Buitengebied, wijziging Oude Hammerweg 16, Vilsteren

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het wijzigingssplan

Erve Vlierhof aan de Oude Hammerweg 16 te Vilsteren is onderdeel van Landgoed Vilsteren. Het perceel is in het bestemmingsplan 'Buitengebied, herziening 2013 - 1' bestemd voor “agrarische doeleinden’. Er is echter geen sprake meer van een agrarische bedrijfsvoering.

Landgoed Vilsteren heeft in september 2013 een principeverzoek bij gemeente Ommen ingediend om de boerderij te herbestemmen voor woondoeleinden en te splitsen, zodanig dat in het achterste gedeelte van de boerderij twee extra woningen gerealiseerd kunnen worden. De aangebouwde schuur en vrijstaande bijgebouwen rondom de boerderij worden gesloopt en het erf wordt heringericht als onderdeel van een landschappelijke en cultuurhistorische setting.

Omdat de ontwikkeling past binnen gemeentelijk beleid heeft gemeente Ommen op 29 januari 2014 (documentnummer 693483) te kennen gegeven in principe mee te willen werken aan een bestemmingswijziging met behulp van een wijzigingsplan. In aansluiting op artikel 28.15 van het vigerende bestemmingsplan, voorziet voorliggend wijzigingsplan alleen in het omzetten van de huidge bestemming voor agrarische doeleinden naar een bestemming voor woondoeleinden. De overige onderdelen van de gewenste ontwikkeling (toevoegen wooneenheden en herbouw schuren) kunnen als onderdeel van een onheroeppelijk wijzigingsplan met behulp van een binnenplanse afwijking worden vergund.

Situering plangebied aan de Oude Hammerweg 16 (maps.google.nl)

1.2 Huidige planologisch regiem

Het plangebied aan de Oude Hammerweg 16 heeft binnen het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied, herziening 2013 - 1' een bestemming als bouwvlak (b) voor agrarische doeleinden 'A'. De gronden op de verbeelding met de bestemming voor Agrarische doeleinden 'A', zijn bestemd voor grondgebonden veehouderij en akker- en vollegrondstuinbouw.

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingplan met locatie plangebied

Het plangebied ligt binnen de grenzen van de gebiedsbestemming 'natuurgebied met recreatieve waarden (zone Nr)". Binnen deze gebiedsbestemming zijn diverse ontwikkelingsgerichte ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Daaronder ook de in artikel 28.15 opgenomen wijzigingsbevoegdheid om de bestemming 'agrarische doeleinden' te wijzigen in een bestemming 'woondoeleinden* '.

Uitsnede verbeelding met bestemmingen op gebiedsniveau met locatie plangebied

In artikel 28.15 van het vigerende bestemmingsplan is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn (met toepassing van artikel 3.6 Wro) de bestemming Agrarische doeleinden te wijzigen in Woondoeleinden*, met inachtneming van het volgende:

• a. De ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving niet onevenredig worden belemmerd.
• b. na planwijziging het bepaalde in artikel 8 van overeenkomstige toepassing is
• c. voor het overige voldaan dient te worden aan de regels in artikelen 37 tot en met 39
• d. bestaande kleinschalige kampeerterreinen kunnen behouden blijven mits deze milieuhygienisch inpasbaar zijn.

1.3 Bij het plan behorende stukken

Het wijzigingsplan 'Buitengebied, wijziging Oude Hammerweg 16, Vilsteren', bestaat uit de volgende stukken:

• regels
• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0175.buiten2012wp0015-vg01)

Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. Als onderdeel van de toelichting zijn in de bijlagen een aantal onderzoeksrapporten opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

De Vlierhof is een ontginningsboerderij, die is gebouwd na de ontginning van het Vilstersche Veld tussen 1935 en 1954. De boerderij is van oorsprong een modelboerderij met een gave hoofdvorm. In de loop van jaren is het hoofdgebouw voorzien van enkele aanbouwen, waardoor de oorspronkelijke en karakteristieke hoofdvorm is aangetast. Rondom de boerderij staan enkele bijgebouwen.

Doordat het agrarische gebruik is gestaakt, is de bebouwing al lange tijd in onbruik. Dat heeft geresulteerd in een zeer slechte staat van onderhoud. Verspreid op het terrein is bovendien een aanzienlijke hoeveelheid asbest aanwezig. Landgoed Vilsteren heeft een plan gemaakt om het erf nieuw leven in te blazen. In het inrichtingsplan, dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd is hiervan een onderbouwing opgenomen. Het plan bestaat uit de volgende onderdelen:

• Sloop van alle bijgebouwen en aanbouwen met een gezamenlijke oppervlakte van 650 m2.
• Restauratie van de karakteristieke boerderij
• Wijzigen bestemming 'agrarische doeleinden' in bestemming voor 'woondoeleinden* ' met maximaal drie woningen, onder te brengen in de te restaureren karakteristieke boerderij.
• Rondom de boerderij worden nieuwe bijgebouwen gerealiseerd voor de nieuwe woningen. Hiervoor wordt aangesloten bij de ontheffingsmogelijkheid die in artikel 8.3 van het wijzigingsplan worden opgenomen. Van de te slopen 650 m2, mag de eerste 250 m2 1 op 1 worden teruggebouwd. Daarboven geldt een terugbouwregeling van 1 op 3. In totaal wordt in de nieuwe situatie 385 m2 aan bijgebouwen gerealiseerd, verdeeld over drie bijgebouwen.
• de nieuwe situatie wordt landschappelijk ingepast

Voorliggend wijzigingsplan heeft enkel betrekking op het wijzigen van de bestemming van 'agrarische doeleinden' naar 'woondoeleinden* '. De overige onderdelen van de gewenste ontwikkeling (toevoegen wooneenheden en herbouw schuren) kunnen als onderdeel van een onheroeppelijk wijzigingsplan met behulp van een binnenplanse afwijking worden vergund.

Plattegrond plangebied met te behouden karakteristieke hoofdmassa en te slopen aanbouwen en bijgebouwen

Inrichtingsplan nieuwe situatie

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Uit het beleid volgen randvoorwaarden die worden getoetst aan het voorgenomen plan.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie infrastructuur en ruimte

Op nationaal niveau wordt het ruimtelijk beleidskader bepaald door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteitsaanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken uit onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee is de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Het Rijk brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven), laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij…') en de gebruiker komt centraal te staan. Het Rijk laat de sturing tussen verstedelijking en landschap over aan de provincies om meer ruimte te laten voor regionaal maatwerk. Daarmee is het beleid ten aanzien van landschap op land niet langer een rijksverantwoordelijkheid. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Met voorliggend plan worden geen rijksbelangen geschaad.

3.2.2 Ladder duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' daaraan toegevoegd. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. De Minister van Infrastructuur en Milieu heeft een handreiking beschikbaar gesteld als hulpmiddel bij de toepassing van de ladder.

Met dit wijzigingsplan wordt alleen de agrarische bestemming omgezet naar een bestemming voor woondoeleinden. Er worden met dit plan geen woningen toegevoegd. De omzetting kan niet worden gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals bedoeld in het Bro. De ontwikkeling is in overeenstemming met de uitgangspunten van de Ladder Duurzame Verstedelijking.

3.3 Provinciaal beleid Overijssel

3.3.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel betreft een integrale visie die het voorheen geldende Streekplan Overijssel 2000+, het Verkeer- en vervoerplan, het Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan bundelt tot een document. Het plan is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden. Provinciale Staten hebben op 3 juli 2013 de actualisatie Omgevingsvisie vastgesteld, evenals de actualisatie van de verordening. De twee grote thema's van de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

Deze thema's zijn in de Omgevingsverordening in definities verankerd. De definitie van duurzaamheid luidt: “duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte aan de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien”. Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: “het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is”. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen.

De provincie heeft een hoofdambitie, zorgen voor een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met daarbij een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• Herstructurering: Er wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's, dorpen en steden worden gestimuleerd om hun eigen kleur te ontwikkelen.
• Hoofdinfrastructuur: Investeren in wegverkeer: trein, fiets, waar veiligheid en doorstroming centraal staan.
• SER-ladder: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik toepassen bij bebouwing door hantering van de 'SER-ladder'. Deze methode maakt eerst het gebruik van de ruimte, die wordt geoptimaliseerd, daarna de wordt toepassing van meervoudig ruimtegebruik onderzocht, vervolgens de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden. Hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk.
• Plannen: Ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Door de Omgevingsvisie is het eerdere detailkader, zoals o.a. 'Rood voor Rood', 'Rood voor Groen' en 'Nieuwe landgoederen' vervallen en is er een nieuw document opgesteld: de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (KGO). KGO is vastgelegd in de provinciale verordening (artikel 2.1.6). De KGO gaat er vanuit dat er ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe functies in het buitengebied, uitsluitend indien hier sociaal economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

In het voorliggende plan wordt enkel de oorspronkelijke boerderij herbestemd. Toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is hierdoor niet van toepassing.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus (zie afbeelding 8). Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de Omgevingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

De volgende niveaus komen aan de orde (zie afbeelding 8):

• 1. Generieke beleidskeuzes;
• 2. Ontwikkelingsperspectieven;
• 3. Gebiedskenmerken.

Afbeelding 8: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Omgevingsvisie Overijssel)

1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, Rijk of de provincie. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet. Het uitvoeringsmodel vraagt bij nieuwe ontwikkelingen dus eerst te kijken naar het niveau van generieke beleidskeuzes. Hierbij gaat het om de normen van de SER-ladder, de EHS, externe veiligheid, ligging in het grondwaterbeschermingsgebied, waterveiligheid etc. Geconstateerd wordt dat het voorliggende plan aangaande deze generieke beleidskeuzes niet op belemmeringen stuit.

2. Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vormgegeven. Het plangebied aan de Oude Hammerweg 16 te Vilsteren ligt in het ontwikkelingsperspectief 'Zone ondernemen met natuur en water' (zie afbeelding 9).

Afbeelding 9: Weergave kaart ontwikkelingsperspectieven,Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Omgevingsvisie Overijssel)

In deze gebieden is het doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit). Hiermee wordt bijgedragen aan een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden. De realisatie van natuurdoelen gaat zo veel mogelijk samen met het versterken van de landbouw, de regionale economie en de wateropgaven.

Het wijzigen van de bestemming voor agrarische doeleinden naar een bestemming voor woondoeleinden botst niet met het beleid voor dit gebied. Dat is name groen is ingestoken, maar nieuwe rode ontwikkelingen zijn mogelijk als deze ook bijdragen aan groen. Het wijzigen van de bestemming naar woondoeleinden sluit aan bij de visie die provincie Overijssel voor dit gebied heeft geformuleerd, te meer daar het bestaande erf ook wordt opgeknapt en in oude luister wordt herstelt.

3. Gebiedskenmerken

De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de agrarische cultuur laag, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het plangebied aan de Oude Hammerweg 16 en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn.

De natuurlijke laag

De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Het plangebied is gelegen in een dekzandvlakte op de overgang van een lager gelegen open beekdal van de Marswetering aan de zuidzijde en de hoge dekzandrug aan de noordzijde. (zie afbeelding 10, het donkerbruine gebied).

Afbeelding 10: Weergave kaart natuurlijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Omgevingsvisie Overijssel)

De dekzandvlaktes beslaan een groot deel van de oppervlakte van de provincie. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandvlaktes voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de hoogteverschillen te versterken en het verschil in landschap met natuurlijke beplanting te accentueren.

Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Nieuwe beplanting dient te bestaan uit soorten die van nature in het gebied voorkomen.

Voorliggend plan betreft de herbestemming van een bestaand object. Deze ontwikkeling is niet van negatieve invloed op de natuurlijke laag. Voor de herinrichting wordt gebruik gemaakt van gebiedseigen beplanting.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

Het agrarisch cultuurlandschap is ontstaan doordat de mens heeft geanticipeerd op de natuurlijke omstandigheden. Het plangebied ligt in het jonge heide- en broekontginningslandschap (zie afbeelding 11, het lichtgroene gebied).

Afbeelding 11: Weergave kaart agrarisch cultuurlandschap ,Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Omgevingsvisie Overijssel)

Jong heide- en broekontginningenslanschap betreft grote oppervlakten van – voormalige – natte en droge heidegronden. De erven in dit landschap liggen als een blok aan de weg geschakeld.

Provincie Overijssel wenst in dit landschapstype de ruimtelijke kwaliteit impuls te geven. Binnen het landschappelijke raamwerk (bestaande uit lanen, bosstroken en waterlopen van de rechtlijnige ontginningstructuren) is ruimte voor verdere ontwikkelingen. Wanneer ontwikkelingen plaatsvinden in de agrarische ontginningslandschappen, dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende structuur (lineaire bosstroken, waterlopen en ontginningslinten) met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Herbestemming van het plangebied en behoud van het oorspronkelijke bouwvolume levert een kwaliteitsimpuls en heeft geen negatieve invloed op de karakteristiek van het agrarisch cultuurlandschap.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap. Uitgangspunten vanuit de stedelijke laag met betrekking tot het plangebied:

• Bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit;
• Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen;
• Behouden robuuste ensemble;
• Koppelen erf aan landschap.

Met deze uitgangspunten is waar mogelijk rekening gehouden in het inrichtingsplan. In de toekomst wordt de ruimtelijke kwaliteit.

Lust- en leisurelaag

De lust- en leisurelaag is het domein van de belevenis, betekenis en identiteit. Het belevingsaspect en identiteit worden steeds belangrijker pijlers van ruimtelijke kwaliteitsbeleid. Het erf aan de Oude Hammerweg ligt in een zone die is aangeduid als 'Donkerte'.

Donkere gebieden geven een indicatie van de 'buitengebieden' van Overijssel (natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden). Lichte gebieden, daarentegen, geven een indicatie van de economische dynamiek van de provincie (steden en dorpen, autosnelwegen, kassengebieden, attractieparken, grote bedrijventerreinen en de gebieden met veel bebouwing). Donkere gebieden hebben een hoge kwaliteit, het zijn gebieden waar het 's nachts nog echt donker is en je de sterrenhemel kunt waarnemen.

In het voorliggend plan wordt door de herbestemming geen toename aan verlichting verwacht.

Het wijzigen van de bestemming voor agrarische doeleinden in een bestemming voor woondoeleinden past binnen de kaders die in de Omgevingsvisie Overijssel zijn vastgelegd. Door voor de overige onderdelen van de gewenste ontwikkeling, daarna gebruik te maken van de binnenplanse afwijking wordt een gebiedeigen ontwikkeling mogelijk gemaakt en kwaliteitsverbetering bereikt.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Gemeentelijk omgevingsplan Ommen

De gemeenteraad heeft op 7 februari 2013 het Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen vastgesteld. Met het Omgevingsplan zet de gemeente op duurzame wijze in op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid. Wat betreft de landgoederen is in samenspraak met de provincie Overijssel een afzonderlijke deelopdracht uitgezet. Dit om te bezien op welke wijze meer ontwikkelingsruimte kan worden geboden. Met ondersteuning van de gemeente en de provincie is door en in samenwerking met de landgoederen vervolgens het handvest 'Nieuwe Ruimte voor Kwaliteit' opgesteld, waarin handvatten zijn opgenomen om, recht doende aan het integrale karakter van de landgoederen, ontwikkelruimte te bieden aan de landgoederen. Ontwikkelruimte is noodzakelijk om de exploitatie van deze landgoederen langjarig mogelijk te houden/maken. Het handvest heeft mede aan de basis gestaan van de sturingsfilosofie in het GOP en de spelregels die gelden voor initiatieven gericht op het bieden of verkrijgen van ontwikkel- en gebruiksruimte.

Voor het dorp Vilsteren geldt voor toekomstige ontwikkelingen een conserverend beleid, waarbij het mogelijk is dat het landgoed enige vrijheid geniet bij vrijkomende agrarische gebouwen met nieuwe functies voor bv. wonen, zorg, recreatie en kleinschalige bedrijvigheid. Eveneens krijgt het landgoed in het GOP de ruimte om tot 2020 enkele nieuwe woningen te ontwikkelen. De gewenste herbestemming van het erf aan de Oude Hammerweg past binnen het beleid van gemeente Ommen.

3.4.2 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan Buitengebied

In het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied, herziening 2013 - 1 ' is in artikel 28.15 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het wijzigen van de bestemming 'Agrarische doeleinden' naar 'Woondoeleinden' mogelijk maakt. De wijzigingsbevoegdheid luidt als volgt:

Burgemeester en wethouders zijn (met toepassing van artikel 3.6 Wro) bevoegd de bestemming Agrarische doeleinden te wijzigen in Woondoeleinden*, met inachtneming van het volgende:

• a. De ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving niet onevenredig worden belemmerd.
• b. na planwijziging het bepaalde in artikel 8 van overeenkomstige toepassing is
• c. voor het overige voldaan dient te worden aan de regels in artikelen 37 tot en met 39
• d. bestaande kleinschalige kampeerterreinen kunnen behouden blijven mits deze milieuhygienisch inpasbaar zijn.

Hieronder wordt kort toegelicht dat aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan.

• In paragraaf 5.6 van deze toelichting is onderbouwd dat aan voorwaarde a wordt voldaan.
• In artikel 8 van het vigerende bestemmingsplan zijn de regels opgenomen voor woondoeleinden (W). Ook aan deze voorwaarde wordt voldaan.
• Aan de regels in artikelen 37 tot en met 39 wordt voldaan.
  • 1. Artikel 37 heeft betrekking op de afstand tot omliggende agrarische bedrijven. De afstand tot omliggende agrarische bedrijven wordt door de bestemmingswijziging niet kleiner. Er wordt immers gebruik gemaakt van een bestaand bouwvolume.
  • 2. Artikel 38 heeft betrekking op wegverkeerlawaai en spoorweglawaai. Uit paragraaf 5.3 blijkt dat de ontwikkeling hierdoor niet wordt belemmerd.
  • 3. artikel 29 heeft betrekking op archeologische verwachtingswaarde. In paragraaf 4.3 van deze toelichting wordt onderbouwd dat de ontwikkeling ook daardoor niet wordt belemmerd.
• Binnen het plangebied is geen kleinschalig kampeerterrein aanwezig. De vierde voorwaarde die aan de wijzigingsbevoegdheid is verbonden, is om die reden niet van toepassing.

3.4.3 Landschapsontwikkelingsplan (LOP)

Het landschapsontwikkelingsplan (LOP) van de gemeente Ommen sluit aan op het ontwikkelingsplan van de provincie Overijssel en het bestemmingsplan van de Gemeente Ommen. Het belangrijkste uitgangspunt voor dit beleid is het behoud van de landschappelijke kenmerken. In de bijlage is een inrichtingsplan opgenomen waarin is beschreven hoe de doelstellingen van het landschapsontwikkelingsplan in het plan zijn verwerkt.

3.5 Conclusie

De voorgestelde herontwikkeling van het agrarisch bouwvlak aan de Oude hammerweg 16 is in overeenstemming met beleidsaspecten die door rijk, provincie en gemeente zijn geformuleerd.

Hoofdstuk 4 Waardentoets

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan waarden, die aan het plangebied worden toegekend. Hieronder vallen flora & fauna, archeologie en cultuurhistorie en water.

4.2 Natuurwaarden

In verband met de voorgenomen wijziging van de bestemming is een toetsing van de plannen aan de natuurwetgeving en het natuurbeleid noodzakelijk. Met deze toetsing moet duidelijk worden hoe de ontwikkeling gerealiseerd kan worden binnen de kaders van de natuurbescherming. Eerste stap in deze toetsing is het uitvoeren van een verkennend onderzoek. Daarbij wordt op basis van bureauonderzoek en een veldbezoek aan de hand van aanwezige terreintypen en toevallige waarnemingen van soorten zo goed mogelijk ingeschat welke beschermde planten- en diersoorten aanwezig (kunnen) zijn. Op basis daarvan worden uitspraken gedaan over de (mogelijke) effecten van de voorgenomen plannen en de eventueel noodzakelijke vervolgstappen.

Door Eelerwoude is een quickscan uitgevoerd naar aanwezige flora- en fauna waarden van het plangebied. De resultaten van deze quickscan zijn als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Hier wordt volstaan met de belangrijkste conclusies.

Op basis van deze quickscan wordt geconstateerd dat het onderzoeksgebied een potentiële habitat biedt voor een aantal beschermde soorten. Op basis van beschikbare literatuurgegevens en een veldbezoek is vastgesteld dat het terrein mogelijk van belang is voor enkele licht beschermde soorten (tabel 1-soorten) en voor strikter beschermde broedvogels, huismus en vleermuizen. Overige beschermde soorten worden niet verwacht in het plangebied. In onderstaande tabel is een samenvatting gegeven van deze resultaten.

Op basis van de quickscan wordt geen toetsing van de effecten van de ontwikkeling op beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebied en/of Ecologische Hoofdstructuur) noodzakelijk geacht.

Enkel de bestemmingswijziging van "Agrarische doeleinden" naar "Woondoeleinden" leidt niet tot negatieve effecten op beschermde soorten, omdat fysiek geen aanpassingen aan de bestaande bebouwing worden verricht. Indien in de toekomst wordt besloten tot renovatie van de boerderij en vervanging van bijgebouwen is nader onderzoek naar vleermuizen en huismus noodzakelijk.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Aardkundige, archeologische en cultuurhistorische waarden moeten zoveel mogelijk worden behouden. Op basis van het verdrag van Malta en de wet op de archeologische monumentenzorg is het uitgangspunt gesteld om archeologische erfgoed zoveel mogelijk ter plekke te bewaren en maatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. De verstoorder van de bodem is verantwoordelijk voor het behoud van de archeologische resten. Daar waar behoud ter plekke niet mogelijk is, betaalt de verstoorder het archeologisch onderzoek en de mogelijke opgravingen. Voor ruimtelijke plannen die archeologische waarden bedreigen, moeten betrokken partijen in beeld brengen welke archeologische waarden in het geding zijn.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan is opgenomen welke gebieden binnen de gemeente van archeologische waarde zijn. Het plangebied is niet binnen een dergelijk gebied gesitueerd. De ontwikkeling betreft een herbestemming van een bestaand gebouw. De sloop van aanbouwen en bijgebouwen en het realiseren van bijgebouwen zal geen negatieve invloed hebben op eventueel aanwezig archologisch bodemarchief.

Dat betekent echter niet, dat geen archeologische waarden kunnen voorkomen, al wordt de kans op aanwezigheid daarvan gering geacht. Bij aantreffen van een toevalsvondst geldt een meldingsplicht conform art. 53 van de herziene Monumentenwet 1988.

Het plan betreft het wijzigen van een bestemming agrarische doeleinden naar woondoeleinden. Deze wijziging heeft geen negatieve invloed op cultuurhistorische waarden die aan het plangebied worden toegekend. De gewenste bestemmingswijziging heeft als doel om een duurzame basis te leggen voor een duurzame instandhouding van een karakteristieke boerderij. Vanuit dat perspectief levert de ontwikkeling een bijdrage aan cultuurhistorische waarden, die aan het plangebied worden toegekend. De ontstaangeschiedenis van het landschap is nadrukkelijk uitgangspunt geweest voor het inrichtingsplan, dat in bijlage 1 is opgenomen.

4.4 Water

Het is verplicht om in elk bestemmingsplan een waterparagraaf op te nemen. In deze waterparagraaf wordt een overzicht gegeven van het beleid dat van toepassing is op het plangebied. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden aangetoond dat in het plan mogelijkheden bestaan voor een goede waterhuishouding.

Op grond van artikel 12 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien worden van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Met behulp van een watertoets op de website www.dewatertoets.nl is het plangetoetst aan waterbelangen en is een wateradvies opgevraagd bij waterschap Drents Overijsselse Delta. Volgens de watertoets is het plangebied gesitueerd binnen de grenzen van een beekdal en is er sprake van een waterbelang. Beekdalen zijn natuurlijke laagten die een belangrijke rol spelen binnen het watersysteem. Hiermee moet rekening gehouden worden bij ruimtelijke plamvorming. Voor dit plan moet de normale procedure voor de watertoets doorlopen worden. De gewenste ontwikkeling van het erf aan de Oude Hammerweg betreft een interne functiewijziging van een bestaand gebouw. De oppervlakte aan verharding neemt in de toekomstige situatie bovendien af. In overleg met Waterschap Drents Overijsselse Delta is geconcludeerd dat voldaan wordt aan de uitgangspunten van een goede waterhuishouding. Voorwaarde is dat hemelwater in de toekomstige situatie wordt geinfiltreerd in de bodem en dat geen uitlogende materialen worden gebruikt, die hemelwater zouden kunnen verontreinigen.

4.5 Conclusie

De gewenste herbestemming van het plangebied aan de Oude Hammerweg heeft geen invloed op archeologische waarden en past binnen de uitgangspunten van een goede waterhuishouding.

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten

5.1 Inleiding

Nieuwe initiatieven hebben te maken met milieuaspecten. Een aantal van deze milieuaspecten zijn ruimtelijk relevant. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op:

• Bodem
• Geluid
• Luchtkwaliteit
• Externe veiligheid
• Wet geurhinder en veehouderij
• Bedrijven en milieuzonering
• Vormvrije m.e.r.-beoordeling

5.2 Bodem

Sinds 1 januari 2008 is in het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) vastgelegd hoe we in Nederland omgaan met het hergebruik van schone en licht verontreinigde grond en de bescherming van de bodem. Bij vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de gewenste ontwikkeling.

Door de firma Kruse Milieu BV is om die reden een verkennend bodemonderzoek in het plangebied uitgevoerd. Het volledige onderzoek is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. Hier wordt volstaan met de conclusies.

Uit milieukundig oogpunt is er, na sanering van de plaatselijke sterke asbestverontreiniging (inspectiegat 101), volgens dit onderzoek geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en herontwikkeling, aangezien de overige vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren.

5.3 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals verblijfsruimten) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Het bouwblok is gesitueerd aan de Oude Hammerweg. De verkeersintensiteit op deze weg is zo laag, dat uitgesloten kan worden dat wegverkeer onevenredig veel lawaai oplevert. Op een afstand van 325 meter ligt de Vilsterse Allee. De afstand tot deze weg is zo groot dat ook daarvan uitgesloten kan worden dat wegverkeer onevenredig veel lawaai oplevert. Een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is derhalve niet nodig.

5.4 Luchtkwaliteit

Uit de Wet luchtkwaliteit volgt dat een voorgenomen ontwikkeling uit oogpunt van luchtkwaliteit inpasbaar is, indien in ieder geval aan 1 van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er worden geen grenswaarden voor de luchtkwaliteit overschreden.
• Er treedt geen verslechtering van de luchtkwaliteit op, of er vindt per saldo een verbetering van de luchtkwaliteit plaats door compenserende maatregelen.
• De voorgenomen ontwikkeling draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aande luchtverontreiniging.
• De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het NationaalSamenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Op grond van de Regeling NIBM (art. 4, bijlage 3A) is een ontwikkeling als NIBM te beschouwen als het aantal woningen niet meer bedraagt dan:

• 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 3000 woningen (netto) bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Het initiatief draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit betekent dat wordt voldaan aan de hierboven genoemde voorwaarde. Luchtkwaliteit vormt daardoor geen beletsel voor de realisatie van het initiatief.

5.5 Externe veiligheid

Het beleidsveld externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij onder andere: productie, opslag, verlading en gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Vanaf 1 januari 2010 zijn er strikte risicogrenzen die in milieuvergunningen en bestemmingsplannen moeten worden vastgelegd. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Dit gaat concreet om bedrijven die risicovol zijn, vervoer van gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Externe veiligheid kan op twee manieren ingedeeld worden:

• Transportrisico behandelt de externe veiligheid langs transportassen waarover of waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zoals spoorlijnen, buisleidingen en snelwegen.
• Risico bij inrichtingen gaat over externe veiligheid rond bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt, bijvoorbeeld tankstations met LPG-verkoop.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten om afstand te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. Hierdoor wordt het aantal personen in de omgeving van een risicovol bedrijf beperkt. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van een kansberekening.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is vanaf 1 januari 2011 het toetsingskader bij planontwikkeling in de nabijheid van hogedrukaardgasleidingen en overige leidingen met gevaarlijke stoffen. De afweging van de externe veiligheidssituatie van buisleidingen heeft grondslag in de Wet Milieubeheer (Wm) en in de Wro.

Op 500 meter ten zuiden van het plangebied is een gasdoorvoerstation van de Gasunie gesitueerd. Van en naar dit gasdoorvoerstation zijn diverse ondergrondse gasleidingen aangelegd. De afstand tot de dichtstbijzijnde gasleiding is ongeveer 250 meter. Vanwege deze situering heeft een vooroverleg met de gasunie plaatsgevonden. De Gasunie wordt bovendien in het kader van wettelijk vooroverleg over het plan geinformeerd.

In overleg met de gasunie is vastgesteld dat het plangebied buiten de risicocontouren van de leidingen is gesitueerd en dat de gewenste herbestemming vanuit dit perspectief niet belemmerd wordt.

Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

Situering gasleidingen met risicocontouren

5.6 Wet geurhinder en veehouderij

Op basis van de Wet geurhinder en veehouderij moet worden beoordeeld of de realisatie van nieuwe woningen of andere geurgevoelige objecten een belemmering vormt voor omliggende agrarische bedrijven. Tevens moet worden beoordeeld of binnen het plangebied sprake is van een goed leefklimaat. Vanwege de afgelegen ligging van het plangebied, het ontbreken van (intensief) agrarisch ondernemingen binnen een straal van 300 meter, zal binnen het plangebied een goed woon en leefklimaat gegarandeerd kunnen worden. Bovendien worden omliggende bedrijven door wijziging van het bestemmingsplan niet belemmerd in de bedrijfsvoering.

5.7 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd, waarin richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zijn opgenomen.

In de directe omgeving komt geen bedrijvigheid voor die van invloed is op de haalbaarheid van het plan.

5.8 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Concreet betekent dit dat het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben ook wel genoemd de 'vergewisplicht'. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, deze geeft aan of er voor acitiviteiten en projecten beoordeeld moet worden of er een MER gemaakt moet worden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

De gewenste herbestemming van het plangebied aan de Oude Hammerweg heeft geen nadelige milieugevolgen. Er is geen nadere m.e.r.-beoordeling nodig.

5.9 Conclusie

Uit de toetsing van de voorgestane ontwikkeling van het plangebied aan relevante milieuhygiënische aspecten, blijkt dat de gewenste ontwikkeling niet belemmerd wordt door milieuaspecten uit de directe omgeving. Tegelijktijd levert de ontwikkeling geen onevenredig negatieve milieutechnische hinder voor de directe omgeving.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording

6.1 Digitalisering

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro ) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt sinds 1 januari 2010. Voor dit wijzigingsplan geldt niet de per 1 januari 2010 geldende 'digitale verplichting'. Deze aanpak kan worden gehanteerd voor een wijzigingsplan dat op basis van een wijzigingsbevoegdheid, zoals opgenomen in een moederplan dat vóór 1 januari 2010 in ontwerp ter inzage heeft gelegen en waarin geen bestemmingen worden gewijzigd of nieuw worden toegevoegd. Artikel 8.1.2 Bro (Besluit ruimtelijke ordening) biedt per 1 november 2010, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2010, de mogelijkheid een dergelijk bestemmingsplan / wijzigingsplan, onder die voorwaarden, op de 'oude, analoge' wijze te herzien, zonder te hoeven voldoen aan de 'digitale verplichting'.

6.2 Toelichting op de planregels

Met dit wijzigingsplan worden in beginsel geen nieuwe regels gecreeerd. In plaats daarvan wordt integraal teruggevallen op de regels van het moederplan.

6.3 Toelichting op de verbeelding

Voor zowel bestemmingen als aanduidingen geldt, dat deze zichtbaar moeten zijn in de verbeelding. Omdat voorliggend plan niet hoeft te voldoen aan de digitale verplichting, is de verbeelding als PDF bestand bij het wijzigingsplan gevoegd.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van vooroverleg, artikel 3.1.1 Bro, is het voorontwerp wijzigingsplan naar verschillende instanties en instellingen toegestuurd, met als doel een eerste reactie te geven op het voorontwerp. Alleen provincie Overijssel heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Zij heeft per email aan gemeente Ommen kenbaar gemaakt geen opmerkingen op het plan te hebben.

Direct aanwonenden en belanghebben zijn bovendien persoonlijk over de ontwikkeling geinformeerd. De plannen rondom de Oude Hammerweg zijn al jaren onderwerp van gesprek bij de besprekingen tussen Plaatselijk Belang Vilsteren en het landgoed. Ook op de jaarvergaderingen van Plaatselijk belang is het aan de orde geweest. Voor iedereen in Vilsteren mag om die reden bekend zijn zijn dat er gestreefd wordt naar het realiseren van drie wooneenheden ter plekke. Omdat hiermee in de toekomst voorzien wordt in een behoefte aan starterswoningen, sluit dit aan bij de wensen van de Vilsterse bevolking.

Ook de resultaten van de ter visie legging van het ontwerp-wijzigingsplan worden, zodra deze beschikbaar zijn en indien noodzakelijk, hier uiteengezet.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Het project betreft een particulier initiatief. Voor de activiteiten die worden uitgevoerd geldt dat de initiatiefnemer zelf verantwoordelijk is voor de financiering van deze ontwikkelingen. Het wijzigingsplan leidt niet tot kosten voor de gemeente die via een exploitatieplan verhaald zouden moeten worden. Voor de benodigde procedure worden leges geïnd en via een overeenkomst is geregeld dat alle eventuele planschade op de initiatiefnemer wordt verhaald. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd. Het financiële risico van het project ligt bij de initiatiefnemer.