direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014, 5e wijziging Tuindersweg 22A
Status: vastgesteld
Plantype: wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0166.00991258-VB01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Plattelandswoningen

Sinds 1 januari 2013 is de Wet plattelandswoningen in werking. De wet regelt dat (voormalige) agrarische bedrijfswoningen - die tevens door derden mogen worden bewoond - niet worden beschermd tegen de milieugevolgen van het agrarisch bedrijf waartoe de woning voorheen behoorde. Het aanwijzen van plattelandswoningen is een bevoegdheid van de gemeenteraad.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014 is gebleken dat in het gebied veel bedrijfswoningen aanwezig zijn die feitelijk voor burgerbewoning gebruikt worden, waarbij geen sprake meer is van een tuinbouwbedrijf dat in werking is. De gemeenteraad van Kampen heeft naar aanleiding van ingediende zienswijzen besloten om onder voorwaarden ook deze gevallen in aanmerking te laten komen voor een plattelandswoning (ofwel de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch – voormalige agrarische bedrijfswoning'). Daartoe is in artikel 3.6.1 onder b in de planregels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Op grond van die wijzigingsbevoegdheid kan medewerking worden verleend aan de omzetting naar een plattelandswoning, wanneer voldoende gegarandeerd is dat de gronden buiten de aangegeven zone beschikbaar zijn voor (glas)tuinbouw.

Voor het perceel Tuindersweg 22a te IJsselmuiden is gevraagd die medewerking te verlenen omdat de bedrijfswoning met de verkoop van aangrenzende tuinbouwgronden haar bedrijfsfunctie in 2008 heeft verloren. Met het oog op die omzetting naar plattelandswoning is dit wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het bedrijfsperceel Tuindersweg 22a te IJsselmuiden. Het is gesitueerd in het moderne tuinbouwgebied Koekoekspolder, even ten noordoosten van de kern IJsselmuiden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0166.00991258-VB01_0001.png"

Afbeelding plangebied (bron: Google Earth).

1.3 Geldend moederplan

Het plangebied heeft in het bestemmingsplan 'Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014' de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw'. Het is aangeduid als 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2' en daarvoor geldt een wijzigingsbevoegdheid om een bedrijfswoning te gebruiken als voormalige agrarische bedrijfswoning. In artikel 3.6.1 onder b zijn regels gegeven voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid.

Aan de zuidelijke rand van het plangebied ligt een elektriciteitsleiding. Deze leiding heeft binnen het moederplan de dubbelbestemming 'Leiding'. De leiding ligt buiten het bouwvlak.

De gronden hebben ook een dubbelbestemming, namelijk 'Waarde - Landschap'.

1.4 Bij dit plan behorende stukken

Het wijzigingsplan 'Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014, 5e wijziging Tuindersweg 22A' bestaat uit de volgende stukken:

  • deze toelichting;
  • de planregels;
  • de verbeelding met nummer NL.IMRO.0166.00991258-VB01 .

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de onder het plan vallende gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Onderzoek

2.1 Algemeen

Artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht in combinatie met artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening verplichten burgemeester en wethouders om onderzoek te doen naar relevante feiten en de af te wegen belangen die bij dit wijzigingsplan komen kijken. In dit hoofdstuk wordt daar op ingegaan.

Jurisprudentie stelt dat met het bestaan van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan de aanvaardbaarheid van een ontwikkeling waarop de nieuwe bestemming binnen het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft in beginsel als een gegeven mag worden beschouwd, indien is voldaan aan de bij het bestemmingsplan gestelde wijzigingsvoorwaarden. Dit neemt echter niet weg dat het bij het vaststellen van een wijzigingsplan gaat om een bevoegdheid en niet om een plicht.

Het feit dat aan de in een bestemmingsplan opgenomen wijzigingsvoorwaarden is voldaan, laat de plicht van het college onverlet om in de besluitvorming omtrent de vaststelling van een wijzigingsplan na te gaan of uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, gelet op de betrokken belangen, wijziging van de oorspronkelijke bestemming is gerechtvaardigd (RvS, 15-08-2012, 201200752/1/R2). In dit hoofdstuk zal dan ook op de voor het onderhavige plangebied relevante aspecten summier worden ingegaan. Het betreft hier niet alleen de ruimtelijke problematiek maar ook de aspecten die samenhangen met het milieu, de archeologie, ecologie, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

2.2 Ruimtelijke en milieuaspecten

Het toestaan dat de bedrijfswoning Tuindersweg 22a wordt gebruikt als voormalige agrarische bedrijfswoning verandert niets aan de feitelijke ruimtelijke situatie. Ten aanzien van de uitkomsten van de (in het moederplan 'Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014' vervatte) onderzoeken voor wat betreft milieu, water, overstromingsrisico, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, verkeer, kabels en leidingen geldt dat deze onverkort van kracht blijven.

Voor wat betreft navolgende ruimtelijke aspecten en de milieuaspecten kan nog het volgende worden opgemerkt:

2.2.1 Externe veiligheid

Zoals in 1.3 gemeld ligt er in het zuidelijk deel van het plangebied een elektriciteitsleiding. Binnen de dubbelbestemming "Leiding' heeft deze leiding een veiligheidszone. De zone ligt buiten het bouwvlak en aangezien het hier gaat om een functieverandering staat dit de beoogde ontwikkeling niet in de weg en de functieverandering vormt geen belemmering/beperking of aantasting voor de aanwezige ondergrondse leidnig voor het transport van elektriciteit.

2.2.2 Luchtkwaliteit

Vastgesteld kan worden dat in de nabijheid van het plangebied is geen sprake (meer) van veehouderijbedrijven. Deze constatering is relevant, aangezien de bedrijfswoning wordt gewijzigd naar plattelandswoning. De wijzigingsbevoegdheid heeft enkel betrekking op de woning.

Het gaat in feite om een functiewijziging, voor het overige kan worden verwezen naar paragraaf 14.2 van het eindconcept MER versie 3, zoals opgenomen bij het moederplan, bijlage 3.

2.2.3 Gewasbescherming

Er is in het gebied sprake van geïntegreerde gewasbescherming. De gewasbescherming vindt zorgvuldig en gecontroleerd plaats en in overwegende mate binnen bebouwing. Voor gewasbescherming in open teelt geldt dat de eventuele open teelt is gesitueerd op een afstand van meer dan 50 meter en dat goede contacten tussen ondernemer en omwonenden bevorderen dat zonodig persoonlijke maatregelen worden getroffen.

2.2.4 Dubbelbestemming 'Waarde - Landschap'

Vanwege de ligging van de dubbelbestemming “Waarde – Landschap” op het onderhavige perceel is de grond behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, bescherming en/of herstel en de ontwikkeling van de landschapswaarden van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komen in de landschappelijke waarden c.q. structuurdragers van de Koekoekspolder, het landschappelijke casco van bebouwingslinten en tochten.

Vanuit de dubbelbestemming geredeneert, wordt de huidige tuin aangepast, zodat deze meer aansluit bij de landschapswaarden en/of structuurdragers van de Koekoekspolder. Zo zal een gedeelte van het aanwezige grint vervangen worden gras en/of opgaand groen/ beplanting.

2.2.5 Conclusie

Conclusie moet zijn dat ook na gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid sprake zal blijven van een ruimtelijke aanvaardbaarheid en een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

2.3 Bestemmingsplan

Aan het plangebied is in het bestemmingsplan 'Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014' door de gemeenteraad de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw' toegekend, en ook een gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2'. Voor die gebiedsaanduiding geldt een wijzigingsbevoegdheid ( artikel 3.6.1 onder b) :

Het gebruik van een bedrijfswoning als voormalige agrarische bedrijfswoning is toegestaan, onder de voorwaarden dat:

  • 1. de woning niet meer als bedrijfswoning in gebruik is;
  • 2. gegarandeerd is dat de (voorheen) in eigendom zijnde gronden buiten de 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' gebruikt kunnen worden ten behoeve van de (glas)tuinbouw en de op deze gronden aanwezige bebouwing wordt gesloopt, dan wel gebruikt wordt ten behoeve van de (glas)tuinbouw, waarbij het opnemen van een voorwaardelijke verplichting op deze gronden een mogelijkheid is;
  • 3. er geen sprake is van nadelige gevolgen voor omringende glastuinbouwbedrijven;
  • 4. wanneer van toepassing, het persoonsgebonden overgangsrecht zoals opgenomen in Bijlage 3 Persoonsgebonden overgangsrecht uit de bijlage wordt verwijderd.

Voor wat betreft de toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden kan het volgende worden opgemerkt:

voorwaarde 1: Beëindiging gebruik woning als bedrijfswoning

Bij het perceel zijn de bedrijfsactiviteiten ter plekke beëindigd, dan wel door een ander bedrijf overgenomen.

voorwaarde 2: Garantie gebruik gronden voor de glastuinbouw

De gemeente is bereid om medewerking te verlenen aan de omzetting naar een plattelandswoning, wanneer voldoende gegarandeerd is dat de gronden buiten de aangegeven zone beschikbaar zijn voor (glas)tuinbouw. Aan de voorwaarde dat de bij de voormalige bedrijfswoning behorende gronden buiten de aangegeven zone gebruikt worden ten behoeve van de (glas)tuinbouw, kan bijvoorbeeld voldaan worden door het overleggen van een koop- of huurcontract met een tuinder. Daarnaast is onderzocht of er een mogelijkheid is om naast daadwerkelijke verkoop of verhuur van de gronden buiten de wetgevingszone ook op andere wijze aan de wijzigingsvoorwaarden voldaan kan worden. Wat de gemeente betreft wordt ook aan de wijzigingsvoorwaarde voldaan, wanneer met de gemeente wordt overeengekomen dat de gemeente een recht van koop heeft op de gronden buiten de wetgevingszone, wanneer een (glas)tuinbouwbedrijf zich op deze gronden wil vestigen. De eigenaar wil gebruik maken van deze mogelijkheid. Voor het perceel is door de vestiging kwalitatieve verplichting/recht van koop op de gronden die tot het potentiële glastuinbouwgebied behoren, gegarandeerd dat een potentiële gegadigde de gronden aan kan kopen en in gebruik kan nemen voor tuinbouwdoeleinden. Dit wijzigingsplan maakt voor dit perceel een plattelandswoning mogelijk.

afbeelding "i_NL.IMRO.0166.00991258-VB01_0002.png"

voorwaarde 3: Geen hinder omliggende bedrijven

Omdat een bedrijfswoning in het kader van de milieuwetgeving eenzelfde beschermingsniveau heeft als een plattelandswoning, heeft de functiewijziging geen nadelige gevolgen voor omliggende bedrijven.

voorwaarde 4: Bijlage Persoonsgebonden overgangsrecht.

Dit overgangsrecht geldt niet voor de bewoners van Tuindersweg 22a.

Conclusie:

Aan de voorwaarden die verbonden zijn aan het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6 van het besluit ruimtelijke ordening dient inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van een plan. Daarbij kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijk uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen.

3.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

3.1.1 Overleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

3.1.1.1 Rijksdiensten

Op 1 januari 2012 is de Vrom-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft in het nieuwe toezichtbeleid geen adviserende en coördinerende rol meer met betrekking tot de advisering over gemeentelijke ruimtelijke plannen. Dit betekent onder meer dat geen plannen voor vooroverleg naar de ILT gestuurd hoeven te worden. Omdat de coördinatierol vervalt, reageren andere rijksdiensten (Rijkswaterstaat, Defensie en Economische Zaken, Landbouw en Innovatie) afzonderlijk.

3.1.1.2 Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft op 27 juli 2016 een Uitzonderingslijst Vooroverleg Ruimtelijke Plannen (artikel 3.1.1 lid 2 Bro) vastgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarbij het wettelijk voorgeschreven vooroverleg met provincie achterwege kan blijven.

Dit bestemmingsplan betreft een actualiseringsplan waarbij het bestaande gebruik/de bestaande situatie in bestaand bebouwd gebied wordt vastgelegd (Categorie A onder 9). Vooroverleg met de provincie Overijssel kan dus achterwege blijven.

De voorgenomen planwijziging is overigens gebaseerd op de wijzigingsbevoegdheden uit het moederplan.

3.1.1.3 Waterschap

Het toestaan dat de bedrijfswoning Tuindersweg 22a wordt gebruikt als voormalige agrarische bedrijfswoning betreft eigenlijk alleen maar een formeel juridische aanpassing van een planregeling en verandert niets aan de feitelijke ruimtelijke situatie. Onder die omstandigheden kan verwezen worden naar de waterparagraaf van het moederplan.

3.1.2 Zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan is op gepubliceerd in het huis-aan-huisblad De Brug en de Staatscourant en heeft vanaf 25 juli 2018 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen binnengekomen.

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Het gaat in dit wijzigingsplan niet om een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

In deze situatie is sprake van een particulier initiatief, waarbij de gemeente Kampen alleen medewerking verleent door middel van de vervaardiging van het plan. De kosten die verbonden zijn aan de planontwikkeling en de eventuele planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemers. Gesteld kan daarom worden, dat het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluiten begrepen gronden al anderszins verzekerd is. Een verdere beschrijving van de economische uitvoerbaarheid wordt daarom achterwege gelaten.

Hoofdstuk 4 Juridische regeling

4.1 Inleiding

Het Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014, 5e wijziging Tuindersweg 22A dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). In dit hoofdstuk worden de van het plan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

  • 1. Inleidende regels.
  • 2. Bestemmingsregels.
  • 3. Algemene regels.
  • 4. Overgangs- en slotregels

In een wijzigingsplan wordt slechts een beperkt aantal regels nader uitgewerkt. Afhankelijk van de wijzigingsbevoegdheid wordt hierbij vaak aangesloten bij de specifieke bestemmingen uit het moederplan. Waar nodig en waar mogelijk worden deze bestemmingen aangevuld. Voor het overige blijven de algemene regels uit het moederplan van kracht, zoals de wijze van meten, de algemene afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden en het overgangsrecht. In verband met de leesbaarheid en de digitale vindbaarheid op www.ruimtelijkeplannen.nl kiest de gemeente Kampen er voor om de algemene regels uit het moederplan één op één op te nemen in het wijzigingsplan.

In hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven gedetailleerde bestemmingen omschreven en worden per bestemming de bouwregels vermeld. Bij sommige bestemmingen worden ook de wijzigingsbevoegdheid voor functieverandering, uitwerkingsregels, afwijkingen van de bouwregels en specifieke gebruiksregels omschreven. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

4.2 Plansystematiek

4.2.1 Regels

Inleidende regels

Begrippen:

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert.

Wijze van meten:

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke.

Bestemmingsregels

Per bestemming zijn, voor zover noodzakelijk, de volgende onderdelen onderscheiden:

  • bestemmingsomschrijving;
  • bouwregels;
  • nadere eisen;
  • afwijken van de bouwregels;
  • specifieke gebruiksregels;
  • afwijken van de specifieke gebruiksregels;
  • omgevingsvergunning;
  • wijzigingsbevoegdheid.

Bestemmingsomschrijving:

De bestemmingsomschrijving omvat een opsomming van de functies/gebruiksmogelijkheden binnen de gegeven bestemming en eventueel daaraan verbonden voorwaarden. Deze opsomming is van wezenlijk belang, aangezien deze de basis vormt voor de overige regels die opgenomen zijn binnen die bestemming. Niet hier genoemd gebruik is strijdig met de bestemming.

Bouwregels:

In de bouwregels zijn objectieve regels gesteld met betrekking tot de plaats en afmetingen van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij het afwijken van de bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken van hetgeen is geregeld. Bijvoorbeeld in het toestaan van een grotere hoogte of het uitbreiden van het bouwvlak.

Specifieke gebruiksregels:

In de specifieke gebruiksregels staat in aanvulling op de bestemmingsomschrijving expliciet beschreven wat wel of niet wordt toegestaan. Het gaat dan vaak om functies of activiteiten waarover onduidelijkheid kan bestaan. Ook hier kan onder voorwaarden van af worden geweken.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden:

Onder de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden worden gesteld ten aanzien van het uitvoeren van werken of werkzaamheden. In het verleden werd wel gesproken van de aanlegvergunning.

Wijzigingsbevoegdheden:

In een enkele bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hiermee is het mogelijk middels een afzonderlijk plan de bestemming waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft te wijzigen. De voorwaarden waaronder dit kan plaatsvinden staan in de regels vermeld.

Bestaande situatie:

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, wordt soms verwezen naar de bestaande situatie. Dit gebeurt om van het plan afwijkende maten, oppervlakten en aantallen niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's, de kappenkaart en de cyclomedia, aangevuld met het gemeentelijk bouwdossier en fotoarchief, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

Algemene regels

In de Algemene regels zijn regels opgenomen die voor het hele plangebied gelden. Daarom zijn deze in een apart hoofdstuk ondergebracht. In dit bestemmingsplan betreft het de volgende regels:

Overgangs- en slotregels

In de Overgangs- en slotregels zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De redactie van het overgangsrecht is voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en dienovereenkomstig overgenomen. De slotregel bevat de titel van het bestemmingsplan. De redactie van de slotregel is voorgeschreven vanuit de SVBP2012 en dienovereenkomstig overgenomen.

4.2.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen en begrensd. De bestemming is een beschrijving van de functies waarvoor de grond mag worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen voor gebieden waarop een specifieke regeling van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.

4.3 Bestemmingen

In dit Glastuinbouwgebied Koekoekspolder 2014, 5e wijziging Tuindersweg 22A komen de volgende bestemmingen en/of aanduidingen voor:

  • Agrarisch - Glastuinbouw
  • Leiding
  • Waarde - Landschap

Daarnaast komen de volgende aanduidingen voor:

  • Functieaanduiding: specifieke vorm van agrarisch - voormalige bedrijfswoning.
  • Gebiedsaanduiding:'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2'

Met dubbelbestemmingen (Leiding en Waarde - Landschap) worden ruimtelijk relevante belangen veilig gesteld die niet of onvoldoende met de ‘onderliggende’ bestemmingen kunnen worden gewaarborgd. Daarbij hebben met de dubbelbestemming samenhangende belangen voorrang op de belangen van de onderliggende bestemming, wanneer de enkelbestemming en de dubbelbestemming met elkaar strijden. Het waarborgen van belangen met behulp van een dubbelbestemming leidt tot de opname van bijzondere regels binnen deze bestemming en noopt tot een nadere afweging van belangen.

4.3.1 Agrarisch - Glastuinbouw

De Koekoekspolder is aangewezen als concentratiegebied voor glastuinbouw en ook als zodanig ingericht. In het verlengde hiervan is het bestemmingsplan er op gericht om zoveel mogelijk percelen te behouden voor (hergebruik als) glastuinbouw en zo min mogelijk glastuinbouwbeperkende functies toe te staan. Een groot deel van het plangebied heeft dan ook de bestemming Agrarisch - Glastuinbouw. Binnen deze bestemming bestaat ruimte voor de uitbreiding van bestaande glastuinbouwbedrijven of de vestiging van nieuwe volwaardige glastuinbouwbedrijven. Ook de vestiging en/of uitbreiding van witlofteeltbedrijven, champignionkwekerijen en vollegrondtuinbouwbedrijven is mogelijk.

In de bouwregels zijn de bouwmogelijkheden opgenomen voor de gronden binnen deze bestemming. De bouw van nieuwe kassen en/of bedrijfsgebouwen is bij recht mogelijk. Hierbij geldt de voorwaarde dat nieuwe bedrijufsgebouwen en/of kassen uitsluitend gebouwd kunnen worden bij volwaardige of reele (glas)tuinbouwbedrijven. In de begripsbepalingen is aangegeven wat onder een volwaardig bedrijf wordt verstaan.

Voor de vestiging van nieuwe glastuinbouwbedrijven (met bedrijfswoning) geldt dat er minimaal 5000 m2 aan kassen moet worden gebouwd. Nieuwvestiging van andersoortige tuinbouwbedrijven (met bedrijfswoning) bijvoorbeeld intensieve kwekerijen (witlofteeltbedrijven) is mogelijk via een binnenplanse afwijkingsregel. Daarbij moet worden aangetoond dat teelt van een (gespecialiseerd) glastuinbouwbedrijf zodanig is dat deze op beperkte schaal bedrijfseconomisch verantwoord en levensvatbaar is. In een dergelijk geval moet een advies overlegd worden van een glastuinbouwdeskundige.

Door het hanteren van de volwaardigheidseis c.q. de ondergrens van 5000 m2 betreffende de omvang van nieuwe glastuinbouwbedrijven wordt voorkomen dat medewerking wordt verleend aan het oprichten van gebouwen en bouwwerken voor niet-bedrijfsmatige activiteiten. Zo blijft het areaal met de bestemming glastuinbouw optimaal beschikbaar voor volwaardige moderne glastuinbouwbedrijven en worden geen nieuwe bedrijfswoningen gebouwd ten behoeve van niet-volwaardige bedrijven.

Binnen de bestemming zijn flexibele bouwregels opgenomen voor de bouw van kassen, bedrijfsgebouwen en overige bouwwerken die de ontwikkeling van moderne glastuinbouwbedrijven faciliteren. Hierbij gaat het onder meer om gebouwen en bouwwerken ten behoeve van de watervoorziening en duurzame energie-installaties.

Bij nieuwvestiging van glastuinbouwbedrijven is ook de bouw van een bedrijfswoning toegestaan. Een tweede bedrijfswoning is uitsluitend mogelijk als indien de bedrijfseconomische noodzaak hiervoor is aangetoond en er sprake is van een oppervlak van minimaal 6 ha glas. Bij volwaardige glastuinbouwbedrijven bestaat ook de mogelijkheid voor detailhandel in eigen of streekeigen producten. Daarbij geldt een maximaal verkoopoppervlak van 40 m2.

Naast flexibele bouwregels zijn in het bestemmingsplan ook enkele bevoegdheden opgenomen die een optimale inrichting van het glastuinbouwgebied kunnen bevorderen. Hierbij gaat het om wijzigingen die het verplaatsen van watergangen en/of waterbergingen mogelijk maken.

Agrarische bedrijfswoningen die in gebruik zijn als burgerwoning

Een aanzienlijk aantal woningen in de Koekoekspolder zijn oorspronkelijk vergund en gebouwd als agrarische bedrijfswoning, maar op dit moment - in strijd met het geldende bestemmingsplan - in gebruik als burgerwoning. Gelet op het grote aantal en de doorgaande schaalvergroting in de glastuinbouw is het reeel te verwachten dat deze woningen in de toekomst nog als bedrijfswoning kunnen worden gebruikt. Het merendeel van de bedrijfsgronden bij deze voormalige bedrijfswoningen is inmiddels verkocht aan nabijgelegen tuinders of aan het waterschap voor waterberging. Voor deze situaties biedt de Wet plattelandswoning de mogelijkheid de betrokken woningen aan te duiden als plattelandswoning (aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - voormalige agrarische bedrijfswoning'). De wet regelt dat deze woningen tevens door derden mogen worden bewoond en niet (meer) beschermd worden tegen de milieugevolgen van het bedrijf waartoe de woning voorheen behoorde.

Voorkomen moet worden dat door de aanwijzing als plattelandswoning bijbehorende (voormalige bedrijfs)gronden minder of niet niet meer beschikbaar zijn voor de glastuinbouwfunctie. Daarom is in het bestemmingsplan een zone langs de bestaande bebouwingslinten opgenomen ('wetgevingszone - wijzigingsgebied 2'). Door alleen binnen deze zone plattelandswoningen toe te staan, blijven de grote aaneengesloten zones tussen de bebouwingslinten optimaal beschikbaar voor de glastuinbouw. Via toepassing van een wijziging kunnen binnen deze zone nieuwe plattelandswoningen worden toegekend, mits gegarandeerd is dat de bij deze woningen behorende gronden buiten de zone gebruikt worden ten behoeve van de glastuinbouw en de op deze gronden aanwezige bebouwing is gesloopt dan wel in gebruik is ten behoeve van de glastuinbouw. Het toekenen van een plattelandswoning mag ook geen nadelige (milieu)gevolgen hebben voor omliggende glastuinbouwbedrijven.

Aan de bewoners van de voormalige bedrijfswoningen die (nog) niet aan de voorwaarden voor de toekenning van een plattelandswoning voldoen is een persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen (conform artikel 3.2.3 Bro). Het opnemen van het persoonsgebonden overgangsrecht is in deze situaties terecht omdat het - gelet op de aanwijzing als concentratiegebied voor de glastuinbouw - gewenst is dat de agrarische glastuinbouwfunctie van de betreffende gronden behouden blijft. Het persoonsgebonden overgangsrecht doet (in tegenstelling tot het handhaven van de illegale situaties) recht aan de situatie die is ontstaan door het lange tijd niet-handhaven van de gemeente en houdt het rekening met het feit dat er geen zicht is op beëindiging van het gebruik gedurende de planperiode. De belangen van de bewoners van de woningen wordt niet aangetast, in die zin dat het gebruik van de bedrijfswoningen als burgerwoningen onder het voorheen geldende plan niet was toegestaan.

Op de onderstaande kaart is de zone langs de bebouwingslinten aangegeven waarbinnen via toepassing van een wijziging nieuwe plattelandswoningen mogelijk zijn. De oranje percelen zijn de percelen met een voormalige bedrijfswoning die aan de wijzigingsvoorwaarden voldoen. Deze percelen zijn in het bestemmingsplan als plattelandswoning aangeduid.

afbeelding "i_NL.IMRO.0166.00991258-VB01_0003.png"

Huisvesting buitenlandse werknemers

De meeste glastuinbouwbedrijven in de Koekoekspolder maken gebruik van buitenlandse seizoensarbeiders. Deze werknemers willen ook in of in de nabijheid van de Koekoekspolder wonen en hun vrije tijd doorbrengen. Illegale verhuur van woningen is ongewenst omdat dit kan leiden tot overbewoning waarbij brandonveilige, overlastgevende en onhygiënische omstandigheden kunnen ontstaan. Dit is onwenselijk voor omwonenden en de werknemers zelf. Huisvesting is primair een zaak van de werkgevers. Mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor de huisvesting van seizoensarbeiders zijn:

huisvesten in de vorm van logeren bij de betreffende glastuinbouwer in zijn of haar agrarische bedrijfswoning;

huisvesten in huidige en/of vrijkomende agrarische bedrijfswoningen. Het bestemmingsplan biedt hiervoor via een afwijkingsbevoegdheid de ruimte.

Overige (agrarische) bedrijvigheid

In de Koekoekspolder bevinden zich ook andere bedrijven dan glastuinbouwbedrijven. Voor zover deze bedrijven legaal zijn, zijn ze in het bestemmingsplan positief bestemd. Waar het gaat om de bedrijven voor witlofteelt (intensieve kwekerijen) zijn de uitbreidingsmogelijkheden vergelijkbaar met de glastuinbouwbedrijven. De uitbreidingsmogelijkheden voor de aanwezige grondgebonden agrarische bedrijven, intensieve veehouderijbedrijven en agrarische loonbedrijven zijn beperkt, gelet op de ligging in een glastuinbouwgebied en de mogelijk negatieve effecten op omliggende Natura 2000-gebieden. Zie voor dit laatste aspect ook het MER.

4.3.2 Leiding

In de Koekoek is sprake van zowel een ondergrondse als een bovengrondse hoogspanningsleiding. De leidingen zijn op de verbeelding weergegeven door middel van de dubbelbestemmingen 'Leiding' en 'Leiding - Hoogspanningsverbinding'. Uiteraard zijn in het plangebied nog diverse andere leidingen gelegen. Deze leidingen zijn vanwege het meer ondergeschikte karakter c.q. het belang hiervan voor het bestemmingsplan, niet meegenomen.

4.3.3 Waarde - Landschap

Het gehele plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' gekregen. De bijbehorende regels zijn gericht op het behoud, bescherming en/of herstel en de ontwikkeling van de landschapswaarden van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komen in de landschappelijke waarden c.q. structuurdragers van de Koekoekspolder.

4.4 Verbeelding

De verbeelding is opgenomen in het digitale bestand met het planummer NL.IMRO.0166.00991258-OW01 en weergegeven als pdf in Bijlage 1.

Hoofdstuk 5 Procedure

5.1 Procedure

De wijzigingsbevoegdheid is via het moederplan aan burgemeester en wethouders gegeven. Voor het opstellen van een wijzigingsplan geldt de uniforme voorbereidingsprocedure ex afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), met dien verstande dat burgemeester en wethouders binnen 8 weken na afloop van de ter inzage legging een besluit moeten nemen. Daarna volgt beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Conform afdeling 3.4 Awb heeft het ontwerpwijzigingsplan vanaf 25 juli 2018 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Belanghebbenden hebben geen zienswijze ingediend op het plan.

Na vaststelling van het wijziginsplan door burgemeester en wethouders ligt het plan vanaf 3 oktober 2018 opnieuw 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het wijzigingsplan treedt in werking daags na afloop van de tervisielegging, als er geen beroep is ingesteld.

Is er wel beroep ingesteld dan treedt het wijzigingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

5.2 Overleg

Net als in een reguliere bestemmingsplanprocedure geldt bij de voorbereiding van een wijzigingsplan dat overleg moet worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Onder verwijzing naar het bepaalde in 3.1.1 Overleg moet de conclusie zijn dat onderhavig wijzigingsplan een ontwikkeling betreft die voldoet aan de gestelde voorwaarden om af te zien van vooroverleg.