bestemmingsplanBuitengebied 2007, wijzigingsplan Postweg 1a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De Postweg 1a te Oldenzaal heeft in het bestemmingsplan 'buitengebied 2007' van de gemeente Oldenzaal de bestemming Agrarisch - Bouwblok. Initiatiefnemer is voornemens de bebouwing van het oorspronkelijke agrarische bedrijf op dit perceel te slopen en het perceel opnieuw in te richten ten behoeve van één woning. Hiervoor dient de bestemming “Agrarisch- Bouwblok” te worden gewijzigd naar de bestemming "Wonen" of de aangrenzende gebiedsbestemming. Voor het gebruik van deze bevoegdheid moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

• sprake van beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering
• een aanmerkelijke reductie van de oppervlakte van bestaande bedrijfsgebouwen plaatsvindt.
• in geval van een woonfunctie de voorkeursgrenswaarde in acht wordt genomen
• de activiteiten uitsluitend dan wel overwegend worden uitgeoefend binnen de bestaande bebouwing, dan wel binnen de bestaande bouwmassa;
• de infrastructuur niet wordt verzwaard;
• een (bedrijfs)woning wordt gehandhaafd en het aantal woningen niet toeneemt;
• er geen of nauwelijks sprake is van verkeersaantrekkende werking;
• geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden van de (aangrenzende) gronden of de waarden van de (aangrenzende) gronden.

In dit wijzigingsplan zal verder invulling worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid, zoals vastgelegd in artikel 4.4 onder b van het bestemmingsplan Buitengebied 2007.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Oldenzaal, aan de Postweg 1a. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Oldenzaal, sectie F, nummer 2190. De globale ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Oldenzaal wordt weergegeven in onderstaande afbeelding. Tevens wordt hierin de ligging van het erf aan de Postweg 1a weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding van dit wijzigingsplan.

Afbeelding Ligging plangebied met bestemmingsvlak rood gestippeld

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De huidige juridische regeling van de betreffende gronden is neergelegd in het bestemmingsplan 'Buitengebied 2007' dat op 5 maart 2009 door de gemeenteraad van Oldenzaal is vastgesteld.

Het erf is op basis van dit bestemmingsplan bestemd als Agrarisch - Bouwblok’ met de aanduidingen 'geen boomteelt' en 'geluidszone' waarbij een beperkt deel de dubbelbestemming ‘Archeologisch gebied’ kent.

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

2.1 Ruimtelijke structuur

Het plangebied ligt voor wat betreft het bebouwde erfgedeelte in het ontginningenlandschap en het overige onbebouwde deel in het kampenlandschap.

Het ontginningslandschap kenmerkt zich van oudsher door een relatief open landschap met een rationele hoofdstructuur. De bebouwing staat langs de (ontsluitings)wegen. In het gebied ten zuiden van de kern Oldenzaal is het oorspronkelijke landschap niet meer goed te herkennen. Dit gedeelte wordt gedomineerd door de ligging langs de rijksweg A1 en de nabijheid van het vliegveld Twente.

De bouwgronden in het kampenlandschap betroffen particuliere ontginningen. Het kampenlandschap kent veel reliëf: beekdalen, kleine zandruggen en de stuwwal. In het landschap liggen verspreid boerderijen en het agrarisch grondgebruik betreft zowel bouwland als weiland. Door de vele landschapselementen en bosgebiedjes is het een besloten landschap.

2.2 Functionele structuur

De functionele structuur van de omgeving wordt aan de oostzijde van de Lossersestraat bepaald door verspreid liggende burgerwoningen, agrarische cultuurgronden (in de vorm van weilanden, groenstructuren, infrastructuur zoals Lossersestraat en Rijksweg A1) en het tuincentrum 'Uit het Broek' verderop aan de Postweg. De westzijde van de Lossersestraat bestaat uit stedelijke functies zoals wonen en industrie.

Afbeelding plangebied

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Zoals aangegeven is initiatiefnemer voornemens de bestaande woonboerderij met bijgebouwen te slopen. Ter vervanging van de bedrijfswoning wordt een nieuwe woning opgericht. De agrarische functie van het perceel komt te vervallen. Aansluitend op de typische kavelindeling van het ontginningenlandschap zal de bebouwing aan de ontsluitingsweg (de Postweg) worden gerealiseerd. Hiermee ontstaat een open achterland. De kavelindeling krijgt een rationele structuur, waarin de woning in vergelijking tot de huidige vrije erfindeling rechtlijnig op beide wegen is gesitueerd. Hiermee ontstaat een nieuwe kavel dat beter past in het landschap, een betere milieuhygiënische situatie met zich meebrengt en een verbetering is van het entree gebied waar het plangebied aan is gelegen (namelijk de Lossersestraat als een van de zuidelijke toegangsweg van Oldenzaal).

De woning zal bestaan uit twee bouwlagen met kap en kent een representatieve voor en zijgevel naar de Lossersestraat en de Postweg. De goot en nokhoogte zijn conform de nieuwe woonbestemming 4 en 8 m (toegestaan 4 en 9), wat passend is in het bebouwingsbeeld van het buitengebied.

Het bijgebouw is op relatief korte afstand van het hoofdgebouw waarmee een compact en samenhangende indeling ontstaat. Het bijgebouw zal op de kadastrale erfgrens worden gerealiseerd.

Hierna zijn enkele ontwerp tekeningen van de nieuwe woning en de bijgebouwen opgenomen. Benadrukt wordt dat het een voorontwerp tekening betreft. Het definitieve ontwerp kan op onderdelen afwijken.

Afbeelding planvoornemen

De realisatie van het planvoornemen gaat gepaard met een groot deel van het voormalige Agrarische bouwvlak dat de aangrenzende gebiedsbestemming "Agrarisch - Landschappelijke en natuurlijke waarden" zal krijgen. Hiermee zal een nieuwe op maat gesneden kavel ontstaan wat is toegesneden op de ruimte is nodig is voor de nieuwe woning.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Noemenswaardig voor dit initiatief is het beleid ten aanzien van nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals vastgelegd in de zogenoemde ladder duurzame verstedelijking. Het beleid ten aanzien van deze ladder is uitgewerkt in een Algemene Maatregel van Bestuur, wat voor de rijksoverheid het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening betreft.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluit mogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen en vervangt de SER-ladder die vooral was toegespitst op bedrijventerreinen. De ladder kent 3 treden die achter elkaar worden doorlopen.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingevoerd om een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Hieraan wordt voldaan aangezien de nieuwe planologische situatie bestaat uit de herontwikkeling van bestaand bebouwd buitengebied.

4.2 Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2009 is de Omgevingsvisie en -verordening 2009 vastgesteld. Elk jaar wordt er een veegactie gehouden van voorstellen tot kleine aanpassingen van de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Naar aanleiding hiervan hebben Provinciale Staten van Overijssel de; 'Verzamelherziening 2014 Omgevingsvisie en - Verordening' op 8 oktober vastgesteld. Met de verzamelherziening zijn de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening op onderdelen (partieel) herzien. De herziene onderdelen hebben geen betrekking op het plangebied. Voor de dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de geconsolideerde versies van de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening .

Het beleidsonderdeel Omgevingsvisie Overijssel is vertaald naar juridisch bindende regels van de Omgevingsverordening Overijssel. Voor de behandeling van het initiatief aan het provinciaal beleid zijn de regels uit de Omgevingsverordening Overijssel doorlopen.

4.2.1 Omgevingsverordening Overijssel

In de Omgevingsverordening heeft de provincie regels ter bescherming van het provinciaal belang vastgelegd. De genoemde beleidsonderwerpen uit de Omgevingsvisie is in de Omgevingsverordening vastgelegd in voor gemeenten bindende regels.

Voor onderhavige ontwikkeling zijn de regels ten aanzien van de SER Ladder voor de stedelijke omgeving, zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik, wonen, en de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving (artikel 2.1.3, 2.1.4, 2.1.6 en 2.2.2) van toepassing. Hieronder worden deze artikelen een voor een behandeld.

Artikel 2.1.3. SER-ladder voor de Stedelijke omgeving

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

De SER ladder is de provinciale vertaling van de Duurzame Ladder zoals in paragraaf 4.1.2 is behandeld. De provincie heeft hier de mogelijkheid een eigen invulling te geven van het in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgelegde kader. Het voorliggend initiatief voldoet aan de bepaling uit artikel 2.1.3 aangezien hier geen sprake is van extra ruimtebeslag maar het herontwikkelen van een voormalig agrarisch bouwperceel ten behoeve van een woning.

Artikel 2.1.4 zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik:

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in andere dan stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande bebouwing in de groene omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling betreft een bestaand agrarisch bouwblok. Dit bestemmingsplan is opgesteld om op het bestaande erf te herontwikkeling voor een woonbestemming. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van een extra ruimtebeslag op de groene omgeving. Het initiatief is in overeenstemming met artikel 2.1.4. van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.6. onder 1 Kwaliteitsimpuls Groene omgeving

Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving

Met het initiatief is er geen sprake van nieuwvestiging, maar omschakeling van een bestaand erf. Het artikel is in het leven geroepen voor alle initiatieven die niet binnen bestaande erven kunnen worden gerealiseerd (zie ook de toelichting op het artikel). Voldaan wordt aan artikel 2.1.6.

artikel 2.2.2 Nieuwe woningbouwlocaties

Bestemmingsplannen en projectbesluiten voorzien in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel.

Met het voornemen wordt een voormalig bedrijfswoning vervangen door een burgerwoning. Met het planvoornemen vindt er geen toename van het aantal woningen plaats, waarmee het voornemen in overeenstemming is met de woonvisie "Goed wonen en leven in Oldenzaal".

Conclusie provinciaal beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende wijzigingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Gemeentelijke beleid

4.3.1 Structuurvisie Oldenzaal

De ‘Structuurvisie Oldenzaal’ is op 10 maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie geeft integraal richting aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen voor de komende 10 tot 15 jaar. Het is een dynamisch instrument waarmee de gemeente focus kan aanbrengen op haar inzet en kan sturen op ruimtelijke kwaliteit. De structuurvisie geeft kort en bondig weer wat de gemeentelijke ambities zijn voor stad en ommeland.

Visie 2025: Strategische ingrepen voor de stad

De gemeente Oldenzaal heeft haar structuurvisie aangegrepen om actief te werken aan haar toekomst. De structuurvisie geeft een integrale richting aan van de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en onderscheidt in haar visie een viertal strategische ingrepen, te weten:

• 1. Vergroten van het stedelijk kerngebied;
• 2. Ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal;
• 3. Ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers;
• 4. Vitale, onderscheidende en intieme woonwijken.

Het landelijk gebied, het gebied waar het plangebied onderdeel van uitmaakt, wordt niet specifiek genoemd in één van deze strategische opgaven. Op basis van de ruimtelijke compositie Oldenzaal 2025 behoort het plangebied tot de Landschappelijke scheg.

In de structuurvisie worden ten aanzien van deze landschappelijke scheg in relatie tot de ontwikkelingen in het `plangebied geen specifieke punten benoemd.

4.3.2 Woonvisie Goed wonen en leven in Oldenzaal 2010 - 2015

Op 31 januari 2011 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Goed wonen en leven in Oldenzaal vastgesteld. In de woonvisie staan drie thema's centraal voor het wonen in Oldenzaal:

• Wonen op maat
• Trots op onze wijken
• Stedelijkheid op maat

Het initiatief betreft een goed ingepast plan, wat een verbetering oplevert voor de stedenbouwkundige kwaliteit en ruimtelijke ordening situatie ter plaatse, waardoor het initiatief past binnen de kwalitatieve doelstellingen uit deze woonvisie.

Qua woningbouwopgave is in de woonvisie aangesloten bij de Prestatie afspraken wonen 2010-2015 tussen gemeente en provincie. Het vervangen van een bedrijfswoningen naar een burgerwoning is niet in strijd met het woningbouwprogramma van de woonvisie.

4.3.3 Bestemmingsplan buitengebied 2007 (flexibiliteitskader)

De uitgangspunten van gemeentelijk beleid voor betreffend plangebied zijn verwoord in het bestemmingsplan 'Buitengebied 2007' en bestaan uit de wijzigingsvoorwaarden voor het wijzigen van de bestemming "Agrarisch- Bouwblok” naar de bestemming "Wonen" (artikel 4.4 sub b). Voor de toets aan het gemeentelijk beleid wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze is voldaan aan deze wijzigingsvoorwaarden.

• sprake van beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering

Met vaststelling van voorliggend wijzigingsplan zal op het perceel geen Agrarisch bouwblok meer van toepassing zijn. Met het realiseren van het planvoornemen zal het perceel alleen in gebruik zijn voor woondoeleinden, waarmee wordt voldaan aan deze voorwaarde.

• een aanmerkelijke reductie van de oppervlakte van bestaande bedrijfsgebouwen plaatsvindt

De voormalige bedrijfswoning zal in vergelijkbare omvang als de nieuwe burgerwoning worden teruggebouwd. Het voormalige bedrijfsgebouw van 280 m² zal worden gesloopt, waarvoor een gebouw van 50 m² als garage wordt teruggebouwd. Voldaan wordt aan deze voorwaarde aangezien alle aan het voormalige bedrijf gerelateerde bebouwing wordt gesloopt, wat een vermindering van verstening van het buitengebied teweegbrengt (hetgeen met deze voorwaarde wordt beoogd). Procentueel gezien vindt hiermee een reductie plaats van 100 % aan bestaande bedrijfsgebouwen. Absoluut gezien bestaat de reductie uit 230 m².

• in geval van een woonfunctie de voorkeursgrenswaarde in acht wordt genomen;

in het kader van voorliggend wijzigingsplan is de voorkeursgrenswaarde van de geluidsbelasting op het perceel in beeld gebracht. Gebleken is dat de belasting onder de voorkeursgrenswaarde ligt, waarmee is voldaan aan deze voorwaarde.

• de activiteiten uitsluitend dan wel overwegend worden uitgeoefend binnen de bestaande bebouwing, dan wel binnen de bestaande bouwmassa;

met deze voorwaarde wordt bedoeld dat zo veel als redelijkerwijs mogelijk is (m.a.w. overwegend), gebruik wordt gemaakt van de bestaande bebouwing. Gebruik binnen het voormalig bedrijfsgebouw is niet mogelijk aanzien dit gebouw geheel is toegesneden op het voormalige agrarische gebruik en daarmee niet geschikt is als woongebouw. Het gebruik van de voormalige bedrijfswoning is niet mogelijk aanzien de ligging van deze woning op het erf een a-typisch beeld geeft voor de kenmerken en kwaliteiten van het ontginningslandschap waar het erf deel van uitmaakt. Met het planvoornemen wordt voldaan aan de achtergrond wat aan de voorwaarde ten grondslag ligt; namelijk een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de bebouwing.

• de infrastructuur niet wordt verzwaard;

hieraan wordt voldaan, in plaats van het voormalige bedrijfsmatige verkeer dat de helft van het geheel verharde voorperceel in gebruik heeft, vindt er een aanzienlijke verbetering plaats, waarbij er op het perceel nauwelijks nog verharding nodig is voor de infrastructuur

• een (bedrijfs)woning wordt gehandhaafd en het aantal woningen niet toeneemt;

Het aantal woningen binnen het perceel blijft met het planvoornemen gelijk.

• er geen of nauwelijks sprake is van verkeersaantrekkende werking;

De verkeersbewegingen van de bedrijfsmatige agrarische voertuigen en de verkeersbewegingen voor leveranciers zullen met het initiatief verdwijnen, waardoor er sprake is van een afname in verkeersbewegingen.

• geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden van de (aangrenzende) gronden of de waarden van de (aangrenzende) gronden.

Zoals ook in paragraaf 5.5 Bedrijven en milieuzonering naar voren is gekomen leidt het voornemen niet tot een onevenredige aantasting van de milieusituatie en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Voor wat betreft de waarden van de (aangrenzende) gronden, kan worden aangegeven dat er sprake is van een aanzienlijke verbetering aangezien een groot deel van het voormalige agrarisch bouwblok een gebiedsbestemming krijgt, waarmee deze gronden worden teruggegeven aan het landschap.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden, onderzoek en verantwoording

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichtte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht). Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd. Voor uitgebreide informatie wordt verwezen naar onderzoeksrapportages, welke als bijlage bij deze toelichting zijn gevoegd.

5.1 Bodem

Bij een wijzigingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een verkennend bodemonderzoek te worden verricht. Dit gebeurt aan de hand van een actueel bodemonderzoek conform de richtlijnen NEN 5740.

Op 2 september 2014 is voor het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat in de bovengrond lichte verontreinigingen zijn aangetoond, waarbij de tussenwaarde niet wordt overschreden. Hiermee is verder vervolg onderzoek niet noodzakelijk. Het onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

5.2 Flora en fauna en pretoets Natuurbeschermingswet

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet. Natuurbank Overijssel heeft op 10 november 2014 een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het rapport komt tot de conclusie:

Flora en fauna

"Het plangebied vormt mogelijk het leefgebied van sommige vogelsoorten, amfibieënsoorten, vleermuizen en grondgebonden zoogdiersoorten. De meeste soorten staan vermeld in tabel 1 van de Ff-wet. Voor het verstoren, verwonden en doden van deze soorten geldt een algemene vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Ff-wet. Mogelijk heeft de steenmarter een vaste verblijfplaats tussen het dakbeschot en de golfplaten van de stal. In het kader van de algemene zorgplicht dient de schuur buiten de voortplantingstijd van de steenmarter gesloopt te worden of er moet zekerheid verkregen worden dat deze soort afwezig tijdens de sloopwerkzaamheden.

De woning wordt beschouwd als een potentiële verblijfplaats voor vleermuizen. Potentieel geschikte verblijfplaatsen bevinden zich onder pannen, loodslabben en de spouwmuur. Alle vaste verblijfplaatsen van vleermuizen zijn strikt beschermd. Inzicht in de functie van het gebouw voor vleermuizen is noodzakelijk voordat de woning gesloopt mag worden in het kader van de Ff-wet. Geadviseerd wordt om vervolgonderzoek conform het vleermuisprotocol (VZZ, 2014) uit te voeren in de periode mei-september.

Mogelijk nestelen er vogels in de te slopen gebouwen. De bezette nesten van deze vogelsoorten zijn beschermd, niet de oude nesten of de nestplaats. Om overtreding van de Ff-wet te voorkomen dienen de gebouwen gesloopt te worden buiten de voortplantingsperiode. De meest geschikte periode om de gebouwen te slopen is augustus-februari. ”

Natuurbeschermingswet

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied of de EHS. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteit is lokaal waardoor deze geen negatief effect op deze gebieden heeft. Er is geen nader onderzoek nodig en er hoeft geen natuurbeschermingswetvergunning aangevraagd te worden.

Omdat het voor wat betreft de flora en fauna enkel gaat om gebouw bewonende dieren en dus negatieve gevolgen enkel worden veroorzaakt door de sloop van de gebouwen, wordt voorgesteld het vervolg onderzoek te koppelen aan de sloopmelding . Dit is goed te motiveren, doordat de vraag of het pand nu wel of niet een functioneel leefgebied voor vleermuizen betreft, niet een dergelijke impact kan hebben dat een goede ruimtelijke ordening niet meer gewaarborgd is. De quickscan is als bijlage bij deze toelichting bijgevoegd.

5.3 Archeologie

Op grond van de Monumentenwet dient er in ruimtelijke plannen rekening gehouden te worden met archeologische waarden. In de Monumentenwet is bepaald dat gemeenten een archeologische zorgplicht hebben en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

De gemeente Oldenzaal beschikt over een archeologische verwachtingskaart. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart opgenomen.

Afbeelding archeologische verwachtingskaart

Zoals uit de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart blijkt is deel van het plangebied waar de ontwikkeling plaatsvindt niet aangewezen als gebied met een archeologische verwachtingswaarde. Het deel dat met dit planvoornemen een agrarische gebiedsbestemming zal krijgen is gelegen in een gebied met een hoge archeologische waarde. In deze gebieden is het uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk, zo blijkt uit het bestemmingsplan 'Buitengebied 2007', indien sprake is van het oprichten van bouwwerken, of het verstoren van de bodem, met een grotere oppervlakte dan 250m2. Aangezien in dit deel met het wijzigingsplan geen bebouwing mogelijk wordt gemaakt is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. De nu geldende dubbelbestemming Archeologisch gebied zal in dit gebied blijven bestaan. Op deze wijze is de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden voldoende verzekerd.

5.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is het tot een minimum beperken van risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven.

Afbeelding uitsnede risicokaart waarin plangebied met blauwe ster is aangeduid

Binnen het plangebied zelf komen geen risicobronnen voor. Uit de inventarisatie blijkt het plangebied gelegen te zijn op de volgende afstanden van de voor een goede ruimtelijk ordening relevante risicobronnen:

• Rijksweg A1 op 260 m
• Buisleiding N-528-80 van Gasunie waarvan het dichtsbijzijnde punt is gelegen op 650 m
• Tankstation van Avia Weghorst (LPG afleverinstallatie, vulpunt ed.) op 415 m
• DB schenker (BRZO inrichting) op 815 m
• Spoorlijn Hengelo Oldenzaal op 1,6 km

Gezien de ruime afstand van het plangebied tot aan deze risicobronnen is het niet te verwachten dat sprake zal zijn van enige vorm van belemmeringen. Het plangebied ligt ruim buiten de plaatsgebonden risicocontouren van deze risicobronnen. Ook het invloedsgebied van het groepsrisico reikt niet tot aan het plangebied.

Aanvullend hierop wordt opgemerkt dat planologisch gezien sprake is van een wijziging die niet leidt tot een toename van het aantal personen binnen het plangebied. Op basis van het geldend bestemmingsplan ‘Buitengebied 2007’ wordt immers al een bedrijfswoning voor het agrarisch bedrijf toegestaan.

5.5 Bedrijven en milieuzonering

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Hoewel de richtafstanden in 'Bedrijven en milieuzonering' indicatief zijn, worden deze afstanden wel als harde eis gezien door de Raad van State bij de beoordeling of bedrijven op een passende afstand van woningen worden gesitueerd.

Bij het wijzigen naar een nieuwe bestemming dient gekeken te worden of deze wijziging passend in het kader van milieuhinder tussen de functies onderling. Hierbij spelen twee vragen een rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

ad 1

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

Wonen wordt niet aangemerkt als milieubelastende functie voor de omgeving, derhalve brengt het initiatief geen belemmeringen met zich mee met betrekking tot het woon- en leefklimaat van omwonenden.

Ad 2

De dichtbij zijnde milieubelastende functies bestaan uit het tuincentrum aan de Postweg 1 (circa 160 meter van het plangebied) en het bedrijventerreintje aan de Lossserse straat (circa 40 meter van het plangebied).

Het tuincentrum is in de VNG brochure aanwezen als een categorie 2 bedrijvigheid waar in het meest ongunstige scenario (namelijk rustig buitengebied) de grootste afstand bestaat uit 30 meter. Het plangebied is ruim buiten deze afstand gelegen.

Het bedrijventerreintje mogen bij een maximale planologische invulling bestaan uit categorie 2 bedrijvigheid, net als het tuincentrum de grootste afstand bestaat uit 30 meter. Het plangebied is buiten deze afstand gelegen, waardoor het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering is voor het planvoornemen.

5.6 Water

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een even wichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterschap Vechtstromen is door de gemeente Oldenzaal geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde "korte procedure" is toegepast. Het watertoetsproces is goed doorlopen.

5.7 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

Wegverkeerslawaai

Het planvoornemen is in de wettelijke geluidszones van de Lossersestraat, de Postweg en de Rijksweg A1. Op 27 oktober 2014 is door Buijvoets Bouw en Geluidsadvies een onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. In dit onderzoek is de volgende conclusie opgenomen:

De geluidbelasting incl aftrek t.g.v. de Postweg ligt ruim onder de voorkeursgrenswaarde. De geluidbelasting incl aftrek t.g.v. de A-1 en Oldenzaalsestraat is gelijk aan de voorkeursgrenswaarde. Voor het aspect wegverkeerslawaai is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Er zijn geen aanvullende maatregelen aan de gevels noodzakelijk.

Op basis van dit onderzoek is gebleken dat zich voor het aspect wegverkeerslawaai geen belemmeringen voordoen.

Railverkeerslawaai

De spoorlijn Hengelo-Oldenzaal is gelegen op een afstand van ruim 1,6 km van het plangebied. De wettelijke geluidszone van deze spoorlijn bedraagt 300 meter waardoor het bestemmingsvlak buiten de wettelijke zone van deze spoorlijn is gelegen. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek railverkeerslawaai is derhalve niet noodzakelijk.

Industrielawaai

In de nabijheid van het plangebied zijn geen gezoneerde bedrijventerreinen aanwezig. In paragraaf 5.5 is nader ingegaan op geluidscontourenals gevolg van individuele bedrijven (industrielawaai). Hieruit is gebleken dat het planvoornemen op een grotere afstand is gelegen dan deze bedrijven hebben als richtafstanden voor het aspect geluid. Op basis hiervan kan dan ook de conclusie worden getrokken dat het aspect industrielawaai geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

Vliegverkeer

Op 10 juni 2014 is door de gemeente Oldenzaal het intermbeleid Toepassing Geluidszone Vliegbasis Twenthe vastgesteld. Met dit besluit is voor gemeente Oldenzaal een nieuwe geluidscontour van 56 dB(A) vastgelegd. Het plangebied is niet binnen de contour van 56 dB(A) gelegen, waarmee het aspect vliegverkeer geen belemmering is voor het planvoornemen.

5.8 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Aangezien met het planvoornemen slechts één woning wordt verplaatst en een woning in het besluit gevoelige bestemmingen niet is aangemerkt als gevoelige bestemming vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

5.9 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor inrichtingen, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. Op grond van de Wgv dient tussen een veehouderij waar dieren worden gehouden van een diercategorie waarvoor niet bij ministeriële regeling een geuremissiefactor is vastgesteld, zoals melkkoeien en paarden, en een geurgevoelig object:

• binnen de bebouwde kom 100 meter te bedragen; en
• buiten de bebouwde kom 50 meter.

Voor de overige dieren welke binnen de inrichting worden gehouden, is in de Wet geurhinder en veehouderij een geurnorm opgenomen. Deze bedraagt binnen concentratiegebieden zoals genoemd in de Meststoffenwet, de gemeente Oldenzaal is gelegen in een dergelijk concentratiegebied, voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom 14 odour units per kubieke meter lucht. Voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom bedraagt deze 3 odour units per kubieke meter lucht.

Binnen 50 meter van het plangebied zijn er geen agrarische bedrijven aanwezig waarmee voldaan wordt aan de vaste afstanden uit de Wgv. In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven aanwezig. de dichtsbijzijnde betreffen een tweetal bedrijven aan de Duivelsdijk op circa 560 en 620 meter van het plangebied. Overige agrarische bedrijven bevinden zich op grotere afstand van het plangebied. Gezien de ruime afstand tot deze bedrijven is het niet te verwachten dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een overschrijding van de geurnorm van 14 odour units per kubieke meter lucht.

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten

In dit hoofdstuk worden de verbeelding en bestemmingsregels kort toegelicht. Met het wijzigingsplan wordt voorzien in een planologisch-juridische regeling voor de wijziging naar de bestemming 'Agrarisch bouwblok' naar de bestemming 'Wonen'.

Verbeelding

De Verbeelding bestaat uit een enkele kaart, waarop ondermeer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen

Bestemmingsregels

Voor de nieuwe bestemmingsregels zijn de regels uit het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2007 overgenomen. Op een deel van het perceel is de enkel bestemming 'Wonen' van toepassing en de gebiedsbestemming 'Agrarisch Landschappelijke en natuurlijke waarden'.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het realiseren van de woning wordt volledig gefinancierd door de initiatiefnemer en heeft derhalve geen financiële consequenties voor gemeente Oldenzaal. De gemeentelijke kosten, op basis van de legesverordening, worden verhaald op initiatiefnemer. Met initiatiefnemer wordt tevens een planschadeovereenkomst gesloten zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Na goedkeuring van de gemeente Oldenzaal zal het wijzigingsplan de procedure doorlopen zoals is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Ingevolge artikel 3.6 Wro is het ontwerp van het wijzigingplan gedurende een periode van 6 weken voor zienswijze ter inzage gelegd. Gedurende de periode dat het wijzigingsplan terinzage heeft gelegen zijn er geen zienswijzen ingediend.

Ingevolge artikel 3.1.1. Bro zijn de bij het plan betrokken overheidsorganen op de hoogte gesteld van het wijzigingsvoornemen. Voor onderhavig plan zijn de provincie en het waterschap. Deze instanties hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot vooroverleg.

Bijlagen

Bijlage 1 VBO

Bijlage 2 Flora en fauna

Bijlage 3 AKO wegverkeerslawaai