Centrum Ommen, Varsenerstraat 2 - 6

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De vereniging van eigenaren van Varsenerhof heeft een verzoek ingediend bij de gemeente Ommen ten behoeve van de gedeeltelijke sloop en nieuwbouw van het pand aan de Varsenerstraat 2 - 6 in Ommen. Het bouwplan bestaat uit het vervangen van de bestaande buitengevel, het uitbouwen van de begane grondverdieping en verhogen van de panden met een bouwlaag. Op deze manier worden aan het bestaande aantal appartementen zeven appartementen toegevoegd. 

 

Dit bouwplan past niet in het geldende bestemmingsplan 'Centrum Ommen'. De gemeente Ommen heeft aangegeven medewerking te verlenen aan de herziening van het bestemmingsplan om het realiseren van het bouwplan mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een nieuwe juridische regeling ten behoeve van dit bouwplan.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het noordwestelijke deel van het centrum van Ommen aan de Varsenerstraat. Via de Varsenerstraat zijn de westelijk van het centrum gelegen woonwijken verbonden met het centrum. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrenst door de Varsenerstraat, aan de westzijde door een steeg die de Varsenerstraat verbindt met een noordelijk gelegen parkeerterrein en aan de noord- en oostzijde door aangrenzende bebouwing.

 

 

Ligging van het plangebied in het centrum van Ommen (bron: www.opentopo.nl).

 

Kernwinkelgebied

Het deel van het plangebied dat ligt aan de Varsenerstraat, het zuidelijke deel, is onderdeel van het kernwinkelgebied van het centrum van Ommen. Het noordelijke deel, ter plaatse van het parkeerterrein is geen onderdeel van het kernwinkelgebied.

 

Ligging van het plangebied ten opzichte van het kernwinkelgebied van het centrum van Ommen.

 

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Centrum Ommen'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 7 mei 2013. Het plangebied kent de bestemming 'Centrum - 1'. Deze bestemming is bedoeld voor verschillende functies die thuis horen in een stads- en dorpscentrum, zoals wonen (uitsluitend op de verdiepingen), cultuur en ontspanning, detailhandel, kantoren, horeca (in de categorie 1, 2 en 3), dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven en instellingen behorend tot de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde' ten behoeve van het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden in de bodem. Voor de bescherming van de functie van de molens Den Oordt en De Konijnenbelt als werktuig en de waarde als landschapsbepalend element zijn als gebiedsaanduiding de 'vrijwaringszone - molenbiotoop 1' en 'vrijwaringszone - molenbiotoop 2' opgenomen.

 

Uitsnede van de verbeelding van het bestemming 'Centrum Ommen' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl).

 

Verder is voor het plangebied het bestemmingsplan 'Facetherziening parkeren Ommen' van toepassing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 12 juni 2018. Dit bestemmingsplan bevat regels ten behoeve van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen en laad- en losmogelijkheden bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen van nieuwe bouwwerken.

1.4 Opzet van de toelichting

Het tweede en derde hoofdstuk van deze toelichting geeft een beschrijving van de bestaande en toekomstige situatie. In hoofdstuk vier en vijf wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk vijf bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zes en zeven komen achtereenvolgens de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan aan de orde.

2 Beschrijving huidige en toekomstige situatie

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de bestaande en toekomstige situatie beschreven. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een beschrijving van de strijdigheden met het geldende bestemmingsplan.

2.2 Bestaande situatie

Het plangebied is in de bestaande situatie geheel bebouwd, met uitzondering van zuidwestelijke bocht rondom het gebouw. Het gebouw bestaat uit twee bouwlagen, waarbij de tweede bouwlaag als kap is vormgegeven.

Langs de Varsenerstraat zijn op de begane grond twee winkels gevestigd, een speelgoedwinkel op de hoek en een wijnhandel. De Varsenerstraat is onderdeel van het kernwinkelgebied. In het noordelijke deel van het pand, ter plaatse van het parkeerterrein en buiten het kernwinkelgebied, is een winkel in handwerkartikelen gevestigd. De speelgoedwinkel wordt ter plaatse van het parkeerterrein bevoorraad. Ter hoogte van de tweede bouwlaag zijn zes appartementen gevestigd. De appartementen worden ter hoogte van het parkeerterrein, naast de bevoorrading van de speelgoedwinkel, door een gezamenlijke entree ontsloten. Hierdoor is ter hoogte van het parkeerterrein een 'achterkantsituatie' ontstaan.

 

Aanzicht van het gebouw vanaf de Varsenerstraat

 

Aanzicht van de gevel vanaf het parkeerterrein, met links de handwerkwinkel en daarnaast de entree tot de appartementen en de bevoorrading.

  

2.3 Voorgenomen ontwikkelingen

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de gedeeltelijke sloop van de bestaande bebouwing en het toevoegen van een derde bouwlaag. Ter plaatse van de hoek van de Varsenerstraat en de steeg richting het parkeerterrein wordt het gebouw op de begane grond uitgebreid. De uitbreiding heeft een oppervlakte van circa 33 m².

 

In rood de uitbreiding van het gebouw buiten de bestaande bebouwing (bron: Tim Versteegh Architect).

 

De gedeeltelijke sloop bestaat uit het verwijderen van de bestaande buitengevel langs de Varsenerstraat en steeg naar het parkeerterrein. De nieuwe gevel vormt een kwaliteitsimpuls voor dit deel van het centrum en sluit aan bij de bebouwing ten westen van het plangebied en de nieuwe bebouwing rondom het 11 april plein. Met name ter hoogte van het parkeerterrein wordt door de nieuwe gevel de 'achterkantsituatie' opgeheven. Het gebied krijgt nu een duidelijke, prominente voorgevel zowel aan de oostelijke als zuidelijke zijde.

 

Impressie van de nieuwe gevel aan de Varsenerstraat (bron: Tim Versteegh Architect).

 

Impressie van de nieuwe gevel aan het parkeerterrein (bron: Tim Versteegh Architect).

2.4 Bouwplan

Het bouwplan bestaat uit het slopen en vervangen van de bestaande gevel en het toevoegen van een derde bouwlaag. Door het vervangen van de gevel krijgt met name de lange westgevel langs de steeg en parkeerterrein een pandsgewijze gevelindeling. Deze indeling wordt benadrukt door kleine verspringingen in de gootlijn en in het afwisselende kleur- en materiaalgebruik. De gevel van het gebouw langs de Varsenerstraat krijgt in de nieuwe situatie een meer formele indeling, die de ligging van het gebouw op de hoek benadrukt.

 

 

Gevelindeling van de gevel langs de steeg en het parkeerterrein (bron: Tim Versteegh Architect).

 

Gevelindeling van de gevel langs Varsenerstraat (bron: Tim Versteegh Architect).

 

Op de begane grond wordt het gebouw gebruikt als winkelruimte voor de twee bestaande winkels. Daarnaast is er ruimte voor drie appartementen. Door het toevoegen van woningen op de begane grond ter hoogte van het parkeerterrein en buiten het kernwinkelgebied verbetert de ruimtelijke kwaliteit aan het parkeerterrein aanzienlijk en wordt de bestaande 'achterkantsituatie' opgeheven. Het gebouw is gedeeltelijk onderkelderd. In de nieuwe situatie wordt de kelder gebruikt voor de winkel en voor fietsenstalling en bergingen van de appartementen. Op de eerste en tweede verdieping is ruimte voor vijf appartementen per verdieping. De appartementen worden ontsloten via een trappenhuis met een lift op de plek waar deze in de bestaande situatie ook is gesitueerd.

 

Plattegronden (bron: Tim Versteegh Architect).

2.5 Strijdigheid geldend bestemmingsplan

De voorgenomen ontwikkeling is op diverse punten strijdig met het geldende bestemmingsplan 'Centrum Ommen'. Binnen de bestemming 'Centrum - 1' zijn woningen uitsluitend toegestaan op de verdiepingen, in de vorm van bovenwoningen. Woningen op de begane grond zijn uitsluitend toegestaan, indien deze bestaand zijn. In de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in drie woningen op de begane grond. Daarnaast zijn uitsluitend het bestaande aantal woningen per bouwperceel toegestaan. In de bestaande situatie zijn zes appartementen aanwezig. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in 16 appartementen, aan het bestaande aantal worden dus tien appartementen toegevoegd. Verder zijn de maximum bouw- en goothoogte gesteld op 115% van de bestaande bouw- en goothoogte. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een gebouw met een maximum bouw- en goothoogte van respectievelijk 10,9 meter en 7,8 meter. Hiermee wordt de waarde van 115% van de bestaande bouw- en goothoogte overschreden. Tot slot wordt de bestemmingsgrens van de bestemming 'Centrum - 1' overschreden ten behoeve van de uitbreiding van de begane grond verdieping.

3 Ruimtelijk beleid

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het bouwplan getoetst aan het relevante ruimtelijke beleid.

3.2 Europees beleid

3.2.1 Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit

In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen, verhinderen of te verminderen, de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen, de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) van 15 november 2007 is de Europese kaderrichtlijn opgenomen in Nederlandse wetgeving. In paragraaf 4.5  worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan.

 

3.2.2 Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren, de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. De gevolgen voor de realisatie van het plan worden beschreven in paragraaf 4.6.

3.2.3 Natura 2000

Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen, werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden.

Natura-2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992), die zijn opgenomen in de Wet natuurbescherming. In en rond Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten geldt voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de natuur een vergunningplicht. Activiteiten uitvoeren zonder vergunning is strafbaar. In paragraaf 4.7 wordt besproken in hoeverre de bestemmingswijziging de aanwezige natuurwaarden raakt.

3.2.4 Verdrag van Malta

Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. Invoering ervan gebeurt onder meer door de Erfgoedwet. In paragraaf 4.8 wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden.

3.3 Rijksbeleid

3.3.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de

SVIR geeft de rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting

2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is

decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en

bedrijven brengen en provincies en gemeenten meer ruimte geven om maatwerk te leveren voor

regionale opgaven.

 

Het motto van deze structuurvisie is 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Dit is

vertaald naar drie concrete doelstellingen:

• concurrentiekracht verbeteren;
• bereikbaarheid verbeteren;
• leefbare en veilige leefomgeving met unieke en cultuurhistorische waarden.

De drie doelstellingen die het motto van de SVIR vertegenwoordigen, zijn terug te vinden in dertien

nationale (gelijkwaardige) belangen. Voor de realisatie van de nationale belangen zijn vier

instrumenten voorhanden:

• kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld met provincies en gemeenten);
• financieel (bijvoorbeeld infrastructuurfonds);
• kennis (bijvoorbeeld inzetten College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen).

In de realisatieparagraaf van het SVIR is per nationaal belang aan de hand van de

hierboven genoemde instrumenten aangegeven hoe het belang gerealiseerd zal worden.

3.3.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro geeft juridische kaders voor borging van het ruimtelijke rijksbeleid. Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen dat van rijksbelang is concreet benoemd.

3.3.3 Realisatieparagraaf Nationaal ruimtelijk beleid

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar ook dat inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen opgenomen in de zogenaamde 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid'. Nationale ruimtelijke belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid een specifieke verantwoordelijkheid neemt, hetgeen blijkt uit de inzet van diverse bevoegdheden en instrumenten om deze belangen te behartigen en te realiseren. Het overzicht van nationale belangen in de Realisatieparagraaf is gebaseerd op een zorgvuldige analyse van de Planologische Kernbeslissingen (PKB's) van het Rijk. De uitspraken in deze PKB's zijn op een beleidsneutrale wijze, dat wil zeggen inhoudelijk ongewijzigd, verwerkt in het overzicht van nationale ruimtelijke belangen, aangevuld en waar aan de orde geactualiseerd. Een beperkt aantal belangen zal worden geborgd met de (toekomstige) AMvB Ruimte.

Het Rijk geeft met deze werkwijze een transparante en scherp geselecteerde invulling aan de sturingsfilosofie 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Het resultaat hiervan is een heldere en scherpe markering van datgene wat centraal moet. Hierdoor wordt niet alleen voor medeoverheden duidelijk wanneer afstemming moet worden gezocht met het Rijk, maar wordt ook voor burgers, maatschappelijke en andere private organisaties duidelijk waar het Rijk voor staat. De Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie.

3.3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

Wettelijk kader

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle stedelijke ontwikkelingen.

De definitie van een stedelijke ontwikkeling is opgenomen in artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Bro en luidt als volgt: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In de handreiking staat dat er geen ondergrens is bepaald voor wat een ‘stedelijke ontwikkeling’ is.

In een uitspraak van 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzicht van gevallen waarbij de toets van ontwikkelingen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking achterwege kan blijven. Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro (definitie van een stedelijke ontwikkeling), kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt.

 

Onderzoek

Met de voorgenomen ontwikkeling worden minder dan 11 nieuwe woningen aan het bestaande aantal woningen toegevoegd, waardoor toetsing van de ontwikkeling aan de Ladder voor duurzame verstedelijking achterwege kan blijven.

 

Conclusie

De ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

3.4 Provinciaal beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie is op 26 september 2018 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 november 2018 van kracht. Deze visie gaat over de inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in de provincie. De bijbehorende 'Actualisatie Omgevingsverordening Overijssel 2017/2018' is een vertaling van de Omgevingsvisie in bindende regels voor derden. Het navolgende beleid is van toepassing op het plangebied.

 

Uitvoeringsmodel (OF, WAAR en HOE)

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan haar ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

 

OF - Generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes vastgelegd.

 

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

 

In heel Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema’s en locaties. Dit zijn:

• integraliteit
• toekomstbestendigheid
• concentratiebeleid
• (boven)regionale afstemming
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Deze Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking geeft een nadere invulling aan de stappen die gemeenten in de onderbouwing van nieuwe stedelijke ontwikkelingen op grond van de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) moeten doorlopen. De Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden.

 

WAAR - Ontwikkelingsperspectieven

In de visie op de ruimte in Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven onderscheiden: drie voor de Groene Omgeving en drie voor de Stedelijke Omgeving. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

 

Het plangebied ligt binnen de Stedelijke Omgeving in het ontwikkelingsperspectief 'Binnensteden buiten de stedelijke netwerken en (historische) dorpskernen'. De binnensteden en dorpskernen leggen de basis voor de identiteit van de steden en dorpen. Behoud en gebruik van het aanwezige historisch erfgoed draagt bij aan versterking van de identiteit en de toeristische aantrekkingskracht. In dorpskernen en binnensteden buiten de stedelijke netwerken is ruimte voor een multifunctioneel milieu gebaseerd op voorzieningen (winkels, cultuur etcetera). We sturen op concentratie van detailhandel in kernwinkelgebieden.

 

HOE - Gebiedskenmerken

Nieuwe ruimtelijke opgaven wil de provincie verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype verstaan die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De gebiedskenmerken worden in vier lagen onderscheiden: de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de laag van de beleving.

 

Het plangebied ligt in de stedelijke laag. De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ligging van een stad of dorp in het landschap, op een kruispunt van infrastructuur of in de nabijheid van grondstoffen speelt een belangrijke rol in het functioneren ervan. De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn:

• brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur;
• contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk.

Het plangebied ligt in het deelgebied 'Historische centra, binnensteden, landstadjes'. De historische centra, binnensteden en landstadjes vormen de functionele en emotionele kernen van de steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. Veel historische centra, binnensteden en landstadjes herbergen bijzondere condities zoals een waterfront of stationsgebied en staan symbool voor de identitet en eigenheid van de steden en stadjes. Functioneel worden deze gebieden gekenmerkt door een mix van functies waarvan de concentratie van voorzieningen op gebied van detailhandel, horeca, cultuur, onderwijs,

gezondheidszorg et cetera een belangrijk deel vormt. Oude singels en parken refereren aan oude stadswallen. Het historisch patroon van straten en bebouwing vormt nog steeds de onderlegger van de oude centra. Lokaal en streekgebonden variëren de historische centra, binnensteden en landstadjes sterk van elkaar. Voor deze gebieden geldt de ambitie om vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld te behouden. Eigen karakter van het centrum wordt opgezocht en versterkt. Het patroon van straten, pleinen en andere openbare ruimten wordt in stand gehouden en waar mogelijk versterkt of hersteld.

 

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidsuitgangspunten en ambities uit de Omgevingsvisie.

3.4.2 Omgevingsverordening

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie Overijssel. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen

Het Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen (GOP) bundelt de ambities op alle voor het omgevingsbeleid relevante beleidsterreinen: sociaal, economisch en fysiek. Het plan biedt een integrale visie en een helder en compact fundament voor het gemeentelijk beleid en de uitvoering ervan. In het plan wordt onderscheidt gemaakt tussen vijf gebiedsprogramma’s: Centrum, Wonen, Werken, Kernen en Buitengebied.

 

Met het GOP biedt de gemeente, binnen kaders, meer ontwikkel- en gebruiksruimte en flexibiliteit aan burgers, agrariërs, ondernemers, recreatiebedrijven en landgoedeigenaren, om op eigen kracht te investeren in de kwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid van de eigen leefomgeving. Het bieden van meer ontwikkelruimte en stellen van minder regels doet nadrukkelijk ook een beroep op alle partijen die daar gebruik van willen maken. Het brengt voor deze partijen een aantal basale spelregels mee waaraan zij zich moeten houden:

• Het tijdig informeren van belanghebbenden over voorgenomen initiatieven;
• Het verkrijgen van acceptatie/draagvlak voor het initiatief bij belanghebbende partijen;
• Het aantoonbaar op duurzame wijze realiseren van het voorgenomen initiatief;
• Het vanuit het initiatief bijdragen aan het versterken van de omgevingskwaliteit;
• Het vanuit het initiatief bijdragen (Noaberschap) aan de leefbaarheid van wijk of buurt;
• Het adequaat compenseren van eventuele negatieve effecten op de omgevingskwaliteit, leefbaarheid of duurzaamheid.

Het plangebied ligt in het deelgebied Centrum. De inzet in dit gebied is vooral gericht om het centrum een noodzakelijke kwaliteitsimpuls te geven. Het centrum als bruisend hart van de stad Ommen. Een dynamisch hart aan de oevers van de Vecht. Met respect en aandacht voor historie en cultuur, maar ook met ruimte voor ontspanning en vermaak. De gemeente werkt samen met betrokkenen aan het visitekaartje van de stad 'Vecht voor het Centrum'. Een centrum dat voorziet in de behoeften van de eigen inwoners en de vele recreanten en toeristen die Ommen jaarlijks bezoeken.

Het centrum is hiertoe verdeeld in een noordelijk en een zuidelijk deel. Het zuidelijke deel richt zich meer en meer op de Vecht. Winkels en voorzieningen concentreren zich vooral in dit deelgebied. Daardoor ontstaat er de mogelijkheid en deels noodzaak in het noordelijk deel van het centrum bestaande winkel- en voorzieningen te transformeren naar een woon- en/of zorgfunctie.

 

Toets voorgenomen ontwikkeling

In paragraaf paragraaf 7.2 is beschreven op welke wijze belanghebbenden zijn geinformeerd en op welke wijze wordt gewerkt aan het verkrijgen van draagvlak voor de voorgenomen ontwikkelingen. In hoofdstuk 2 is beschreven op welke wijze de voorgenomen ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de omgevingskwaliteit en de leefbaarheid. In hoofdstuk 4 zijn de milieu- en omgevingsaspecten beschreven. Er is geconcludeerd dat er geen sprake van negatieve effecten op de omgevingskwaliteit die gecompenseerd moeten worden.

 

De voornomen ontwikkeling bestaat uit de gedeeltelijke sloop en beperkte uitbreiding van circa 33 m² van de bestaande bebouwing. Daarnaast wordt er een bouwlaag aan de bestaande bebouwing toegevoegd, waardoor het aantal woningen toeneemt tot 16. Hiertoe is een nieuwe gevel voor de bestaande bebouwing ontworpen, die voor de omgeving van het plangebied een kwaliteitsimpuls betekent. Het bouwplan past binnen de uitgangspunten van het GOP.

3.6 Conclusie ruimtelijk beleid

4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschreven. De aspecten bodem, wegverkeerslawaai en ecologie zijn afzonderlijk onderzocht. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages zijn als bijlage aan deze toelichting toegevoegd.

4.2 Bodem

4.2.1 Beoordelingskader

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag in de regels pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Dit kan worden aangetoond met een actueel verkennend bodemonderzoek. De geschiktheid is ook voldoende aangetoond als uit het vooronderzoek op basisniveau conform NEN 5725 blijkt dat de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en er geen risico’s voor het toekomstige gebruik te verwachten zijn. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Indien er sprake is van bouwactiviteiten, is ook in het kader van de omgevingsvergunning mogelijk ook een actueel onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig.

 

Hiernaast geldt dat de gemeente bevoegd gezag is in het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In het Besluit bodemkwaliteit wordt hergebruik van licht verontreinigde grond mogelijk gemaakt.

4.2.2 Onderzoek

De voornomen ontwikkeling bestaat uit de gedeeltelijke sloop en beperkte uitbreiding van circa 33 m² van de bestaande bebouwing. Gezien de beperkte uitbreiding van het te bebouwen gebied is een historisch bodemonderzoek conform de NEN5725 uitgevoerd. Het historisch bodemonderzoek is als bijlage 1 opgenomen in de bijlagen bij toelichting.

Met dit onderzoek wordt door archief- en dossieronderzoek informatie verzameld over het voormalig, huidig en toekomstig bodemgebruik, de bodemkwaliteit, de bodemopbouw en geohydrologie. Bij de terreinverkenning zijn geen verdachte locaties vastgesteld en ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn geen gevallen van bodemverontreiniging bekend. Uit het digitale onderzoek geen potentiële bronnen voor bodemverontreiniging en/of verdachte locaties naar voren gekomen. Het plangebied is daarmee niet verdacht voor bodemverontreiniging.

4.2.3 Conclusie

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.3 Verkeer en parkeren

4.3.1 Verkeer

De voornomen ontwikkeling bestaat uit de gedeeltelijke sloop en beperkte uitbreiding van circa 33 m² van de bestaande bebouwing. Daarnaast wordt er een bouwlaag aan de bestaande bebouwing toegevoegd, waardoor het aantal woningen toeneemt tot 16. Met name de toename van het aantal appartementen leidt tot een toename van het verkeer. In onderstaande tabel is de toename van het aantal motorvoertuigen per etmaal in de bestaande en toekomstige situatie weergegeven.

 

Type gebruik	Bestaande situatie	Toekomstige situatie	Verkeersgeneratie	Aantal motorvoertuigen per etmaal bestaande situatie	Aantal motorvoertuigen per etmaal toekomstige situatie
Winkel (m²)	642	489	13,7 per 100 m²	87	67
Wonen (aantal woningen)	6	16	7,1 per woning	43	114
Totaal				130	181

 

Op basis van de CROW-kengetallen is de verkeersgeneratie in de bestaande en toekomstige situatie in beeld gebracht. Hierbij is uitgegaan van de gebiedstype ‘centrum’ en ‘weinig stedelijk’. Voor woningen bedraagt de verkeersgeneratie minimaal 6,9 en maximaal 7,7 motorvoertuigenbewegingen per etmaal per woning. Om de verkeersgeneratie te berekenen is het gemiddelde van de brandbreedte gehanteerd

en dus 7,1 motorvoertuigenbewegingen per etmaal per woning. Voor de winkelruimte is uitgegaan van 13,7 verkeersbewegingen per 100 m² bruto vloeroppervlak per etmaal.

 

De voorgenomen ontwikkelingen leiden tot een toename van 51 motorvoertuigen per etmaal. Deze toename is beperkt ten opzichte van het huidige aantal motorvoertuigen in het noordwestelijke deel van het centrum van Ommen en leidt dan ook niet tot problemen in de verkeersafwikkeling.

   

Deze toename is echter zeer beperkt en past binnen de normen die gelden voor de omliggende wegen.

4.3.1.1 Conclusie verkeer

Het aspect 'verkeer' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.3.2 Parkeren

De gemeente Ommen heeft in 2018 parkeerbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de Parkeernormennota 2017 en gaat ervan uit dat parkeren op eigen terrein moet worden opgelost. Het plangebied voorziet niet in deze ruimte. Bij vervanging van functies of herbouw mag gebruik worden gemaakt van de bestaande parkeerbehoefte die al in de openbare ruimte gebruikt wordt.

 

In de huidige situatie gaat het om een commerciële functie op de begane grond en zes appartementen op de eerste verdieping. De commerciële functie wordt per saldo met 33 m² uitgebreid en het aantal appartementen met 10. In onderstaande tabel is voor de bestaande en de toekomstige situatie de parkeerbehoefte in beeld gebracht.

 

Type gebruik	Bestaande situatie	Toekomstige situatie	Parkeerkencijfers	Aantal parkeerplaatsen bestaande situatie	Aantal parkeerplaatsen toekomstige situatie
Winkel (m²)	642	489	3,6 pp per 100 m²	24	18
Wonen (aantal woningen)	6	16	1,4 per appartement	9	23
Totaal				33	41

 

In de toekomstige situatie is er een tekort van 9 parkeerplaatsen ten opzichte van het bestaande ‘recht’, voor de functies wonen en winkel. Voor de functie wonen is er een tekort van 14 parkeerplaatsen. Dit tekort kan niet worden opgelost binnen het plangebied. Het is mogelijk conform artikel 3.1 onder d van de Parkeernormennota om in gebieden waar parkeerregulering van kracht is afwijkend om te gaan met de parkeernormering. De huidige bewoners van de appartementen hebben het recht tot aanschaf van een parkeervergunning op de daarvoor aangewezen locaties. De toekomstige bewoners krijgen hetzelfde recht om een parkeervergunning aan te schaffen. Ten tijde van de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan is er voldoende restcapaciteit op de vergunninghoudersparkeerplaatsen beschikbaar om te kunnen voorzien in de toename van 14 parkeervergunningen. Het aandeel bezoekers, dat is verwerkt in de parkeernormen uit de beleidsnota, kan gebruikmaken van de parkeergelegenheid in de blauwe zone. Het aantal vergunning dat in de praktijk wordt afgegeven zal daardoor minder zijn dan de genoemde 14 parkeervergunningen.

4.3.2.1 Conclusie parkeren

Het aspect 'parkeren' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.3.3 Conclusie

Het aspect 'verkeer en parkeren' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.4 Wegverkeerslawaai

4.4.1 Beoordelingskader

Met de nieuwbouw van de woning wordt er een geluidsgevoelige functie toegevoegd aan de omgeving. In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat langs wegen geluidszones liggen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen stedelijk en buitenstedelijk gebied. Het plangebied ligt in stedelijk gebied. De breedte van de geluidszones is als volgt:

• één of twee rijstroken: 200 meter;
• drie of meer rijstroken: 350 meter.

De afstand wordt gemeten vanaf de buitenste begrenzing van de buitenste rijstrook van de weg tot de gevel van het gebouw.

4.4.2 Onderzoek

De voornomen ontwikkeling bestaat uit de gedeeltelijke sloop en beperkte uitbreiding van circa 33 m² van de bestaande bebouwing. Daarnaast wordt er een bouwlaag aan de bestaande bebouwing toegevoegd, waardoor het aantal woningen toeneemt tot 16. De ontwikkelingen vinden plaats in een gebied waarvoor een 30 km/h-regime geldt. Voor wegen met een maximum snelheid van 30 km/h gelden geen geluidszones. 

Om na te gaan of er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het akoestisch onderzoek is als bijlage 2 opgenomen in de bijlagen bij toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting afkomstig van alle niet-gezoneerde wegen gezamenlijk bedraagt, gebruik makend van de aftrek van 5 dB als gevolg van de stiller worden de voertuigen in de toekomst, maximaal 58 dB. Het wegverkeer over de Varsenerstraat verzorgt hierbij het leeuwendeel van deze optredende geluidbelasting.

 

Indien de optredende geluidbelastingen op de gevels van de geprojecteerde appartementen niet tot de (fictieve) voorkeurswaarde van 48 dB kunnen worden verlaagd en er geen bron of overdrachtsmaatregelen mogelijk zijn, zoals in dit geval, dan dient bij de aanvraag Omgevingsvergunning te worden aangetoond dat de karakteristieke geluidswering van de uitwendige scheidingsconstructies ter plaatse van geluidsgevoelige ruimten voldoet aan de hiervoor gestelde grenswaarden uit het Bouwbesluit.

   

4.4.3 Conclusie

Het aspect 'wegverkeerslawaai' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning dient te worden aangetoond dat door middel van het aanbrengen van geluidwerende voorzieningen aan de schilconstructie van het

appartementencomplex, een binnenniveau van 33 dB gerealiseerd kan worden.

4.5 Luchtkwaliteit

4.5.1 Beoordelingskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bijdragen (Luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (Luchtkwaliteitseisen);
• Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007.

Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

Het Besluit 'niet in betekenende mate' bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIMB kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Met grenswaarden voor beide stoffen van 40 µg/m³ komt dit neer op een bijdrage van 1,2 µg/m³.

 

Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerzijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

 

Regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007

In deze regeling staat staan criteria en eisen vastgelegd waaraan de berekeningen en de rekenmodellen moeten voldoen. Hieronder een overzicht van de rekenmodellen:

• CARII: berekening van emissies voor binnenstedelijk verkeer;
• NIBM-tool: eenvoudige berekening van emissies van verkeer volgens worst case benadering;
• ISL2: berekening van emissies voor buitenstedelijk verkeer;
• ISL3a: berekening van emissies van industrie (onder meer veehouderijen).

4.5.2 Onderzoek

De voornomen ontwikkeling bestaat uit de gedeeltelijke sloop en beperkte uitbreiding van circa 33 m² van de bestaande bebouwing. Daarnaast wordt er een bouwlaag aan de bestaande bebouwing toegevoegd, waardoor het aantal woningen toeneemt tot 16. Deze ontwikkeling valt onder de Regeling NIBM. Een nader onderzoek naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.5.3 Conclusie

Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.6 Watertoets

Op grond van artikel 12 uit het besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Waterschap Vechtstromen kijkt wat de invloed van het plan op de waterhuishouding is en geeft een wateradvies. Daarbij toetst het waterschap het plan aan het voorkeursbeleid dat is geformuleerd. De watertoets is uitgevoerd op www.dewatertoets.nl. Op basis hiervan geldt volgens het waterschap Vechtstromen de normale procedure.

4.6.1 Advies Waterschap

Naar aanleiding van de watertoets volgt in dit hoofdstuk het advies van het waterschap.

4.6.2 Conclusie

P.M.

4.7 Ecologie

4.7.1 Beoordelingskader

Met ingang van 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. Deze wet vervangt de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet. De wet regelt soortenbescherming en gebiedsbescherming. Verder zijn in de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel regels opgenomen ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland.

 

Zorgplicht

Het eerste artikel in de Wnb heeft betrekking op de zorgplicht en heeft betrekking op het voorkomen of beperken van schade aan soorten en gebieden, voor zover deze niet middels overige verbodsbepalingen zijn gereguleerd. Het gaat daarbij in de praktijk vooral om minder streng beschermde soorten, waarbij het onnodig doden, verwonden of beschadigen dient te worden vermeden.

4.7.2 Onderzoek

Beschermde plant- en diersoorten

Het plangebied is in de bestaande situatie geheel bebouwd en ligt in het centrum van Ommen. De bestaande bebouwing wordt met uitzondering van de gevel gebruikt voor de voorgenomen ontwikkelingen. In de omgeving van het plangebied komen algemeen voorkomende plant- en diersoorten voor, waarvan het leefgebied, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, niet in het geding is. Mogelijk wordt het plangebied op beperkte schaal gebruikt als broedlocatie door vogels. Verstoring van broedvogels als gevolg van werkzaamheden ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling kan worden voorkomen door de werkzaamheden te starten buiten het broedseizoen. Het broedseizoen is globaal aan te geven tussen 15 maart en 15 juli, afhankelijk van de weersomstandigheden. Eerdere en latere broedgevallen zijn ook beschermd conform de Wet natuurbescherming.

 

Beschermde gebieden

 

Natura 2000

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Vecht- en Beneden-Reggegebied op circa 550 meter afstand van het plangebied, hiervan gescheiden door een groot deel van het centrum van Ommen. Andere Natura 2000-gebieden liggen op grotere afstand (> 6 km). Gelet op de afstand tot Natura 2000-gebieden en de beperkte impact van de ingreep, kan verstoring van soorten in Natura 2000-gebieden door licht, geluid en optische verstoring op voorhand worden uitgesloten.

 

AERIUS-berekening

Een mogelijk substantieel negatief effect van de voorgenomen ontwikkeling op de stikstofemissie en daarmee op Natura 2000-gebieden is door middel van een AERIUS-berekening nader onderzocht. Uit deze berekening blijkt dat bij zowel de aanlegfase als de gebruiksfase de stikstofdepositie niet hoger zijn dan 0,00 mol/ha/j op Natura 2000-gebieden in de omgeving van het plangebied. Daarmee kunnen op voorhand negatieve effecten op deze Natura 2000-gebieden vanwege stikstofdepositie uitgesloten worden. De AERIUS-berekening is als bijlage 3 opgenomen in de bijlagen bij toelichting.

 

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde gebied ligt op circa 550 meter afstand van het plangebied, hiervan gescheiden door de bebouwde kom van Ommen. Aangezien het plangebied buiten de begrenzing van het NNN ligt en de provinciale ruimtelijke verordening van de provincie Overijssel geen bepalingen ten aanzien van externe werking kent, is nadere toetsing ten aanzien van NNN niet noodzakelijk.

4.7.3 Conclusie

Het aspect 'ecologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

4.8.1 Archeologie

4.8.1.1 Beoordelingskader

Op 1 juli 2016 is de nieuwe Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt onder meer de Monumentenwet 1988. In artikel 9.1 van de Erfgoedwet is echter bepaald dat tot het tijdstip waarop de nieuwe Omgevingswet in werking is getreden de bepalingen uit de Monumentenwet 1988 met betrekking tot archeologie van toepassing blijven. De nieuwe Omgevingswet treedt op 1 januari 2022 in werking.

In het kader van een ruimtelijk plan is het noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre de betreffende gronden van archeologische waarde kunnen zijn. De uitkomsten hiervan worden door het bevoegde gezag meegenomen in de belangenafweging.

4.8.1.2 Onderzoek

Op basis van de geldende archeologische beleidskaart zijn in het geldende bestemmingsplan 'Centrum Ommen' beschermende regelingen opgenomen voor de aanwezige en te verwachten archeologische waarden. Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde'.  Op grond van deze dubbelbestemming is er bij grondwerkzaamheden tot 50 cm onder maaiveld en een oppervlakte kleiner dan 2.500 m² geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

 

De voornomen ontwikkeling bestaat uit de gedeeltelijke sloop en beperkte uitbreiding van circa 33 m² van de bestaande bebouwing. Daarnaast wordt er een bouwlaag aan de bestaande bebouwing toegevoegd, waardoor het aantal woningen toeneemt tot 16. In de bestaande situatie is het plangebied al nagenoeg geheel bebouwd. De ontwikkeling vindt, met uitzondering van de uitbreiding op de begane grond, plaats op de bestaande funderingen. Als gevolg hiervan vinden er grondwerkzaamheden plaats tot een diepte van 50 cm onder maaiveld en een oppervlakte groter dan 2.500 m². Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is om deze reden niet noodzakelijk.

  

4.8.1.3 Conclusie

Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.8.2 Cultuurhistorie

4.8.2.1 Beoordelingskader

Volgens artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden in de ontwikkelingslocatie en moeten aangeven welke conclusies ze daar aan verbinden en op welke wijze ze deze waarden borgen in het bestemmingsplan.

4.8.2.2 Aanwezige cultuurhistorische waarden

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd dorps- of stadsgezicht. De in het plangebied aanwezige bebouwing is niet aangewezen als een rijks- of gemeentelijk monument. In de directe omgeving van het plangebied komen geen aangewezen rijks- of gemeentelijke monumenten voor. De in het plangebied aanwezige bebouwing heeft geen bijzondere cultuurhistorische of architectonische waarde, die behouden dient te worden.

 

In Ommen staan drie molens waarvoor in het bestemmingsplan 'Centrum Ommen' een molenbiotoop opgenomen. De molenbiotopen van molens Den Oordt en De Konijnenbelt liggen in het geldende bestemmingsplan over het plangebied. Conform het bestemmingsplan 'Centrum Ommen' dient de bouwhoogte te voldoen aan een in de algemene aanduidingsregels (vrijwaringszone molenbiotoop) van dit bestemmingsplan opgenomen formule. Conform deze formule geldt een bij recht maximum bouwhoogte van 8,14 meter en 9,22 meter. In het bouwplan is sprake van een bouwhoogte van 12 meter. Er kan worden afgeweken van deze bouwhoogte, mits de belangen van de molens niet in onevenredige mate worden geschaad. Rondom het plangebied is reeds bebouwing aanwezig met een derde bouwlaag. Ook op kortere afstand van tot de molens is reeds bebouwing aanwezig die hoger is dat de maximum bouwhoogte die volgt uit de formule. Daarmee kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling gen nadelige gevolgen heeft voor de molens. De voorgenomen ontwikkelingen zijn voorgelegd aan de Stichting Ommer Molens. De stichting heeft aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de voorgenomen ontwikkelingen.  

4.8.2.3 Conclusie

Het aspect 'cultuurhistorie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

4.9.1 Beoordelingskader

Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid gebruik te maken van de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Andersom is deze publicatie te gebruiken voor het verantwoord inpassen van bedrijvigheid in een woon- of werkomgeving. De publicatie geeft informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op elkaar af te stemmen.

Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde afstanden gelden tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden. Dit kan zowel een rustige woonwijk als een rustig buitengebied zijn.

 

Het kan zo zijn dat specifieke wet- en regelgeving andere afstanden voorschrijft. Deze gaan dan voor de afstanden uit de VNG-publicatie. Te denken valt aan de Wet geurhinder en veehouderij, het Activiteitenbesluit of het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

4.9.2 Aanwezige bedrijven

Het plangebied ligt in het centrum van Ommen. Conform het bestemmingsplan 'Centrum Ommen' kent dit gebied hoofdzakelijk de bestemming 'Centrum' en 'Gemengd'. Daarnaast komen nog de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Wonen' voor.

De bestemmingen 'Centrum' en 'Gemengd' maken naast wonen tevens bedrijven en instellingen behorend tot de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten mogelijk. Voor deze functies gelden richtafstanden van respectievelijk 10 en 30 meter. Omdat het centrum van Ommen is aan te merken als een gemengd gebied kunnen op grond van de publicatie Bedrijven en milieuzonering van de VNG de richtafstanden één stap teruggebracht worden. De richtafstanden voor bedrijven en instellingen behorend tot de categorieën 1 en 2 bedragen dan respectievelijk 0 en 10 meter. 

Binnen een straal van 10 meter van het plangebied komen geen bedrijfsactiviteiten voor die hinder opleveren ten aanzien van de voorgenomen ontwikkelingen. In de bestaande situatie komen binnen het plangebied woningen voor die zijn toegestaan volgens het bestemmingsplan. Eventueel aanwezige bedrijven worden in de bestaande situatie al beperkt. Het toevoegen van nieuwe woningen levert voor deze bedrijven geen nieuwe beperkingen op.

4.9.3 Conclusie

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.10 Externe veiligheid

4.10.1 Beoordelingskader

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

 

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

 

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt. Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

 

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

 

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. In beginsel zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 60 meter en geen zeer kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 160 meter toegestaan. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

 

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico’s vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende

regeling Basisnet.

 

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico’s van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het

groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

4.10.2 Inrichtingen

In de omgeving van het plangebied komen geen inrichtingen voor de verwerking en/of opslag van gevaarlijke stoffen voor.

4.10.3 Transportroutes gevaarlijke stoffen

Formeel ligt het voorgenomen plan binnen 200 meter van een in de nabijheid gelegen transportroute voor gevaarlijke stoffen. Toetsing aan het Besluit externe veiligheid transportroutes (BTEV) is om die reden noodzakelijk. Op basis van het huidige Basisnet1 ligt de ontwikkeling aan de Varsenerstraat 2 – 6 te Ommen binnen het invloedsgebied van de Rijksweg N34 wegvlak O95 - N34: N48 (Ommen) - afrit N347 (Ommen). Hierdoor zal formeel voor de ontwikkeling, het groepsrisico in kaart moeten worden gebracht en advies bij de Veiligheidsregio moeten worden opgevraagd.

 

Door reconstructiewerkzaamheden in het kader van het centrumplan Ommen is deze route niet meer als zodanig bruikbaar. Zowel aan de west- als aan de oostzijde is de route niet toegeankelijk voor doorgaand vrachtverkeer. Verkeersborden regelen de toegang voor het vrachtverkeer in het centrum uitsluitend voor de bevoorrading van winkels. In de Regeling Basisnet zijn per abuis zowel de nieuwe basisnetroute ten noorden van Ommen als de oude basisnetroute door centrum van Ommen in de ministeriële regeling

opgenomen. Dit is bij het ministerie bekend en zal met de eerst volgende wijziging van de Regeling Basisnet worden aangepast.

 

De Omgevingsdienst IJsselland heeft het bovenstaande opgenomen in een advies ten aanzien van het aspect externe veiligheid. Het advies van de Omgevingsdienst is als bijlage 4 opgenomen in de bijlagen bij toelichting.

4.10.4 Buisleidingen

In de omgeving van het plangebied komen geen buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen voor.

4.10.5 Conclusie

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.11 Besluit Milieu-effectrapportage

4.11.1 Beoordelingskader

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu hebben. Welke activiteiten dat zijn is vastgelegd in het Besluit milieueffectrapportage (verder Besluit m.e.r.). De activiteiten zijn onderverdeeld in:

1. activiteiten die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (onderdeel C van de bijlage bij Besluit m.e.r.);
2. activiteiten ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (onderdeel D van de bijlage bij Besluit m.e.r.).

Aan het merendeel van de activiteiten zijn drempelwaarden gekoppeld. Wanneer het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r. en de activiteit de drempelwaarde overschrijdt, geldt een m.e.r.-plicht.

Wanneer het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r., geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. Een m.e.r.-beoordeling is in ieder geval verplicht als de drempelwaarde wordt overschreden. De verplichting geldt (sinds 1 april 2011) ook als de

drempelwaarde niet wordt overschreden, maar toch niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu.

 

Gevolg van dat laatste is dat in een bestemmingsplan voor een activiteit die voorkomt in onderdeel D, maar waarbij de omvang onder de drempelwaarde ligt, gemotiveerd moet worden of een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig is. Deze motivering moet zijn gebaseerd op een toets die qua inhoud aansluit bij de verplichte m.e.r.-beoordeling. Voor deze toets gelden geen vormvereisten en daarom wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r. beoordeling dient dan voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure plaats te vinden.

4.11.2 Verantwoording vormvrije m.e.r.-beoordeling

Het mogelijk maken van een woning binnen de bestemming ‘Horeca’ is geen activiteit welke opgenomen is in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Of de activiteit wel onder categorie D 11.2 van het Besluit m.e.r. (stedelijk ontwikkelingsproject) valt is volgens de Raad van State (201601015/1/R10) afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer aspecten als locatie, de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol.

 

De concrete omstandigheden in dit geval betreft het gedeeltelijk slopen van een gebouw dat in gebruik is  en zal zijn ten behoeve van detailhandel en wonen. Het plangebied ligt dan ook reeds in stedelijk gebied. Wegens een beperkte toename van de verkeersbewegingen leiden de voorgenomen ontwikkelingen niet tot een verslechtering van de situatie ten opzichte van de omliggende functies. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de locatie die niet in of bij beschermde natuurgebieden ligt en het juist gunstige effect op de leefomgeving, maakt dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van categorie 11.2 van het Besluit milieueffectrapportage. Zodoende is het niet noodzakelijk een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

4.11.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-((vormvrije)beoordeling)plichtig.

4.12 Conclusie milieu- en omgevingsaspecten

De relevante milieu- en omgevingsaspecten vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5 Toelichting op de regels

5.1 Inleiding

5.2 Opzet regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te

maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

 

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:

• artikel 1 Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
• artikel 2 Wijze van meten: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de verbeelding zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke).

5.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.

 

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
• Gebruiksregels: specifieke regels ten aanzien van het toegestane of niet toegestane gebruik van gronden en gebouwen in de bestemming;
• Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

In paragraaf 5.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.

5.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• artikel 5 Anti-dubbeltelregel: deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen, indien een deel van een bouwperceel, dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken, wederom - nu ten behoeve van de berekening van het maximale bebouwingspercentage van een ander bouwperceel - wordt betrokken;
• artikel 6 Algemene bouwregels: in de algemene bouwregels zijn bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakken en bouwregels beschreven die met een omgevingsvergunning toegestaan zijn. ;
• artikel 7 Algemene gebruiksregels: in de algemene gebruiksregels is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan. Tevens zijn in dit artikel regels opgenomen ten aanzien van het realiseren van voldoende parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
• artikel 8 Algemene aanduidingsregels: over het gehele plangebied bevinden zich meerdere molenbiotopen. In dit artikel worden bouwregels gegeven over hoe hoog maximaal de bebouwing gebouwd mag worden binnen deze biotoop. Binnen een afstand van 100 meter mag de bebouwing in
  bestemmingsplan 'Centrum Ommen' principe niet meer bedragen dan het onderste punt van de verticaal staande molenwiek. Het plangebied bevindt zich op een ruimere afstand. Tussen de 100 en 300 meter is een berekeningsformule opgenomen waarin wordt geregeld wat de maximale bouwhoogte van nieuw op te richten bouwwerken bedraagt. In dit artikel is een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van deze bouwregel, zolang de belangen van de molen niet onevenredig worden geschaad. Vooraf dient advies te worden ingewonnen bij de Stichting Ommer Molens.
• artikel 9 Algemene afwijkingsregels: op basis van de algemene afwijkingsregels kunnen Burgemeester en wethouders omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van onderdelen van bestemmingsbepalingen, mocht dat in die bepalingen zelf niet geregeld zijn. Bedoeld worden onder meer geringe afwijkingen van bouw- of bestemmingsgrenzen;
• artikel 10 Algemene wijzigingsregels: op grond van dit artikel kunnen burgemeester en wethouders de bouwhoogte van antennemasten wijzigen, nutsvoorzieningen gelijk kunnen stellen met een bouwwerk van openbaar nut tot een maximum inhoud van 400 m³ en een maximum bouwhoogte van 4 m en geringe wijzigingen aan de bestemmingsgrenzen door kunnen voeren;
• artikel 11 Overige regels: Dit artikel bevat afstemmingsregelingen ten aanzien van de in de Algemeen Plaatselijke Verordening opgenomen regels over evenementen en ten aanzien van de welstandstoets.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In artikel 12 Overgangsrecht is het overgangsrecht beschreven. Hierin wordt aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. De inhoud van deze regels is overgenomen uit de standaardregels uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In artikel 13 Slotregel wordt de officiële benaming van dit bestemmingsplan weergegeven en de datum van vaststelling door de gemeenteraad.

5.3 Nadere toelichting op de bestemmingsregels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

 

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

 

Het centrumgebied van Ommen omvat de functies wonen, detailhandel, bedrijvigheid, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en horeca, deze functies zijn in het plangebied als 'Centrum - 1' bestemd. Omdat wonen in het geldende bestemmingsplan niet bij recht is toegestaan op de begane grond is door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - wonen' het wonen op de begane grond aangeduid. Deze woningen worden buiten het kernwinkelcentrum van het centrum van Ommen gerealiseerd. Daarnaast zijn bedrijven tot en met milieucategorie 2 toegestaan. Binnen de bestemming centrum is tevens horeca in de categorie 1 en 2 toegestaan. Volumineuze detailhandel en detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen zijn niet toegestaan. Volumineuze detailhandel is niet toegestaan. De bestemming bevat een afwijkingsbevoegdheid om bedrijven in een hogere categorie toe te staan indien deze naar aard en effecten op het woonklimaat kunnen worden gelijkgesteld met bedrijven uit categorie 1 en 2. Ook is afwijking mogelijk ten behoeve van groepswoningen.

 

Verder is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde' van toepassing. Eventueel aanwezige archeologische verwachtingswaarden worden door deze bestemming beschermd. Binnen de bestemming is bepaald wanneer bij bodemingrepen een archeologische onderzoek noodzakelijk is: bij bodemingrepen groter dan 2.500 m² en dieper dan 50 cm is archeologisch onderzoek vereist.

6 Financiële uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de exploitatie van het plan en de eventueel daaruit voortvloeiende planschade besproken.

6.2 Exploitatie

De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) gaat ervan uit dat bij het bestemmingsplan een exploitatieplan wordt vastgesteld tenzij het kostenverhaal anders verzekerd is. De voor dit bouwplan en bestemmingsplan te maken kosten, waaronder eventuele tegemoetkoming in schade, zijn voor rekening van de betrokken initiatiefnemer. Met hem zijn hierover bindende afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Om die reden maakt een exploitatieplan geen deel uit van dit bestemmingsplan.

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard (zienswijzenprocedure).

7.2 Overleg belanghebbenden

In de voorbereiding van het bestemmingsplan is overleg gevoerd met omwonenden. De volgende gesprekken zijn gevoerd of worden nog gevoerd:

• VVE 'appartementen' Varsenerplein boven EP (boven Gasthuisstraat 52): er is een gesprek geweest met de voorzitter en penningmeester op dinsdag 24 november 2020 en donderdag 3 december 2020. Afgesproken is om op 15 december 2020 een proefopstelling te maken in verband met de hoogte rondom de loggia van dit appartementengebouw;
• VVE '11 aprilplein' (bakker, slager, groenteboer, kledingzaak & bovenliggende appartementen): in het gesprek is aangegeven dat zij geen geen bezwaar hebben met de voorgenomen ontwikkelingen;
• Met eigenaar van Gasthuisstraat 58, 60 & 60a:  in het gesprek is aangegeven dat zij geen geen bezwaar hebben met de voorgenomen ontwikkelingen;
• Het gesprek met de Hema heeft nog niet plaatsgevonden, maar is wel gepland. 

7.3 Overleg

Conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is dit bestemmingsplan toegestuurd aan bevoegde instanties. Eventuele reacties worden in deze paragraaf opgenomen.

7.4 Zienswijzen

Het ontwerp van dit bestemmingsplan zal te zijner tijd worden gepubliceerd, zodat belanghebbenden een zienswijze kunnen indienen. Deze zienswijzen worden in deze paragraaf opgenomen en beantwoord.