integrale hoofdkeuzen. In dit kader zijn met name de thema's 'Wonen' en 'Ruimtelijk Kwaliteit' van belang.

Wonen

Aantrekkelijk wonen is een belangrijke troefkaart van Tubbergen. De gemeente wil graag deze kracht versterken, samen met de bewoners. De gemeente schept voorwaarden en ondersteunt waar mogelijk. Om te voorkomen dat op termijn leegstand ontstaat, wordt aangestuurd op een geleidelijke woningbouwontwikkeling, op de juist locatie(s) èn afgestemd op de lokale behoefte voor zowel ouderen als ook jongeren en doorstromers. Daarnaast is er oog voor het op tijd signaleren van herstructureringsopgaven, aanpassingsopgaven voor de bestaande voorraad en het op gang houden van de doorstroming, zodat ook woningen beschikbaar komen voor huishoudens die niet of in onvoldoende mate zelfstandig in goede en betaalbare huisvesting kunnen voorzien. Gezien de voorraad en de bevolkingsontwikkeling, is er beperkt ruimte voor nieuwe particuliere woningbouwinitiatieven.

Eén van de kaders die wordt gehanteerd is zuinig ruimtegebruik, een geleidelijke ontwikkeling van de voorraad. Inbreiding heeft voorkeur boven uitbreiding, mits de omgevingskwaliteit in de kern niet aangetast wordt. Om hierin een goede afweging te kunnen maken bij initiatieven, wordt de 'ladder duurzame verstedelijking' toegepast: een handvat vanuit het rijk voor een zorgvuldig afwegingsproces.

Daarnaast moeten intiatieven bijdragen aan diversiteit en voorzien in een concrete vraag. Ontwikkelingen moeten duurzaam en levensloopbestendig zijn.

Ruimtelijke kwaliteit

Behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, de natuur en cultuurhistorie staat voorop. De gemeente heeft een belangrijke rol als 'hoeder' van ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. De gemeente ziet hier ook een taak voor de samenleving: door het tonen van respect en het aanhaken op kwaliteiten bij een goede landschappelijke inpassing van ontwikkelingen. Hierdoor krijgen de landbouw, de natuur, maar ook de sector recreatie en toerisme de ruimte om zich verder te ontwikkelen. Het motto is: 'behoud door ontwikkeling'.

De gemeente zet verschillende instrumenten in voor het behoud van de kwaliteiten, zoals het bestemmingsplan en welstand. Voor de ruimtelijke kwaliteit in de dorpen is specifieke aandacht voor de centra, de cultuurhistorisch waardevolle objecten en monumenten, de kwaliteit van de woon- en werkgebieden en het verbeteren van de dorpsranden.

Conclusie

Het voornemen voor transformatie van een bestaand, cultuurhistorisch waardevol object zorgt voor een invulling van een concrete behoefte. Het plan zorgt ervoor dat er een nieuw woningaanbod komt voor een diverse groep. Het zorgt voor een duurzaam gebruik van het karakteristieke pand met verbetering van de groene buitenruimte.

3.3.2 Woonvisie 2016+

De gemeenteraad van Tubbergen heeft op 13 juli 2016 ingestemd met de Woonvisie Tubbergen 2016+. Deze actuele en moderne visie is door de gemeente opgesteld vanwege diverse ontwikkelingen, zoals nieuwe wetgeving en regionale woonafspraken. De woonvisie richt zich op de periode 2016-2020, met een doorkijk tot 2025. Het vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen.

De Woonvisie 2016+ is voorzien van een woningbouwprogramma voor de periode 2016-2024. Hierin is rekening gehouden met de regionale woningbouwafspraken. In de door de raad op 13 juli 2016 vastgestelde Woonvisie 2016+ is aangegeven dat de woningbouwprogrammering in een Uitvoeringsnota woningbouw wordt verantwoord en geactualiseerd, inclusief een actueel kwaliteitskader. Hieraan is gestalte gegeven in de voorliggende Uitvoeringsnota woningbouw 2018.

De voornaamste wijziging ten opzichte van de huidige handelwijze is dat er veel meer op kwaliteit gestuurd gaat worden en niet alleen maar op kwantiteit. Ten aanzien van het kwalitatief programmeren is door de Stec-groep op 25 mei 2018 een rapport uitgebracht dat deel uitmaakt van de Uitvoeringsnota woningbouw. Hierbij zijn de regionale woonafspraken zoals die in 2019 zijn geactualiseerd, het uitgangspunt.

Op basis van deze documenten is voor de kern Vasse nog ruimte om nog enkele tientallen woningen toe te voegen. Waarbij opgemerkt dient te worden dat in de genoemde Uitvoeringsnota is opgenomen dat de aantallen nog te realiseren woningen voor alle kleine kernen bij elkaar opgeteld worden als aantal voor de kleine kernen tezamen.

Inmiddels is de uitbreiding Steenbrei III nagenoeg voltooid en er blijft vraag naar woningen. Per plan dat nieuwe woningbouw mogelijk maakt moet inzicht worden gegeven in de concrete (kwalitatieve) behoefte aan de woning die mogelijk wordt gemaakt.

In het kader van “Mijn Dorp 2030” heeft de Dorpsraad van Vasse al in 2017 geconstateerd dat er onder jongeren èn ouderen behoefte blijft naar betaalbare woningen. Tijdens een woonavond van de jongerendorpsraad gaven 36 jongeren aan dat zij belangstelling hebben voor een woning. Er zijn goedkope woningen nodig voor starters (tot € 200.000). De bestaande voorraad is goed onderhouden en daardoor te duur. 85% van de ouderen wil in de eigen woning blijven wonen en maakt deze levensloopbestendiger; het ontbreekt hen aan doorstroommogelijkheden.

 

Conclusie

Het plan past binnen zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve uitgangspunten van de op de gemeentelijke Woonvisie 29016+ gestoelde Uitvoeringnota Woningbouw 2018.

3.3.3 Woningmarktonderzoek

De verbouwing van het voormalige klooster tot wooncomplex voor starters en ouderen speelt in op (demografische) ontwikkelingen zoals die op dit moment bekend zijn.

Algemeen: ontgroening en vergrijzing 

De Nederlandse bevolking wordt steeds ouder. Die vergrijzing heeft gevolgen voor de woningmarkt, omdat ouderen andere woonwensen en voorkeuren hebben. De babyboomgeneratie bereikt de komende jaren de AOW- gerechtigde leeftijd, waardoor de vergrijzing snel toeneemt. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving zijn er in 2040 2,6 miljoen mensen van 75 jaar of ouder. Dat is een verdubbeling ten opzichte van 2018.

Ontwikkeling huishoudens naar leeftijdsklasse 2016-2035 (bron: Primos 2017)

De Nederlandse woningmarkt wordt op dit moment gedomineerd door koop- en sociale huurwoningen. Bijna 60% van de woningmarkt bestaat uit koopwoningen, terwijl 34% bestaat uit sociale huurwoningen. Het resterende deel, ongeveer 6%, bestaat uit vrijesectorhuur. Over het algemeen werden er tot voor kort vooral woningen gebouwd voor gezinnen met kinderen. Met de opkomende vergrijzing is het essentieel dat er ook geschikte woningen voor ouderen bijkomen.

Ouderen zijn dikwijls minder mobiel dan de gemiddelde dertiger. Dat heeft grote invloed op de woonvoorkeuren van deze groep. Ouderen geven over het algemeen de voorkeur aan relatief kleine, comfortabele woningen die van alle gemakken zijn voorzien. Als het even kan, is het een woning zonder extra verdieping: een zogenaamde nultredenwoning. Door de vergrijzing en de veranderende woonbehoeften, stijgt de vraag naar woningen voor ouderen.

Onderzoek naar kwaliteit van leven in Vasse

Studenten van de Saxion Hogeschool hebben in 2015-2016 een onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteit van leven in Vasse ('Pilot Vasse' van Schwarte en Mielekamp, 15-9-2015). Veel 55+ huishoudens zijn geinterviewd met allerlei vragen rondom de leefbaarheid in Vasse. Ouderen zijn tevreden over het voorzieningenniveau in Vasse en willen graag in Vasse blijven wonen. Helaas is volgens de geinterviewden het aanbod van geschikte woningen minimaal en moet men uitwijken naar grote verzorgingsdorpen zoals Tubbergen of Geesteren. Een ander opmerkelijk resultaat uit dit onderzoek is dat de gemiddelde 55+ inwoner van Vasse van mening is dat er te weinig betaalbare woonvoorzieningen zijn voor de jongeren binnen het dorp.

Woningmarktanalyse 2018 gemeente Tubbergen

Onderzoeksbureau Stec heeft in 2018 een adviesrapportage voor de gemeente Tubbergen opgesteld ten aanzien van de woningvoorraad ('Naar betere kwalitatieve afwegingen voor de Tubbergse Woningmarkt', 25 mei 2018). De trend is volgens onderzoeksbureau Stec dat 55+ en 75+ huishoudens die nu nog in een gezinswoning wonen, willen verhuizen richting seniorenwoning. En juist dat laatste type woning is in de gemeente Tubbergen slechts beperkt aanwezig.

Ook voor starters is het lastig om aan een woning te komen. De nadruk in de gemeente Tubbergen ligt op duurdere huizen, met prijzen vanaf € 250.000. Het aanbod voor starters is schaars. Slecht 8 procent van de woningvoorraad in Tubbergen is goedkoper dan 2 ton. Het maakt het voor jongeren extra lastig een huis te kopen. Dat blijkt ook uit gesprekken met dorpsraden.

Onderzoek jeugdafdeling dorpsraad Vasse 

De jeugdafdeling van de dorpsraad in Vasse heeft in 2016 een onderzoek uitgevoerd onder de jeugd van Vasse, Mander en Hezingen om te kijken hoe het met de woonbehoefte van de jeugd is gesteld. Wat wil de jeugd? Blijven ze in Vasse of willen ze vertrekken naar de stad? Als ze voornemens zijn in Vasse te blijven, willen ze dan kopen of huren? Middels een uitgebreide enquête heeft de dorpsraad-jeugd, de jongeren gevraagd naar hun mening. Het blijkt dat er van de ingevulde vragenlijsten het merendeel voornemens is om te blijven wonen in het kerkdorp. Veel van de jongeren die de lijst hebben ingevuld wonen nu nog bij hun ouders thuis. Ze hebben interesse om in de toekomst toch een huis te kopen.

Conclusie

Uit meerdere onderzoeken blijkt de vraag naar betaalbare woningen in Vasse voor senioren en starters. De nieuwe woningen in het voormalige klooster kunnen in deze vraag voorzien.

3.3.4 Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016

De Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016 bevat het welstandsbeleid voor de gemeente Dinkelland. In de nota is het grondgebied opgedeeld in deelgebieden voor de kernen en het buitengebied. Voor elk deelgebied is een waarderingsblad en een ambitiekaart gemaakt. Ieder blad bestaat uit een kaartje van het gebied, een toelichting, en een weergave van de beoogde omgevingskwaliteit dat bij de welstandstoets voor de omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) van toepassing is. Het welstandsbeleid van de gemeentes bestaan uit drie niveau's van omgevingskwaliteit:

1. Niveau Basis

2. Niveau Midden

3. Niveau Bijzonder

Het niveau dat van toepassing is geldt voor de algemeen heersende karakteristiek van een gebied. De waarde is dus door de bestaande omgeving bepaald. Het komt voor dat binnen een gebied een gebouw of complex ligt dat zich door de bijzondere kwaliteit onderscheidt. Deze wordt apart genoemd. De welstandsbeoordeling in deze gebieden is gericht op het behouden en versterken van de basiskwaliteiten van de gebieden. Bij de welstandsbeoordeling wordt vooral gekeken of het bouwplan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving (van hoofdvorm tot materiaal en detail). Afhankelijk van het soort bouwwerk komen de volgende beoordelingsmodellen voor:

• 'Ambtelijk': alleen kleine bouwwerken van- en voor de voorgevel worden getoetst. Deze toets vindt ambtelijk plaats. Bouwplannen achter de voorgevel zijn toetsvrij.
• 'Stadsbouwmeester': de stadsbouwmeester toetst.
• 'Q-team': het Q-team beoordeelt en kan daarbij in overleg treden met de inititatiefnemer en/of ontwerper. De stadsbouwmeester is ook onderdeel van het Q-team.

Het voormalige klooster is beeldbepalend voor Vasse. Het gebouw is ontworpen door architect Th.J. van Elsberg uit Almelo en gebouwd door de firma Busman en Frowijn uit Oldenzaal in 1930-1931. Aan de voorgevel hangt een beeld van de beroemde kunstenaar Mari Andriessen, die ook de Dokwerker in Amsterdam gemaakt heeft. Dit beeld, dat de grondlegster van de kloosterorde Jeanne de Lestonac verbeeldt, is in 2014 gerestaureerd.

Conclusie

Voor het gebouw geldt 'Niveau Midden'. Dit betekent dat de stadsbouwmeester over het ontwerp moet oordelen. Op 2 juli 2019 heeft vooroverleg plaatsgevonden tussen de betrokken architect en de stadsbouwmeester van de gemeente Tubbergen, van Het Oversticht. In grote lijnen is akkoord gegeven. Beperkte wijzigingen worden meegenomen bij de definitieve aanvraag omgevingsvergunning voor het complex.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. Omdat door middel van voorliggende onderbouwing een nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, moet worden aangetoond dat deze haalbaar is in relatie tot de planologische en milieuhygiënische aspecten.

4.1 Bodem

Het plan maakt de transformatie van een bestaand gebouw mogelijk ten behoeve van de uitbreiding van de woonfunctie van het complex. Ten opzichte van de huidige situatie is er meer sprake van langer verblijf van mensen in het plangebied. Om vast te stellen of milieukundige kwaliteit van de bodem hiervoor geen belemmering is dient voor de omgevingsvergunning eigenlijk een (verkennend) bodemonderzoek conform NEN 5740 en NEN 5707 plaats te vinden.

De uitbreiding van het bebouwd oppervlak is minimaal (op het binnenterrein). Het gebruik, in het verleden en in de toekomst, van het gebouw en naaste omgeving (wonen, conferentieoord, hotel, school) geven geen aanleiding om te denken aan bodembedreigende activiteiten. Er is ook geen vervuiling bekend in de naaste omgeving. Een mogelijk risico voor de locatie is dus te verwaarlozen. Daarbij zou verwijdering van een eventuele, minimale vervuiling van de grond zeer complex zijn met behoud van het gebouw. Daarom is afgezien van nader bodemonderzoek.

4.2 Ecologie

Binnen het plangebied blijven alle bomen gehandhaafd. Het voor- en achtererf wordt heringericht, meer toegespitst op de individuele bewoning. Extra verharding wordt daarbij vermeden.

Het bebouwd oppervlak neemt bijna niet toe. De buitengevels worden deels gerenoveerd met nieuwe kozijnen en een extra toegangsdeur. Eventuele nest- en vluchtmogelijkheden voor vogels en vleermuizen worden niet aangetast. Een bestaande, oude schuur wordt gesloopt en vervangen door individuele bergingen.

Nader ecologisch onderzoek is daarom niet nodig geacht.

4.3 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in: 

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Beoordeling

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Binnen in een straal van circa 3,8 km van het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig.

Minimale afstand van het plangebied tot een risicobron volgens de Risicokaart.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

4.4 Geluid

Een akoestisch onderzoek (zie bijlage 1) is uitgevoerd in het kader van de voorgenomen transformatie van het bestaande gebouw Hooidijk 15 te Vasse. Doel van het onderzoek is het in beeld brengen van de geluidssituatie zodat kan worden bepaald of in dit geval wordt voldaan aan het principe van een “aanvaardbare ruimtelijke ordening” en of de school niet wordt beperkt in haar gangbare activiteiten.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een aanvaardbare kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. De toelaatbare afstand tussen inrichtingen en milieugevoelige functies, in dit geval woningen, is daarbij afhankelijk van de hindercategorie waarbinnen deze inrichtingen vallen. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van een bedrijf op milieuhygiënische aspecten wordt het instrument milieuzonering gehanteerd. Milieuzonering is in dit geval bedoeld om de geplande woningen te toetsen op de bestaande basisschool Mariaschool.

Er wordt hier uitgegaan van een 'rustige woonwijk' met een richtafstand van de school van 30 m. De bedrijvenlijst geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Op een grotere afstand worden milieugevoelige bestemmingen aanvaardbaar geacht. Zoals in dit geval kan op een kleinere afstand een nader onderzoek noodzakelijk zijn.

Bij de toetsing komen twee zaken aan bod:

• a. De komst van de appartementen mag de belangen van de school niet schaden. In dit deel dient getoetst te worden aan het Activiteitenbesluit milieubeheer inclusief het uitsluiten van toetsing van activiteiten overeenkomstig artikel 2.18
• b. Is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe appartementen? Bij de beoordeling dienen alle geluidsbronnen beoordeeld te worden, dus ook de bronnen die volgens artikel 2.18 van het Activiteitenbesluit milieubeheer zijn uitgesloten van toetsing.

Naast het landelijk toetsingkader hanteert de gemeente Tubergen een eigen geluidsbeleid (nota geluidbeleid 2009).

In het rapport wordt het volgende geconcludeerd:

Door voldoende afstand en afscherming van gebouwen kan zeer ruim aan de ambitiewaarde van het langtijdbeoordelingsniveau LAr, LT en piekgeluiden LAmax worden voldaan. Daarmee is sprake van een goede ruimtelijke ordening. De school wordt niet belemmerd door de komst van de woningen.

De Hooidijk kent een zeer rustige karakter met verkeersdrempels, waar een maximum snelheid geldt van 30 km/uur. Het Zusterspädke heeft het karakter van een inrit met incidenteel verkeer en speelt geluidstechnisch geen rol. Daarom is de geluidsbelasting van het rijdend verkeer verder buiten beschouwing gelaten.

4.5 Water

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijke verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Het verhard oppervlak (bestrating) neemt binnen het plangebied niet toe.

Voor dit gedeelte geldt dat het regenwater hierdoor niet meer kan infiltreren in de bodem en versneld tot afstroming zal komen. Het gebied is aangesloten op een drukriolering, regenwater mag hier niet op worden aangesloten. Het overtollig water wordt geborgen in aanliggende sloten.

Toetsing

Voor deze Ruimtelijke Onderbouwing is op 30 juni 2019 de digitale watertoets ingevuld (via www.dewatertoets.nl; zie bijlage 2).

Voorliggend plan voorziet nagenoeg niet in toevoeging van bebouwing; infiltratie vindt zoveel mogelijk op natuurlijke wijze plaats, zoals voorheen.

Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Met de voorgenomen ontwikkeling zijn geen waterbelangen gemoeid. De ontwikkeling heeft geen nieuwe lozingen op oppervlaktewater tot gevolg. In het gebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Het waterschap Vechtstromen heeft dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.?Deze conclusie is getrokken naar aanleiding van een digitale watertoets. Het proces van de watertoets is goed doorlopen.

Geconcludeerd wordt dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect water.

4.6 Luchtkwaliteit

In het meest ongunstige geval leiden de woningen tot 6,4 x 11 = 70,4 verkeersbewegingen per etmaal (volgens CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'). De functie van Het Balkon (hotel met 20 luxe kamers, conferentieoord en bedrijfswoning) genereerde maximaal 23,1 x 2 (per 10 kamers) = 46,2 + 6,4 (woning) = 52,6 verkeersbewegingen per etmaal.

De mogelijke bijdrage van het extra verkeer op de luchtkwaliteit is getoetst door de NIBM-tool op www.infomil.nl in te vullen. Theoretisch zou het weekdaggemiddelde stijgen van 52,6 naar 70,4 is 17,8 (18) verkeersbewegingen. Dit betekent het volgende:

NIMB-tool

Hoewel de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe functie groter is dan de huidige functie, kan worden gesteld dat de vergroting van het aantal verkeersbewegingen geen aanzienlijke vermeerdering betekent van de dagelijkse hoeveelheid verkeersbewegingen in de omgeving. Ook de piekbelasting in het etmaal wordt heel anders bij wijziging van de functie. De verkeersbewegingen voor woningen zijn meer verspreid over de dag. De vergroting van het aantal verkeersbewegingen draagt niet bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze redenering wordt bevestigd door de NIBM-tool.

De bijdrage van het extra verkeer is niet in betekende mate. Een nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.7 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving wordt gestreefd naar functiemenging of functiescheiding. Binnen de functiescheiding worden twee gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.

Het plangebied is gelegen in een omgeving dat is aan te merken als een 'gemengd gebied'.

Tabel met richtafstanden

Beoordeling

Algemeen

De VNG uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen.

Zoals reeds hiervoor genoemd dient bij het realiseren van nieuwe bestemmingen gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

In dit geval wordt een multifunctioneel blok met voornamelijk woningen toegevoegd. De functie 'wonen' wordt niet wordt beschouwd als een milieubelastende functie voor de omgeving. Er is daarom geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functies binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving.

Het plangebied ligt in een zeer rustige, dorpse omgeving, tegen het Buitengebied. Geur zou een aspect kunnen zijn dat speelt in deze omgeving. Binnen een zone van 50 meter buiten het plangebied bevindt zich echter geen bedrijf dat geurbelasting kan veroorzaken. Dit aspect wordt daarom buiten beschouwing gelaten.

Overige bedrijven liggen ook ver buiten de richtafstanden voor een 'gemengd gebied'. Daarom kan een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd worden.

Conclusie

De afstanden van de bedrijven tot de grens van het plangebied zijn in alle gevallen groter dan de norm. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

4.8 Brandweer

De brandveiligheid is met de brandweer tijdens het reguliere overleg met de Omgevingsdienst Noaberkracht getoetst en akkoord bevonden.

4.9 Verkeer en parkeren

Ten opzichte van de oude functie van Het Balkon kunnen de nieuwe woningen niet of nauwelijks voor een toename zorgen van het aantal verkeersbewegingen. De huidige bestemmingen Maatschappelijk en Horeca staan functies toe die meer verkeer kunnen genereren dan woningen. Daarbij zullen woningen minder voor piekmomenten zorgen.

Volgens de beleidsnotitie 'Bouwen & Parkeren 2018' van de gemeente Tubbergen geldt voor een klein appartement (< 100 m2) in de categorie 'rest bebouwde kom' een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per woning, waarvan 0,3 parkeerplaats is gereserveerd voor bezoekersparkeren. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. De norm vereist 10 x 1,6 = 16 parkeerplaatsen. De bestaande woning kan in ruime privétuin parkeren.

Op eigen terein worden 16 parkeerplaatsen aangelegd. Hiervan liggen er 6 op het voorterrein en 10 op het achterterrein.

Verdeling van het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein.

Conclusie

Het aspect 'verkeer/parkeren' levert geen belemmeringen op voor dit plan.

4.10 Archeologie en Cultuurhistorie

Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz), een wijziging op de Monumentenwet 1988, van kracht geworden en inmiddels opgenomen in de Erfgoedwet (en het overgangsrecht daarbinnen dat naar huidig inzicht in 2019 wordt overgeheveld naar de Omgevingswet). De wijziging van de Monumentenwet heeft ervoor gezorgd dat gemeenten een archeologische zorgplicht krijgen en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

De gemeente Tubbergen heeft een archeologische verwachtings- en advieskaart (RAAP) opgesteld. Het rapport geeft voor het gemeentelijk grondgebied de verwachtingswaarde voor archeologische resten aan. Aan de hand van deze kaart kan bepaald worden of archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Uitsnede van de archeologische verwachtings- en advieskaart. Het plangebied is aangeduid met rode ovaal.

Het plangebied is aangeduid als 'dekzandhoogten en -ruggen'. Hiervoor geldt een hoge verwachting voor archeologische resten uit alle perioden. Omdat de archeologische resten zich vlak onder het maaiveld bevinden zijn ze kwetsbaar voor bodemingrepen en zijn ze vaak minder goed geconserveerd.

Het beleidsadvies binnen deze zone is dat bij ontwikkelingen waarbij bodemingrepen plaatsvinden met een diepte van meer dan 40 cm over een oppervlakte van meer dan 2.500 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Het plangebied is ruim kleiner dan 2.500 m2. Bovendien wordt slechts op een beperkt deel van het plangebied een bodemingreep gedaan (bij aanbouw aan achterzijde). Conform het beleid is nader onderzoek niet nodig.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Erfgoedwet. Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Het complex is geen monument en de (voornamelijk interne) transformatie heeft geen gevolgen voor de naaste omgeving met kerkhof en H.H. Joseph en Pancratius kerk.

Het plan heeft geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

Conclusie

Er is geen nader archeologisch onderzoek nodig en het plan heeft geen negatieve gevolgen ten aanzien van cultuurhistorie.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Een doel van de Wro inclusief de Grondexploitatiewet is dat gemeenten regie en sturing hebben op de ruimtelijke ontwikkelingen in de stad (ook voor gebieden zo´nder gemeentelijk grondbezit). De wetgeving verplicht om de kosten die de gemeente maakt ten behoeve van die ontwikkeling te koppelen aan de ruimtelijke doelstellingen en te verhalen op diegene die de ontwikkeling tot stand brengt. Het gaat hierbij om zowel fysieke kosten (uitvoeringskosten) als ontwikkelingskosten (planvoorbereidings- en planbegeleidingskosten).

Bij de voorbereiding van een projectafwijkingsbesluit dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening 2008 (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met het verlenen van de vergunning moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. De raad kan bevoegdheden omtrent een exploitatieplan delegeren. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij een projectafwijkingbesluit. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een projectafwijkingsbesluit geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten.

De gemeentelijke kosten zijn beperkt tot de ambtelijke kosten, welke worden verhaald middels de gemeentelijke legesverordening. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe is een planschade-overeenkomst afgesloten met de initiatiefnemer. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Betrokkenheid inwoners van Vasse

De herontwikkeling van voormalig klooster het Balkon tot nieuw wooncomplex voor jong en oud is een resultaat van een bottom-up participatietraject 'Mijn Dorp2030'. Dit is een door de gemeente Tubbergen opgezet proces waarbij alle 9 kerkdorpen in de gemeente Tubbergen uitgenodigd zijn om na te denken over de toekomst. De dorpsraad Vasse, Mander en Hezingen heeft dit traject als volgt ingestoken:

• Op 16 november 2016 een openbare vergadering waarin inwoners hun leefbaarheid ideeën mochten presenteren. ?
• Op 28 maart 2017 bepaalden 47 verenigingen en organisaties uit Vasse aan de hand van stellingen de toekomst van ons dorp. Voldoende (huur)woningen voor jongeren én een plek voor ouderen in ons dorp ?kwam ook tijdens deze avond als belangrijke uitkomst naar voren. Wederom werd de mogelijkheid van de “herontwikkeling van het Balkon tot wooncomplex” genoemd.?
• • Na deze grote bijeenkomst zijn vijf themagroepen benoemd waaronder de themagroep “Wonen en Infrastructuur”. Op 17 januari 2018 zijn de resultaten van de themagroepen gepresenteerd. De themagroep Wonen en Infrastructuur hebben inbreidings- en uitbreidingsmogelijkheden in kaart gebracht. Het Balkon werd ook hier als geschikte inbreidingslocatie genoemd.

Een plaatselijke aannemer treedt op als initiatiefnemer en ontwikkelaar. Het was moeizaam de businesscase sluitend te maken waarbij de woningen voor jong en oud laagdrempelig bleven. Pas eind 2018 kwam er een mogelijkheid toen de gemeente Tubbergen een nieuwe stimuleringsregeling 'Binnenstedelijke Herontwikkeling' in het leven riep. Daarnaast opende begin 2019 de provincie Overijssel de nieuwe regeling 'Stimuleren Wooninitiatieven'. In overleg met de Dorpsraad van Vasse is op 13 maart '19 besloten om met een 'ondertekende steunverklaring' een subsidieaanvraag binnen de nieuwe provinciale subsidieregeling in te dienen. Dit traject biedt perspectieven voor realisatie.

6.2 Vooroverleg

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat bij deze afwijking van omgevingsvergunning het maatschappelijk belang voldoende is meegenomen in de afweging. Artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht schrijft in samenhang met 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Rijksdiensten

Op 1 januari 2012 is de Vrom-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft in het nieuwe toezichtbeleid geen adviserende en coördinerende rol meer met betrekking tot de advisering over gemeentelijke ruimtelijke plannen. Dit betekent onder meer dat geen plannen voor vooroverleg naar de ILT gestuurd hoeven te worden. Omdat de coördinatierol vervalt, reageren andere rijksdiensten (Rijkswaterstaat, Defensie en Economische Zaken, Landbouw en Innovatie) afzonderlijk.

Rijkswaterstaat

Bij brief van 10 februari 2012 heeft Rijkswaterstaat aangegeven dat zij tijdig betrokken wenst te worden bij plannen die betrekking hebben op de drie netwerken die bij Rijkswaterstaat in beheer zijn: het hoofdwegennet, het hoofdvaarwegennet en het hoofdwatersysteem. Aangezien geen van de belangen van Rijkswaterstaat in het plan betrokken zijn, is vooroverleg met deze dienst niet vereist.

Defensie

Bij brief van 16 februari 2012 wordt aangegeven dat binnen het Ministerie van Defensie de behartiging van ruimtelijke uitgevoerd door de Dienst Vastgoed Defensie. Het gaat hierbij om militaire terreinen (direct ruimtebeslag), het beheer van diverse zoneringen, brandstofleidingen, verstoringsgebieden, laagvliegroutes en -gebieden (indirect ruimtebeslag). De belangen die door het Ministerie van Defensie worden bewaakt, spelen in het voorliggend plan geen rol. Vooroverleg met de Dienst Vastgoed Defensie (Directie noord) is niet vereist.

Economische Zaken, Landbouw en Innovatie

Bij brief van 6 maart 2012 wordt aangegeven dat gemeentelijke bestemmingsplannen en projectafwijkingsbesluiten die een relatie hebben met rijksinpassingsplannen op het terrein van energie-infrastructuur gemeld moeten worden bij het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Het onderhavige project heeft geen raakvlakken met de energie-infrastructuur, waardoor vooroverleg met dit ministerie niet vereist is.

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft een uitzonderingslijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectafwijkingsbesluiten waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Het betreft onder andere kleine woningbouwplannen (minder dan 7 woningen). Het betreft in dit geval 10 extra woningen in het plangebied. Omdat er regionale woningbouwafspraken zijn gemaakt wordt echter afgezien van vooroverleg met de provincie Overijssel. Het plan wordt ter kennisgeving aangeboden aan de provincie.

Waterschap Vechtstromen

Op 30 juni 2019 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap Vechstromen een positief wateradvies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

6.3 Zienswijzen

Het ontwerpbesluit heeft met ingang van 24 maart 2020 tot en met 5 mei 2020 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit ontwerpbesluit kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen.