Zilverschoon 248-254

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

WBO wonen heeft vier woningen in eigendom, welke gelegen zijn aan Zilverschoon 248-254 te Oldenzaal. WBO wonen heeft het voornemen deze woningen te slopen en ter plaatste vier rijwoningen te realiseren. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling niet past binnen het vigerende bestemmingsplan, dient het bestemmingsplan 'De Essen' voor wat betreft dit plangebied te worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen noordelijk van de kern Oldenzaal in woonwijk De Essen. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging en begrenzing van het plangebied.

Afbeelding 1.1 Begrenzing plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'De Essen' van kracht. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 30 mei 2011 door de gemeenteraad van Oldenzaal. Navolgende afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weer.

Afbeelding 1.2 Uitsnede vigerende bestemmingsplan, plangebied rood omkaderd (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Op grond van dit vigerende bestemmingsplan is aan het plangebied de bestemming 'wonen' toegekend. Bebouwing ten behoeve van wonen is uitsluitend binnen de bouwvlakken toegestaan tot een maximale bouwhoogte van 6 meter.

De voorgenomen ontwikkeling is op grond van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan vanwege:

• delen van het bouwplan buiten het bouwvlak zijn gesitueerd;
• de bouwhoogte van de voorgenomen ontwikkeling overschrijdt de maximaal toegestane bouwhoogte.

Gelet hierop dient ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling afgeweken te worden van het vigerende bestemmingsplan.

1.4 Opzet van het bestemmingsplan

Deze toelichting van het bestemmingsplan "Zilverschoon 248-254" is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de bestaande ruimtelijke en functionele situatie in het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, waarna in hoofdstuk 4 de haalbaarheid van het plan aan de orde komt. Er wordt ingegaan op aspecten als beleid, milieu en archeologie. Hoofdstuk 5 gaat in op de opzet van het plan en de wijze van bestemmen. Hoofdstuk 6 tenslotte is gereserveerd voor de resultaten van de procedure.

Hoofdstuk 2 Bestaande ruimtelijke situatie

2.1 Ruimtelijke karakteristiek

Algemeen
Woonwijk De Essen betreft één van de vier na-oorlogse woonwijken die rondom de schil rond de binnenstad van Oldenzaal zijn gebouwd, namelijk Zuid Berghuizen, De Thij, De Graven Es en De Essen. Kenmerkend voor deze wijken zijn het groene karakter en de aanwezigheid van water en een voorzieningencentrum. De wijken zijn door groene lobben van elkaar gescheiden.

Bebouwingsstructuur

Woonwijk De Essen is in de jaren tachtig in lijn met de toenmalige woonerfgedachte gerealiseerd. Kenmerkend voor deze gebieden zijn het grillige straatpatroon, de clustering van woningen en het individuele karakter van woningen. De Essen biedt voornamelijk ruimte aan grondgebonden woningen, meestal bestaande uit twee lagen met een kap. De woningen zijn in korte rijen en diverse blokken gegroepeerd langs een wisselende rooilijn. De meeste woningen zijn straat gericht, met uitbouwen voor de voordeur of schuurtjes in de voortuin. In de Essen is veel variatie in architectuurthema’s. De ruimtelijke structuur van het plangebied kenmerkt zich door de woonerf gedachte van de jaren 80, waarin de stedenbouwkundige opzet ook wel aangeduid wordt als bloemkool of spaghettiwijk. De kronkelige paden zorgen voor afgebakende woonerven (bloemkolen) waarin de woningen geclusterd zijn. Voor wat betreft het materiaalgebruik bepalen pannengedekte daken het beeld. De meeste woningen zijn opgetrokken uit in kleur variërende baksteen. De entree van deze wijk vanaf de rondweg (N342) wordt gevormd door een bedrijventerrein. Karakteristiek voor het plangebied is het hoogteverschil, waardoor duidelijk hellingen in hofjes en de openbare ruimte aanwezig zijn.

Afbeelding 2.1 Bestaande bebouwingsstructuur

Afbeelding 2.2 Bestaande bebouwing Zilverschoon 248-254

Afbeelding 2.3 Aangrenzende bebouwing

Het plangebied wordt omsloten door vier blokken rijwoningen, twee 2-onder-1 kap woningen, één vrijstaande woning en een fysiotherapiepraktijk.

Verkeersstructuur

Het plangebied is gelegen op een woonerf, ingericht op bestemmingsverkeer met een zone van 30 km/u. Het plangebied is een zijtak van de ontsluitingsweg de Essenlaan. De Essenlaan is aan te merken als ontsluitingsweg op stedelijk niveau, die is ingericht als 50 km/h-weg en waarlangs geen woningen zijn gesitueerd. De Essenlaan sluit zich aan op de hoofdontsluitingswegen aan de noord-, oost- en zuidoostzijde van het plangebied. Deze wegen spelen een essentiële rol voor de ontsluiting van de kern Oldenzaal. Deze hoofdontsluitingswegen zijn grotendeels ingericht als 80 km/u-wegen.

Groenstructuur

In woonwijk De Essen zijn verspreid kleine stukken openbaar groen en parkeerplekken aanwezig.

2.2 Functionele karakteristiek

De bebouwing in de omgeving van het plangebied bestaat uit naoorloge bebouwing, waarbij de woonfunctie overheerst. Het woningaanbod bestaat voor het overgrote deel uit eengezinswoningen, maar er liggen ook seniorenwoningen en zogenaamde zorgwoningen in de wijk. De bebouwing wordt gevormd door laagbouw, verdeeld over vrijstaande, dubbele en rijtjeswoningen.

De woonwijk De Essen kent enkele andere aan wonen gerelateerde functies zoals een basisschool, sporthal, fysiotherapiepraktijk, een huisartsen post en een café. De woonfunctie is voor de gehele wijk De Essen de dominerende functie.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Planuitgangspunten

Voor inpassing van het stedenbouwkundig ontwerp met de omgeving zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• realiseren van 4 nieuwe grondgebonden woningen;
• bouwvolumes worden uitgevoerd in 3 woningen van 2 lagen met kap en 1 verspringende woning van 1 laag met kap;
• het ontwerp moet passen binnen de bestaande structuur.

3.2 Beschrijving planvoornemen

Met de herontwikkeling zullen de vier huidige woningen vervangen worden voor vier rijwoningen Drie van deze woningen hebben twee bouwlagen met kap en één woning gelegen op de hoek heeft één bouwlaag met kap. De woningen hebben een kleine voortuin op het zuid-oosten, uitkijkend op openbaar groen. De achtertuin is op het noord-westen gesitueerd.

Aan de noord-oost zijde van de woningen worden 5 parkeerplaatsen gerealiseerd. De overige parkeerplaatsen zijn in het openbaar gebied voorzien. Aan de Zilverschoon zijn meer dan voldoende parkeerplaatsen aanwezig om in de parkeerbehoefte te voorzien.

De ontsluiting van het plangebied voor het autoverkeer vindt plaats via De Essenlaan.

Afbeelding 3.1 Nieuwe situatie plangebied.

Hoofdstuk 4 Haalbaarheid van het plan

In dit hoofdstuk wordt het relevante rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke structuur en de functionele structuur opgenomen.

Tevens worden in dit hoofdstuk de relevante milieu-aspecten aan de orde gesteld. Hierbij komen de onderwerpen geluid, bodem, water, bedrijvigheid, veiligheid en archeologie aan de orde.

4.1 Beleid

4.1.1 Rijksbeleid

4.1.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De SVIR schetst het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid van het rijk met ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028.

Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte richt zich op de volgende 3 streefdoelen waar de 13 nationale belangen onder vallen:

• Vergroten van de concurrentiekracht van Nederland
• Verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid
• Waarborgen kwaliteit leefomgeving

De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over kleinschalige ontwikkelingen, zoals onderhavige. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

4.1.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Rijk legt met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de nationale ruimtelijke belangen juridisch vast. Enerzijds betreft het de belangen die reeds in de (ontwerp-) AMvB Ruimte uit 2009 waren opgenomen en anderzijds is het Barro aangevuld met onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden.

Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de decentrale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels van het Barro worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Met het planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Het Barro vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro, artikel 3.1.6., tweede lid, zijn eisen opgenomen waaraan een bestemmingsplan moet voldoen als dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor de omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Voor overige stedelijke functies wordt gesteld, dat voor andere stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro in de vorm van een terrein 'in beginsel' geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m2 bedraagt. Bestaat de andere stedelijke ontwikkeling uit de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2.

Behoefte

Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Ligt een plangebied in bestaand stedelijk gebied (bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur) en voorziet de stedelijke ontwikkeling in een behoefte dan wordt voldaan aan de Ladder.

In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, bevat de toelichting een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. De motivering van de behoefte aan die ontwikkeling dient in het licht te worden geplaatst van een goede ruimtelijke ordening en dient zich te richten tot het motiveren van de behoefte aan die ontwikkeling met het oog op het tegengaan van ongewenste leegstand en het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat de toelichting aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij het kleinschalige planvoornemen met 4 rijwoningen is geen sprake van nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het planvoornemen ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Er zullen 4 bestaande woningen gesloopt worden om dit planvoornemen mogelijk te maken. De ontwikkeling geeft het gebied in de wijk De Essen een kwaliteitsimpuls, waardoor de kwaliteit en leefbaarheid wordt versterkt. In de volgende hoofdstukken komt naar voren dat er behoefte is aan het onderhavige plan en dat deze bijdraagt aan een goede ruimtelijke ordening.

4.1.2 Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten van Overijssel.

De Omgevingsverordening is een juridisch instrument dat zorgt dat het provinciale beleid van de Omgevingsvisie doorwerkt in plannen van andere overheden. Het geeft onder meer regels voor gemeenten en waterschappen. Voor de behandeling van het planvoornemen aan het provinciaal beleid zijn de regels uit de Omgevingsverordening Overijssel doorlopen.

4.1.2.1 Omgevingsverordening Overijssel 2017

In de Omgevingsverordening heeft de provincie regels ter bescherming van het provinciaal belang vastgelegd. De genoemde beleidsonderwerpen uit de Omgevingsvisie is in de Omgevingsverordening vastgelegd in voor gemeenten bindende regels.

Voor onderhavig planvoornemen zijn de regels ten aanzien van het principe van concentratie, ruimtelijke kwaliteit en realisatie nieuwe woningen (artikel 2.1.2, 2.1.5, 2.2.2) van toepassing. Hieronder worden deze artikelen één voor één behandeld.

Artikel 2.1.2 lid 1 Principe van concentratie

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Toetsing planvoornemen aan artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

Met dit artikel stelt de provincie als aanvulling op de lader voor duurzame verstedelijking dat naast de gebieden buiten bestaand stedelijk gebied, tevens de gebieden binnen het stedelijk gebied moeten voorzien aan de lokale behoefte. Aangezien het planvoornemen voldoet aan de kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten van de "Regionale woonvisie Twente 2015-2025" en "Woonvisie Oldenzaal 2016-2020", voorziet het planvoornemen in de lokale woonbehoefte.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

• 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
• 2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagen-benadering die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing.

Toetsing planvoornemen aan artikel 2.1.5. van de Omgevingsverordening Overijssel

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De voor onderhavige planvoornemen geldende lagen met bijbehorende gebiedskenmerken zijn:

• natuurlijke laag: dekzandvlakten en ruggen
• laag van het agrarisch cultuurlandschap: niet van toepassing
• stedelijke laag: woonwijken 1955 - nu
• lust en leisurelaag: niet van toepassing

Natuurlijke laag

• Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting.
• Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt

Hoogte verschillen zijn ter plaatse van het plangebied niet meer waarneembaar. Het initiatief doet geen afbreuk aan de natuurlijke laag.

Woonwijken 1955-nu

Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.

Zoals beschreven in hoofdstuk 3 van deze toelichting is de bestaande structuur van de woonwijk De Essen uitgangspunt geweest voor het planvoornemen. Er wordt voldaan aan de gebiedskenmerken van de stedelijke laag.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen

• 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
• 2. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing planvoornemen aan artikel 2.2.2. van de Omgevingsverordening Overijssel

Met het planvoornemen wordt voldaan aan de kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten van de "Regionale woonvisie Twente 2015-2025 " en "Woonvisie Oldenzaal 2016-2020".

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.1.3 Regionaal beleid

4.1.3.1 Regionale woonvisie Twente 2015-2025

De 14 Twentse gemeenten hebben samen met de 18 in WoON verenigde Twentse woningcorporaties en de Provincie Overijssel de Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 opgesteld, met als titel “Natuurlijk wonen in Twente”. De gemeenten en corporaties vertalen de regionale woonvisie verder naar lokale woonafspraken, programma's en concrete plannen. Aan de regionale woonvisie wordt een actieprogramma gekoppeld waarin voor de diverse nader uit te werken onderwerpen en thema's wordt aangegeven in welke periode welke partijen daar mee aan de slag zullen gaan.

De gemeente Oldenzaal heeft de regionale woonvisie vertaald naar Woonvisie Oldenzaal 2016-2020.

4.1.4 Gemeentelijk beleid

4.1.4.1 Structuurvisie Oldenzaal

De 'Structuurvisie Oldenzaal' is op 10 maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie is vastgelegd waar de komende 10 tot 15 jaar ruimtelijke ontwikkelingen zijn te verwachten, wat de ambitie is en hoe de gemeente denkt deze te realiseren. In de structuurvisie worden de volgende deelgebieden onderscheiden; stedelijk kerngebied, de etalage annex bedrijventerrein en de wijken. Elke wijk voorziet in haar eigen dagelijkse voorzieningen (onderwijs, welzijn, zorg en commercieel), heeft veel groen in de wijk en is gelegen aan het landschap. De focus van de wijken ligt op:

• Sterke verbindingen voor langzaam verkeer. Groene fietsroutes en voorzieningen zijn optimaal verbonden. Nieuwe en vernieuwde routes tussen stad, wijken en landschap,
• Versterken van het unieke karakter van de groene lobben.

De Essen is een wijk die al sterk georiënteerd is op het stedelijk kerngebied en waarvan de groene scheg vooral een landelijke uitstraling heeft. Dit gebied tussen De Essen en de Graven Es ziet de gemeente als een belangrijke groene verbindingszone tussen binnenstad en buitengebied, begeleid door stadsboerderijen en recreatieve functies. De Essen oriënteert zich in toenemende mate op het stedelijk kerngebied en haar voorzieningen.

Het planvoornemen is niet in strijd met de visie voor de wijk De Essen uit de structuurvisie.

4.1.4.2 Woonvisie Oldenzaal 2016-2020

De 'Woonvisie Oldenzaal 2016-2020' is op 22 februari 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. De woonvisie geeft de ambitie weer waarmee de gemeente Oldenzaal de komende 5 tot 10 jaar aan de slag wil. Het moet vooral gezien worden als een kader waarbinnen de gemeente opereert en een uitnodiging aan partijen om samen met de gemeente de geformuleerde ambities waar te maken. Tevens dient de visie als afwegingskader mochten er ontwikkelingen op de gemeente afkomen die nu nog niet worden voorzien. De woonvisie vormt de basis voor de diverse woonplannen.

Oldenzaal zet in op 5 speerpunten:

• doelgroepen (1-persoonshuishoudens, lagere inkomens)
• wonen en zorg
• stedelijke vernieuwing
• verduurzaming bestaande voorraad
• programmeren en zuinig ruimtegebruik.

Om woondoelen te bereiken wil en kan de gemeente niet alleen opereren. Bij alle woonplannen moet bekeken worden of er allianties zijn te maken met diverse partners. Belangrijke woonpartners zijn WBO Wonen, de huurdersvereniging Blij Wonen, de zorgaanbieders, diverse marktpartijen en buurgemeenten en provincie Overijssel.

Het planvoornemen is niet in strijd met de Woonvisie Oldenzaal 2016-200. Het planvoornemen sluit goed aan op wat de gemeente samen met WBO voor ogen heeft (stedelijke vernieuwing).

4.1.4.3 Welstandnota Oldenzaal 2012

De ambitie van de gemeente Oldenzaal is om met het welstandsbeleid de ruimtelijke kwaliteit van Oldenzaal te behouden en zo mogelijk te vergroten.

In de gemeentelijke welstandsnota is Oldenzaal opgesplitst in vijf deelgebieden met elk hun eigen karakteristieke kenmerken. De deelgebieden zijn: stadscentrum, schil, woonwijken, bedrijventerreinen en stadsrandgebied. Het plangebied De Essen is ingedeeld in het deelgebied 'woonwijken'. Er bestaat in de woonwijken veel waardering voor de goede algehele ruimtelijke kwaliteit met weinig zwakke plekken. Positief is het onderscheid in architectuur in iedere wijk. De kwaliteit van het grondgebonden wonen, met een goed voorzieningenniveau, eigen tuinen en relatief veel zorg en aandacht voor het openbaar groen ervaart men als prettig.

Het beleid voor dit deelgebied is dan ook gericht op het handhaven en waar nodig versterken van de ruimtelijke kwaliteit, zowel voor wat betreft de structuur als de bebouwingskenmerken. Tevens richt het beleid zich op het voorkomen of terugdringen van storende elementen in het straatbeeld.

Als algemene criteria voor dit deelgebied zijn onder andere opgenomen:

• behouden van de gevarieerdheid tussen de architectonische eenheden;
• respecteren van de karakteristieken van de verschillende architectonische eenheden;
• individuele aanpassingen mogen niet ten koste gaan van de structurele hoofdkarakteristiek.

Met het planvoornemen blijft de ruimtelijke kwaliteit, wat betreft de structuur en de bebouwingskenmerken gehandhaafd.

4.2 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) moet voor het oprichten van geluidsgevoelige bestemmingen (woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verzorgingstehuizen etc.), die binnen de onderzoekszone van (spoor)wegen en gezoneerde industrieterreinen liggen, een toets aan de geluidsnormen plaatsvinden.

In de Wgh worden eisen gesteld aan de toelaatbare geluidsbelasting op de gevels van nog niet geprojecteerde woningen langs een bestaande weg of spoor in stedelijk en buitenstedelijk gebied.

In situaties waarbij de Wgh niet van toepassing is (bijvoorbeeld rond 30 km wegen of bij bedrijven niet gelegen op Wgh-gezoneerde bedrijventerreinen) zal de bescherming tegen geluid via de invulling van "een goede ruimtelijke ordening" plaatsvinden (Wro/Wabo).

Wegverkeerslawaai

Er is van rechtswege een zone gelegen langs iedere weg, met uitzondering van woonerven en 30 km gebieden. Voor alle woningen en geluidsgevoelige bestemmingen die binnen de zone van die weg liggen, moet de geluidsbelasting als gevolg van verkeerslawaai berekend worden.

De geluidsimmissie van een verkeersweg is afhankelijk van het aantal rijstroken en ook van de aard van de omgeving. Daarom heeft een geluidszone langs een weg niet één standaardbreedte. In art. 74 Wgh wordt de omvang van de zone voor de verschillende situaties aangegeven.

De waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting, vanwege een weg, mag niet hoger worden vastgesteld dan:

• 58 dB voor andere geluidsgevoelige gebouwen in buitenstedelijk gebied;
• 63 dB voor andere geluidsgevoelige gebouwen in stedelijk gebied;
• 53 dB voor geluidsgevoelige terreinen.

Het plangebied is gelegen op in een woonwijk waar een maximale snelheid van 30 km/u toegestaan is. Het plangebied is een zijtak van de ontsluitingsweg De Essenlaan. De Essenlaan is aan te merken als ontsluitingsweg op stedelijk niveau, die is ingericht als 50 km/u-weg. Aangezien het plangebied binnen de geluidzone van De Essenlaan valt is er een akoestisch onderzoek uitgevoerd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de wegen Zilverschoon en Dravik ook meegenomen in het onderzoek.

Uit het onderzoek komt naar voren dat:

• De hoogste geluidbelasting ten gevolge van de Essenlaan bedraagt 43 dB inclusief aftrek van 5 dB ex artikel 110g Wgh. Er wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;
• De hoogste geluidbelastingen ten gevolge van Zilverschoon en de Dravik (30 km-wegen)
  bedragen respectievelijk 51 dB en 40 dB exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh;
• De hoogste gecumuleerde geluidbelasting bedraagt 52 dB exclusief aftrek ex artikel 110g
  Wgh. Aanvullende geluidwerende voorzieningen zijn niet noodzakelijk om aan het maximaal toelaatbare binnenniveau van 33 dB te voldoen. Immers het Bouwbesluit gaat er vanuit dat een 'normale' gevel een geluidwering heeft van 20 dB(A).

Met het akoestisch onderzoek is aangetoond dat het geluidaspect geen probleem oplevert voor het onderhavige plan.

Railverkeerslawaai

Bij railverkeerslawaai is de breedte van de zone onder andere afhankelijk van het aantal sporen en de verkeersintensiteit. Er is van rechtswege een zone gelegen langs iedere spoorlijn.

Gezien het feit dat het plangebied is gelegen buiten de invloedzone railverkeerslawaai is een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. Het aspect railverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de uitvoering van het onderhavige plan.

Industrielawaai/bedrijfszonering

Zonering in het kader van industrielawaai Wet geluidhinder (Wgh) is het ruimtelijk scheiden van industrieterreinen waarop (grote) lawaaimakers, woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen zijn gevestigd. Lawaaimakers kunnen aan de ene kant hun geluidsproducerende activiteiten niet onbeperkt uitbreiden ter bescherming van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen en buiten de zone. Aan de andere kant wordt, ter bescherming van hun akoestische ruimte, voorkomen dat woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen, te veel oprukken naar de lawaaimakers.

Voor een industrieterrein dient, in een bestemmingsplan, een geluidzone vastgesteld te worden (art. 40 Wgh). Het wijzigen of opheffen van een zone vindt uitsluitend plaats bij het vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan (art. 41 Wgh). Op de geluidgrens (de vastgestelde zonegrens) mag de geluidsbelasting ten gevolge van alle bedrijvigheid samen de 50 dB(A) etmaalwaarde niet te boven gaan. Voor nieuwe woningen in de geluidzone, het gebied buiten het industrieterrein en binnen de zonegrens, kunnen hogere geluidsbelastingen (HGW) worden toegestaan tot ten hoogste 55 dB(A).

Gezien het feit dat het plangebied is gelegen buiten de zonering industrielawaai Wet geluidhinder is een akoestisch onderzoek industrielawaai niet noodzakelijk. Het aspect industrielawaai vormt geen belemmering voor de uitvoering van het onderhavige plan.

Conclusie

Ten behoeve van het wegverkeerslawaai is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. In deze paragraaf is uitsluitend de conclusie opgenomen. De gehele rapportage is als bijlage 1opgenomen.

4.3 Bodem

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu.

Conform artikel 2.4 onder d. van de Regeling omgevingsrecht moet bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen een onderzoeksrapport betreffende de bodemgesteldheid worden overgelegd. Artikel 8 van de Woningwet verplicht gemeenten een Bouwverordening op te stellen waarin voorschriften zijn opgenomen omtrent het tegengaan van het bouwen van een bouwwerk op verontreinigde grond. Conform artikel 8 onder 3, lid a. hebben deze voorschriften uitsluitend betrekking op "bouwwerken waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen zullen verblijven".

In het onderhavige plan wordt een gebouw gerealiseerd waarin mensen voortdurend of nagenoeg voortdurend zullen verblijven. Het uitvoeren van een bodemonderzoek is wel noodzakelijk.

Onderzoek en conclusie

Ten behoeve van het onderhavige plan is een bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit bodemonderzoek blijkt dat gezien de vastgestelde bodemkwaliteit er geen risico's zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu. Voor geen van de gemeten stoffen wordt de interventiewaarde overschreden. De grond wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het onderhavige plan. De gehele rapportage is als bijlage opgenomen, zie Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek.

4.4 Luchtkwaliteit

De Wet Luchtkwaliteit is op 15 november 2007 in werking getreden en vervangt het 'Besluit luchtkwaliteit 2005'. De wet is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De wet voorziet ondermeer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL bevat enerzijds alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren en anderzijds alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit verslechteren. De positieve effecten (maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren) overtreffen de negatieve effecten (ruimtelijke projecten die de luchtkwaliteit verslechteren). Het doel van het NSL is te voldoen aan de Europese grenswaarden voor fijn stof (PM10) in 2011 en stikstofdioxide (NO2) in 2015.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe wet geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3%) ten opzichte van de grenswaarde (een grenswaarde van 3% staat gelijk aan de bouw van circa 1.500 woningen of 100.000 m2 kantoorruimte met één ontsluitingsweg);
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Bij ieder (ruimtelijk) project moet toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit plaatsvinden, met andere woorden het moet duidelijk zijn welke gevolgen het project heeft voor de luchtkwaliteit. Uitgangspunt is dat de luchtkwaliteit niet verslechtert c.q. dat het project 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Voorgenomen ontwikkeling als milieubelastende activiteit

De huidige vier woningen in het plangebied worden vervangen voor vier rijwoningen. Dit betekent dat het project ruim past binnen de kaders van het besluit 'niet in de betekende mate'. Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige plan niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

Voorgenomen ontwikkeling als milieuhindergevoelige functie

Naast de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit, moet worden bezien of er voor de te realiseren woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Om te bepalen of de plaatselijke luchtkwaliteit voldoet aan de normen voor een goed woon- en leefklimaat zijn verschillende bronnen onderzocht (RIVM, NSL en Atlas Leefomgeving). Indien uit de monitoring blijkt dat de doelstellingen van het NSL niet worden gehaald, kunnen extra maatregelen worden getroffen.

Op basis van de verscheidene bronnen blijkt dat de achtergrondconcentraties fijn stof en stikstofdioxide ter plaatse van het plangebied ver onder de wettelijke norm zit. In 2015 bedraagt de achtergrondbelasting respectievelijk 17,74 µg/m³ en 14,27 µg/m³. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke norm van 40 µg/m³.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van woningbouw.

4.5 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Bij Externe Veiligheid (EV) gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Bij EV wordt onderscheid gemaakt in:

• externe veiligheid voor inrichtingen
• externe veiligheid voor transport van gevaarlijke stoffen
• externe veiligheid voor luchthavens
• externe veiligheid voor windturbines

Binnen de EV worden twee normstellingen gehanteerd:

• het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;
• het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Kwetsbare objecten, zoals woningen en functies met veel bezoekers, zijn niet toegestaan binnen de 10-6-contour van het PR rond inrichtingen waarin opslag / verwerking van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en langs transportroutes (weg, spoor, water, buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), in geval van inrichtingen, het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), in geval van transportroutes voor gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), in geval van buisleidingen is opgenomen dat voor iedere toename van het GR een verantwoordingsplicht geldt, ook als de verandering geen overschrijding van de oriëntatiewaarde veroorzaakt. Deze verantwoordingsplicht geldt ook indien sprake is van een GR hoger dan de oriëntatiewaarde.

Risicobron

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

Afbeelding 4.1 Uitsnede Risicokaart (plangebied zwart omkaderd)

Conclusie

Uit een inventarisatie (o.a. raadplegen provinciale risicokaart) blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicobronnen zijn gelegen. Uitsluitend ten westen van het plangebied is een aardgasleiding van de Gasunie gelegen. Deze bevindt zich buiten de veiligheidsafstanden van buisleiding en vormt daarom geen bedreiging.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

In de ruimtelijke ordening wordt bij het bepalen van de verenigbaarheid van functies gebruik gemaakt van richtafstanden en normen die zijn opgenomen in de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven.

Uit de gegeven bestemmingen van het voor het plangebied vigerende bestemmingsplan ´De Essen´ blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen andere functies dan wonen en maatschappelijk aanwezig zijn. Binnen de woonwijk De Essen bestaan overwegend woonfuncties en er zijn geen conflicterende hindercontouren aanwezig vanuit bedrijvigheid en andere functies. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt daarmee voor het planvoornemen verder geen nadere aandacht.

4.7 Water

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een even wichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Gemeentelijk Rioleringsplan Oldenzaal 2016-2020 (GRP)

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 29 maart 2016 het Gemeentelijk Rioleringsplan Oldenzaal 2016-2020 (GRP) vastgesteld. In het GRP zijn de doelen, functionele eisen en maatstaven met betrekking tot de riolering in de gehele gemeente gegeven.

Het GRP heeft primair tot doel het gemeentelijk beleid weer te geven ten aanzien van de zorgplichten van de gemeente op het gebied van stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. Daarnaast is het de juridische grondslag voor de rioolheffing.

De gemeente wil de voordelen ('lusten') van water benutten, maar eerst de nadelen ('lasten') aanpakken. Dat gebeurt door te zorgen voor een goed en duurzaam rioleringssysteem en door wateroverlast zo veel mogelijk te voorkomen. De komende vijf jaar wil het college á €6,5 miljoen investeren in rioolvervanging, aanleg van blauwe aders, afkoppelen en vervanging van pompen
en gemalen.

De belangrijkste beleidslijnen zijn de volgende:

• optimaliseren van de financiering om de rioolheffing zo laag mogelijk te houden;
• samenwerking met partners zoals het Waterschap Vechtstromen het Twents Waternet;
• toegroeien naar een robuuster rioolstel om ook in de toekomst wateroverlast te voorkomen;
• voortzetten van afkoppelen van regenwater van de riolering, uiteindelijk tot 40% van het verharde oppervlak. Hierdoor worden (afval)waterstromen gescheiden, verbetert de kwaliteit van het oppervlaktewater en vermindert de overlast door overstorten.

Watertoets

Waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde "korte procedure" is toegepast. Het toetsresultaat en de standaard waterparagraaf zijn tevens opgenomen in de bijlagen. Het watertoetsproces is goed doorlopen.

4.8 Archeologie - cultuurhistorie

Archeologie

Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen. Met het in werking treden van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in september 2007 is het verdrag wettelijk verankerd en is de Monumentenwet 1988 herzien. Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht, die de Wamz en de Monumentenwet 1988 heeft vervangen.

Het belangrijkste doel van deze wet is het behoud van het archeologisch erfgoed ter plekke. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden en een afweging te maken. Vroegtijdig onderzoek maakt ruimte voor de overweging om archeologievriendelijke alternatieven toe te passen. Wie dan ondanks de aanwezigheid van archeologische waarden toch de grond in wil, moet archeologisch (voor)onderzoek doen en de kosten daarvan op zich nemen. Ook als het onderzoek uiteindelijk tot een opgraving leidt.

Cultuurhistorie

Cultuurhistorie moet op basis van het Besluit ruimtelijk ordening (art 3.1.6 Bro) goed in bestemmingsplannen verankerd worden. Dit behelst niet alleen een beschrijving van de aanwezige en te verwachten cultuurhistorische waarden, maar ook een waardering ervan en een advies over toekomstige omgang ermee, gelet op de ruimtelijke opgave die in het bestemmingsplan aan de orde is.

Conclusie

De gemeente Oldenzaal heeft een cultuurhistorische waardenkaart. Er zijn geen cultuurhistorische waardevolle structuren/elementen en rijks- en gemeentelijke monumenten aanwezig in de omgeving van het plangebied. Er is geen archeologische waarde toegekend aan het plangebied. Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen aspect, waar binnen het plangebied rekening dient te worden gehouden.

4.9 Natuurbescherming

De Wet natuurbescherming vormt het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de ecologische soortenbescherming en ecologische gebiedsbescherming. Deze wet is op 1 januari 2017 in werking getreden en vervangt de Flora- en Faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet. In de toelichting van een bestemmingsplan en/of een ruimtelijke onderbouwing moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt of de ontwikkeling voldoet aan de op grond van de Wet natuurbescherming gestelde regels.

4.9.1 Soortenbescherming

Soortenbescherming

Soortenbescherming is onder de Wet natuurbescherming geregeld op basis van een drietal verschillende beschermingsregimes, namelijk voor vogelrichtlijnsoorten, habitatrichtlijnsoorten en overige soorten. Voor al deze soorten geldt dat het verboden is ze opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren, om eventuele eieren opzettelijk te vernielen, om de vaste voortplantings- of rustplaatsen te beschadigen en om beschermde plantensoorten opzettelijk te ontwortelen of te vernielen. Hiervan kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

Ten aanzien van de effecten op beschermde soorten geldt dat met een flora en fauna onderzoek moet uitwijzen of er sprake is van negatieve effecten.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied vormt in beperkte mate geschikt leefgebied de algemeen voorkomende zoogdiersoorten zoals de egel. Het betreft een andere beschermde soort (art. 3.10 Wn), waarvoor een provinciale vrijstelling van de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming geldt. Nader onderzoek of het aanvragen van een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

De bebouwing is potentieel geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen en huismus. Aanvullend onderzoek naar deze soort(groep)en heeft echter aangetoond dat er geen verblijfplaatsen of essentiële leefgebieden in het plangebied aanwezig zijn. Het onderhavige plan leidt niet tot een overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming ten aanzien van niet-vrijgestelde beschermde soorten. Het aanvragen van een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

In de begroeiing in de tuinen van de woningen kunnen algemeen voorkomende zangvogels broeden waarvan het nest niet jaarrond is beschermd. Vernietiging of verstoring van in gebruik zijnde vogelnesten tijdens het broedseizoen dient voorkomen te worden, bijvoorbeeld door te werken buiten het broedseizoen op plaatsen waar vogels kunnen broeden.

De gehele rapportage is als bijlage opgenomen, zie Bijlage 4 Verkennend en aanvullend natuuronderzoek.

4.9.2 Gebiedsbescherming

Ter invulling van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn kan de Minister van Economische Zaken gebieden als Natura 2000-gebied of als bijzonder nationaal natuurgebied aanwijzen. Voor deze gebieden geldt op basis van de Wet natuurbescherming een zorgplicht, en voor Natura 2000-gebieden geldt bovendien een vergunningsplicht voor het uitvoeren van projecten en andere handelingen die de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten kunnen verslechteren, of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen. Dit wil zeggen dat ook handelingen buiten het beschermde gebied niet mogen leiden tot verlies aan kwaliteit in het beschermd gebied.

De Wet Natuurbescherming draagt Gedeputeerde Staten op om te zorgen voor de instandhouding van het binnen de eigen provincie gelegen deel van een landelijk ecologisch netwerk; het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Onderzoek en conclusie

Natura 2000

Het onderhavige plan leidt niet tot een overtreding van de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming ten aanzien van Natura 2000. Verdere toetsing in de vorm van een verslechteringstoets of een passende beoordeling of het aanvragen van een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Natuurnetwerk Nederland

Het onderhavige plan leidt niet tot een overtreding van de verbodsbepalingen uit de vigerende provinciale ruimtelijke verordening van de provincie Overijssel ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland. Verdere toetsing in de vorm van een "Nee, tenzij-toets" is niet aan de orde.

De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het onderhavige plan dan ook niet in de weg.

4.10 Verkeer en parkeren

Aan de noord-oost zijde van de rijwoningen worden parkeerplaatsen gerealiseerd. De straatzijde sluit aan bij het openbaar gebied en bestaat uit trottoir en uit openbaar groen.

De bestaande infrastructuur in de omgeving blijft onveranderd. Er zal geen verkeerstoename zijn, omdat de vier huidige woningen vervangen worden voor vier nieuwe woningen.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Vanwege de voorgenomen ontwikkeling zal het aantal woningen en daarmee de parkeerbehoefte niet veranderen. Met de voorgenomen ontwikkeling zal het openbaar gebied tevens aangepast worden waarbij er vijf parkeerplaatsen aangelegd zullen worden. Hiermee worden de parkeerplaatsen die komen te verdwijnen ruimschoots gecompenseerd. Hierbij wordt aangesloten op de parkeernorm die geldt op grond van de CROW-kengetallen. Voor sociale huurwoningen in dit gedeelte van Oldenzaal geldt op grond van deze kengetallen een minimale parkeernorm van 1,2 pp/woning. Voor de 4 op te richten woningen geldt derhalve een norm van 5 parkeerplaatsen, hierin wordt voorzien.

Afbeelding 4.2 Inrichting openbare ruimte

4.11 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van meerdere woningen. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente heeft met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Daarnaast heeft de gemeente met de initiatiefnemers een planschadevergoedingsovereenkomst gesloten. Het maken van een exploitatieplan is niet nodig.

Hoofdstuk 5 Verantwoording bestemmingskeuze

5.1 Opzet van het plan

5.1.1 Inleiding

Het bestemmingsplan Zilverschoon 248-254 bestaat uit een verbeelding, regels en een plantoelichting. Verbeelding en regels vormen tezamen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens nader ingegaan op de opbouw van de verbeelding, de regels en de functie van de plantoelichting.

5.1.2 Planmethodiek

Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze daaraan in de regels wordt gegeven. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die kaart (bijvoorbeeld kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers).

Regels

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkingsbevoegdheden opgenomen. De bevoegdheid om af te wijken van bepaalde regels is gebaseerd artikel 2.12, lid 1, sub a onder 1 van de "Wet algemene bepalingen omgevingsrecht" (Wabo). De uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. Deze bevoegdheid maakt kleine afwijkingen mogelijk binnen de aan de grond toegekende bestemming.

In dit bestemmingsplan wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het bestemmingsplan "De Essen", die binnen de gemeente Oldenzaal als standaard zal gaan gelden.

De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin bepalingen die van belang zijn voor
  een juiste interpretatie en toepassing van de regels in de overige hoofdstukken
  (begripsbepalingen, meetbepalingen en een bepaling die een beperkte overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen toestaat);
• hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), waarin per bestemming een bestemmingsomschrijving, bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de bouwregels, afwijking van de gebruiksregels en eventueel bepalingen omtrent een omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden worden gegeven;
• hoofdstuk 3 (algemene regels), waarin een anti-dubbeltelbepaling en algemeen geldende bouw- en gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen;
• hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), waarin een aantal gebruikelijke slotbepalingen is te vinden, waaronder het overgangsrecht en de slotregel.

Plantoelichting

De plantoelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft geen rechtskracht. Het belang ervan is vooral gelegen in de weergave die de toelichting vormt van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Deze zijn ook in belangrijke mate bepalend voor de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met ruimtelijke initiatieven en ontwikkelingen in het plangebied. Daarnaast is de toelichting van belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de verbeelding en regels.

5.2 Wijze van bestemmen

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. Op de verbeelding zijn soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd tenzij in de tekst anders vermeld. De op de verbeelding of in de regels aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

5.2.2 Bestemmingregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Afwijkingen van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

Bestemmingomschrijving

Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden wordt uitgegaan van directe toelating van alle gewenste functies. Dit betekent concreet dat naast het positief bestemmen van alle bestaande functies ook alle in de toekomst gewenste functies direct worden toegelaten. Welke functies waar toegelaten worden is een planologische keuze. Dit betekent dat na inwerkingtreding van het bestemmingsplan geen tot weinig ruimte is voor een wijziging in deze gewenste functies.

Hierna wordt per bestemming wordt in elk geval kort aangegeven wat de gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn.

• Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 4)

Deze bestemming is toegekend aan de openbare ruimten, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, binnenterreinen en andere verblijfsgebieden in het plangebied.

• Tuin (Artikel 3) en Wonen (Artikel 5)

Deze bestemmingen zijn toegekend aan gronden waarop het wonen de hoofdfunctie vormt (de bestaande woningen) of gaat vormen (de nieuwe woningen). Voor de woningen zijn op de verbeelding ruim bemeten bouwvlakken aangegeven, zodat in beginsel vrijheid bestaat ten aanzien van de situering en de oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen.

Omdat onbeperkte bouwmogelijkheden stedenbouwkundig niet gewenst zijn en bovendien kunnen leiden tot aantasting van het woongenot voor omwonenden, is in de bouwregels een aantal beperkingen gesteld. Deze beperkingen bestaan onder andere uit een maximum aan het bebouwbare oppervlak van een bouwperceel. Het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak is gekoppeld aan de grootte van het bouwperceel. Zo mag de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak maximaal 50 m2 bedragen voor percelen kleiner dan 500 m2, 75 m2 voor percelen groter dan 500 m2 en 100 m2 voor percelen groter dan 1.000 m2.

Verder is een voorgeschreven situering van bijgebouwen op minimaal 6 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan van het hoofdgebouw opgenomen. Daarnaast gelden uiteraard maximale bouwhoogtes.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Afwijking kan onder ander worden verleend voor het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf. Belangrijkste voorwaarde is dat het een bedrijf betreft dat is opgenomen in de categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (bijlage bij de regels) of een bedrijf dat daaraan naar zijn aard, omvang en mate van milieuhinder gelijk te stellen is.

Daarnaast kan onder andere omgevingsvergunning worden verleend voor het bouwen van een dakopbouw tot een goothoogte van maximaal 7,7 meter, het plaatsen van dakkapellen en het bouwen van bepaalde bouwwerken, geen gebouw zijnde. Afwijkingsbevoegdheden zijn vooral bedoeld om maatwerk te kunnen leveren in bijzondere (reeds afwijkende) situaties.

Tuinen, behorende bij de woonfunctie, zijn bestemd tot 'Tuin'. Uitbouwen, in de vorm van erkers bij de hoofdgebouwen van de op de aangrenzende gronden gelegen woningen of bouwwerken geen gebouw zijnde, mogen binnen deze bestemming onder voorwaarden worden gebouwd.

5.2.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 6)

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de beoordeling van een bouwplan en op die wijze meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.

• Algemene bouwregels (Artikel 7)

Deze bepaling geeft algemene regels ten aanzien van het bouwen en hoe hierbij qua maatvoering wordt omgegaan met bestaande situaties.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 8)

In dit artikel is aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Het artikel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 9)

In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen zijn, indien dit noodzakelijk wordt geacht, aangegeven.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 10)

In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven voor kleine ondergeschikte wijzigingen van het bestemmingsplan.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Overleg

Gelet op de relatief beperkte omvang van de voorgenomen ontwikkeling is het bestemmingsplan uitsluitend ter kennisgeving toegezonden aan de Provincie Overijssel.

Het waterschap Vechtstromen is op de hoogte gebracht door het invullen van de digitale watertoets. Uit de digitale watertoets volgde een positief wateradvies.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft, conform artikel 3.4 Awb, vanaf 18 april 2018 tot en met 29 mei 2018 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingekomen tegen het bestemmingsplan.

Bijlagen

Bijlage 1 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3 Watertoets

Bijlage 4 Verkennend en aanvullend natuuronderzoek