Ommen kom (witte vlekken)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De gemeente Ommen bereidt zich voor op de komst van de Omgevingswet. Het omgevingsplan vervangt het bestemmingsplan en de beheersverordening uit de Wet ruimtelijke ordening. Momenteel zijn binnen gemeenten meerdere bestemmingsplannen van kracht voor het grondgebied. Op de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet zullen alle onherroepelijke bestemmingsplannen, inpassingsplannen, wijzigingsplannen, beheersverordeningen en andere ruimtelijke plannen in het kader van het overgangsrecht van rechtswege opgaan in het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan.

De gemeente Ommen heeft de afgelopen jaren ervoor gezorgd dat voor nagenoeg het gehele grondgebied sprake is van geldende digitaal raadpleegbare bestemmingsplannen. Binnen de kom van Ommen zijn om uiteenlopende redenen een aantal locaties niet voorzien van een digitaal raadpleegbaar bestemmingsplan.
Voorliggend bestemmingsplan betreft de herziening van deze 'witte plekken'. Het voornemen is om de gronden conserverend te bestemmen. Dat betekent dat enkel de bestaande situatie wordt vastgelegd, er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging plangebied en begrenzing plangebied

Het plangebied Ommen kom (witte vlekken) beslaat een drietal locatie in de kom van Ommen.

figuur - ligging van de verschillende plangebieden

De verschillende plangebieden zijn respectievelijk:

• A. een gedeelte van de Balkerweg;
• B. een deel van de aansluiting van De Voormars op de Varsenerstraat;
• C. een deel van het Molenpad.

Op de verbeelding bij dit bestemmingsplan is de begrenzing van de plangebieden exact te zien. In hoofdstuk 2 van deze toelichting wordt, voor elke locatie in een aparte paragraaf, verder ingegaan op de plangebieden.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van de plangebieden zijn geen geldende bestemmingsplannen van kracht. Het voorliggende bestemmingsplan heeft tot doel om de bestaande situatie beleidsneutraal vast te leggen. Op grond van het voorliggend bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Ommen kom (witte vlekken)' met identificatienummer NL.IMRO.0175.WitteVlekkenbp001-vg01 bestaat, naast deze toelichting, uit de volgende stukken:

• verbeelding

• planregels.
  

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende plan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden.
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar is niettemin een belangrijk document bij het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het plan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan.
Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.5 Opzet van de toelichting: leeswijzer

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 Beschrijving van de plangebieden wordt kort inhoudelijk ingegaan op de plangebieden en wat de aard, achtergrond en doelstelling is van de bestemming.
• in hoofdstuk 3 Planologische en milieutechnische aspecten wordt beknopt ingegaan op de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan;
• in hoofdstuk 4 Wijze van bestemmen worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid, heeft betrekking op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de plangebieden

2.1 Balkerweg

figuur - uitsnede geldende bestemmingsplannen (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Een deel van de Balkerweg, grofweg ter hoogte van de rotonde naar het bedrijventerrein De Rotbrink, is over een lengte van bijna 340 meter, is niet vastgelegd in een digitaal raadpleegbaar bestemmingsplannen.

Verwerking in voorliggend bestemmingsplan

figuur - uitsnede verbeelding bestemmingsplan Ommen kom (witte vlekken)

In het voorliggende bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van een verkeersbestemming. Daarmee wordt aangesloten op de planregels voor de Balkerweg in het naastgelegen bestemmingsplan 'Werken, Ommen' zoals vastgesteld op 27 juni 2013.

2.2 De Voormars / Varsenerstraat

figuur - uitsnede geldende bestemmingsplannen (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Ter plaatse van de aansluiting van de Varsenerstraat op De Voormars zijn delen van het openbaar gebied en een klein deel van het perceel van het woonperceel aan De Voormars 4 niet vastgelegd in een digitaal raadpleegbaar bestemmingsplan.

Verwerking in voorliggend bestemmingsplan

figuur - uitsnede verbeelding bestemmingsplan

De gronden worden overeenkomstig de bestaande functie bestemd. De bij de woning aan De Voormars 4 behorende gronden zijn bestemd als 'Woongebied', zoals opgenomen in het naastgelegen bestemmingsplan Wonen, Ommen (vastgesteld op 27 juni 2013). Hetzelfde geldt ook voor het plantsoen; deze is bestemd als 'Groen'.
Met het resterende deel van het openbare gebied is aangesloten op de aansluitende bestemmingsregelingen uit het bestemmingsplan Centrum Ommen (vastgesteld 27 juni 2013). De gronden aansluitend aan de Varsenerstraat en de Voormars zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijf 2'.

2.3 Het Molenpad

figuur - uitsnede geldende bestemmingsplannen (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Ter plaatse van het Molenpad is een deel van de weg niet vastgelegd in een digitaal raadpleegbaar bestemmingsplan.

Verwerking in voorliggend bestemmingsplan

figuur - uitsnede verbeelding bestemmingsplan Ommen kom (witte vlekken)

Het ontbrekende deel van het Molenpad is heeft de bestemming 'Verkeer - Verblijf 1' gekregen uit aansluitende het bestemmingsplan Centrum Ommen (vastgesteld 27 juni 2013).

Hoofdstuk 3 Planologische en milieutechnische aspecten

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, luchtkwaliteit en dergelijke) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Voor de witte vlekken indit bestemmingsplan geldt dat de bestaande situatie van een passende conserverende planologische-juridische borging wordt voorzien. Er worden geen nieuwe (stedelijke) ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Met uitzondering van de archeologische waarde van de gronden binnen het plangebied en molenbiotopen spelen er geen uitvoerbaarheidsvraagstukken.

Archeologische waarde
Op grond van de gemeentelijke archeologische waardenkaart hebben de gronden met een middelhoge en hoge verwachtingswaarde in de naastgelegen bestemmingsplannen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde'. Daarmee worden in dit bestemmingsplan de mogelijk voorkomende waarden voldoende beschermd. In geval van grondwerkzaamheden groter dan 2.500 m2 en dieper dan 50 cm dient archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd.
Op grond van dit conserverend bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkeling mogelijk gemaakt waarvoor archeologisch onderzoek nodig is.

Molenbiotoop
Buiten het plangebied liggen de Windkorenmolen De Konijnenbelt en de Korenmolen de Lelie; beiden een stellingmolen. Hoewel beide molens buiten het plangebied liggen, heeft de beschermingszone van de molens een invloed op het plangebied. Om te garanderen dat de wieken voldoende wind vangen zijn er restricties aan de bouwhoogte in de buurt van de molen (molenbiotoop):

• ter plaatse van de aansluiting van de Voormars op de Varsenstraat ligt de molenbiotoop 2 vanwege de Windkorenmolen De Konijnenbelt;
• ter hoogte van het Molenpad ligt de molenbiotoop 3 vanwege de Korenmolen de Lelie over een deel van het plangebied.

Bij de hoogte van alle gebouwen in het plangebied dient rekening gehouden te worden met de beperkingen die de molenbiotoop geeft. De molenbiotopen zijn als gebiedsaanduidingen op de verbeelding opgenomen. In de planregels is een regeling/formule opgenomen voor het bepalen van de maximale bouwhoogte in relatie tot de betreffende molenbiotoop. Deze formule is gebaseerd op de landelijke richtlijnen Hollandse molens.
Op grond van dit conserverend bestemmingsplan worden binnen beide molenbiotopen van de molens geen nieuwe gebouwen mogelijk gemaakt die binnen de windvang van de molen vallen.

Voorliggend bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar.

Hoofdstuk 4 Wijze van bestemmen

4.1 Algemene juridische opzet

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. De regels behorende bij dit bestemmingsplan geven inhoud aan de aangegeven bestemming. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

De regels van dit bestemmingsplan zijn ingedeeld in vier hoofdstukken, conform de systematiek in de SVBP2012, versie 1.3.1 (Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen 2012), te weten:

• 1. Inleidende regels
  Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In artikel 1 zijn de begrippen omschreven die worden gehanteerd in het plan en die een eenduidige omschrijving behoeven. In artikel 2 is bepaald hoe de diverse maten, als bouwhoogte, goothoogte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken worden gemeten.
  
• 2. Bestemmingsregels
  In dit hoofdstuk worden regels gegeven voor de binnen het plangebied toegestane functies. Per bestemming zijn de doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing, die past binnen de desbetreffende bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks (dus zonder eventuele afwijkingsvergunningen of wijzigingen) toegestaan.
  Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (bebouwingspercentage, bouwhoogte en dergelijke) en wordt gebouwd op de aangegeven plaats, kan hiervoor in de regel zonder meer omgevingsvergunning worden verleend.
  In het geval van bijbehorende bouwwerken (voorheen: aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) kan in bepaalde gevallen zonder omgevingsvergunning worden gebouwd (zie artikel 2 en 3, Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht).
  
• 3. Algemene regels
  Hier zijn onder andere bepalingen ten aanzien van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken opgenomen.
  
• 4. Overgangs- en slotregels
  Dit hoofdstuk bevat de overgangsregels en de slotregel.
  Het overgangsrecht dient om bouwwerken en gebruiksvormen, die in het verleden legaal zijn gerealiseerd maar nu afwijken van het nieuwe plan, (voorlopig) gehandhaafd respectievelijk voortgezet mogen worden. Zolang voldaan wordt aan de overgangsregels, worden deze bouwwerken en gebruiksvormen gedoogd.
  In de slotregel is bepaald wat de officiële naam van het plan is.

4.2 Bestemmingsregels

Groen
Deze bestemming is overgenomen uit het bestemmingsplan Ommen Wonen. Dit artikel bevat een wijzigingsbevoegdheid zodat groen kan worden omgezet in verkeersvoorzieningen of gronden ten dienste van wonen.

Verkeer
Voor gebiedsontsluitende of doorgaande wegen is binnen de geldende plannen van Ommen de bestemming Verkeer opgenomen. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Binnen deze bestemming zijn wegen, wandel- en fietspaden toegestaan, maar ook parkeer-, groen- en watervoorzieningen.

Verkeer - Verblijf 1 en 2
Voor alle wegen waar het Verkeer gericht is op de verblijfsfunctie, is de bestemming 'Verkeer - Verblijf 1' opgenomen. Het gaat hierbij om met name 30 km/h wegen. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Binnen deze bestemming zijn wegen, wandel- en fietspaden toegestaan, maar ook parkeer-, groen- en watervoorzieningen.

De bestemming 'Verkeer - Verblijf 2' is overgenomen uit het bestemmingsplan Centrum Ommen. Binnen de bestemming is naast verblijfsgebied ook een horecavestiging van categorie 2 toegestaan en een muziekkoepel.

Woongebied
In het bestemmingsplan Wonen, Ommen zijn alle woongebieden als één groot gebied bestemd met de bestemming Woongebied. In voorliggend bestemmingplan wordt daarop aangesloten.

Deze gronden zijn primair bestemd voor woningen, maar ter plaatse van de bijbehorende aanduiding ook voor detailhandel, zorgwoningen en tehuizen. Tevens zijn alle verkeers- en verblijfsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen, die in de woongebieden gelegen zijn en niet tot de hoofdstructuur behoren, opgenomen in deze bestemming.

4.3 Dubbelbestemming

De aanwezige archeologische waarden worden middels deze bestemming Waarde - Archeologische verwachtingswaarde beschermd. Binnen de bestemming is aangegeven dat bij bodemingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 50 cm een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

4.4 Overige regeling

Parkeren
Met de parkeerregeling wordt aangesloten op het geldende Facetherziening parkeren Ommen, zoals vastgesteld op 19 juli 2018. In de Algemene gebruiksregels van het bestemmingsplan is bepaald dat bij het beoordelen van een aanvraag omgevingsvergunning voor gebruik, bouwen of afwijken getoetst dient te worden of het plan voldoet aan de parkeerregeling zoals vastgelegd in de 'Parkeernormennota Ommen'.

Molenbiotoop
Over delen van het plangebied bevinden zich twee van de drie molenbiotopen; molenbiotoop 2 vanwege de winkorenmolen Konijnenbelt en molenbiotoop 3 vanwege de Korenmolen de Lelie.

In de Algemene aanduidingsregels worden bouwregels gegeven over hoe hoog maximaal de bebouwing gebouwd mag worden binnen deze biotoop. Binnen een afstand van 100 meter mag de bebouwing in principe niet meer bedragen dan het onderste punt van de verticaal staande molenwiek.
Tussen de 100 en 300 meter is een berekeningsformule opgenomen waarin wordt geregeld wat de maximale bouwhoogte van nieuw op te richten bouwwerken bedraagt. In dit artikel is een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van deze bouwregel, zolang de belangen van de molen niet onevenredig worden geschaad. Vooraf dient advies te worden ingewonnen bij de Stichting Ommer Molens.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een ruimtelijk plan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het bestemmingsplan 'Ommen kom (witte vlekken)' is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien.

In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
• het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
• het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.
  

Dit bestemmingsplan wordt gemaakt in het kader van de voorbereiding van de komst van de Omgevingswet. Voorliggend plan kent geen nieuwe ontwikkelingen. Voor dit plan zijn er, behalve de ambtelijke kosten en de advieskosten, verder geen kosten. Dit plan kent geen verhaalbare kosten. In het kader van de actualisatie is voorzien in deze kosten.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Algemeen

Het bestemmingsplan biedt een conserverende regeling voor bestaand gebieden. De mogelijkheden die het plan biedt, zijn grotendeels afgestemd op de geldende bestemmingsplannen, perceelsgebonden van karakter en kleinschalig van aard. Het plan voorziet niet in ingrijpende veranderingen waarbij maatschappelijke en bovenlokale belangen geschaad kunnen worden. Gelet op het bovenstaande heeft er geen inspraak gevonden.

Met name vanwege de ligging van delen van het plangebied binnen het molenbiotoop is medio februari 2021 het voorliggende bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg verzonden naar de provincie Overijssel, het waterschap en de Stichting Ommer Molens.

Alle drie hebben aangegeven te kunnen instemmen met het bestemmingsplan, er waren geen aanvullende opmerkingen.

5.2.2 Zienswijzen

Het ontwerp van het voorliggend bestemmingsplan heeft met ingang van 22 juli 2021 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Het was voor eenieder mogelijk om een zienswijze in te dienen.
Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ontvangen.