Wijzigingsplan Ons Belang Staphorst

Toelichting

Overzichtskaart

Gemeente Staphorst, bron: Topografische Dienst

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende plan is opgesteld ten behoeve van de bouw van vier woningen aan een steeg aan de Gemeenteweg, achter het perceel Gemeenteweg 299 te Staphorst (locatie 'Ons Belang'). In het vigerende bestemmingsplan Ons Belang kent dit perceel de bestemming 'Wonen - 1' voorzien van een bouwvlak, de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden 2' en met een wijzigingsbevoegdheid 'wro-zone – wijzigingsgebied' om het perceel te kunnen ontwikkelen ten behoeve van de bouw van vier aaneen te bouwen woningen. Deze wijzigingsbevoegdheid wordt met het voorliggende wijzigingsplan geëffectueerd.

1.2 Systematiek

Het voorliggende wijzigingsplan is opgesteld binnen de kaders van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het bestemmingsplan Ons Belang. Het bestemmingsplan Ons Belang is vastgesteld op 26 maart 2013. Dit plan mag dan ook gezien worden als het moederplan. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet, conform het moederplan, in de bestemmingen 'Wonen - 1' voorzien van een bouwvlak en de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden 4'.

Figuur 1. Moederplan bestemmingsplan Ons Belang

1.3 Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt in het noordoostelijke deel van Staphorst. In figuur 2 is de locatie weergegeven. De betreffende locatie is gelegen aan een steeg, op een perceel achter Gemeenteweg 299 te Staphorst. De locatie is gelegen in een omgeving waar meerdere functies naast elkaar voorkomen. Zo is er woonbebouwing gesitueerd in de directe omgeving van het plangebied, maar ook de agrarische en de bedrijfsfunctie komen voor in de directe nabijheid van het perceel.

Figuur 2. Globale ligging van het plangebied in Staphorst

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een planbeschrijving opgenomen van het wijzigingsgebied Ons Belang. In hoofdstuk 3 komt het voor het wijzigingsgebied relevante beleidskader aan de orde. Hoofdstuk 4 is gewijd aan de voor het plan relevante randvoorwaarden. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de juridische vormgeving van het plan. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het wijzigingsplan. Hoofdstuk 7 gaat in op inspraak en overleg en ingekomen zienswijzen ten aanzien van het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

Het moederplan Ons Belang is zeer recent vastgesteld, op 26 maart 2013. In het voorliggende wijzigingsplan zal dan ook uitsluitend op nieuw beleid en de noodzakelijke milieuaspecten worden ingegaan. Voor het overige wordt verwezen naar het moederplan. De toelichting behorende bij het moederplan werkt voor een groot deel de uitvoerbaarheid van de wijzigingslocatie Ons Belang al uit. Gezien de recente datum van vaststelling van het moederplan, kan hiervan gebruik worden gemaakt. De gemeenteraad heeft bij vaststelling reeds besloten over de planologische kaders. De bevoegdheid tot het vaststellen van het wijzigingsplan ligt bij het college van burgemeester en wethouders.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied van dit bestemmingsplan bestaat uit de locatie van de voormalige zuivelfabriek Ons Belang. Het uiterlijk en de schaal van de fabriek en de plaatsing op korte afstand van de Gemeenteweg maakt dat het complex afwijkt van het overwegende beeld in het lint. Over het terrein van de fabriek loopt een steeg die dient ter ontsluiting van een achterliggend agrarisch bedrijf.

2.3 Toekomstige situatie

Binnen het wijzigingsgebied zullen vier aaneengebouwde woningen gebouwd worden. De ontsluiting zal plaatsvinden via de steeg, gelegen binnen de herontwikkelingslocatie. De woningen worden vormgegeven als een schuur (figuur 3) en in de plaatsing van de bebouwing wordt rekening gehouden met het kenmerkende patroon in Staphorst van achter elkaar gebouwde volumes.

Figuur 3. Impressie nieuwe woningen

2.4 Beeldkwaliteit

In de Welstandsnota Staphorst is aangegeven dat er bij nieuwe ontwikkelingen (zowel uitbreidingen als inbreidingen) gelet moet worden op de ruimtelijke kwaliteit. Ten behoeve van een optimale ruimtelijke kwaliteit, ook wat betreft de inbedding in de gegeven situatie en een adequate welstandsbeoordeling is het van belang dat voor deze gebieden een stedenbouwkundig plan wordt gemaakt en een beeldkwaliteitsplan.

Het beeldkwaliteitsplan zoals opgenomen bij het moederplan zal als toetsingskader voor welstand dienen.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid en provinciaal beleid

Voor het Rijksbeleid en provinciaal beleid wordt in relatie tot het voorliggende wijzigingsplan verwezen naar het moederplan Ons Belang.

3.2 Gemeentelijk beleid

Het wijzigingsplan is gebaseerd op de voorwaarden zoals die in het moederplan zijn opgenomen. Deze voorwaarden zijn opgenomen in artikel 3.5 van het moederbestemmingsplan Ons Belang.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de zin dat ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' het aantal aaneen te bouwen woningen maximaal vier bedraagt, mits voldaan kan worden aan het gestelde onder 3.2.

In artikel 3.2 zijn de bouwregels opgenomen waaraan voldaan dient te worden, zoals de bepaling dat hoofdgebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd en de maximale bouwhoogte van een hoofdgebouw niet meer dan 10 m mag bedragen. Het bouwplan voldoet aan de voorwaarden zoals deze zijn vastgelegd in het moederplan.

Voor het overige gemeentelijke beleid wordt verwezen naar het moederplan Ons Belang.

Hoofdstuk 4 Onderzoek en milieu

De grondslag van het voorliggende wijzigingsplan is gelegen in het bestemmingsplan Ons Belang dat is vastgesteld op 26 maart 2013. Het betreft een recent moederplan. In het kader van het opstellen van dit moederplan zijn reeds onderzoeken ten aanzien van de voorliggende wijzigingsbevoegdheid uitgevoerd. Er verandert niks aan de locatie en de te bebouwen oppervlakte. De onderzoeken die zijn uitgevoerd zijn dan ook nog actueel. Voor de milieuaspecten wordt dan ook verwezen naar het moederplan.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Wijzigingsplanprocedure

De procedure die ten aanzien van het wijzigingsplan moet worden doorlopen, is vastgelegd in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing.

Na aankondiging in de Staatscourant en in één of meer plaatselijke dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, wordt het ontwerpwijzigingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een belanghebbende zienswijzen omtrent het ontwerp naar voren brengen. Eventueel ingekomen zienswijzen zullen worden verwerkt in de toelichting van het wijzigingsplan. Op grond van artikel 3.9a Wro dient het college van burgemeester en wethouders het wijzigingsplan uiterlijk acht weken na de termijn van terinzagelegging vast te stellen.

Na de vaststelling van het wijzigingsplan maakt het college van burgemeester en wethouders het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde wijzigingsplan zes weken ter inzage. Uiterlijk zes weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbenden zijn diegene die tegen het ontwerpwijzigingsplan een zienswijze hebben ingediend en diegene die hebben aangetoond in redelijkheid niet in staat te zijn geweest een zienswijze tegen het ontwerpwijzigingsplan in te dienen.

Indien geen beroep tegen het wijzigingsplan is gediend, is het wijzigingsplan na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk.

5.2 Digitaal wijzigingsplan

Het bestemmingsplan Ons Belang is vastgesteld na 1 januari 2010 en is derhalve digitaal gepubliceerd. Het betreft een RO-Standaarden 2008-moederplan. Op 1 juli 2013 zijn de RO-Standaarden 2012 inwerking getreden en verplicht gesteld. Alle ruimtelijke plannen dienen te voldoen aan de norm ROS2012, zelfs als het moederplan is opgesteld met de ROS2008. Het voorliggende wijzigingsplan betreft een digitaal wijzigingsplan dat voldoet aan de RO-Standaarden 2012. Het betreft hier de technische vormgeving van het wijzigingsplan. Inhoudelijk wordt aangesloten bij de regels van het moederplan Ons Belang, zoals dat is aangegeven in de wijzigingsvoorwaarden.

5.3 Bestemming

De locatie waar de vier aaneen gebouwde woningen zullen worden gebouwd is overeenkomstig het moederplan bestemd voor Wonen – 1. Het bouwvlak is conform het moederplan getekend, daarnaast is de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden 4' opgenomen. De regels van het moederplan zijn, voor zover van toepassing, overgenomen in dit wijzigingsplan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een exploitatie-overeenkomst gesloten, waardoor er geen noodzaak bestaat tot het opstellen van een exploitatieplan.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Tijdens de ontwikkeling van het moederplan is door de initiatiefnemer veelvuldig contact gezocht met omwonenden, burgers en overige belanghebbenden. Tevens is er contact geweest tussen de gemeente en de provincie. Ook heeft inspraak en vooroverleg plaatsgevonden.

Op het voorliggende wijzigingsplan heeft geen inspraak plaatsgevonden, gezien de beperkte omvang van het wijzigingsplan en het feit dat de planologische kaders reeds zijn uitgewerkt in het moederplan Ons Belang. Het wijzigingsplan zal ter visie worden gelegd.