| Plan: | Marknesse, Zuid - fase 3, 1e partiële herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0171.BP00585-VS01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op 9 september 2013 is het bestemmingsplan "Marknesse, Zuid - fase 3" door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan "Marknesse, Zuid - fase 3" regelt het gebruik van de gronden en opstallen in een gebied van ca. 10 hectare zuidwestelijk grenzend aan het dorp Marknesse en sluit westelijk op het reeds gerealiseerde Marknesse Zuid fase 2 aan. De gronden waren in eigendom van een projectontwikkelaar. Via een veiling is de gemeente Noordoostpolder eigenaar geworden van de gronden.
In het bestemmingsplan "Marknesse, Zuid -fase 3" is een fasering opgenomen voor het realiseren van de woningen. De gemeente Noordoostpolder heeft een concept grondexploitatie opgesteld. Markttechnisch en ruimtelijk is het wenselijk om de fasering aan te passen waardoor het mogelijk wordt om Marknesse, Zuid - fase 3 per fase logisch af te ronden. Onderliggend plan voorziet in de aanpassing van de fasering.
1.2 De bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan "Marknesse, Zuid - fase 3, 1e partiële herziening" bestaat uit de volgende stukken:
- verbeelding (en tevens een analoge verbeelding op papier) NL.IMRO.0171.BP00585-VS01 met legenda;
- regels.
Voor de analoge verbeelding is de ondergrond van juni 2016 gebruikt.
Met de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden en opstallen aangegeven. De bijbehorende legenda legt een verbinding tussen de bestemmingen en de regels. In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.
Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van het onderzoek en de beschrijving van het plan zijn weergegeven. Tevens worden enige juridisch-technische aspecten belicht.
1.3 Leeswijzer
Deze toelichting is als volgt opgebouwd. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de bij dit plan behorende stukken. In hoofdstuk 2 wordt het plan beschreven.
Van belang zijnde juridisch technische aspecten van de (juridisch bindende) regels worden in hoofdstuk 3 toegelicht. Gegevens over de voorbereiding van het plan en de uitvoerbaarheid sluiten deze toelichting af.
Hoofdstuk 2 Het plan
2.1 Algemeen
Dit bestemmingsplan betreft een partiële herziening van het moederplan 'Marknesse, Zuid - fase 3 '.
Het gaat om een aanpassing van de regels en de verbeelding. Voor het overige blijft het moederplan van toepassing. Wat betreft het beleidskader en de onderzoeken wordt verwezen naar het moederplan.
Voor de leesbaarheid is er voor gekozen de regels in het geheel over te nemen van het moederplan. Zie voor aanpassen van de regels paragraaf 2.2 Aanpassen regels.
2.2 Aanpassen regels
Artikel 7 lid 7.2 bestemmingsplan Marknesse, Zuid -fase 3 luidt als volgt:
7.2.1 Fasering
Het bestemmingsplan dient gefaseerd uitgevoerd te worden. De gronden op de verbeelding voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 1' komen als eerste voor uitvoering in aanmerking. Daarop volgend mag uitvoering worden gegeven aan de gronden voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 2' en daarna de gronden voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 3'. Als laatste mogen de gronden die op de verbeelding zijn voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 4' worden uitgevoerd.
Gewenste aanpassing:
7.2.1 Fasering
Het bestemmingsplan dient gefaseerd uitgevoerd te worden. De gronden op de verbeelding voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 1' komen als eerste voor uitvoering in aanmerking. Daarop volgend mag uitvoering worden gegeven aan de gronden voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 2' . Als laatste mogen de gronden voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - fase 3' worden uitgevoerd.
2.3 Aanpassen verbeelding
In het moederplan wordt uitgegaan van de volgende fasering:
Gewenste fasering:
2.4 Beeldkwailteit
Algemeen
In het moederplan is tevens onderstaande beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen. Ook deze blijft van toepassing in de partiele herziening.
In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de gewenste architectuur, beeldkwaliteit en randvoorwaarden die gesteld worden vanuit het openbare gebied.
Over de beeldkwaliteit van de te realiseren bebouwing wordt opgemerkt dat er drie categorieën randvoorwaarden zijn. Er zijn randvoorwaarden die:
- 1. als welstandscriteria door de welstandscommissie kunnen worden gehanteerd;
- 2. niet publiekrechtelijk zijn af te dwingen, maar wens of suggesties zijn vanuit het stedenbouwkundig beeld;
- 3. opgenomen worden in de bestemmingsplanregels; dit heeft betrekking op onder meer de maatvoering van de te realiseren bebouwing.
Per type woning wordt een beschrijving gegeven. De welstandscriteria zijn aan het einde van deze paragraaf opgesomd. Deze criteria worden te zijner tijd opgenomen dan wel vertaald naar de gemeentelijke welstandsnota. De systematiek en de terminologie van het vastgestelde Welstandsbeleidsplan zijn bij het formuleren van de criteria waar relevant, gehanteerd.
Twee aan een woningen
De twee onder een kap woningen krijgen een voorname architectonische uitstraling, en een duidelijke, heldere en afleesbare vormgeving met een goed passend materiaal gebruik. Het kleurgebruik voor de gevelsteen wordt uitgevoerd in de tinten rood-bruin en de dakpannen in antraciet. Een garage en/of bijgebouw maakt onderdeel uit van het bouwvolume of is vrijstaand gebouwd. Dit bouwonderdeel is minimaal 3 meter achter de denkbeeldige voorgevellijn geplaatst. Bij een carport wordt deze direct ontworpen in de architectonische ontwerpopgave en bevindt deze zich ook achter de denkbare voorgevel rooilijn. De carport is als het ware een onderdeel van de architectuur van het bouwvolume.
Aandacht moet geschonken worden aan de afscheiding prive - openbaar gebied. Zoals de overgangen van de voor- en zijtuinen naar het trottoir. Bij de voortuinen zijn heggen een goed afscheidingsmiddel. Bij zijtuinen wordt een uniforme projectmatige afscheiding gerealiseerd, bijvoorbeeld gemetselde muren in combinatie een hekwerk van hout of staal of schanskorven.
De hoogte van de woningen is maximaal 2 bouwlagen met een kap. De voortuin heeft een minimale diepte van 5 meter. Vanuit het oogpunt van sociale veiligheid, zijn blinde zijgevels niet wenselijk.
Afbeelding; Referentiebeelden
Vrijstaande woningen
De woningen staan op ruime kavels aan het water. De woningen worden op de kavel geplaatst binnen het op de verbeelding weergegeven bouwvlak. Dit houdt in: minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens. Een garage en/of /berging mag onderdeel zijn van het bouwvolume, maar mag ook vrijstaand zijn. De garage en/of berging staat op minimaal 1 meter uit de zijdelingse en/of de achterste perceelsgrens. De kleurstelling bestaat uit een gevelsteen in aardetinten en dakpannen in antraciet.
De hoogte van de woning is maximaal 2 bouwlagen met een kap. De garage en/of berging heeft een hoogte van 1 bouwlaag al dan niet aangekapt aan de woning. Ook de toegestaande kangoeroewoning of een daar aan gelijk te stellen woning heeft een hoogte van 1 bouwlaag.
Aandacht moet geschonken worden aan de afscheiding prive - openbaar gebied. Het gaat hier om de overgang van de voor- en/of zijtuin naar de openbare weg. Bij de voortuin is een heg een uitstekend afscheidingsmiddel.
Afbeelding; Referentiebeelden
Rijwoningen
In het stedenbouwkundig plan is een verkavelingtype uitgewerkt van een woning met een beukmaat van circa 6 meter breedte (rijwoningen). Deze woningen inclusief achtertuinen en de achterontsluiting zijn te beschouwen als een bouwblok, dat in zijn geheel ontworpen moet worden. Dat wil zeggen inclusief alle grenzen aan openbaar en semi openbaar gebied alsmede de aan de achterzijde gelegen semi openbare tussenruimte (de scheiding tuin/ openbaar gebied en de scheiding achtertuin/achterontsluiting). Daarbij zijn de hoekwoningen meer prominent vormgegeven. Dit geeft de entree van de straat meer uitstraling. De kleurstelling van de gevelsteen is rood-bruin en de dakpannen zijn antraciet.
Het parkeren vindt plaats op de openbare weg. Voor dit parkeren worden langsparkeerplaatsen aangelegd in het openbare gebied.
De hoogte van de woningen is 2 bouwlagen met een zadeldak. Vanuit het oogpunt van sociale veiligheid, zijn blinde zijgevels niet wenselijk.
Afbeelding; Referentiebeelden
Beeldkwaliteitscriteria
Zoals gezegd zijn er eisen te stellen aan de gewenste architectuur, beeldkwaliteit en randvoorwaarden die gesteld worden vanuit het openbare gebied. In het plan moet extra aandacht uitgaan naar de bebouwing aan weerszijde van hoofdontsluiting. Deze laan moet een voorname uitstraling krijgen. Dit geldt dan ook voor de hoekwoningen van de direct aansluitende straten.
Situering
- De bebouwing dient zich naar de openbare ruimte te richten;
- Bijgebouwen zijn zodanig gesitueerd dat ze ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw en dat ze het straatbeeld niet verstoren;
- Gebouwd wordt in de voorgevelrooilijn.
Vormgeving
- Extra aandacht wordt besteed aan de vormgeving van zichtbare zijgevels en achtergevels;
- Aandacht voor verbijzondering van de eindwoningen bij rijenwoningen;
- Er dient samenhang in architectuur van de te onderscheiden woongebieden te zijn.
Detaillering, kleuren en materialen
- Waar de zij- en/of achtererven grenzen aan de openbare weg worden uniforme projectmatig erfafscheidingen aangebracht;
- Het kleurgebruik is overwegend rood - bruin en de daken zijn antraciet van kleur;
- Dakkapellen kunnen plat afgedekt worden of aangekapt zijn
Hoofdstuk 3 Voorbereiding plan en uitvoerbaarheid
3.1 Voorbereiding
3.1.1 Inspraak en vooroverleg
In het kader van het onderliggende plan wordt geen inspraak gehouden. De reden hiervoor is dat het gaat om ondergeschikte aanpassingen ten aanzien van het moederplan. Het concept-ontwerpbestemmingsplan is voor vooroverleg aangeboden aan de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland. Van de provincie is een reactie ontvangen. Aangegeven is dat het plan geen aanleiding geeft tot het indienen van een zienswijze.
3.1.2 Ontwerp
Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat door een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp bij de gemeenteraad naar voren kunnen worden gebracht.
Het ontwerpplan heeft ter inzage gelegen van 4 augustus 2016 tot en met 14 september 2016. Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.
Wel zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd van technische aard. Dit betreft een aanpassing van de plankaart ten opzichte van de ondergrond en een extra regel om meergeneratiewoningen mogelijk te maken. Nadere uitleg staat in de Nota Ambtshalve
3.2 Economische uitvoerbaarheid
De aanpassing van de fasering van het bestemmingsplan heeft een positief effect op de economische uitvoerbaarheid van het plan. En wel om de volgende redenen:
- De fasering maakt het mogelijk om de gewilde vrije kavels aan het water te ontwikkelen in de eerste fase;
- De eerste fase van het plan sluit beter aan op de bestaande bebouwing, waardoor de noodzakelijke civieltechnische investeringen lager liggen. Omdat direct worden aangesloten op het bestaande openbare gebied;
- De fasering houdt rekening met de mogelijkheid om het plan af te ronden na elke fase (dus ook na fase 1), mocht dat wenselijk zijn gezien de behoefte naar woningbouwkavels op basis van voortschrijdende inzichten.
Onderliggende plan heeft een verwacht resultaat dat financieel positief is. Degrondexploitatie is goedgekeurd door de raad (zie bijlage vaststellingsbesluit Grex en bijlage Grex Marknesse Zuid + de bijzondere veilingvoorwaarden
Hoofdstuk 4 De regels
4.1 Algemeen
De regels vormen een juridisch bindend element van het bestemmingsplan.
4.2 Nadere toelichting op de regels
Zie voor een nadere toelichting het moederplan.