| Plan: | hotel Het Landhuis |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0173.BP02016-va01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Bij besluit van 26 januari 2006 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek vastgesteld. Aanleiding voor dat plan was de actualisatieronde van bestaande, verouderde bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek is door Gedeputeerde Staten van Overijssel goedgekeurd op 11 september 2006.
Hotel het Landhuis biedt sinds jaar en dag weekarrangementen voor ouderen (55+) aan. Daarnaast biedt het hotel plaats aan congressen, tentoonstellingen, vergaderingen, partijtjes of bruiloften, biljartwedstrijden enz. Ook passanten kunnen bij het hotel in de bar of op het terras terecht.
Alle hiervoor beschreven activiteiten waren tot 2007 planologisch in het bestemmingsplan De Klieverik geregeld, doordat het perceel in dat bestemmingsplan de aanduiding horecabedrijf kende. In 2007 is echter het bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek vastgesteld, waarmee een deel van de bestaande activiteiten per abuis niet in het bestemmingsplan zijn bestemd. In het nieuwe bestemmingsplan heeft het hotel de bestemming "Horeca"met de aanduiding "Ho Hotel" gekregen. Met het toevoegen van de aanduiding "Ho Hotel" is beoogd om expliciet tot uitdrukking te brengen dat ter plaatse binnen de horecabestemming ook een hotel is toegestaan. De rechtbank Almelo heeft in een uitspraak van 2 december 2008 echter bepaald dat door het opnemen van de aanduiding juist een beperking is opgenomen, zodat de gronden alleen voor een hotel zijn bestemd. Het woordje "en" ontbreekt waarmee duidelijk zou zijn dat met de aanduiding "Ho Hotel" juist is beoogd om ter plaatse ook een hotel toe te staan.
Op 28 november 2011 heeft de gemeenteraad de partiële herziening 8e wijziging Meijbree-Haerbroek Molenstraat 23/25 en Bentheimerstraat 118 gewijzigd vastgesteld. Met dit bestemmingsplan werd gepoogd de ommissie in het bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek te herstellen. De Raad van State heeft bij uitspraak, op 10 oktober 2012, het besluit van de gemeenteraad echter vernietigd.
Voorliggend bestemmingsplan beoogt een nieuwe planregeling waarbij het huidige gebruik en de daarbij horende activiteiten bij recht kunnen worden voortgezet en waarbij er tevens wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan beoogt dat op locatie primair een hotel is toegestaan met daarnaast zelfstandige horeca-activiteiten, zoals zakelijke bijeenkomsten, vergaderingen, congressen, carnavalsfeesten, productpresentaties, diners, ceremonies, recepties en overige bijeenkomsten.
1.2 Ligging plangebied
De locatie is gelegen op het perceel aan de Bentheimerstraat 118, aan de rand van Oldenzaal. De ligging van het plangebied ten opzichte van de stad Oldenzaal en de directe omgeving wordt weergegeven op onderstaande afbeeldingen.
Figuur 1: ligigng ten opzichte van Oldenzaal.
Figuur 2: ligging perceel in de directe omgeving.
1.3 De bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan 'hotel het Landhuis' bestaat uit de volgende stukken:
- verbeelding (planidn: NL.IMRO.0173.BP02016-va01);
- regels;
- toelichting
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.
1.4 Vigerende bestemmingsplannen
De huidige juridische regeling van de betreffende gronden is opgenomen in het bestemmingsplan 'Meijbree-Haerbroek' dat op 26 januari 2006 door de gemeenteraad is vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd tot Horeca.
Figuur 3: uitsnede uit het vigerende bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek.
Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om zodoende de bestaande horeca-activiteiten, die nu alleen nog onder het overgangsrecht vallen, bij recht kunen worden voortgezet en er tevens wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Hierdoor wordt exploitant niet meer onnodig beperkt in de exploitatiemogelijkheden.
1.5 Opzet van het bestemmingsplan
Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, planregels en een verbeelding. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied.
In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de verantwoording van de bestemmingskeuze, waarbij de opzet van de regels en wijze van bestemmen aan bod komen.
In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het plan nader beschouwd. Eerst wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders op verschillende niveau's. Daarna passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. Tot slot is in dit hoofdstuk de economische haalbaarheid verantwoord.
Hoofdstuk 5 gaat in op de procedure, waarbij inspraak, vooroverleg en zienswijzen als onderwerp aan bod komen.
Hoofdstuk 2 Planologische situatie
2.1 Bestaande planologische situatie
Onder 1.1 is aangegeven voor welke activiteiten men in het hotel terecht kan. De gemeente wil door middel van deze bestemmingsplanwijziging de bestaande horeca-activiteiten, die per abuis niet in het bestemmingsplan zijn meegenomen en daardoor alleen onder het overgangsrecht mogen worden voortgezet, herstellen. Hierdoor is er geen sprake meer van onnodige beperkingen van exploitatiemogelijkheden.
2.2 Gewenste situatie
Voor het landhuis is het van belang om een goed planologisch-juridisch kader te hebben. Weliswaar mag het bestaande gebruik onder het overgangsrecht worden voortgezet, maar dit gebruik mag niet worden uitgebreid of gewijzigd. Hiermee wordt Het Landhuis in de exploitatiemogelijkheden beperkt. De V.O.F. Het Landhuis heeft verzocht om het geldende bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek te repareren door hier alsnog expliciet in op te nemen dat er ter plaatse zowel algemene horeca-activiteiten als ook een hotel is toegestaan. Het bestemmingsplan voorziet in een directe koppeling tussen de horeca-activiteiten en de exploitatie van het hotel. Dat betekent dat er geen horeca-activiteiten kunnen plaatsvinden zonder dat het hotel in bedrijf is.
2.3 Juridische concequenties
2.3.1 Relatie met het moederplan
De partiële herziening beoogt alleen de oorspronkelijke gebruiksmogelijkheden te herstellen voor het hotel Het Landhuis. Hiervoor is het noodzakelijk om enkele planregels en definities van het bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek aan te passen.
2.3.2 Juridische vormgeving
De herziening bestaat uit een plantoelichting, een set regels en een verbeelding. Zoals aangegeven voorziet het voorliggende plan uitsluitend in een jurdisch-technische aanpassing. Om die reden is onderzoek naar verschillende omgevingsaspecten (bodemonderzoek, luchtkwaliteit, flora-faunaonderzoek) niet nodig. In paragraaf 4.2 wordt ingegaan op de toekomstige akoestische situatie. De verbeelding, die deel uitmaakt van voorliggende partiële herziening, wordt van kracht zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is.
Hoofdstuk 3 Verantwoording bestemmingskeuze
3.1 Opzet van het plan
3.1.1 Inleiding
Het bestemmingsplan 'Hotel Het Landhuis' bestaat uit een verbeelding, regels en een plantoelichting. Verbeelding en regels vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De wijze waarop dit juridisch bindende deel is vormgegeven, wordt de planmethodiek genoemd. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens nader ingegaan op de opbouw van de verbeelding, de regels en de functie van de plantoelichting. Tevens volgt een toelichting op de diverse bestemmingen die in het plan zijn opgenomen.
3.1.2 Planmethodiek
3.1.2.1 Verbeelding
Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze daaraan in de regels wordt gegeven. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding (bijvoorbeeld kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers).
3.1.2.2 Regels
De regels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:
- hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin bepalingen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de regels in de overige hoofdstukken (begripsbepalingen, meetbepalingen en een bepaling die een beperkte overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen toestaat);
- hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), waarin per bestemming een bestemmingsomschrijving, bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de bouwregels, afwijking van de gebruiksregels en eventueel bepalingen omtrent een omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden worden gegeven;
- hoofdstuk 3 (algemene regels), waarin een anti-dubbeltelbepaling en algemeen geldende bouw- en gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen;
- hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), waarin een aantal gebruikelijke slotbepalingen is te vinden, waaronder het overgangsrecht en de slotregel.
Inleidende, algemene en slotregels
De inleidende regels, de algemene regels en de slotbepalingen behoeven hier geen nadere toelichting. Voor zover een toelichting noodzakelijk is, volgt die in de hierna volgende hoofdstukken van deze plantoelichting.
Bestemmingsbepalingen
De bestemmingsbepalingen kennen allen eenzelfde opbouw. Deze opbouw bestaat uit achtereenvolgens, voor zover aanwezig, de volgende leden:
- bestemmingsomschrijving;
- bouwregels;
- afwijken van de bouwregels;
- specifieke gebruiksregels;
- afwijken van de gebruiksregels;
- omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.
De omschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In deze omschrijving worden limitatief de functies genoemd die binnen de bestemming zijn toegestaan. In een aantal gevallen geeft de omschrijving daarbij nog een nadere beperking in de vorm van een bestemmingscategorie of bijvoorbeeld een maximaal aantal of een maximale maatvoering.
De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In artikel 6 (algemene gebruiksregels) is een verbod opgenomen om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan.
De algemene afwijkingsregels zijn gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om onder voorwaarden af te wijken van een specifieke regel.
Ter bescherming van de gronden met een archeologische verwachtingswaarde, alsmede ter bescherming van een gasleiding is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen.
3.1.2.3 Plantoelichting
De plantoelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft geen rechtskracht. Het belang ervan is vooral gelegen in de weergave die de toelichting vormt van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Deze zijn ook in belangrijke mate bepalend voor de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met ruimtelijke initiatieven en ontwikkelingen in het plangebied. Daarnaast is de toelichting van belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de verbeelding en regels.
3.2 Wijze van bestemmen
3.2.1 Algemeen
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functie waar zijn toegelaten en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmoglijkheden binnen het betreffende gebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.
3.2.2 Bestemmingen
In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Artikel Horeca
De vigerende bestemming van het plangebied is Horeca. Omdat de partiële herziening bestaand legaal gebruik mogelijk maakt wordt de bestemming Horeca gehandhaafd.
Hoofdstuk 4 Haalbaarheid van het plan
4.1 Beleid
Voorliggend partiële herziening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Toetsing aan beleid is niet van toepassing.
4.2 Milieu
Zoals aangegeven voorziet het voorliggende plan uitsluitend in een jurdisch-technische aanpassing. Om die reden is onderzoek naar de omgevingsaspecten bodem, luchtkwaliteit en flora-fauna niet nodig. Omdat de wijziging in de planregels akoestische gevolgen kan hebben, is een akoestische onderbouwing wel noodzakelijk. Op 21 september 2011 heeft Buijvoets Bouw- en geluidadvisering, in het kader van het Activiteitenbesluit, onderzoek verricht naar de akoestische gevolgen van het bestemmingsplan 'partiële herziening 8e wijziging Meijbree-Haerbroek Molenstraat 23/25 en Bentheimerstraat 118'.
Toetsing geluidbelasting
Het langtijdgemiddeld geluidsniveau (LAR,LT) bij de gevels van de aanliggende woningen in de maatgevende nachtperiode is met 40 dBA lager dan de grenswaarde.
Het muziekgeluidniveau is berekend op maximaal 30 dBA waarbij wordt uitgegaan dat het niet waarneembaar is boven het achtergrondniveau van circa 40 dBA. Er vanuitgaande dat de muziek bij de gevel van de woning nog herkenbaar is, en de toeslagfactor wordt toegepast, bedraagt het totale beoordelingsniveau LAR,LT 41 dBA. Daarmee wordt nog ruim voldaan aan de norm.
Maximale geluidniveaus
De maximale geluidniveaus door rijdende auto's naar en van het bedrijf zijn niet getoetst. De maximale geluidniveaus door installaties zijn gelijk aan het equivalente geluidniveau (geen piekgeluiden door installaties). De maximale niveaus ten gevolge van muziek zijn niet relevant omdat voor de beoordeling de equivalente geluidniveaus sterk bepalend zijn. Wanneer aan de norm voor het equivalente geluidniveau wordt voldaan wordt tevens ruimschoots aan de norm voor piekgeluiden voldaan.
Voor partijen/feesten in de feestzaal met zeer luide muziek is het mogelijk om zonder maatregelen aan de norm te voldoen door de installatie af te regelen op een muziekgeluidniveau van max 104, 99 en 94 dBA in het midden van de zaal respectievelijk in de dag-, avond- en nachtperiode.
Volgens het activiteitenbesluit (art. 2.21) zijn de geluidgrenswaarden niet van toepassing voor festiviteiten die bij of krachtens een gemeentelijke verordening zijn vastgesteld (in Oldenzaal is dit geregeld in de APV 2016).
Wanneer feesten worden georganiseerd waarbij een band/drive-in disco luide mechanisch versterkte muziek produceert via een installatie is de kans groot dat de norm wordt overschreden evenals bij blaasorkesten. Dit soort activiteiten kunnen alleen worden georganiseerd met een ontheffing conform artikel 4:3 van de Algemene Plaatselijke Verordening 2016. Een voorwaarde is dat uiterlijk twee weken voor aanvang van de activiteit dit aan het college wordt gemeld.
4.3 Economische haalbaarheid
Omdat deze partiële herziening uitsluitend voorziet in een juridisch-technische aanpassing heeft deze geen invloed op de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan Meijbree-Haerbroek.
Hoofdstuk 5 Procedure
5.1 Inspraak
Gezien de relatief beperkte planologische betekenis en gezien de beperkte impact van deze ontwikkeling op de omgeving is afgezien van het ter inzage leggen van een voorontwerpbestemmingsplan.
5.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
Zoals hiervoor is aangegeven voorziet dit plan alleen in een juridisch-technische aanpassing. Er is daarom sprake van een bestemmingsplanwijziging van "in planologisch opzicht" ondergeschikt belang, waarbij geen herschikking van betrokken belangen als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro aan de orde is. Om die reden is afgezien van vooroverleg.
5.3 Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 9 oktober 2019 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.