| Plan: | Buitengebied, Rood voor rood Dalmsholterweg 20 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0175.20111003008-va01 |
De gemeenten in Overijssel hebben van de provincie enige beleidsruimte gekregen om hun eigen invulling te geven aan het Rood voor Rood-beleid. Het gemeentelijk beleid van de gemeente Ommen met betrekking tot Rood voor Rood is beschreven in het beleidsdocument ‘Rood voor Rood met gesloten beurs’. In deze notitie staat beschreven wat de uitgangspunten zijn en aan welke voorwaarden dient te worden voldaan om in aanmerking te komen voor de regeling.
De gemeente Ommen kiest ervoor maximaal gebruik te maken van de mogelijkheden die het instrument Rood voor Rood biedt. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in de breedste zin van het woord staat hierbij voorop. Eén van de regels is dat 850 m² aan landschapontsierende bebouwing moet worden gesloopt voor het bouwen van een woning van maximaal 750 m³. Daarbij dient geïnvesteerd te worden in ruimtelijke kwaliteit. Dit onder andere door het landschappelijk inpassen van de projectlocatie.
Aangezien er maar 800 m² aan landschapontsierende bebouwing aan de Dalmsholterweg kan worden gesloopt is het perceel aan de Holthonerweg erbij betrokken om 150 m² extra aan ontsierende bebouwing te slopen. Daarnaast worden beide locaties landschappelijk ingepast. Hiermee voldoet het plan aan de Dalmsholterweg 20 in combinatie met de ontwikkelingen aan de Holthonerweg aan de doelstellingen van het beleidskader Rood voor Rood met gesloten beurs.
Het uitvoeringkader stelt echter dat er situaties denkbaar zijn waarbij de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid van het landelijk gebied gediend zijn door het in stand houden van een deel van de bedrijfsgebouwen (naast de bij de voormalige bedrijfswoning behorende bouwwerken met een maximum van 150m²). Hierbij wordt gedoeld op het in stand houden van karakteristieke gebouwen en op de situatie dat een deel van de gebouwen een nieuwe functie kunnen krijgen. In dit project wordt het karaktistiek bakhuisje behorend tot het perceel Dalmsholterweg behouden en gerenoveerd.
Het Ommer Motief bevat de strategische koers van de gemeente Ommen tot en met 2020. Deze toekomstvisie is vastgesteld door de raad op 18 december 2008. Het Ommer Motief is samen met bewoners, maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven opgesteld. Het doel van Het Ommer Motief is om een betekenisvol kader te bieden dat mede richting geeft aan de besluiten en het handelen van de gemeente, maar dat ook bewoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties prikkelt tot het (mede) ontwikkelen en uitvoeren van plannen.
Ommen zet in op ontwikkeling op basis van haar sterke en kenmerkende kwaliteiten, het groene en gastvrije toeristische karakter. Een plek waar het aangenaam wonen en verblijven is. Deze kernkwaliteiten vormen het fundament voor nieuwe ontwikkelingen.
De gemeente kiest ervoor om zich verder te ontwikkelen tot een innovatieve gemeente op het gebied van recreatie en toerisme. Ontspanning, wellness en sport zijn kernbegrippen, waarbij verbindingen worden gezocht met educatie en zorg. De werkgelegenheid die dit biedt, ondersteunt het streven naar een zo evenwichtig mogelijke bevolkingsopbouw. De ruimtelijk-economische ontwikkeling is gebaseerd op wederkerigheid. Woningen, bedrijven en kantoren worden (her)ontwikkeld in een parkachtige setting, ruim en groen van opzet. Uitgangspunt is een toename van ruimtelijke kwaliteit, bij voorkeur ter plekke of, tenzij het echt niet anders kan, elders door compensatie.
Eén en ander is uitgewerkt in een aantal speerpunten, te weten: leven, wonen, werken en landschap. Met betrekking tot voorliggend bestemmingsplan zijn met name de punten "wonen" en "landschap" van belang:
Wonen
Ruimtelijk zet de gemeente Ommen in op campusachtige ontwikkelingen met nieuwe woningen in een groene setting. Ook wordt door het aanbieden van woningen in een aantrekkelijke omgeving geïnvesteerd in het behouden en aantrekken van jonge gezinnen.
Landschap
Het Ommer landschap vormt een kwalitatief toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen. Het gaat om een goede balans tussen ruimte voor landbouw, toerisme & recreatie, water en natuur. Door een slimme wisselwerking tussen deze functies ontstaat letterlijk ruimte voor nieuwe ontwikkeling en kwaliteitsversterking.
De gemeente Ommen heeft in haar beleidsprogramma drie leidende motto's benoemd en deze gekoppeld aan de hiervoor benoemde speerpunten. De drie motto's die onderscheiden worden zijn: groen, gastvrij en geïnspireerd.
Samengevat heeft dit voor wat betreft de relevante speerpunten in combinatie met de hiervoor genoemde motto's tot het navolgende programma geleid:
Wonen
Landschap
In dit plan wordt wordt er bijgedragen aan het onderscheidend woonaanbod en betreft het landschappelijk wonen. Twee locaties worden op een landschappelijk verantwoorde wijze ingepast, waardoor er een impuls wordt gegeven aan de groene omgeving.
De gemeente Ommen wil het landschap in haar gemeente een kwaliteitsimpuls geven. Om dit te bewerkstelligen heeft de gemeente Ommen een Landschapsontwikkelingsplan (LOP) ontwikkeld. Doel van het LOP is om aan te geven hoe het landschap kan worden ontwikkeld, gebruikmakend van bestaande kwaliteiten en mogelijkheden. Onderwerpen die daarin worden meegenomen zijn de organisatie en financiering van aanleg, onderhoud en beheer van het landschap, de verbetering van de beleefbaarheid en de toegankelijkheid van het landschap en een toetsingskader voor de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied.
Kenmerkend voor het Ommer landschap is de grote variatie in landschapstypen. Op relatief kleine schaal wisselen rivieren, bos, heide, open en halfopen agrarisch gebied elkaar af. Concreet zijn de volgende landschappen te onderscheiden:
Het plangebied is gelegen in het Vlierenlandschap. Voor het Vlierenlandschap is het navolgende toekomstbeeld geformuleerd:
De landschappelijke structuur bestaat uit een open agrarisch landschap met een verdichting langs de randen van bossen en beplante wegen. Het karakteristieke kavelpatroon is onbeplant en draagt bij aan de openheid van het gebied. Gebieden die een onderdeel uit maken van de robuuste verbindingszone zijn ingericht als natuurlijk nat grasland. De watergangen zijn natuurlijk ingericht en dragen samen met de aangelegde poelen bij aan het versterken van de natuurwaarden. De agrarische functie heeft binnen de bestaande verkavelingstructuur de ruimte in het landschap. De agrarische erven zijn ingericht met streekeigen beplanting en liggen als groene enclaves in het landschap.
Maatregelen die bij moeten dragen aan het verwezenlijken van bovenstaand toekomstbeeld zijn de ontwikkeling van nieuwe natuur ter versterking van de landschappelijke kwaliteiten en vergroting van de biodiversiteit, het stimuleren van agrarisch natuurbeheer en het inzetten van waterberging als versterking van de landschappelijke structuren van het landschap.
De gemeente Ommen zal hierbij onder andere sturen op het behoud van de karakteristieke verkavelingsstructuur, nieuw rood (nieuwe bebouwing) dient bij te dragen aan het versterken van de landschappelijke karakteristieken van het vlierenlandschap door de nieuwe ontwikkeling landschappelijk in te passen.
Het plan houdt rekening met de aanwezige landschappelijke kwaliteit en deze worden versterkt door de te realiseren erfinrichting zoals aangegeven in Bijlage 1. De sturing van gemeente Ommen op het gebied van verkaveling en nieuwe bebouwing in het buitengebied is neergelegd in het 'inspiratieboek ruimtelijke kwaliteit voor het unieke buitengebied van Ommen', deze wordt in de volgende subparagraaf behandeld.
Het "Inspiratieboek ruimtelijke kwaliteit voor het unieke buitengebied van Ommen" is op 26 mei 2011 door de gemeenteraad van Ommen vastgesteld en maakt onderdeel uit van het Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente Ommen.
Het inspiratieboek is een inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied van ommen en geeft handvaten voor de versterking van de ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ontwikkelingen. Het inspiratieboek vormt een gemeentelijk kader voor het beoordelen van erfinrichtingsplannen en vormt daarmee een belangrijk middel voor het inpassen van 'rode functies' in het unieke buitengebied van Ommen.
In het inspiratieboek wordt onderscheid gemaakt tussen een aantal aspecten die tezamen van belang zijn voor het verkrijgen van extra ruimtelijke kwaliteiten in het buitengebied van Ommen. Het gaat hier om de landschappelijke karakteristieken en de karakteristieken van de oude erven.
Het erf en het landschap:
Gebouwen op het erf:
De inrichting van het erf:
Nieuwe ruimtelijke initiatieven moeten aan de volgende aspecten voldoen:
In het geval van het initiatief sluit de geplande bebouwing en aanplanting van de percelen goed aan vbij de beleidsuitgangspunten. Het past binnen het landschap, vindt plaats aan de weg en ligt in lijn met de verkaveling. Daarnaast worden er nieuwe singels aangelegd wat het landschap versterkt, maar wordt door de beperkte beplanting aan de voorkant het open karakter behouden.
Op basis van de gemeentelijke welstandsnota is het gebied gelegen in het "heideontginningslandschap". In dit type landschap staat de bebouwing dwars op of evenwijdig aan de weg, waarbij rekening is gehouden met de structuur van de verkaveling. De bijgebouwen staan achter het voorgedeelte van de boerderij. Ze staan haaks op of evenwijdig aan het hoofdgebouw.
Het welstandsbeleid van de gemeente richt zich met name op de volgende aspecten:
Zoals aangegeven in hoofdstuk 3 wordt er bijgedragen aan de landschappelijke karakteristieken door de erfinrichting aan te passen aan de kenmerkende elementen in de omgeving. Daarnaast worden beeldbepalende elementen van het landschap op het bestaande perceel behouden en worden deze door de erfinrichting verder versterkt. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt het ontwerp van de woning getoetst aan de redelijke eisen van welstand.