Landelijk gebied, Drietorensweg 11-II te Ens

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Drietorensweg 11-2 te Ens werd voorheen een agrarisch bedrijf geëxploiteerd, met daarbij een bedrijfswoning. Inmiddels zijn de bedrijfsmatige activiteiten beëindigd en is het perceel in gebruik ten behoeve regulier wonen. Het voornemen is om op de locatie een tweede woning in de bestaande boerderij te realiseren en een derde woning ter vervanging van de oorspronkelijke betonnen wagenberging.

Deze ontwikkeling past niet binnen de mogelijkheden van de geldende beheersverordening 'Landelijk Gebied'. De gemeente wil in principe medewerking verlenen aan het initiatief. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor.

1.2 Ligging

Het plangebied betreft het perceel Drietorensweg 11-2 te Ens. De begrenzing is afgestemd op de kadastrale perceelsgrenzen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1. De ligging van het plangebied (bron : Kadaster).

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is nu geregeld in de beheersverordening 'Landelijk gebied'. In de beheersverordening wordt voor het plangebied het bestemmingsplan 'Landelijk gebied 2004' van toepassing verklaard. Dat bestemmingsplan is op 11 januari 2008 onherroepelijk geworden. Het heeft nu de bestemming 'Wonen' (zie uitsnede figuur 2). Binnen deze bestemming is één woning toegestaan, tenzij op de kaart anders aangegeven. In dit geval is geen aanduiding op de kaart aangegeven. De realisatie van een tweede en derde woning is dan ook niet toegestaan.

De gewenste situatie kan juridisch - planologisch mogelijk worden gemaakt middels het opstellen van een nieuw bestemmingsplan.

Figuur 2. Fragment geldend bestemmingsplan Landelijk gebied 2004

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte worden in hoofdstuk 6 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en beschrijving ontwikkeling

2.1 Huidige situatie

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel van een voormalig agrarisch bedrijf ten noorden van de kern Ens. Het perceel maakt deel uit van een blok van vier erven. Het perceel ligt aan de Drietorensweg en bestaat uit een bebouwingslint van afwisselend grondgebonden (agrarische) bedrijven en woonfuncties.

2.1.1 De omgeving

Het plangebied is gelegen in een open agrarisch gebied. De bebouwing in het buitengebied van de Noordoostpolder bestaat uit een herkenbaar en helder ritme. De agrarische percelen in de omgeving hebben afwisselend een solitair- en een geclusterd dubbel erf karakter. Tussen de langs de weg gelegen bebouwingsclusters bevindt zich open ruimte.

De erven van de boerderijen liggen vrijwel altijd aan de weg en in een hoek van de kavel. Het meestal rechthoekige erf wordt altijd omgeven door erfbeplanting, die zich opent naar de weg. De inritten naar het erf werden gemarkeerd door witte dampalen.

Rondom het plangebied bevinden zich drie andere percelen, waarvan twee woonpercelen en één agrarisch bedrijf.

2.1.2 Het plangebied

Op het perceel was in het verleden een akkerbouwbedrijf gevestigd. De bedrijfsvoering is beëindigd. Het perceel wordt nu gebruikt ten behoeve van reguliere bewoning.

De bebouwing die in de huidige situatie aanwezig is betreft een zogeheten 'Zeeuwse' boerderij (langgevelboerderij). De boerderij is vergund in 1950. De boerderij heeft een footprint van circa 24 bij 10 meter en een goot- en bouwhoogte van respectievelijk circa 3 -en 8 meter.

Verder staat een oude betonnen wagenberging op het perceel. Deze is in 1966 vergund. Het betreft derhalve een gebouw dat in de ontstaanjaren van de polder is opgericht. Het gebouw heeft een footprint van 21,5 bij 9,5 meter en heeft een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 - en 4,5 meter. Deze schuur, alhoewel kenmerkend voor de omgeving, is niet meer behoudenswaardig en verkeert in een slechte staat. Het is derhalve niet wenselijk om de bestaande schuur te behouden.

Tot slot staat er nog een kapberg, een silo en nog een (kleinere) wagenberging op het perceel. Een luchtfoto van de actuele situatie van het plangebied is weergegeven in figuur 3.

Het perceel is ingepast door middel van (hoog)opgaande erfbeplanting aan de noord, oost en zuidkant, welke kenmerkend is voor de planmatig opgezette verkaveling in de omgeving. Een foto van het vooraanzicht van het perceel is weergeven in figuur 4.

Figuur 3. Luchtfoto bestaande situatie

Figuur 4. Vooraanzicht vanaf de Drietorensweg (Bron: Google Street view

2.2 De gewenste situatie

2.2.1 De ontwikkeling

Concreet behelst de ontwikkeling het inpandig verbouwen van de oorspronkelijke Zeeuwse boerderij tot twee woningen. Daarnaast wordt een nieuwe woning ter plaatse van de te slopen betonnen wagenberging gebouwd. De woning krijgt eenzelfde voetprint, zelfde rooilijn en vergelijkbare vormgeving als de bestaande schuur. De goothoogte bedraagt 4,5 meter met een dakhelling van 30 graden.

Om verval van vrijkomende agrarische erven te voorkomen en een vitaal platteland te behouden heeft de gemeente Noordoostpolder de regeling 'Extra woningen op vrijkomende erven' vastgesteld. Initiatiefnemer is voornemens om aan de deze regeling deel te nemen. Het plan bestaat uit het mogelijk maken van drie woningen in het plangebied.

2.2.2 Landschappelijke inpassing

Van belang is dat nieuwe functies en bebouwing op een goede manier worden ingepast bij de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied. Voor de inpassing van de nieuwe woning wordt aangesloten bij de bestaande landschappelijke elementen. Hierbij is onder andere rekening gehouden met de landschappelijke kenmerken zoals genoemd bijlage 4 'Historische singels'.

Het perceel is ook in de huidige situatie al landschappelijk goed ingepast door de beplantingen rondom het erf. Voor de bestaande landschappelijke elementen is een beplantingsplan opgesteld (zie figuur 5 en bijlage 1). De erfbeplanting blijft gehandhaafd. Op deze manier is ook in de toekomstige situatie sprake van een continuering van de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de omgeving.

Voor de handhaving van de landschappelijke inpassing wordt in de regels een voorwaardelijke verplichting verbonden aan het in gebruik nemen van de woningen. Het beplantingsplan (inclusief type beplanting) wordt opgenomen als bijlage bij de planregels.

Figuur 5. Beplantingsplan

2.2.3 Beeldkwaliteit

Rood voor rood

De regeling 'rood voor rood' kent een dubbele doelstelling, namelijk; een kwaliteitsverbetering van voorheen agrarische erven door verwijdering van voormalige niet oorspronkelijke bedrijfsbebouwing én behoud van de oorspronkelijke bebouwing door hierin extra wonen toe te staan. Hiermee willen we de vitaliteit van het landelijk gebied bevorderen.

De uitwerking van deze regeling kan per erf verschillen en is afhankelijk van de kenmerken van het oorspronkelijke erf, het karakter van de omgeving waar het erf ligt en uiteraard de wensen van de initiatiefnemer. Kortom, het is maatwerk.

Met dit maatwerk wil de gemeente bijdragen aan de kwaliteit van het erf en willen ze samen met de eigenaren op zoek naar een vorm en inrichting die gebruik maakt van oorspronkelijke ontwerpprincipes van deze erven. Op deze manier willen ze de unieke cultuurhistorie van Noordoostpolder 'levend houden'.

Figuur 6. Oorspronkelijke inrichting plangebied

Extra wonen

De huidige eigenaar wil met behulp van de regeling 'rood voor rood' een extra woning toevoegen in de bestaande Zeeuwse boerderij (langgevelboerderij). Daarnaast wil men de oorspronkelijke wagenberging vervangen door een woning. Dit laatste is mogelijk mits dit plaatsvindt binnen de oorspronkelijke situering en maatvoering en het resultaat refereert aan de oorspronkelijke bebouwing.

Met het toevoegen van wonen wordt een extra economische drager gevonden voor behoud van het erf.

De afleesbaarheid van de historie (behoud versus ontwikkeling)

De oorspronkelijke inrichting van het erf zoals in figuur 6 afgebeeld is nog altijd goed herkenbaar. Het draagt daarmee bij aan het verhaal van de inpoldering van Noordoostpolder en maakt dit nog altijd beleefbaar. Door behoud van oorspronkelijke inrichting, behoud van de langgevelboerderij, erfsingel, entree en andere opstallen valt er een redelijk gaaf beeld van het erf te realiseren.

Hier ligt nu een uitdaging om met het toevoegen van nieuwbouw het verhaal maar vooral de afleesbaarheid van de historie overeind te houden. Een goede manier om dat te doen is door te laten zien dat de nieuwbouw in een later periode is toegevoegd. Dit kan het beste worden bereikt door te kiezen voor een eigentijdse architectuur, waarbij tegelijkertijd wordt gerefereerd aan de oorspronkelijke bebouwing.

Daarbij is het belangrijk dat het erf als één erf beleefbaar blijft, de nieuwbouw niet alle aandacht opeist en het erf gevrijwaard blijft van bouwwerken (lees: erfafscheidingen) die het erf ongewild opsplitsen. Dit vraagt om afstemming van de nieuwbouw met de oorspronkelijke bebouwing qua ensemble en de onderlinge hiërarchie. Dit kan met behulp van de vormgeving maar ook in materiaal, kleur en detaillering. De Langgevelboerderij blijft de blikvanger van het erf en de nieuwbouw refereert aan de oorspronkelijke bebouwing.

Beeldkwaliteitsparagraaf; criteria en referentiebeelden

Voor deze uitwerking bestaat geen blauwdruk. Wel denkt de gemeente in deze situatie in de richting van een 'schuurachtig' uiterlijk voor de nieuwbouw ter plaatse van de oorspronkelijke wagenberging welke inspeelt op en refereert aan het karakter van die oorspronkelijke bebouwing. Denk daarbij aan nieuwbouw die gebruik maakt van de nokrichting, het volume, de vorm en/of maatverhoudingen, kleurgebruik en/of details en de situering van de oorspronkelijke wagenberging en tegelijk ook vernieuwend is.

Om dit te bewerkstelligen benoemen we beeldkwaliteitscriteria. Deze criteria worden vastgesteld door de gemeenteraad. Daarmee wordt het een formeel toetsingskader voor Welstand. Voor zover het geldende welstandsbeleid iets noemt over nieuwbouw op erven, zijn die criteria overgenomen in deze beeldkwaliteitsparagraaf. Voor de Zeeuwse boerderij blijven de welstandseisen uit paragraaf 4.2.2. van de Welstandsnota gelden.

Stedenbouwkundige kaders zoals bouwhoogte, goothoogte, maximaal volume, dakhelling en plaatsing van de voetprint worden vastgelegd in de regels en de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Beeldkwaliteitscriteria

De criteria voor nieuwbouw zijn ingedeeld naar criteria voor plaatsing, vormgeving en detail/kleur/materiaal.

Plaatsing

• 1. De bebouwing is vrijliggend en maakt gebruik van de originele voetprint van de wagenberging;
• 2. De nokrichting is gelijk aan de eertijds aanwezig wagenberging;
• 3. De wegzijde van het erf, van de weg tot de voorgevel van de langgevelboerderij en nieuwbouw, vrijwaren van bebouwing en bouwwerken.

Vormgeving

• 1. De bebouwing heeft een robuust volume en heldere hoofdvorm;
• 2. De bebouwing refereert aan de vormgeving van de oorspronkelijke wagenberging;
• 3. De hoofdvorm bestaat in hoofdzaak uit 1 laag met kap en is voorzien van een zadeldak.

Detail/materiaal/kleur

• 4. Glimmende dakbedekking is niet toegestaan, met uitzondering van zonnepanelen voor zover deze integraal onderdeel zijn van de architectuur;
• 5. Vernieuwende toepassingen zijn mogelijk, mits afgestemd op de oorspronkelijke

Bebouwing;

• 6. Wees terughoudend in detailleringen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Dit houdt in dat bij de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling moet bevatten. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Een plan om twee extra woningen te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2014, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsprogramma Provincie Flevoland

Op 27 februari 2019 is het omgevingsprogramma Provincie Flevoland vastgesteld. In dit (eerste) Omgevingsprogramma Flevoland is er voor gekozen al het bestaande beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud van de fysieke leefomgeving te bundelen in één programma dat digitaal beschikbaar is. Op deze wijze zijn de provinciale beleidskeuzes compact beschreven en is de samenhang tussen de verschillende beleidsterreinen het beste gewaarborgd.

De provincie wil de vitaliteit van het landelijk gebied vergroten en de gebruiksmogelijkheden ervan meer afstemmen op de maatschappelijke behoeften. De komende jaren wordt een forse leegstand van agrarische bedrijfslocaties verwacht. Door de schaalvergroting in de landbouw komen veel agrarische bouwpercelen vrij. In Flevoland is tussen nu en 2030 sprake van 400 tot 600 bedrijfsbeëindigingen. Recente berekeningen van Alterra laten zien dat er tot 2030 naar verwachting in Flevoland zo’n 1,3 miljoen vierkante meter agrarische bebouwing beschikbaar komt: in totaal een grotere oppervlakte dan de nu leegstaande kantoren. Zo’n 70% hiervan bevindt zich in de gemeente Noordoostpolder. Door ruimte te bieden voor invulling van vrijkomende agrarische bebouwing wil de provincie de unieke structuur van Flevoland behouden.

De vrijgekomen boerderijwoningen kunnen worden gebruikt voor algemene bewoning, waarbij wordt uitgegaan van één woning per (voormalig) agrarisch bouwperceel. In het experimentenkader ‘Extra woningen op erven’ is een uitzondering gemaakt voor de toevoeging van 26 woningen in het landelijk gebied op erven in de gemeente Noordoostpolder (max. vier woningen per erf). Nieuwe (agrarische) bouwpercelen worden in principe niet toegestaan.

De ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt valt onder het experimentenkader ‘Extra woningen op erven’. Paragraaf 3.3 gaat hier nader op in.

Kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied

De beleidsregel 'kleinschalige ontwikkelingen in het landelijk gebied' biedt het kader voor verschillende ontwikkelingen in het landelijk gebied. Indien het beleidskader van het Omgevingsplan en deze beleidsregel te beperkend blijken voor ontwikkelingen die bijdragen aan de vitaliteit van het landelijk gebied, dan is de provincie bereid dat kader op experimentele basis te verruimen.

Voor dit plan is de beleidsregel te beperkend. Per (voormalig) agrarisch bouwperceel wordt namelijk uitgegaan van één woning en is splitsing van het erf niet toegestaan. Het planologisch regime wordt daarom op experimentele basis verruimd. Voorwaarde is dan wel dat hieraan een tussen gebiedspartners overeengekomen integraal plan voor dat gebied ten grondslag ligt, waarin een kwaliteitsimpuls voor het gebied wordt aangetoond. Dit plan moet inzicht bieden in:

• de ambities voor het versterken van de vitaliteit van het landelijk gebied;
• het waarborgen en verbeteren van de kwaliteit van het landelijk gebied (natuur, landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, extensieve vormen van recreatie), bijvoorbeeld door eisen van verevening en randvoorwaarden voor nieuwe functies te stellen;
• de wijze waarop met de bestaande situatie en functies in het gebied wordt omgegaan;
• de wijze waarop hierbij omgegaan wordt met natuurwaarden (saldobenadering);
• de wijze waarop het experiment past binnen de ontwikkelingsvisie 2030 en bijdraagt aan de provinciale opgaven voor de speerpunten.

De ambitie voor het onderhavige gebied is helder, namelijk een herontwikkeling van een voormalig agrarisch, maar huidig woonperceel, zonder afbreuk te doen aan het karakter van het landelijk gebied. Dit volgt zowel uit het Omgevingsplan als uit het beleid van de gemeente Noordoostpolder (zie paragraaf 3.3).

De kwaliteit van het landelijk gebied wordt verbeterd/ blijft behouden door een herstructureringslocatie een nieuwe invulling te geven die qua aard en schaal past in de omgeving en bovendien op een goede manier landschappelijk wordt ingepast. Het erf behoud in de toekomstige situatie zijn oorspronkelijke omvang.

Bestaande functies worden niet benadeeld door de ontwikkeling. Agrarische bedrijven liggen op voldoende afstand van de woonfunctie. Ook wordt er geen afbreuk gedaan aan natuurwaarden in de omgeving. Dit wordt in paragraaf 4.7 beschreven.

De gemeente Noordoostpolder heeft, door toepassing van het experimentenkader van het Omgevingsplan Flevoland 2006 waarbij afgeweken kan worden van het provinciale omgevingsbeleid, in 2016 een verzoek bij de provincie ingediend om met haar beleidsuitwerking voor extra woningen op vrijkomende agrarische erven mee te werken.

Het college van Gedeputeerde Staten heeft besloten om onder voorwaarden een positieve grondhouding aan te nemen ten aanzien van het verzoek. Deze voorwaarden zijn vervolgens uitgewerkt in de beleidsuitwerking 'Mogelijkheden voor extra wonen op vrijkomende erven' (zie paragraaf 3.3). De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is passend binnen de voorwaarden zoals zijn opgenomen in de beleidsuitwerking. Hier wordt in paragraaf 3.3 nader ingegaan.

Omgevingsvisie FlevolandStraks

De Omgevingsvisie FlevolandStraks (vastgesteld door Provinciale Staten op 8 november 2017) geeft de visie van de provincie Flevoland op de toekomst van dit gebied. De visie gaat over de periode tot 2030 en verder. Het geeft aan welke kansen en opgaven er voor Flevoland liggen en welke ambities we hebben voor de toekomst.

Flevoland is gemaakt voor ontwikkeling. De ontwikkelingsgerichtheid is onderdeel van onze identiteit. Hier grijpt de provincie met lef de kansen van nieuwe ontwikkelingen. En de ontwikkelingen blijven doorgaan. Denk aan opgaven zoals woningbouw, bedrijvigheid, herontwikkelingen, nieuwe voorzieningen, klimaatverandering, bodemdaling, waterveiligheid, transformatie in landbouw, duurzame energie. Alle opgaven - klein of groot - omarmt de provincie op een wijze, waarbij ze de kenmerkende elementen van de polder koesteren. Binnen deze kenmerken geven ze ruimte aan ontwikkelingen. De overheden hebben de polders aangelegd en ingericht. Het is een plek waar inwoners, organisaties en ondernemers hun idealen kunnen realiseren. Hierdoor krijgt de provincie meer verrassing, spontaniteit en variatie. Mensen maken Flevoland.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Noordoostpolder 2025

De structuurvisie 2025, die is vastgesteld op 9 december 2013, beschrijft de huidige en gewenste waarden en kwaliteiten van de gemeente en kijkt daarbij vooruit naar 2025. Noordoostpolder is van oudsher een agrarische gemeente en ook vandaag de dag is de landbouw - en dan vooral de akkerbouw - belangrijk. De agrarische sector vormt een belangrijk onderdeel van de economie en is beeldbepalend voor het landschap. De landelijke trend van verdergaande schaalvergroting, verbreding en verduurzaming is ook in de gemeente Noordoostpolder zichtbaar.

Jaarlijks komen er tien tot twintig agrarische erven vrij doorschaalvergroting (grond wordt verkocht, maar het erf blijft bestaan). Om de erven een andere invulling te kunnen geven, wil de gemeente de woonfunctie toestaan ondereen aantal voorwaarden. Onder het kopje 'Beleidsuitwerking 'Mogelijkheden voor extra wonen op vrijkomende erven' wordt nader op deze voorwaarden ingegaan.

Het hergebruiken van een vrijgekomen agrarisch bouwperceel inclusief het bouwen van een extra woning past binnen de voorwaarden om de woonfunctie toe te staan. Hieronder wordt op de voorwaarden ingegaan.

Beleidsuitwerking 'Mogelijkheden voor extra wonen op vrijkomende erven'

Als reactie op de toenemende leegstand van agrarische erven heeft de gemeente Noordoostpolder in haar 'Structuurvisie Noordoostpolder 2025' aangegeven ruimte te willen bieden aan extra wonen op erven. De regels hiervoor zijn uitgewerkt in de beleidsregel 'Mogelijkheden voor extra wonen op vrijkomende erven'. Op grond van deze uitwerking gelden er zes voorwaarden voor het realiseren van nieuwe woningen:

• 1. Het woonerf wordt teruggebracht naar de oorspronkelijke omvang en schuren buiten het erf worden gesloopt;
• 2. De erfsingel wordt behouden, of wel opnieuw aangeplant;
• 3. In totaal zijn maximaal vier woningen per erf toegestaan, in maximaal drie bouwvolumes. Dit kan door te wonen in de huidige bebouwing maar ook door 'rood voor rood' (nieuwbouw in ruil voor sloop van bestaande gebouwen). In de beleidsuitwerking is dat nader uitgewerkt:
  • a. Streven naar behoud van de oorspronkelijke erven met hun oorspronkelijke bebouwing, waar in deze oorspronkelijke bebouwing een tweede of derde woning mogelijk is. Ook sloop en nieuwbouw van de oorspronkelijke woning en/of (schokbeton)schuur is mogelijk. Hiervoor zal maatwerk worden geboden.
  • b. In ruil voor het slopen van minimaal 700 m2 niet-oorspronkelijke bebouwing op het eigen erf wordt de bouw van een extra woning mogelijk gemaakt.
  • c. Voor het realiseren van nieuwe bebouwing (onder a. en b.) wordt via welstandbeleid en/of een maatwerk-beeldkwaliteitsplan voorwaarden gesteld aan de situering, vormgeving, materiaal en kleurgebruik. Hierbij moet een duidelijke link met de oorspronkelijke bebouwing worden gelegd.
• 4. Het woonmilieu/woningtype mag niet concurreren met woningen in dorpen;
• 5. Er mogen geen negatieve effecten optreden voor omliggende bedrijven. Bedrijven mogen niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt;
• 6. De gemeente houdt een overzicht bij van de lopende aanvragen. Er geldt voor de periode tot 2022 dat er maximaal 26 extra woningen op erven in Noordoostpolder mogen komen. Van belang is om te toetsen of het plan concreet genoeg is.

Hieronder wordt op de regels ingegaan:

• 1. Dit bestemmingsplan richt zich uitsluitend op het oorspronkelijk agrarische erf. Er staan geen schuren buiten het oorspronkelijke erf, er hoeft dus niets gesloopt te worden;
• 2. In het kader van de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is een erfinrichtingsplan opgesteld (zie paragraaf 2.2.2 en bijlage 1). Hierin is te zien en tevens beschreven dat de bestaande erfsingel behouden blijft. Voor de handhaving van de landschappelijke inpassing wordt in de regels een voorwaardelijke verplichting verbonden aan het in gebruik nemen van de woning.
• 3. De bestaande schokbetonschuur verkeert bouwkundig bezien in zeer slechte staat. Het behoud van de schuur is op basis hiervan niet mogelijk. De keuze is daarom gemaakt om een extra woning door middel van nieuwbouw te realiseren en de bestaande schuur te saneren. Hierdoor is maatwerk van toepassing. Hier is vorm aangegeven door voor de nieuwbouwwoning voorwaarden te stellen voor wat betreft beeldkwaliteit. De woning krijgt eenzelfde voetprint, zelfde rooilijn en vergelijkbare vormgeving als de bestaande schuur. Tot slot bedraagt de goothoogte 4,5 meter met een dakhelling van 30 graden. Door het opstellen van deze beeldkwaliteitseisen wordt aan de gestelde voorwaarde, onder 3 a voldaan;
• 4. In de kernen is het niet mogelijk een vergelijkbare woning (volume woning, oppervlakte hobbyruimte, erfgrootte) te realiseren. Daarmee concurreert het woonmilieu en het woningtype niet met woningen in dorpen.
• 5. In paragraaf 4.2 wordt beschreven dat bedrijven in de omgeving niet worden gehinderd. Hiermee voldoet het plan aan dit criterium.
• 6. Het quotum voor extra woningen is nog toereikend voor de woningen die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. De gemeente heeft aangegeven dat het plan concreet genoeg is om twee woningen van het quotum te reserveren.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor de ontwikkeling is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bij het doorlopen van een ruimtelijke procedure moet rekening worden gehouden met mogelijke verplichtingen op grond van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Daarin is vastgelegd wanneer een milieueffectrapport (MER) of een mer-beoordelingsnotitie moet worden opgesteld. In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het ruimtelijke plan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Qua oppervlakte ligt de drempelwaarde op 100 hectare. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen.

Met dit bestemmingsplan wordt ten opzichte van de huidige planologische regeling twee extra woningen mogelijk gemaakt. Deze worden ontsloten op de bestaande Drietorensweg. Hiervoor hoeven geen andere ontwikkelingen plaats te vinden, zoals de aanleg van nieuwe infrastructuur. Daarnaast is slechts sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling die geen relatie heeft met andere percelen of andere functies in de omgeving, waarbij geen sprake is van een complex project, waar meerdere woningen, winkels of bedrijven worden gevestigd dan wel op stedelijke voorzieningen die een betekenis hebben voor de hele stad of een stadswijk. Er is dan ook geen sprake van een stedelijke ontwikkelingsproject.

Daarnaast blijkt uit de beoordeling in de hierna beschreven paragrafen dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een m.e.r.-procedure.

4.2 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

De woonfunctie is een milieugevoelige functie. Van belang is dat deze functie niet leidt tot onevenredige afbreuk van de bestaande bedrijvigheid in de nabijheid, in die zin dat naburige (agrarische) bedrijven er door in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt. Hierbij wordt rekening gehouden met de planologische mogelijkheden.

De dichtstbijzijnde bedrijfsactiviteit bevindt zich op het perceel Drietorensweg 20 direct aangrenzend ten oosten van het plangebied. Hier is een akkerbouwbedrijf gevestigd. De agrarische bestemming op het perceel maakt een akkerbouwbedrijf met daarvoor benodigde bebouwing mogelijk. Hiervoor geldt een milieucategorie van 2, met een richtafstand van 30 meter voor het aspect geluid.

De bestemming 'Wonen - Extra woningen op erven' in dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – één woning toegestaan' en 'specifieke vorm van wonen – twee woningen toegestaan' een burgerwoningen toe te staan. In dit geval bedraagt de stand van de woning tot de oostelijke perceelgrens circa 31 meter. De feitelijk afstand van de gebouwen tot de woning bedraagt circa 60 meter. Er wordt derhalve voldaan een de richtafstand van 30 meter en daarmee sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Om te voorkomen dat Drietorensweg 20 in de ontwikkelingsmogelijkheden wordt belemmerd vanuit milieuzonering wordt in het bestemmingsplan de aanduidingen 'specifieke vorm van wonen – één woning toegestaan' en 'specifieke vorm van wonen – twee woningen toegestaan' binnen de bestemming 'Wonen - Extra woningen op erven' opgenomen. Deze aanduiding voorkomt dat nieuwe bebouwing dichter dan 30 meter tot het bebouwingsgebied van het naastgelegen agrarisch bedrijf (Drietorensweg 20) komt.

Op deze manier kan het agrarisch bedrijf in de toekomst gebruik blijven maken van de mogelijkheden die de bestemming 'Agrarisch gebied' biedt. Tot slot dient het agrarisch bedrijf in het huidige planologische regiem al rekening te houden met de huidige burgerwoning in het plangebied.

Daarnaast geldt dat ter plaatse van de locatie Drietorensweg 20 op basis van het vigerende bestemmingsplan tevens een grondgebonden veehouderij en ondergeschikt intensieve veehouderij is toegelaten. Bij eventuele omschakeling naar (intensieve) veehouderij gelden reeds beperkingen door de aanwezigheid van de huidige woning in het plangebied(gevoelige functie). Deze planologische beperkingen blijven bij vaststelling van dit bestemmingsplan hetzelfde en worden niet groter. De planologische mogelijkheden voor Drietorensweg 20 wordt derhalve als gevolg van dit bestemmingsplan niet verder beperkt.

Bij omschakeling naar grondgebonden met of zonder ondergeschikte intensieve veehouderij moet in alle gevallen worden voldaan aan het Activiteitenbesluit. In die zin geldt reeds een beperking als gevolg van de nabije ligging van een woning van derden. Deze planologische beperking verandert niet als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.3 Geluid

Voor geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor dit plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds. De Wgh stelt dat op de gevels van geluidsgevoelige objecten voldaan moet worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Het plangebied ligt in de geluidszone van de Drietorensweg. Dit betreft een 60 km per uur weg die voornamelijk door bestemmingsverkeer gebruikt wordt en heeft dan ook geen belangrijke ontsluitende functie. De verkeersintensiteiten zijn derhalve zeer laag. Door de zeer beperkte breedte van de weg zijn de snelheden relatief laag.

Het vaststellen van een hogere waarde en/of een akoestisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Dit blijkt ook uit een akoestisch onderzoek (januari 2018) dat voor het perceel Drietorensweg 7, op ongeveer 250 meter ten noorden van het plangebied, is uitgevoerd. De berekende waarde van de invallende geluidsbelasting op de gevel, met een afstand van circa 37 meter tot de weg, ligt hierbij op 44 dB. Voor de bestaand woning, met een afstand van circa 25 meter tot de weg, bedraagt 46 dB. Voor onderhavig plangebied kan er derhalve ook vanuit worden gegaan dat de woningen aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde van 48 dB voldoet. De afstand van de bestaande woning tot de weg bedraagt namelijk circa 22 meter en de afstand van de nieuwe woning bedraag circa 37 meter.

Daarnaast dient ook een binnenwaarde van 33 dB te worden gegarandeerd bij de omgevingsvergunning aanvraag voor de woningen. Doordat de toekomstige woning voldoet aan de minimale eisen ten aanzien van geluid vanuit het bouwbesluit, zal sprake zijn van een goed binnenwaarde niveau.

4.4 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Proces van de watertoets

De ontwikkeling is digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap, in dit geval het waterschap Zuiderzeeland. Vanwege de specifieke aard van het plan is een nauwere betrokkenheid van het waterschap noodzakelijk (zie bijlage 2). Hierna worden per aspect de effecten van het plan op de waterhuishouding behandeld. Dit bestemmingsplan wordt overlegd met het waterschap.

Wateroverlast

Voor de ontwikkeling geldt het principe 'waterneutraal bouwen' als uitgangspunt. Dat wil zeggen dat, wanneer het verhard oppervlak toeneemt, compenserende maatregelen worden genomen om de piekafvoeren op te vangen. Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van de ontwikkeling nauwelijks toe. De toename is dermate klein zodanig dat compensatie niet noodzakelijk is.

Schoon water

Het verdient de voorkeur om bij de inrichting van nieuwe terreinen preventieve maatregelen te nemen die onkruidbestrijding met behulp van chemische bestrijdingsmiddelen zoveel mogelijk voorkomen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen op straatverharding uitsluitend volgens wettelijke gebruiksvoorschriften en met wettelijk verplichte DOB-methode wordt toegepast. Bij de DOB-methode wordt minder bestrijdingsmiddel gebruikt met als resultaat dat er minder verontreinigingen naar het oppervlaktewater afstromen.

Afvalwater

Veel menselijke activiteiten hebben een negatief effect op de kwaliteit van het water doordat ze water verontreinigen. Het waterschap zorgt met de behandeling van afvalwater dat zo veel mogelijk van deze effecten teniet worden gedaan. Voor nieuw te ontwikkelen terreinen geldt dat het hemelwater niet naar een centrale rioolwaterzuivering wordt afgevoerd maar in of in de nabijheid van het plangebied wordt verwerkt. Voor de uiteindelijk wijze van afvoeren van huishoudelijk afvalwater wordt een melding gedaan via het Omgevingsloket Online.

Hemelwater

In tegenstelling tot huishoudelijk of bedrijfsafvalwater is het niet nodig om schoon hemelwater naar een centrale waterzuivering af te voeren. Het regenwater afkomstig van schone oppervlakken kan worden geïnfiltreerd of direct afgevoerd worden naar het oppervlaktewater. Schoon hemelwater wordt afgevoerd om de kavelsloten rondom het plangebied.

4.5 Bodem

Voor het bestemmingsplan geldt als uitgangspunt dat de grond geschikt is voor de toekomstige functie. Verdachte plekken dienen te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Waar nodig moeten saneringsmaatregelen worden aangegeven. Bij nieuwbouw waarborgt de Wet bodembescherming dat er geen risico's voor de volksgezondheid aanwezig zijn.

De ontwikkeling vindt plaats op een erf dat in de huidige situatie al in gebruik is als woonperceel. De gronden zijn derhalve al geschikt voor de woonfunctie. Het is niet aannemelijk dat deze gronden door het huidige gebruik verontreinigd zijn. Er is dus geen sprake van een verdachte locatie. Het uitvoeren van bodemonderzoek is daarom in het kader van dit bestemmingsplan niet nodig.

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Binnen het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. Wel zijn karakteristieke structuren en kenmerken in de omgeving aanwezig, zoals de laanbeplantingen en verkavelingspatronen. In dit geval worden de verkavelingspatronen en erfsingels gerespecteerd. Zo worden de aanwezige karakteristieken gerespecteerd. Het is niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden te stellen.

4.7 Archeologie

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

De Archeologische basis- en beleidsadvieskaart voor het grondgebied van Noordoostpolder, vastgesteld door B&W/gemeenteraad in 2018 en de Erfgoedverordening, vastgesteld in 2012 geven inzicht in de te verwachten archeologische waarden. De archeologische waarden zijn in de geldende beheersverordening beschermd middels dubbelbestemmingen.

Op het plangebied is in dit geval geen dubbelbestemming van toepassing. Op basis van de beleidskaart (zie figuur 7) geldt een middelhoge archeologische verwachting. Volgens het beleid dient bij ingrepen dieper dan 50 centimeter en groter dan 5.000 m2 een archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. In dit bestemmingsplan is daar geen sprake van. Daarnaast wordt de nieuwe woning gebouwd op de footprint van de bestaande bebouwing. Archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Vanuit dit aspect bestaan dus geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan.

Figuur 7 Uitsnede archeologie kaart

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuur waarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij beschermde natuurgebieden. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied Ketelmeer & Vossemeer ligt op circa 4 kilometer.

Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op circa 2,5 kilometer afstand. Een plan dat betrekking heeft op deze gronden mogen geen activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maken die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden.

Vanwege de relatief grote afstand tot het plangebied, het gebruik van het tussenliggend gebied en de beperkte aard en omvang van de ingreep, kan worden geconcludeerd dat deze natuurgebieden en de voor deze gebieden aangewezen natuurwaarden buiten de invloedssfeer van de beoogde ingreep liggen. Om deze redenen veroorzaken de plannen geen conflict met de Wet natuurbescherming.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de wet Natuurbescherming. Op grond van deze wet mogen geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, worden verstoord. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

De gewenste situatie die de initiatiefnemers voor ogen hebben voorziet niet in het kappen van bomen, en/of het dempen van sloten. Wel dient de bebouwing in het plangebied nog gesloopt worden. In dit kader is door Adviesbureau Mertens B.V. een ecologische quickscan inclusief veldonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 aan de toelichting toegevoegd.

In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om groen te rooien buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden. Het voorkomen van en negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen en broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen wordt uitgesloten. Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten.

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen aan de Drietorensweg 11-2 te Ens zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Voor alle soorten blijft de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van minder dan 15 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van minder dan 8 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). In de huidige situatie is dus sprake van een goede luchtkwaliteit.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Woningbouwlocaties (tot 1.500 woningen) komen hiervoor in aanmerking. Het toevoegen van twee woningen draagt dus zeker niet in betekende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. Dit aspect heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het groepsrisico is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico (GR) moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

Voor het groepsrisico is een oriënterende waarde bepaald. Dit betreft geen harde norm, maar vormt een onderdeel bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van het risico. In algemene zin geldt dat wanneer het groepsrisico onder de oriënterende waarde blijft, er sprake is van een acceptabel risiconiveau.

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Flevoland bekeken. Hieruit blijkt dat over de N50 een transportroute voor gevaarlijke stoffen loopt. Deze weg ligt op circa 930 meter vanaf het plangebied. Hiervoor geldt een plaatsgebonden risicocontour (10-6) van 0 meter. Het plangebied ligt hiermee op voldoende afstand van deze route. In of in de nabijheid van het plangebied zijn ook geen buisleidingen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt voor dit bestemmingsplan dan ook geen beperkingen en aanvullend onderzoek kan achterwege blijven.

4.11 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofd kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

4.12 Verkeer en parkeren

Een ruimtelijke ontwikkeling mag niet leiden tot knelpunten, verkeersonveilige situaties of een gebrek aan parkeerruimte. Voor de verkeersbewegingen en parkeerplaatsen worden de CROW-kencijfers gehanteerd.

Verkeersafwikkeling

De ontwikkeling mag niet leiden tot knelpunten of tot onveilige situaties in de verkeersafwikkeling. Het plangebied is direct ontsloten op de Drietorensweg. Deze heeft ruim voldoende capaciteit voor het toekomstig gebruik. De verkeerssituatie ter plaatse is overzichtelijk (zie figuur 8). Er is namelijk sprake van een rechte 60 km-weg. Vanuit de inrit is zowel in noordelijke- als zuidelijke richting voldoende zicht op de weg. Er is bovendien een vrijwel directe verbinding met de provinciale weg N352 en de N50.

Figuur 8. Verkeerssituatie ter plaatse

Parkeren

Voor de woning moet in het plangebied zeven parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Uitgangspunt is parkeren op eigen erf.

De gemiddelde parkeerbehoefte voor vrijstaande koopwoningen is op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (publicatie 317, oktober 2012)' van het CROW 2,4. Voor twee-onder-een-kap woningen geldt een norm van 2,2. Deze parkeernorm geldt voor het plangebied, omdat hier sprake is van een 'niet stedelijk gebied' en 'buitengebied'. Op het terrein is voldoende ruimte om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Groen – Erfsingel

Om de bestaande erfbeplanting op het perceel te beschermen is de bestemming 'Groen – Erfsingel' op deze gronden van toepassing. Het betreft een zone van 12 meter vanuit de erfgrens. Deze strook is bestemd voor de instandhouding en ontwikkeling van de erfsingel. Binnen deze strook is bebouwing niet toegestaan.

Tot slot behoord dit gebied nadrukkelijk niet tot het achtererfgebied. Het is derhalve niet toegestaan om hier verguunningvrij te bouwen.

Wonen – Extra woningen op erven

Het nieuwe woonperceel krijgt de bestemming 'Wonen – Extra woningen op erven'. Woningen dienen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – één woning toegestaan' en 'specifieke vorm van wonen – twee woningen toegestaan' gebouwd te worden. Per woning is 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Dit is inclusief de bestaande bebouwing. Deze oppervlakte telt mee in de toegestane 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken.

Voor de twee woningen in de bestaande boerderij geldt een goot- en bouwhoogte van respectievelijk van 3- en 8 meter conform de bestaande maatvoering van de Zeeuwse boerderij. Voor beide woningen geldt een maximale volume van 1.200 m3. Dit is als zodanig op de verbeelding aangegeven.

Ook voor de nieuwe woning ter plaatse van de te saneren schokbetonschuur gelden specifieke bouwregels. Hiervoor geldt een maximale goothoogte van 4,5 meter met een maximale dakhelling van 30 graden. Voor de woning geldt een maximale volume van 1.200 m3

Daarnaast wordt middels een voorwaardelijke verplichting de uitvoering en het in stand houden van de landschappelijke inpassing gewaarborgd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan heeft vooroverleg plaats gevonden met de overlegpartners. Van het waterschap en de provincie is een overlegreactie ontvangen. Het waterschap had een enkele opmerking op de waterparagraaf. De waterpargraaf is hierop aangepast. De provincie heeft daarnaast aangegeven dat de aspecten van provinciaal belang voldoende geborgd zijn. Wel is verzocht om in paragraaf 3.2 het omgevingsprogramma te benoemen in plaats van het omgevingsplan. Paragraaf 3.2 is hierop aangepast.

Zienswijzen

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kon een ieder zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens op 13 juni 2019 vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren en alle kosten voor de uitvoering voor rekening neemt.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro.

Het bouwplan dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt is aangemerkt als een bouwplan in de zin van het Bro. Het is daarom in beginsel verplicht om een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Hiervoor zijn overeenkomsten gesloten. Van het opstellen van een exploitatieplan wordt derhalve afgezien.