Het Hulsbeek 1e partiële herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Indoor Skydive Twente BV (initiatiefnemer) is van plan om op het Hulsbeek, naast het
Buitenhuys, een indoor skydivecenter te realiseren. Het plan is om daarvoor een nieuw gebouw te realiseren met een oppervlakte van circa 1.350 m2, waarvan circa 650 m² bestaat uit gebruiksoppervlak. Deze ontwikkeling past qua bouwmogelijkheden niet geheel binnen de geldende bestemming, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied bestaat uit het terrein direct ten oosten van Het Buitenhuys aan de Bornsedijk 100 in Oldenzaal. Het perceel maakt deel uit van het recreatiegebied Het Hulsbeek, ten westen van de stad Oldenzaal. Op dit recreatiegebied zijn op dit moment al diverse extensieve (wandelen, zwemmen, wielerbaan) en intensieve (klimpark, kartbaan, survival) vormen van dagrecreatie en horeca aanwezig. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Oldenzaal, sectie K, perceelsnummer 8501 (gedeeltelijk). Op figuur 1.1 staat de globale ligging van het plangebied weergegeven. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Ruimtelijke Plannen / Google Maps )

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor de beoogde locatie van het indoor skydivecenter geldt het bestemmingsplan 'Het Hulsbeek'. Dat bestemmingsplan is op 23 september 2013 door de gemeenteraad van Oldenzaal vastgesteld.

Aan het plangebied is overwegend de enkelbestemming 'Gemengd' toegekend met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' en de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak (m²): 1750). Een klein deel van het gebouw ligt in de bestemming 'Recreatie - Dagrecreatie'. Zie figuur 1.2 voor een uitsnede van de geldende verbeelding.

De gronden met de bestemming 'Gemengd' zijn bestemd voor horeca (discotheken, nachtclubs en bardancings uitgezonderd), cultuur en ontspanning (seksinrichtingen uitgezonderd), sport en maximaal 100 m² zakelijke dienstverlening. Functioneel gezien past een indoor skydivecenter binnen deze bestemmingsomschrijving, zodat het beoogde gebruik reeds mogelijk is. De bouwregels behorende bij die bestemming laat bebouwing toe tot 1750 m2 met een hoogte van 10 meter. Tevens geldt er een algemene afwijkingsbevoegdheid van 10%. Van de toegekende 1750 m2 is reeds 1280 m2 bebouwd (Het Buitenhuys). Met toepassing van de 10% regeling resteert er nog een vrije bebouwingsruimte van 645 m2. Qua bebouwingsruimte (oppervlakte bedrijfsruimte begane grond) past het initiatief binnen de regels van de bestemming 'Gemengd'. Om het grote groene dak mogelijk te maken is echter een uitbreiding van de oppervlakte tot 1.350 m² gewenst. De beoogde hoogte van het gebouw met 21 meter hoogte past niet binnen de maximale toegestane bouwhoogte van 10 meter.

De gronden met de bestemming 'Recreatie - Dagrecreatie' zijn bestemd voor dagrecreatieve voorzieningen als sport- en speelvelden, evenemententerrein, vijvers, trimbaan en wielerbaan. Ter plaatse is geen sprake van een aanduiding/of bouwvlak waarbinnen de realisatie van het beoogde gebouw mogelijk is. Voor het deel van het gebouw dat binnen deze bestemming valt is er sprake van een strijdigheid met de bestemming.

Op de tot 'Waarde - Archeologie 1' bestemde gronden mogen in afwijking van de bestemmingsregels uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn. Middels een omgevingsvergunning kan daarvan worden afgeweken voor de bouw van gebouwen ten behoeve van de enkelbestemmingen. Een omgevingsvergunning is niet vereist, indien:

• a. op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische relicten aanwezig zijn;
• b. het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut;
• c. het nieuw te bebouwen oppervlak kleiner is dan 250 m2.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief niet binnen het geldende bestemmingsplan past. Met voorliggende herziening wordt de beoogde ontwikkeling mogelijk gemaakt.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Het Hulsbeek' (bron: Ruimtelijke Plannen)

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Het Hulsbeek 1e partiële herziening' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding, schaal 1:1000 (tek. nr. NL.IMRO.0173.BP16045-va01)
• Bijlagen bij de toelichting
• Regels
• Bijlagen bij de regels

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Lange tijd is Het Hulsbeek een landgoed geweest, zoals ook nog is te zien op de topografische kaart uit 1900. Pas in 1972 is het voormalige landgoed omgevormd tot een regionaal (dag)recreatiegebied door de regio Twente. Kenmerkend voor het Hulsbeek is de combinatie van laagdrempelige dagrecreatie in het centrum van het gebied rond open water met zandstranden en ligweiden, een rustiger en ecologisch waardevolle zone aan de westzijde, verspreid liggende recreatieve ondernemingen (11 in totaal) en een 7 hectare groot evenemententerrein (bron: integrale gebiedsvisie Hulsbeek). Op de oude topografische kaarten is te zien dat op de locatie van het naastgelegen Buitenhuys er al geruime tijd bebouwing aanwezig is.

Het plangebied zelf is in de huidige situatie onbebouwd. De gronden bestaan uit grasland, omringd door bomen. Aan de noordzijde, in de richting van de zwemvijvers, staan enkele jonge solitaire bomen. De gronden zijn in gebruik voor dagrecreatieve doeleinden.

Figuur 2.1: Topografische kaarten 1900 en 1970 (bron: Cultuurhistorische waardenkaart)

Figuur 2.2: Foto's bestaande situatie plangebied

2.2 Toekomstige situatie

In de beoogde situatie wordt door een nieuwe recreatieve onderneming, Indoor Skydive Twente BV, een indoor skydivecentrum geexploiteerd. Hier wordt de mogelijkheid geboden aan een ieder vanaf 4 jaar oud om in een windtunnel te zweven in de lucht tot zelfs het uitoefenen van acrobatische kunsten tot hoogtes van 15 meter gelijkelijk aan het outdoor skydiven (vrije val vliegen met snelheden tot 300 km/h), echter dit in een veilige omgeving.

Het beoogde gebouw wordt ten oosten van Het Buitenhuys gebouwd en is qua situering op de zwemvijver georienteerd. In het kader van de planvorming heeft initiatiefnemer een maquette opgesteld ter bespreking met de stadsbouwmeester. Een foto van het voor- en achteraanzicht zijn opgenomen in onderstaande figuur 2.3, waarbij wel wordt opgemerkt dat dit slechts een schetsontwerp betreft waarop aanpassingen nog mogelijk zijn.

Het gebouw heeft een hoogte van maximaal 21 meter, hetgeen nodig is om de windtunnel te kunnen realiseren. De oppervlakte van het indoor skydivecentrum op de begane grond bedraagt circa 645 m². Om het gebouw goed in het landschap te kunnen inpassen, is aan de zijde van de Bornsedijk gekozen voor een schuin aflopend groen dak welke tot aan de grond reikt. Hierdoor gaat het gebouw goed op in de omgeving. De gevel aan de zijde van de zwemvijver biedt een inkijk in het gebouw. Door de grote overkapping wordt de totale oppervlakte van het gebouw maximaal 1.350 m².

Bij de vormgeving en inrichting van het indoor skydivecentrum wordt bewust gekozen voor een duurzaam gebouw. Om hemelwater vast te kunnen houden, voor de luchtkwaliteit, isolatie én voor de inpassing van het gebouw in het landschap is gekozen voor een 'groen' dak. Bij het verwarmen van het gebouw wordt gebruik gemaakt van restwarmte welke ontstaat bij de uitoefening van de activiteiten (windtunnel). Tot slot wordt er bij de vormgeving van het gebouw zoveel mogelijk gebruik gemaakt van natuurlijke materialen. Door dhr. Huub Zoontjes (Huub Zoontjes bureau voor tuin & landschap) is een plan opgesteld om te komen tot een goede landschappelijke inpassing van het gebouw (zie ook Bijlage 1 bij de regels). Een uitsnede van dit landschapsplan is opgenomen in figuur 2.4.

Figuur 2.3: Eerste maquette toekomstige situatie (wijzigingen in ontwerp nog mogelijk)

Figuur 2.4: Landschappelijke inpassing (Bron: H. Zoontjes)

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de nationale belangen zoals deze benoemd zijn in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruime is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van deze ladder is het bevorderen van een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte én het voorkomen van overprogrammering. Om dit te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6, tweede lid). Dit betekent dat bij ruimtelijke besluiten (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De procesvereiste is alleen van toepassing op ruimtelijke besluiten die voorzien in een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is een stedelijke ontwikkeling gedefinieerd als: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

De procesvereiste ziet er als volgt uit:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Doel van de ladder is het voorkomen van nodeloze uitbreiding van het stedelijk gebied door extra ruimtebeslag en het tegengaan van leegstand.

Conclusie

Ten eerste moet worden bezien of er met voorliggend initiatief in functioneel opzicht sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Qua functie wordt een indoor skydivecentrum mogelijk gemaakt. In het vigerende bestemmingsplan heeft het merendeel van de gronden waarop de ontwikkeling plaats vindt al de bestemming 'Gemengd'. Daarbinnen zijn ondere andere voorzieningen op het gebied van cultuur, ontspanning en sport bij recht toegestaan. De uitoefening van een skydive centrum past daarmee al binnen de gebruiksmogelijkheden. In functioneel opzicht betekent voorliggend bestemmingsplan dan ook geen verruiming ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

Ten tweede moet worden bezien of er qua bouwmogelijkheden sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De bouwregels in het vigerende bestemmingsplan laten bebouwing toe tot een oppervlakte van 1.750 m² met een hoogte van 10 meter. Feitelijk is er op dit moment al 1.280 m² aan bebouwing aanwezig, Het Buitenhuys. Op dit moment is er bij recht een oppervlakte van 470 m² aan bebouwing mogelijk en middels een binnenplanse afwijking (10%-regeling) een maximum oppervlakte van 645 m². Het bouwplan voor het indoor skydivecentrum past qua bedrijfsruimte binnen deze oppervlakte. Voor een goede vormgeving van het gebouw, welke aansluit bij het landschap, is gekozen voor een forse kap met groene dakbedekking welke tot aan de grond doorloopt. Hierdoor komt de totale oppervlakte van het gebouw op maximaal 1.350 m². Daarnaast blijft er bij het Buitenhuys sprake van een maximaal bebouwd oppervlakte van 1.500 m².

Qua bebouwd oppervlakte is er daarmee wel sprake van een verruiming ten opzichte van de mogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt met ca. 925 m². Qua bouwhoogte is er eveneens sprake van een aanzienlijke verruiming. Toegestaan is een maximum bouwhoogte van 10 meter, terwijl het beoogde skydive centrum een hoogte van 21 meter. Deze hoogte boven de 10 meter is specifiek vereist om de windtunnel te kunnen realiseren en leidt niet tot een intensivering van het gebruik.

Gezien de mogelijkheden die het bestaande bestemmingsplan biedt, zowel functioneel als qua bebouwing, wordt met voorliggend bestemmingsplan deels de oppervlakte verruimd zodat een grote kap ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing mogelijk is. Daarnaast wordt specifiek de bouwhoogte verruimd. Deze hoogte is specifiek vereist voor de realisatie van een windtunnel en niet voor een verdere intensivering van de functies door de toevoeging van verdiepingen. Bovendien sluit de functie en bebouwing uitstekend aan bij de bestaande functies op het recreatiegebied Het Hulsbeek. Daarom wordt voorliggend plan niet gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en kan nadere toetsing aan de treden van de ladder achterwege blijven. Wanneer het initiatief volledigheidshalve wel aan de treden van de ladder wordt getoetst, dan ontstaal het volgende beeld:

Toetsing trede 1: actuele regionale behoefte

In deze eerste trede moet worden beoordeeld of er concreet behoefte bestaat aan de betreffende vorm van verstedelijking van de betreffende kwaliteit. Daarbij moet de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) in ogenschouw worden genomen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Bij aanbod elders kan worden gedacht aan al geplande woningbouw- of werklocaties, een binnen stedelijke herstructurering, of bijvoorbeeld leegstand.

Voor voorliggend plan is door het onafhankelijke onderzoeksbureau Dynamic Concept consultancy (DCC) een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd (DCC, 2016). Daarbij is onder andere gekeken naar vergelijkbare centra in binnen- en buitenland. Op basis van de toeristenstroom naar Twente, de typerende leefstijl van Overijsselse toeristen, het gemiddeld aantal bezoekers van soortgelijke attracties, de gekozen locatie en het verzorgingsgebied kan er worden gesteld dat Indoor Skydive Twente (IST) een haalbaar concept is. Vanuit de ladder voor duurzame verstedelijking kan daarom worden gesteld dat er sprake is van een actuele regionale behoefte aan het indoor skydivecentrum als specifieke vorm van dagrecreatie op deze locatie bij Recreatiepark Het Hulsbeek.

Toetsing trede 2: bestaand stedelijk gebied

In deze tweede trede moet worden beoordeeld of, indien er een regionale behoefte aan een stedelijke ontwikkeling is, de beoogde ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied in de betreffende regio kan worden gerealiseerd. Onder bestaand stedelijk gebied wordt verstaan: het bestaande stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;

Het skydivecentrum wordt gerealiseerd op gronden die reeds benut kunnen worden voor cultuur- sport en ontspanning. Qua gebruiksmogelijkheden is het plan reeds bij recht toegestaan. Het plangebied ligt centraal op recreatiepark Het Hulsbeek en sluit qua functie uitstekend aan op het bestaande aanbod aan recreatieve mogelijkheden. Qua bouwmogelijkheden is er sprake van een beperkte uitbreiding met ca. 700 m² op een locatie die uitstekend aansluit bij andere dagrecreatieve voorzieningen (Recreatiepark Het Hulsbeek). Het plan voldoet daarmee aan de tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Toetsing trede 3: ontsluiting/bereikbaarheid

In de derde trede moet worden beoordeeld in hoeverre de ontwikkeling mogelijk is op locaties die al ontsloten zijn of ontsloten worden door verschillende modaliteiten (zogenaamd multimodaal ontsloten) op een schaal die passend is bij de beoogde ontwikkeling.

Het initiatief sluit aan bij de bestaande infrastructuur en parkeermogelijkheden op Het Hulsbeek, hetgeen toereikend is voor deze vorm van dagrecreatie. Daarmee wordt ook voldaan aan de derde trede van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel 2009 betreft een integrale visie die het voorheen geldende Streekplan Overijssel 2000+, het Verkeer- en vervoerplan, het Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan samen brengt in één document. Hiermee is de Omgevingsvisie het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden.

In 2013 is de Omgevingsvisie op een aantal onderwerpen aangepast. Provinciale Staten hebben op 3 juli 2013 de actualisatie Omgevingsvisie vastgesteld. Reden voor deze actualisatie is de evaluatie van de Omgevingsvisie en het Hoofdlijnenakkoord uit 2011. De actualisatie richt zich alleen op de volgende onderwerpen: de ecologische hoofdstructuur (EHS), het streefbeeld Wegencategorisering, windenergie (rol provincie), nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden (LOG's), kantorenbeleid, definitie van lokaal gewortelde bedrijvigheid, ruimtelijke reservering gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. en tot slot de aanpassing van de verordening op basis van eerder uitgevoerde evaluatie. Wanneer hieronder wordt gesproken over de Omgevingsvisie, dan is dat de geactualiseerde versie.

De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde 'SER-ladder'; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2009. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. generieke beleidskeuzes;
• 2. ontwikkelingsperspectieven;
• 3. gebiedskenmerken.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht en getoetst.

Figuur 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Toets

De generieke beleidskeuzes zijn veelal doorvertaald naar de provinciale omgevingsverordening. Conform de daarin opgenomen begripsbepalingen kan het plangebied worden gezien als 'bestaand bebouwd gebied'. Dat zijn gronden die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen. Voorliggend plan voldoet dan ook aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, omdat er geen sprake is van extra ruimtebeslag op de groene omgeving. Er wordt met het plan aangesloten bij een bestaand bebouwd erf (Het Buitenhuys) en de bouwmogelijkheden die hier reeds bestaan.

Het plangebied maakt ook deel uit van het Nationale Landschap Noordoost-Twente. De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn:

• a. het samenhangende complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen;
• b. de grote mate van kleinschaligheid;
• c. het groene karakter.

Nieuwe ontwikkelingen binnen het Nationaal Landschap zijn toegestaan mits deze ontwikkelingen bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten
van het Nationaal Landschap. Met voorliggend plan wordt binnen recreatiegebied Het Hulsbeek naast Het Buitenhuys een nieuwe recreatieve onderneming gevestigd. Dit leidt niet tot negatieve gevolgen voor de benoemde kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente.

In deze toelichting wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Tot slot ligt het plangebied niet in één van de genoemde reserveringsgebieden. Geconcludeerd wordt dat voorliggend plan past binnen de generieke beleidskeuzes.

Ontwikkelingsperspectieven.

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Het plangebied maakt deel uit van het ontwikkelingsperspectief 'buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte: mixlandschap'. Het gaat hier om gebieden voor gespecialiseerde landbouw en -mengvormen van landbouw met andere functies (recreatie-zorg, natuur, water) en bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus die de karakteristieke -gevarieerde opbouw van de cultuurlandschappen in deze gebieden versterken. Conform de provinciale sturingsfilosofie is ontwikkeling in de groene omgeving niet langer gebonden aan strikte voorschriften van welke functie op welke plek moet plaatsvinden. De provincie biedt ruimte aan economische dynamiek en de ruimtelijke kwaliteit bevorderen. Daarom stimuleert meervoudig ruimtegebruik en creatieve en-en oplossingen. Naast de bescherming van
kwaliteiten wil de provincie daarbij vooral ontwikkeling en dynamiek benutten voor duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent dat voor elke ontwikkeling (dus boerenbedrijf, recreatieonderneming, knooperf, paardenhouderij etc.) de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en de Catalogus Gebiedskenmerken zijn bepalend voor ontwikkelingsmogelijkheden.

Toets

Het ontwikkelingsperspectief 'buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte: mixlandschap' verzet zich niet tegen recreatieve functies. Ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving is al sprake van (dag-)recreatieve voorzieningen (recreatiegebied Het Hulsbeek). De toevoeging van het indoor skydivecenter sluit zowel qua functie als in ruimtelijk opzicht uitstekend aan op de bestaande functies en inrichting van dit recreatiegebied. Bovendien wordt voldaan aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, doordat bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan worden benut. Hieronder zal het initiatief nader worden getoetst aan de ter plaatse geldende gebiedskenmerken. Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen het ontwikkelingsperspectief 'buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte: mixlandschap'.

Figuur 3.2 Ontwikkelingsperspectievenkaart (Bron: Atlas Overijssel)

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

De 'Natuurlijke laag'

Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp.

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart met de 'Natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'dekzandvlakte'. De ambitie ten aanzien van het gebiedstype 'dekzandvlakte' is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met 'natuurlijke' soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

Bij recreatiegebied Het Hulsbeek is de natuurlijke laag nog maar beperkt terug te zien in het landschap, mede door de zandafgravingen (zwemvijvers) die hier in de 20ste eeuw hebben plaatsgevonden. Bovendien is voorliggend initiatief dermate kleinschalig dat deze geen invloed heeft op de natuurlijke strekkingsrichting van het landschap.

De 'Laag van het agrarisch cultuur landschap'

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen. Hierdoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan.

Het plangebied is in de 'laag van het agrarisch cultuur landschap' aangeduid als 'oude hoevenlandschap'. Dit betreft een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen.

Bij Het Hulsbeek zijn een deel van de oude structuren van het oude hoevenlandschap nog terug te vinden. Dit geldt bijvoorbeeld voor de Bornsedijk, en een deel van de beplanting en landschappelijke structuur rondom de zwemvijvers. Het indoor skydivecentrum sluit qua situering aan bij de bestaande erfstructuur van Het Buytenhuis en wordt in een opern ruimte (grasland) tussen bestaande bomen gerealiseerd. Hierdoor wordt er geen afbreuk gedaan aan de landschappelijke kenmerken van het oude hoevenlandschap en is de bebouwing direct landschappelijk ingepast. Er is daarmee geen sprake van negatieve gevolgen voor het oude hoevenlandschap.

De 'stedelijke laag'

Het plangebied heeft op de gebiedskenmerkenkaart de 'Stedelijke laag' geen bijzondere eigenschappen. Het gebiedskenmerk kan buiten beschouwing worden gelaten.

De 'lust- en leisurelaag'

Het plangebied heeft op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'lust- en leisurelaag' het gebiedskenmerk 'stads- en dorpsranden'. Daarnaast is de Bornsedijk ten zuiden van het plangebied aangemerkt als een recreatieve route.

De stads- en dorpsrand is een overgangsgebied. Hier is sprake van 2 elkaar overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap eromheen. De (potentiële) kwaliteit is die van de ‘best of both worlds’; stedelijke voorzieningen, verspreid liggende (gewilde) woon- en werkfuncties, padennetwerk in een landschappelijk raamwerk. Dichtbij stad en dorp en toch buiten. Randen gaan niet alleen over de ‘functionele mix’, maar vooral ook over herkenbaarheid, duidelijkheid, silhouetten (kerktorens, markante gebouwen, bruggen,ed) het je thuis voelen. Met recreatieve routes worden gebiedsgerichte ketens tussen diverse attractiepunten in stand gehouden. Deze routes zijn veelal tussen stad/dorp en land aanwezig en kunnen worden gekoppeld aan ontwikkelingen.

Recreatie is bij uitstek een functie die past binnen het gebiedskenmerk 'stads- en dorpsrand'. Het indoor skydivecentrum vormt in dat opzicht een nieuwe toevoeging en attractie bij het bestaande aanbod (o.a. klimpark, outdoor challengepark, kartbaan, etc.) welke al aanwezig is op Het Hulsbeek. Door de ligging nabij de recreatieve route (Bornsedijk) heeft het plangebied een goede bereikbaarheid en verbinding met de stad en de overige recreatieve attracties in de directe omgeving. Het initiatief past daarmee uitstekend binnen de kenmerken van de lust- en leisurelaag.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

 

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Oldenzaal

Op 10 maart 2014 is de gemeentelijke 'Structuurvisie Oldenzaal' vastgesteld. Deze beleidsnota bevat de gemeentelijke visie op de ruimtelijke ontwikkeling van het gemeentelijk grondgebied in een periode van 10 tot 15 jaar. De gemeente hanteert daarbij vier strategische ingrepen:

• 1. Vergroten van stedelijk kerngebied
• 2. Ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal
• 3. Ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers
• 4. Vitale onderscheidende en intieme woonwijken

De structuurvisie is geen blauwdruk maar een uitnodiging om samen met gebiedspartijen, initiatiefnemers en andere overheden te werken aan de toekomst van Oldenzaal.

Vanuit thematisch oogpunt van recreatie streeft de gemeente naar een versterking van het recreatieve netwerk. Voor het recreatiegebied het Hulsbeek wordt in de structuurvisie aangegeven dat de gemeente die zichtbaar wil maken vanuit 'de Etalage'. Daarmee wordt bedrijventerrein Jufferbeek bedoeld. Daarnaast wordt er ingezet op goede verbindingen tussen de stad (woonwijken) en het Hulsbeek als recreatief gebied, onder meer door de realisatie van een langoederenzone welke loopt van het Hulsbeek via de binnenstad naar de stuwwal. Er wordt in de visie dan ook een project benoemd dat toeziet op een vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid, bruikbaarheid en toegankelijkheid van het Hulsbeek:

"Het recreatiegebied Hulsbeek lijkt niet bij Oldenzaal te horen terwijl dit de recreatieplek is voor veel mensen binnen en buiten Oldenzaal. Het gebied ligt nu wat verscholen maar krijgt de kans om zich te etaleren door een nieuw adres te maken aan de Etalage. Ook kunnen er recreatieve functies worden gepresenteerd als visitekaartje naar Het Hulsbeek".

Toets

De realisatie van een indoor skydivecentrum leidt tot een versterking van het (regionale) recreatieve aanbod bij het Hulsbeek. Bovendien ligt het plangebied direct aan een recreatieve route (Bornsedijk) welke het recreatiegebied verbind met de stad Oldenzaal. Het intiatief sluit daarmee aan bij het beleid uit de gemeentelijke structuurvisie.

Figuur 3.3: Fragment structuurvisiekaart

3.3.2 Integerale gebiedsvisie Hulsbeek en omgeving

In samenwerking tussen de gemeente Oldenzaal, de regio Twente, het waterschap en ondernemersvereniging Hulsbeek is in 2012 een integrale gebiedsvisie tot stand gekomen. Deze visie weerspiegelt de mening van de werkgroepen, de kerngroep en de stuurgroep en daarmee van alle partijen, die aangegeven hebben zich betrokken te voelen bij de toekomst van het Hulsbeek en omgeving. De ambitie is het Hulsbeek met al zijn kwaliteiten een duidelijke plaats en eigen profiel te geven in de toeristische infrastructuur van Oost-Nederland.Als het gaat om het aanbod in dagrecreatieve voorzieningen wordt het volgende geschreven:

"Recreatiegebieden à la Het Hulsbeek kampen gemiddeld met teruglopende bezoekersaantallen, tot het moment dat het aanbod wordt verbreed. De belangstelling voor enkelvoudige recreatievormen, zoals recreatief zwemmen, zonnen, wandelen, neemt af. De verwende consument wil de ene dag dit en de andere dag dat. Dit “zapgedrag” resulteert onder andere in vraag naar meer en intensievere activiteiten kort achter elkaar. Algemene succesfactoren zijn daarbij o.a. ‘beleving, volwaardig product en dienst ineen, verzorging en klantvriendelijkheid, kwaliteit en veiligheid. Daarbij geldt ook dat de reisbereidheid sterk toeneemt bij een samengesteld aanbod met hoge belevingswaarde. Aan de aanbodszijde is er sprake van specialisatie en groei. Het aantal marktspelers neemt toe met aan de ene kant gespecialiseerde en/of thematisch aanbod en aan de andere kant grote all in leisure-concepten. Ook evenementen kunnen een grote impuls geven aan het aantal bezoekers en de vitaliteit van een regio. Voor het Hulsbeek betekent dit een grote kans. Recreatief maatwerk in een landelijke omgeving nabij stedelijke voorzieningen geeft de consument het flexibele aanbod van het landelijk toeristische totaalproduct dat hij wenst. Een goed verzorgde natuurlijke parkomgeving met een duidelijk voorzieningenniveau is daarbij een voorwaarde voor elke verdere ontwikkeling".

Over een aantal zaken zijn vrijwel alle partijen het eens. Deze zijn de basis van draagvlak en vormen samen het fundament van de visie. De uitgangspunten zijn:

• de basiszonering (actieve dagrecreatie in het centrale gedeelte, natuurbeleving in de westelijke zone, verblijfsrecreatie zo veel mogelijk aan de rand) is leidend voor het toestaan van nieuwe ontwikkelingen
• de landschappelijke en ecologische kwaliteit koesteren en beschermen. Dat betekent voor nu een inhaalslag in onderhoud, waar de Regio inmiddels mee gestart is
• werken aan een herkenbare en hoogwaardige uitstraling
• ondernemers moeten de ruimte krijgen om te investeren en uit te breiden, mits dat maar gepaard gaat met een investering in kwaliteit
• Toeters Dennen is een mooi evenemententerrein, dat beter benut zou kunnen worden als er basisinfrastructuur aanwezig zou zijn
• de potentie voor uitbreiding bezoekersaantallen benutten, vooral ook door uitbreiding van bestaande ondernemingen
• marktkansen oppakken door samenwerking te zoeken.

In de verschillende toekomstscenario's voor het Hulsbeek wordt dan ook uitgegaan van een uitbreiding van het aanbod aan recreatieve voorzieningen door het aantrekken van nieuwe ondernemingen. Doel is om daarbij tot een compleet en aantrekkelijk aanbod te komen voor de huidige dag- en verblijfsrecreant.

Toets

De realisatie van een indoor skydivecentrum past uitstekend binnen de integrale gebiedsvisie voor het Hulsbeek. Het is een nieuwe recreatieve onderneming waarmee het aanbod aan dagrecreatieve activiteiten wordt vergroot. Bovendien maakt het plangebied deel uit van het centrale gedeelte van het recreatiegebied, waar ook actieve dagrecreatie wordt beoogd. Het past bovendien binnen de trend tot een meer gespecialiseerd en thematisch aanbod.

3.3.3 Nota 'De casco benadering in Noordoost-Twente'

De gemeente Oldenzaal heeft de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente' vastgesteld. Het Nationaal Landschap Noordoost Twente is een gebied met zeldzame en unieke landschapskwaliteiten. Het is een gebied met stuwwallen, bronnen, beken en fraaie cultuurlandschappen. Kernkwaliteit is het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap. Schaalvergroting in de grondgebonden landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Het verdwijnen van landschapselementen op perceelsgrenzen tast het kleinschalige groene karakter aan en leidt tot een afname van landschapsdiversiteit. De gemeente Oldenzaal heeft samen met de provincie Overijssel en de gemeenten Tubbergen, Losser en Dinkelland de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap.

Om vorm en inhoud te geven aan deze ambitie is een generieke methode ontwikkeld: de casco benadering. Voor de gemeente is de casco-benadering te gebruiken als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap. Aan de hand van de casco-kaart (zie onderstaande figuur) kan bezien worden of landschappelijke structuren deel uitmaken van het casco. Op basis van de casco-kaart kan vastgesteld worden of het landschapselement tot het casco behoort of niet; daaruit volgen drie mogelijk aanvragen op basis van het casco, dit zijn:

• 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de cascokaart.
• 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de cascokaart.
• 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de cascokaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie).

Toets
Zoals te zien is op de Casco-kaart is er in het plangebied zelf geen sprake van casco landschapselementen. In de directe omgeving zijn wel diverse elementen aanwezig welke tot het casco worden gerekend. Het beoogde indoor skydivecentrum is zodanig gepositioneerd dat er geen nadelige gevolgen optreden voor het landschappelijk casco. Het plan is in lijn met het gemeentelijke beleidskader.

Figuur 3.4: Fragment casco-kaart (bron: www.overijssel.nl/cascokaart)

3.3.4 Beeldkwaliteit

Welstandsnota 2012

Het Hulsbeek wordt in de Welstandsnota 2012 omschreven als een recreatiegebied met veel bos, grote waterpartijen en een grillige ontsluitingsstructuur. De open ruimtes voegen zich naar de vorm van het water. De oorspronkelijke boerengebouwen hebben hun boerderijvorm behouden, en zijn daardoor ondanks hun nieuwe functie nog goed te herkennen. Er zijn vele functies in, of direct grenzend aan, het Hulsbeek te vinden, zoals horeca-gelegenheden, een kartingbaan, een manege, voetbal- en tenniscomplex, sauna, outdoorvoorzieningen, een vakantiewoningen-terrein, campings en een waterzuiveringbedrijf.

De recreatie-invloeden zijn merkbaar in de toegevoegde gebouwen, zoals de sauna en het outdoor-centrum, maar de gebouwen hebben hun eigen, herkenbaar karakter en gaan op in het bos, zodat ze niet beeldbepalend zijn. Dit geldt ook voor de parkeerplaatsen die, met graskeien bestraat, in het groen gelegen zijn.

Gewenste beeldkwaliteit

De bouwmassa van Skydive Oldenzaal is niet gering en wordt voor een groot deel bepaald door de windtunnel en techniek. Daarbij zijn ook andere, meer ondergeschikte, functies aanwezig. Voor het ruimtelijk concept is het van belang dat sprake is van een goed evenwicht tussen landschap en architectuur. Vanwege de bijzondere functie is dit een complexe architectonische opgave.

De functie en de bouwmassa hoeven niet te worden ontkent, maar dienen wel van een zodanige kwaliteit te zijn dat er vanuit ruimtelijk oogpunt een meerwaarde betekenen voor Het Hulsbeek. Dat kan alleen als het gebouw 'locatiespecifiek' is. De ruimtelijke uitgangspunten die de omgeving biedt dienen opgepakt te worden in het architectonische ontwerp. Daarbij dient onder andere rekening te worden gehouden met de karakteristiek van Het Hulsbeek, 'Het Buitenhuys', het zicht op de recreatieplas, de ontsluiting en de inbedding aan de boszijde. Sprake is van een autonome ('eigen gezicht') en eigentijdse architectuur van een hoog niveau. Vooraf kan niet precies worden bepaald hoe het ontwerp er uit moet komen te zien en daarnaast kunnen te strikte criteria belemmerend werken voor de kwaliteit van de architectuur. Wel kan de ambitie worden meegegeven: deze dient hoog te zijn. Het ontwerp zal worden beoordeeld op grond van de 'Algemene Welstandscriteria' uit bijlage 1 van de welstandsnota (daarmee vervalt de reguliere welstandstoets aan de hand van het gebiedsgerichte welstandsbeleid). Met deze algemene criteria wordt gestreefd naar architectonische ontwerpen met zeggingskracht en vakmanschap. Het ontwerp dient bij de indiening te worden voorzien van een geschreven motivatie van de architect waarbij de architectuur aan de hand van de Algemene Welstandscriteria wordt gemotiveerd.

Figuur 3.5: Referentiebeelden

Hoofdstuk 4 Onderzoek

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, flora & fauna, archeologie & cultuurhistorie en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging die daarin is aangebracht, is dat voor de vraag of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen, toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst is niet toereikend. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de grenswaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen:

• belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of;
• belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten.

In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.(-beoordelings)-plichtig in het andere geval dient een m.e.r.- beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling.

Toets

Het plan betreft de realisatie van een indoor skydivecentrum welke qua gebruik en oppervlakte reeds binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan past. Qua maatvoering (specifiek hoogte) past het plan niet, hetgeen ook de aanleiding is voor deze herziening. De aanleg van het skydivecentrum wordt niet gezien als een m.e.r.-plichtige activiteit, omdat deze pas geldt bij een stedelijke ontwikkeling met een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2.000 woningen of meer en bij een ontwikkeling met een bedrijfsvloeroppervlak van 200.000 m² of meer. Het milieubelang is in dit bestemmingsplan zorgvuldig afgewogen in de plantoelichting. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in voldoende mate is afgewogen en dat belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten. Het plan is niet binnen een kwetsbaar of waardevol gebied gelegen en heeft ook geen belangrijke nadelige milieugevolgen voor de omgeving, waardoor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is.

4.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Toets

Een indoor skydivecentrum is zelf geen gevoelige bestemming, maar kan als door de bedrijfsmatige activiteiten mogelijk wel hinder opleveren voor gevoelige bestemmingen in de omgeving. Een indoor skydivecentrum komt als bedrijfstype niet voor in de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering'. Ter vergelijking kan wel naar andere indoor recreatieve functies worden gekeken om een indicatie te krijgen. Voor indoor skelter- en kartbanen (SBI-2008: 931) geldt een richtafstand van maximaal 50 meter voor geluid en 10 meter voor geur. Voor 'sportscholen, gymnastiekzalen' (SBI-2008: 931) geldt een richtafstand van 30 meter voor geluid. De nieuwe installatie (VR4) die bij het indoor skydivecentrum wordt toegepast is overigens getest op de geluidsbelasting. Uit deze tests bleek dat er buiten het gebouw geen geluid van de installatie t.b.v. de windtunnel te horen is. Daarmee zal er ook geen sprake zijn van geluidhinder voor de directe omgeving (Buitenhuys en dagrecreanten).

Het plangebied ligt centraal op het Hulsbeek. Het meest nabijgelegen gevoelige object is een woonerf (Binnenweg 5, Oldenzaal). Dit erf ligt op een afstand van circa 450 meter ten opzichte van het plangebied. Gezien deze afstand is het niet aannemelijk dat de ontwikkeling van het indoor skydivecentrum leidt tot enige hinder voor deze woning.

4.3 Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Bij een ruimtelijk plan moet worden bepaald of de bodemkwaliteit van het plangebied geschikt is voor het beoogde gebruik. Hierbij is het van belang te weten of er mogelijk sprake is van een bodemverontreiniging, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Toets

Bij voorliggend plan is sprake van een functie waar langer dan 2 uur achtereen mensen kunnen verblijven. Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is daarom gebruik gemaakt van een verkennend bodemonderzoek (Mos milieu B.V. 1 februari 2017: kenmerk 1603785-01) om ter plaatse de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen (zie Bijlage 1). Uit de onderzoeksresultaten kan het volgende worden geconcludeerd:

• In de grond zijn geen bijmengingen met bodemvreemde materialen aangetroffen.
• Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal zijn tijdens het uitvoeren van het bodemonderzoek visueel geen asbestverdachte (plaat)materialen waargenomen.
• In de mengmonsters van de zandige, zintuiglijk schone bovengrond (MM01 en MM02) zijn geen verhoogde gehalten aan de onderzochte parameters aangetoond.
• In het mengmonsters van de zandige, zintuiglijk schone ondergrond (MM03) zijn geen verhoogde gehalten aan de onderzochte parameters aangetoond.
• In het grondwater is een overschrijding van de streefwaarde voor de parameter barium aangetoond.

Op basis van het vooronderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de grondmonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek zijn er, ons inziens, met de huidige milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen te verwachten bij de voorgenomen bouwactiviteiten op de locatie. Voor het aspect bodem is daarmee sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4.4 Geluid

Conform de Wet geluidhinder moet in geval van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen akoestisch onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting van wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie.

Toets

Het indoor skydivecentrum is geen geluidgevoelige bestemming, zodat akoestisch onderzoek conform de Wet geluidhinder niet nodig is. Daarnaast kan in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden gesteld dat het indoor skydivecentrum op een dermate grote afstand van geluidgevoelige bestemmingen ligt dat er geen hinder zal ontstaan, zie ook het onderdeel milieuzonering.

4.5 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen 

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

Uitgaande van 36 verkeersbewegingen (zie paragraaf 4.10) per uur en een worst-case scenario waarbij het centrum is geopend van 8 uur 'ochtends tot 24.00 uur 's avonds leidt dit tot maximaal 576 verkeersbewegingen op een volledig volgeboekte dag. Uit de berekening met de NIBM-tool (zie figuur 4.1) volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.

Figuur 4.1: Worst-case berekening voor bijdrage van extra verkeer (bron: infomil.nl)

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor transport van gevaarlijke stoffen geldt per 1 april 2015 het beleid Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de Regeling Basisnet. De circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRNVGS) is daarmee vervallen.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Risicokaart Overijssel

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toets

Uit de inventarisatie aan de hand van de risicokaart blijkt dat binnen een straal ruim 500 meter van het plangebied dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Wel ligt direct ten zuiden van het plangebied een hogedruk aardgastransportleiding. Uit het onderzoek dat in 2012 ten behoeve van het vigerende bestemmingsplan 'het Hulsbeek' is uitgevoerd blijkt dat de locatie van het indoor skydivecentrum buiten de plaatsgebonden risicocontour van deze buisleiding is gesitueerd.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Figuur 4.2: Risicokaart Overijssel

4.7 Water

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Toets

Op 19 december 2016 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 3. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets toegepast moet worden. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

4.8 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Natuurbeschermingswet 1998, Flora- en faunawet, Barro) en provinciale regelgeving (EHS in provinciale verordening). Bij dit bestemmingsplan wordt hiervoor gebruik gemaakt van een quickscan flora en fauna (Natuurbank Overijssel, 12 december 2016), zie ook bijlage 2. De resultaten zijn in de volgende paragrafen opgenomen.

4.8.1 Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Gronden die tot het NNN behoren liggen op minimaal 1,1 kilometer afstand van het plangebied. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteit is lokaal waardoor de voorgenomen activiteit geen negatief effect op gebieden (zoals het Nationaal Natuurnetwerk) buiten het plangebied heeft.

4.8.2 Beschermde gebieden

Het plangebied behoort niet tot Natura 2000-gebied. Gronden die tot Natura 2000-gebied behoren liggen op minimaal 3,3 kilometer afstand van het plangebied. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteit is lokaal. De voorgenomen activiteit heeft geen negatief effect op de instandhoudingsdoelen van Natura2000-gebied. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen natuurbeschermingswetvergunning aangevraagd te worden.

4.8.3 Beschermde soorten

Het plangebied behoort vermoedelijk tot het functionele leefgebied van sommige grondgebonden zoogdier-, amfibieën-, vogel-, en vleermuissoorten. Andere beschermde soortgroepen zijn tijdens het veldonderzoek niet vastgesteld of het plangebied wordt als een ongeschikt functioneel leefgebied voor deze soortgroepen beschouwd. Mogelijk nestelen er ieder voortplantingsseizoen vogels in het plangebied. Van deze soorten zijn uitsluitend de bezette nesten beschermd; niet de oude nesten of de nestplaats. Voor het vernielen van bezette nesten en het verwonden/doden van vogels kan geen ontheffing van de verbodsbepalingen verkregen worden omdat de voorgenomen activiteit niet als een in de wet genoemd ‘belang’ wordt beschouwd. De meest geschikte periode om beplanting te rooien is augustus-februari. In deze periode bezetten vogels doorgaans geen nesten.

Vermoedelijk benutten verschillende amfibieën- en vleermuissoorten het plangebied als foerageergebied. Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten wordt deze functie niet aangetast. Hierdoor leiden voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van de Ff-wet. Mogelijk bezetten sommige grondgebonden zoogdiersoorten een vaste rust- of voortplantingslocatie in het plangebied of benutten het plangebied als foerageergebied. De functie als foerageergebied wordt door uitvoering van de voorgenomen activiteit niet aangetast en leidt daarom niet tot wettelijke consequenties. Soorten die een vaste rust- of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten staan allen vermeld in tabel 1 van de Ff-wet of zijn niet beschermd (mol). Voor deze soorten geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘verstoren, verwonden en doden’ als gevolg van activiteiten die in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling worden uitgevoerd. De voorgenomen activiteit leidt niet tot wettelijke consequenties.

Mits rekening gehouden wordt met bezette vogelnesten, leidt de voorgenomen activiteit niet tot wettelijke consequenties in het kader van de Ff-wet. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing ex. art. 75c van de Ff-wet aangevraagd te worden.

4.9 Archeologie en Cultuurhistorie

Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz), een wijziging op de Monumentenwet 1988, van kracht geworden en inmiddels opgenomen in de Erfgoedwet (en het overgangsrecht daarbinnen dat naar huidig inzicht in 2019 wordt overgeheveld naar de Omgevingswet). De wijziging van de Monumentenwet heeft ervoor gezorgd dat gemeenten een archeologische zorgplicht krijgen en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Toets

Archeologische waarden zijn in het vigerende bestemmingsplan reeds middels een dubbelbestemming voorzien van een beschermingsregeling. Ter plaatse van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Binnen die dubbelbestemming wordt archeologisch onderzoek noodzakelijk geacht indien het niet te bebouwen oppervlak groter is dan 250 m². De oppervlakte van het indoor skydivecentrum is groter. Daarom is er reeds opdracht gegeven tot het uitvoeren van een verkennend archeologisch onderzoek, zodat ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning deze rapportage kan worden overlegd.

Door het bureau Laagland Archeologie V.O.F. is een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 4). Daaruit volgt dat in het plangebied de bodem ten opzichte van het oospronkelijke (natuurlijke) maaiveld zeer diep verstoord is. Het onderzoek heeft geen archeologische indicatoren opgeleverd. Naar aanleiding van deze toetsing kan feitelijk de archeologische verwachting op nihil worden gesteld. Nader archeologisch onderzoek kan achterwege blijven.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988. Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft in maart 2014 de kadernota Cultureel Erfgoed 2014-2018 vastgesteld. In de nota, die een kapstok vormt voor het erfgoedbeleid van de gemeente Oldenzaal, zijn een aantal speerpunten geformuleerd. Eén van die speerpunten is het ontwikkelen van een cultuurhistorische waardenkaart (CHWK). He

Toets

Uit Cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Oldenzaal kan worden afgeleid dat er binnen het plangebied geen monumenten gelegen zijn (zie figuur 4.3). Uit de toets aan de waardenkaart blijkt verder niets van andere bijzondere cultuurhistorische waarden waarvoor in het bestemmingsplan een beschermende regeling vereist is. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

Figuur 4.3: Cultuur Historische Waardenkaart

4.10 Verkeer / parkeren

4.10.1 Verkeer

Naar verwachting zullen jaarlijks 45.000 personen het indoor skydivecentrum bezoeken. Bezoekers aan het indoor skydivecentrum komen in groepen van maximaal 15 personen op afgesproken tijdstippen. Een beperkt deel van de bezoekers komt alleen mee om te kijken en neemt zelf geen deel aan het vliegen. In de verkeersberekening is uitgegaan van drie personen per groep van 15 (20% ). Elke 30 minuten kan een groep van max. 15 personen gebruik maken van de windtunnel. Uitgaande van een ontvangst en instructie van 45 minuten, circa 30 minuten voor het vliegen in de windtunnel en een afronding van 15 minuten na het vliegen, zullen er gedurende de dag maximaal 45 deelnemers gelijktijdig aanwezig zijn, bij een volledige bezetting van elke groep. Uitgaande van 20% bezoekers die alleen kijken en niet zelf deelnemen, is het aantal personen dat tegelijk in het indoor skydivecentrum aanwezig zal zijn 54. In het onderstaande schema is dit weergegeven.

De piektijden van het indoor skydivecentrum zullen zijn op doordeweekse dagen van 16 tot 22 uur, zaterdag en zondag van 9 tot 22 uur. De voor de verkeersdrukte meest maatgevende periode is de avondspits op werkdagen tussen 16.00 en 18.00 uur. Uitgaande van de tabel zoals hierboven weergegeven kunnen per half uur maximaal 18 nieuwe (15 vliegers en 3 kijkers) worden ontvangen. Er zullen ook 18 personen per half uur het indoor skydivecentrum verlaten. In totaal 36 personen.

Voor vrijetijdsvoorzieningen wordt doorgaans uitgegaan van een percentage bezoekers dat met de auto komt van 90%. In de berekening van het aantal verkeersbewegingen is rekening gehouden met een gemiddelde voertuigbezetting van 2 personen per voertuig. Voor de drukste uren betekent dit maximaal 18 voertuigbewegingen per half uur, waarvan 9 naar het indoor skydivecentrum toe en 9 van het indoor skydivecentrum af.

Op basis van het bovenstaande kan worden vastgesteld dat de verkeersgeneratie per uur van indoor skydivecentrum beperkt is, doordat groepen op afspraak gespreid over de dag indoor skydivecentrum bezoeken. In vergelijking met de functies die op basis van het geldende bestemmingsplan al zijn toegestaan, is de verkeersgeneratie van het indoor skydivecentrum kleiner. Bovendien wordt hier opgemerkt dat bovenstaande berekening uitgaat van een bezetting van 100% gedurende de gehele dag, waar in de praktijk een gemiddelde bezetting van 65% te verwachten is. Daarom wordt geconcludeerd dat de realisatie van het indoor skydivecentrum niet leidt tot verkeerskundige knelpunten.

4.10.2 Parkeren

Bij het gebouw wordt niet voorzien in parkeergelegenheid op eigen terrein, op enkele parkeerplaatsen voor minder validen na. Bezoekers van het indoor skydivecentrum kunnen gebruik maken van het bestaande parkeerterrein P4.

Parkeervraag

Uitgaande van de bezoekersaantallen zoals beschreven onder het kopje "Verkeer" is de parkeervraag voor het indoor skydivecentrum berekend. Daarbij is er van uitgegaan dat bezoekers 15 minuten voor en 15 minuten na het bezoek aan het indoor skydivecentrum een parkeerplaats gebruiken. Op de drukste momenten van de dag, bij een maximale bezetting per groep van 15 personen en drie kijkers, zal er voor 72 personen parkeergelegenheid moeten zijn. Uitgaande van een percentage dat met de auto komt van 90% en een gemiddelde voertuigbezetting van 2 personen, zijn er 36 parkeerplaatsen nodig op de drukste uren. In de onderstaande tabel is dit weergegeven.

Parkeercapaciteit

Rond om het water van het hulsbeek zijn meerdere parkeerplaatsen gecreëerd. Des gewenst kan de bezoeker van het Hulsbeek parkeren op parkeerplaats 1 t/m 5. De totale parkeercapaciteit van de parkeergelegenheden bedraagt over de 2000.

Bezoekers kunnen doormiddel van wegbewijzering keuze maken op welke parkeerplaats men wil parkeren. De verwachting is dat bezoekers van het indoor skydivecentrum (op advies bij boeking) in alle waarschijnlijkheid gaan parkeren op parkeerplaats p4. De totale capaciteit van p4 bedraagt 430 parkeerplaatsen. Op P4 is vrijwel op alle momenten in de week ruim voldoende plek. Alleen bij zeer mooi weer is de resterende capaciteit mogelijk beperkter, enkele parkeerplaatsen zijn dan nog vrij. Er zullen dan ook voor bezoekers van van het indoor skydivecentrum gereserveerde parkeerplaatsen moeten komen. Er bestaat de mogelijkheid om des gewenst toch te kiezen voor parkeerplaatsen op eigen terrein waardoor sprake van parkeercapaciteit beperking niet meer van toepassing zijn.

Vastgesteld kan worden dat de parkeervraag van van het indoor skydivecentrum (max 36 parkeerplaatsen), ruimschoots kan worden opgevangen in de bestaande parkeerplaats P4. Door het al bestaande parkeerverwijssysteem worden de bezoekers aan van het indoor skydivecentrum naar de parkeerplaats P4 geleid, zodat er geen sprake zal zijn extra verkeersbewegingen als gevolg.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek

De hiervoor beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Opbouw van de regels

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

Begrippen
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelbepaling:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel: 

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.3 De bestemmingen

Gemengd

De bestemming Gemengd is toegekend aan het perceel aan de Bornsedijk 100 en aan het Indoor Skydivecentrum. Naast de bestaande horeca-activiteiten bestaat hier de mogelijkheid tot een gebruik voor cultuur en ontspanning alsmede sport.

Er zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen en andere-bouwwerken. Voor gebouwen geldt een maximum bebouwd oppervlakte van 2.630 m². Daarnaast geldt een minimale afstand tot de bestemmingsgrens van 3 m. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om deze afstand te verminderen tot 0 m. De goot- en bouwhoogte van gebouwen bedraagt respectievelijk maximaal 4,5 en 15 m, met uitzondering van de locatie van het Indoor Skydivecentrum waar een maximum bouwhoogte van 21 m is toegestaan.

5.4 De dubbelbestemmingen

Waarde - Archeologie 1

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 regelt de bescherming van archeologische waarden in het plangebied voor terreinen met een middelhoge waarde. Ook binnen deze bestemmingen geldt een bouwverbod met afwijkingsbevoegdheid en een vergunningplicht voor het uitvoeren van nader omschreven werken en werkzaamheden. Alvorens een vergunning te verlenen dient advies te worden ingewonnen bij een archeologisch deskundige.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening 2008 (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Door initiatiefnemer is een haalbaarheidsstudie uitgevoerd waarvan de samenvatting is opgenomen in Bijlage 5. Daaruit blijkt dat er sprake is van een economisch uitvoerbaar plan. De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Er is een exploitatieovereenkomst met de aanvrager gesloten waarmee de gemeentelijke kosten zijn verzekerd. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Rijksdiensten
Op 1 januari 2012 is de Vrom-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft in het nieuwe toezichtbeleid geen adviserende en coördinerende rol meer met betrekking tot de advisering over gemeentelijke ruimtelijke plannen. Dit betekent onder meer dat geen plannen voor vooroverleg naar de ILT gestuurd hoeven te worden. Omdat de coördinatierol vervalt, reageren andere rijksdiensten (Rijkswaterstaat, Defensie en Economische Zaken, Landbouw en Innovatie) afzonderlijk.

Rijkswaterstaat
Bij brief van 10 februari 2012 heeft Rijkswaterstaat aangegeven dat zij tijdig betrokken wenst te worden bij plannen die betrekking hebben op de drie netwerken die bij Rijkswaterstaat in beheer zijn: het hoofdwegennet, het hoofdvaarwegennet en het hoofdwatersysteem. Aangezien geen van de belangen van Rijkswaterstaat in het plan betrokken zijn, is vooroverleg met deze dienst niet vereist.

Defensie
Bij brief van 16 februari 2012 wordt aangegeven dat binnen het Ministerie van Defensie de behartiging van ruimtelijke uitgevoerd door de Dienst Vastgoed Defensie. Het gaat hierbij om militaire terreinen (direct ruimtebeslag), het beheer van diverse zoneringen, brandstofleidingen, verstoringsgebieden, laagvliegroutes en -gebieden (indirect ruimtebeslag). De belangen die door het Ministerie van Defensie worden bewaakt, spelen in het voorliggend plan geen rol. Vooroverleg met de Dienst Vastgoed Defensie (Directie noord) is niet vereist.

Economische Zaken, Landbouw en Innovatie
Bij brief van 6 maart 2012 wordt aangegeven dat gemeentelijke bestemmingsplannen die een relatie hebben met rijksinpassingsplannen op het terrein van energie-infrastructuur gemeld moeten worden bij het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Het onderhavige bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de energie-infrastructuur, waardoor vooroverleg met dit ministerie niet vereist is.

Provincie Overijssel
De provincie Overijssel heeft een lijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Het plan valt onder categorie B onder 8, waardoor vooroverleg niet nodig is.

Waterschap Vechtstromen
Op 19 december 2016 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap Vechstromen een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

Ondernemersoverleg Hulsbeek

Met de ondernemersvereniging het Hulsbeek hebben reeds meerdere besprekingen plaats gevonden om de ontwikkelingen te bespreken. Vanuit de ondernemersvereniging is er enthousiast gereageerd op de plannen en men ziet het realiseren van een indoor skydive center dan ook als een aanwinst voor het Hulsbeek. Aldus de ondernemers vereniging zal de komst van een indoor skydive center zeker zorgen voor de nodige spin off voor het Hulsbeek en de gemeente Oldenzaal. Er zal met de ondernemers en de Regio Twente dan ook gekeken worden om Oldenzaal en dan met name het Hulsbeek nog meer onder de aandacht te brengen.  

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 19 april 2017 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging is één zienswijze binnengekomen. De zienswijze heeft geen aanleiding gegeven het bestemmingsplan te wijzigen. Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar het raadsvoorstel als onderdeel van het vaststellingsbesluit.