Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding plan herziening

De initiatiefnemer is voornemens om gronden aan de Bentheimerstraat, nabij nummer 21 in De Lutte, te ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Het plangebied ligt in het oosten van Nederland, dichtbij de grens met Duitsland, tussen De Lutte en Oldenzaal. Het plangebied valt onder de gemeente Losser in de provincie Overijssel.

De beoogde woningbouwontwikkeling voorziet in de sloop van een gebouw met daarin een zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen en de herbestemming van deze gronden naar 'verkeer', de realisatie van drie woonkavels en tot slot de herbestemming van een agrarisch perceel naar 'natuur'. In het gebouw bevinden zich twee vergunde woonappartementen die worden herbouwd als schuurwoningen. Daarnaast wordt een extra woning toegevoegd. In ruil voor deze ene extra woning en het bouwen van schuurwoningen in plaats van appartementen wordt er aanvullend geïnvesteerd. Deze investering bestaat uit de sloop van de landschap ontsierende bebouwing, de landschappelijke inpassing en extra aanvullende landschapsmaatregelen in het kader van KGO en de mogelijkheid voor recreanten om de parkeerplaats te gebruiken. Met de sloop van het gebouw met daarin een zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen wordt er ruimte gecreëerd voor de herstructurering van de bestaande parkeerplaats. Deze wordt opnieuw ingericht ter plaatse van de door sloop vrijgekomen grond en voorziet in de realisatie van 39 parkeerplaatsen en een busparkeerplaats. Met deze herinrichting neemt de verharding ter plaatse van het plangebied aanzienlijk af. Middels de aanplant van een houtwal wordt het zicht op de parkeerplaats verminderd.

De gewenste ontwikkelingen zijn strijdig met het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente Losser waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt nabij de Bentheimerstraat 21 in De Lutte. Kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie D en nummers 5375 en 5073. Het oppervlak van het plangebied bedraagt circa 15.481 m2. Het plangebied betreft de voormalige parkeerplaats van het naastgelegen hotel "De Grote Zwaan" met daarop het te slopen gebouw. In figuur 1.1 wordt de ligging van het plangebied weergegeven ten opzichte van De Lutte en Oldenzaal en in figuur 1.2 de begrenzing. De daadwerkelijke begrenzing is opgenomen in de verbeelding.

Figuur 1.1: globale aanduiding ligging van het plangebied (blauwe ster)

Figuur 1.2: de begrenzing van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Bestemmingsplan Buitengebied

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied' dat door het college van Burgemeester en Wethouders op 19 maart 2013 is vastgesteld. Het bestemmingsplan 'Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2020' dat door het college van Burgemeester en Wethouders op 9 maart 2021 is vastgesteld, is eveneens van toepassing. Het bestemmingsplan vormt het kader voor ruimtelijke ordening voor het landelijk gebied van de gemeente. Het plan heeft tot doel om het gebruik en de inrichting van gronden en het oprichten van gebouwen en bouwwerken te reguleren, met het oog op het bevorderen van een zo goed mogelijk gebruik van het landelijk gebied. Binnen dit bestemmingsplan zijn de volgende enkelbestemmingen van toepassing.

• Horeca
• Agrarisch-2

Daarnaast geldt voor een deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'.

Strijdigheid

In de bestaande situatie hebben de gronden ter plekke van de voorgenomen ontwikkeling de bestemming 'Horeca'. Binnen deze bestemming is de voorgenomen ontwikkeling; het realiseren van drie woonkavels en de herbestemming van 'Agrarisch-2' naar 'Natuur' niet mogelijk. Het beoogde gebruik van de gronden is daarmee strijdig met het bestemmingsplan waardoor een bestemmingsplanherziening benodigd is.

In onderstaande figuur zijn de huidige bestemmingen in het plangebied weergegeven.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplannen incl. begrenzing plangebied

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• verbeelding;
• regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, motivering en verantwoording van het bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verschillende van invloed zijnde milieu- en omgevingsaspecten zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, ecologie en water die bij de totstandkoming van het bestemmingsplan zijn betrokken en beoordeeld. In Hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Hier wordt de juridische procedure tot vaststelling beschreven en verantwoord. In Hoofdstuk 6 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan toegelicht, waarna tot slot in Hoofdstuk 7 de procedurele aspecten worden beschreven aan de hand van de onderwerpen vooroverleg, inspraak, zienswijzen en beroep.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied ligt op een kleine stuwwal. Dit is een verhoging in het landschap, veroorzaakt door opstuwend ijs in de ijstijd. In het landschap zijn verschillende landschappelijke elementen aanwezig. Het landschap wisselt zich af met dichte bossen en open velden. Op de historische kaart uit 1900 is te zien dat deze veldjes zijn omzoomd met houtwallen. Deze veldjes heten kampen (dit zijn eenmansessen) en aan de rand hiervan zijn boerderij erven gesitueerd. Het landschap is ten opzichte van 1900 weinig veranderd. De open structuren zijn nagenoeg hetzelfde gebleven. Wel zijn er veel houtwallen verdwenen, waardoor het landschap meer open is geworden. Het plangebied bevindt zich aan zo’n open veld.

Figuur 2.1: Het plangebied in 1900, met wit omcirkelt het huidige plangebied

2.2 Bestaande situatie en planologische mogelijkheden

In de omgeving van het plangebied is veel natuur aanwezig. Ook zijn er, afgezien van het hotel de Grote Zwaan dat ten westen aan het plangebied grenst, enkele andere horecaondernemingen in de nabije omgeving aanwezig. Bijna grenzend aan het plangebied ligt ten zuiden de N735, verder is het plangebied omringd door meerdere 60 km/uur wegen.

Het plangebied bestaat momenteel grotendeels uit een agrarische perceel. Op de huidige parkeerplaats van het naastgelegen hotel staat een gebouw met daarin een zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen. De oostkant van de parkeerplaats heeft een groene invulling met daarop een wilg, twee kikkerpoelen en een houtwal. Ten noorden van deze parkeerplaats zijn agrarische cultuurgronden gesitueerd. Een singel met coniferen zorgt voor een scheiding tussen de twee gebieden.

Figuur 2.2: Bestaande situatie ter plaatse van het plangebied

2.3 Toekomstige situatie en planologische mogelijkheden

Voor de herontwikkeling op het terrein van de Grote Zwaan is een Ruimtelijk Kwaliteitsplan opgesteld, deze is opgenomen in Bijlage 1 Ruimtelijk Kwaliteitsplan behorend bij de toelichting van dit bestemmingsplan. De ontwikkelingsgedachte voor de herontwikkeling is "aan de rand van de stuwwal midden in het coulisselandschap".

In het zalencentrum bevinden zich in de bestaande situatie twee vergunde appartementen. Deze worden herbouwd als schuurwoningen. Daarnaast wordt een extra woning toegevoegd. In ruil voor deze extra woning en het bouwen van schuurwoningen in plaats van appartementen moet er aanvullend geïnvesteerd worden. Dit wordt gedaan door verschillende natuurelementen toe te voegen en de woningen en de parkeerplaats landschappelijk in te passen, zoals te zien is in het Ruimtelijke Kwaliteitsplan.

De sloop van het gebouw met een horecabestemming en twee woonappartementen zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit direct aan de voorkant van de Paasbergweg. Ten behoeve van de KGO is in onderstaande tabel een overzicht opgenomen van de volumes sloop en nieuwbouw, oppervlaktes huidige en nieuwe verharding en de oppervlakte nieuwe natuur. Uit de tabel volgt dat de planologische bebouwingsmogelijkheden afnemen. Tevens neemt de mate van verharding sterk af. Als gevolg van de ontwikkeling wordt circa 9.870 m2 gronden bestemd als 'Natuur - Natuur en Bos'. Deze gronden kennen in de bestaande situatie de bestemmingen 'Horeca' en 'Agrarisch -2'.

In het kader van de KGO resulteert hetgeen in voorliggend bestemmingsplan bepaald en mogelijk gemaakt in de investering en instandhouding van ruimtelijke kwaliteit in de groene omgeving.

Tabel 2.1: vergelijking bebouwingsmogelijkheden, verharding en natuur

2.3.1 Landschappelijke inpassing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van een gebouw met daarin een zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen en de herbestemming van deze gronden naar 'verkeer', de realisatie van drie woonkavels en tot slot de herbestemming van een agrarisch perceel naar 'natuur'. In het gebouw bevinden zich twee vergunde woonappartementen die worden herbouwd als schuurwoningen. Daarnaast wordt een extra woning toegevoegd. In ruil voor deze ene extra woning en het bouwen van schuurwoningen in plaats van appartementen wordt er aanvullend geïnvesteerd. Deze investering bestaat uit de sloop van de landschapsontsierende bebouwing, de landschappelijke inpassing en extra aanvullende landschapsmaatregelen in het kader van KGO en de mogelijkheid voor recreanten om de parkeerplaats te gebruiken. Ook wordt de onderbegroeiing deels verwijderd waardoor er nieuwe zichtlijnen ontstaan. Om de flora en fauna in stand te houden wordt de houtwal aangevuld met gebiedseigen boomsoorten. Twee van de drie kavels bevatten een kikkerpoel. Deze kikkerpoelen blijven bestaan.

Met de sloop van het gebouw met daarin een zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen wordt er ruimte gecreëerd voor de herstructurering van de bestaande parkeerplaats. Deze wordt opnieuw ingericht ter plaatse van de door sloop vrijgekomen gronden en voorziet in de realisatie van 39 parkeerplaatsen en een busparkeerplaats. Met deze herinrichting neemt de verharding ter plaatse van het plangebied aanzienlijk af. Middels de aanplant van een houtwal wordt het zicht op de parkeerplaats verminderd.

Vanuit de ingang van het hotel wordt ruimte gemaakt om het zicht op het landschap te versterken. De parkeerplaatsen langs de Paasweg worden door het toevoegen van een landschappelijke haag uit het zicht genomen. Op het perceel dat een 'Natuur – Natuur en Bos' bestemming krijgt, wordt inheemse beplanting toegevoegd. Het perceel wordt ingericht als ruig grasland. Door dit grasland wordt een halfverhard pad toegevoegd waarlangs enkele bankjes voor wandelaars worden geplaatst. Aan het begin van het pad wordt een landhek toegevoegd, wat past bij de Twentse landschappen. Het pad wordt op deze manier een toevoeging aan het routenetwerk Twente in de omgeving.

Ten aanzien van het verwijderen van de bestaande verharding en het slopen van het zalencentrum wordt opgemerkt dat hiermee een 'landschapontsierende locatie' aan de Bentheimerstraat en Paasbergweg wordt herontwikkeld. Met het verwijderen van de restanten en de nieuwe ontwikkeling zoals vervat in het bestemmingsplan is op deze locatie sprake van kwaliteitsinvesteringen die bijdragen aan de beleefbaarheid en kwaliteit van het buitengebied. Met de beoogde ontwikkeling vindt daarmee een investering in het landschap, en daarmee een bijdrage aan maatschappelijke belangen plaats.

De landschappelijke inpassing van de ontwikkeling is geborgd middels een voorwaardelijke verplichting in de planregels. Deze voorwaardelijke verplichting is gekoppeld aan het inpassingsplan en het gebruik van de bestemming 'Wonen'. Tevens is de wijze van beheer en onderhoud hierin vervat om de instandhouding te garanderen. Het beheerplan is tekstueel uiteengezet in Bijlage 2 Beheerplan bij deze toelichting.

Figuur 2.3: Landschappelijke inpassing

2.3.2 Beeldkwaliteitsplan

Het Beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld als separaat welstandskader. Voor de infrastructuur in het plan is gekozen voor asfalt als ontsluitingsweg bij de Paasbergweg. De erftoegangsweg naar de nieuw te ontwikkelen woningen wordt uitgevoerd in klinkerverharding. De parkeerplaatsen ten behoeve voor het hotel en de recreanten worden uitgevoerd in klinkerverharding of deels in grasverharding met uitstapstroken. Er komt aansluiting op wandelroutes vanaf de parkeerplaats door het nieuwe natuurgebied door middel van een gemaaid pad door het bloemrijke grasland.

Het perceel dat nu agrarische doeleinden heeft wordt omgevormd tot nieuwe natuur met een bloemrijk grasland. Er worden nieuwe landschappelijke bomen aangeplant van gebiedseigen soorten. Rondom de parkeerplaats komt een houtwal van inheemse struiken met een hoogte tot circa 5 meter. Rondom de kavels bevindt zich een houtwal, de struiklaag aan de basis van deze houtwal wordt ontdaan en wordt aangevuld met gebiedseigen boomsoorten. Aan de voorzijde van de woningen komen beukenhagen op de perceelgrens van 1,20 meter hoog en tussen de percelen komt een beukenhaag van 1,80 meter hoog.

Het vloeroppervlak van de woningen wordt niet ruimer dan 15 bij 9 meter en bijgebouwen zijn niet toegestaan. Tussen de woningen wordt een afstand gehouden van minimaal 9 meter en tussen de woning en de erfgrens is deze afstand minimaal 6 meter. Op het eigen terrein worden parkeervoorzieningen gerealiseerd voor het parkeren van twee auto's. Ook moet hemelwater opgevangen worden binnen het plangebied. Op twee van de drie kavels is een kikkerpoel aanwezig. Het karakter van de vrijstaande woningen is gebaseerd op een schuurwoning. De goothoogte is maximaal 2,8 meter, tenzij gekozen wordt voor een asymmetrische kapvorm, dan is deze maximaal 3,8 meter. De nokhoogte is maximaal 9 meter. De woningen krijgen een sobere en landelijke uitstraling.

Ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit en het behoud van de landschappelijke waarden is het niet gewenst om naast de hoofdgebouwen vergunningsvrij losse bouwwerken op te richten. Dit kan leiden tot afbreuk aan de karakteristieke openheid, de beoogde erfopzet en de beoogde landschappelijke inpassing van het plan. Om het oprichten van vergunningsvrij losse bouwwerken te voorkomen is ter plaatse van de bestemming 'Wonen' de aanduiding 'Vrijwaringszone - Landschappelijke waarde' opgenomen.

Om de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied hoog te houden, dient de openheid van het landschap behouden te worden. Ook zijn de kavels zo gesitueerd dat vanaf de ingang van het hotel het landschap duidelijk gezien kan worden. Tegelijkertijd is het zicht vanuit de woningen ook open. De erftoegangsweg zorgt voor een besloten, rustig straatje waardoor een veilig gevoel ontstaat.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren. In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherpe keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte.
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

In dit geval is sprake van een lokale ontwikkeling waarmee geen Rijksbelangen zijn gemoeid. Er is dan ook geen sprake van strijd met het Rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere planologische kernbeslissingen (pkb's) met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Het Barro bevat geen regels die van toepassing zijn voor het onderhavige plan. Het Barro heeft dan ook geen invloed op dit bestemmingsplan.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid, zijn eisen opgenomen waaraan een bestemmingsplan moet voldoen als dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor de omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Voorliggend plan betreft de realisatie van drie woningen op het terrein van hotel De Grote Zwaan. De realisatie van de woningen blijft onder het aantal van 12 woningen, en is daarmee geen stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is daarmee niet aan te merken als stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1.6 Bro.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie schetsen Provinciale Staten hun visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie. Het vizier is daarbij gericht op 2030. Zij geven aan wat volgens hen de ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en hoe zij Gedeputeerde Staten opdragen deze te realiseren.

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel. Dit betekent dat de provincie ruimte wil bieden voor de ontwikkeling van werkgelegenheid en hoogwaardige woonmilieus tot stand willen brengen. Dynamiek ziet de provincie als een kans om de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid te versterken. Dit wordt gedaan door in te zetten op een evenwichtige afweging van beleidsambities waaronder waterveiligheid, een gezond milieu en goede volksgezondheid. Daarnaast wordt ook gestuurd op het versterken van de waardevolle en karakteristieke kenmerken van het landschap.

Om de omgevingsvisie tot uitvoering te brengen bevat deze een uitvoeringsmodel. In dat model staan de stappen 'of', 'waar' en 'hoe' centraal. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing. Soms is deze sturing normstellend, maar meestal is de sturing richtinggevend of inspirerend.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die ruimtelijke onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De Omgevingsverordening richt zich dan ook - net zo breed als de Omgevingsvisie Overijssel - uitsluitend op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. Het uitgangspunt 'decentraal wat kan, centraal wat moet' is toegepast bij de flexibiliteitsbepalingen in de verordening. Waar mogelijk zijn afwijkingsmogelijkheden toegepast in plaats van ontheffingsbepalingen.

3.2.2.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling passend is binnen het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving. In navolgende afbeelding wordt het uitvoeringsmodel weergegeven.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De betreffende niveaus worden hierna toegelicht waarbij het plan wordt getoetst aan het betreffende niveau uit het uitvoeringsmodel.

3.2.2.2 Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Als deze beleidskeuzes het gevolg zijn van provinciale keuzes, zijn ze verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name artikelen 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6 en 2.2.2, lid 1 t/m 4 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik. Op dit artikel wordt hierna nader ingegaan.

Artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)

In artikel 2.1.3 stelt de provincie eisen aan bestemmingsplannen die voorzien in een extra ruimtebeslag in de Groene Omgeving. Dergelijke ontwikkelingen zijn mogelijk als aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

Voorliggend plan betreft de sloop van het zalencentrum, het verplaatsen van parkeerplaatsen en de realisatie van drie nieuwe woningen. In het bestemmingsplan zijn de gronden die benut kunnen worden voor stedelijke functies (wonen en parkeren) kleiner dan de bestemming 'Horeca' uit het voorheen geldende bestemmingsplan. Van een extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving is dus geen sprake. In het kader van de ontwikkeling worden gronden ingericht en afgewaardeerd als natuur. De ontwikkeling heeft dan ook geen ingrijpende gevolgen voor de omgeving. Het wonen in een groene omgeving kan hierin i.c.m. de horeca worden aangemerkt als vorm van meervoudig ruimtegebruik.

Artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit)

• 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
• 2. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (of-, waar- en hoe benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.
• 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.
• 4. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel

In Bijlage 1 Ruimtelijk Kwaliteitsplan is te lezen hoe het planvoornemen bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. De of benadering wordt toegelicht in de paragraaf 'Generieke beleidskeuzes', voor de motivatie voor de waar- en hoe benadering wordt verwezen naar de paragrafen 'Ontwikkelingsperspectieven' en 'Gebiedskenmerken'. Voor de motivering van lid 3 en 4 uit dit artikel wordt ook verwezen naar de paragrafen 'Ontwikkelingsperspectieven' en 'Gebiedskenmerken'.

Artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving)

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening Overijssel

Voor de volledige motivering van dit artikel wordt verwezen naar Bijlage 3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Er is sprake van een ontwikkeling die passend is binnen het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief en passend is binnen de ter plaatse geldende gebiedskenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'. Onderstaand is een beknopte beschrijving opgenomen van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsinvesteringen worden behaald.

Landschappelijke inpassing

Binnen het nieuwe erf worden de bestaande poelen opgeschoond en gehandhaafd waardoor deze meer beleefbaar worden. De bestaande houtwallen worden behouden en aangevuld met bosplantsoen. Ten zuiden van het erf wordt een nieuwe houtwal aangelegd bestaande uit inheemse struiken.

De houtwal wordt circa 5 meter hoog. Binnen het erf worden de kavels afgescheiden door inheemse beukenhagen.

Weiland herbestemmen tot nieuwe natuur met bloemrijk grasland

Het agrarisch perceel ten noorden van de nieuwe woningen wordt omgevormd tot natuur, dit betreft een investering in maatregelen als in een afwaardering van de gronden door deze te herbestemmen van agrarisch naar natuur.

Om de beoogde natuurdoelen te behalen wordt de bodem verschraald en de bodem afgeplagd en gefreesd. De bodem wordt breedwerpig ingezaaid met G1 Bloemrijk grasland - lichte grond van Cruydt Hoeck.

Het bloemrijk grasland wordt twee keer per jaar gemaaid en zo steeds verder versterkt en in stand gehouden. Het grasland wordt aan de westzijde begrenst door een nieuw kastanje houten hekwerk, met staaldraad.

Sloop zalencentrum

Met de sloop van het nu aanwezige zalencentrum wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit omdat een ontsierend gebouw verdwijnt.

Aanleg recreatieve route

Het plangebied ligt aan het routenetwerk Twente, de locatie fungeert in die zin als startlocatie voor wandelaars. Met het voorliggende plan wordt daarop ingespeeld door  de aanleg van een wandelroute die leidt naar het noordelijk gelegen natuurgebied.

Deze route loopt door het nieuw natuurperceel en wordt uitgevoerd in de vorm van een gemaaid pad. Het wandelpad wordt begeleid door een aantal nieuwe gebiedseigen bomen. Nabij een van de bomen wordt een kastanjehouten zitelement aangelegd (bankje).

Al met al draagt de landschappelijke inpassing, het verwijderen van verharding, het herbestemmen naar natuur en het slopen van het zalencentrum bij aan de beleefbaarheid, aantrekkelijkheid en gebiedseigenheid van het buitengebied.

Artikel 2.2.2, lid 1 t/m 4 (Realisatie nieuwe woningen)

• 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
• 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien.
• 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken.
• 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel

De voorgenomen ontwikkeling betreft de netto toevoeging van één woning. Dat past binnen de woonafspraken en gemeentelijk woningbouwprogramma, waar in hoofdstuk 3.3 nader op wordt ingegaan. Hiermee voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan Artikel 2.2.2.

3.2.2.3 Ontwikkelingsperspectieven (waar)

In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke kwaliteits- en beleidsambities leidend zijn. In het plangebied is het ontwikkelingsperspectief "Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap" van toepassing.

Dit ontwikkelingsperspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

In het onderhavige plan worden de economische en maatschappelijke functies met elkaar gecombineerd. De schuurwoningen die worden geplaatst dragen bij aan het behoud en de versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. De natuur, het wandelpad, de bankjes en het medegebruik van de parkeerplaats voor recreanten zorgt voor enige maatschappelijke meerwaarde.

3.2.2.4 Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en –voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• 1. Natuurlijke laag.
• 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap.
• 3. Stedelijke laag.
• 4. Lust en Leisure laag.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

Natuurlijke laag

Zoals al duidelijk werd in de Geomorfologische kaart (zie figuur 3.2) maakt het gebied onderdeel uit van de stuwwal. De stuwwallen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen.

Figuur 3.2: Plangebied binnen de Geomorfologische kaart

De ambitie is het eigen karakter van de afzonderlijke stuwwallen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accentueren en door de zichten erop én ervan af te versterken.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap .

Het plangebied is gelegen in het oude hoevenlandschap. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. De erven bieden veel ruimte om landbouw, wonen, werken en recreatie te combineren, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap.

In het onderhavige plan wordt wonen, werken en recreëren met elkaar gecombineerd. In de landschappelijke inpassing worden de woningen als het ware ingepast in een 'groene kamer' zodat er niet direct zicht op is vanaf boven op de stuwwal/Paasbergweg. De landschapsbeplantingen worden gehandhaafd. Binnen de structuren zijn er volop mogelijkheden om het oude hoevenlandschap en de bijbehorende ambities waar te maken.

Lust en Leisure laag

De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de ‘lichte’ gebieden.

Het plangebied ligt verborgen op een perceel achter een restaurant. De woningen zijn hiermee niet in het zicht vanuit de N735. Omdat de woningen op een erfje zijn gesitueerd, is het licht vanuit de woningen minimaal zichtbaar vanuit de Paasbergweg. Dit houdt in de ambitie om de donkere gebieden zo donker mogelijk te houden in stand. De lantaarnpalen ten behoeve van het hotel de Grote Zwaan blijven bestaan. De voorgenomen ontwikkeling zorgt niet voor een toename aan licht.

Stedelijke laag.

Ter plaatse van het plangebied zijn geen gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag' van toepassing.

3.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

De Provinciale Staten van Overijssel hebben op 1 oktober 2009 de Omgevingsvisie Overijssel vastgesteld. Hierin heeft de provincie Overijssel de basis gelegd voor een nieuw instrument: de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. De provincie biedt daarmee ruimte aan grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied, onder de voorwaarde dat er tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De kwaliteitsimpuls is van toepassing op ontwikkelingen die niet in het geldende bestemmingsplan passen. De provincie ziet dit als een nieuw instrument om ruimtelijke kwaliteit te realiseren en meer mogelijkheden te bieden tot maatwerk.

Daarmee hebben gemeenten de mogelijkheid om een beleidskader voor de kwaliteitsimpuls te ontwikkelen. De provincie heeft dit gefaciliteerd door in 2010 samen met een aantal gemeenten het “Werkboek Kwaliteitsimpuls groene omgeving” op te stellen. De gemeente Losser heeft het beleid uitgewerkt in de beleidsnotitie "Buitengebied met ruimtelijke kwaliteit".

Doorwerking in het onderhavige plan

Om een goede vergelijking te kunnen maken van de schaal en impact op de omgeving is een vergelijking van het vigerende bestemmingsplan met het bestemmingsplan waarvoor deze KGO geschreven wordt van belang. Het bestemmingsplan bepaalt immers wat er maximaal mogelijk is in het plangebied. Indien zowel het vigerende als dit bestemmingsplan in acht wordt genomen dan kan niet anders geconcludeerd worden dan dat zowel de schaal als impact van dit bestemmingsplan en de daarin besloten ontwikkeling kleiner zijn dan de schaal en impact op basis van het vigerend bestemmingsplan.

In het vigerende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Horeca' en 'Agrarisch'. Op de bestemming 'Horeca' kan het plangebied geheel worden verhard door bijvoorbeeld een parkeerterrein. In het nieuwe bestemmingsplan krijgt dit deel van het plangebied de bestemming 'Wonen' en ten oosten en zuiden de bestemming 'Natuur – Natuur en Bos' om de houtwallen planologisch vast te leggen. De bestemming 'Agrarisch' geeft de mogelijkheid voor het agrarische landgebruik, dit wordt in de voorgenomen ontwikkeling 'Natuur'. Doordat slechts een deel van het perceel de bestemming 'Wonen' heeft, is de maximale te verharden oppervlakte op basis van voorliggend bestemmingsplan kleiner dan de maximaal te verharden oppervlakte op basis van het geldend bestemmingsplan. Bij voorliggend plan is sprake van andere functies met lagere gebruiksintensiteiten.

De sloop van het gebouw met een horecabestemming en twee woonappartementen zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit direct aan de voorkant van de Paasbergweg. Ten behoeve van de KGO is in onderstaande tabel een overzicht opgenomen van de volumes sloop en nieuwbouw, oppervlaktes huidige en nieuwe verharding en de oppervlakte nieuwe natuur. Uit de tabel volgt dat de planologische bebouwingsmogelijkheden afnemen. Tevens neemt de mate van verharding sterk af. Als gevolg van de ontwikkeling wordt circa 9.870 m2 gronden bestemd als 'Natuur - Natuur en Bos'. Deze gronden kennen in de bestaande situatie de bestemmingen 'Horeca' en 'Agrarisch -2'.

In het kader van de KGO resulteert hetgeen in voorliggend bestemmingsplan bepaald en mogelijk gemaakt in de investering en instandhouding van ruimtelijke kwaliteit in de groene omgeving.

Tabel 3.1: vergelijking bebouwingsmogelijkheden, verharding en natuur

Al met al, dragen de landschappelijke inpassing, het verwijderen van verharding, het herbestemmen naar natuur en het slopen van het zalencentrum bij aan de beleefbaarheid, aantrekkelijkheid en gebiedseigenheid van het buitengebied. Zo is de geboden ontwikkelingsruimte in balans met de investeringen die worden verricht. De KGO wordt verder toegelicht in Bijlage 3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Losser

3.3.1.1 Algemeen

De gemeente Losser beschikt sinds 2023 over een eigen actuele omgevingsvisie. In deze Omgevingsvisie schetst de gemeente Losser een toekomstbeeld. Wat zijn de ambities en hoe ziet de gemeente de leefomgeving in 2040? Welke kansen liggen er? De visie gaat over de lange termijn. In de visie wordt ingegaan op ambities en gebiedskompassen. De ambities voor het jaar 2040 zijn:

• 1. Een herkenbaar en gastvrij Losser
• 2. Een leefbaar en gezond Losser
• 3. Een toekomstgericht Losser
• 4. Een innovatief en ondernemend Losser

Bovengenoemde ambities zijn in de visie nader uitgewerkt in concrete doelen. Onderstaand wordt beoordeeld hoe het plan zich tot de ambities uit de omgevingsvisie verhoudt.

3.3.1.2 Doorwerking in het onderhavige plan

De herbestemming van de voormalige horecabestemming naar een woonlocatie met parkeerplaats en natuur draagt op verschillende wijzen bij aan de ambities uit de omgevingsvisie:

Een herkenbaar en gastvrij Losser

Zorgvuldig en multifunctioneel ruimtegebruik geniet de voorkeur bij ruimtelijke ontwikkeling. Onderhavig bestemmingsplan maakt middels de KGO de herstructurering van een bestaande verouderde horeca-locatie in het buitengebied van de Lutte mogelijk. Met de herontwikkeling van dit bestaande stedelijke gebied ten behoeve van woningbouw wordt een verkleining van bouwmogelijkheden gerealiseerd. Er is daarmee sprake van zorgvuldig gebruik van de ruimte. Met betrekking tot natuurontwikkeling ligt de nadruk op het behouden en herstellen van landschapselementen en het zoeken en benutten van koppelkansen. Met het gebruikmaken van de KGO vindt investering in natuurontwikkeling plaats. Tevens worden als agrarisch bestemde gronden herbestemd naar een natuurbestemming. Het plan draagt daarmee bij aan de ambities omtrent natuurontwikkeling. Ook wil de gemeente openstaan voor recreanten en bezoekers. Het plan voorziet in de herinrichting en inpassing van een parkeerplaats met 39 parkeerplaatsen en een busparkeerplaats. Hierdoor verbetert de plaatselijke parkeersituatie, hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de aantrekkelijkheid van de gemeente voor bezoekers en recreanten.

Een leefbaar en gezond Losser

Men wil werken aan een gemeente waar het voor jong en oud prettig wonen is. Er wordt daarom ingezet op een gevarieerd woningaanbod. De realisatie van drie vrijstaande woningen in het buitengebied ter vervanging van een verouderde horecalocatie draagt bij aan deze woningbouwambitie. De woningen worden daarbij ingepast in het landschap en er wordt een investering gedaan in de plaatselijke natuurwaarden.

Gebiedskompas – aan de flanken van de stuwwal

Het plangebied ligt binnen het gebiedskompas ‘aan de flanken van de stuwwal’. Middels het landschappelijke inpassingsplan en de toepassing van de KGO wordt voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling die passend is voor de locatie in het landschap. Daarbij wordt geinvesteerd in de plaatselijke natuur en wordt een verouderde horecalocatie gesaneerd. Daarbij wordt voorzien in een goede ruimtelijke ordening. Het plan doet daarmee geen afbreuk aan de 'koers en keuzes' van het gebiedskompas.

3.3.1.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan in lijn is met, of bijdraagt aan, de ambities van de Omgevingsvisie.

3.3.2 Woonvisie 2021-2031

3.3.2.1 Algemeen

De gemeenteraad van de gemeente Losser heeft op 6 juli 2021 de ‘Woonvisie 2021-2031’ vastgesteld. Deze visie geeft het gemeentelijk woningbouwbeleid en het woningbouwprogramma weer. In de woonvisie heeft de gemeente haar uitgangspunten, ambities en voornemens voor de komende 10 jaar verwoord. In de woonvisie wordt beschreven aan welke kaders gehouden moet worden, de visie en ambities de gemeente heeft. De woningbehoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin wordt beschreven, net als het woonbeleid voor de hele gemeente en specifiek per kern. Ten slotte worden de instrumenten en het activiteitenprogramma ter realisering van het beleid benoemd.

3.3.2.2 Visies en ambities

Met het woonbeleid wil de gemeente voorzien in voldoende, geschikte huisvesting van haar inwoners. Dat houdt in dat de gemeente inzet op activiteit op vele fronten: nieuwbouw, herstructurering, wonen en zorg, betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid. Bovendien levert de gemeente haar bijdrage aan het inlopen van de woningtekorten, zoals die in de Twentse Woonagenda zijn benoemd. De gemeente rekent niet op bevolkingsdaling in de toekomst. Wel ziet de gemeente veroudering voorkomen in het vooruitzicht. Daarom is doorstroom nu de prioriteit, maar wordt er ook gebouwd voor starters en worden doelgroep onafhankelijke woningen gebouwd.

3.3.2.3 Kwantitatieve behoeften

De komende 10 jaar moet de gemeente gemiddeld zo’n 65 tot 70 woningen per jaar toegevoegd. In deze aantallen zijn 150 woningen begrepen die op grond van de Regionale Woonagenda Twente noodzakelijk zijn voor het inlopen van de woningtekorten. Naar ratio worden deze toegedeeld aan de kernen. Op grond van de beschikbare woningbehoefte-onderzoeken wordt deze als volgt naar woningsegmenten en doelgroepen verdeeld:

Woningsegment	Primaire doelgroepen	Percentage	Aantal woningen (afgerond)
Sociale huur dgo of app.	Starters en senioren	15%	100
Middenhuur < ca. €1.000	Senioren	15%	100
Koop dgo of app.	Starters en senioren	20%	135
Koop rij ca. <€250.000	Starters	10%	65
Tweekappers < NHG*	Gezinnen, starters	15%	100
Tweekappers > NHG	Gezinnen	10%	65
Vrijstaand	Gezinnen	10%	65
Kavels	Gezinnen, starters	5%	35
Totaal	Alle doelgroepen	100%	665

*: NHG: Nationale Hypotheekgarantie; maximale koopgrens 2021 €325.000

Tabel 3.1: Gemeente Losser, Indicatief nieuwbouwprogramma 2021-2021

3.3.2.4 Kwalitatieve behoeften

De gemeente heeft door Primos een onderzoek laten uitvoeren naar de huishoudensontwikkeling. Primos geeft hierdoor een beeld voor de perioden 2020-2030 en 2030-2040. Hieruit blijkt dat er veel oudere huishoudens bij komen en veel 1- en 2-persoonshuishoudens afnemen. Echter zijn hier wel enkele kanttekeningen bij. De analyse van het WoON2018 heeft gegevens geleverd over de verhuisgeneigdheid naar huishoudenstype en leeftijd. Hieruit blijkt dat de verhuisgeneigdheid in het algemeen beperkt is, behalve bij de jongere huishoudens. De gemeente vindt het niet verantwoord om het nieuwbouwprogramma enkel te baseren op deze onzekere doorstromingsgeneigdheid. De gemeente wil zich inzetten op het bevorderen van de verhuisbereidheid. Op basis van het WoOn2018 heeft Companen gegevens aangeleverd over de woningbehoefte van de verhuisgeneigden. Hieruit blijkt dat de sociale huur met name geschikt is voor 55+'ers en het koopsegment is bij gezinnen en jongere 1- en 2-persoonshuishoudens (inclusief starters) gewild. Dit gaat met name over vrijstaande woningen en tweekappers.

3.3.2.5 Conclusie

Voorliggend plan sluit aan bij de visie van de gemeente om woningbouw te realiseren. Het planvoornemen voorziet in het nieuwbouwprogramma van de gemeente. Door de bouw van drie vrijstaande woningen in het buitengebied ontstaat er doorstroom en wordt voldaan aan de woningbehoefte van verhuisgeneigden. Hiermee voldoet aan zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve behoeften die gesteld worden in de Woonvisie 2021-2031.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

4.2 Water

4.2.1 Algemeen

4.2.1.1 Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebied beheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

4.2.1.2 Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012), het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009).

4.2.1.3 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlaktewater en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

4.2.1.4 Beleid waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta, en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerprogramma opgesteld.

Het 'Waterbeheerprogramma 2022-2027' is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie.

In het programma zijn 7 hoofdlijnen beschreven voor de opgaven voldoende water (niet te veel, niet te weinig), omgaan met klimaatverandering, voldoen aan de eisen voor waterkwaliteit, de biodiversiteit versterken en werken aan duurzame energie en circulair grondstoffengebruik. Deze zijn gericht op de thema's:

• Klimaat
• Waterkwaliteit
• Duurzaamheid

4.2.2 Onderzoek

4.2.2.1 Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de Watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (Watertoets).

Het doel van de Watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

4.2.2.2 Watertoetsproces

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door Lycens in oktober 2022 de Digitale Watertoets uitgevoerd. Uit deze toets blijkt dat de normale procedure doorlopen dient te worden. In dit kader is het waterschap actief geïnformeerd over de voorgenomen plannen. Hierop heeft het waterschap een tweeledig advies uitgebracht, waarvan de kern omvat dat sprake is van een inspanningsverplichting. Onderstaand wordt de ontwikkeling aan het advies getoetst.

Geen hemelwaterafvoer op riool

Voorkeur van het waterschap is dat hemelwater niet op het riool wordt geloosd. Hiermee worden capaciteitsproblemen ten tijde van hevige regenval voorkomen. Gesteld wordt dat rondom het plangebied voldoende sloten aanwezig zijn voor de afvoer van hemelwater.

Schoon hemelwater van bebouwing wordt in de toekomstige situatie geloosd op de kikkerpoelen en watergang ten oosten van het plangebied. De woonpercelen kennen in de toekomstige situatie voldoende groen om hemelwater van hier aanwezige verharding te verwerken. Hier kan het water infiltreren in de bodem. De parkeerplaats wordt ingericht met klinkerverharding en grasbetontegels. Hemelwater dat niet in de bodem infiltreert wordt afgevoerd naar de haag waar het kan infiltreren.

Afvalwater wordt volgens de gemeentelijke voorschriften afgevoerd op het riool.

Bergingseis van 55 mm per vierkante meter verhard oppervlak

Het waterschap hanteert bij ruimtelijke ontwikkelingen een bergingseis van 55 mm hemelwater per toegevoegde vierkante meter verharding. Hoewel als gevolg van onderhavige ontwikkeling de mate van verharding afneemt, en de waterhuishoudkundige situatie per definitie verbeterd, moet de bergingseis worden nagestreefd.

In de bestaande situatie kent het plangebied circa 3.980 m2 verharding. Aangenomen moet worden dat 40% van een woonkavel wordt verhard, gelet op de situering van de woningen in het buitengebied wordt dit aan de hoge kant geacht. Op basis van het inrichtingsplan zoals opgenomen in Bijlage 1 Ruimtelijk Kwaliteitsplan moet derhalve voor de woonpercelen daarmee worden uitgegaan van circa 1.280 m2 verharding. Voor de parkeerplaats moet worden uitgegaan van 1.290 m2 verharding. In de toekomstige situatie, moet in een worstcase scenario, worden uitgegaan van 2.570 m2 verharding ter plaatse van het plangebied. Er is daarmee sprake van een verhardingsafname van circa 1.400 m2. Met deze afname wordt een verbetering van de waterhuishoudkundige situatie behaald omdat de mogelijkheden tot natuurlijke infiltratie van hemelwater toenemen.

Desalniettemin worden de bergingsvereisten van het waterschap nagestreefd. Uitgaande van een bergingseis van 55 mm per m2 geldt in de toekomstige situatie daarmee een bergingseis van (0,055 * 2570 =) 141 m3 hemelwater. De in het plan beoogde kikkerpoelen hebben een gezamenlijk oppervlakte van circa 400 m2. Uitgaande van een gemiddelde diepte van 0,5 meter kan hier 200 m3 water in worden opgeslagen. Hoogstwaarschijnlijk zijn de kikkerpoelen in de werkelijke situatie dieper en kan hier meer water worden geborgd. Daarnaast bevindt zich aan de oostzijde van het plangebied een watergang.

Het natuurlijke reliëf van het plangebied resulteert in het afstromen van hemelwater naar naar de kikkerpoelen en de watergang. Eventueel excessief hemelwater dat niet op natuurlijke wijze in de bodem infiltreert stroomt naar deze waterbergende voorzieningen af. Hemelwater van daken wordt direct afgevoerd op de kikkerpoelen en/of watergang. De waterhuishoudkundige inrichting van het plangebied is daarmee zodanig dat wateroverlast wordt voorkomen.

4.2.3 Conclusie

Op basis van het voorgaande vormt het aspect water geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.3 Bodem

4.3.1 Algemeen

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf.

4.3.2 Onderzoek

Lycens B.V. heeft een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. De aanleiding voor het onderzoek is de geplande planologische procedure, aanvraag omgevingsvergunning en de geplande herinrichting van de locatie. Met dit onderzoek is getracht de bodemkwaliteit op de locaties te bepalen en daarmee mogelijke verontreinigingen van grond en grondwater te signaleren. Hiervoor is de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater beoordeeld door het verrichten van een aantal boringen en het analyseren van een aantal grond- en grondwatermonsters. Dit onderzoek heeft sterke verontreinigingen gevonden. Aan de hand van deze bevinding is er een nader bodemonderzoek uitgevoerd. Dit bodeonderzoek gaf inzicht in de omvang van de sterke verontreiniging.

In Bijlage 4 Verkennend en nader bodemonderzoek is te lezen dat in de bovengrond een sterk verhoogd gehalte aan PAK en minerale olie aangetoond is. In de overige kolengruis houdende monsters werden de (sterk) verhoogde gehalten niet gemeten. De grond waarin geen teer, maar wel kolengruis is waargenomen is niet sterk verontreinigd. Verwacht wordt dat het bodemvreemde materiaal reeds voor 1987 in de bodem terecht is gekomen. Daarmee is sprake van een historische verontreiniging waarop de zorgplicht uit de Wet bodembescherming niet van toepassing is. De omvang van de verontreiniging bedraagt circa 13 m3. Geadviseerd wordt om de bodem te saneren. Wanneer in de toekomst op deze plek een woning of een tuin wordt gerealiseerd. vormt deze sanering een probleem. Wanneer de sanering in openbaar groen plaatsvindt komt er op deze plek een beperking. Met de sanering is rekening gehouden in de exploitatieberekening en het bestemmingsplan is ook met deze sanering economisch uitvoerbaar.

In het grondwater zijn enkel licht verhoogde concentraties aan barium aangetoond. Aangezien met betrekking tot de verhoogde concentratie geen antropogene bron bekend is, is barium vermoedelijk van nature in een verhoogde concentratie in het grondwater aanwezig.

4.3.3 Conclusie

Het aspect bodem vormt na de sanering geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

4.4 Erfgoed

4.4.1 Archeologie

4.4.1.1 Algemeen

Wet op de archeologische monumentenzorg

In de Wet op de archeologische monumentenzorg (2007) zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen, waarbij in beginsel geldt: "de veroorzaker betaalt". Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van het bodemarchief "in situ" (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor overweging van archeologie vriendelijke alternatieven.

Sinds 1 juli 2016 bundelt de Erfgoedwet bestaande wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Zolang de Omgevingswet nog niet in werking is getreden, vallen de artikelen waarin de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving zijn vastgelegd, nog in de overgangsregeling van de Erfgoedwet.

4.4.1.2 Onderzoek

Op basis van het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente wordt geconcludeerd dat het plangebied een "Waarde - Archeologie 2" heeft. In de bestemmingsregels is vastgelegd dat onderzoek nodig is indien de werkzaamheden een groter oppervlak beslaan dan 2.000 m2 en dieper reiken dan 0,3m.

Naar verwachting worden bij de bouw van de 3 woningen de grens van 2.000 m2 en de diepte van 0,3 meter niet overschreden. In dit geval is een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Om de onderzoeksplicht te waarborgen is de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" overgenomen in voorliggend plan.

4.4.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt naar verwachting geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Wanneer de onderzoekseis in het bestemmingsplan wel wordt overschreden, dan zal er archeologisch onderzoek worden gedaan om archeologische vondsten uit te sluiten.

Ook voor het vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet, dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

4.4.2 Cultuurhistorie

4.4.2.1 Algemeen

De gemeente Losser heeft een visie voor cultuurbeleid opgesteld. Deze maakt een vertaling van landelijke, provinciale en regionale culturele ontwikkelingen naar lokaal niveau. De cultuurvisie is op basis van lokale input, wensen, opgaven en ontwikkelingen opgesteld vanuit de thema’s:

• Cultuur en educatie
• Cultuur en participatie
• Cultuur en erfgoed
• Cultuur en economie

Deze visienota is richtinggevend en vormt een ‘kapstok’ voor cultuurbeleid en -uitvoering. Het is een dynamische visie, die ruimte biedt aan ontwikkelingen, initiatieven en vernieuwing.

Op basis van de bij de omgevingsvisie is het plangebied gesitueerd in het gebied 'Hoog: aan de flank van de stuwwal'. Op de flank van de stuwwal vormen de bosgebieden op de glooiingen van de stuwwal samen met de essen en kampen en de landgoederen een afwisselend, parkachtig landschap. De hoogteverschillen zijn spectaculair en zorgen voor prachtige uitzichten. Dit maakt het landschap waardevol en aantrekkelijk. Eind 19e eeuw werden deze kwaliteiten al herkend door grootindustriëlen uit de textiel en metaal. Zij richtten er landgoederen in Engelse landschapsstijl in. De stuwwal is bijzonder vanwege haar geologische, cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden.

Het gebruik van de grond bepaalt in belangrijke mate het aanzien van het landschap. Een groot gedeelte van het gebied is in gebruik bij agrariërs, met name melkveehouders. Zij zijn daarmee medevormgevers van het landschap. De landbouw is op dit moment in beweging. Op verschillende aspecten, zoals klimaat, milieu en water, zijn ontwikkelingen gaande die hun bedrijfsvoering zullen beïnvloeden. Dit brengt ruimtelijke opgaven voor de toekomst met zich mee.

4.4.2.2 Onderzoek

Onderhavig plan voorziet in de herbestemming van een horeca bedrijf in het buitengebied van Losser. Het gebruik en de activiteiten ter plaatse van het plangebied worden nemen daarmee af in intensiteit. Daarbij wordt de ontwikkeling landschappelijk ingepast en wordt nieuwe natuur gerealiseerd. Hiermee wordt geen afbreuk gedaan aan plaatselijke cultuurhistorische waarden.

Naast de aanwezigheid van cultuurhistorische waarden is de potentiële aanwezigheid van monumenten van belang. Binnen het plangebied zijn geen monumenten gesitueerd. Het dichtstbijzijnde gemeentelijk monument bevindt zich aan de Bentheimerstraat 18. Dit betreft een woonhuis uit 1913 dat oorspronkelijk gebouwd is als buitenverblijf. De afstand van het monument tot het plangebied bedraagt ruim 275 meter. Gezien de ruime afstand van het plangebied tot het monument kan worden uitgesloten dat onderhavige ontwikkeling geen invloed heeft op het betreffende monument.

4.4.2.3 Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

4.5 Flora en fauna

4.5.1 Algemeen

Wet natuurbescherming

De natuurwetgeving voor Nederland is per 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Binnen de wet zijn de beschermingsregimes voor Natura 2000-gebieden, soortbescherming en houtopstanden opgenomen als afzonderlijke hoofdstukken, waardoor de wet via duidelijke en eenvoudige regels voorziet in een heldere implementatie van de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen. Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken.

Natura 2000

De wetgeving met betrekking tot Natura 2000-gebieden is vastgelegd in Hoofdstuk 2 van de Wet Natuurbescherming. Natura 2000-is de overkoepelende naam voor gebieden die op Europees niveau worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Vanuit deze richtlijnen worden specifieke diersoorten en hun habitat beschermd om de biodiversiteit te behouden, te herstellen of uit te breiden. Het ondernemen van projecten, plannen of activiteiten in en in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan mogelijkerwijs leiden tot (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. Indien het niet mogelijk is om negatieve effecten op voorhand uit te sluiten, dan is er sprake van een vergunningsplicht en moet een habitattoets uitgevoerd worden. In een habitattoets worden de projecten, plannen of activiteiten getoetst op hun invloed op de instandhoudingsdoelstellingen en of (onder bepaalde voorwaarden) toestemming voor de uitvoering kan worden verleend.

Soortbescherming

De Wet natuurbescherming kent naast het beschermingsregime voor Natura 2000-gebieden drie beschermingscategorieën onder het hoofdstuk 'soortbescherming':

• 1. Alle van nature in Nederland in het wild levende vogels op grond van de Vogelrichtlijn (art 3.1).
• 2. Soorten beschermd op grond van de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn (art. 3.5).
• 3. Nationaal beschermde 'andere soorten' (art.3.10) als vermeld in Bijlage A van de Wet Natuurbescherming alsmede alle de vaatplanten van de soorten genoemd in bijlage B van de Wet Natuurbescherming.

De Soortbescherming is alleen (met uitzondering van de zorgplicht) van toepassing op soorten genoemd onder deze drie beschermingscategorieën.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Het NNN is ruimtelijk in de Provinciale Structuurvisie vastgelegd. Het vormt een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen deze gebieden.

Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het NNN. De planologische verankering van het NNN vindt plaats in (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen een bestemmingsplan wijziging moet worden doorgevoerd dient altijd een 'Nee, tenzij'- toets te worden uitgevoerd. Hierin wordt beoordeeld of er als gevolg van de voorgenomen maatregelen significante effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het netwerk optreden.

4.5.2 Onderzoek

In mei 2022 is door Lycens B.V. het plangebied onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties en andere beschermde functies, zoals foerageergebied en vliegroutes van vleermuizen (Bijlage 6 Quickscan Flora en Fauna). Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. De belangrijkste conclusies zijn hieronder beschreven.

Conclusie m.b.t. gebiedsbescherming

Het onderzoeksgebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland & Natura 2000-gebied, maar binnen het Nationaal Landschap Noordoost-Twente. Omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent hoeft er niet getoetst te worden aan het provinciaal beleid ten aanzien van het NNN. Doordat de kernkwaliteiten van Nationaal Landschap Noordoost-Twente niet worden aangetast maar juist worden versterkt als gevolg van het plan zijn geen wettelijke consequenties van toepassing. Voorgenomen activiteiten leiden niet tot consequenties ten aanzien van provinciaal beleid.

Het effect van de ontwikkeling op Natura 2000-gebied, als gevolg van de voorgenomen activiteiten, is in beeld gebracht middels een stikstofberekening, deze rapportage is bijgevoegd als Bijlage 7 Stikstofberekening. Uit de rapportage volgt dat de ontwikkeling geen significant negatieve effecten hebben op Natura 2000-gebied.

Conclusie m.b.t. soortenbescherming

De inrichting en het gevoerde beheer maken het onderzoeksgebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde planten, maar wel tot een geschikt functioneel leefgebied van verschillende beschermde diersoorten. Beschermde diersoorten benutten het onderzoeksgebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezet een beschermd grondgebonden zoogdier er een vaste rust- en/of voortplantingsplaats, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en nestelen er vogels. Vleermuizen bezetten geen vaste rust- of voortplantingsplaats in het onderzoeksgebied en amfibieën bezetten er geen voortplantingsplaats.

Van de in het onderzoeksgebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Werkzaamheden die kunnen leiden tot het verstoren/vernielen van bezette vogelnesten dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om de voorgenomen activiteiten uit te voeren is september-februari. Voorgenomen werkzaamheden mogen juridisch beschouwd wel plaats vinden tijdens het broedseizoen van vogels, mits geen bezette vogelnesten beschadigd/vernield worden. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode, dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te sluiten.

De egel en de vaste rust- en voortplantingsplaats van de egel is beschermd. De egel mag niet gedood worden en de vaste rust- en/of voortplantingsplaats mag niet zonder ontheffing beschadigd of vernield worden. Voor het mogen uitvoeren van activiteiten, met potentieel negatieve effecten voor de egel, kan worden gewerkt conform een door de Minister goedgekeurde en toepasbare Gedragscode of een ecologisch werkprotocol. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling wordt in het kader van de uit te voeren werkzaamheden een ecologisch werkprotocol opgesteld, tijdens de werkzaamheden zal conform dit werkprotocol worden gewerkt.

De overige beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën mogen niet (opzettelijk) gedood worden. Om te voorkomen dat grondgebonden zoogdieren of amfibieën gedood worden, mogen ze weggevangen of verjaagd worden. Indien niet voorkomen kan worden dat beschermde dieren gedood worden, dient een ontheffing van de verbodsbepalingen (doden) aangevraagd te worden of dient gewerkt te worden volgens een Gedragscode. Indien gekozen wordt om te werken volgens een Gedragscode, dient voldaan te worden aan de gestelde eisen en voorwaarden. Eén van de voorwaarden is, dat gewerkt moet worden buiten de kwetsbare periode.

In het kader van de zorgplicht moet rekening worden gehouden met alle in het onderzoeksgebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten. Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten, wordt de functie van het onderzoeksgebied als foerageergebied, voor de in het onderzoeksgebied foeragerende diersoorten, niet aangetast.

Conclusie m.b.t. houtopstanden

De te rooien bomen worden niet beschermd op gronden van de Wet natuurbescherming. De oppervlakte van de te rooien bomenrij betreft een rijbeplanting van minder dan twintig bomen. Er hoeft geen (omgevings-) vergunning te worden aangevraagd en de voorgenomen activiteiten leiden niet tot wettelijke consequenties in het kader van houtopstanden.

4.5.3 Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.6 Rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai

4.6.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

4.6.2 Onderzoek

Door K+ Adviesgroep is een akoestisch onderzoek verricht naar de te verwachten optredende geluidbelastingen vanwege wegverkeerslawaai ter plaatse van de nieuwe situatie in het kader van de Wet geluidhinder. Het akoestisch onderzoek is noodzakelijk omdat het plan is gelegen binnen de geluidzone van de Bentheimerstraat N735, Paasbergweg en Kruisseltlaan. De rapportage behorende bij het onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 8 Akoestisch onderzoek bij voorliggende toelichting.

De Wet geluidhinder geeft uitsluitend grenswaarden ten aanzien van de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen. De definitie van een gevel luidt: "de bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak, met uitzondering van een constructie zonder te openen delen en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die tenminste gelijk is aan het verschil tussen de geluidbelasting van die constructie en 33dB (bij verkeerslawaai)".

De voorkeursgrenswaarde wordt wel, maar de maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. De geluidbelasting ten gevolge van de Bentheimerstraat is maximaal 52 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh). De voorkeursgrenswaarde wordt ter plaatse van de meest zuidelijk gelegen woning overschreden. Voor de andere twee woningen wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden. Als gevolg van verkeerbewegingen op de Paasbergweg en Kruisseltlaan wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden.

Vanwege het overschrijden van de voorkeursgrenswaarde voor de meest zuidelijke woning kan een verzoek worden ingediend voor het verlenen van een hogere waarde.

Het treffen van maatregelen aan de bron in de vorm van een andere wegverharding zou kunnen worden overwogen. Hiermee is een geluidreductie van maximaal 5 dB te realiseren. De geluidbelasting kan met deze maatregel mogelijk worden teruggebracht tot de voorkeursgrenswaarde of lager. De kosten voor dergelijke maatregelen worden geraamd op €90.000,- (200 m * 9m * €50,-) en stuiten daarmee op bezwaren van financiële aard.

Conform het Bouwbesluit worden in het geval van het overschrijden van de voorkeursgrenswaarde eisen gesteld aan de minimale gevelgeluidwering. Wanneer een hogere waarde wordt verleend, moet voor de nieuwe woning worden aangetoond welke geluidwerende maatregelen aan de gevel noodzakelijk zijn om te kunnen voldoen aan het gestelde in Afdeling 3.1 van het Bouwbesluit. De minimaal vereiste geluidwering is het verschil in geluidbelasting (zonder aftrek artikel 110g Wgh) en 33 dB. Enkel voor verblijfsruimten op de 1e verdieping die grenzen aan de zuidgevel van de betreffende woning dienen de geluidwerende voorzieningen te worden bepaald. Voor de overige gevels is bij toepassing van standaard voorzieningen een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd.

4.6.3 Conclusie

Voor de meest zuidelijke woning die in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt dient een hogere waarde te worden vastgesteld. Het vaststellen van een hogere waarde vormt geen belemmering voor de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan.

4.7 Luchtkwaliteit

4.7.1 Algemeen

De 'Wet milieubeheer' is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De paragraaf luchtkwaliteit in de 'Wet milieubeheer' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, wat wil zeggen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3% ten opzichte van de grenswaarde);
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden, nadat de EU op 7 april 2009 derogatie heeft verleend.

NIBM-grens woningbouwlocatie, 3% criterium:

• < 1.500 woningen (netto) bij minimaal een ontsluitingsweg, met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• < 3.000 woningen bij minimaal twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

4.7.2 Onderzoek

De realisatie van drie woningen zal voor een afname voor het aantal verkeersbewegingen zorgen. Per saldo neemt het aantal verkeersbewegingen af aangezien een zalencentrum met bowlingbaan en twee woonappartementen plaatsmaken voor drie vrijstaande woningen. De verkeersgeneratie per woning hangt af van de plek waar de woningen staan. De woningen staan in dit scenario in het buitengebied in een niet stedelijk gebied. De verkeersgeneratie voor deze voorwaarden ligt tussen de 7,8 en 8,6 per woning.

Bij een gemiddelde van 8,2 per woning zal het aantal verkeersbewegingen per etmaal, 24,6, afgerond 25 verkeersbewegingen bedragen.

Uit de worst-case scenario berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van het plan op de luchtkwaliteit blijkt dat de luchtkwaliteit in 'niet berekende mate' zal verslechteren. Meer onderzoek naar verkeer en parkeren is te lezen in Hoofdstuk 4.12 Verkeer en parkeren.

4.7.3 Conclusie

Het aspect lucht is geen belemmering voor de uitbreiding van de woningen.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) in de directe omgeving van zogenoemde milieuhinder gevoelige bestemmingen (zoals wonen) kunnen hinder vanwege geur, stof, geluid, gevaar en dergelijke veroorzaken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, zoals dat uitgangspunt is van de Wro, dient te worden aangetoond dat ter plaatse van milieuhinder gevoelige bestemmingen sprake is van een 'goed woon- en leefklimaat'.

VNG-publicatie 'Bedrijven & milieuzonering"

Om niet alle ontwikkelingen bij voorbaat te onderwerpen aan een onnodig langdurig en kostbaar onderzoek is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgebracht. Deze uitgave maakt gebruik van het principe 'functiescheiding'. Door voldoende afstand aan te houden tussen nader bepaalde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige bestemmingen kan eenvoudigweg in veel gevallen worden aangetoond dat sprake is een 'goed woon- en leefklimaat'. De VNG-publicatie betreft zgn. pseudowetgeving (geen wetgeving maar een algemeen door de rechter aanvaarde methode).

De VNG-publicatie maakt gebruik van een basiszoneringslijst waarin voor nader gedefinieerde bedrijfscategorieën richtafstanden zijn bepaald. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimaal aan te houden afstand tussen een milieubelastende activiteit en de milieuhinder gevoelige bestemming waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van milieubelastende (bedrijfs)activiteiten betreffende geluid, geur, stof en gevaar redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde maten zijn indicatief; met een goede motivering kan hiervan worden afgeweken.

Naast de gegeven richtafstanden hanteert de VNG-publicatie twee omgevingstypen, namelijk: een rustige woonwijk/buitengebied en een gemengd gebied. In een rustige woonwijk of buitengebied (omgevingstype 1) wordt functiescheiding nagestreefd. Tussen milieuhinder gevoelige functies en bedrijven dient de minimaal aan te houden 'richtafstand' in acht te worden genomen. In geval van een gemengd gebied (omgevingstype 2), waar sprake is van functiemenging, kan een verkleinde richtafstand worden gehanteerd. In tegenstelling tot rustige woongebieden worden in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van milieuhinder gevoelige functies acceptabel geacht. De richtafstand mag in deze gebieden met één afstandsstap worden verkleind (10 meter behorende bij milieucategorie 1 wordt 0 meter, 30 meter van milieucategorie 2 wordt 10 meter van milieucategorie 1, etc.).

Milieucategorie	Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk en buitengebied	Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

Tabel 4.1: Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype (VNG, 2009)

De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn.

Een gebied kan aangemerkt worden als een gemengd gebied als "direct naast woningen andere functies voorkomen zoals kleine bedrijven en sportvelden" (ABRvS 1 december 2010, 201008212/1/R1 en 201008213/2/R1, LJN BO6591), als de woning(en) gelegen zijn aan de rand van een woonwijk, omgeven door (spoor)wegen en nabij een instelling voor voortgezet onderwijs (ABRvS 4 augustus 2010, 200908729/1/R2, LJN BN3151), of als ter plaatse naast woningen ook kleine bedrijven voorkomen (ABRvS 21 juni 2010, 201003018/1/R1 en 201003018/2/R1, LJN BM9627). Ook de menging van woningen, een bedrijfsverzamelgebouw, een belastingkantoor, een vestiging van het CWI en een bedrijf leidt tot een gemengd gebied (ABRvS 24 november 2004, 200404442/1, LJN AR6301).

4.8.1 Onderzoek

In figuur 1.3 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan opgenomen. Hieruit volgt dat sprake is van beperkte functiemenging omdat naast de woon- en agrarische bestemming ook een horecabestemming van toepassing is. Op basis van bovenstaande jurisprudentie, het vigerende en toekomstige planologische regime wordt geconcludeerd dat het plangebied en de omgeving kunnen worden aangemerkt als "gemengd gebied". De richtafstanden uit de VNG-publicatie worden met één stap verkleind.

Externe werking

Woningen worden in het kader van milieuzonering aangeduid als een functie die niet milieubelastend is. Echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt hieronder nader op de omgeving ingegaan.

In de directe omgeving van het plangebied liggen twee bestemmingen met een horecafunctie. Dichtstbijzijnd een restaurant op een afstand van circa 20 meter en daarnaast een hotel op circa 30 meter. Zowel het restaurant als het hotel hebben een richtafstand van 10 meter wanneer wordt uitgegaan van een "rustig buitengebied". Omdat sprake is van gemengd gebied wordt de richtafstand verkleind naar 0 meter. Gezien de op te richten woningen verder dan 10 meter van zowel het hotel als het restaurant zullen worden opgericht vormt de voorgenomen ontwikkeling geen belemmering voor deze functies.

Ten zuiden van het plangebied is een parkeerterrein bij een horecavoorziening gesitueerd. Voor parkeerterreinen geldt een milieucategorie van 2 en een richtafstand van 30 meter. Omdat sprake is van gemengd gebied kan de richtafstand worden verkleind naar 10 meter. De afstand tussen de vigerende aanduiding 'parkeerterrein' tot het bouwvlak voor 'wonen' in de toekomstige situatie bedraagt ruim 14 meter. Er wordt daarmee voldaan aan de richtafstand van 10 meter.

Het plan is inpasbaar qua externe werking.

Interne werking

De afstand tot de omliggende horecafuncties is groter dan de richtafstand van 10 meter. Het woon- en leefklimaat van de op te richten woningen zal daarom niet in gevaar komen door deze functies. De bij de horeca behorende (hernieuwde) parkeerplaatsen in het plangebied vallen in milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 meter uitgaande van een "rustig buitengebied". Omdat sprake is van gemengd gebied kan deze richtafstand worden verkleind naar 10 meter. Middels een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke inpassing van het parkeerterrein wordt geborgd dat de parkeerplaatsen op een afstand van minimaal 13 meter van de bouwvlakken van de nieuw woningen worden gerealiseerd. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand en zal ter plaatse van de woningen sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Bovendien wordt, zoals geborgd in het landschappelijk inpassingsplan, een haag gerealiseerd rondom de parkeerplaats. Hiermee wordt eventuele geluidbelasting als gevolg van activiteiten op de parkeerplaats geweerd. Op basis van het voorgaande wordt gesteld dat, met betrekking tot interne werking, de te realiseren parkeerplaats in de toekomstige situatie niet leidt tot aantasting van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woningen.

Verder liggen er in de omgeving ook verschillende woonfuncties (op 110 meter afstand of groter). De omliggende woningen zijn niet van belang voor het woon- en leefklimaat in de op te richten woningen omdat deze niet milieubelastend zijn. Eveneens zullen de woningen in de omgeving geen hinder ondervinden van de voorgenomen ontwikkeling, omdat de op te richten woningen geen milieubelastende functies zijn. Ook liggen de omliggende woningen ver genoeg van de hernieuwde parkeerplaats af en wordt er dus ruimschoots voldaan aan de richtafstand. Het woon- en leefklimaat van de omliggende woningen wordt dus niet aangetast.

4.8.2 Conclusie

Bedrijven- en milieuzonering vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

4.9 Externe veiligheid

4.9.1 Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico (GR) is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

4.9.2 Onderzoek

De risicokaart is geraadpleegd waaruit blijkt dat er in de directe omgeving geen relevante inrichtingen, buisleidingen en/of wegen zijn gelegen.

Figuur 4.2: Uitsnede risicokaart

4.9.3 Conclusie

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van de drie woningen.

4.10 Kabels en leidingen

4.10.1 Algemeen

In het kader van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen (hoofdtransportleidingen). Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

4.10.2 Onderzoek

Rioolleidingen

De rioolleidingen leiden voor dit plan leidt dit niet tot enige belemmering.

Watertransportleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen watertransportleidingen.

Kabels en niet planologisch relevante leidingen

Onder niet planologisch relevante leidingen vallen bijvoorbeeld buisleidingen met een (boven)regionale transportfunctie, buisleidingen die op een andere manier risico's met zich meebrengen voor mens of de leefomgeving wanneer deze buisleidingen beschadigd raken en ondergrondse hoogspanningslijnen. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt de wettelijk verplichte KLIC-melding uitgevoerd. Een dergelijke melding zorgt ervoor dat netwerkbeheerders van kabels en leidingen een melding krijgen van geplande werkzaamheden in de ondergrond. Aan de hand van de melding sturen netwerkbeheerders tekeningen naar de aanvrager. De tekeningen kunnen vervolgens gebruikt worden om na te gaan of er kabels en leidingen aanwezig zijn op de plaats waar gegraven gaat worden. Tijdens het bouwrijp maken van het plangebied worden deze bestaande kabels en leidingen verwijderd dan wel omgelegd.

4.10.3 Conclusie

In en nabij het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen planologisch relevante leidingen en/of verbindingen aanwezig. Er zijn daarom geen belemmeringen te verwachting. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet-planologische leidingen.

4.11 MER-toets

4.11.1 Algemeen

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). In het geval dat een activiteit wel genoemd staat in de D-lijst maar onder de genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig.

4.11.2 Onderzoek

4.11.2.1 Artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming

Bij elke activiteit die een extra stikstofdepositie met zich meebrengt, dient te worden getoetst of er sprake is van significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden. In dit geval gaat het om de ontwikkeling van drie woningen, welke circa 25 extra verkeersbewegingen met zich meebrengt. Wanneer er verwacht wordt dat er sprake is van significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden, dient een passende beoordeling te worden opgesteld. Tevens zal er dan een berekening naar de stikstofdepositie benodigd zijn.

In dit geval ligt het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Landgoederen Oldenzaal' op 10 meter.

In januari 2023 is daarom nagegaan of er sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden (zie Bijlage 7 Stikstofberekening). Uit de AERIUS-berekeningen voor het beschouwde plan komt naar voren dat géén sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden (<0,00 mol/ha/jr).

Overige aspecten vormen ook geen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden.

4.11.2.2 Drempelwaarden Besluit m.e.r.

In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D van het Besluit m.e.r, namelijk: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Daarom dient te worden getoetst of er sprake is van m.e.r-beoordelingsplicht. Hier is sprake van indien de activiteiten de volgende drempelwaarden uit onderdeel D overschrijden:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Gezien de drempelwaarden, wordt geconcludeerd dat voor dit bestemmingsplan geen sprake is van een m.e.r. beoordelingsplicht. Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich ervan te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben.

Gelet op de aard- en omvang van de voorgenomen ontwikkeling is het de vraag of er sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' als bedoeld in onderdeel D 11.2 van het Besluit milieueffectrapportage. Uit jurisprudentie (ABRvS 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:694) volgt dat het antwoord op deze vraag afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Voor het plan is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld, deze is opgenomen in Bijlage 9 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling. De conclusie luidt dat het beoogde plan geen nadelige milieueffecten kent.

4.11.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.12 Verkeer en parkeren

4.12.1 Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)’ van het CROW.

Uitgaande van volgende uitgangspunten:

• Functie: wonen, koop, vrijstaand en 3-sterren hotel;
• Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk gemeente Losser (Bron: CBS Statline);
• Stedelijke zone: buitengebied;
• Parkeerbehoefte (per woning): minimaal 2,0 en maximaal 2,8;
• Parkeerbehoefte (per 10 kamers): minimaal 6,3 en maximaal 7,3;
• Verkeersgeneratie (per woning): minimaal 7,8 en maximaal 8,6 per etmaal;
• Verkeersgeneratie (per 10 kamers): minimaal 18,0 en maximaal 20,9 per etmaal.

4.12.2 Onderzoek

Parkeren

Het parkeren ten behoeve van de nieuw te bouwen schuurwoningen vindt plaats op eigen terrein. Hier is ruimte voor twee à drie auto's. Zijn er meer parkeerplaatsen voor auto's nodig, dan kan er geparkeerd worden op de parkeerplaatsen langs de Paasbergweg. Het hotel beschikt over 38 hotelkamers, dat vraagt ruimte voor circa 21 parkeerplaatsen. In het plangebied wordt ruimte gemaakt voor 39 parkeerplaatsen en één busparkeerplaats. Zo is er voldoende plek voor de gasten en zijn er parkeerplaatsen over voor recreanten die gaan wandelen.

Verkeer

Om de verkeersgeneratie te berekenen wordt gebruik gemaakt van kencijfers van de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren (381, december 2018)'. In tabel 4.2 is de verkeersgeneratieberekening weergegeven van de huidige situatie. Tabel 4.3 laat de beoogde situatie zien.

Voor het zalencentrum zijn geen getallen van de verkeersgeneratie bekend conform de CROW-publicatie. Voor het zalencentrum zijn getallen van een discotheek aangenomen omdat verwacht wordt dat het aantal bezoekers met deze doelgroep het meest overeen komt.

Stedelijkheidsklasse weinig stedelijk, buitengebied
Type bebouwing	Gem. per eenheid	Aantal eenheden	Totale generatie
Huur, appartement, midden/goedkoop	4,1	2	8,2
Discotheek (zalencentrum)	19 per 100m2	8	152
Bowlingbaan	16,4	4	65,6
Totaal			225,8

Tabel 4.2: Verkeersgeneratie huidige situatie, gebruiksfase (motorbewegingen per etmaal)

Stedelijkheidsklasse weinig stedelijk, buitengebied
Type bebouwing	Gem. per eenheid	Aantal eenheden	Totale generatie
Vrijstaande woning	8,2	3	24,6
Totaal			24,6

Tabel 4.3: Verkeersgeneratie beoogde situatie, gebruiksfase (motorbewegingen per etmaal)

Per saldo zal ter plaatse van het plangebied sprake zijn van een ruime afname van het aantal verkeersbewegingen. Deze afname is verklaarbaar vanwege de sloop van het gebouw met zalencentrum, bowlingbaan en twee woonappartementen.

4.12.3 Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling neemt zowel de parkeerbehoefte als de verkeersgeneratie af ten opzichte van de huidige situatie. In de volledige parkeerbehoefte kan worden voorzien op eigen terrein en met de beoogde ontwikkeling neemt de verkeersgeneratie af. De aspecten verkeer- en parkeren vormen geen belemmering voor onderhavig plan.

Hoofdstuk 5 Juridische plantoelichting

5.1 Juridische aspecten

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft gemeenten de plicht tot het opstellen van een bestemmingsplan. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Dit zijn een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast bieden zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan het afwijken met een omgevingsvergunning, wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente. Het uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende tien jaar, dit is de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.

Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan.

De planregels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de algemene voor het plangebied geldende bepalingen, de inleidende regels. Hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen en het daarop toegestane gebruik. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, zoals de anti-dubbeltelregel, algemene gebruiksregels, de algemene aanduidingsregels en tot slot de algemene afwijkingsregels. Tenslotte komt in hoofdstuk 4 het overgangsrecht en de slotbepaling aan bod.

In voorliggend plan is aangesloten bij de plansystematiek van het bestemmingsplan "Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat ong. te De Lutte". Voor de opzet van artikelen 'Natuur - Natuur en Bos', 'Verkeer', en 'Wonen' is aangesloten bij het bestemmingsplan "Buitengebied". Ten behoeve van de eenduidigheid is daarbij is voor zover mogelijk aangesloten bij het bestemmingsplan "Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022" welke ten tijde van schrijven als ontwerp ter inzage ligt.

5.1.1 Inleidende regels

5.1.1.1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik.

5.1.1.2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten (die bij het bouwen in acht dienen te worden genomen) moeten worden gemeten.

5.1.2 Bestemmingsregels

5.1.2.1 Natuur - Natuur en Bos

De gronden binnen het plangebied die in het verleden zijn bestemd als 'Agrarisch - 2' zullen in de toekomstige situatie worden herbestemd naar 'Natuur - Natuur en Bos'. De gronden met deze bestemming zijn ondermeer bestemd voor natuur; cultuurgrond en het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke waarden. Ter plaatse van deze bestemming zijn in beperkte mate gebouwen en bouwwerken toegestaan.

5.1.2.2 Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is opgenomen ten behoeve van de te realiseren parkeerplaats. Daarnaast mogen ter plaatse van deze gronden ondermeer infrastructurele voorzieningen, bermsloten, bermen en beplanting worden gerealiseerd. Ter plaatse van deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd waarbij in beperkte mate bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan.

5.1.2.3 Wonen

Voor de te realiseren vrijstaande woningen is de bestemming 'Wonen' passend en toereikend. Voor de opzet van het artikel is voor zover mogelijk aangesloten bij de voor 'Wonen' opgenomen regels in het bestemmingsplan 'Buitengebied'. Daar waar de regels niet voldoende ruimte bieden voor het beoogde bouwplan zijn ruimere mogelijkheden ingebouwd. Hetgeen dat niet relevant is voor het onderhavige bestemmingsplan is niet opgenomen ten behoeve van de eenduidigheid en leesbaarheid.

In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat dergelijke gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit.

De bouwregels maken onderscheid in:

- Hoofdgebouwen;

- Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;

- Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd. Het aantal woningen binnen het bouwvlak is gelimiteerd tot maximaal één.

In de overige regels zijn aanvullende regels opgenomen.

5.1.2.4 Waarde - Archeologie 2

In dit geval is de geldende bestemming ‘Waarde - Archeologie 2’ conform het bestemmingsplan “Buitengebied” overgenomen. Deze gronden met deze dubbelbestemming zijn uitsluitend bedoeld voor het behoud en bescherming van gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden beschermt de archeologische waarde van de gronden. Ter plaatse van deze gronden is een onderzoeksgrens van 2.000 m2 van toepassing met een diepte van meer dan 0,3 m.

5.1.3 Algemene regels

5.1.3.1 Anti-dubbeltelregel

Het doel van de anti-dubbeltelregel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

5.1.3.2 Algemene gebruiksregels

Daarnaast wordt ter verduidelijking van het plan aangegeven dat het gebruiken van gronden ten behoeve van een seksinrichting in ieder geval strijdig is met de bestemming.

5.1.3.3 Algemene aanduidingsregels

Ter plaatse van het plangebied worden de vigerende gebiedsaanduidingen vervat in aanduidingsregels. Tevens wordt de algemene aanduidingsregel 'Vrijwaringszone - Landschappelijke waarde' om de landschappelijke waarde van het plangebied te beschermen.

5.1.3.4 Algemene afwijkingsregels

Er is een algemene afwijkingsregel opgenomen wanneer dit voor een betere technische realisering van bouwwerken dan wel in verband met de werkelijke toestand van het terrein noodzakelijk is.

5.1.4 Overgangs- en slotregels

5.1.4.1 Overgangsregels

Voor de overgangsregels is onderscheid gemaakt tussen de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken en de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik. Zowel de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken als de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik gelden vanaf inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat zo weinig mogelijk gebruik wordt gemaakt van het overgangsrecht. Vooraf dient een afweging te worden gemaakt tussen legaliseren (positief bestemmen) dan wel handhaving van illegale situaties. De overgangsbepalingen voor bouwwerken en gebruik zijn overgenomen uit artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

5.1.4.2 Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het voorliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 is de gemeente verplicht, op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet, tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van meerdere woningen. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente heeft met de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst gesloten.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De procedures voor de vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

Wettelijk (voor)overleg

In het Bro is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Provincie Overijssel

Het concept ontwerpbestemmingsplan wordt voorafgaand aan de terinzagelegging aan de provincie Overijssel voorgelegd ter kennisgeving. De provincie heeft daarmee de mogelijkheid om in een vroegtijdig mee te denken over de planvorming en eventuele bezwaren kenbaar te maken. Het bestemmingsplan is gedeeld met de provincie Overijssel. Naar aanleiding van de provinciale beoordeling is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast.

Waterschap Vechtstromen

Middels de digitale watertoets en het aanvragen van de normale procedure is het waterschap Vechtstromen over de beoogde ontwikkeling geïnformeerd. Aanvullend is contact gezocht met de behandelend ambtenaar. Naar aanleiding hiervan heeft ... informeel vooroverleg plaatsgevonden. Het waterschap heeft ... bezwaar tegen het planvoornemen en het plan is ... aangepast.

Participatie

De direct omwonenden zijn door de initiatiefnemer op de hoogte gesteld van de voorgenomen plannen. Zij hebben positief gereageerd op het planvoornemen.

Inspraak

Het bestemmingsplan wordt, in overeenstemming met de gemeente, niet als voorontwerp ter inzage gelegd. Er wordt direct een ontwerpbestemmingsplan opgesteld.

Hoofdstuk 7 Procedure en overleg

In dit hoofdstuk is de procedure van het bestemmingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in het algemeen in een bestemmingsplanprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen stappen in de procedure van bestemmingsplan 'Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte'.

7.1 Procedurestappen

Een bestemmingsplan kent de volgende procedurestappen:

7.1.1 Ontwerp

Het ontwerp bestemmingsplan wordt behandeld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Een ontwerp bestemmingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad.

7.1.2 Vaststelling

De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. De ingediende zienswijzen kunnen leiden tot een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerp.

7.1.3 Beroep

Nadat de raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van een beroepsschrift bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerp van het bestemmingsplan 'Buitengebied, Bentheimerstraat 21, De Lutte' ligt vanaf datum gedurende zes weken ter inzage liggen. Tijdens deze periode kan eenieder een zienswijze indienen. Eventuele zienswijzen en de wijze van afhandeling van deze zienswijzen zijn terug te vinden in de Zienswijzennota.