Paraplubestemmingsplan Wonen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In een groot aantal bestemmingsplannen en in de beheersverordening Landelijk Gebied van de gemeente Noordoostpolder is een bestemming 'Wonen' opgenomen waarbij in die plannen het begrip 'wonen' niet nader is gedefinieerd. In die gevallen moet -vanwege de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State van 23 januari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:192)- worden aangesloten bij het algemeen spraakgebruik. In het algemeen spraakgebruik worden diverse uiteenlopende vormen van wonen begrepen, waaronder het gebruik van woningen door personen die geen huishouden vormen (hierna: kamerverhuur). Dit betreft onder andere studenten, arbeidsmigranten, en spoedzoekenden.

In de Woonvisie Noordoostpolder 'Kansen Grijpen' (vastgesteld 2020) wordt de focus gelegd naar inbreidingsmogelijkheden, transformatie van bestaand vastgoed en uitbreiding. Zo werkt Noordoostpolder aan duurzaamheid en toekomstbestendig wonen. Er wordt hierbij ingezet op binnenstedelijk vernieuwen en volop uitbreiden.

Het gebruik van grondgebonden woningen of appartementen voor kamerverhuur anders dan traditionele huishoudens (studenten, arbeidsmigranten en spoedzoekenden e.d.) zou kunnen leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat op wijkniveau en een (eenzijdig) woningaanbod met een matige kwaliteit. Op sommige plekken kan de openbare ruimte bijvoorbeeld onder druk komen te staan door een toename van geparkeerde auto's, fietsen en scooters, een toename van verkeersbewegingen, parkeeroverlast, ondermijnende criminaliteit en verwaarlozing van buitenruimte. Verschillende leefstijlen kunnen met elkaar botsen en bewoners kunnen het gevoel krijgen dat de buurt verpauperd. De bewoning in kamerverhuurpanden kan 'vluchtig' zijn waardoor de bewoners weinig binding met de buurt hebben. Bij de soms (zeer) kleine woningen die gecreëerd worden ontbreekt vaak een berging en een buitenruimte. Het ontbreken hiervan draagt niet bij aan een goede woonkwaliteit.

Om kamerverhuur te reguleren, moet het begrip 'wonen' nader worden gedefinieerd. Daarbij moet het begrip 'wonen' gekoppeld worden een de begrippen 'woning' en 'huishouden'.

De gemeente heeft op dit moment echter geen juridisch-planologisch instrument voorhanden om de ontwikkelingen ten aanzien van kamerverhuur in gebieden waar dit op grond van de planologische regeling is toegestaan, tegen te gaan. Daarom wordt onderhavige bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Planvorm

Dit betreft een zogenaamd paraplubestemmingsplan. Een paraplubestemmingsplan is een partiële herziening van meerdere bestemmingsplannen. Op één of meer aspecten worden diverse bestemmingsplannen met een paraplubestemmingsplan aangepast of aangevuld, voor het overige blijven de desbetreffende bestemmingsplannen (regels en verbeelding) van kracht. Dit maakt het dus mogelijk om met één bestemmingsplan alle bestemmingsplannen aan te vullen of aan te passen waarvoor dit noodzakelijk is. Het voorliggend paraplubestemmingsplan is daarmee een aanvullende regeling over het specifieke onderwerp 'kamerverhuur' en herziet de bestaande bestemmingsplannen partieel. Dit bestemmingsplan legt met de begrippen 'gebouw', 'huishouden', 'wonen' en 'woning' het aantal huishoudens in een woning vast waar dit op grond van de geldende regeling is toegestaan.

Tegelijkertijd wordt voor hetzelfde onderwerp ook een partiële herziening beheersverordeningen voor alle beheersverordeningen opgesteld. Die verordening heeft hetzelfde doel, maar moet in juridische zin op een andere manier worden aangelopen Het gaat namelijk om verschillende ruimtelijke instrumenten met elk een eigen procedure.

1.3 Plangebied

Het plangebied wordt gevormd door de bestemmingsplangebieden in de gemeente Noordoostpolder waarin de mogelijkheid voor kamerverhuur is opgenomen.

Een aantal gebieden is geregeld in een beheersverordening. Voor die gebieden is de onderhavige regeling niet van toepassing, maar wordt een herziening van de beheersverordening vastgesteld die kamerverhuur reguleert.

De begrenzing van het paraplubestemmingsplan is aangegeven in figuur 1.

Figuur 1: Plangebied (roze gebieden) gemeentegrens (rode streeplijn) (bron: P-dok viewer)

In bijlage 1 van de regels zijn alle bestemmingsplannen opgenomen die met dit paraplubestemmingsplan bestemmingsplan worden herzien.

1.4 Leeswijzer

De toelichting bij dit paraplubestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 zijn de relevante beleidsstukken samengevat en is beoordeeld in hoeverre de uitgangspunten van dit plan binnen het geldende beleid passen;
• in hoofdstuk 3 is een toelichting gegeven op de juridische regeling van het paraplubestemmingsplan;
• in hoofdstuk 4 is tot slot een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Structuurvisie Noordoostpolder 2025

In de structuurvisie 2025, die is vastgesteld op 9 december 2013, wordt de visie van de gemeente Noordoostpolder op de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van de Noordoostpolder geschetst. De structuurvisie is vooral bedoeld om te enthousiasmeren, te verleiden en te inspireren en andere partijen als het ware uit te nodigen om te komen met initiatieven en investeringen.

De opgave ten aanzien van het landschap is het ontwikkelen van een stimulerend beleid voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij gebruik wordt gemaakt van de cultuurhistorische waarden van een gebied. De keuze óf ontwikkelingen mogelijk zijn is minder belangrijk dan wáár deze ontwikkeling een plek kan krijgen.

Over de bevolking wordt gesteld dat het aandeel arbeidsmigranten niet gelijk over de gemeente is verdeeld. Dit pleit voor beleid op maat als het om voorzieningen voor arbeidsmigranten gaat. In de structuurvisie verwijst de gemeente naar het Beleid arbeidsmigranten Noordoostpolder.

2.2 Beleid arbeidsmigranten Noordoostpolder

In oktober 2010 is het gemeentelijk beleidskader voor de huisvesting van arbeidsmigranten in het buitengebied door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Voor Gemeente Noordoostpolder zijn arbeidsmigranten van economisch belang. Dit blijkt uit gegevens van de provincie Flevoland: 10% van de beroepsbevolking is arbeidsmigrant. Het aantal arbeidsmigranten is de laatste jaren toegenomen en deze lijn zet zich de komende jaren door mede door keuzes van de gemeente. Zo koos de gemeente Noordoostpolder voor een uitbreiding van het glastuinbouwgebied. In de glastuinbouw werken veel migranten, dus betekent een uitbreiding van glastuinbouw automatisch ook meer arbeidsmigranten. Deze “nieuwkomers" verdienen een plek in de samenleving. De gemeente vindt het belangrijk dat arbeidsmigranten goed kunnen wonen, leven en werken in Noordoostpolder. Haar grondhouding is dan ook “Arbeidsmigranten zijn welkom in Noordoostpolder”. De gemeente neemt ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten een randvoorwaardenscheppende rol in.

De gemeente hecht grote waarde aan een kwalitatief goede huisvesting van arbeidsmigranten. Hiervoor zijn een aantal randvoorwaarden opgenomen waarbinnen de locatie ontwikkeld moet worden. Het beleid ardbeidsmigranten Noordoostpolder houdt rekening met een behoefte van 2.100 tot 3.100 huisversingsplaatsen voor arbeidsmigranten.

Momenteel is de gemeente Noordoostpolder bezig met een evaluatie van het beleid arbeidsmigranten. Uit de evaluatie moet blijken of het beleid arbeidsmigranten wordt aangepast.

2.3 Beleidsregel huisvesting arbeidsmigranten landelijk gebied Noordoostpolder 2018

Op 30 oktober 2018 is de Beleidsregel huisvesting arbeidsmigranten landelijk gebied Noordoostpolder 2018 vastgesteld. De Beleidsregel is daarmee in de plaats van de eerdere Beleidsregel huisvesting arbeidsmigranten landelijk gebied Noordoostpolder uit 2013. Deze laatstgenoemde beleidsregel is met de komst van de nieuwe ingetrokken. In de beleidsregel uit 2018 is de huisvesting van arbeidsmigranten onderverdeeld in 4 categorieën.

• a. huisvestingscategorie 0: huisvesting voor maximaal 20 arbeidsmigranten voor maximaal 12 weken aaneengesloten;
• b. huisvestingscategorie 1: huisvesting voor maximaal 20 arbeidsmigranten;
• c. huisvestingscategorie 2: huisvesting voor 21 tot en met 150 arbeidsmigranten;
• d. huisvestingscategorie 3: huisvesting voor 151 tot en met 300 arbeidsmigranten.

In de beleidsregels zijn per categorie toetsingscriteria opgenomen waaraan deze huisvesting moet voldoen.

Momenteel is de gemeente Noordoostpolder bezig met een evaluatie van het beleid arbeidsmigranten. Uit de evaluatie moet blijken of het beleid arbeidsmigranten wordt aangepast.

Hoofdstuk 3 Juridische toelichting

Het paraplubestemmingsplan bevat de volgende artikelen:

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel bestaat uit de inhoudelijke begripsbepalingen die van belang zijn voor de toepassing van dit paraplubestemmingsplan. In concreto wordt alleen het begrip 'huishouden' toegevoegd. Daarnaast worden de begrippen 'gebouw', 'wonen' en 'woning' opgenomen zodat er één gelijkluidend begrip voor alle bestemmingsplannen van toepassing is.

Artikel 2 Van toepassing verklaring

Dit artikel geeft aan op welke bestemmingsplannen de planregeling betrekking heeft. Dit paraplubestemmingsplan heeft een zelfstandige werking, waarbij de begrippen worden aangevuld of vervangen door de begrippen uit de geldende bestemmingen voor zover dit betrekking heeft op de mogelijkheden voor het gebruik van de gronden en bouwwerken voor het wonen.

In artikel 3 is de anti-dubbeltelregeling opgenomen. Deze standaardbepaling is bedoeld om te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw zou kunnen worden gebruik gemaakt.

Verder is er een (verplichte) standaardbepaling voor het overgangsrecht opgenomen (artikel 5).

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Omgevingsaspecten

Dit bestemmingsplan bestaat uit enkele aanvullingen en aanpassingen van de bestaande begrippen die geen toetsing aan de diverse omgevingsaspecten zoals water, milieu en natuur vragen.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

De veranderingen waarop het paraplubestemmingsplan betrekking heeft, zijn gericht op het reguleren van kamerverhuur. Dit plan voorziet niet in ingrijpende veranderingen waarbij particuliere belangen geschaad zouden kunnen worden. In het paraplubestemmingsplan zijn geen nieuwe beleidsvoornemens vertaald of uitgewerkt, waardoor geen inspraak ingevolge de gemeentelijke inspraak wordt gevoerd. De maatschappelijke uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

Vooroverleg:

Het paraplubestemmingsplan Wonen is toegestuurd naar de overlegpartners Provincie Flevoland en het Waterschap Zuiderzeeland.

De provincie heeft aangegeven dat er geen sprake is van een provinciaal belang. Daarmee is de provincie akkoord met de inhoud van het paraplubestemmingsplan.

Het waterschap heeft een positief wateradvies afgegeven. Door het toevoegen van enkele begrippen heeft het paraplubestemmingsplan geen negatieve gevolgen voor de waterbelangen.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 30 november 2023 tot en met 10 januari 2024 voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is één zienswijze ontvangen. De gemeente heeft de zienswijze inhoudelijk beoordeeld. De ontvangen zienswijze geeft geen aanleiding om het paraplubestemmingsplan te wijzigen.

De gemeente stelt twee ambtelijke aanpassingen voor:

In artikel 2 (van toepassing verklaring) van de regels wordt de volgende zinssnede geschrapt: 'Voor zover er een omgevingsvergunning is verleend voor ander woongebruik zoals opgenomen in bijlage 2, blijven deze vergunningen van kracht totdat het gebruik wordt beëindigd en/of de vergunning wordt ingetrokken'. Tevens komt de betreffende bijlage waarnaar verwerzen wordt te vervallen.

In hoofdstuk 2 Algemene regels wordt een nieuw artikel toegevoegd: 'Artikel 4 Bestaande situaties Niet als strijdig gebruik wordt aangemerkt het gebruik als c.q. het doen gebruiken voor kamergewijze bewoning dat op het moment van ter visie leggen van het ontwerp van dit bestemmingsplan legaal plaatsvond op de locaties, zoals opgenomen in bijlage 2. Deze bestaande afwijkingen worden geacht te voldoen aan de bepalingen van het bestemmingsplan.'

In hoofdstuk 3 Overgangs- en slotregels worden de opgenomen artikelen vernummerd.

De notitite zienswijze en ambtelijke wijziging is opgenomen in bijlage 1.

Vaststelling

Vervolgens wordt het bestemmingsplan vastgesteld door raad van de gemeente Noordoostpolder, met inachtneming van de eventueel ingediende zienswijzen. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep is mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

4.3 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke regeling wordt bepaald door de financiële haalbaarheid van daarin mogelijk gemaakte ontwikkelingen en de grondexploitatie.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Als er sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, moeten deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

Het bestemmingsplan maakt geen grootschalige bouwplannen mogelijk, waarbij kostenverhaal aan de orde is. Hierdoor is geen sprake van gemeentelijke kosten voor bijvoorbeeld het opstellen van een plan of planschade. Het aantonen van de financiële haalbaarheid is om deze reden dan ook niet nodig.