Dorpstraat ong. (nabij nr. 47), De Lutte

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel nabij Dorpstraat 47 in De Lutte,
gemeente Losser. Het perceel ligt naast een rijksmonumentale boerderij aan de Dorpstraat 47. Binnen het plangebied was voorheen een agrarische schuur aanwezig. Deze schuur is tijdens een storm in 2008 zwaar beschadigd geraakt, nadien in steeds verder verval getreden en uiteindelijk ingestort. Momenteel zijn enkel delen van de gevel nog aanwezig. Omliggend aan de planlocatie is in de loop der jaren woongebied ontstaan en gerealiseerd.

Initiatiefnemer is daarom voornemens het perceel een passende vervolgfunctie te geven en te transformeren naar een woonperceel voor drie woningen in één volume. Hiervoor wordt de bestaande inrichting van het perceel aangepast, waarbij in samenhang met de rijksmonumentale boerderij, een goede inpassing van de nieuwe woningen wordt gerealiseerd.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan “de Lutte 2020” van de gemeente Losser. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders, waarbij wordt aangetoond dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Dorpstraat 47 in De Lutte, in de bebouwde kern. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie O met perceelnummer 1140. Een topografische kaart met daarop het plangebied rood aangegeven is onderstaand zichtbaar. De begrenzing van het plangebied is zichtbaar in afbeelding 1.2 en op de digitale verbeelding en komt overeen met het huidig perceel.

Afbeelding 1.1: topografische kaart, plangebied (in rood) in de kern De Lutte (bron: Map5 kaarten)

Afbeelding 1.2: kadastrale kaart, plangebied (in blauw) (bron: kadastralekaart.com)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan "de Lutte 2020" van toepassing alsmede daarop volgende veegherzieningen.

De betreffende locatie aan de Dorpstraat 47 in De Lutte kent in de huidige situatie de bestemming 'Wonen' waarbij ter plaatse geen woning is toegestaan. Daarnaast geldt de bestemming 'Tuin'. Een bouwvlak is ter plaatse niet geprojecteerd.

Bestemming ‘Wonen’

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor wonen met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen en erven, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeervoorzieningen. Een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd.

Bestemming ‘Tuin’

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor tuin (behorende bij het op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw), met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, erven, in- en uitritten en parkeervoorzieningen.

De geldende bestemming biedt geen mogelijkheid tot de ontwikkeling van de plannen voor het ontwikkelen van drie woningen in één volume op het perceel.

Afbeelding 1.3: uitsnede geldende verbeelding, planlocatie in rood aangepijld (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Een aanpassing van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk om de gewenste plannen mogelijk te maken.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Dorpstraat ong. (nabij nr. 47), De Lutte" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• bijlagen bij de toelichting;
• verbeelding, schaal 1:1.000 (tek.no. NL.IMRO.0168.03ABP00PH004-0301)
• regels;
• bijlagen bij de regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan wordt daarnaast vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, motivering en verantwoording van het bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels van de diverse bestemmingen. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en tot slot in hoofdstuk 7 wordt de procedure beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in de bebouwde kom naast het adres Dorpstraat 47 in de kern de Lutte. De Dorpstraat loopt vanuit de provinciale weg (Bentheimerstraat) richting het centrum van de Lutte en is daarmee bepalend voor de ruimtelijke structuur van de omgeving van het plangebied. Het wegprofiel is in de loop der jaren aangepast naar een 30 km/u regime. De directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningen en enkele detailhandelsvestigingen.

Binnen de begrenzing van het plangebied is een oud agrarisch bedrijfsgebouw gesitueerd dat bij de rijksmonumentale boerderij Dorpstraat 47 behoorde en zelf ook een monumentale status had. Inmiddels is deze status geschrapt. Uit een advies van de gemeente Losser aan de RCE en het besluit van de RCE is op te maken dat een zware storm de schuur in 2008 zwaar heeft beschadigd. Dit is ook zichtbaar op een aanzicht uit 2009 (onderstaande afbeelding).

Afbeelding 2.1: straataanzicht planlocatie uit april 2009, zwaar beschadigde schuur zichtbaar (bron: Google Maps)

Door gebrek aan herstel en onderhoud door de eigenaar is de schuur verder in verval geraakt. Daardoor zijn de monumentale en cultuurhistorische waarden definitief verloren gegaan. Feitelijk is geen sprake meer van een monumentale schuur. De locatie dreigt nu verder te verloederen en heeft daarmee een negatieve invloed op omgeving en de beeldbepalende status van de naastgelegen monumentale boerderij. Een opschoning van de locatie is daarom gewenst.

De overige gronden binnen het plangebied bestaat uit ruigte en er is een bomengroep aanwezig. De ligging van het plangebied in de directe omgeving is op een luchtfoto globaal weergegeven in afbeelding 2.2. Afbeelding 2.3 toont het straatbeeld vanaf de hoek Dorpstraat en Het Haverkotte en afbeelding 2.4 het straatbeeld ter hoogte van Dorpstraat 47.

Afbeelding 2.2: luchtfoto huidige situatie, erf Dorpstraat aan de noordzijde van de weg (bron: kadastralekaart.com)

Afbeelding 2.3: aanzicht huidige situatie planlocatie vanaf kruizing Dorpstraat en Het Haverkotte (bron: Google Maps)

Afbeelding 2.4: aanzicht huidige situatie planlocatie vanaf Dorpstraat ter hoogte van Dorpstraat 47 (bron: Google Maps)

2.2 Toekomstige situatie

Aan de Dorpstraat ongenummerd te De Lutte bestaat het voornemen om een woongebouw met drie woningen te bouwen naast een rijksmonumentale (woon)boerderij. Aanvankelijk is gesteld om de woningen dichtbij de bestaande boerderij te situeren zodat er een overduidelijke relatie blijft bestaan. Binnen het plangebied is echter sprake van een bomengroep. Behoud van deze bomengroep wordt gewenst geacht en daarvoor is ook een beheer- en onderhoudsplan opgesteld. Deze is bijgevoegd in Bijlage 2.

Het nieuwe woongebouw binnen het plangebied is op dusdanige wijze gesitueerd dat de minimale afstand van de dichtstbijzijnde boom 6 meter bedraagt, gemeten vanuit het hart van de boom. Daarmee komt de fundatie van de woning buiten de rand van de kroon en zullen er geen nadelige effecten optreden.

Behoud van de bomengroep heeft tevens gevolgen voor de wijze van parkeren. Om zoveel mogelijk druk op de wortels van de bomen te voorkomen worden er slechts twee parkeerplaatsen gerealiseerd aan de oostzijde van het plangebied. Daarmee is alhier minder verkeer en minder kans op schade aan de boom. Bij voorkeur is er sprake van een half-verharding om de grond ter plaatse niet te veel verdichten. De rest van de parkeerplekken komen aan de voorzijde van het woongebouw, aan de Dorpstraat, te liggen.

Omliggend aan het gebouw worden enkel bomen aangeplant in de soorten linde, eik, iep of walnoot. Daarnaast worden de straatzijden van het perceel voorzien van een haag, soort beuk.

Afbeelding 2.3: nieuwe landschappelijke situatie Dorpstraat 47 (bron: N+L Landschapsontwerpers)

De woningen worden gerealiseerd in één bouwvolume. Twee woningen zijn met name voor starters met een volwaardige boven- en benederverdieping. Eén woning heeft de woonfuncties in het geheel op de begane grond en een beperkte bovenverdieping. Deze woning is daarmee meer gericht op senioren vanwege de levensloopbestendigheid. Qua vormgeving is een stijl gehanteerd die passend is bij de boerderij op Dorpstraat 47. Referentiebeelden en criteria voor het woongebouw zijn vastgelegd in een specifiek beeldkwaliteitsplan voor deze locatie. Een impressie van het beoogde woongebouw is onderstaand zichtbaar.

Afbeelding 2.4: aanzichten nieuw woongebouw in het plangebied (bron: Mirjam Wiggers bouwkundig tekenstudio)

Qua maat en karakter wordt met het voorliggend plan aangesloten bij de rijksmonumentale boerderij aan Dorpstraat 47. Voorheen hoorde de planlocatie tot het agrarische bedrijfsperceel van de betreffende boerderij. De nieuwe opzet behoud daarom in de bouwstijl een verwijzing naar het (voormalig) agrarisch karakter op de locatie. Qua massa wordt een gebouw beoogd dat refereert naar de eerder aanwezige schuur in het plangebied.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Beoordeling van het plan:

Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Het voornemen voorziet in een woongebouw voor drie woningen in de kern De Lutte.

Geconstateerd is dat een woongebruik op deze locatie een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 behorende bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid, zijn eisen opgenomen waaraan een bestemmingsplan moet voldoen als dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor de omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Beoordeling van de plannen:

Wat betreft de "Ladder voor duurzame verstedelijking" wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij "nieuwe stedelijke ontwikkelingen" (3.1.6 Bro).

Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven:

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921)
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

In voorliggend geval worden drie woningen in één gebouw gerealiseerd. Hiermee is er geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling', gezien de ontwikkeling ruim onder de 12 woningen blijft. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel

De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

• 1. Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (bestemmings)plannen dienen te voldoen)
• 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven
• 3. Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag)

Doorwerking plan

In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant:

• artikel 2.1.2 (Principe van concentratie)
• artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)
• artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit)
• artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen)

Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden.

Artikel 2.1.2, lid 1: Principe van concentratie

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Beoordeling van het plan:

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt in de kern De Lutte. Het plangebied was in het verleden onderdeel van een agrarisch erf aan de Dorpstraat 47. De bebouwing binnen het plangebied is in verval geraakt, wordt daarom gesaneerd, en daarmee ontstaat een open locatie.

De omgeving is in de loop der jaren getransformeerd naar woonomgeving. Het is daarom passend om binnen het plangebied een woonperceel te ontwikkeling. Om een goede samenhang met de naastgelegen rijksmonumentale woonboerderij te garanderen, is gekozen om de woningen in één hoofdvolume te realiseren. Zodoende blijft sprake van van een herkenbare structuur die passend is nabij het rijksmonument en toch invulling geeft aan huidige behoefte aan woningen in De Lutte. Hiermee is sprake van een invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "groene omgeving" nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "bestaand bebouwd gebied" nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro;

Beoordeling van het plan:

De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van een herontwikkeling op de planlocatie, waarbij de bestaande vervallen bebouwing wordt gesaneerd en een woongebouw wordt herbouwd. De ontwikkeling geeft invulling aan gebruik van ruimte in reeds verstedelijkt gebied.

De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en groen ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit

In de toelichting bij bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken, past binnen het ontwikkelingsperspectief, inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze toepassing wordt gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering).

Beoordeling van het plan:

Voor het plangebied is een inpassingsplan opgesteld dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken. Het inpassingsplan doet recht aan het voormalig agrarisch karakter van de locatie, waarbij tevens aandacht is voor een goede groene inpassing in de huidige woonomgeving. Hiermee wordt voldaan aan artikel 2.1.5.

Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen

• 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
• 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien.
• 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken.
• 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.
• 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.
• 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

Beoordeling van het plan:

voor de toetsing van dit artikel wordt verwezen naar de motivering onder de gemeentelijke woonvisie in paragraaf 3.3.2. De plannen geven namelijk invulling aan een kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte die nadrukkelijk naar voren is gebracht in deze woonvisie. Op basis van deze motivering voldoet het plan ook aan artikel 2.2.2. van de omgevingsverordening.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Voor het voorliggende plan is het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing.

Afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied is rood aangegeven (bron: overijssel.tercera-ro.nl)

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Toetsing van het initiatief aan het “Ontwikkelingsperspectief”

Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie. Door voorgenomen ontwikkeling wordt binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien in een beperkt deel van de woningbehoefte in de kern de Lutte. Gesteld wordt dat het project goed aansluit op de ambities binnen het perspectief en aansluit op de stedenbouwkundige en functionele structuur van de omgeving. Geconcludeerd wordt dat het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ zich niet verzet tegen de voorgenomen herontwikkeling.

Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• 1. Natuurlijke laag.
• 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap.
• 3. Stedelijke laag.
• 4. Laag van de beleving.

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De ‘Natuurlijke laag’ en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’ kunnen in dit geval buiten beschouwing blijven aangezien de oorspronkelijke waarden van deze lagen niet meer voorkomen in het plangebied. De overige lagen worden onderstaand verder uitgewerkt.

Stedelijke laag

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.

De ontwikkeling voegt zich qua maat en karakter in het grotere geheel van de kern en wordt als onderdeel hiervan goed herkenbaar. Voor een nadere toelichting hierop wordt ook verwezen naar de planbeschrijving in hoofdstuk 3 van deze toelichting. Bij de nadere uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de specifieke stedenbouwkundige kenmerken in de omgeving van het plangebied. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling daarom passend is binnen de ‘stedelijke laag’.

Afbeelding 3.2: uitsnede kaart stedelijke laag (bron: provincie Overijssel)

Laag van de beleving

Het plangebied is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen.

De ambitie is om donkere plekken te behouden en deze waar mogelijk nog donkerder te maken. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gestelde ambities. Woonfuncties hebben normaliter geen onevenredige lichtuitstraling, en ook voorliggende plan zal rekening houden met de beperking van lichtvervuiling.

Afbeelding 3.3: uitsnede kaart laag van de beleving (bron: provincie Overijssel)

Conclusie

Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Losser

De gemeente Losser beschikt sinds 2023 over een eigen actuele omgevingsvisie. In deze Omgevingsvisie schetst de gemeente Losser een toekomstbeeld. Wat zijn de ambities en hoe ziet de gemeente de leefomgeving in 2040. Welke kansen liggen er? De visie gaat over de lange termijn. In de visie wordt ingegaan op ambities en gebiedskompassen. Hierna wordt op de voor het plangebied relevante ambities en gebiedskompassen ingegaan.

De gemeente heeft de volgende vier ambities geformuleerd:

• Een herkenbaar en gastvrij Losser;
• Een leefbaar en gezond Losser;
• Een toekomstgericht Losser;
• Een innovatief en ondernemend Losser.

In dit geval is met name de ambitie ‘leefbaar en gezond Losser’ van belang, aangezien deze onder andere gaat over wonen. Binnen deze ambitie zijn meerdere speerpunten benoemd. Eén van de speerpunten is:

"Wij gaan verder werken aan een gemeente waar het voor jong en oud prettig wonen is. We richten ons op groei van het inwoneraantal naar 25.000 en zetten daarom in op een gevarieerd woningaanbod. Met het oog op de vergrijzing is het van belang om onze ouderen te voorzien van passende woonruimte, maar ook om onze jongeren te behouden in de gemeente Losser."

binnen de ambitiie 'herkenbaar en gastvrij Losser' komen standpunten aan bod ten opzicht van o.a. om landschap, cultuurhistorie, natuur, erfgoed, recreatie en toerisme. De gemeente Losser geeft aan trots te zijn op het fraaie landschap. Dit betekent dat de gemeente kiest voor zorgvuldig en multifunctioneel ruimtegebruik. Dit betekent bijvoorbeeld dat niet direct de blik buiten de dorpen geworpen wordt, maar ook nadrukkelijk gezocht wordt naar mogelijkheden voor binnenstedelijke transformatie en herstructurering;

Beoordeling van de plannen:

Voorliggend initiatief voorziet in een herontwikkeling van het perceel aan de Dorpstraat 47. Het voornemen voorziet in de realisatie van in totaal drie woningen in het plangebied, waarbij eerst het perceel wordt opgeschoond. Het plan draagt hiermee bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving en een gevarieerd woonaanbod in de Lutte.

Het zorgt daarnaast voor een stedenbouwkundige afronding van de prominente en herkenbare plek naast het rijksmonument Dorpstraat 47. De nieuwe woningen worden op passende en op samenhangende wijze gerealiseerd. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Toekomstvisie gemeente Losser 2025.

3.3.2 Woonvisie 2021 – 2031 gemeente Losser

In de woonvisie heeft de gemeente haar visie en ambitie voor de komende jaren verwoord. Hierin zijn de uitgangspunten, ambities en voornemens voor de komende 10 jaar.

Woonbehoefte kern De Lutte

In de woonvisie zijn voor elke kern richtgetallen voor de omvang van het nieuwbouwprogramma 2021-2031 voor de lokale behoefte. De extra ambitie die voortvloeit uit de Twentse Woonagenda 2021- 2025 wordt verdeeld naar rato over de kernen. Voor de kern De Lutte wordt de lokale behoefte aan woningen de komende 10 jaar geraamd op 140 woningen. De verdeling voor de kern De Lutte is te zien in afbeelding 3.6

Afbeelding 3.6: tabel woonbehoefte per kern (bron: Gemeente Losser)

Daarnaast zijn het bevorderen van doorstroming en het levensloopbestendig bouwen kernpunten van het woonbeleid. De behoefte aan levensloopgeschikte woningen kan daarbij worden vervuld door de bouw van doelgroeponafhankelijke woningen, grondgebonden of in de vorm van appartementen. Doelgroeponafhankelijke woningen zijn o.a. woningen waarbij alle primaire ruimten (woonruimte, kookruimte, hoofdslaapruimte, badruimte en toiletruimte) op dezelfde bouwlaag liggen. Ook wordt expliciet benoemd dat er ruimte moet worden gevonden om tegemoet te komen aan de vraag van bijvoorbeeld starterswoningen.

Beoordeling van het plan:

Met het plan wordt een woongebouw gerealiseerd met daarin drie woningen. Uit de plattegrond behorende bij het ontwerp blijkt dat bij één van deze woningen de hoofdslaapruimte en badkamer op de begane grond zijn gesitueerd. Dit betreft dan ook een doelgroeponafhankelijke woning. De overige woningen zijn, mede door de beperkte verdiepingsruimte, met name geschikt als starterswoning. Met de voorgenomen woningbouwontwikkeling wordt dan ook een bijdrage geleverd aan de woonbehoefte in De Lutte die passend is binnen de Woonvisie 2021-2031.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Besluit milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffect-rapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bij-lage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). In het geval dat een activiteit wel genoemd staat in de D-lijst maar onder de genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig.

Beoordeling van de plannen:

De ontwikkeling wordt niet gezien als een acitviteit die op de D-lijst voorkomt. Dit bestemmingsplan voorziet in de nieuwe planologische kaders voor een ontwikkeling van een woongebouw voor drie woningen nabij de Dorpstraat 47 in De Lutte. Het perceel betreft een onderdeel van een voormalig agrarische bedrijfslocatie dat inmiddels volledig gelegen is in een woonomgeving van de kern De Lutte. Het is de bedoeling om het nieuwe woongebouw in goede samenhang met de rijksmonumentale boerderij aan de Dorpstraat 47 te realiseren.

Er is, voor zover in dit kader relevant, sprake van een nieuwe functie die niet leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen en andere milieugevoelige functies. De aard en omvang van de ontwikkeling is dusdanig kleinschalig dat van relevante milieugevolgen geen sprake is. Juist kan gesteld worden dat opruimen van een voormalig agrarisch bedrijfslocatie en de omvorming naar wonen zal leiden tot gunstige milieuconsequenties.

Gelet op het vorenstaande en de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. Tevens blijkt uit dit Hoofdstuk 4 dat dit bestemmingsplan geen belangrijk nadelige milieugevolgen heeft, die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

4.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In afbeelding 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

afbeelding 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Beoordeling van de plannen:

Het plangebied is gelegen nabij Dorpstraat 47 in De Lutte in de kern De Lutte. In die zin kan er gesproken worden van rustige woonwijk. De richtafstanden die tot dit omgevingstype behoren dienen dus als uitgangspunt genomen te worden.

Omliggende activiteiten

Het perceel ligt in een overwegend woongebied. De enige activiteiten die in het kader van milieuzonering relevant zijn, betreffende detailhandelsfuncties. Dit betreffen:

• Diervoeder en groene vakwinkel (milieucategorie 2), Dorpstraat 65, op 42 meter van het plangebied
• Elektrowinkel (milieucategorie 1), Dorpstraat 34, op 75 meter van het plangebied

Externe werking

Met het herontwikkelen van het perceel ten behoeve van het wonen, is er geen sprake van een milieubelastende activiteit. Van enige vorm van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden als gevolg van deze functie is dan ook geenszins sprake.

Interne werking

Wonen wordt echter wel gekenmerkt als een milieuhinder gevoelige bestemming. Dit betekent dat
de woningen last kunnen ondervinden van mogelijke milieubelastende bestemmingen in de directe
omgeving van het plangebied. Bovendien kunnen de woningen een belemmering vormen voor in de
omgeving liggende bedrijvigheid in het kader van hun bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden.

De dichtstbijzijnde milieubelastende functies, detailhandel in dit geval, kennen een richtafstand van ten hoogste 30 meter (milieucategorie 2). De betreffende functies liggen buiten de richtafstanden. Dit betekent dat de beoogde woningen in het plangebied geen hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving.

Daarom wordt geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar woonen leefklimaat. Omgekeerd resulteert de voorgenomen ontwikkeling niet in een beperking voor de bedrijvigheid van omliggende bedrijven

Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.3 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Op basis van de Woningwet, de Wabo en bijbehorende regelgeving gelden de volgende uitzonderingen voor de bodemonderzoekplicht:

• Als het gaat om bouwwerken die de grond niet raken of het bestaande, niet wederrechtelijke gebruik wordt gehandhaafd;
• het bouwwerk een te verwezenlijken bebouwingsoppervlakte heeft van ten hoogste 50 m²;
• als het gaat om het bouwen van bouwwerken waarin niet (nagenoeg) voortdurend mensen zullen verblijven (Woningwet, artikel 8, derde lid). Hierbij wordt een verblijftijd van minder dan 2 uur gehanteerd;
• als B&W vrijstelling verlenen omdat er al voldoende gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit bekend zijn, bijvoorbeeld op basis van een reeds eerder uitgevoerd bodemonderzoek (maximaal 5 jaar oud en waarbij het gebruik sindsdien niet is gewijzigd).

Beoordeling van de plannen:

Op een locatie gelegen de Dorpstraat ong. in De Lutte is een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 en 5707 uitgevoerd. Het rapport is bijgevoegd in Bijlage 3.

In een verkennend (asbest)bodemonderzoek is de bodem onderzocht op een terreindeel ter grootte van circa 900 m² aan de Dorpstraat in De Lutte. De onderzoekslocatie is deels bebouwd met de restanten van een vervallen schuur (met inpandig een oude bakstenen vloer). Het terrein rondom de vervallen schuur is onverhard en sterk begroeid met struiken. Het overige terreindeel is begroeid met gras of braakliggend. De aanleiding van dit onderzoek is een bestemmingsplanwijziging en de bouw van een nieuw woongebouw.

Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat de onderzoekslocatie in het verleden een agrarisch gebruik had. Hierdoor wordt de bovengrond van de onderzoekslocatie wordt beschouwd als verdacht voor de aanwezigheid van asbest. De boven- en ondergrond en het grondwater worden als onverdacht voor chemische componenten uit het NEN-5740-standaardpakket beschouwd.

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er 6 inspectiegaten gegraven. Er zijn 2 inspectiegaten doorgezet in de ondergrond waarvan er 1 is afgewerkt met een peilbuis.

Onder de oude bakstenen vloer is tot 0.5 sterk zandig leem aangetroffen met daaronder tot 3.0 m-mv zwak zandig leem. De overige bovengrond bestaat tot maximaal 0.5 m-mv uit matig fijn, matig siltig, zwak humeus zand met wortelresten en sporen grind, met daaronder tot einde boordiepte zwak zandig leem. In de boven- en ondergrond zijn oerhoudende lagen waargenomen. Er zijn bodemvreemde materialen aangetroffen (puin/baksteen). Door de veldwerkers zijn er geen asbestverdachte materialen op het maaiveld en in de opgeboorde bodem aangetroffen.

Gebleken is dat de bodem ter plekke van inspectiegat 1 tot 0.5 sterk zandig leem aangetroffen met daaronder tot 3.0 m-mv zwak zandig leem. De bovengrond ter plekke van inspectiegat 2, 3 en 4 bestaat tot maximaal 0.5 m-mv uit matig fijn, matig siltig, zwak humeus zand met wortelresten en sporen grind met daaronder is tot einde boordiepte zwak zandig leem. In de boven- en ondergrond zijn oer- en roesthoudende lagen aangetroffen. Er zijn bodemvreemde materialen aangetroffen (puin). Door de veldwerkers zijn op het maaiveld en in de opgeboorde bodem geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Het freatische grondwater is aangetroffen op 1.20 m-mv.

Resultaten analyses verkennend (asbest)bodemonderzoek)

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• de bovengrond (BG) is niet verontreinigd;
• de ondergrond (OG) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 1) is zeer licht verontreinigd met barium, kobalt en zink en matig verontreinigd met nikkel;
• het mengmonster van de fijne fractie MM FF - 01 is niet asbesthoudend;

Conclusies en aanbevelingen

In het grondwater (PB 1) zijn enkele zeer licht tot matig verhoogde gehalten aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 van het onderzoeksrapport. Het matig verhoogde gehalte aan nikkel in het grondwater van PB 1 wordt beschouwd als natuurlijke verhoogde achtergrondwaarde en levert bij het huidig en toekomstig gebruik geen risico’s op. Naar onze mening is het dan ook niet noodzakelijk om over te gaan tot een nader onderzoek. In de boven- en ondergrond (BG en OG) zijn geen verontreinigingen aangetoond.

Het mengmonster van de fijne fractie MM FF - 01 is niet asbesthoudend.

Uit milieukundig oogpunt is er, geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Eindconclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bodem' geen belemmering oplevert voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.4 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan, een motivering worden verstrekt aangaande geluidshinder, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Wegverkeerslawaai

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

• in stedelijk gebied:

- voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;

- voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;

• in buitenstedelijk gebied:

- voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;

- voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;

- voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

• voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Beoordeling van de plannen:

Het projectgebied is gesitueerd in een overwegend woongebied en niet gelegen binnen de wettelijke geluidszone van omliggende wegen. De Dorpstraat ter plaatse kent namelijk een snelheidsregime van 30 km/u en kent daarom op basis van de Wet geluidhinder geen geluidszone. Bij 30 km/uur wegen kan desondanks ook sprake zijn van een noodzaak tot akoestisch onderzoek wanneer geen goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden.

De Dorpstraat is een van de toegangswegen tot De Lutte. Het nieuw te bouwen woongebouw komt op 11,5 meter uit de as van de Dorpstraat. In de directe omgeving liggen woningen op circa 11 tot 12 meter uit de as van de Dorpstraat. Daarmee is sprake van een vergelijkbare afstand van de voorgevel ten opzichte van de weg.

Wegverkeerslawaai van de Dorpstraat op het nieuwe woongebouw zal door de benoemde afstand ten opzichte van de weg, in combinatie met het maximum snelheidsregime van 30 km per uur en de dagelijkse verkeersbewegingen van gemiddeld 1.250 per etmaal, aanvaardbaar uitvallen ten opzichte van deze nieuwe woningen. Een akoestisch onderzoek ten aanzien van wegverkeerslawaai kan dan ook achterwege gelaten worden.

Met inachtneming hiervan blijft sprake van een goede ruimtelijke ordening voor het aspect geluid.

4.5 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).
• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Beoordeling van de plannen:

Het voorliggend plan voorziet in de realisatie van woningen binnen het plangebied. Daarmee is sprake van nieuwe extra verkeersbewegingen. Daarom is bekeken wat de effecten van verkeersbewegingen vanuit de 3 woningen bijdragen (worst-case situatie). Zie onderstaand de NIBM-tool voor de verkeersbewegingen vanuit het plan.

Afbeelding 4.3: NIBM-tool met voortuigbewegingen vanuit plan (bron: infomil.nl, bewerkt)

De NIBM-tool laat zien dat er geen sprake is van gevolgen voor de luchtkwaliteit. De gevolgen van het plan op de luchtkwaliteit is daarmee 'niet in betekende mate'.

Conclusie

Het voorliggende plan draagt niet bij aan een onevenredige verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico (GR) is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Beoordeling van de plannen:

Afbeelding 4.4: uitsnede risicokaart met afstand plangebied tot dichtstbijzijnde risicobron (bron: Atlas Leefomgeving, bewerkt)

Bovenstaande afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart. Uit de kaart volgt dat zich op minstens 106 m van het plangebied (Dorpstraat 41) de dichtstbijzijnde risicobron bevindt. Het gaat om een restcategorie activiteit (niet nader gespecificeerd). Er is geen risicocontour zichtbaar voor de activiteit. Direct omliggend aan Dorpstraat 41 liggen diverse woningen. Op basis van deze informatie wordt geen belemmering vanuit deze risicobron inzake de externe veiligheid gezien voor de voorliggende plannen.

Daarnaast ligt in de relatieve nabijheid de snelweg A1, waarvoor een risicocontour geldt die ruim buiten het plangebied ligt. Deze onderlinge afstand van 700 m is echter dermate groot dat deze risicobron geen belemmering vormt voor het planvoornemen. Bovendien voorziet het plan enkel in de realisatie van drie extra verblijfsobjecten, waardoor vrijwel geen effecten zijn te verwachten voor het groepsrisico in de omgeving. Het aspect externe veiligheid is daarmee geen belemmering voor het initiatief.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.7 Water

In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Watertoetsproces

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is op 03-11-2023 de digitale watertoets uitgevoerd, bijgevoegd in Bijlage 4. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen, daaruit is gebleken dat de standaard waterparagraaf volstaat voor dit plan.

Riolering

In de huidige situatie ligt er in de Dorpstraat een gescheiden riool (vuil- en regenwater). De ontwikkellocatie zal hier met het vuilwater van de drie nieuwe woningen op aan gesloten moeten worden. Kosten voor de aanleg en eventuele aanpassingen van het gemeentelijk stelsel zijn voor rekening van initiatiefnemer.

Hemelwater

Volgens de nieuwe hemelwaterverordening welke in eind december 2022 is vastgesteld door de raad, welke gebaseerd is op het beleid uit vigerende GRP. Geldt bij nieuwbouw van minimaal twee woningen of meer een verplichting om hemelwaterberging aan te leggen. Vanuit de waterberging kan het mogelijk in de bodem infiltreren of langzaam (vertraagd) worden afgevoerd naar een overloop op het hemelwaterstelsel.

Vereisten hemelwaterberging bij nieuwbouw;

• Het is in de gemeente verboden om nieuwbouw zonder berging afvloeiend hemelwater te lozen in het openbare vuilwaterriool, bestaand gemengd riool, drukriool of op een IBA.
• Voor nieuwbouw wordt op ieder perceel voor elke extra m2 verhard oppervlak en voor de openbare weg, een hemelwaterberging aangebracht en in stand gehouden die een regenbui kan verwerken die gemiddeld eens per 100 jaar voorkomt (T=100)
• De hemelwaterberging dient het geborgen water geleidelijk binnen maximaal twee etmalen te infiltreren in de bodem of vertraagd af te voeren. Gezien de bodemopbouw in de Lutte veelal klei, is infiltreren in de bodem geen optie en zal het water vertraagd moeten afvoeren naar het hemelwaterriool.
• De hemelwaterberging moet voorzien zijn van een bovengrondse overloop naar de openbare ruimte voor de afvoer van overtollig water bij extreme neerslag.

In veel gevallen is circa 80 mm berging nodig. Dit betekent dat voor elke m² extra verhard oppervlak 80 liter water moet worden geborgd. Of andersom, er is 1 m³ berging nodig voor elke 12,5 m² verhard oppervlak, ofwel 800m³ per hectare verhard oppervlak.

De waterberging kan veel ruimte in beslag nemen, maar is ook een kans om het gebied aantrekkelijker te maken. Hoe minder verhard oppervlak, hoe minder waterberging er nodig is. Dit kan bijvoorbeeld door het toepassen van groen, waterdoorlatende verharding en groene daken. Groen - waaronder ook groendaken - valt namelijk niet onder het begrip verhard oppervlak (zie artikel 1 sub l). Aanleg van groendaken kan dus ook leiden tot een reductie van de bergingsopgave (minder dan 80 mm).

Uit voorgaande volgt dat voor voorliggende plannen maatregelen voor hemelwaterberging noodzakelijk zijn. In de huidige situatie is een (ingestorte) schuur in het plangebied aanwezig. Dit gebouw had een oppervlak van 160 m2. Omliggend aan de schuur is enige verharding aanwezig. In de nieuwe situatie wordt een woongebouw (met aanbouwen) van circa 300 m2 gerealiseerd. Omliggend aan het gebouw zal eveneens verharding worden gerealiseerd voor looppaden en parkeergelegenheid. Zekerheidshalve wordt daarom uitgegaan van een toename aan verharding van 200 m2. Op basis van de bergingseis van 80 mm zal dit een hemelwaterbergingcapaciteit van 16 m3 vergen.

De hemelwaterberging wordt gerealiseerd door middel van infiltratiekratten of een vergelijkbaar alternatief en een overloop op het hemelwaterriool indien de maximale capaciteit is bereikt.

4.8 Ecologie

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland. Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Onderstaand wordt op deze aspecten ingegaan voor wat betreft de plannen.

Beoordeling van de plannen:

4.8.1 Quickscan natuurwaarden

Door Natuurbank Overijssel is een quickscan natuurwaarden uitgevoerd, bijgevoegd in Bijlage 5. In navolgende alinea's volgen de bevindingen hieruit.

Er zijn concrete plannen om één nieuw woongebouw (3 wooneenheden) te realiseren net ten westen van Dorpstraat 47 De Lutte. Om dit nieuwe woongebouw in het plangebied te realiseren dienen de verspreide spullen/materialen. Tevens worden er parkeerplaatsen (6 stuks grasbetonklinkers) en gazon aangelegd. Het plangebied wordt nadien landschappelijk ingepast, middels aanplant van loofbomen (eik, linde, iep of walnoot), hagen en erfbeplanting. Als gevolg van deze voorgenomen activiteiten kan overtreding van de Wet natuurbescherming op voorhand niet uitgesloten worden. Daarom is Natuurbank Overijssel gevraagd om de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten in het kader van de Wet natuurbescherming in beeld te brengen. In voorliggend rapport worden de bevindingen van het uitgevoerde onderzoek gepresenteerd.

Naast een beschrijving van het onderzoeksgebied, de onderzoeksopzet en de resultaten van het onderzoek, worden de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten weergegeven.

Het plangebied is op 25 oktober 2023 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland.

Resultaten toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde gebieden:

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN (geen externe werking). Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteiten, de duur van de ontwikkelfase en de afstand tot Natura 2000-gebied kan een negatief effect op Natura-2000 gebied, als gevolg van de emissie van stikstofoxiden, op voorhand uitgesloten worden. Het uitvoeren van een stikstofberekening is voor zowel de gebruiks- als ontwikkelfase niet noodzakelijk. Overige negatieve effecten op Natura 2000-gebied kunnen ook worden uitgesloten.

Resultaten toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde soorten:

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, mogelijk nestelen er vogels, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats, bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- of voortplantingsplaats. Vleermuizen bezetten geen verblijfplaats in het plangebied maar benutten het wel als foerageergebied.

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet verstoord, beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Indien de enkele loofbomen verwijderd en de bouwwerkzaamheden uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode, wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten.

Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden zonder voorbereiding, kan niet uitgesloten worden dat een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibieën gedood wordt. Ook worden mogelijk vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaatsen van een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibie beschadigd of vernield. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren amfibieënsoorten, die een vaste (winter)rust- en voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling ‘beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaats’. Er geldt geen vrijstelling voor het opzettelijk doden van beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden dient het werkterrein ongeschikt gemaakt te worden, zodat deze dieren op eigen beweging vertrekken of dienen ze weggevangen te worden (en elders losgelaten). Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde dieren gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor vleermuizen af. Deze afname leidt niet tot overtreding van een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming.

Resultaten van toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde soorten en gebieden samengevat:

• Werkzaamheden afstemmen op de voortplantingsperiode van vogels;
• Geen beschermde amfibieën of zoogdieren doden (zorgvuldig werken, wegvangen of werkterrein ongeschikt maken);

4.8.2 Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.9 Archeologie en Cultuurhistorie

4.9.1 Archeologie

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Beoordeling van de plannen:

De gemeente Losser heeft de archeologische verwachting verwerkt in de dubbelbestemmingen in het geldende bestemmingsplan. Het plangebied kent geen dubbelbestemming voor het aspect archeologie. Er geldt op basis van het bestemmingsplan dan ook geen onderzoeksplicht voor het onderdeel.

Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, of resten waarvan redelijkerwijze kan worden vermoed dat het om archeologische resten gaat, dan geldt op grond van de Erfgoedwet (art. 5.10) een meldingsplicht. Dit kan bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE).

4.9.2 Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Beoordeling van de plannen:

Binnen de begrenzing van het plangebied is een oud agrarisch bedrijfsgebouw gesitueerd dat bij de rijksmonumentale boerderij Dorpstraat 47 behoorde en zelf ook een monumentale status had. Inmiddels is deze status geschrapt. Uit een advies van de gemeente Losser aan de RCE en het besluit van de RCE is op te maken dat een zware storm de schuur in 2008 zwaar heeft beschadigd. Zie daarvoor ook het aanzicht uit 2009 in paragraaf 2.1.

Door gebrek aan herstel en onderhoud door de eigenaar is de schuur verder in verval geraakt. Daardoor zijn de monumentale en cultuurhistorische waarden definitief verloren gegaan. Feitelijk is geen sprake meer van een monumentale schuur. De locatie dreigt nu verder te verloederen en heeft daarmee een negatieve invloed op omgeving en de beeldbepalende status van de naastgelegen monumentale boerderij. Een opschoning van de locatie is daarom gewenst.

Aan de Dorpstraat ongenummerd te De Lutte bestaat daarom het voornemen om een woongebouw met drie woningen te bouwen naast een rijksmonumentale (woon)boerderij. Aanvankelijk is gesteld om de woningen dichtbij de bestaande boerderij te situeren zodat er een overduidelijke relatie blijft bestaan. Binnen het plangebied is echter sprake van een bomengroep. Behoud van deze bomengroep wordt gewenst geacht en daarvoor is ook een beheer- en onderhoudsplan opgesteld.

De woningen worden gerealiseerd in één bouwvolume. Qua vormgeving is een stijl gehanteerd die passend is bij de rijksmonumentale boerderij op Dorpstraat 47. Dit is verankerd door middel van een beeldkwaliteitsplan. Met inachtneming van deze uitgangspunten doet het plan geen afbreuk aan het aspect cultuurhistorie.

4.10 Verkeer en parkeren

4.10.1 Verkeer

Het voorliggend plan voorziet in het uitbreiden van woonerf en de toevoeging van een woongebouw voor drie woningen. Het aantal verkeersbewegingen neemt zodoende als gevolg van de plannen niet significant toe. De te verwachten verkeersgeneratie is namelijk volgens CROW-uitgave 'Toekomstbestendig parkeren' voor een woning "Koop, huis, tussen/hoek" een aantal van 7,8 worst-case. In totaal komt de verkeersgeneratie als gevolg van de plannen daarmee op maximaal 24 verkeersbewegingen per dag. Het bestaande wegennet is voldoende toegerust op de ontsluiting van het plangebied ten behoeve van de extra woningen.

Conclusie

Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.10.2 Parkeren

In voorliggend geval wordt dan ook getoetst aan de genoemde CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren'.

Uitgangspunten en parkeerbenodigdheden

Het plangebied ligt in een gebied met de stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' in een deel van de gemeente dat behoort tot het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. In voorliggend geval wordt in de nieuwe situatie drie woningen gebouwd. Hiermee is sprake van een extra parkeerbehoefte van 3 * 2,0 parkeerplaatsen, totaal 6 parkeerplaatsen. Gelet op de omvang van het toekomstige woonerf is er ruim voldoende ruimte om op eigen erf in de parkeerbehoefte te voorzien. Op de situatietekening is de ruimte voor de zes benodigde parkeerplaatsen aangegeven.

Overigens is er geen toename van de parkeerdruk in de omgeving, doordat er volledig op eigen terrein wordt voorzien in de benodigde parkeervoorziening.

Conclusie

Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft gemeenten de plicht tot het opstellen van een bestemmingsplan. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Dit zijn een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast bieden zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan het afwijken met een omgevingsvergunning, wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente.

Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan.

De planregels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de algemene voor het plangebied geldende bepalingen, de inleidende regels. Hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen en het daarop toegestane gebruik. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, zoals de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene afwijkings- en algemene wijzigingsregels en tot slot de algemene procedureregels. Tenslotte komt in hoofdstuk 4 het overgangsrecht en de slotbepaling aan bod.

Bevoegdheid

Het bevoegd gezag is het bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning. Over het algemeen zijn burgemeester en wethouders het bevoegd gezag. Het kan echter incidenteel voorkomen dat bijvoorbeeld het Rijk dan wel de provincie het bevoegd gezag is.

Burgemeester en wethouders zijn altijd bevoegd gezag bij het wijzigen van een plan en het stellen van nadere eisen.

Opzet planregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik.

Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten (die bij het bouwen in acht dienen te worden genomen) moeten worden gemeten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Tuin

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: tuin, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, gebouwen, erkers en ingangspartijen ten dienste van de aangrenzende bestemming 'Wonen'. Daarnaast zijn toegestaan de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, erven, in- en uitritten en parkeervoorzieningen.

Zoals de meeste woonpercelen binnen de kern de Lutte worden enkel de voortuinen van de woningen
hiermee bestemd.

Wonen

De gronden ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen zijn bestemd tot ‘Wonen’. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met aan-huis-verbonden beroep. In het bestemmingsvlak ‘Wonen’ is het bouwen en bewonen van de woningen toegestaan, met dien verstaande dat de woningen in het bouwvlak moet worden gebouwd. Door middel van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ wordt gewaarborgd dat de beoogde woningen te realiseren zijn.

De bouwregels zijn opgesplitst in bouwregels voor:

• Hoofdgebouwen
• Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen
• Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In de bestemming zijn tevens een aantal specifieke gebruiksregels en afwijkingsbevoegdheden opgenomen.

Hoofstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Het doel van de anti-dubbeltelregel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

Algemene gebruiksregels

Onder dit artikel wordt ter verduidelijking van het plannen aangegeven wat algemene gebruiksregels betreffen die gelden in het plangebied, dit kan zowel strijdig als toegestaan gebruik omvatten.

Algemene afwijkingsregels

Er is een algemene afwijkingsregel opgenomen wanneer dit voor een betere technische realisering van bouwwerken dan wel in verband met de werkelijke toestand van het terrein noodzakelijk is. Deze afwijkingsregel dient bij uitzondering te worden toegepast. De noodzaak om van de bestemmingsregeling af te wijken dient te worden aangetoond.

Overige regels

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en parkeren en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Hoofstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels

Voor de overgangsregels is onderscheid gemaakt tussen de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken en de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik. Zowel de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken als de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik gelden vanaf inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat zo weinig mogelijk gebruik wordt gemaakt van het overgangsrecht. Vooraf dient een afweging te worden gemaakt tussen legaliseren (positief bestemmen) dan wel handhaving van illegale situaties. De overgangsbepalingen voor bouwwerken en gebruik zijn overgenomen uit artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het voorliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 is de gemeente verplicht, op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet, tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een erf in het buitengebied van Hof van Twente. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente heeft met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het maken van een exploitatieplan is niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De procedures voor de vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

Wettelijk (voor)overleg

In het Bro is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. De conclusies vanuit het vooroverleg zijn in Hoofdstuk 7 verwoord.

Hoofdstuk 7 Procedure en overleg

In dit hoofdstuk is de procedure van het bestemmingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in deze bestemmingsplanprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen stappen in de procedure van bestemmingsplan.

7.1 Procedurestappen

Dit bestemmingsplan kent de volgende procedurestappen:

7.1.1 Ontwerp

Het ontwerp bestemmingsplan wordt behandeld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Een ontwerp bestemmingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad.

7.1.2 Vaststelling

De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. De ingediende zienswijzen kunnen leiden tot een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerp.

7.1.3 Beroep

Nadat de raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van een beroepsschrift bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Daarom is het bestemmingsplan naar diverse instanties gestuurd.

De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst geplubliceerd van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten waarvoor vooroverleg wel of niet noodzakelijk is. Het plan valt onder een plan in stedelijk gebied, categorie woningbouw. De Lutte betreft een kern van meer dan 1.000 inwoners. Vooroverleg is noodzakelijk bij meer dan elf woningen. In onderhavig geval blijft het plan hieronder en is vooroverleg niet noodzakelijk.

Het Waterschap Vechtstromen is middels de Digitale Watertoets over de ontwikkeling geïnformeerd, omdat de korte procedure van toepassing is wordt gesteld dat met de ontwikkeling geen waterschapsbelangen gemoeid zijn. Een vooroverleg is daarom niet noodzakelijk geacht.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerp van het bestemmingsplan ligt vanaf DATUM gedurende zes weken ter inzage. Tijdens deze periode kan eenieder een zienswijze indienen. Eventuele zienswijzen en de wijze van afhandeling van deze zienswijzen zijn terug te vinden in de zienswijzennota.