Walboersweg 62-64 Harbrinkhoek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Theo Wijntjes b.v. (hierna: 'initiatiefnemer') is voornemens om de bedrijfsbebouwing van de voormalige varkenshouderij op perceel Walboersweg 62-64 te Harbrinkhoek (hierna: 'plangebied') te slopen en te vervangen door drie nieuwe woningen. De aanwezige twee-onder-een-kapwoning blijft behouden en wordt verkocht als twee afzonderlijke wooneenheden. Op 24 juli 2012 heeft de gemeente Tubbergen aangegeven dat zij in principe medewerking wil verlenen aan dit initiatief. In 2016 is het plangebied van eigenaar gewisseld, waarna een hernieuwd principeverzoek is ingediend. Op 25 april 2017 is door de gemeente aangegeven dat zij haar eerdere principebesluit continueert, onder de voorwaarde dat voldaan kan worden aan het gemeentelijk Rood voor Rood-beleid.

Huidige situatie

Op dit moment maakt het plangebied deel uit van het bestemmingsplan Tubbergen Buitengebied 2016 (vastgesteld d.d. 23 mei 2016) en geldt een agrarische bestemming. De beoogde vervangende nieuwbouw is op grond van deze bestemming niet mogelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een planologisch-juridisch kader om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Plangebied

Op de Overzichtskaart voorin deze toelichting is de globale ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven (zie de verbeelding voor de exacte begrenzing). Het plangebied ligt ten noorden van de bebouwde kom van Harbrinkhoek (circa 180 m) en ten noordoosten van Almelo (2 km). Er is circa 3.887 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig, verdeeld over twee gebieden ter weerszijden van de Walboersweg. De dubbele bedrijfswoning ligt aan de zuidoostkant van het perceel. Naast het huidige erf omvat het plangebied ook enkele aangrenzende agrarische percelen, waar beplanting zal worden aangelegd.

1.3 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk is het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de huidige en toekomstige inrichting van het plangebied, alsmede op de juridische vormgeving van dit bestemmingsplan. Het vierde hoofdstuk is gewijd aan de zogeheten 'omgevingsonderzoeken'. Tenslotte hebben de laatste twee hoofdstukken betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijk

SVIR

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, maart 2012) haar ambities tot 2040 weergegeven. De ondertitel van het SVIR luidt 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Om dat te bewerkstelligen zijn - voor de middellange termijn (2028) - de volgende drie doelen aangegeven:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland.
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Ladder duurzame verstedelijking 

Deze drie doelen zijn uitgewerkt in dertien nationale belangen. Eén daarvan is "een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten". Om dit nationaal belang concreet invulling te geven heeft het ministerie de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) laten opnemen. Daardoor zal bij ruimtelijke besluiten gemotiveerd moeten worden hoe een zorgvuldige afweging is ge-maakt ten aanzien van het ruimtegebruik. Per 1 juli 2017 is de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Bro vereenvoudigd. Belangrijkste verschil is dat er alleen voor het bouwen buiten stedelijk gebied een uitgebreide motivering nodig is. Ook kunnen gemeenten de 'Laddertoets' doorschuiven naar een later moment, wanneer bijvoorbeeld gebruik wordt gemaakt van uitwerkingsplannen of wijzigingsplannen. Daarnaast wordt niet meer gesproken van 'regionale behoefte' maar van 'behoefte'. Hieronder wordt op de aspecten 'behoefte' en 'locatieafweging' (alternatieven binnen bestaand stedelijk gebied) ingegaan.

Volgens de Nota van Toelichting, behorende bij de per 1 juli 2017 vernieuwde 'Ladder', worden ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben maar bebouwing reduceren of verplaatsen, zoals bijvoorbeeld de Rood voor Rood-regelingen, niet gezien als stedelijke ontwikkeling (bron: infomil.nl).

2.2 Provincie

Omgevingsvisie/-verordening

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 en de bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 (vastgesteld d.d. 12 april 2017) bevatten het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel. Aan de hand van de thema's klimaat, energie en regionale economie schetst de provincie een beeld van de belangrijkste kansen en opgaven. Op basis daarvan worden negen centrale beleidsambities aangegeven:

• 1. Goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst;
• 2. Een vitale en zichzelf vernieuwende regionale economie met flexibele vestigingsmogelijkheden; naast kennisintensieve maakindustrie, mkb en logistiek ook voor topsectoren, ondernemingen, start-ups en zzp-ers;
• 3. Een gezonde en aantrekkelijke natuur voor mensen, dieren en planten; een natuur die beleefd en gebruikt kan worden, kan profiteren van (economische) ontwikkelingen en rijk is aan plant- en diersoorten (biodiversiteit);
• 4. Versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijk, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel;
• 5. Een veilige, betrouwbare (tijdsduur) en vlotte (keten)reis van personen en goederen van en naar stedelijke netwerken binnen en buiten Overijssel;
• 6. Watersystemen met goede ecologische en chemische kwaliteit, die voor de lange termijn klimaatbestendig, veilig en beleefbaar zijn;
• 7. Veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen;
• 8. Een betrouwbare, duurzame en betaalbare energievoorziening met beperking van uitstoot van broeikasgassen;
• 9. Balans behouden tussen gebruik en bescherming van de ondergrond.

Deze beleidsambities worden benaderd vanuit de 'rode draden' duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Zoals uit het vervolg van deze nota zal blijken, draagt onderhavig initiatief bij aan beleidsambities 1 en 4, waarbij het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit het hoofdstreven is (zie paragraaf 4.3).Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen in de Groene Omgeving geldt dat een goede ruimtelijke inpassing verplicht is. In het kort komt het er op neer, dat bij ontwerp en realisatie de aanwijzingen uit de Catalogus Gebiedskenmerken worden opgevolgd. Deze catalogus geeft de volgende typering van het plangebied:

Natuurlijke laag: dekzandvlakte en ruggen; beekdalen en natte vlaktes

Het plangebied behoort deels tot gebiedstype 'dekzandvlakte en ruggen'. Na de ijstijden bleef er in grote delen van de provincie een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandgebieden voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. Als er ontwikkelingen plaatsvinden, dan dienen deze bij te dragen aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Tevens is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, uitgangspunt voor de ruimtelijke inrichting.

Het overige deel van het plangebied behoort tot de 'beekdalen en natte laagtes'. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich van oudsher het water. Hier ontstonden moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, richting de beken en rivieren. Zo ontstond een dynamisch landschap met een open karakter en hogere randen. Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan moeten deze bijdragen aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en de beleefbaarheid van het water.

Natuurlijke laag: dekzandvlakte/ruggen (bruin) en beekdalen/natte laagtes (blauw)

Laag van agrarisch cultuurlandschap: oude hoevenlandschap

Dit landschapstype werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Ontwikkelingen binnen dit landschapstype dienen bij te dragen aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid. Ook de toegankelijkheid van erven en erfroutes dient vergroot te worden.

Stedelijke laag

Binnen de 'stedelijke laag' zijn twee typeringen voor het plangebied aangegeven: 'verspreide bebouwing' en 'informeel traag netwerk'. Ontwikkelingen binnen gebieden met 'verspreide bebouwing' dienen bij te dragen aan behoud en versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen. Voor het informeel traag netwerk is de volgende beleidsambitie geformuleerd: 'ontwikkelingen die in de invloedssfeer van een stad of dorp liggen, dienen bij te dragen aan behoud en verkleining van de maaswijdte van het padennetwerk. Nieuwe mogelijkheden voor lange afstands-, wandel- en fietsroutes worden benut.'

Laag van de beleving

De provincie heeft de ambitie om de 'donkere' gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen zo mogelijk nog donkerder te maken. Dit betekent voor het plangebied onder meer: terughoudend zijn met verlichting van wegen, bebouwing en dergelijke, maar ook het verkennen waar deze verlichting 's nachts uit kan of hoe lichtbronnen selectiever gericht kunnen worden.

Conclusie

De bovengenoemde gebiedskenmerken hebben als input gediend voor het landschappelijk ontwerp (zie hoofdstuk 4). Het doel van dit ontwerp is de oude landschappelijke structuren, zowel van het erf als het aangrenzende buitengebied, weer zichtbaar en beleefbaar te maken. Daarbij worden ook oude paden in ere hersteld ('informeel traag netwerk'). Bij de te zijner tijd op te stellen woningontwerpen zullen de vereisten wat betreft 'donkerte' worden uitgewerkt.

2.3 Gemeente

Bestemmingsplan Tubbergen Buitengebied 2016

Op dit moment maakt het plangebied deel uit van het bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' (vastgesteld d.d. 23 mei 2016). Hieronder is een uitsnede van de vigerende verbeelding opgenomen. De bestemming is 'Agrarisch-1'. Er geldt een bouwvlak waarbinnen alle bebouwing gesitueerd dient te worden. Daarnaast heeft het plangebied de aanduiding 'intensieve veehouderij'. Tenslotte geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Op grond van deze bestemmingen is de beoogde vervangende nieuwbouw niet mogelijk. Hiervoor zal het bestemmingsplan gewijzigd moeten worden. Dit kan onder meer op grond van artikel 4.7.10, waarin een wijzigingsbevoegdheid van 'Agrarisch-1' naar 'Wonen' is opgenomen. Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden, bijvoorbeeld dat deze wijziging geen onevenredige afbreuk mag doen aan de milieusituatie, woonsituatie en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

Rood voor Rood-beleid

Ten tijde van de eerste principe-uitspraak in 2012 was het gemeentelijke 'Rood voor Rood-beleid 2011' (6 juni 2011) van kracht. Dit beleid is op 5 december 2014 vervangen door 'Beleidsnotitie Rood voor Rood voor Rood met gesloten beurs 2014'. In deze notitie is een overgangsregeling opgenomen zodat onderhavig initiatief op grond van het oude beleid uit 2011 gerealiseerd kan worden. Aangezien de gemeente op 25 april 2017 haar principe-uitspraak vernieuwd heeft, wordt in dit plan toch uitgegaan van het nieuwe beleid uit 2014.

De Beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs 2014 spreekt de verwachting uit dat in de periode tot 2024 circa 600.000 m2 aan bedrijfsbebouwing binnen de regio Noordoost-Twente zijn functie zal verliezen. De erven en stallen waarvoor geen nieuwe bestemming wordt gevonden lopen het risico te vervallen. De gemeente wil daarom mogelijkheden bieden voor transformatie en herstructurering. Enerzijds wordt daarvoor het VAB-beleid ingezet, dat het mogelijk maakt om onder voorwaarden nieuwe economische functies toe te kennen aan vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (VAB). Anderzijds is er het Rood voor Rood-beleid, waarbij in ruil voor de sloop van schuren en andere investeringen in ruimtelijke kwaliteit, een woning gebouwd mag worden. Hoofddoel van het Rood voor Rood-beleid is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Dit is mogelijk door de sloop van 'landschapsontsierende (agrarische) bedrijfsgebouwen' en 'overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit'. Er dient ten minste 1.000 m2 aan bebouwing te worden gesloopt. Tevens geldt dat de nieuwe woning op de slooplocatie teruggebouwd moet worden. Uit de waarde van de bouwkavel bekostigt de deelnemer de sloopkosten en de investeringen in ruimtelijke kwaliteit, terwijl de deelnemer een deel van de waarde van de te slopen schuren mag behouden.

De gemeente heeft in haar principe-uitspraak van 25 april 2017 (zie hoofdstuk 1) onderhavig initiatief getoetst aan de beleidsnotitie en het volgende aangegeven:

• Aan de eis om ten minste 1.000 m2 aan landschapsontsierende bebouwing te slopen in ruil voor één compensatiewoning, wordt ruimschoots voldaan. Op basis van (lucht)foto's wordt overigens geconcludeerd dat alle te slopen gebouwen op het perceel landschapsontsierend zijn1. Daarnaast wordt voldaan aan de eis dat de betreffende gebouwen ten minste vijf jaar oud zijn.
• Aangezien een veelvoud van 1.000 m² wordt gesloopt, bestaat er recht op een tweede of derde compensatiewoning. Uit een recent taxatierapport moet blijken dat 'de waarde van deze kavels noodzakelijk is voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde'.
• Alle landschapsontsierende bebouwing, inclusief alle erfverhardingen, mestplaten, silo's en dergelijke moet worden gesloopt. De compensatiewoningen dienen (in principe) op de slooplocatie zelf te worden teruggebouwd.
• Op grond van de Woonvisie 2016+ is er ruimte voor het realiseren van twee woningen in het buitengebied rond Harbrinkhoek. De Woonvisie wordt op dit moment geactualiseerd. Beoordeeld dient te worden of er op grond daarvan ruimte is voor de derde compensatiewoning binnen het plangebied.

In februari 2018 zijn deze randvoorwaarden nader getoetst. Daarbij zijn ook de milieu hygiënische en overige planologische aspecten van het initiatief beoordeeld. Hiervan is verslag gedaan in bijgevoegd 'Rood voor Rood-plan Walboersweg 62-64 te Harbrinkhoek'. Geconcludeerd wordt dat de sloop-/saneringsopgave en de beoogde landschappelijke inspanningen, de bouw van drie compensatiewoningen rechtvaardigt. De inpassing van deze woningen wordt op milieu hygiënische en planologische gronden aanvaardbaar geacht. Voor verdere details wordt verwezen naar de Bijlage. In het onderstaande wordt nog ingegaan op de aanvaarbaarheid in het kader van de Woonvisie 2016+.

Woonvisie

In de Woonvisie 2016+, Wonen in krachtige kernen: maatwerk door vraaggericht ontwikkelen (vastgesteld d.d. 13 juli 2016) heeft de gemeente haar meest recente woonbeleid opgenomen. De Woonvisie is opgesteld vanuit het idee dat de overheid steeds minder als uitvoerder optreedt in de woningmarkt en meer een faciliterende rol op zich neemt. De visie is 'een uitnodiging aan de inwoners, de woningcorporatie, bouwbedrijven en andere organisaties om bij te dragen aan het verbeteren van de woonkwaliteit in de gemeente Tubbergen.'

Huidige situatie

De gemeente vindt het belangrijk dat in alle kernen woningen worden gebouwd om te kunnen voorzien in de lokale woonbehoefte. Daarom is in eerste aanleg de gemeentelijke omvang van de lokale behoefte verdeeld over de verschillende kernen op basis van het inwonertal. Daarnaast is een deel van het totaal gereserveerd voor woningen in het buitengebied. Het aantal is gebaseerd op de ervaringen met regelingen als 'Rood voor Rood' en 'Rood voor Groen'. Vervolgens is er een correctie doorgevoerd, omdat het in de praktijk niet mogelijk is om in alle kernen in alle woonwensen te voorzien. Voor het buitengebied van Harbinkhoek-Mariaparochie wordt uitgegaan van twee woningen.

Op dit moment werkt de gemeente aan de actualisering van de Woonvisie 2016. Daarin wordt niet langer van een onderverdeling per kern uitgegaan, maar van een totaal aantal te verdelen woningen binnen het buitengebied. De drie woningen binnen het plangebied passen binnen dit woningbouwcontingent.

Welstandsnota

De nieuwe woningen en erfinrichting moeten voldoen aan de omgevingscriteria voor het buitengebied uit de Nota omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen; mensen maken de ruimte (Het Oversticht, 4 maart 2016). Uit deze welstandsnota blijkt dat het plangebied deel uitmaakt van het kampenlandschap (midden niveau). Voor dit landschapstype zijn gedetailleerde criteria geformuleerd, onder meer ten aanzien van de situering van de bebouwing, hoofdvorm, architectuur, kleurstelling en materiaalgebruik. In Hoofdstuk 3 Planbeschrijving is het landschappelijk ontwerp voor het plangebied toegelicht. Deze is tot stand gekomen in overleg met Het Oversticht op basis van een landschappelijke en cultuurhistorische analyse. De oude structuren van het kampenlandschap zijn leidend geweest voor de situering van de woningen, de erfopzet en de landschapselementen die worden toegevoegd. Het gemeentelijk kwaliteitsteam heeft dit landschappelijk ontwerp inmiddels positief beoordeeld. De nog op te stellen woningontwerpen zullen te zijner tijd aan de welstandscommissie worden voorgelegd. Leidend hiervoor is het als bijage 6 opgenomen beeldkwaliteitsplan Landschappelijke kenmerken en beeldkwaliteit, dat gelijktijdig met dit bestemmingsplan zal worden vastgesteld. Zie ook paragraaf 3.3 waarin nader op beeldkwaliteit worden ingegaan.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

Ligging en inrichting

Het plangebied ligt ten noorden van de bebouwde kom van Harbrinkhoek (circa 180 m) en ten noordoosten van Almelo (2 km). In de directe omgeving van het plangebied zijn uitsluitend agrarische percelen en solitaire woningen gelegen. Het dichtstbijzijnde (agrarische) bedrijf ligt op een afstand van minimaal 240 m.

Onderstaande luchtfoto geeft een indicatie van de huidige situatie binnen het plangebied. Het plangebied is vrijwel geheel verhard en bestaat uit een groot oppervlak aan verouderde en beeldverstorende bedrijfsbebouwing (zie verder paragraaf 2.2). De twee-onder-een-kapwoning ligt aan de zuidoostkant van het plangebied. Ten noorden daarvan liggen - ter weerszijden van de Walboersweg - in totaal 13 bedrijfsgebouwen. Op het erf is tevens een mestsilo aanwezig.

Huidige situatie (Bing Maps)

Sloopopgave

Binnen het plangebied bevindt zich in totaal 3.887 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (inclusief mestsilo). Deze bebouwing wordt volledig gesloopt. Tevens vindt een uitgebreide asbestsanering plaats. De onderstaande tekening geeft een overzicht de te slopen bedrijfsbebouwing. Alleen de twee-onder-een-kapwoning, aan de zuidoostzijde van het perceel, blijft behouden.

Overzicht bestaande bebouwing (ruimtelijkeplannen.nl)

3.2 Toekomstige situatie

In het kader van de principe-uitspraak uit 2012 (zie inleiding) is tezamen met de ervenconsulent van Het Oversticht een landschappelijke en cultuurhistorische analyse uitgevoerd. Daarbij zijn uitgangspunten geformuleerd voor de erfinrichting, de situering van de woningen en de toevoeging van landschapselementen. Landschapsarchitect J. Cundall heeft deze uitgangspunten verwerkt tot landschappelijk ontwerp. In het navolgende wordt het ontwerp toegelicht.

Cultuurhistorie

Het erf van de initiatiefnemer is een voorbeeld van een oud Twents erf binnen het oude hoevenlandschap. Oorspronkelijk bestond het erf uit een woonboerderij en vier schuren (zie onderstaande topografische kaart uit 1900). Het erf lag aan de rand van een cluster van kampen. Een aantal van die kampen zijn intact gebleven en duidelijk te herkennen in het huidige landschap. In de loop der tijd heeft het erf zich richting het noorden en oosten uitgebreid. Tegenwoordig bestaat het erf uit een moderne twee-onder-een-kapwoning en dertien schuren van uiteenlopende omvang en architectuur. Het geheel maakt een onsamenhangende en (deels) verouderde indruk. Van het oorspronkelijke erf is weinig overgebleven. Waar het erf zich heeft uitgebreid lijkt de kamp te zijn afgevlakt; de kamp die ten noorden van het erf was gelegen (zie de afbeelding hieronder) is nauwelijks beleefbaar in de huidige situatie. Hierdoor is de relatie tussen het erf en de kampen, die oorspronkelijk heel sterk was, verwaterd.

Topografische kaart 1900

Het erf bevindt zich in een bocht van de Walboersweg. Typerend voor een oud Twents erf en net zoals in de oorspronkelijke erfinrichting, loopt de weg over het erf. De schuren zijn aan beide kanten van de weg gelegen en staan daar soms dicht op. Dankzij geen of transparante afrastering loopt het erf grensloos van de ene kant van de weg over in de andere kant. Hoewel de meeste schuren als landschapsontsierend gelden, is de compositie van de schuren langs beide kanten van de weg fraai. Dit vormt een inspiratiebron voor de nieuwe inrichting.

De twee-onder-een-kapwoning ligt aan de zuidkant van het bouwblok, een beetje afgelegen van het cluster van schuren. Gevoelsmatig ligt de huidige woning niet op de locatie van de originele boerderijwoning. Daardoor ligt de 'kern' van het erf, en ook de oorspronkelijke locatie van de boerderijwoning, aan de ronding van de bocht. De topografische kaart uit 1900 (zie paragraaf 2.1) geeft de impressie dat dit zo was. Volgens de inrichtingsprincipes van een oud Twents erf dient de boerderijwoning het hoofdgebouw op een erf te zijn. Maar omdat de huidige woning niet in de kern van het erf ligt, is de positie van deze woning als hoofdgebouw op het erf tamelijk zwak. De schuren die dicht bij de weg zijn gelegen maken een veel massievere indruk en bepalen het beeld.

Het huidige erf bevat niet alleen veel gebouwen maar ook de nodige erfbeplanting. Aan de oostkant van het erf bevindt zich een bosschage van voornamelijk eiken en berken met een onderbeplanting van (inheemse) struiken. Ook een aantal uitheemse sparren bevinden zich in deze hoek van het erf. Tegenover de woning bevindt zich een andere bosschage. De bosschages op het erf lopen als singels de omgeving in; zo is het erf met het landschap verbonden. Bovendien creëren de erfbeplanting en de singels een rafelige rand langs het erf, wat kenmerkend is voor een oud Twents erf. De gebouwen op het erf liggen half verscholen achter de erfbeplanting. De beplanting op het erf en in het omliggende landschap zorgen voor een kleinschalig landschap met boeiende doorzichten.

Huidige situatie (bron: Bing Maps)

Landschappelijk ontwerp

Binnen het plangebied worden drie woningen, verspreid over het bouwblok, gerealiseerd. Elke woning heeft een bouwvolume van maximaal 1.000 m³ en een losstaand bijgebouw. Op het ontwerp dat aan het eind van dit hoofdstuk is afgebeeld worden de globale locaties van de woningen en bijgebouwen weergegeven.

De woningen vormen samen (als vanouds) een kleine buurtschap en daarom dienen de gebouwen qua architectuur 'familie' van elkaar te zijn. Dit kan door voor alle woningen hetzelfde palet van materialen te gebruiken. Dit betekent niet dat de woningen ook identiek moeten zijn. Sterker nog, de gebouwen dienen juist enigszins van elkaar te verschillen om een woonwijk- of 'vakantiepark-sfeer' te voorkomen. De beeldkwaliteitseisen zijn in paragraaf 3.3 verder uitgewerkt.

De nieuwe erfstructuur

• Doordat op het bestaande erf een prominent hoofdgebouw en een duidelijke kern ontbreken, wordt er in de nieuwe erfstructuur een nieuwe kern gecreëerd op de plek waar de originele kern van het erf zich bevond.
• De nieuwe kern wordt gevormd door een nieuw te planten eikengaard. De drie compensatiewoningen worden rondom de eikengaard gesitueerd. Deze gemeenschappelijke ruimte - typerend voor een Twents erf - wordt het verbindende element tussen de woningen.
• Net zoals het oorspronkelijke en het bestaande erf worden de gebouwen aan beide kanten van de weg verspreid. Hierdoor blijft de weg tussen het erf doorlopen.
• Om de eenheid tussen de twee kanten van het erf te versterken wordt aan beide kanten gebruik gemaakt van dezelfde soort erfverharding (gebakken klinkers).
• De oude landweg die vanuit het erf richting het noorden liep wordt tot aan het weiland hersteld. De bestaande landweg die vanuit het erf richting het oosten loopt blijft gehandhaafd. Langs deze landwegen worden twee woningen geplaatst. Hierdoor wordt de relatie tussen de woningen en de omliggende weilanden en kampen versterkt.
• De meest westelijk gelegen woning wordt in de bocht van de weg gerealiseerd, op een oorspronkelijke bouwlocatie (zie de kaart uit 1900). Aan de zuidkant van deze woning blijft een zichtlijn vanaf de weg richting het weiland vrij.
• De woningen en bijgebouwen hebben, zoals kenmerkend voor een oud Twents erf, verschillende oriëntaties. Dit voorkomt bovendien een geordende 'woonwijk-sfeer';
• De specifieke onderlinge relatie tussen de woningen en de bijbehorende schuren is afhankelijk van de locatie op het perceel. De meest noordelijke woning is georiënteerd - zoals vaak bij oude Twentse erven - met het voorerf naar het land toe. Het achtererf en dus ook de schuur zijn georiënteerd op de landweg en in feite ook op de Walboersweg. Doordat de schuur op een afstand van de landweg is gelegen valt het zicht vanuit de omgeving het meest op de woning. Hierdoor is de onderlinge relatie tussen de woning en schuur duidelijk; de schuur is ondergeschikt aan de woning.
• In de nieuwe inrichting wordt met de privacy van de woningen rekening gehouden. Elke woning staat op zijn eigen woonperceel en mede door de eikengaard heeft elke woning weinig inkijk van de andere woningen op het erf.
• De woningen zijn zo gesitueerd dat fraaie doorzichten naar het aangrenzende buitengebied mogelijk zijn.

3.3 Beeldkwaliteit

De nieuwe woningen en erfinrichting moeten voldoen aan de omgevingscriteria voor het buitengebied uit de 'Nota omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen; mensen maken de ruimte' (Het Oversticht, 4 maart 2016). Uit deze welstandsnota blijkt dat het plangebied deel uitmaakt van het kampenlandschap (midden niveau). Voor dit landschapstype gedetailleerde criteria geformuleerd die betrekking hebben op de situering, hoofdvorm, architectuurstijl en gevelcompositie, detaillering, materiaal- en kleurgebruik, erfscheidingen en utilitaire bouwwerken. Op dit punt wordt verwezen naar Bijlage 2 Landschappelijke kenmerken en beeldkwaliteit. In dit beeldkwaliteitsplan, dat gelijktijdig met dit bestemmingsplan wordt vastgesteld, zijn de relevante omgevingscriteria opgenomen. Deze welstandscriteria zijn, voor zover ruimtelijk relevant, ook vertaald in de regels van dit bestemmingsplan. Daarmee is het aspect 'beeldkwaliteit' juridisch geborgd. Het gemeentelijk kwaliteitsteam zal te zijner tijd beoordelen of de nog op te stellen woningontwerpen aan alle criteria voldoen (zie paragraaf 2.3).

3.4 Juridische vormgeving

Dit bestemmingsplan is opgezet in overeenstemming met de meest recent voorgeschreven standaarden voor het (digitaal) inrichten van bestemmingsplannen. Ten aanzien van de opmaak van verbeelding en regels geldt de Standaard voor bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). De inhoudelijke opzet volgt zo veel mogelijk de opzet van het bestemmingsplan Tubbergen Buitengebied 2016.

Regels

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende enkelbestemmingen en dubbelbestemmingen in dit plan opgenomen:

Enkelbestemmingen

• 'Wonen'

In dit bestemmingsplan zijn drie bouwvlakken opgenomen waarbinnen 1 burgerwoning mag worden gebouwd. De bestaande 2-aaneen gebouwde woning is ook voorzien van een bouwvlak, daarnaast is hier de aanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen. Woningen mogen een maximale inhoud hebben van 1.000 m3 ongeacht de vraag of sprake is van inwoning.

Bij burgerwoningen zijn, net als bij agrarische bouwvlakken, kleinschalige bedrijfsactiviteiten na afwijking toegestaan (tot 500 m2). Boven de 500 m2 is hiervoor een wijzigingsprocedure noodzakelijk. Tevens zijn aan huis verbonden beroepen toegestaan.

• 'Agrarisch - 1'

De gebiedsbestemming Agrarisch - 1 omvat de agrarische gebieden waar landbouw en landschap nevengeschikt zijn. De gronden die zijn inbestemd als "Agrarisch 1" zijn bestemd voor het agrarisch gebruik.

• 'Verkeer'

Aan de Walboersweg is conform het vigerend bestemmingsplan de bestemming 'Verkeer' toegekend.

Dubbelbestemmingen

• 'Waarde - Archeologie 3'

De gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde hebben de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3' gekregen. De gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze dubbelbestemming is gekoppeld aan een plicht van een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden alsmede aan bouwwerkzaamheden. Ingrepen in de bodem zijn in deze gebieden in principe niet toegestaan. Alleen als aangetoond is dat er geen archeologische waarden meer zijn, deze niet onevenredig worden geschaad of er maatregelen worden getroffen om de waarden te beschermen, is het mogelijk hier bodemroerende werkzaamheden uit te voeren. De omgevingsvergunningen worden alleen verleend wanneer er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de voorkomende archeologische en cultuurhistorische waarden. De omgevingsvergunning is niet nodig voor werkzaamheden die gerekend worden tot het normale onderhoud.

• 'Waarde - Archeologie 4'

De gebieden met een lage en middelmatige archeologische verwachtingswaarde hebben de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 gekregen. De gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze dubbelbestemming is gekoppeld aan een plicht van een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden alsmede aan bouwwerkzaamheden. Ingrepen in de bodem zijn in deze gebieden in principe niet toegestaan. Alleen als aangetoond is dat er geen archeologische waarden meer zijn, deze niet onevenredig worden geschaad of er maatregelen worden getroffen om de waarden te beschermen, is het mogelijk hier bodemroerende werkzaamheden uit te voeren. De omgevingsvergunningen worden alleen verleend wanneer er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de voorkomende archeologische en cultuurhistorische waarden. De omgevingsvergunning is niet nodig voor werkzaamheden die gerekend worden tot het normale onderhoud.

Borging aanleg en behoud landschapselementen (en sloop)

Dit bestemmingsplan geeft uitvoering aan de Rood voor Rood-regeling van de gemeente Tubbergen. Naast sloop en herbouw worden er ook nieuwe landschapselementen aangelegd. Via voorwaardelijke bepalingen in de regels (en ook via een overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer) wordt geborgd dat er gesloopt wordt en dat de nieuwe landschapselementen worden aangelegd en in stand gehouden. De nieuwe landschapselementen zijn op de verbeelding bestemd dan wel aangeduid als 'groen'.

Hoofdstuk 4 Toets aan wet- en regelgeving

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op grond van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) moet getoetst worden of een plan of besluit voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. De vervangende nieuwbouw valt niet onder onderdeel C of D van het Besluit m.e.r.. In bijlage D wordt wel gesproken over "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject". In aansluiting bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 2.1) geldt onderhavig plan niet als stedelijke ontwikkeling2. Dat betekent dat er geen sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plicht.

4.2 Wegverkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Buiten de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrookswegen, die aan weerszijden van de weg (gerekend vanuit de wegas) in acht moet worden genomen, 250 m. Aangezien de drie nieuwe woningen binnen de zone van de Walboersweg liggen, is akoestisch onderzoek noodzakelijk. Op dit punt wordt verwezen naar het bijgevoegde rapport 'Onderzoek wegverkeerslawaai Walboersweg 62-64 te Harbrinkhoek' (BügelHajema, 14 december 2017). In onderstaande afbeelding zijn de resultaten van het onderzoek samengevat. Daaruit blijkt dat de nieuwe woningen buiten de 48 dB-geluidscontour van de Walboersweg liggen. Daarmee wordt voldaan aan de eisen van de Wet geluidhinder. Zie het bijgevoegde rapport voor de details van het akoestisch onderzoek.

48 dB-contour Walboersweg

4.3 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (zoals woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand is de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden. Bij laatgenoemd gebiedstype kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind. Het plangebied maakt deel uit van gebiedstype 'rustige woonomgeving'. Dat betekent dat de richtafstanden onverkort van toepassing zijn.

Het plangebied ligt niet binnen de 'zones' van bedrijvigheid. Zoals aangegeven ligt het dichtstbijzijnde bedrijf op een afstand van 240 m. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (artikel 14, lid 2) geldt voor Rood voor Rood-woningen die op gronden van een veehouderij gevestigd worden een afstand van 50 m. Er is wat dit betreft dus geen belemmering.

4.4 Externe veiligheid

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten en provincies die milieuvergunningen verlenen of ruimtelijke plannen maken, rekening te houden met externe veiligheid. Doel van het Bevi is burgers een minimum beschermingsniveau te garanderen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Inrichtingen

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen die onder de werking van het Bevi vallen. Ook overige gevaarlijke inrichtingen liggen op grote afstand en zijn niet van invloed op het plangebied (bron: Risicokaart).

Vervoer

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen (spoor)wegen gelegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De dichtstbijzijnde transportroute die onder het Basisnet valt is de N349. Deze ligt op ongeveer 1,5 km.

Aardgasleidingen

Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van aardgastransportleidingen (bron: Risicokaart). De dichtstbijzijnde leiding ligt op een afstand van circa 1,1 km.

Uitsnede risicokaart

4.5 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

NSL/nibm

Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Plan

Dit bestemmingsplan gaat uit van de bouw van drie woningen. In de CROW-publicatie nr. 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (oktober 2012) is de verkeersgeneratie van een woning bepaald op 8,6 ritten per etmaal. De totale verkeersgeneratie vanwege dit bestemmingsplan bedraagt derhalve 32 ritten.

Nibm-berekening

Nibm-tool

Voor kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft VROM in samenwerking met InfoMil de nibm-tool mei 2017 ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald. Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Zie vorenstaande afbeelding. Het project kan dus beschouwd worden als een nibm-project.

Binnen het 'Landelijk Meetnet Luchtkwaliteit' worden PM2,5 -metingen uitgevoerd. Dit leidt tot 'grootschalige concentratiekaarten' waarin zowel de huidige als toekomstige achtergrondconcentraties voor PM2,5 zijn opgenomen. Uit deze kaarten blijkt dat binnen Nederland geen overschrijdingen van de jaargemiddelde concentratie van PM2.5 bekend zijn. Aangenomen wordt dat wanneer voldaan wordt aan de maatgevende grenswaarde voor PM10, ook kan worden voldaan aan de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie PM2.5.

4.6 Archeologie

Archeologische waarden dienen op grond van de (aangepaste) Monumentenwet 1988 te worden mee gewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Op grond van de vigerende dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' (zie paragraaf 2.3) geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij grondverzet met een oppervlak van meer dan 5.000 m2 en een diepte van meer dan 40 cm onder maaiveld. De initiatiefnemer heeft een inventariserend onderzoek laten uitvoeren. Hieruit blijkt dat nader onderzoek door middel van proefsleuven noodzakelijk is. Dit onderzoek wordt na de sloopwerkzaamheden uitgevoerd. Voor de details van het archeologisch onderzoek wordt verwezen naar bijgevoegde rapportage 'Walboersweg 64 te Harbrinkhoek; Archeologisch vooronderzoek: een bureau- en verkennend booronderzoek' (Raap, 15 december 2017).

4.7 Bodem en water

Bodem

Er is een Milieukundig vooronderzoek uitgevoerd. Daarin zijn de volgende verdachte deellocaties naar voren gekomen:

• "de daken van meerdere schuren bestaan uit asbestverdacht plaatmateriaal. De daken zijn niet in alle gevallen voorzien van een afwateringsgoot of een deugdelijke goot zodat evt. emissie (erosie) van asbestvezels (door weersinvloeden) naar de onderliggende bodem wordt voorkomen;
• het voormalige opslag diesel met afleverpunt. Op de buitenmuur is een dieselvlek zichtbaar;
• op een deel van de locatie is sprake van een afvaldump;
• de voormalige werktuigen berging;
• de voormalige werkplaats;
• de opslag vaste mest.

Geconcludeerd wordt dat "op basis van de bekende geinventariseerde gegevens en de veldinspectie, de onderzoekslocatie (het erf met schuren en bijgebouwen), beschouwd dient te worden als een milieuhygienisch verdachte locatie." Op grond van deze conclusie is een Milieukundig bodemonderzoek en onderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd.

Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de locatie niet vrij is van bodemverontreiniging. De conclusie luidt: "De bodem bevat o.a. een verhoogd gehalte polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK's) t.o.v. de interventiewaarde. Het verhoogd gemeten gehalte PAK’s in twee bovengrondmengmonsters overschrijden de interventiewaarde in ruime mate en geven daardoor aanleiding tot het instellen van aanvullend of afperkend onderzoek. Voor het overige bevat de grond en het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie plaatselijk enkele stoffen verhoogd t.o.v. de achtergrondwaarde resp. de streefwaarde."
"Op basis van de resultaten van het onderzoek naar asbest in de bodem blijkt dat de locatie niet vrij is van bodemverontreiniging. De conclusie luidt: "Bij de visuele locatie-inspectie is op het maaiveld t.p.v. de locatie geen asbest verdacht materiaal aangetroffen. Uit het onderzoek is verder gebleken dat de toplaag t.p.v. de beoordeelde druppelzones een gehalte asbest bevat dat onder de interventiewaarde ligt. Daarnaast is geconsteteerd dat de bodem binnen het plangebied plaatselijk puinbijmengingen bevat. In de opgeboorde grond is een stukje asbest verdacht materiaal waargenomen. Plaatselijk is sprake van verharding met halfverhardingsmateriaal. Gezien het bovenstaande alsmede op basis van de voormalige toepassing van asbesthoudend materiaal dient de bodem t.p.v. het plangebied als potentieel verdacht voor de aanwezigheid op asbest aangemerkt te worden. Om een volledig beeld te krijgen omtrent de evt. aanwezigheid van asbest in de bodem dient binnen het plangebied een onderzoek asbest in grond volgens NEN-5707+C1 uitgevoerd te worden."

Het nadere onderzoek bodem is in maart 2019 uitgevoerd. Daarbij heeft een uitsplitsing van de mengmonsters plaatsgevonden. Uit de betreffende rapportage, die als Bijlage Aanvullend milieukundig bodemonderzoek is opgenomen, blijkt dat binnen en rond de werkplaats sprake is van sterk verhoogde gehalten PAK. Deze gehalten geven aanleiding een afperkend onderzoek in te stellen. Middels dit onderzoek kan worden vastgesteld of er in het onderhavige geval al dan niet sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming. Aangezien dit onderzoek zich uitstrekt tot onder de (nog in gebruik zijnde) werkplaats en op deze locatie geen woningen gebouwd zullen worden, is besloten het afperkend onderzoek uit te stellen tot na de sloop van de bebouwing in het plangebied. In de regels is een voorwaardelijke bepaling opgenomen op grond waarvan er pas binnen het plangebied gebouwd mag worden als gebleken is dat er geen noodzaak tot sanering bestaat dan wel nadat een saneringsbeschikking is verleend door het bevoegd gezag.

Water

Op grond van artikel 3.1.6 uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een zogeheten waterparagraaf worden opgenomen. In deze waterparagraaf dient te worden ingegaan op de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

Uitgangspunt voor de nieuwbouw is dat het hemelwater wordt afgekoppeld van het vuilwater en wordt afgevoerd op de bestaande sloten rond het plangebied. Er is geen sprake van een toename in oppervlakteverharding. Het erf waarbinnen de nieuwe bebouwing is gelegen, is op dit moment reeds geheel verhard. Het oppervlak aan bebouwing neemt substantieel af van 3.887 m2 in de huidige situatie tot maximaal 3.300 m2 in de nieuwe situatie. Daarnaast zal het oppervlak aan erfverharding substantieel afnemen, wat de mogelijkheden voor infiltratie ten goede komt. Compenserende maatregelen worden niet noodzakelijk geacht.

Voor de bouw zal zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van niet-uitlogende bouwmaterialen, zodat het oppervlaktewater niet verontreinigd raakt. Het vuilwater wordt gescheiden van het hemelwater geloosd op het aanwezige riool.

Op 20 februari 2018 is de digitale watertoetsprocedure doorlopen (zie bijgevoegd 'watertoetsdocument'). Hieruit blijkt dat er geen waterschapsbelangen met dit plan gemoeid zijn en dat de korte procedure van toepassing is. De standaard waterparagraaf van waterschap Vechtstromen is opgenomen als Bijlage.

4.8 Ecologie

Om de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan te toetsen, is op 13 december 2017 een ecologische inventarisatie binnen het plangebied uitgevoerd. Het doel hiervan was: nagaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Uit de inventarisatie is naar voren gekomen dat er ten aanzien van de Wet Natuurbescherming geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het plan, behoudens een nader onderzoek naar vleermuizen en huismus. Tijdens het veldbezoek kan namelijk niet met zekerheid worden vastgesteld of er op enkele plaatsen in de te slopen bebouwing vleermuisverblijfplaatsen aanwezig zijn en/of jaarrond beschermde nestplaatsen van de huismus. Sneeuwval bemoeilijkte het onderzoek hiernaar. Op 18 juni 2018 is het plangebied opnieuw bezocht. Dit heeft geleid tot de volgende conclusie: "Uit het aanvullend onderzoek is gebleken dat er zich in de te slopen bedrijfsbebouwing geen jaarrond beschermde nesten van huismus bevinden. Tevens is gebleken dat er geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Het foerageergebied van vogels en vleermuizen wordt door de ingreep niet aangetast: Veel grootschalige bebouwing verdwijnt, er komt in mindere mate bebouwing voor terug. Daarnaast worden nieuwe groenelementen toegevoegd. Een en ander leidt ertoe dat de waarde als foerageergebied voor vogels en vleermuizen zal toenemen. Er is geen ecologische vervolgonderzoek noodzakelijk. Mits buiten de broedtijd van vogels wordt gewerkt is het plan in het kader van Wet natuurbescherming uitvoerbaar." De rapportages van de ecologische inventarisatie en het aanvullend zijn opgenomen als bijlage.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Anterieure overeenkomst
Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.
De gemeentelijke kosten zijn beperkt tot de ambtelijke kosten, welke worden verhaald middels de gemeentelijke legesverordening. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Ten behoeve van deze ontwikkeling wordt een Rood-voor-Rood overeenkomst (anterieure overeenkomst) met de initiatiefnemer gesloten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 15 mei 2019 voor de duur van zes weken ter visie gelegen. Daarnaast is het plan voorgelegd aan de 'overlegpartners' in het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening. Gedurende de tervisielegging zijn geen zienswijzen ingediend.

Het bestemmingsplan is na de tervisielegging op één punt ambtshalve gewijzigd. De regeling voor de bestaande twee-onder-een-kapwoning gaf enige onduidelijkheid. Dit is aangepast door in de verbeelding de aanduiding 'aaneengebouwd' op te nemen en de regeling hierop aan te passen.

De initiatiefnemer heeft de omwonenden van Walboersweg 62-64 middels een brief op de hoogte gesteld van de vervangende nieuwbouw binnen het plangebied. Bewoners van de aangrenzende percelen hebben daarbij een mondelinge toelichting ontvangen.

• 1. In de beleidsnotitie worden tien criteria benoemd op grond waarvan bebouwing als 'landschapsontsierend' kan worden aangemerkt.
• 2. Zie o.a. ABRvS, 24 december 2014, 201405237/1/R2. Voor de aansluiting van het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' bij het begrip 'stedelijke ontwikkeling uit het Bro (c.q. de Ladder voor duurzame verstedelijking) zie ABRvS, 7 december 2016, ECLI:NL:RVS:2016:3279.