bestemmingsplanOostwal 10

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de aanleiding voor de bestemmingsplanherziening en de ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven.

1.1 Aanleiding

Door Vefra Build & Design is een bouwplan ingediend voor het verbouwen van een pand aan de Oostwal 10 te Oldenzaal. Na verbouwing zal boven de bestaande aanbouw een verdieping worden gerealiseerd waardoor ruimte wordt geboden voor een boven en benedenappartement in plaats van een vrijstaande woning. Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Binnenstad', waar het adres de bestemming wonen heeft. Gestapelde woningbouw binnen de bestemming wonen is enkel toegestaan op gronden met de aanduiding 'gestapeld'. Omdat het pand aan de Oostwal 10 geen aanduiding 'gestapeld' bevat dient om het plan juridisch en planologisch mogelijk te maken het bestemmingsplan 'Binnenstad' voor deze locatie te worden herzien.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel Oostwal 10 is gelegen op de rand van de binnenstad. De oost en westzijde van het plangebied kenmerkt zich door parkeer en groenvoorzieningen (als deel van de groene singel rondom het centrum). De zuidzijde van het plangebied is intensief bebouwd ten behoeve van het centrum van Oldenzaal.

Afbeelding ligging plangebied ten opzichte van de binnenstad

Afbeelding plangebied en directe omgeving (groensingel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Binnenstad, welke op 28-02-2011 door de gemeenteraad is vastgesteld. De Oostwal heeft hier de bestemming 'wonen' met de aanduidingen waarde 'archeologie' en 'maatvoering bouwhoogte 12 en goothoogte 9'. Binnen de bestemming wonen is enkel gestapelde woningbouw toegestaan, ter plaatse van de aanduiding gestapeld.

Afbeelding plangebied in bestemmingsplan Binnenstad

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de omgeving van het plan beschreven. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader dat relevant is voor het plan aan de orde. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het plan aangetoond voor wat betreft, milieu-ruimtelijke aspecten. Het plan zelf zal worden beschreven in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 volgt de wijze van bestemmen, waarin uiteen wordt gezet hoe het in hoofdstuk 5 beschreven plan juridisch is vertaald naar de regels. Tenslotte komt in hoofdstuk 7 en 8 de economische en maaschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

In dit hoofdstuk wordt het plangebied beschreven, waarbij alle relevante aspecten voor de ruimtelijk en functionele structuur van het plangebied aan de orde komen.

2.1 Ruimtelijke structuur

De Oostwal maakt deel uit van het singelpark dat een groenzone rondom de oude binnenstad vormt. In die groenzone zijn in de huidige situatie diverse parkeervoorzieningen gesitueerd. Oorspronkelijk bestaat de bebouwing aan het singelpark uit woningen in één tot twee lagen met kap en uit verspreid liggende bedrijvigheid. Recentere bouwplannen aan het singelpark zijn uitgevoerd in gestapelde woonbebouwing.

Afbeelding links en rechts plangebied, onder gestapelde woningbouw en groen en parkeervoorzieningen rond de Oostwal

.

2.2 Functionele structuur

Het plangebied ligt op de grens van de binnenstad met de groensingel. De binnenstad (ten zuiden en westen van het plangebied) bestaat uit centrumfuncties. zoals winkels, de Plechelmuskerk, horeca en uitgaansgelegenheden. De singelrand rond het centrum bestaat uit openbare parkeerplaatsen en openbaar groen.

afbeelding links functies centrum, rechts groenzone met parkeer voorzieningen

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

3.1 Rijksbeleid

Het rijksbeleid voor de ruimtelijke ordening van Nederland is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitvoering van dit rijksbeleid wordt gewaarborgd in de AMvB Ruimte, waarin met juridisch bindende regels de nationale belangen uit de SVIR zijn vastgelegd, die moeten doorwerken in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen waarin de ambitie van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid van Nederland in 2040 zijn opgenomen. Hoofddoel is het scheppen van ruimte voor de ruimte vragende functies. Het Rijk mengt zich niet in kwesties op microniveau maar stuurt op hoofdlijnen. Het motto is, "Decentraal wat kan, centraal wat moet".

Een belangrijk element in de visie vormt de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). In de RHS zijn de gebieden en netwerken opgenomen die in belangrijke mate ruimtelijk structurerend zijn voor Nederland. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de Ecologische hoofdstructuur, de Nationale Landschappen en de mainports Schiphol en Rotterdam.

Het rijk heeft voor de RHS een grotere verantwoordelijkheid dan daarbuiten. Buiten de RHS stelt het rijk zich terughoudend en selectief op. Hier is het beleid gericht op het waarborgen en zo mogelijk vergroten van de basiskwaliteit. De primaire verantwoordelijkheid voor deze kwaliteit ligt bij de provincies.

Onderhavige ruimtelijke ontwikkeling heeft vanwege de relatief kleinschalige aard en omvang geen gevolgen voor in de SVIR neergelegde ruimtelijke belangen. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid van Overijssel is vastgelegd in een integraal document namelijk de Omgevingsvisie Overijssel. Om het provinciaal beleid juridisch te borgen heeft de provincie Overijssel de Omgevingsverordening Overijssel vastgesteld. In deze paragraaf is het initiatief getoetst aan beide documenten.

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie schetsen Provinciale Staten hun visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van onze provincie. Het vizier is daarbij gericht op 2030. Zij geven aan wat volgens hen de ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en hoe zij Gedeputeerde Staten opdragen deze te realiseren. Provinciale Staten heeft de Omgevingsvisie op 1 juli 2009 en op 3 juli 2013 de actualisatie van de Omgevingsvisie vastgesteld.

De Omgevingsvisie is opgesteld in het licht van diverse ontwikkelingen die in de provincie Overijssel gaande zijn. Deze ontwikkelingen spelen op het gebied van de fysieke leefomgeving. Hierbij is sprake van:

• een afname van de groei en verandering van de samenstelling van de bevolking;
• een afname van de werkgelegenheid met 10% tot een groei van 20%;
• een stijgende vraag naar woningen tot 2030, vooral in de grote steden;
• een toename van de mobiliteit tot 2040. Het goederenvervoer stijgt daarbij sneller dan het personenvervoer.

De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren, met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. De leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie Overijssel willen ondernemen (ruimtelijke kwaliteit). De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de kaart met ontwikkelingsperspectieven - stedelijk gebied. Hierin is het plangebied aangeduid als Historische kern, binnenstad.

Afbeelding: Ontwikkelingsperspectieven in Oldenzaal met het plangebied in rood omcirkeld

Woningbouw
De opgave voor de komende jaren betreft met name het waarborgen van een goede afstemming tussen vraag en aanbod, gerelateerd aan de verschillende doelgroepen. Naast een kwantitatieve opgave is dit, gelet op de sterk veranderende bevolkingsontwikkeling, een aanzienlijke kwalitatieve opgave. Het woningaanbod en de woonmilieus moeten flexibel zijn en moeten worden afgestemd op de eisen en wensen van de toekomstige bewoners.

Met de 60.000 extra te bouwen woningen kan onvoldoende tegemoet gekomen worden aan deze veranderende behoeftes. Dit houdt in dat de aandacht vooral gericht moet worden op herstructurering van de bestaande woonmilieus, zodat deze ook op langere termijn aansluiten bij de wensen en eisen van de bewoners. Bij het realiseren van de woningbouwopgave is het van belang dat de ruimte zuinig en zorgvuldig wordt benut. Dit betekent dat voor woningbouw (en ook voor bedrijfslocaties en voorzieningen) de zogeheten SER-ladder wordt gehanteerd. Deze houdt in dat de woningbouwopgave eerst door herstructurering, transformatie of inbreiding moet worden gerealiseerd. Pas als dit onvoldoende blijkt voor het aantal woningen en de kwaliteit van de woonomgeving, kan uitbreiding van het stedelijk gebied plaatsvinden. Daarbij geldt dat de bovenlokale vraag naar woningen en voorzieningen (winkels, cultuur en sport) wordt geconcentreerd in stedelijke netwerken.

Omgevingsverordening

In de Omgevingsverordening heeft de provincie regels ter bescherming van het provinciaal belang vastgelegd. De genoemde beleidsonderwerpen uit de Omgevingsvisie is in de Omgevingsverordening vastgelegd in voor gemeenten bindende regels.

In de Omgevingsverordening zijn voor het aspect wonen voorschriften opgesteld. Hierin wordt aangegeven dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn moet zijn met de gemeentelijke woonvisie en afstemming met buurtgemeenten moet hebben plaatsgevonden. Op onderhavig planlocatie zijn de regels onder titel 2.2 (woningbouw) van toepassing. Aan deze regels wordt voldaan. Onder het kopje gemeentelijk beleid heeft een toets plaatsgevonden aan de woonvisie van gemeente. De woonvisie is goedgekeurd door de provincie en is afgestemd met de buurtgemeenten. De voorgenomen ontwikkeling voldoet hiermee aan de voorschriften uit de Omgevingsverordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Prestatieafspraken Wonen gemeente Oldenzaal 2010-2015
Het beleidskader ten aanzien van wonen is vastgelegd in de prestatieafspraken 2010- 2015 met zowel de provincie Overijssel als samenwerkende gemeenten van Netwerkstad Twente. De prestatieafspraken benadrukken de gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en provincie ten aanzien van het woonbeleid. Gemeente en provincie beschouwen dit afsprakenkader als een werkdocument dat de gewenste resultaten vastlegt voor het wonen in de gemeente Oldenzaal.

Zo streven provincie en gemeenten naar een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit, waarbij de focus wordt gelegd op:

• cultureel erfgoed;
• stedenbouwkundige en architectonische ontwerpen;
• overgang stad en platteland;
• bij bevolkingsverdunning of krimp de verruiming van de openbare ruimte.

Daarnaast kennen de gemeente en provincie ook een hoge prioritering aan duurzaam wonen, in de vorm van energiebesparing. Zo is het streven dat per 1 januari 2015 ten minste 50% van alle sociale huurwoningen minimaal het energielabel B heeft. Daarnaast worden energiebesparingsmaatregelen gestimuleerd en draagt de provincie bij aan een pilotproject voor een energieleverende nieuwbouw woning en/of energiebesparende bestaande woning. Ook komt de provincie de gemeente tegemoet als de gemeente gedurende twee jaar een loket voor energie en duurzaamheid, excellente energiegebieden en/of een stimuleringsregeling particuliere woningverbetering opzet.

Op het gebied van wonen, zorg en welzijn streeft de gemeente er naar dat per 1 januari 2015 ten minste 50% van de huishoudens in een vorm van een woonservicegebied woont, zodat men zo lang mogelijk zelfstandig kan wonen. Een woonservicegebied biedt algemene voorzieningen, woningen met aanpasbare voorzieningen of woningen die geschikt zijn voor zorgbehoevenden zoals levensloopbestendige en nultredenwoningen.

In de regio Twente dienen tot 2020 netto 13.000 extra woningen te worden gerealiseerd. Voor de gemeente Oldenzaal bedraagt dit tot 2015 circa 590 woningen. Woningen voor bijzondere doelgroepen zijn hier niet in meegenomen. Dit bedragen nog eens 90 woningen extra. Op basis van de gemeentelijke woon- of structuurvisie kan van deze aantallen worden afgeweken. Het nieuwbouwprogramma dient daarbij zoveel mogelijk binnen de contouren van het feitelijk bebouwd gebied per 1 januari 2010 te worden gerealiseerd.

toets plangebied

Het betreft hier de toevoeging van één appartement in het stedelijk gebied van Oldenzaal wat passend is in de prestatieafspraken tussen gemeente en provincie voor de periode 2010-2015. Met de toevoeging van een appartementencomplex wordt ingespeeld op de wens woningbouw zoveel mogelijk binnen de contouren van het feitelijk bebouwd gebied te realiseren.

Woonvisie Goed wonen en leven in Oldenzaal 2010- 2015

Op 31 januari 2011 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Goed wonen en leven in Oldenzaal vastgesteld. In de woonvisie staan drie thema's centraal voor het wonen in Oldenzaal:

• 1. Wonen op maat
• 2. Trots op onze wijken
• 3. Stedelijkheid op maat

Het initiatief betreft een goed ingepast plan. Het realiseren van een extra appartement gaat gepaart met een kleinschalige bouwkundige ingreep en vindt plaats in een intensief bebouwd gebied. In het kader van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik past het initiatief binnen de kwalitatieve doelstellingen uit deze woonvisie.

Welstandsnota Oldenzaal / beeldkwaliteit
Op grond van de gemeentelijke welstandsnota behoort het plangebied tot deelgebied 1: Stadscentrum. Dit gebied bestaat uit de historische kern die zich uitstrekt tot de binnenring van het Singelpark, de buitenring van het Singelpark en de stadswallen daaromheen.

Het beleid voor dit deelgebied richt zich op het handhaven en, wanneer er bij een stedenbouwkundige situatie of bestemmingsplan aanleiding voor is, versterken van de ruimtelijke kwaliteit, zowel voor wat betreft de structuur als de bebouwingskenmerken. Tevens richt het beleid zich op het voorkomen of terugdringen van storende elementen in het straatbeeld. Hierbij worden de volgende algemene criteria gehanteerd:

• Een heldere scheiding tussen privé en publieke ruimtes.
• Het behouden van het besloten, kleinschalige karakter van de historische kern en de centrumrand.

Het bouwplan doet geen afbreuk aan bovenstaande algemene (stedenbouwkundige) criteria. De Welstandscommissie zal te zijner tijd op detail niveau beoordelen of het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden, onderzoek en verantwoording

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichtte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht). Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd. Voor uitgebreide informatie wordt verwezen naar onderzoeksrapportages, welke als bijlage bij deze toelichting zijn gevoegd.

4.1 Bodem

Bij een bestemmingsplanherziening dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een verkennend bodemonderzoek te worden verricht. Dit gebeurt aan de hand van een actueel bodemonderzoek conform de richtlijnen NEN 5740.

Omdat het bouwplan alleen betrekking heeft op het realiseren van een verdieping en de bodem niet wordt geroerd, hoeft de bodemkwaliteit voor de voorgenomen ontwikkeling niet te worden onderzocht.

4.2 Archeologie

In 2006 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht geworden. In het kader hiervan dient een gemeente ruimtelijke planvorming te toetsen op archeologische waarden. Indien potentiële archeologische waarden worden verstoord, dient hier nader onderzoek naar te worden verricht.

Omdat het bouwplan alleen betrekking heeft op het realiseren van een verdieping en de bodem niet wordt geroerd, vindt met de voorgenomen ontwikkeling geen verstoring van mogelijke archeologische waarden plaats.

4.3 Geluid

De Wet geluidhinder regelt de mate waarin geluid bepaalde functies mag belasten. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting een akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van wegen. De geluidsbelasting op woningen mag in principe de 48 dB niet overschrijden.

Wegen met een 30 km/u regime zijn in principe uitgezonderd van akoestisch onderzoek. De wegen die direct om het plangebied liggen, de Walstraat en Oostwal, hebben een 30 km/u regime, waardoor er vanuit de Wgh geen onderzoeksplicht bestaat.

4.4 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2010 is de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) in werking getreden. De overheid wil een verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen en ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de 'Wet luchtkwaliteit' bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen voor plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. Op grond van artikel 5.16 Wm moeten bestuursorganen nagaan of besluiten op grond van de Wro gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit. In de Algemene van Bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

In de Algemene Maatregel van Bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Onder andere projecten met minder dan 1.500 nieuwe woningen vallen onder NIBM. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Het plan betreft het realiseren van 1 appartement, waarmee het project niet in betekenende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.5 Flora en Fauna

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet

Natuurbeschermingswet

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn (Natura2000) worden aangemerkt als speciale beschermingszones (SBZ's). Het plangebied bevindt zich niet in de nabije omgeving van SBZ.

Flora en fauna

Wat betreft de soortbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

De locatie betreft stedelijk gebied en heeft geen of een zeer lage natuurwaarde en is niet van belang voor beschermende planten- en diersoorten. De meeste (mogelijk) voorkomende beschermde soorten, zoals egel, huisspitsmuis en mol, vallen onder de lichte beschermingscategorie van de Flora- en faunawet. Vaste rust- en verblijfplaatsen van deze soorten mogen op basis van een algemene vrijstelling worden aangetast, zonder dat sprake is van procedurele consequenties. Nader (veld)onderzoek of het aanvragen van een ontheffing op de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet wordt niet noodzakelijk geacht.

Wel is altijd de zorgplicht van toepassing, op basis waarvan door iedereen voldoende zorg in acht moet worden genomen voor de in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Dit kan bijvoorbeeld door buiten kwetsbare periodes (het voortplantings- en winterslaapseizoen) te starten met werkzaamheden en het gefaseerd werken om dieren de kans te geven om te vluchten.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Die beperkingen moeten in milieuvergunningen en bestemmingsplannen zijn vastgelegd. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• 1. het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• 2. de Regeling externe veiligheid (Revi)
• 3. het Registratiebesluit externe veiligheid;
• 4. het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo)
• 5. het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen is het Structuurschema buisleidingen (SBUI) van toepassing. Overigens bevinden er zich in het plangebied geen buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Het doel van het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' is om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

afbeelding risicokaart Overijssel

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• 1. zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• 2. niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• 3. niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Wanneer een bestemmingsplan wordt herzien of wordt afgeweken van bestemmingsplanregels dient volgens de Wro aangetoond te worden dat met het initiatief voldaan kan worden aan een zogenaamde goede ruimtelijke ordening. Een goede ruimtelijke ordening houdt onder andere het voorkomen van voorzienbare hinder door milieubelastende activiteiten in. Functiescheiding en milieuzonering zijn hierbij leidende begrippen.

Op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009) dient te worden beoordeeld of de in het plangebied te realiseren functies en activiteiten een belemmering betekent of van invloed zijn op wonen in of in de omgeving van het plangebied.

In de VNG-brochure worden richtafstanden (grootste aan te houden afstanden) aanbevolen tussen activiteiten en wonen, deze richtafstanden worden gerelateerd aan het omgevingstype waarbinnen het plan valt. Er wordt onderscheid gemaakt in het omgevingstypen 'gemengd gebied', 'rustige woonwijk en 'rustig buitengebied'. De VNG-brochure geeft de grootste aan te houden afstand tot aan een rustige woonwijk, een correctie naar een kortere afstand is acceptabel wanneer er een gebied geldt met een groter referentieniveau, zoals een gemengd gebied.

Met betrekking tot het plangebied geldt het omgevingstype gemengd gebied:

Onderzoeksresultaten milieuzonering

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar mogelijke milieuhinder die gepaard gaan met de realisatie van een woning in het plangebied. Hierbij spelen twee vragen en rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Ad 1

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

Wonen wordt niet aangemerkt als milieubelastende functie voor de omgeving, derhalve brengt het initiatief geen belemmeringen met zich mee met betrekking tot het woon- en leefklimaat van omwonenden.

Ad 2

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functies hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving. Woningen worden aangemerkt als een milieugevoelige functie. In de directe omgeving van het plangebied bevindt zich de volgende bedrijvigheid:

• schoenmaker, voetcomfort (Oostwal 8)
• Pieters places (Bisschopstraat 24)

Kijkend naar de VNG brochure zijn de hindercontouren vanaf deze bedrijven van toepassing. Onder de tabel volgt een toelichting hierop.

Schoenmaker voetcomfort, Oostwal 8

Dit bedrijf heeft de bestemming Centrum, waar uitsluitend is toegestaan detailhandel, dienstverlening, bedrijven uit de bedrijvenlijst en kantoren. Dit betreffen functies, waar de VNG brochure overwegend een milieucategorie 1 voor is gegeven. Uitgaande van een functie uit milieucategorie 1 bestaat vanwege de trapsgewijze verlaging van de afstand die voor gemengde gebieden kan worden toegepast, bestaat er geen afstand/ hindercontour meer. De afstand van 10 meter voor geluid die binnen rustige woonwijken van toepassing zijn komt met de trede naar beneden op 0 meter uit.

Pieters places, Bisschopstraat 24

Dit bedrijf heeft de bestemming Centrum, met de specifieke vorm van horeca café bar. Naast de functies die aan de Oostwal 8 mogelijk zijn is het hier mogelijk een café te vestigen (wat ook in de feitelijke situatie is gedaan). Binnen rustige woonwijken bestaat de voorkeursafstand tussen een café en woningen uit 10 meter voor geluid en gevaar. Vanwege de trapsgewijze verlaging van de afstand die voor gemengde gebieden kan worden toegepast, kan de afstand naar 0 meter worden gereduceerd.

Afbeelding bedrijven in directe omgeving plangebied (met donker root gearceerd, het café aan de Bisschopstraat 24)

4.8 Water

Belangrijk instrument om water belangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Op 31 januari 2014 is de digitale watertoets uitgevoerd. Uit deze toets bleek dat de korte procedure van toepassing was. Vanwege de korte procedure kan gebruik gemaakt worden van de onderstaande standaard water paragraaf.

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlakte waterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlakte wateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebied beheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie Overijssel en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Regge en Dinkel heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentie compensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Regge en Dinkel een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van water belangen in ruimtelijke plannen.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlakte wateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe.

Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlakte wateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem.

Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Wateraspecten plangebied

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. De toename van het verharde oppervlak is minder dan 1500m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via een gescheiden stelsel: hemelwater wordt geïnfiltreerd. In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het waterschap Regge en Dinkel geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets, zie bijlage 1. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening vormt het aspect water verder geen aandachtspunt.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de structuur en de kenmerken van de directe omgeving van het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ruimtelijke ontwikkeling zelf ingegaan.

Binnen het plangebied zal een uitbeiding plaatsvinden door het toevoegen van een nieuw appartement. In plaats van een woning voor een huishouden (met beneden en boven verdieping), zal na realiseren van het plan ruimte worden geboden voor twee huishoudens (met een beneden en een bovenwoning). De huidige aanbouw achter het woongebouw zal hiervoor worden verhoogt waarmee de achtergevel wordt uitgebreidt.

Afbeelding plangebied

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten

Zoals in paragraaf 1.1 reeds is aangegeven is dit bestemmingsplan erop gericht om de realisatie van een appartement aan de Oostwal 10 juridisch-planologisch mogelijk te maken. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de wijze waarop de ontwikkeling van het voorgenomen bouwplan is vertaald in juridisch bindende regels, c.q. planregels, met hieraan gekoppeld de verbeelding.

Het bestemmingsplan 'Oostwal 10' bestaat uit de verbeelding (plankaart) en de daarbij behorende (plan)regels. Deze twee onderdelen zijn juridisch bindend. Daarnaast maakt de toelichting deel uit van het bestemmingsplan. Deze onderdelen staan niet los van elkaar, maar dienen in nauwe samenhang te worden gelezen. De regels vormen, samen met de verbeelding, het juridisch instrumentarium voor het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing.

In dit bestemmingsplan is qua opzet en inhoud zoveel mogelijk aangesloten bij de structuur en inhoud van het Handboek bestemmingsplannen gemeente Oldenzaal. Verder is waar mogelijk aangesloten bij andere recente bestemmingsplannen van de gemeente Oldenzaal, om zodoende zoveel mogelijk eenduidigheid te creëren in de Oldenzaalse bestemmingsplannen. Tot slot is er voor gezorgd dat het plan aansluit op de Wet ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de SVBP 2012.

Het plan heeft in de (plan)regels van dit bestemmingsplan zijn juridische vertaling gekregen. Het juridisch systeem en de in regels vastgelegde bestemmingen en aanduidingen zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken en worden in dit hoofdstuk beschreven en toegelicht.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels
In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van een aantal in het plan voorkomende begrippen. In artikel 2 is opgenomen op welke wijze de in het plan voorgeschreven maten dienen te worden gemeten. Door het geven van begripsomschrijvingen en aanwijzingen voor het meten wordt de interpretatievrijheid verkleind en daardoor de duidelijkheid en de rechtszekerheid vergroot.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
In dit hoofdstuk is het gebruik van gronden en gebouwen, alsmede de bouwmogelijkheid geregeld. Gebruik in strijd met de bestemming is verboden.

Het plangebied heeft de bestemming 'Wonen' met de aanduiding 'gestapeld' en de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' gekregen. Binnen het gebied met de bestemming wonen mogen, binnen het aangegeven bouwvlak en tot een hoogte van maximaal 12 meter, gestapelde woningen worden gebouwd. In de bestemming zijn bouwregels opgenomen voor aan- en bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Behalve wonen is in beperkte mate tevens de uitoefening van een aan huis verbonden beroep toegestaan en middels een omgevingsvergunning is onder voorwaarden tevens de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf toegestaan.

Binnen het gebied met de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' zijn de gronden tevens bestemd voor de bescherming van eventuele archeologische waarden. Wanneer de grond door bouwwerkzaamheden wordt geroerd dient met een archeologisch onderzoek te worden aangetoond dat archeologische waarden niet worden aangetast.

Hoofdstuk 3: Algemene regels
Dit hoofdstuk omvat een aantal algemeen geldende, aanvullende regels.

Antidubbeltelbepaling
Met deze bepaling wordt geregeld dat gronden die bij een eerdere bouwaanvraag in aanmerking zijn genomen niet nog eens bij een nieuwe bouwaanvraag om worden meegenomen.

Algemene bouwregels
Overschrijdingen van maximaal 1 meter van ondergeschikte bouwwerken worden buiten beschouwing gelaten.

Algemene gebruiksregels
Dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot het gebruik van gronden.

Algemene afwijkingsregels
Deze bevoegdheid is opgenomen ten behoeve van geringe overschrijdingen van grenzen, maten, afmetingen en percentages wanneer dit noodzakelijk of van belang is voor een betere realisering van bestemmingen of bouwwerken. Hiermee wordt beoogd het plan enige flexibiliteit te bieden. Het gaat dan om incidentele gevallen, waarbij het om bouwtechnische redenen en/of redenen van doelmatigheid noodzakelijk wordt geacht en aantoonbaar is, dat in geringe mate van de gegeven maten moet worden afgeweken.

Algemene wijzigingsregels
Het plan kan worden gewijzigd in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Dit artikel regelt ten aanzien van gebouwen en van gebruik dat bestaande gebouwen of bestaand gebruik dat afwijkt van het plan, onder voorwaarden mag worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is strafbaar gesteld, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.

Het overgangsrecht is overigens niet van toepassing indien sprake is van gebruik of bebouwing 'strijdig' met het voorheen geldende plan.

Slotregel
Dit artikel bevat de formele titel waaronder de regels van het onderhavige bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Op basis van artikel 6.12, tweede lid kan in afwijking van het eerste lid de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen. Voor het bouwplan is een overeenkomst gesloten waarbij het verhaal van de gemeentelijke kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Bovendien is het bepalen van een tijdvak of fasering of het stellen van regels als vermeld in het hiervoor vermelde lid niet noodzakelijk. Op grond hiervan behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Met de initiatiefnemer is een planschade overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4 lid a van de Wet ruimtelijke ordening gesloten.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan is conform artikel 3.4 Awb, heeft gedurende de periode van 24 september t/m 4 november ter inzage gelegen, er zijn geen zienswijzen ingediend. Het plan is overlegd met de bewoners van naastgelegen percelen. In dit overleg zij geen bezwaren aangedragen tegen het plan.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Bro is het bestemmingsplan toegezonden aan de provincie Overijssel en het Waterschap. Deze instanties hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot vooroverleg.

Bijlagen

Bijlage 1 digitale watertoets