Manderveen, Manderveenseweg 59

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 AANLEIDING

Op het perceel Manderveenseweg 59 in Manderveen was een taxibedrijf gevestigd, maar de bedrijfsruimten staan al enkele jaren leeg. De voormalige bedrijfswoning wordt als reguliere woning gebruikt. Er is geen zicht op hergebruik van de bedrijfspanden conform het geldende bestemmingsplan of voor andere bedrijfsmatige activiteiten.

Met dit bestemmingsplan wordt een herontwikkeling van deze locatie aan één van de entrees van Manderveen mogelijk gemaakt. De herontwikkeling voorziet in de sloop van de leegstaande bedrijfspanden en de bouw van 3 woningen, een dubbele en één vrijstaande. Daarnaast krijgt de voormalige bedrijfswoning een reguliere woonbestemming.

1.2 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED

Het plangebied bestaat uit het (voormalige) bedrijfsperceel Manderveenseweg 59 en het naastgelegen woonperceel Manderveenseweg 61. Het plangebied ligt in het zuiden van Manderveen. De onderstaande afbeelding toont globaal de ligging ervan.

Ligging plangebied

1.3 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Het plangebied maakt onderdeel uit van het in 2006 vastgestelde bestemmingsplan 'Kleine Kernen'.

Het perceel Manderveenseweg 59 is hierin bestemd tot 'Bedrijf', met de nadere aanduiding 'autobedrijf, wat inhoudt dat het perceel specifiek voor een autobedrijf is bedoeld. Daarnaast heeft het perceel aanduidingen op grond waarvan een dienstwoning en een verkooppunt voor motorbrandstoffen zijn toegestaan.

Het perceel Manderveenseweg 61 heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemmingen 'Woondoeleinden' en 'Tuin'.

Uitsnede bestemmingsplan Kleine Kernen (2006)

1.4 LEESWIJZER

In het volgende hoofdstuk wordt het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van het van belang geachte rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 bevat een toets aan relevante wet- en regelgeving op het gebied van bodem, water, milieuzonering, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid, ecologie, archeologie, duurzaamheid en kabels en leidingen. In hoofdstuk 5 komt de juridische opzet van het bestemmingsplan aan bod. In het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en de voorbereidingsprocedure.

Hoofdstuk 2 GEBIEDS- EN PLANBESCHRIJVING

2.1 BESCHRIJVING PLANGEBIED

Het plangebied van deze herziening bestaat uit het terrein van het voormalige taxibedrijf aan de Manderveenseweg 59, waarop nog een bedrijfsbestemming rust. Ook het naastgelegen perceel Manderveenseweg 61 dat een woonbestemming heeft is bij dit plangebied betrokken, omdat een gedeelte van het voormalige bedrijfsperceel met daarop een bijgebouw in gebruik is bij deze woning.

Hierbij is het overzichtelijker wanneer gronden die qua gebruik bij elkaar horen, ook binnen de grenzen van hetzelfde bestemmingsplan liggen.

2.2 PLANBESCHRIJVING

Met deze planherziening wordt de geldende bedrijfsbestemming volledig opgeheven. De voormalige bedrijfswoning (Manderveenseweg 59) wordt als reguliere woning bestemd, een deel van het voormalige bedrijfsterrein wordt bestemd als erf bij de woning Manderveenseweg 61 en er worden bouwmogelijkheden gecreëerd voor een dubbele en een vrijstaande woning.

Op de volgende afbeelding zijn de nieuwe woonkavels op het geldende bestemmingsplan geprojecteerd. Schetsmatig zijn met rode lijnen de begrenzing van het plangebied en de bestemmingsvlakken 'Wonen' aangeduid.

Indicatie grens bestemmingsplan en bestemmingsvlakken 'Wonen'

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

3.1 RIJKSBELEID

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een aanpak welke ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Een actualisatie van het van kracht zijnd ruimtelijk en mobiliteitsbeleid is daarvoor nodig. Door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden, zoals de economische crisis, klimaatverandering en de door het tegelijkertijd plaatsvinden van groei, stagnatie en krimp toenemende regionale verschillen, zijn de beleidsnota's op het gebied van zowel ruimte als mobiliteit gedateerd. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is zo de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR is vastgesteld op 13 maart 2012.

• De SVIR vervangt verschillende bestaande nota's zoals:
• de Nota Ruimte;
• de Structuurvisie Randstad 2040;
• de Nota Mobiliteit;
• de MobiliteitsAanpak;
• de structuurvisie voor de Snelwegomgeving;
• de agenda Landschap;
• de agenda Vitaal Platteland;
• Pieken in de Delta.

In SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren. En op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

Met dit plan wordt woningbouw mogelijk gemaakt ten behoeve van een dorp in het landelijk gebied. Hiermee zijn geen belangen gemoeid waarop het SVIR betrekking heeft.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De hiervoor behandelde structuurvisie is een beleidsstuk zonder bindend karakter voor lagere overheden. Om naleving van deze en andere structuurvisies te kunnen afdwingen, is besloten tot de vaststelling van algemene regels. Deze zijn opgenomen in het "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (Barro). Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden.

Een aantal rijksbelangen wordt met dit besluit geborgd in bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen van overheden. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen en de uitoefening van defensietaken.

Op 1 oktober 2012 is het Barro aangevuld met voorschriften voor de andere beleidskaders uit de SVIR, het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Het betreft de volgende thema's:

• rijksvaarwegen;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Dit bestemmingsplan voorziet niet in ontwikkelingen waarop het Barro betrekking heeft.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Sinds 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van deze ladder is te waarborgen dat in ruimtelijke plannen tot een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden wordt gekomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is in het Bro als motiveringseis opgenomen en is van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Aangezien dit bestemmingsplan slechts voorziet in 3 nieuwe woningen is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals bedoeld in artikel 3.1.6 Bro.

3.2 PROVINCIAAL BELEID

Omgevingsvisie

Het provinciaal beleid staat omschreven in de Omgevingsvisie Overijssel. Dit beleid is sinds 1 juli 2009 van kracht en op 3 juli 2013 geactualiseerd. De Omgevingsvisie geeft het provinciaal belang en beleid in de fysieke leefomgeving voor de lange termijn weer. De Omgevingsvisie beschrijft de ontwikkelingsperspectieven die zich beperken tot de hoofdlijnen zoals relevant voor de provinciale schaal.

Generieke beleidskeuzes

De provincie Overijssel heeft een aantal generieke beleidskeuzes geformuleerd, waarvan met name zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door de zogenaamde ‘SER-ladder’ van toepassing is. Deze methode gaat ervan uit dat je eerst het gebruik van de ruimte optimaliseert, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik onderzoekt en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden bekijkt.

Hoewel de SER-ladder en de ladder duurzame verstedelijking, die in de voorgaande paragraaf m.b.t. het Rijksbeleid beschreven is, niet geheel overeenkomen gaat hiervan wel hetzelfde principe uit. De beoogde ontwikkeling sluit hier goed bij aan, aangezien het een herontwikkeling betreft van een locatie binnen bestaand dorpsgebied. Er wordt hiermee een passende invulling gegeven aan een reeds enkele jaren geleden vrijgekomen bedrijfslocatie.

Ontwikkelingsperspectieven

Binnen de Omgevingsvisie zijn zes ontwikkelingsperspectieven beschreven. Deze geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn in tegenstelling tot de generieke beleidskeuzes niet normstellend, maar richtinggevend.

Op het plangebied en omgeving is het ontwikkelingsperspectief 'dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus bestaand' van toepassing, waarbinnen het is aangeduid als woongebied.

Uitsnede kaart ontwikkelingsperspectieven met aanduiding planlocatie

De omgevingsvisie gaat voor woonwijken uit van ruimte voor herontwikkeling, inbreiding en transformatie naar diverse woon- werk- en gemengde stadsmilieus. De herontwikkeling van een bedrijfs- naar een woonbestemming past goed in deze visie. Met dit plan zijn geen provinciale ruimtelijke belangen in het geding.

3.3 GEMEENTELIJK RUIMTELIJK BELEID

Enkele jaren geleden is specifiek gekeken naar een aantal ontwikkelingen die een positieve impuls geven aan de kern Manderveen. Naast het plangebied van deze herziening betrof het ook de tegenovergelegen locatie Peddemors waar beperkte woningbouw is gerealiseerd. Voor de locatie Manderveenseweg 59 is destijds overeengekomen dat ter compensatie van het wegbestemmen van het taxi- en garagebedrijf, 3 vrijstaande woningen gerealiseerd konden worden. Het beoogde plangebied lag gedeeltelijk op de achterliggende agrarische bestemming en er werd nog voorzien in een zijweg van de Manderveenseweg ten zuiden van de huidige bebouwing. Het programma is in overleg met de initiatiefnemer inmiddels aangepast tot een dubbele en een vrijstaande woning binnen de grenzen van de huidige bedrijfsbestemming en is de zijweg niet meer benodigd.

Met deze bestemmingsplanherziening wordt een passende invulling gegeven aan de voormalige bedrijfsbestemming. Dit komt ten goede aan de uitstraling van (de entree van) Manderveen.

Woonvisie

In 2010 is de "Woonvisie 2010-2014; goed wonen voor alle doelgroepen" vastgesteld. Vanwege grote veranderingen in de woningmarkt is deze visie in 2012 geactualiseerd.

Naast de meer algemene visie op het wonen in Tubbergen, en een analyse van de ontwikkelingen op de woningmarkt, is per kern de omvang van de benodigde woningbouw voor de periode 2012-2019 bepaald. Tevens is bekend welke plancapaciteit beschikbaar of in voorbereiding is.

Voor de kern Manderveen geldt dat gelet op de bouwproductie in de jaren 2010 en 2011 de lokale woningbehoefte voor de periode 2012-2019 nog 9-14 woningen bedraagt. De beschikbare plancapaciteit bedroeg 9 bouwkavels. Daarnaast werd in de visie rekening gehouden met de nu voorliggende inbreidingslocatie.

Met de uitvoering van het inbreidingsplan aan de Manderveenseweg 59 is de lokale behoefte, samen met de beschikbare kavels in 'Bessentuin' grotendeels afgedekt.

Hoofdstuk 4 OMGEVINGSASPECTEN

4.1 BODEM

De voorgestane ontwikkeling in het plangebied vereist dat inzicht verkregen wordt in de milieukundige gesteldheid van de bodem.

Op voorhand zijn er geen grootschalige verontreinigingen te verwachten die aan de uitvoering van het plan in de weg kunnen staan. Zo blijkt uit het bodeminformatiesysteem dat er in 2006 een onderzoek is uitgevoerd in het kader van de tanksanering. Daarbij is bij het vulpunt een verontreiniging geconstateerd. Deze is tijdens de sanering van de tanks opgeruimd. Daarnaast is er in 2000 een verkennend onderzoek uitgevoerd op en rond de planlocatie, waaruit geen grootschalige verontreinigingen naar voren zijn gekomen.

Voor de bouw van woningen zal, in het kader van de aanvraag Omgevingsvergunning, met een bodemonderzoek aangetoond moeten worden dat de bodemkwaliteit in overeenstemming is met een woonfunctie. Indien nodig zullen maatregelen getroffen moeten worden. Dit onderzoek kan het best en eenvoudigst worden uitgevoerd, nadat de sloopwerkzaamheden hebben plaatsgevonden.

4.2 GELUID

In de Wet geluidhinder zijn onder meer regels opgenomen ten aanzien van de geluidsbelasting op geluidsgevoelige functies, zoals woningen. De bestaande en toekomstige woningen bevinden zich binnen de bebouwde kom van Manderveen. Voor dit gedeelte van de Manderveenseweg geldt een maximum snelheid van 30km/u, waardoor hiervan geen wettelijke geluidszone uitgaat. Desondanks is het in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel van belang om inzicht te hebben in de geluidsbelasting op de gevels.

 

Uitsnede geluidskaart

Uit de geluidskaart van de gemeente Tubbergen blijkt dat de geluidsbelasting ter plaatse van de voorgevels van de woningen rond de voorkeursgrenswaarde van 48dB ligt. Het zal dan ook geen probleem opleveren om aan het maximale binnenniveau van 33 dB, zoals bepaald in het Bouwbesluit, te kunnen voldoen.

Conclusie

De eisen uit de Wet geluidhinder staan niet in de weg aan de uitvoering van dit plan.

4.3 LUCHTKWALITEIT

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn regels ten aanzien van luchtkwaliteit vastgelegd. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

In het Besluit NIBM is bepaald dat een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtvervuiling als deze minder dan 3% van de grenswaarde, ofwel 1,2 microgram per m3, bijdraagt aan de concentraties luchtvervuiling.

In de Regeling NIBM staan de getalsmatige grenzen van projecten die ´niet in betekenende mate´ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Een woningbouwlocatie draagt op grond van deze regeling niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit indien de locatie niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat. In casu is sprake van de toevoeging van 3 woningen.

Conclusie

Er is geen sprake van een ontwikkeling die in betekenende mate bijdraagt aan de (verslechtering van de) luchtkwaliteit ter plaatse. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.4 ECOLOGIE

Ter bescherming van ecologische waarden moet er bij ruimtelijke ingrepen een afweging worden gemaakt in het kader van de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. De Natuurbeschermingswet geeft regels ten aanzien van beschermde natuurgebieden. De Flora- en faunawet heeft betrekking op bescherming van dier- en plantensoorten.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de EHS of een beschermd natuurgebied. Ook zijn er geen significant nadelige effecten te verwachten ten aanzien van Natura 2000-gebieden die buiten het plangebied liggen.

Op voorhand is niet uit te sluiten dat er zich in de te slopen bebouwing beschermde soorten bevinden. Dit vormt een aandachtspunt bij de (voorbereiding) van de sloopwerkzaamheden. Het uitvoeren van een quickscan kan vooraf inzicht geven in de eventuele aanwezigheid van beschermde soorten en te nemen maatregelen.

4.5 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE

Op 14 juni 2010 heeft de Raad van de gemeente Tubbergen de Archeologische verwachtings- en advieskaart vastgesteld. Het plangebied ligt in een gebied dat op deze kaart is aangeduid als "beekdalen en overige laagten".

Voor dit gebied geldt een lage archeologische verwachtingswaarde. Archeologisch onderzoek is alleen vereist bij bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 5000m2, dieper dan 40 cm. Voor dit plan geldt op grond van de archeologische verwachtingen- en advieskaart een vrijstelling.

Cultuurhistorie

Binnen en in de nabijheid van het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig waarop het plan een (negatieve) invloed kan hebben.

Conclusie

Als gevolg van dit plan zijn geen negatieve effecten te verwachten ten aanzien van archeologische en/of cultuurhistorische waarden.

4.6 EXTERNE VEILIGHEID

Om bepaalde risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld, tot een aanvaardbaar minimum te beperken zijn normen en kwaliteitseisen vastgelegd in wetgeving. Deze bedoelde risico's hangen vooral samen met:

• activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen;
• transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor en water.

Inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) schrijft voor dat het met betrekking tot de externe veiligheid in het kader van het bestemmingsplan noodzakelijk is inzicht te hebben in de risico's die veroorzaakt worden door het productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen.

Buisleidingen

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), met de bijbehorende regeling, regelt de externe veiligheid rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Het Bevb sluit zoveel mogelijk aan bij het Bevi.

Transport

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg geldt sinds 1 april 2015 het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

In het Bevt is het 'Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' verankerd. Het primaire doel van dit basisnet is het creëren van een plafond voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over rijkswegen, hoofdvaarwegen en spoorwegen. Aan de hand van deze maximale vervoerstromen van gevaarlijke stoffen kunnen de externe veiligheidsrisico's worden bepaald.

De risico's voor externe veiligheid komen tot uitdrukking via het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Beoordeling

Plaatsgebonden risico

Binnen het plangebied bevinden zich geen Bevi-inrichtingen. Met deze planherziening wordt juist een verkooppunt voor motorbrandstoffen planologisch opgeheven. Ook liggen er over het gebied geen PR risicocontouren van inrichtingen die buiten het plangebied liggen.

In het plangebied en in de nabijheid hiervan zijn geen buisleidingen aanwezig waarvan de contour voor de PR grenswaarde over het gebied ligt.

In het plangebied en in de nabijheid hiervan zijn geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen aanwezig waarvan de contour voor de PR grenswaarde over het gebied ligt.

Groepsrisico

Uitvoering van dit bestemmingsplan leidt tot een aanzienlijke toename van kwetsbare objecten. De beoogde nieuwe woonwijk ligt echter niet binnen het invloedsgebied van een risicobron.

Conclusie

Het aspect Externe Veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.7 WATER

Binnen het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater. Ook is het niet gelegen binnen een waterwingebied of anderszins beschermd gebied.

Een aantal bestaande gebouwen wordt gesloopt. Ook wordt de bestaande oppervlakteverharding grotendeels verwijderd. Door nieuwbouw en de aanleg van terrassen bij de woningen wordt weliswaar nieuwe verharding toegevoegd, maar deze is beperkter dan die in de bestaande situatie. Als gevolg van het plan neemt het verharde oppervlak op het perceel per saldo af. Dit levert een positief effect op ten aanzien van de infiltratiemogelijkheden van hemelwater.

De nieuwe woningen worden aangesloten op het bestaande rioolstelsel.

Hoofdstuk 5 JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING

5.1 PLANSYSTEMATIEK

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

5.2 OPBOUW REGELS

De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

De inleidende regels vormen Hoofdstuk 1 en bevatten de begrippen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen. Onder algemene regels, Hoofdstuk 3 zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels. Tot slot zijn in Hoofdstuk 4 de overgangsregels en de slotregel opgenomen.

5.3 TOELICHTING BIJ DE REGELS

De regels bij dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op die van het bestemmingsplan Kleine Kernen, dat met ingang van 19 maart 2015 als ontwerp ter inzage is gelegd. Hiermee wordt beoogd om de planologische mogelijkheden zoveel mogelijk op elkaar te laten aansluiten.

Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

6.1 ECONOMISCHE HAALBAARHEID

De uitvoering van het plan betreft een particulier initiatief. Om eventuele planschadekosten af te dekken is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten op basis waarvan deze voor rekening van initiatiefnemer komen.

6.2 MAATSCHAPPELIJKE AANVAARDBAARHEID

6.2.1 Inspraak

Vanwege de beperkte omvang en impact van het plan is het niet voor inspraak ter inzage gelegd.

6.2.2 Vooroverleg

Met deze herverkaveling zijn geen belangen van het Rijk gemoeid, waardoor vooroverleg met de Rijksdiensten niet vereist is.

Gezien de beperkte impact van deze planherziening is eveneens geen vooroverleg met het waterschap gevoerd. Wel wordt het waterschap in kennis gesteld van het ter inzage leggen van het ontwerp, zodat eventuele opmerkingen in een zienswijze verwoord kunnen worden.

Ook met de provincie Overijssel is geen vooroverleg gevoerd over het plan. Het betreft een herontwikkeling van een vrijgekomen bedrijfsbestemming in bestaand bebouwd gebied. Zoals onderbouwd in paragraaf 3.2 zijn hierbij geen provinciale belangen in het geding.