Buitengebied, wijziging Varsenerdijk 10a, Ommen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen aan de Varsenerdijk 10/10 a ten westen van Ommen. In het projectgebied ligt het agrarische bedrijf van de initiatiefnemers, bij het bedrijf staan twee bedrijfswoningen en een groot aantal landschapsontsierende schuren.

De initiatiefnemers zijn gestopt met de agrarische bedrijfsactiviteiten en hebben de plannen opgevat het erf te herontwikkelen en hierbij gebruik te maken van de Rood voor Rood-regeling van de gemeente Ommen. Hiertoe is in maart 2017 een principe verzoek ingediend, waarop de gemeente Ommen positief heeft gereageerd. Naar aanleiding van het positieve standpunt zijn de plannen verder uitgewerkt. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de planologische door vertaling van de ontwikkel plannen aan de Varsenerdijk 10/10 a.

Rood voor Rood

De voorgenomen ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt middels de Rood voor Rood-regeling van de gemeente Ommen. Het hoofddoel van deze regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. In het hoofdstuk 3.3.2 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van deze toelichting wordt de kwaliteitsimpuls nader beschreven. Ter compensatie van de sloop van ten minste 850 m2 landschapsontsierende bedrijfsgebouwen kan een woningbouwkavel worden uitgegeven. Indien er een veelvoud van 850 m2 wordt gesloopt kan er een extra bouwkavel worden verkregen. Dit is alleen mogelijk als dit nodig is voor het afdekken van de sloopkosten én 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

In de voorgenomen ontwikkeling wordt circa 2.460 m2 landschapsontsierende bebouwing gesloopt. De sloopkosten en de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn dermate hoog dat een tweede bouwkavel noodzakelijk is om de ontwikkeling financieel uitvoerbaar te maken. Op basis van de Rood voor Rood-regeling, dient er per bouwrecht 850 m2 landschapsontsierende bebouwing gesloopt te worden. Als een veelvoud van 850 m2 aan gebouw wordt gesloopt kan een extra bouwkavel worden verkregen. Dit is alleen mogelijk wanneer de sloopkosten dusdanig hoog zijn, dat de ontwikkeling financieel niet uitvoerbaar is met een kavel.

1.2 Kenmerken van het plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Varsenerdijk 10/10 a. De kenmerken van het plangebied worden uitgebreid beschreven in paragraaf 2.3 Huidige situatie.

Het plangebied bestaat uit twee bedrijfswoningen en ruim 2400 m2 aan bedrijfsgebouwen. De opstallen zijn de afgelopen jaren in gebruik geweest ten behoeve van het agrarisch bedrijf. Hetgeen dat overeenkomt met de agrarische bestemming.

De locatie kent ten noorden twee directe buren; de Varsenerdijk 11 en de Hasselerweg 1. De directe buren en plaatselijk belang Varsen zijn in de planvormingsfase betrokken, hetgeen heeft geleid tot een gedragen plan. Zie hiervoor ook paragraaf 7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid.

In de volgende afbeeldingen is de ligging en afbakening van het plangebied weergegeven.

Figuur 1. Ligging plangebied ten opzichte van Ommen

Figuur 2. Afbakening plangebied en te slopen schuren

1.3 Huidige planologisch regime

Het plangebied is gelegen in het Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld op 18 februari 2010). Er geldt de enkelbestemming 'agrarische doeleinden - intensieve veehouderij'. Daarnaast is de aanduiding (b) opgenomen, deze staat voor het bouwvlak (dikke zwarte lijn). De aanduiding (2) geeft weer dat er twee bedrijfswoningen zijn toegestaan. Dit zijn nummer 10 en 10 a.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de regels van het huidige planologische regime. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken.

Figuur 3. Vigerende bestemmingsplan (bron: bestemmingsplan buitengebied)

Enkelbestemming - Agrarische doeleinden - intensieve veehouderij

Deze bestemming, aangeduid als Aiv, geldt alleen voor het agrarisch perceel (zwart omlijnde vlak). Binnen deze bestemming is het mogelijk om intensieve agrarische bedrijfsactiviteiten uit te voeren. Zoals een veehouderij, welke de initiatiefnemer inmiddels heeft gestaakt. De cijfer-aanduiding 2 geeft aan dat er twee bedrijfswoningen aanwezig zijn, dit betreffen de Varsenerdijk 10 en 10a.

Het noordelijke perceel is agrarisch bestemd.

Het rood voor rood beleid van de gemeente Ommen is in 2011 voor het laatst geactualiseerd. Het doel van de regeling is het tegengaan van leegstand, verval en verpaupering van bebouwing in het buitengebied. De regeling is bedoelt voor gestopte agrarische bedrijven, hetgeen waar in voorliggend plan aan wordt voldaan.

De ontwikkeling van woningbouwkavels gaat gepaard met een tegenprestatie. De doelstelling van de regeling is namelijk dat de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied wordt versterkt. Onder ruimtelijke kwaliteit verstaat de gemeente Ommen het volgende;

• een aanzienlijke reductie van bouwoppervlak en -volume,
• dit door middel van sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en
• de realisering van nieuwe bebouwing met een goede architectonische en landschappelijke inpassing. Aspecten die daarbij een rol spelen zijn: zichtlijnen, ritme van de bestaande bebouwing en de afstand tot de weg, cultuurhistorie, erfinrichting, groene inpassing etc.
• overige investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Voor de ontwikkeling aan de Varsenerdijk wordt de grootste kwaliteitsverbetering gevonden in het verwijderen van een groot oppervlak landschapsontsierende bebouwing. In het Ruimtelijke kwaliteitsplan staat beschreven op welke manier de kwaliteitsverbetering vorm wordt gegeven.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan,Buitengebied, wijziging Varsenerdijk 10a, Ommen bestaat uit de volgende stukken:

• regels
• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0175.buiten2012bp0047-VG01)

Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld met deze toelichting. Als onderdeel van de toelichting zijn in de bijlagen een aantal onderzoeksrapporten opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

De initiatiefnemer is voornemens om middels de rood voor rood-regeling twee nieuwe woningen te ontwikkelen in het buitengebied van Ommen. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling nader beschreven waarbij vanuit de historie en de gebiedskenmerken een inrichtingsplan is opgesteld.

2.2 Historie van het gebied

Landschap

Het plangebied ligt op een overgang van een dekzandrug met een oud bouwlanddek naar een lager gelegen landduin. De Overijsselse Vecht heeft dit landschap verder vormgegeven. Het voormalig stroomgebied van de Overijsselse Vecht ligt ten zuiden van het plangebied. De Vecht was een dynamische, vlechtende rivier. Gedurende de eeuwen is deze rivier meer gekanaliseerd en konden omliggende gronden worden ontgonnen. Het plangebied ligt aan de rand van het voormalige Varsernerveld. De zuidzijde van dit grote heidegebied werd begrensd door de Van Zwolle en Oude Hessenweg.

Bebouwing

Het plangebied ligt langs een van de oudere relatief rechte wegen door dit heidegebied. In de twintigste eeuw ontstaan de Hasselerweg 1 en 2 langs deze weg. Vanaf de jaren dertig werd het plangebied vanaf de Van Zwolle en Oude Hessenweg ontgonnen.

In de jaren vijftig wordt Varsenerdijk 10 gebouwd, georiënteerd op één van de ontginningswegen. Naast de woning worden er enkele kleine schuren gebouwd. Halverwege de jaren zeventig wordt Varsenerdijk 10a gebouwd, deze woning oriënteert zich op de Hasselerweg. Ook worden er grotere schuren gebouwd voor jong vee. Eind jaren tachtig wordt aan de zuidzijde van de erven een grote houtwal geplant. Hiermee komen de erven los van de Varsenerdijk te liggen. Oorspronkelijk lag de Varsenerdijk 11 ook aan een noord-zuid georiënteerde ontginningsweg. Tegenwoordig is de ontsluiting gekoppeld aan de Hasselerweg.

Figuur 4. Historische kaarten van 1904 -1960 (bron: Gis)

2.3 Huidige situatie

In de vorige paragraaf is het ontstaan van het huidige landschap en haar bebouwing toegelicht. Om de ontwikkeling in perspectief te zetten, is het belangrijk dat een duidelijk beeld wordt gevormd van de huidige situatie.

Kavelinrichting

De verkaveling in het landschap is noord-zuid georiënteerd. De zuidzijde van het erf is momenteel ingericht met woon- en verblijf functies. Rondom de woningen 10 en 10a is sprake van een tuin met enkele kleinere schuren. Beiden woningen hebben een eigen toegangsweg.

De agrarische schuren liggen aan de noordzijde van het erf. De schuren hebben een eigen oprit en kunnen worden bereikt via de Hasselerweg. Er is zowel functioneel als visueel geen relatie tussen de twee bedrijfswoningen en de agrarische schuren. Alle bouwwerken op het erf hebben hun nok in oost-westelijke richting.

Figuur 5. Agrarische schuren aan de noordzijde van het erf

Beplanting

De bodem van het plangebied betreft een Duinvaaggrond. Deze bodemsoort bestaat uit leemarm en zwak lemig fijn zand met een lage grondwaterstand. Van nature ontwikkelt zich op deze bodem een Kussentjesmos-Dennenbos. Dit bostype komt bestaat uit voornamelijk uit grove den, ruwe berk, lijsterbes en vuilboom. Dit bostype ontstaat zelden spontaan maar ontwikkelt zich uit een naaldhoutaanplant. Het plangebied wordt aan de westzijde begrenst door dit bostype. Aan de zuid- en oostzijde van het plangebied staat een houtwal bestaande uit zomereik, esdoorn en vogelkers.

Het bosgebied en een deel van de houtwal zijn bestemd als natuur. Ten westen en noorden van het plangebied wordt op de kavels ondernomen met natuur.

2.4 Toekomstige situatie

De voorgenomen ontwikkeling heeft voor de inpassing gebruik gemaakt van de aanwezige landschappelijke kwaliteiten van het plangebied. Daarnaast is er gekeken naar de relevante beleid-en omgevingsaspecten. De opgave is om twee nieuwe woningen in te passen binnen de bestaande kwaliteiten. Het concept wordt in deze paragraaf verder toegelicht.

2.4.1 Uitgangspunten

De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. Door de (strekkings) richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijke raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijke jas krijgen. Deze uitgangspunten vormen samen met de analyse de basis voor het inrichtingsplan.

2.4.2 Inrichtingsplan

Het ontwerp in het Ruimtelijke kwaliteitsplan maakt gebruik van de aanwezige landschapswaarden en versterkt deze, de bestaande bedrijfswoningen blijven in het ontwerp intact. Er wordt als het ware en nieuw erf ontwikkeld met de ontsluiting aan de Hasselerweg. Door de langwerpige agrarische schuren te slopen ontstaat ruimte op het noordelijke deel van het erf voor een nieuwe ontwikkeling. In totaal worden er twee nieuwe woningen gerealiseerd, de bijgebouwen zijn gekoppeld aan de woningen. Hierdoor wordt het aantal losse bouwwerken in het landschap beperkt. De initaitiefnemer is voornemens om hobbymatig schapen te houden, in overleg met de gemeente is besloten het aantal te maximeren tot 50 stuks.

Figuur 9. Inrichtingsplan

Een nieuw erf

Op de locatie van de te slopen schuren wordt een nieuw erf ontwikkeld met daarop twee woningen. De zuidelijke woning wordt hierbij de hoofdwoning en de achterliggende woning wordt vormgegeven als schuurwoning. Hiermee heeft het geheel de uitstraling van een boerenerf met het hoofdgebouw aan de voorzijde en de schuren aan de achterzijde.

Vormgeving en kleurgebruik is het meest bepalend voor de geloofwaardigheid van een schuurwoning. Een schuurwoning kan opgezet worden in steen of hout, plaatwerk of glas. Maar de vorm is ingetogen (zonder dakkappellen en uitbouwen en grote (zichtbare) raampartijen naar de gezamenlijke kant van het erf). En de kleur is niet uitbundig. De schuurwoning kan worden opgebouwd uit verschillende materialen, zolang zij natuurlijk en regio-eigen van karakter zijn. Denk aan een gemetselde gevel en een dakbedekking van riet of dakpannen.

Vormgeving van de locatie

De nieuwe woningen worden tegenover elkaar geplaatst en ontsloten via een gezamenlijke oprit. Aan het einde van deze oprit worden drie erfbomen geplaatst. De oprit wordt aan beide zijden begeleid door een haag. Deze vormt tevens de afscheiding tussen de percelen. Hiermee wordt een onderscheid gemaakt tussen publieke en private plekken. Plaatsing van schuttingen en andere landschapsontsierende objecten wordt daarmee zoveel mogelijk voorkomen. Rondom de woningen komt een weide met schraal grasland. Dit biedt ruimte aan de nieuwe bewoners voor het houden van bijvoorbeeld paarden. Aan de zuidzijde wordt een brede houtwal en aan de noordzijde wordt een bomenrij aangeplant. Dit versterkt de kavelstructuur en biedt meerwaarde voor de biodiversiteit en natuurwaarde in het landschap. Tevens wordt de bestaande houtwal aan de oostzijde versterkt met de aanplant van nieuwe bomen en struiken.

Ontsluiting

Het nieuwe erf met de twee woningen wordt ontsloten via een aansluiting op de Hasselerweg. Voor de verharding van de paden worden bestaande betonklinkers gebruikt om zo dicht mogelijk bij een gesloten balans te komen. Dit in het kader van duurzaamheid en om aan te sluiten bij het landschappelijke karakter.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Uit het beleid volgen randvoorwaarden die worden getoetst aan het voorgenomen plan.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie infrastructuur en ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Het Rijk streeft naar een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. In 2012 is deze visie officieel in werking getreden. In deze structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk zijn de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028, daarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn.

De tijdshorizon is gesteld omdat in de loop van de tijd nieuwe ontwikkelingen en opgaven kunnen vragen om bijstelling van de rijksdoelen. Voor de ambities zijn rijksinvesteringen slechts één van de instrumenten die worden ingezet. Kennis, bestuurlijke afspraken en kaders kunnen ook worden ingezet. De huidige financiële rijkskaders (begroting) zijn randvoorwaardelijk voor de concrete invulling van die rijksambities.

De ruimtelijke waarden die het nationaal belang waarborgen zijn opgenomen in 13 verschillende belangen. In de structuurvisie wordt ook aangegeven op welke wijze het Rijk deze belangen wil verwezenlijken. Dit zorgt voor een duidelijk overzicht in één document gezamenlijk met de doelen die het Rijk heeft opgesteld.

Conclusie

Het onderhavige plan heeft verder geen betrekking op de benoemde onderdelen in de SVIR.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen. Binnen het Barro worden de volgende onderdelen besproken:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijkswegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de EHS (thans NNN), de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater, maximering van het de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer en is het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving opgenomen.

 

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen betrekking op de benoemde onderdelen in het Barro.

3.2.3 Ladder duurzame verstedelijking

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) bepaalt dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij ook een nieuwe "Laddersystematiek" wordt toegepast. Deze nieuwe regeling is opgenomen in artikel 3.1.6 Bro.

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen. Onderhavige plan betreft een nieuw bestemmingsplan en is daarom getoetst aan de nieuwe ladder. De nieuwe ladder is van toepassing als de woningbouwplannen worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Bro stelt dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling voor ontwikkeling vanaf 12 woningen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling betreft het toevoegen van twee woningen, in ruil voor het sloop van landschapsontsierende opstallen. Blijkens jurisprudentie wordt een dergelijke kleinschalige ontwikkeling niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Bro. Een verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet noodzakelijk.

3.2.4 Conclusie Rijksbeleid

Vanwege de kleinschaligheid van de voorgenomen ontwikkeling komen geen Rijksdoelen of belangen in het geding.

3.3 Provinciaal beleid Overijssel

3.3.1 Omgevingsvisie Overijssel

3.3.1.1 Inleiding

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken kleur' is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze visie is in 2019 geconsolideerd vastgesteld. Met de vaststelling van het nieuwe Omgevingsbeleid is verdere invulling gegeven aan de:

• verdieping van de thema's energietransitie, logistiek, agro & food, bestaand bebouwd gebied en ondergrond;
• verruiming van de mogelijkheden voor het (onder voorwaarden) toekennen van een woonbestemming aan permanent bewoonde recreatiewoningen;
• aanpassing van de Omgevingsvisie aan de huidige tijd met het verleidelijke verhaal van Overijssel. Hoe ziet Overijssel er in 2030 uit, met doorkijk naar 2050;
• verwerking van reeds genomen PS besluiten over de onderwerpen ADT/TBT, drinkwater/grondwaterbeleid, landgoederen, cultuurhistorie (CHW-kaart), mobiliteit, natuur, ondergrond, ruimtelijk economisch beleid, veiligheid en gezondheid (modernisering milieubeleid), water, luchtvaartbeleid, rode draden duurzaamheid, sociale kwaliteit en ruimtelijke kwaliteit, bestuursfilosofie, instrument reprogrammeren, instrument ladder duurzame verstedelijking;
• uitvoering in de context van 'de andere overheid' en de participatiesamenleving.

3.3.1.2 Rode draden en beleidsambities

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit staan centraal in de Omgevingsvisie, zij vormen de rode draden. Daarbij horen de volgende definities:

Duurzaamheid: “duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.”

Ruimtelijke kwaliteit : “datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.” Ruimtelijke kwaliteit gaat voor ons dus niet zozeer over ‘mooi’, maar vooral over ‘goed’: functioneel, mooi en toekomstbestendig.

Sociale kwaliteit:  De rode draad sociale kwaliteit gaat over het welzijn of ‘goed voelen’ van de mens. Daarbij spelen zaken als gezondheid en vitaliteit een belangrijke rol, maar ook arbeidsparticipatie (mede in relatie tot onderwijs), sociale uitsluiting en armoede. Hierbij worden vier categorien onderscheiden:

• 1. De behoefte aan geborgenheid, privacy, beschutting en veiligheid. Deze behoefte hangt onder meer samen met maat en schaal van de omgeving.
• 2. De behoefte aan contact, communicatie. Deze behoefte hangt samen met de wijze waarop de omgeving wordt ingericht, met de ontsluiting van de omgeving, de bereikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen en medemensen.
• 3. De behoefte aan (nieuwe) informatie, zintuiglijke prikkels, variatie en verrassing. Deze behoefte hangt onder meer samen met de diversiteit of complexiteit van de omgeving.
• 4. De behoefte aan duidelijkheid, ordening, inzicht en herkenning. Deze behoefte hangt onder meer samen met de structuur, eigenheid en identiteit van de omgeving.

3.3.1.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus (zie afbeelding 8). Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de Omgevingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

De volgende niveaus komen aan de orde (zie afbeelding 8):

• 1. Generieke beleidskeuzes;
• 2. Ontwikkelingsperspectieven;
• 3. Gebiedskenmerken.

1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, Rijk of de provincie. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet. Het uitvoeringsmodel vraagt bij nieuwe ontwikkelingen dus eerst te kijken naar het niveau van generieke beleidskeuzes. Hierbij gaat het om de normen van de SER-ladder, de EHS, externe veiligheid, ligging in het grondwaterbeschermingsgebied, waterveiligheid etc. Geconstateerd wordt dat het voorliggende plan aangaande deze generieke beleidskeuzes niet op belemmeringen stuit.

2. Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vormgegeven. Het plangebied aan de Varsenerdijk is gelegen in het ontwikkelperspectief 'wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap'.

12. Weergave kaart ontwikkelingsperspectieven (bron: Omgevingsvisie Overijssel 2019)

Wonen en werken in een kleinschalig mixlandschap

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie "Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop". Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• Sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• Continu en beleefbaar watersysteem.

Strekking van beleid

Het ontwikkelingsperspectief "Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap" richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

In dit ontwikkelingsperspectief zijn ook plekken waar, door de ruimtelijke structuur van het landschap, de beschikbare milieu-ruimte of reeds aanwezige bebouwing, de ontwikkelruimte van agrarische bedrijven beperkt is. Hier liggen ontwikkelkansen voor andere vormen van bedrijvigheid (denk aan dienstverlenende zelfstandigen zonder personeel) die de ruimtelijke structuur versterken. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

Relatie met de ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling beperkt de omliggende functies niet, maar sluit met het toevoegen van een woonbestemming juist aan op de omliggende functies. Daarnaast gaat de ontwikkeling gepaard met de realisatie van passende landschappelijke en natuurlijke elementen. Bovendien draagt de ontwikkeling bij aan de leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van het ontwikkelingsperspectief.

3. Gebiedskenmerken

De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de agrarische cultuur laag, de stedelijke laag en de laag van de beleving. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het plangebied en is gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn. Deze hebben vervolgens als basis gediend voor de opgestelde inrichtingsplannen en sluiten hier dan ook op aan.

De natuurlijke laag: Dekzandvlakte en ruggen

De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Onderstaande figuur bevat de Omgevingsvisie Overijssel, op deze kaart is te zien dat het plangebied behoord tot de dekzandvlaktes en ruggen.

Figuur 13. Weergave kaart natuurlijke laag, (bron: Omgevingsvisie Overijssel 2019)

Kenmerken dekzandvlakte en ruggen

Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd.

Ontwikkelingen

In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandgebieden voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw.

Ambitie

De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met 'natuurlijke' soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

Sturing

Norm

• Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen het huidige reliëf.

Richting

• Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting;
• Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

Relatie met de ontwikkeling

In de voorgenomen ontwikkeling wordt het bestaande reliëf in stand gehouden en door de aanleg van nieuwe groenstructuren meer beleefbaar gemaakt. De nieuwe woningen worden dusdanig ingepast dat deze geen afbreuk doen aan het reliëf, maar het mogelijk versterken. Hiermee worden de verschillen tussen laag en hoog beter beleefbaar gemaakt en is de ontwikkeling in lijn met de provinciale ambitie behorend bij de natuurlijke laag "dekzandvlakte en ruggen".

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

Het agrarisch cultuurlandschap is ontstaan doordat de mens heeft geanticipeerd op de natuurlijke omstandigheden. Op onderstaande figuur is te zien dat het plangebied in het jonge heide en broekontginningslandschap.

Figuur 14. Weergave kaart agrarisch cultuurlandschap (Bron: Omgevingsvisie Overijssel 2019)

Kenmerken jonge heide en broekontginningslandschap

De voormalige oppervlakte aan voormalige natte en droge gronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen en oude hoevenlandschap. Deze gronden werden na de uitvinding van kunstmest grotendeels in cultuur gebracht. De jaren na de uitvinding van kunstmest werd het landschap op steeds grotere schaal ontgonnen. Deze ontginning heeft geresulteerd in grotere en kleine ontginningslandschappen, waarin erven als blokken aan de weg zijn gelegen.

Ambitie

De ambitie is de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijke jas krijgen.

Sturing

Norm

• De jonge heide- en broekontginningslandschappen krijgen in gebieden met weidevogels een beschermende bestemmingsplanregeling, gericht op instandhouding van de openheid.

Richting

• Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterkingvandedragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Relatie met de ontwikkeling

In de voorgenomen ontwikkeling vormt het huidige landschap de basis voor het ontwerp en de situering van de woningen. In het ontwerp worden verschilende landschapselementen toegevoegd, waarbij de linearie structuren van het ontginningslandschap wordt versterkt. Het nieuwe erf komt als een blok langs de Hasselerweg te liggen, hiermee sluit het aan bij de provinciale ambities voor dit gebied. Een en ander is nader uitgewerkt in het Ruimtelijke kwaliteitsplan.

Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Zowel het nieuw te realiseren als bestaande erf zijn gelegen in het buitengebied, en vallen daarom onder 'het informele trage netwerk'.

Figuur 15. Weergave kaart stedelijke laag (Bron: Omgevingsvisie Overijssel 2017)

Kenmerken

De agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erf type heeft: de opbouw van erf, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Naast erven kent het buitengebied losliggende 'gewone' burgerwoningen met veelal een eigen, individueel karakter en eigen verhaal van ontstaan.

Ontwikkelingen

Bij de transformatie van de erven vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De erven gaan, door diversiteit in handelen, binnen de landschappelijke eenheid steeds meer van elkaar verschillen. Nieuwe functies bepalen het aangezicht: of een erf in agrarisch gebruik is (grote stallen, werklijnen naar het landschap), er een aannemer of autobedrijf zit (kaal erf met een grote plaat verharding er omheen) of dat het bijvoorbeeld een woonerf is geworden (kleine erf, dicht in de beplantingen en een paardenweide).

Ambitie

De ambitie is Levende erven! Opnieuw verbonden met het landschap, gaan de erven een serieus te verkennen alternatief woon/werkmilieu vormen. De erven die vrijkomen worden steeds groter, met zoveel bebouwing en opstallen dat ze voor individuele burgers vaak te groot zullen zijn. Sloop van de stallen is in bepaalde situaties een optie en kan ruimte bieden aan ontwikkelingen elders. Door voort te bouwen op de karakteristieken en kwaliteiten van de vaak eeuwenoude erven, ligt hier een kans om unieke, echt Overijsselse woon/werk-, recreatie- en zorgmilieus te ontwikkelen: sterk verbonden met de historie, het omliggende landschap en met veel ruimte voor individuele invulling en expressie. Gebiedsgewijze aanpak van herstel erven en bebouwing volgens het 'Streekeigen huis en erf' concept.

Sturing

Norm

• De ontwikkeling van nieuwe erven draagt bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

Richting

• Als ontwikkelingen plaats vinden op erven, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen, blijft er een duidelijk onderscheid voorkant- achterkant en vindt koppeling van het erf aan landschap plaats. Toegankelijkheid wordt erdoor verbeterd.

Relatie met de ontwikkeling

De intensieve agrarische bestemming wordt verwijderd en de bijbehorende opstallen gesloopt. In ruil hiervoor worden twee nieuwe woningen gerealiseerd in de vorm van een nieuw agrarisch erf. Hierdoor ontstaat er een nieuwe erfstructuur welke wordt ingepast in het landschap. Hierdoor ontstaat een koppeling met het omliggende landschap. De ontsluiting vindt plaats via de Hasselerweg, waardoor de toegankelijkheid van het erf ook wordt verbeterd.

Laag van de beleving

In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid.

Relatie met de voorgenomen ontwikkeling

Binnen de laag van de beleving is voor het plangebied geen van de bovenstaande aspecten aan de orde.

3.3.2 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

De provincie Overijssel zet in haar Omgevingsvisie in op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Dit wil de provincie realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Een instrument dat hiervoor wordt ingezet is de Kwaliteitsimpuls groene omgeving (KGO). De basis van de regeling ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerkencatalogus uit de Omgevingsvisie. De regeling is ontwikkeld als eenduidige bundeling van diverse bestaande regelingen als rood-voor-rood, rood-voor-groen, vab's, landgoederen etc. In het kader van de KGO staan de volgende drie thema's centraal.

Schaal en impact van de ontwikkeling

De nieuwe woonfunctie vindt plaats op de locatie waar op dit moment de agrarische bedrijfsgebouwen staan. De bedrijfsgebouwen hebben een oppervlak van 2.460 m2, welke allen worden gesloopt. In ruil hiervoor worden twee woningen met bijgebouw toegevoegd. Dit betreft een ontwikkeling op erfniveau, de impact is daarmee kleiner dan die van een woonwijk. Daarnaast wordt er voor de beeldkwaliteit van de nieuwe woningen, gerefereerd aan de voormalige agrarische functie.

Het is vanzelfsprekend dat de voorgenomen ontwikkeling een impact op de omgeving heeft, in dit geval is de schaal beperkt te noemen en heeft de ontwikkeling een positieve impact op de ruimtelijke kwaliteit.

Gebiedseigen versus gebiedsvreemd

Het plangebied behoort tot het kleinschalige mixlandschap. In deze gebieden staat het behoud van leefbaarheid en diversiteit van functies centraal. Dit betekent dat er ruimte wordt geboden aan agrarische functies, maar ook wonen komt veelvuldig voor. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het transformeren van een agrarische functie, naar een woonfunctie. Beide functies zijn passend in het kleinschalige mixlandschap, waarbij de woonfunctie ook een belangrijke bijdrage levert aan het sociaal en economisch vitaal houden van het landelijk gebied.

Eigen belang versus maatschappelijk belang

In beginsel dient de voorgenomen ontwikkeling een eigen belang, waarbij met de verkoop van de kavels het ontwikkeltraject wordt bekostigd. Daarnaast is er op grotere schaal ook sprake van een maatschappelijk belang. Dit belang wordt gediend door een forse bijdrage te leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van de locatie. De ontwikkeling heeft ook een positief effect op het vitaliseren van het landelijk gebied. Daarnaast heeft de Rood voor Rood regeling (onderdeel van de KGO) als doel de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te versterken. Ook op dit vlak wordt er in deze ontwikkeling een forse bijdrage geleverd, zie hiervoor het Ruimtelijke kwaliteitsplan in de bijlage van dit bestemmingsplan. Deze maatregelen komen gedeeltelijk ten goede van het maatschappelijk belang.

Basisinspanning en extra kwaliteitsimpuls

Er wordt op verschillende manier geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Hierbij wordt in de KGO onderscheid gemaakt in basisinspanningen en extra kwaliteitsimpuls. De maatregelen worden in de volgende paragraaf nader toegelicht.

3.3.2.1 Basisinspanning

In voorliggend geval wordt er 2.460 m2 landschapsontsierende bebouwing gesloopt. In ruil hiervoor worden twee nieuwe burgerwoningen met bijgebouw gerealiseerd. Daarnaast wordt nieuwe erf wordt landschappelijk ingepast, denk hierbij aan de aanleg van hagen en inheemse bomen (in het Ruimtelijke kwaliteitsplan wordt hier uitgebreid op ingegaan).

3.3.2.2 Extra kwaliteitsimpuls

Opheffen intensieve bestemming

De huidige intensieve agrarische bestemming wordt opgeheven, waardoor intensieve agrarische activiteiten in de toekomst niet meer mogelijk zijn. Het opheffen van deze relatief zware agrarische bestemming wordt gezien als extra kwaliteitsimpuls.

Herstel landschappelijk raamwerk

Met voorliggend plan wordt het nieuwe erf landschappelijk ingepast, maar daarnaast worden ook een aantal grote landschapselementen toegevoegd. Hierdoor wordt niet alleen het erf ingepast, maar ook een extra bijdrage geleverd aan het landschappelijke maatwerk.

Nieuw agrarisch erf

Doordat er ruimtelijk gezien geen sprake is van een agrarisch erfensemble is het ruimtelijk niet wenselijk om de nieuwe woningen te koppelen aan het huidige agrarische erf. Daarom wordt er een nieuw erf ontwikkelt op de locatie van de voormalige agrarische opstallen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de hoofdwoning (boerderij) en de nabijgelegen schuurwoning. Door een nieuw erf toe te voegen dat refereert aan de voormalige agrarische functie wordt een extra kwaliteit gerealiseerd.

3.3.3 Conclusie provinciaal beleid

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de provinciale ambities van het ontwikkelingsperspectief "Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap". Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan beleidsambities beschreven in de natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap én de stedelijke laag. De ontwikkeling heeft geen (noch negatief, noch positief) relatie met de laag van beleving. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie Overijssel.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Gemeentelijk omgevingsplan Ommen

De gemeenteraad heeft op 7 februari 2013 het Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen vastgesteld. Het plan dient tevens als structuurvisie, in de zin van de Wet op de ruimtelijke ordening. In het plan bundelt de gemeente voor het eerst de ambities op alle voor het omgevingsbeleid relevante beleidsterreinen: sociaal, economisch en fysiek. Het plan biedt een integrale visie en een helder en compact fundament voor het gemeentelijk beleid en de uitvoering ervan. Het plan kent een gecombineerde thematische en gebiedsgerichte opbouw. De kaders, opgaven en beoogde realisatie zijn per gebied en thema uitgewerkt.

Voor onderhavig plan is de combinatie van het thema 'wonen' en gebied 'buitengebied' van toepassing. Hiervoor hanteert de gemeente Ommen de volgende lijn:

• Beperkte ontwikkeling woningen in buitengebied in kader Ruimte voor Ruimte regeling. Geldt ook voor landgoederen en vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen.

Met betrekking tot wonen wil de gemeente Ommen voldoende mogelijkheden bieden aan eigen inwoners om zich te huisvesten. De gemeente Ommen biedt, binnen kaders, ontwikkel- en gebruiksruimte en flexibiliteit. Het bieden van meer ontwikkelruimte en stellen van minder regels doet nadrukkelijk ook een beroep op alle partijen die daar gebruik van willen maken. Het brengt voor deze partijen een aantal basale spelregels mee waaraan zij zich moeten houden:

• Het tijdig informeren van belanghebbenden over voorgenomen initiatieven;
• Het verkrijgen van acceptatie/draagvlak voor het initiatief bij belanghebbende partijen;
• Het aantoonbaar op duurzame wijze realiseren van het voorgenomen initiatief;
• Het vanuit het initiatief bijdragen aan het versterken van de omgevingskwaliteit;
• Het vanuit het initiatief bijdragen (Noaberschap) aan de leefbaarheid van wijk of buurt;
• Het adequaat compenseren van eventuele negatieve effecten op de omgevingskwaliteit, leefbaarheid of duurzaamheid.

Relatie met de ontwikkeling

Bij de ontwikkeling aan de Varsenerdijk worden twee nieuwe woningen toegevoegd in het buitengebied van Ommen. Dergelijke ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt in het kader van de "Ruimte voor Ruimte regeling", hetgeen waaraan de voorgenomen ontwikkeling aan voldoet. Dit betekent ook dat de basale spelregels in acht worden genomen bij deze ontwikkeling. De locatie kent ten noorden twee directe buren; de Varsenerdijk 11 en de Hasselerweg 1. De directe buren en plaatselijk belang Varsen zijn in de planvormingsfase betrokken, hetgeen heeft geleid tot een gedragen plan. Zie hiervoor ook paragraaf 7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid. De ontwikkeling gaat uit van de huidige kwaliteiten van het landschap en probeert deze middels de ontwikkeling te versterken. Zo wordt een fors oppervlak aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt, intensieve agrarische bestemming opgeheven en tevens een aantal landschapselementen toegevoegd.

3.4.2 Landschapsontwikkelingsplan (LOP)

Het landschapsontwikkelingsplan van de gemeente Ommen dateert van 11 mei 2010. De doelstelling van het LOP is om aan te geven hoe het landschap kan worden ontwikkeld, gebruikmakend van kwaliteiten en potenties. Binnen het landschapsontwikkelingsplan is te zien dat het plangebied is gelegen in het ontginningslandschap (zie onderstaande figuur).

Figuur 18. Weergave landschapsontwikkelingsplan Ommen

Het plangebied is in het LOP gedefinieerd als ontginningslandschap, welke wordt gekenmerkt door de volgende landschappelijke karakteristieken:

• open, vaak grootschalig landschap met beplanting voornamelijk langs wegen en op erven;
• verspreide bebouwing, vaak direct langs wegen;
• vlak landschap, geen of nauwelijks reliëf;
• rationeel kavelpatroon van rechte percelen (van rechthoekig in het jonge ontginningslandschap tot langwerpig en smal in het veenontginnings- en vlierenlandschap;
• van oorsprong is het vlierenlandschap een nat gebied wat nog terug te zien is aan de vele sloten;
• witharen gelegen op een dekzandrug, bestaande uit een afwisseling van bosjes, singels en groene erven;
• kavels veelal onbeplant;
• lokaal nog restanten van perceelbeplanting (eiken) aanwezig. Met name de westkant van Ommerschans wat refereert naar een oude beplante verkavelingsstructuur.

Bij nieuwe ruimtelijke initiatieven wordt de invloed van de nieuwe bebouwing en erfinrichting getoetst aan de afmeting van het type landschap. Hierbij zijn de volgende aspecten van belang:

• schaal van het landschap;
• compositie van gebouwen in het landschap;
• inrichting van het erf.

Relatie met de ontwikkeling

Bij het opstellen van het erfinrichtingsplan zijn de uitgangspunten van het LOP gebruikt. Zo past het initiatief goed bij de schaal van het landschap. Daarnaast wordt er veel bebouwing en verharding verwijderd, waardoor het bebouwd én verhard oppervlak fors afneemt. In het plan worden de bestaande groenstructuren behouden en versterkt door de aanplant van landschappelijke raamwerken. De gekozen beplanting (zie ook Ruimtelijke kwaliteitsplan) is gebiedseigen en past hierdoor goed bij het landschap. Door de uitgangspunten van het LOP de gebruiken in het inrichtingsplan, wordt gesteld dat de ontwikkeling past binnen het LOP van de gemeente Ommen.

3.4.3 Inspiratieboek ruimtelijke kwaliteit

De gemeente Ommen heeft in 2011 het inspiratieboek ruimtelijke kwaliteit opgesteld. Het doel van het inspiratieboek is het inspireren van iedereen, die bezig is met een ruimtelijke initiatief in het buitengebied van Ommen. Het inspiratieboek beschrijft de karakteristieken van het landschap en oude erven. Voor woningen geeft het daarnaast richtlijnen voor de situering, bouwmassa, verschijningsvorm, erf inrichting en details. Onderstaand de aanvullingen vanuit dit inspiratieboek op de eerder genoemde uitgangspunten die passen bij het ontginningslandschap

Situering

• Erven meestal direct aan de weg gelegen;
• Groene rand, vaak minstens aan 1 zijde van de kavel zorgt voor inpassing in omgeving;
• Bomen en bebouwing hebben dezelfde richting, evenwijdig aan de verkaveling of haaks op de wegrichting;
• Erven als groene eilanden in het landschap, vooral in veenontginningslandschap;
• Bomen en boomgroepen aan zijkanten van het erf;
• Gras en soms lage haag aan voorzijde van het erf;

Bouwmassa

• Eenduidige hoofdvorm;
• Bijgebouwen ondergeschikt en niet gelijk aan hoofdgebouwen;

Verschijningsvorm

• Boerenschuur als inspiratiebron voor een nieuwe woning;

• Uitbreiding van traditionele vormen in modern jasje;

Erfinrichting

• Open voorerf, gras en haag in combinatie met groene randen;
• Achterkant van het erf is open en gericht op het landschap;

Details

• Wees terughoudend met inrichtingselementen op het erf;
• Beperk verlichting;
• Verhardingen sober en eenvoudig.

Relatie met de ontwikkeling

Bij het opstellen van het inrichtingsplan en vormgeving van de bebouwing heeft het inspiratieboek gediend als aanvulling op de eerder benoemde uitgangspunten. Het inrichtingsplan is in lijn met de genoemde uitgangspunten van het inspiratie boek. Zo gaat het erf op in het landschap, wordt het erf aan de achterzijde opengehouden. De randen van het erf zijn groen ingepast. De verharding wordt zoveel mogelijk beperkt en heeft een sobere uitstraling. Wat betreft de uitgangspunten voor de woningen wordt verwezen naar Ruimtelijke kwaliteitsplan.

3.4.4 Conclusie gemeentelijk beleid

De ontwikkeling aan de Varsenerdijk is getoetst aan het bestemmingsplan, gemeentelijk omgevingsplan én het inspiratieboek is gebruikt. De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de gemeentelijke doelstellingen.

3.5 Conclusie

De voorgestelde ontwikkeling is in overeenstemming met beleidsaspecten die door rijk, provincie en gemeente zijn geformuleerd. De ruimtelijke voorwaarden uit de gemeentelijke beleidsstukken zijn opgenomen in het ontwerp van de ontwikkeling aan de Varsenerdijk.

Hoofdstuk 4 Waardentoets

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de impact van de ontwikkeling op de verschillende waarden in het gebied beschreven. Hieronder vallen flora & fauna, archeologie, cultuurhistorie en water. Er wordt beschreven wat er is onderzocht en welke resultaten hieruit zijn gekomen. Vervolgens wordt hier een conclusie uit getrokken met de gevolgen van deze ontwikkeling op de waarden in het gebied.

4.2 Natuur- en landschapswaarden

Vanaf 1 januari 2017 is in de Nederland de Wet natuurbescherming in werking getreden. De wet vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Met het van kracht worden van de nieuwe wet worden de provincies het bevoegd gezag. Alleen bij ruimtelijke ingrepen waarmee grote nationale belangen zijn gemoed, blijft het Rijk het bevoegd gezag. De Wet natuurbescherming bestaat uit drie onderdelen: bescherming van soorten, bescherming van Natura 2000-gebieden en de bescherming van bosopstanden. Om de ontwikkeling aan de Varsenerdijk mogelijk te maken is door Eelerwoude en flora en fauna onderzoek uitgevoerd, waarbij de ecoloog een veldbezoek heeft uitgevoerd. De belangrijkste conclusies zijn hieronder opgenomen, de gehele rapportage is te vinden in bijlage 2 van de toelichting Quickscan Flora en Fauna.

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming erkent de intrinsieke waarde van in het wind levende planten-en diersoorten, of de soort nu beschermd is of niet (= zorgplicht). De zorgplicht houdt in dat een ieder voldoende zorg in acht moet nemen voor de in het wilde levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. Overtreding van de zorgplicht is niet strafbaar gesteld, maar kan door toepassing van bestuursdwang wel worden gehandhaafd.

De ingreep zal naar verwachting leiden tot een zeer beperkt en tijdelijk verlies van leefgebied van enkele overige beschermde soorten. Hiervoor zijn door de provincie Overijssel vrijstellingen opgesteld. De ingreep heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten omdat het erf geschikt blijft als leefgebied en het relatief algemene soorten betreft. Voor deze soorten geldt dan ook een vrijstelling. Een ontheffing Wet natuurbescherming is daarom niet noodzakelijk.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden betreffen een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/43/EEG) en de gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 beschermd. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Voorheen heette de NNN de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Het Natuurnetwerk is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk. In of in de directe nabijheid van de NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Natura 2000

Op ongeveer 5 kilometer afstand ligt het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Vecht- en Beneden Reggegebied. De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maakt dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden, de invulling van de tussenliggende gebieden en de voorgenomen werkzaamheden is er derhalve geen reden om aan te nemen dat er kans is op een belemmering van de kernopgaven van het Natura 2000- gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking. Een toetsing op grond van de Wet natuurbescherming wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied en de directe omgeving maken onderdeel uit van het NNN. Het plangebied ligt tegen de begrenzing van het NNN-gebied. Met de voorgenomen werkzaamheden worden geen negatieve effecten verwacht op de wezenlijke waarden en kenmerken van de NNN.

Bescherming houtopstanden

De bescherming van houtopstanden kent twee belangrijke instrumenten: meldingsplicht en herplantingsplicht. Een kapmelding is verplicht bij de kap van bomen buiten de bebouwde kom (i.h.k.v. Boswet) indien kap plaatsvindt in een houtopstand van 10 are of meer of een bomenrij van 20 bomen. Er geldt een 1 op 1 herplantplicht. Provincies bepalen welke gegevens bij een melding moeten worden aangeleverd. Voor het vellen van een houtopstand in verband met realisatie van een Natura 2000-doel is er geen herplantplicht.

Er worden binnen het plangebied geen bomen gekapt. Een nadere toetsing van houtopstanden is daarom niet noodzakelijk.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Aardkundige, archeologische en cultuurhistorische waarden moeten zoveel mogelijk worden behouden. Op basis van het verdrag van Malta en de wet op de archeologische monumentenzorg is het uitgangspunt gesteld om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke te bewaren en maatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. De verstoorder van de bodem is verantwoordelijk voor het behoud van de archeologische resten. Daar waar behoud ter plekke niet mogelijk is, betaalt de verstoorder het archeologisch onderzoek en de mogelijke opgravingen. Voor ruimtelijke plannen die archeologische waarden bedreigen, moeten betrokken partijen in beeld brengen welke archeologische waarden in het geding zijn.

4.3.1 Archeologie

In het bestemmingsplan buitengebied is een bestemming opgenomen voor waardevolle archeologisch gebieden. Deze bestemming is niet van toepassing op het plangebied aan de Varsenerdijk. Daarnaast worden de woningen gerealiseerd ter plaatste van de bestaande agrarische opstallen. De grond op deze locatie is bij de bouw van de schuren al geroerd, waardoor er geen archeologische waarden te verwachten zijn.

4.3.2 Cultuurhistorie

Als gevolg van het rijksbeleid ten aanzien van de monumentenzorg, is per 1 januari 2012 een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening van kracht. De wijziging betreft artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, als gevolg waarvan alle cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk dienen te worden mee gewogen bij het vaststellen van ruimtelijke plannen. Dit betekent dat in aanvulling op de archeologische aspecten nu ook de overige cultuurhistorische waarden moeten worden betrokken in het onderzoek.

Wat zijn cultuurhistorische waarden? De Memorie van Toelichting bij het Besluit ruimtelijke ordening zegt met betrekking tot artikel 3.1.6 het volgende:

Bij cultuurhistorische waarden gaat het over de positieve waardering van sporen, objecten, patronen en structuren die zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. Deze cultuurhistorische elementen kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de manier waarop we ons land beleven, inrichten en gebruiken.

Conclusie

In het plangebied zijn gemeentelijke of rijksmonumenten aanwezig. Het plangebied ligt in het ontginningslandschap, waarbij de lineaire structuren in het landschap zijn verdwenen. Met de voorgenomen landschappelijke maatregelen worden de lineaire groenstructuren teruggebracht in het landschap. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de cultuurhistorische waarden van het plangebied.

4.4 Water

Het is verplicht om in elk bestemmingsplan een waterparagraaf op te nemen. In deze waterparagraaf wordt een overzicht gegeven van het beleid dat van toepassing is op het plangebied aan de Varsenerdijk. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden aangetoond dat in het plan mogelijkheden bestaan voor een goede waterhuishouding.

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er per (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Rijksbeleid

Het Nationaal Waterplan (NWP) is in december 2009 opgesteld en geeft de hoofdlijnen aan van het beleid dat het Rijk voert in de periode 2009 tot en met 2015 om tot een duurzaam waterbeheer te komen. Het NWP richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. NWP is een opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het NWP is tevens eens structuurvisie op basis van de Waterwet en de Wro. Een goede bescherming tegen overstromingen, het zoveel mogelijk voorkomen van wateroverlast en droogt en het bereiken van een goede waterkwaliteit zijn de basisvoorwaarden voor welvaart en welzijn. De volgende generaties moeten Nederland als veilig en welvarend waterland ervaren. Water is mooi en Nederlanders genieten graag van water. Het doel van het NWP is: Nederland, een veilige en leefbare delta, nu en in de toekomst. De uitvoering van projecten van het NWP zijn al in volle gang. Zo hebben we in Nederland het Hoogwaterbeschermingsprogramma, programma's voor de rivierverruiming (Ruimte voor de rivier en de maaswerken) en stroomgebiedbeheersplannen zodat de waterkwaliteit wordt verbeterd.

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Watertoets

Op grond van artikel 12 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien worden van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Met behulp van een watertoets is op de website www.dewatertoets.nl is op 24 april 2019 het plan getoetst aan waterbelangen en is een wateradvies opgevraagd bij waterschap Drents Overijsselse Delta. Naar aanleiding van de toetsing blijkt dat in de voorgenomen ontwikkeling kan worden volstaand met de standaard waterparagraaf.

Relevant beleid

Het beleid van het waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het waterbeheerplan 2016-2021.Het waterschap laat in dit waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten we in de samenwerking met onze partners willen leggen. Vanuit die omgevingsverkenning wordt vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor de primaire taakgebieden:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.

Invloed op de waterhuishouding

De voorgenomen ontwikkeling aan de Varsenerdijk heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Met het slopen van de landschaps ontsierende schuren is er zelfs sprake van een afname in verhard oppervlak. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Advies aanleghoogte

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lager gelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

Voorkeursbeleid hemelwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. In de voorgenomen ontwikkeling wordt het hemelwater, daar waar mogelijk, geïnfiltreerd in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratie voorziening en infiltratie via wadi’s heeft daarbij de voorkeur.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Drents Overijsselse Delta geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding in ruimtelijke zin. Het proces van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan.

4.5 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen invloed op natuur- en archeologische waarden en past binnen de uitgangspunten van een goede waterhuishouding.

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten

5.1 Inleiding

Nieuwe initiatieven hebben te maken met milieuaspecten. Een aantal van deze milieuaspecten zijn ruimtelijk relevant. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op:

• Bodem
• Geluid
• Luchtkwaliteit
• Externe veiligheid
• Bedrijven en milieuzonering
• Wet geurhinder en veehouderij
• Vormvrije m.e.r.-beoordeling
• Kabels en leidingen
• Verkeer en parkeren

5.2 Bodem

Sinds 1 januari 2008 is in het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) vastgelegd hoe we in Nederland omgaan met het hergebruik van schone en licht verontreinigde grond en de bescherming van de bodem. Bij vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de gewenste ontwikkeling.

Om te bepalen of het toekomstige gebruik van de ontwikkellocatie geschikt is voor de realisatie van twee woonbestemmingen, heeft Boluwa Eco Systems BV in 2019 een bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in de bijlage Bodemonderzoek, de belangrijkste conclusie is hieronder weergegeven.

Conclusie

Uit onderzoek komt naar voren dat de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek geen milieuhygiënische belemmeringen geven voor het wijzigen van de bestemming of de bouw van een tweetal woningen op de locatie.

5.3 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals verblijfsruimten) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (rail- en weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van:

• wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen;
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Het plangebied ligt nabij de provinciale weg de Varsenderdijk, waardoor het aspect geluid een belangrijke rol speelt. Daarom is de ontwikkeling aan de Varsenerdijk is door onderzoeksbureau Alcedo in september 2018 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen als Bijlage 4 Akoestisch onderzoek bij de toelichting van dit bestemmingsplan. In dit onderzoek worden de geluidsbelastingen gepresenteerd ten gevolge van wegverkeerslawaai van de N340 Varsenerdijk. De belangrijkste conclusie is hieronder weergegeven.

Conclusie

Op basis van het onderzoek wordt gesteld dat tot een hoogte van 2 bouwlagen in bijna het gehele gebied alleen bebouwing mogelijk met ontheffing. Op de 3e bouwlaag geldt dit voor het gehele gebied. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, maar er wordt voldaan aan de maximaal toelaatbare grenswaarde. Zonder aftrek is tot de contour van 57 dB (wordt met aftrek 53 dB) realisatie van een woonfunctie mogelijk met ontheffing. Het treffen van verdere maatregelen aan de wegen zelf of in de vorm van een afscherming zijn redelijkerwijs niet mogelijk.

Daarmee resteert het vaststellen van hogere waarden en het zorgen voor voldoende geluidswering zodat in de woningen sprake is van een aanvaardbaar binnenniveau. Overwogen kan worden om door burgemeester en wethouders voor het gehele plangebied een hogere waarde van 53 dB vast te laten leggen.

5.4 Luchtkwaliteit

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder andere beschreven wanneer en hoe overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt. In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Ontwikkelingen die binnen het programma passen, hoeven niet meer te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 ìg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Conclusie

Het initiatief betreft het herbestemmen van een agrarisch erf naar woonerf en realisatie van twee nieuwe woningen. Een dergelijke ontwikkeling is dermate klein dat deze niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit betekent dat wordt voldaan aan de hierboven genoemde voorwaarde. Luchtkwaliteit vormt daardoor geen belemmering voor de realisatie van het initiatief.

5.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij onder andere: productie, opslag, verlading en gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Vanaf 1 januari 2010 zijn er strikte risicogrenzen die in milieuvergunningen en bestemmingsplannen moeten worden vastgelegd. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Dit gaat concreet om bedrijven die risicovol zijn, vervoer van gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Externe veiligheid kan op twee manieren ingedeeld worden:

• Transportrisico behandelt de externe veiligheid langs transportassen waarover of waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zoals spoorlijnen, buisleidingen en snelwegen.
• Risico bij inrichtingen gaat over externe veiligheid rond bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt, bijvoorbeeld tankstations met LPG-verkoop.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten om afstand te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. Hierdoor wordt het aantal personen in de omgeving van een risicovol bedrijf beperkt. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van een kansberekening.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is vanaf 1 januari 2011 het toetsingskader bij planontwikkeling in de nabijheid van hogedrukaardgasleidingen en overige leidingen met gevaarlijke stoffen. De afweging van de externe veiligheidssituatie van buisleidingen heeft grondslag in de Wet Milieubeheer (Wm) en in de Wro. In onderstaande figuur is een uitsnede van de risicokaart opgenomen.

21. Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

Conclusie

Op de risicokaart is te zien dat er de omgeving van het plangebied geen risicovolle aspecten zijn die van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling. Het milieuaspect externe veiligheid vormt geen belemmering, nader onderzoek is daarom niet nodig.

5.6 Wet geurhinder en veehouderij

Op basis van de Wet geurhinder en veehouderij moet worden beoordeeld of de realisatie van nieuwe woningen of andere geurgevoelige objecten een belemmering vormt voor omliggende agrarische bedrijven. Tevens moet worden beoordeeld of binnen het plangebied sprake is van een goed leefklimaat.

Conclusie

Ten noorden van het plangebied aan de Hesselerweg 1 ligt een agrarische bestemming, de richtafstand tot nieuwe woningen bedraagt hierbij 50 meter. Het bedrijf aan de Hesselerweg ligt op ruim 100 afstand en wordt daardoor niet in haar bedrijfsvoering beperkt, teven wordt een goed woon en leefklimaat in voorliggend plangebied gegarandeerd.

Ten westen van het plangebied aan de Varsenerdijk 12 ligt nog een agrarische bestemming, echter is deze afstand meer dan 200 meter. Hierdoor zijn nadelige gevolgen voor de bedrijfsvoering niet aan de orde en is er tevens sprake van een goed woon en leefklimaat in het plangebied.

5.7 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd, waarin richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zijn opgenomen.

Conclusie

In de direct omgeving van het plangebied komt geen bedrijvigheid voor welke invloed kan hebben op de voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling aan de Varsenerdijk wordt niet belemmerd door het milieuaspect van bedrijven- en milieuzonering.

5.8 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Concreet betekent dit dat het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben ook wel genoemd de 'vergewisplicht'. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, beoordeeld moet worden of er een MER gemaakt moet worden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is niet opgenomen in onderdeel D van het Besluit milieueffectrapportage. Daarnaast is de ontwikkeling getoetst aan de hand van de selectiecriteria uit de EEG-richtlijn. Gelet op de kleinschaligheid en aard van de voorgenomen ontwikkeling, wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen met zich mee brengt. Daarom is een nadere m.e.r.-beoordeling niet nodig.

5.9 Conclusie

Uit de toetsing van de voorgestane ontwikkeling van het plangebied aan relevante milieuhygiënische aspecten, blijkt dat de gewenste ontwikkeling niet belemmerd wordt door milieuaspecten uit de directe omgeving. Tegelijkertijd levert de ontwikkeling geen onevenredig negatieve milieutechnische hinder voor de directe omgeving.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe de juridische regeling (de regels en de verbeelding) van dit bestemmingsplan is vormgegeven.

In paragraaf 1.3 van deze toelichting is reeds aangegeven dat de voorgenomen ontwikkeling niet past binnen de geldende bestemmingen. Daarom is voor de locatie een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Wanneer dit bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen,zal het als zelfstandig plan vigeren.

Er zijn vier typen regels opgenomen: inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en een slotregel. Deze regels sluiten waar mogelijk en relevant aan op het bestemmingsplan 'Buitengebied, herziening Ommen-Zuid" van de gemeente Ommen. Daartoe zijn de regels omgezet naar de nu geldende SVBP2012-standaarden en is aangesloten op de meest recente wetgeving.

6.2 Inleidende regels

In artikel 1 Begrippen is omschreven wat met de gebruikte begrippen wordt bedoeld. Het gaat om begrippen die van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifieke juridische betekenis hebben. Bij toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

In artikel 2 Wijze van meten is aangegeven hoe de maten die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten dienen te worden.

6.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch - Landschappelijke waarden, deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf en onder andere het behoud en bescherming van landschapswaarden. Dit bestemmingsplan wijkt af van de standaardregel. De regels met betrekking tot het agrarisch bouwvlak zijn komen te vervallen omdat deze niet is opgenomen in dit bestemmingsplan.

Artikel 4 Wonen gaat in op de bouw- en gebruiksmogelijkheden van gronden met woondoeleinden. Binnen de woonbestemming zijn vier woningen toegestaan. Dit bestemmingsplan wijkt op drie aspecten af van het bestemmingsplan buitengebied:

• In de nieuwe situatie wordt het mogelijk om naast de twee bestaande woningen, twee rood voor rood woningen te bouwen.

6.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels (artikel 5 t/m 10) bevat de algemene regels. Dit zijn regels die niet specifiek aan een bestemming zijn gekoppeld, maar die altijd voor elke locatie gelden. Dit betreffen algemene bouwregels, gebruiksregels, afwijkingsregels, wijzigingsregels en overige regels. Voor deze algemene regels is aangesloten bij de algemene regels bestemmingsplan 'Buitengebied, herziening Ommen-Zuid".

6.5 Overgangs- en slotregels

In artikelen 11 en 12 van de regels staan de overgangs- en slotregels ten aanzien van bouwen en gebruik. Het laatste artikel is Slotregel. Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

In artikel art. 3.1.6 lid 1, Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is en beschreven moet worden hoe burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

7.2 Ruimtelijke uitvoerbaarheid

In de voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe de voorgenomen ontwikkeling past binnen het van toepassing zijnde overheidsbeleid en wet- en regelgeving op verschillende niveaus. Er is ook geconstateerd dat er geen milieukundige belemmeringen zijn. Ruimtelijk is de voorgenomen ontwikkeling daarmee uitvoerbaar.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg provincie Overijssel

Het bestemmingsplan is in het kader van vooroverleg toegezonden aan de Provincie Overijssel. De provincie heeft aangegeven akkoord te zijn met het ontwerpbestemmingsplan, maar merkte wel op dat er per woning de mogelijkheid was om 50 schapen te houden. De regels in Artikel 4 Wonen zijn hierop aangepast en binnen de nieuwe regels is het houden van maximaal 50 schapen alleen mogelijk bij de woning aan de Varsenerdijk 10a.

Vooroverleg waterschap Drents Overijsselse Delta

Via de watertoets is het waterschap geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Op basis van de watertoets heeft het waterschap positief gereageerd op de voorgenomen plannen.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor de duur van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend tegen het voorgenomen plan.

7.4 Economische uitvoerbaarheid

In beginsel is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In een exploitatieplan wordt opgenomen welke kosten met de uitvoering van het bouwplan gemoeid zijn en wie welke kosten voor zijn of haar rekening neemt. Deze afspraken zijn opgenomen in artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze verplichting geldt niet als het 'verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd zijn', aldus lid 2 van dit artikel. In onderhavig geval zijn de kosten anderszins verzekerd. In de voorgenomen ontwikkeling draagt de initiatiefnemer de kosten van het project. Initiatiefnemer is daarbij tevens de grondeigenaar.

Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarin het kostenverhaal inclusief planschade en leges is geregeld. Hierdoor is kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd.

Het project betreft een particulier initiatief. Voor de activiteiten die worden uitgevoerd geldt dat de initiatiefnemer zelf verantwoordelijk is voor de financiering van deze ontwikkelingen.

Het bestemmingsplan leidt niet tot kosten voor de gemeente die via een exploitatieplan verhaald zouden moeten worden. Voor de benodigde procedure worden leges geïnd en via een overeenkomst is geregeld dat alle eventuele planschade op de initiatiefnemer wordt verhaald.

Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd. Het financiële risico van het project ligt bij de initiatiefnemer.

7.5 Conclusie

Uit de voorgaande paragrafen is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling zowel ruimtelijk, maatschappelijk als economisch uitvoerbaar is. De voorgenomen ontwikkeling kan worden gerealiseerd.