Zalk 2012, 1e herziening Hoge Brink 9

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Op dit moment ligt het melkveebedrijf van de initiatiefnemers in de bebouwde kom van Zalk. Uitbreiding van het bedrijf op deze locatie is niet mogelijk. Om verplaatsing naar een andere locatie deels te kunnen financieren, is een herontwikkeling op deze locatie nodig. inmiddels is onder voorbehoud een nieuwe agrarische locatie in de gemeente Kampen aangekocht.

Op de huidige bedrijfslocatie worden de stallen gesloopt en de bestaande woning en bijgebouw herbestemd voor twee woningen, waarbij daarnaast twee zorgappartementen mogelijk zijn in het achterhuis.

Op de vrijkomende gronden is voldoende ruimte voor de inpassing en bouw van twee (landelijke) twee-onder-een-kap woningen. Het betreft hier de ontwikkeling van een knooperf met daarop 4 woningen in twee gebouwen. Het ene gebouw heeft de uitstraling van een boerderij (woning + bedrijfsruimte) en de andere de uitstraling van een schuur. Daarnaast zal er een gesloten kapschuur als garage en berging voor de 4 woningen dienen. Op deze wijze zal de ongewenste bouw van garages en bergingen bij de woningen worden voorkomen.

Er worden dus in totaal 7 nieuwe wooneenheden toegevoegd naast de bestaande bedrijfswoning. De bestemming agrarisch biedt niet de mogelijkheden om het gewenste aantal wooneenheden te vestigen. Om deze reden is er veelvuldig overleg geweest met gemeente en is er op 13 maart 2015 een schrijven ontvangen, briefkenmerk 3691-2014, met hierin een principe akkoord voor de realisatie van de woningen.

1.2 Bij dit plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Zalk 2012, 1e herziening Hoge Brink 9' bestaat uit de volgende stukken:

• deze toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding met nummer NL.IMRO.0166.00991208-VB01.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de onder het plan vallende gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving zijn opgenomen.

1.3 Ligging van het plangebied

De planlocatie Hoge Brink 9 is gelegen tegen de kern van het dorp Zalk aan de zuid- westelijke kant.

afbeelding 1: ligging hoge brink 9 (bron PDOK.nl)

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Hoge Brink

Het plangebied heeft in het bestemmingsplan 'Zalk 2012' de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf'. Daarnaast heeft het perceel de waarde 'Waarde - Archeologie 1' en de gebiedsaanduiding "vrijwaringszone - molenbiotoop". De boerderij heeft in het bestemmingsplan de bouwaanduiding 'karakteristiek' meegekregen.

Op de afbeelding 'Uitsnede geldend bestemmingsplan' is een uitsnede opgenomen van de verbeelding van het geldend bestemmingsplan.

afbeelding: Uitsnede geldend bestemmingsplan.

Binnen deze bestemming is het realiseren van de zeven nieuwe woningen en het gebruik van de agrarische bedrijfswoning ten behoeve van een woonbestemming niet toegestaan.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• De relevante beleidskaders van alle betrokken beleidsniveaus worden beschreven in hoofdstuk 2.
• in hoofdstuk 3 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied. De historische ontwikkeling, de belangrijkste karakteristieken en de bestaande ruimtelijke situatie staan daarbij centraal;
• de uitvoerbaarheidaspecten die gerelateerd zijn aan de gewenste ontwikkelingen komen aan bod in hoofdstuk 4;
• De juridische planopzet wordt behandeld in hoofdstuk 5. Hierin worden de gewenste planologische mogelijkheden en ontwikkelingen vertaald in een juridisch-planologische regeling. Hiermee vormt dit hoofdstuk een toelichting op de planregels;
• vervolgens komt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan bod. Onder het laatste vallen inspraak en overleg.

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

In dit hoofdstuk wordt het integrale beleid samengevat dat relevant is voor Kampen. Het (inter)nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening. Een ‘doorzetting’ van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen.

2.1 Europees en rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie bevat de visie van het rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 meteen doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat, laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

De stappen van de ladder voor duurzame verstedelijking worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
• 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

De definitie van bestaand stedelijk gebied (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijk groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid.

In dit geval betreft het een zeer kleinschalige ontwikkeling, waarbij geen nationaal belang wordt geraakt. De toets aan de ladder duurzame verstedelijking zal in de paragraaf gemeentelijk beleid worden uitgevoerd.

2.1.2 Europese Kaderrichtlijn Water (2000)

Duurzaam schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst is belangrijk in Europa. De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) is op 22 december 2000 in werking getreden en vraagt aan alle lidstaten om resultaten te boeken met het schoonhouden en schoonmaken van het water in stad en land (chemisch kwaliteitsdoel) en het beschermen en ontwikkelen van natuur (ecologisch kwaliteitsdoel). De afspraken moeten er voor zorgen dat iedere lidstaat ervoor zorgt dat de kwaliteit van het oppervlaktewater en het grondwater in 2015 op orde is. Uitgangspunt is een indeling in stroomgebieden. De gemeente Kampen valt onder het deelstroomgebied Rijn-Oost. In 2009 is het stroomgebiedbeheerplan vastgesteld, waarin de doelen, maatregelen en kosten zijn beschreven om aan het gewenste kwaliteitsniveau voor water te voldoen.

In dit geval betreft het een zeer kleinschalige ontwikkeling, waarbij geen nationaal belang wordt geraakt. In de paragraaf 3.7 zal specifiek voor het plangebied worden ingegaan op het onderdeel water.

2.1.3 Het Nationaal Waterplan (2009)

Het Nationaal Waterplan is de rijksnota voor het nationale waterbeleid en wordt op basis van de Waterwet eens per 6 jaar opgesteld. Het plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid de rijksoverheid in de planperiode voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

In dit geval betreft het een zeer kleinschalige ontwikkeling, waarbij geen nationaal belang wordt geraakt. In de paragraaf 3.7 zal specifiek voor het plangebied worden ingegaan op het onderdeel water.

2.1.4 Beleidslijn grote rivieren

De Beleidslijn grote rivieren dient twee doelen: primair waarborging van voldoende veiligheid en als tweede doel verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij hoort een concreet maatregelenpakket voor de korte termijn en een doorkijk voor de lange termijn.

Voor de korte termijn was, als hoogwatermaatregel bij Kampen, een zomerbedverlaging van de IJssel opgenomen. Voor de lange termijn opgave was alleen een zomerbedverlaging niet toereikend. De PKB voorzag daarom in een planologische reservering van een ruim gebied ten zuiden en westen van Kampen voor een nader te begrenzen bypass en ten noorden en oosten van Kampen een planologische reservering voor het verleggen van het Noorddiep.

De regio heeft aanleiding gezien de bypass al op korte termijn te realiseren. Op dit moment is een gecombineerd pakket van maatregelen in voorbereiding waarbij sprake is van een zogenaamde verkorte zomerbedverlaging (beginnend bij Kampen), een directe aanleg van de bypass, aangevuld met kleinere maatregelen, om te kunnen voldoen aan de vereiste waterstandsdaling.

In dit geval betreft het een ontwikkeling, waarbij geen belang uit de beleidslijn grote rivieren wordt geraakt.

2.1.5 Natura 2000-gebieden (2003)

Nederland kent 162 Natura 2000-gebieden. Dit Natura 2000 netwerk bestaat uit gebieden die zijn aangewezen onder de Vogelrichtlijn en aangemeld onder de Habitatrichtlijn. Beide Europese richtlijnen zijn belangrijke instrumenten om de Europese biodiversiteit te waarborgen. Alle Vogel- of Habitatrichtlijngebieden zijn geselecteerd op grond van het voorkomen van soorten en habitattypen die vanuit Europees oogpunt bescherming nodig hebben.

Als een activiteit mogelijk van invloed is of kan zijn op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied of Beschermd Natuurmonument, dan is een vergunning noodzakelijk. Dit kan ook nodig zijn voor projecten die buiten het beschermd gebied liggen, maar wel mogelijk van invloed zijn op de instandhoudingsdoelstellingen binnen het gebied, de externe werking.

Op dit aspect wordt nader ingegaan in paragraaf 3.8.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie van de provincie Overijssel vormt een belangrijk beleidskader voor de gewenste ontwikkeling. Op 1 juli 2009 is het Omgevingsplan vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Overijssel en heeft nu de status van structuurvisie (onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening). Tevens geldt het omgevingsplan als Regionaal Waterplan, Milieubeleidsplan, Provinciaal Verkeer- en Vervoersplan en Bodemvisie in het kader van ILG-afspraken met het Rijk.

Leidende thema's in de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Duurzaamheid wordt volgens de Omgevingsvisie gerealiseerd door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

Ruimtelijke kwaliteit wordt volgens de Omgevingsvisie gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Bij het sturen op ruimtelijke kwaliteit in de Omgevingsvisie is een sleutelrol weggelegd voor de gebiedskenmerken. Dit zijn de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype, die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit ervan. In de gekozen benadering zijn de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de lust- en leisure laag bepalend voor de kenmerken van een gebied. Deze lagen staan niet los van elkaar. Vaak liggen de lagen over elkaar heen en hebben plekken te maken met kenmerken van verschillende gebieden.

Als in een bepaald gebied een verandering aan de orde is, dan geven de gebiedskenmerken richting aan de manier hoe dit moet plaatsvinden. Bij de gebiedskenmerken is in de kolom 'sturing' onder de kop ‘norm’ aangegeven welke kenmerken altijd, met elke ontwikkeling, gerespecteerd en versterkt dient te worden, omdat ze gerekend worden tot het provinciale belang. Onder de kop ‘richting’ is een manier van omgang met kenmerken weergegeven, die de provincie zeer wenselijk vindt. Hier mag van worden afgeweken. Onder de kop ‘inspiratie’ staan ontwikkelingen vermeld die denkbaar zijn in het betreffende gebiedstype met respect voor de gebiedskenmerken.

De gebiedskenmerken worden in de volgende paragraaf in het kader van de toets aan de Omgevingsverordening nader uitgewerkt.

2.2.2 Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening Overijssel van de provincie draagt zorg voor de uitvoering van het beleid uit de omgevingsvisie. In de verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken. De toelichting zal aangeven in welke mate de gewenste ontwikkeling bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

afbeelding uitsnede kaart ontwikkelperspectieven omgevingsvisie.

Voor de planlocatie geld binnen het ontwikkelperspectief stedelijk gebied de aanduiding woonwijk.

Ruimtelijke kwaliteit

In de toelichting op bestemmingsplannen moet worden onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken richtinggevende uitspraken worden gedaan, moet in deze richting voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen.

Er mag gemotiveerd worden afgeweken wanneer er sprake is van zwaarwegende sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen en er voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de provinciale ambities zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken.

Stedelijke omgeving

Zuinig op ruimte

• 1. De provincie stimuleert dat bij nieuwe initiatieven eerst bekijkt of dit een plek kan krijgen op bestaande woon- en werkterreinen door inbreiding of herstructurering. Deze zogenaamde ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ geldt als regel voor Overijssel en staat verankerd in de Omgevingsverordening.
  De ladder word onderverdeeld in de volgende stappen :
  1. benut de beschikbare ruimte binnen het bebouwde gebied
  2. ga na of de mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen dit gebied optimaal zijn benut
  3. indien het voorgaande aantoonbaar niet mogelijk is gebleken: verken uitbreidingsopties

Leegstand

Leegstand van winkels, kantoren en bedrijven maakt het bebouwde gebied onaantrekkelijk.De leegstandsmonitor geeft inzicht in plekken met leegstand. Met deze informatie kan vervolgens onderzocht worden welke mogelijkheden voor ander gebruik er zijn. En wat er nodig is om deze gebieden weer aantrekkelijk te maken.

Leefbare kleine kernen

De leefbaarheid van de Overijsselse kleine kernen staat steeds meer onder druk. Denk aan leegstand van winkels, scholen, clubgebouwen en agrarische bedrijven. Dit heeft gevolgen voor het leefklimaat, de aanblik en beleving, dekleine kernen, hetgeen deze juist zo bijzonder en vertrouwd maken.

Nationaal landschap

Binnen de omgevingsverordening wordt het nationaal landschap alsvolgt omschreven: De door het Rijk aangewezen en globaal begrensde gebieden met (inter)-nationaal zeldzame of unieke landschapskwaliteiten en in samenhang daarmee cultuurhistorische en natuurlijke kenmerken. De essentiële landschappelijke of cultuurhistorische kenmerken van nationale landschappen of van een deel van een nationaal landschap die voor het Rijk aanleiding zijn geweest om over te gaan tot aanwijzing van het nationaal landschap.

De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap IJsseldelta zijn:

a. de grote mate van openheid;

b. de historische, rationele, geometrische verkaveling van de polder Mastenbroek;

c. het reliëf in de vorm van huisterpen en kreekruggen;

d. de kleinschaligheid en openheid van het rivierenlandschap.

Bestemmingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen als deze bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten.

Concentratie woningbouw

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

In afwijking van het bovengenoemde mag een bestemmingsplan voorzien in woningbouw en bedrijventerrein om te voldoen aan (een deel van) de behoefte van een buurgemeente op basis van afspraken die door samenwerkende gemeenten zijn gemaakt en passend binnen een woonvisie.

Woonvisie en regionale woonafspraken

Vanuit de verordening is gesteld dat een bestemmingsplannen welk voorzien in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie en waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en Gedeputeerde Staten van Overijssel.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Bestemmingsplannen voor de groene omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Toetsing omgevingsverordening

Het plan is uitgebreid getoetst aan de bovengenoemde punten uit de verordening. De totstandkoming heeft plaats gevonden op in overleg met specialisten op het gebied van landschap, stedenbouwkundig oogpunt, milieukundig oogpunt en in overleg met bevoegd gezag. Een proces waar jaren van vooroverleg, bijstellen van plannen en het concretiseren en definitief worden van plannen aan vooraf is gegaan.

De bestaande agrarische locatie binnen het stedelijk gebied van Zalk zal worden hergebruikt voor woningbouw. De bestaande woning met het bijgebouw wordt volledig hergebruikt, dit in combinatie met een maatschappelijke functie in de vorm van zorg appartementen. De overtollige agrarische opstallen en verharding wordt gesaneerd. Hiervoor komen twee woningen en een gezamenlijk bijgebouw terug.

Door het saneren van de oude overtollige agrarische bebouwing in het stedelijk gebied, ligt er een plan dat voldoet aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Afwegingen voor de herinrichting van het plangebied zijn gemaakt op basis van het aan het ten grond liggende beleid voor de uitvoering van de plannen.

Middels het beeldkwaliteitsplan is de erftransformatie gerechtvaardigd door in te zetten op de kwaliteitsverbetering van het gebied. Uit het plan is gebleken dat er zorgvuldig met de ruimte is omgegaan. De nieuwe ontwikkelingen zijn in beginsel ontworpen om de eigenheid van het het gebied weer terug te brengen. Er is dan ook geen sprake van strijd met het in de Omgevingsvisie en verordening opgenomen provinciaal belang. Het volledige beeldkwaliteitsplan en het inrichtingsplan zijn onderdeel van dit bestemmingsplan.

2.2.3 Ontwikkelingsperspectief Nationaal Landschap IJsseldelta

Zoals eerder beschreven zijn in de Nota Ruimte verschillende Nationale Landschappen aangewezen en het plangebied ligt in één daarvan; het Nationaal Landschap IJsseldelta. De opgave voor deze Nationale Landschappen is het behouden, duurzaam beheren en waar mogelijk versterken van de bijzondere kwaliteiten. Ook de recreatieve toegankelijkheid moet vergroot worden. De opgave voor het gebied IJsseldelta is in eerste instantie uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief. Daarna volgt uitwerking in een uitvoeringsprogramma.

Het gebied IJsseldelta heeft drie kern kwaliteiten:

• de grote mate van openheid;
• de oudste rationele, geometrische verkaveling;
• reliëf in de vorm van huisterpen en kreekruggen.

De sanering van het agrarische bedrijf en de realisatie van de woningen in de kern van Zalk zijn niet van invloed op het Nationaal landschap. De woningen worden qua architectuur zo afgestemd op het dorp en haar omgeving dat het een versterking van het aangezicht van het dorp en het landschap is. Er is gekozen voor een traditionele boerderijwoning en een schuur woning, beiden verdeeld in twee wooneenheden.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie Kampen 2030 (2009)

Op 28 mei 2009 is de Structuurvisie 2030 Kampen vastgesteld door de gemeenteraad. Dit strategische document bevat de uitgangspunten voor het ruimtelijk beleid. In de visie wordt aangegeven hoe de gemeente verwacht het ruimtelijk beleid te gaan uitvoeren in de komende jaren. De structuurvisie is een richtinggevend document.

De waarde van het landschap heeft een officiële status gekregen, Nationaal Landschap IJsseldelta. Dit betekent niet dat er niets meer mag gebeuren in dit gebied, maar wel dat alle toekomstige ontwikkelingen een bijdrage moeten leveren aan het behouden en versterken van de ‘kernkwaliteiten’ van het landschap. De boeren onderhouden het landschap en zijn daarmee voor een belangrijk deel de ‘beheerder’, als het gaat om het in stand houden van de landschappelijke kwaliteit. Uitgangspunt is dan ook om de agrarische bedrijfsvoering als beheerder van het landschap te behouden en waar mogelijk te versterken.

Het plan voorziet in de basis voor de toekomst van het agrarische bedrijf welk op de bestaande locatie zich niet verder kan ontwikkelen. Het bedrijf zal elders voortgezet gaan worden. De locatie zal doordat het in het stedelijk gebied is gelegen ook aan deze functie worden terug gegeven. In het landschapsplan is de uitvoering nader toegelicht. Het landschapsplan is onderdeel van dit bestemmingsplan.

2.3.2 Ladder duurzame verstedelijking

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Voor de toetsing zullen de drie treden achter elkaar worden doorlopen.

Afbeelding: Ladder voor duurzame verstedelijking

Trede 1:

Indien er in het geheel geen sprake is van toename van het ruimtebeslag, dan is de Afdelingslijn dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ontwikkelingen met minder dan 11 woningen worden niet als stedelijke ontwikkeling gezien.

Regionale woonafspraken

In december 2014 heeft het college van Gedeputeerde Staten de regionale woonvisie vastgesteld. De verschillende colleges van B&W hebben met het stuk ingestemd. Met het opstellen van een regionale visie is begonnen met het gezamenlijk afstemmen en verantwoordelijkheid nemen  voor het Wonen in West-Overijssel. In januari van 2015 is gestart met het opstellen van regionale woonafspraken, wat in december 2015 tot een definitief stuk heeft geleid. Uitgangspunt voor het opstellen van de woonafspraken is de motie Renkema-2014. Deze motie gaat in op het wijzigen van de Omgevingsverordening om het terugdringen van overcapaciteit van woningbouw te realiseren: “Het voorkomen en het aanpakken van overcapaciteit op de woningmarkt waarbij kwantitatieve afspraken worden gemaakt om de geplande woningvoorraad in overeenstemming te brengen met de demografische ontwikkelingen en marktontwikkelingen”. Het onderdeel programmeren en zuinig ruimtegebruik heeft ook consequenties voor de gemeente Kampen. Eén van de uitgangspunten van de regionale woonafspraken betekent dat binnen 3 jaar toegewerkt wordt naar maximaal 100% bestemmingsplancapaciteit. Het college van B&W van de gemeente Kampen heeft 12 januari 2016 ingestemd met de ondertekening van de regionale woonafspraken.

Bestaande behoefte

In 2017 zijn de regionale woonafspraken geactualiseerd. Hierbij is vastgelegd dat voor vaststelling van de actuele woningbehoefte meerdere prognoses worden gemiddeld in combinatie met een bandbreedte. Voor West-overijssel is gekozen voor een middeling van de laatste 5 primos-prognoses (vanaf 2012) omdat deze voor West-Overijssel het meest stabiele beeld laat zien. Om de slag naar kwalitatief programmeren te maken en om wat los te komen van het alleen uitgaan van een getal wordt een bandbreedte van 10% gehanteerd boven en onder het Primosgemiddelde. Omdat Kampen op de langere termijn (na 10 jaar) nog groei laat zien, mogen we de bovenkant van de bandbreedte hanteren, wat neerkomt op een groei van 2017-2027 van 1695 (100%) tot 1865 (110%) huishoudens.

Bestaand aanbod

Ook het bestaande harde planaanbod is per 1 januari 2017 herijkt. Dit geeft het volgende overzicht:

Netto woningvraag 2017-2027 RWP	1865 woningen
Harde plancapaciteit met directe bouwtitel	923 woningen	49%
Plancapaciteit wijziging/uitwerking	518 woningen	28%
Totale capaciteit	1441 woningen 77%

Hiernaast heeft de provincie aangegeven dat het sloopoverschot (extra sloop tov teruggebouwde wooneenheden) van de Hanzewijk van 278 woningen ook meegenomen mag worden.

Het voorgestelde plan, de realisatie van twee aan een geschakelde woningen en het omzetten van de bedrijfswoning naar twee burgerwoningen en twee zorg appartementen is een kleinschalige ontwikkeling die binnen de bestaande plancapaciteit mogelijk is. Ook uit het woningbehoefte-onderzoek voor de kleine kernen uit 2015 blijkt dat er de komende tien jaar behoefte is aan 15 tot 20 nieuwe woningen binnen Zalk. De toevoeging van deze vijf extra woningen en twee zorgappartementen vult een deel van deze behoefte in.

Trede 2:

Gezien het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat het plangebied onderdeel uitmaakt van bestaand stedelijk gebied. De locatie ligt aan de rand van Zalk.

Trede 3:

Deze trede is niet van toepassing.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat dit project voldoet aan de ladder van duurzame verstedelijking. Het plan moet volgens de afgesproken systematiek worden afgestemd als het meer dan 25 woningen bevat. Het plan is een dusdanig kleine ontwikkeling dat deze niet regionaal afgestemd hoeft te worden.

2.3.3 Woonvisie 2016 - 2021

In de Woonvisie 2016-2021 worden de verschillende woonbelangen in kaart gebracht en vormt de basis voor het woonbeleid. De visie is gericht op het in balans brengen van de woning voorraad waarbij de inwoners van de gemeente centraal staan. Het voornemen is vanuit een open bestuursstijl samen met inwoners en maatschappelijk partners te investeren in de samenleving.

De komende tien jaar heeft de gemeente plaats voor 1865 nieuwe woningen. Dit aantal sluit aan bij de regionale afspraken die er gemaakt zijn. Naast de aantallen is er duidelijk een kwalitatieve opgave. Het grootste deel van de voorkeur voor het woonmilieu gaat uit naar het stedelijk gebied. Een kleiner deel, circa 5% naar het landelijk/ dorps gebied. In aantallen maakt dit ongeveer een hondertal woningen.

Naast de kwalitatieve en kwantitatieve opgave is er steeds meer vraag naar wonen in het kader van zorg en welzijn. De vraag naar verzorgd wonen, aanleun, woonzorg complexen, en service woningen neemt fors toe. De gemeente stimuleert initiatieven waarbij er ruimer word gekeken naar mogelijkheden voor bijvoorbeeld zelfstandige woonruimtes voor ouderen.

Het initiatief de realisatie van de vijf nieuwe woningen, de verbouw van de bedrijfswoning en een tweetal zorg appartementen in de vorm zoals deze nu is opgezet sluit aan bij de doelen vanuit de woonvisie. Tevens sluit deze aan bij het woonbehoefte onderzoek wat is uitgevoerd voor de gemeente kampen.

2.3.4 Groenstructuurvisie (2012)

Het groen in de bebouwde omgeving bepaalt mede de kwaliteit van het woon- en leefmilieu voor alles en iedereen die er gebruik van maakt. De gemeente Kampen voert een groenbeleid om hier gericht op te kunnen sturen. In de Groenstructuurvisie zijn de ambities en doelen op het gebied van groen vastgelegd. Met het vaststellen van de visie op 4 oktober 2012 is het Groenbeleidsplan 2004 komen te vervallen.

De Groenstructuurvisie heeft betrekking op het totale areaal openbaar groen van de bebouwde kommen van Kampen, IJsselmuiden en de kleine kernen. Daarnaast geeft de visie aan welke particuliere groengebieden van betekenis zijn voor de groenstructuur.

afbeelding: uitsnede groenstructuurvisie (bron gemeente Kampen)

De locatie is aan de westzijde voorzien van een landschappelijk lint en aan de oostzijde een enkelzijdige bomenrij.

De kavelgrenzen van de woonpercelen worden met natuurlijke plantmaterialen afgescheiden. De percelen op de erfgrenzen worden beplant met ligusterhagen (Ligustrum vulgare ‘Atrovirens’). Deze vormt in de winter een halfgroenblijvende afscheiding.

In het bijgevoegde landschapsplan en beeldkwalteitsplan is weergegeven in welke mate er tegemoet wordt gekomen aan de groenstructuurvisie. In de plannen is te zien dat de linten zijn doorgezet en een verbinding maken tussen de linten. Beide plannen zijn de basis geweest voor de goedkeuring en uitwerking van dit bestemmingsplan.

2.3.5 Extern veiligheidsbeleid (2013)

De gemeente Kampen wil haar burgers een veilige leefomgeving bieden. Om die verantwoordelijkheid in te vullen, heeft de gemeente Kampen samen met Haskoning Nederland B.V. Milieu het externe veiligheidsbeleid geformuleerd. Doel van het externe veiligheidsbeleid is om duidelijk te maken welke externe veiligheidsrisico's in de gemeente Kampen aanwezig zijn en hoe met deze en toekomstige risico's dient te worden omgegaan.

Risicobronnen bestaan uit risicovolle inrichtingen en transportassen en buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uit een inventarisatie blijkt dat zich in Kampen relatief weinig risicobronnen bevinden. De gemeente Kampen kent 8 Bevi-inrichtingen en 8 inrichtingen die vallen onder de drempelwaardenlijst in het kader van het Register Risicosituaties Gevaarlijke Stoffen (propaantanks, opslag van gevaarlijke stoffen en houtopslag).

Het vervoer van gevaarlijke stoffen binnen de gemeente vindt plaats over weg, spoor, water en buisleiding. De gemeente heeft in 2001 een routering voor het wegvervoer van gevaarlijke stoffen vastgesteld. Ook ontheffingroutes zijn bepaald.

Op basis van de uitgevoerde inventarisaties is geconstateerd dat binnen de gemeente Kampen geen grote knelpunten aanwezig zijn voor wat betreft de bescherming van individuele burgers (plaatsgebonden risico). Wel is een aantal situaties aanwezig met een verhoogd risico voor groepen (groepsrisico). Daarnaast vormt de ligging van de bestaande transportassen en buisleidingen wel een aandachtspunt voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Bij bestaande situaties is het niet altijd mogelijk om de uitgangspunten en ambities toe te passen. Voor bestaande situaties geldt dat deze worden geaccepteerd indien deze voldoen aan de wettelijke grens- en richtwaarden. Indien niet aan wettelijke grenswaarden wordt voldaan, dient naar een (snelle) oplossing van de situatie gezocht te worden. Bron- en effectmaatregelen lopen daarbij vooruit op saneringsinstrumenten. Bij een overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico in bestaande situaties, dienen de hulpdiensten bijzondere aandacht te besteden aan de voorbereiding op een eventuele calamiteit (eventueel wordt de regionale brandweer om advies gevraagd).

In het geval van nieuwe situaties worden in woongebieden geen risicobronnen geïntroduceerd. Kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten mogen niet binnen de 10-6 contour van een risicobron liggen. Daarnaast is een toename van het groepsrisico door risicobronnen niet toegestaan. Een toename van het groepsrisico door een structurele toename van het aantal personen in het invloedsgebied is wel toegestaan, mits:

• er invulling wordt gegeven aan de verantwoordingsplicht voor het groepsrisico, zoals opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen;
• de risicobron actief wordt benaderd teneinde de risico's zo mogelijk te minimaliseren;
• de oriënterende waarde voor het groepsrisico in nieuwe situaties als richtwaarde wordt beschouwd.

Op basis van de risicokaart kan geconcludeerd worden dat zich in de nabijheid van het plangebied geen bedrijven met risicovolle activi- teiten bevinden. Het aspect externe veiligheid is derhalve geen belemmering voor doorgang van onderhavig plan.

2.3.6 Welstandsnota (2017)

In de Woningwet is vastgelegd voor welke bouwwerkzaamheden een bouwvergunning nodig is. Bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) is bepaald welke bouwwerken vergunningsvrij zijn en voor welke bouwwerken een bouwvergunning aangevraagd moet worden. Alle vergunningplichtige bouwwerken dienen te worden getoetst aan welstandseisen.

De gemeente heeft een Welstandsnota vervaardigd. Deze Welstandsnota gaat over de kwaliteit van de bebouwing in de gemeente Kampen. Oude en nieuwe gebouwen in al hun verscheidenheid vormen met elkaar het aanzien en daarmee de welstand van de gemeente. De gemeente Kampen wil dan ook zorgvuldig omgaan met de bebouwing in de gemeente. Daarnaast wil zij ook haar burgers inspireren en stimuleren zorgvuldig om te gaan met verbouwingen aan hun gebouwde eigendommen. Deze Welstandsnota is daartoe geschreven.

De Welstandsnota is bedoeld om te inspireren en waar mogelijk een nieuwe kijk te bieden op de dagelijkse leefomgeving. Door de Welstandsnota wordt de burger en de aanvrager van een bouwaanvraag inzicht geboden en verheldering gegeven over de beoordeling van (zijn of haar) bouwplannen. Voor dit plan is een op maat gemaakt beeldkwaliteitsplan opgesteld welke als onderdeel van de Welstandsnota zal worden vastgesteld.

2.3.7 Landschapsontwikkelingplan

De gemeente Kampen heeft in samenwerking met de naastgelegen gemeenten Zwolle en Zwartewaterland een landschapsontwikkelingsplan gemaakt. Met het landschapsontwikkelingsplan willen de gemeenten zich inzetten voor het behoud en de versterking van de kwaliteiten en kenmerken van het landschap.

In het landschapsontwikkelingsplan is opgenomen dat in het buitengebied bebouwing vrijkomt. Het vinden van passende functies voor deze bebouwing is van belang. Daarnaast dient op zorgvuldige wijze te worden omgegaan met uitbreidingen op of nabij de oude erven. Het doel ervan is het behoud van karakteristieke en/of monumentale bebouwing en het vinden van het gewenste economische draagvlak, zonder dat dit leidt tot ongewenste invloeden op het landschap.

In het landschapsontwikkelingsplan wordt voor de omgeving stroomtruggen en dijken een aantal kenmerken beschreven. De dijk is beeldbepalend, ligt hoger in het landschap en heeft een kronkelend verloop. Een “Kralensnoer” van bebouwing, beplanting, kolken, weides en akkers met een onregelmatige verkaveling. Vergezichten, historische plaatsen, de erven met bijbehorende beplanting liggen letterlijk “aan” de dijk.

Bij het versterken van de gebiedskenmerken ingezet worden op een duurzame toekomst voor de landbouw (veeteelt en akkerbouw). Het versterken van het eigen karakter van de oude kernen, de kronkelende dijken en de aanliggende erven. Versterken of handhaven van de zichtlijnen naar de achterliggende open polders. Functiemenging van landbouw, wonen, cultuurhistorie en recreatief medegebruik. Hergebruiken van beeldbepalende en monumentale gebouwen en het aanleggen van beplanting op de perceelsgrenzen (hakhout), fruitgaarden met fruitbomen met een hoge stam, erfbeplanting en meidoornhagen.

In het beeldkwaliteitsplan is uiting gegeven aan de bovengenoemde gebiedskenmerken.

afbeelding: uitsnede beeldkwaliteitsplan.

Het erf bestaat uit een verhard gedeelte en een gedeelte met een halfverharding. De woningen grenzen aan de halfverharding. Het verkeers-erf wordt bestraat met een verharding van gebakken straatstenen. Erfafscheidingen op de kavelgrenzen van het eigendom vraagt om een collectieve aanpak. Dit is van belang om het landelijke karakter te behouden en dorpse sfeer te doen uitstralen. De kavelgrenzen van de woonpercelen worden met natuurlijke plantmaterialen afgescheiden. De percelen op de erfgrenzen worden daarom beplant met ligusterhagen. Deze vormt in de winter een halfgroenblijvende afscheiding. Op de kavelgrenzen aan de zuid en oostzijde tussen de nieuwbouw en boerderij wordt een houtsingel aangeplant. De bestaande houtsingel op de kavelgrens naar achterliggende weiland wordt waar nodig gedund en aangevuld met streekeigen soorten. Langs de sloot aan de ontsluitingsweg wordt een rij knotbomen (Salix) aangeplant. Het erf wordt beplant met een walnoot en als accent een rode beuk. De tekening met de verkaveling met de woningen doet een voorstel om op eigen perceel een aantal individuele bomen en hoogstamvruchtbomen aan te planten.

In zorgvuldig overleg met de verschillende instanties heeft dit geleid tot een definitief plan welk onderdeel van dit bestemmingsplan is geworden.

Hoofdstuk 3 Onderzoek

3.1 Algemeen

Artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht in combinatie met artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening verplicht het college van burgemeester en wethouders onderzoek te doen naar de relevante feiten en de af te wegen belangen die bij de aangevraagde bestemmingsplanherziening komen kijken. In dit hoofdstuk zal dan ook op de voor het onderhavige plangebied relevante aspecten worden ingegaan. Het betreft hier niet alleen de ruimtelijke problematiek maar ook de aspecten die samenhangen met het milieu, de archeologie, ecologie, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

3.2 Ontwikkelingsgeschiedenis

De ontstaansgeschiedenis is de basis geweest voor de totstandkoming van de planvorming. Zalk is ontstaan als een ‘kern-esdorp’, een nederzetting van boerderijen. Deze lagen veelal bijeen in de kern rond de Brink. De erven rondom de boerderijen ruim van opzet en sloten vrijwel allen aan op de Brink. De boerderijen lagen willekeurig verspreid over de huiskavels, maar in de regel met de schuurdeuren gericht naar de Brink.

Kenmerkend voor het erfensemble Hoge Brink 9 is dat deze aan twee zijden door de Brink werd omsloten. Ook aan de voorzijde van de huidige boerderij, aan de Broeksteeg lag nog een langgerekte brinkvormige ruimte. In het terrein is deze min of meer nog afleesbaar.

De Brink is in het begin van de jaren dertig verkaveld en in gebruik genomen voor woningbouw. Ruimtelijk is deze niet meer herkenbaar als dorpsbrink. Herstel van deze historisch belangrijke open ruimte moet als te kostbaar worden geacht. Kaartbeelden vanaf de wederopbouwperiode (1945-1970) geven een toename te zien van de woningbouw in Zalk. De Hoge Brink heeft na WO II zijn straatnaam gekregen.

Recent heeft in 2011 een kavelruil tussen 6 agrarische bedrijven plaats gevonden. In en nabij de bebouwde kom is in totaal 190 ha van eigenaar verwisseld.

De initiatiefnemer was één van de bedrijven die heeft meegewerkt aan deze kavelruil. Daardoor is er een grote aaneengesloten huiskavel buiten het dorp gevormd, waardoor de mogelijk was ontstaan om het bedrijf uit de dorpsrand te verplaatsen. De verplaatsing zou een afname van het brede en zware landbouwverkeer en vrachtverkeer, zoals de melkauto in het dorp. Nu de verplaatsing van het het bedrijf binnen de huiskavel van de baan is blijft de ondernemer met een locatie zitten welk niet meer te exploiteren is, vandaar de gekozen word voor de gehele sanering van de agrarische opstellen en de herinrichting van het oude erf.

3.3 Molenbiotoop

Nabij het initiatief bevindt zich een korenmolen. Deze molen is in 1988 gerestaureerd en verkeert nog steeds in een goede staat. De molen is een instructiemolen, dat wil zeggen dat deze molen wordt gebruikt om liefhebbers op te leiden tot vrijwillig molenaar. De omgeving van de molen wordt ook wel aangeduid als molenbiotoop.

De molenbiotoop heeft betrekking op de hele omgeving van een molen, voor zover die van invloed is op het functioneren van die molen als maalwerktuig én als monument. Het eerste aspect van de molenbiotoop is de windvang. Gebouwen en bomen kunnen de molenbiotoop aantasten.

Voor molens van het type als De Valk (stellingmolen) zou gerekend moeten worden met een vlucht van de molen van 22,00 meter en een stellinghoogte van 3,80 meter. Als er rekening wordt gehouden met gesloten gebied, dan zou de hoogte op 100 meter afstand van de molen 5,04 meter moeten bedragen. Binnen de eerste 100 meter mag er in principe geen bebouwing en beplanting boven de stellinghoogte van 3,80 meter uitsteken. Bij 150 meter zou de hoogte 6,04 meter mogen bedragen en bij 200 meter 7,04 meter.

Het plangebied, De Hoge Brink, betreft een bestaande situatie. De bestaande schuren worden gesloopt en er worden nieuwe bouwwerken geplaatst. In principe worden de nieuwe woningen niet hoger dan bestaande omliggende bebouwing. Daarom voorziet de vrijwaringszone - molenbiotoop niet in een extra beperking van de bouwhoogte dan de hoogtematen zoals aangehouden in dit bestemmingsplan.

3.4 Cultuurhistorie

3.4.1 Archeologie

In het Europese Verdrag van Malta, ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder ook Nederland, is de veiligstelling van het (Europese) archeologische erfgoed als doelstelling opgenomen. In 1998 is dit verdrag goedgekeurd door het Nederlandse parlement. Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Dit is een aanpassingswet waarmee de Monumentenwet 1988 gewijzigd is op het onderdeel archeologie. Door middel van de gewijzigde Monumentenwet moet het archeologisch erfgoed in de bodem bescherming krijgen in het ruimtelijke ordeningsbeleid. Als gevolg van Europese en nationale wetgeving stellen rijk en provincies zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. De meeste ingrepen in de ruimtelijke ordening vinden plaats op gemeentelijk niveau. De Monumentenwet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Op plankaarten geeft de gemeente voor het eigen grondgebied aan waar zich bekende archeologische vindplaatsen bevinden. Voor het overige gebied gelden verwachtingswaarden. De kern van de huidige archeologiewetgeving behelst bescherming van waardevolle oudheidkundige resten in de bodem. Bij ruimtelijke ingrepen op locaties met vindplaatsen moeten de aanwezige resten intact blijven. Wanneer verstoring onvermijdelijk is, dient oudheidkundig bodemonderzoek plaats te vinden. De informatie van de bij bodemonderzoek onderzochte resten wordt behouden door middel van documentatie. Voor gebieden waar reële verwachtingen bestaan ten aanzien van archeologische waarden, die bedreigd worden door ruimtelijke ingrepen, moet inventariserend onderzoek plaatsvinden om uit te maken of daadwerkelijk waardevolle archeologische resten aanwezig zijn. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Op basis van dit onderzoek kan besloten worden tot behoud van de vindplaats, verder onderzoek of vrijgave van de locatie. De beslissingsbevoegdheid over archeologische monumentenzorg met betrekking tot het grondgebied van de gemeente Kampen berust bij de overheid als bevoegd gezag. In de meeste gevallen is dit de gemeente. Kampen heeft vastgesteld archeologiebeleid dat verankerd is in de Erfgoedverordening en de Erfgoednota.

afbeelding uitsnede archeologische verwachtingskaart. (bron kampen.nl)

Voor het plangebied De Hoge Brink geldt zowel een hoge als een middelmatige verwachting.

Hoge verwachting, waarschijnlijk goede conservering (rood).

Hier kunnen archeologische resten liggen die afgedekt zijn door een minimaal 35 centimeter dikke conserverende laag (veendek, kleidek, stuifzand, afvallaag, plaggendek, etc.) en zijn daardoor waarschijnlijk goed geconserveerd.

Middelmatige verwachting (geel)

Hier kunnen archeologische resten liggen die afgedekt zijn door een minimaal 35 centimeter dikke conserverende laag (veendek, kleidek, stuifzand, afvallaag, plaggendek, etc.) en zijn daardoor waarschijnlijk goed geconserveerd.

Lage verwachting (lichtgroen)

Hier kunnen archeologische resten liggen die afgedekt zijn door een minimaal 35 centimeter dikke conserverende laag (veendek, kleidek, stuifzand, afvallaag, plaggendek, etc.) en zijn daardoor waarschijnlijk goed geconserveerd. Voor de IJsseldelta geldt daarnaast een verhoogde kans op het aantreffen van goed geconserveerde afgedekte scheepswrakken uit de 11e tot en met de 18e eeuw.

Voor de plangebieden is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat voor de locatie van de huidige opstallen, welk gesloopt worden, en waar nieuwbouw van twee woningen gepland is, een hoge archeologische verwachting geldt met een reële kans op aantreffen van archeologisch erfgoed.

Aan de sloop van de huidige stallen en de realisatie van de twee nieuwbouwwoningen wordt als voorwaarde de uitvoering van een archeologische begeleiding verplicht gesteld. Dit betekent dat bij de sloop van de stallen de bodem wordt geïnspecteerd op aanwezigheid van archeologische resten. Ook dienen de bouwputten voor de twee nieuwbouwwoningen te worden geïnspecteerd op aanwezigheid van archeologische resten. Initiatiefnemer dient hierover bij de gemeente een archeologisch rapport (voor een Archeologische Begeleiding) aan te leveren conform KNA 3.3. De gemeente zal dit rapport inhoudelijk beoordelen. Het overige deel van het plangebied wordt voor planrealisatie vrijgegeven. Vrijgave vindt plaats met inachtneming van de meldingsplicht, waarbij onverwacht aangetroffen voorwerpen van oudheidkundige waarde in het plangebied aangemeld dienen te worden bij het bevoegd gezag.

3.4.2 Monumentenzorg

3.4.2.1 Karakteristieke panden

De boerderij van de Hoge Brink is aangemerkt als karakteristiek, dit als gevolg dat het een 19e eeuwse boerderij is. De Hoge Brink wordt als volgt omschreven:

Symmetrische en statige T-boerderij 'De Hoek' met schildkap, kroonlijst en hoekschoorstenen. Dakkapel benadrukt entree. Metselwerk in kruisverband. Natuurstenen plint en nadrukkelijk aanwezige dakgoot. Twee schuren met wolfseinden en identieke symmetrische achtergevels. Historisch erf op kaart 1818. Bebouwing is mogelijk ouder dan 19e eeuw. Ensemble van erf en bebouwing waardevol.

De Karakteristieke boerderij maakt onderdeel uit van het plan. Het achterhuis zal in de toekomst ten dienste van de maatschappelijk bestemming komen. Wanneer deze verbouwd zal worden ten dienste van wonen en de maatschappelijke functie, zullen de aanwezige waarden en uitstraling gerespecteerd worden. Het voorhuis zal in de huidige staat blijven en als woning worden gebruikt.

3.5 Milieu

Het uitgangspunt is dat met de realisering van het plan een goede omgevingssituatie ontstaat. Daarom zijn in het kader van deze ruimtelijke onderbouwing de (wettelijk) noodzakelijke toetsen verricht.

3.5.1 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstand en is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype tot rustig gebied:

Afbeelding: richtafstanden en milieucategorie.

Daarnaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. In het onderhavige plan is sprake van de omzetting van de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' naar de bestemming 'Wonen' en 'Gemengd'. Waarbij het de bedoeling is de laatst genoemde de functie als zorg appartementen in te zetten.

Voor de Hoge Brink is geen sprake van enige vorm van aantasting of hinder voor het woon- en leefklimaat van omwonenden. Het woon- en leefklimaat verbetert juist door het verdwijnen van een agrarisch bedrijf voor de naastgelegen woningen. De nieuwe woningen en de zorg appartementen zijn niet van invloed op de omgeving.

3.5.2 Geur

Bij geur van bedrijven gaat het om de geuruitstoot (emissie) van bedrijven die zich verspreidt via de lucht en een geurbelasting veroorzaakt op de woon- en leefomgeving. Onder geurbelasting (of ‘immissie') wordt verstaan de geurconcentratie die gedurende een bepaalde tijd op een geurgevoelig object zoals een woning ‘terecht' komt. Deze hoeveelheid kan worden gemeten of berekend. De afstand tussen geuremitterende bedrijven en geurgevoelige bestemmingen is daarbij van grote invloed. Vanwege de geurbelasting op een gebied kan het woon- en verblijfklimaat daar als onvoldoende worden beschouwd om bijvoorbeeld woningbouw te realiseren. Geur van bedrijven heeft dus gevolgen voor het leefklimaat van mensen en voor het gebruik van de ruimte.

In principe dienen alle geurgevoelige objecten te worden beschermd tegen geuroverlast. Bij de beoordeling van een ruimtelijk plan dient voor het aspect geur bekeken te worden of er bij een omliggende of te vestigen geurgevoelige objecten sprake is van een goed woon- en leefklimaat en of omliggende bedrijven door de vestiging van geurgevoelige objecten niet worden belemmerd.

Getoetst moet worden of de bestemmingswijziging een belemmering zal opleveren voor (ontwikkel)mogelijkheden omliggende veehouderijen. In artikel 3 onder lid 2 van de Wet geurhinder en veehouderij is opgenomen dat de afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object dat onderdeel uitmaakt van een andere veehouderij ten minste 100 meter bedraagt indien het geurgevoelig object binnen de bebouwde kom is gelegen. Daarnaast geldt een afstand van ten minste 100 meter indien het geurgevoelig object binnen de bebouwde kom is gelegen. Deze regel geldt ook voor een geurgevoelig object dat op of na 19 maart 2000 heeft opgehouden deel uit te maken van een andere veehouderij. Met andere woorden waarvoor al een functieverandering heeft plaatsgevonden of plaatsvindt na die datum. Artikel 4 geeft voor het fokken en houden van rundvee (voornamelijk melkvee) vaste afstanden tot aan gevoelige objecten. Deze afstanden zijn dezelfde 100 en 50 meter.

In een straal van 500 meter is er gekeken naar veehouderijbedrijven. Het dichtstbijgelegen veehouderijbedrijf is aan de Lagelandweg en is op circa 250 meter gelegen van de nieuw op te richten woningen. Het betreft een rundveehouderij waarbij er vast afstandsnormen gelden. In de omgeving zijn geen veehouderijen gelegen met een geurcontour.

In de omgeving van de locatie Hoge Brink zijn geen bedrijven gelegen welk van invloed kunnen zijn op de gewenste woningbouw, dit geldt voor zowel bedrijven met een vaste afstandscontour als de bedrijven met een geurbelasting. Nader onderzoek naar de voor en achtergrond belasting is hierdoor niet noodzakelijk.

3.5.3 Bodem

Het beleid ten aanzien van de bodemkwaliteit is op nationaal niveau vastgelegd in de Wet bodembescherming (Wbb) en de daarbij behorende Circulaire Bodemsanering 2009 en voor het toepassen van grond het Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam bodembeheer.

Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Om deze vragen te beantwoorden is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de beoogde functie(s).

In het uitgevoerde bodemonderzoek zijn twee percelen onderzocht vanwege de in eerste instantie verplaatsing van het agrarische bedrijf. Het verplaatsen van het bedrijf binnen de huiskavel is nu van de baan maar maakt niet dat het uitgevoerde onderzoek hierdoor niet bruikbaar is. De locaties zijn niet als afzonderlijke locaties onderzocht hoewel ze niet aaneengesloten liggen en ook de functie van beide percelen verschillen. Het samenvoegen heeft geleid tot minder boringen en minder analyses per locatie in vergelijking met het separaat onderzoeken van de locaties. Gezien de aangetoond gehalten en de verwachte kwaliteit op basis van de voorinformatie en de bodemkwaliteit wordt dit als niet kritisch beoordeeld. De aangetoonde gehalten vormen geen belemmering voor de toekomstige bestemming.

Uit het onderzoek blijkt dat op de locatie asbestverdachte dakbedekking aanwezig is. Ook blijkt uit het fotomateriaal dat op de locatie losse asbestverdachte platen aanwezig zijn. Voor zover bekend dient de asbestinventarisatie ten behoeve van de sloop van de opstallen nog uitgevoerd te worden. Wanneer uit de resultaten van deze inventarisatie blijkt dat de toestand van het aanwezige asbestverdachte materiaal dusdanig is (beschadigd, verweerd) dat er sprake is van een verspreidingsrisico, dan dient aanvullend een asbest in bodemonderzoek conform de NEN5707/5897 uitgevoerd te worden. Het volledige bodemonderzoek is als bijlage aan dit bestemmingsplan gevoegd.

3.5.4 Geluid

Bij het doorlopen van een procedure op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geldt een onderzoeksplicht voor geluid. Dit onderzoek richt zich op woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen die binnen een geluidszone van een weg, een spoorweg of een industrieterrein zijn gelegen.

Wegverkeerslawaai

Hoge Brink 9

De woning aan de Hoge Brink blijft in gebruik als bedrijfswoning. De nieuw te realiseren woningen zijn gelegen aan een stuk doodlopende weg waar niet anders dan bestemmingsverkeer komt. De Broeksteef is gelegen op 55 meter ten opzichte van de nieuwe woningen waarbij de woningen buiten de zone worden gerealiseerd. Er is geen sprake van wegverkeerslawaai.

Railverkeerslawaai

Er zijn geen spoorwegen in de directe omgeving gelegen. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Industrielawaai

Er is in de directe omgeving geen industrie aanwezig. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

3.5.5 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

Op grond van de Wet mogen nieuwe ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de normen (grenswaarden) die aan een aantal verontreinigende stoffen zijn gesteld.

Er zijn twee sporen te onderscheiden;

• 1. Het creëren van bestemmingen die potentieel bijdragen aan de (verslechtering van de) luchtkwaliteit;
• 2. Het creëren van bestemmingen die gevoelig zijn voor (een slechte) luchtkwaliteit.

Voor de locatie Hoge Brink zal aannemelijk gemaakt moeten worden dat aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormt luchtkwaliteit geen belemmering om een bestemmingsplan vast te stellen. Deze voorwaarden zijn:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging;
• het project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Voor projecten waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. Dit is geregeld in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM). In de bij het NIBM behorende Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m².

Het plan op de locatie Hoge Brink maakt de bouw van twee geschakelde woningen en de toevoeging van een extra woning en twee zorgappartementen in bestaande bebouwing mogelijk. Daarnaast krijgt de bestaande woning aan de Hoge Brink een passend bestemmingsplan. Daarmee valt deze ontwikkeling binnen de regeling 'niet in betekende mate' bijdragend (NIBM). Dit betekent dat er geen verslechtering van de luchtkwaliteit aan de orde is.

3.5.6 Externe veiligheid

Volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) dient bij het plannen van risicogevoelige objecten in de omgeving van een risicovolle inrichting en/of transportroute op bindende wijze rekening gehouden worden met de mogelijke invloed van die inrichting en/of transportroute. Er dient bij het plaatsvinden van een incident te worden voorkomen dat binnen een zekere afstand mensen aanwezig zijn in woongebieden of verblijfsgebieden.

afbeelding: Risicokaart (bron risicokaart.nl)

Algemeen

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico (GR) heeft een oriënterende waarde, voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6 ). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Het groepsrisico geeft aan wat de kans is dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (artikel 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

Hoge Brink 9

De realisatie van de nieuwe woningen vormt geen risico voor de directe omgeving. Daarnaast zijn er in de omgeving geen risicovolle objecten welk van invloed kunnen zijn op de toekomstige woningen.

Aanwezige kwetsbare objecten

Op de risicokaart , zie afbeelding, is te zien dat zich binnen het plangebied of in de directe nabijheid geen grootschalige kwetsbare objecten bevinden.

Risicovolle bedrijven of inrichtingen

Er bevinden zich in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle bedrijven of inrichtingen welk van invloed kunnen zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Routes gevaarlijke stoffen over de (spoor)wegen

Er bevinden zich in de nabijheid van het plangebied geen transportroutes over de weg of het spoor die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Routes gevaarlijke stoffen via buisleidingen

Ten zuid-westen van het plangebied ligt een gastransportleiding op circa 1850 meter. Deze transportleiding heeft geen plaatsgebonden risicocontour welk over het plangebied is gelegen. Gezien de afstand tot het plangebied is het groepsrisico niet relevant.

Transport over water

De dichtstbijzijnde vaarweg is de IJssel, die is gelegen op circa 400 meter vanaf de Hoge Brink. De transport route over het water heeft geen plaatsgebonden risicocontour welk over de plan locaties zijn gelegen. Om deze redenen kan gesteld worden dat het risico ten gevolge van een ongeval op de IJssel, hoewel hypothetisch aanwezig, verwaarloosbaar is.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

3.6 Water

3.6.1 Watertoets

Bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moet de watertoets worden toegepast. Dit houdt in dat alle ruimtelijke plannen een waterparagraaf moeten bevatten. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het kader van de watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het voormalige Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten kunnen worden ingezien op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wdodelta.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Afbeelding: Ligging locatie water intrekkingsgebied. (bron Atlas van Overijssel)

Grondwaterbescherming

Het plangebied valt binnen een potentieel intrekgebied voor oppervlaktewaterwinning. In dit gebied is het beleid gericht op het verminderen van de risico's op verontreiniging van het grondwater. In artikel 2.13.3 van de omgevingsverordening staat dat bestemmingsplannen alleen mogen voorzien in een aanduiding voor grondwaterbeschermingsgebieden en intrekgebieden waarbij alleen functies worden toegestaan die harmoniëren met de functie voor drinkwatervoorziening. Volgens de artikelen 2.13.4 tm 2.13.8 kunnen bepaalde functies toch worden toegestaan als er wordt voldaan aan het stand-still principe of het stap-vooruitprincipe. Aan welk principe voldaan moet worden is afhankelijk van de soort functie. Indien er voldaan moet worden aan het stand-still dan wel het stap-vooruitprincipe dan moet dit volgens artikel 2.13.9 verantwoord worden op basis van toepassing van de methodiek gebiedsgerichte grondwaterbescherming. Het gaat bij het voorliggende plan om een consoliderend plan waarin geen nieuwe ontwikkelingen zijn opgenomen. Een toetsing op basis van de methodiek gebiedsgerichte grondwaterbescherming is hierdoor niet nodig.

Invloed op de waterhuishouding

Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond) wateroverlast.

Binnen het plangebied ligt geen beschermingszone van een hoofdwatergang of watergang van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. De functie van deze watergang(en) moet te allen tijde worden gegarandeerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de beschermingszone van deze watergangen zoals in de Keur van het voormalige Waterschap Groot Salland beschreven. Met betrekking tot deze watergangen gelden de binnen de Keur van het voormalige Waterschap Groot Salland opgenomen gebods- en verbodsbepalingen. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone moet een Watervergunning worden aangevraagd bij het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ten behoeve van het beheer en onderhoud geldt langs de watergang (vanaf de insteek) een obstakelvrije zone van 5 meter. Door middel van een Watervergunning kan hiervan worden afgeweken.

Voor het dempen van watergangen / sloten (ook die niet in beheer zijn bij het waterschap) zal een Watervergunning te worden aangevraagd bij het Waterschap Drents Overijsselse Delta.

Het plangebied of een gedeelte daarvan ligt in een grondwaterbeschermingsgebied of intrekgebied van een drinkwaterwinning. In deze gebieden is het beleid gericht op het verminderen van de risico's op verontreiniging van het grondwater. Drinkwatervriendelijke functies worden gestimuleerd en voor de overige functies wordt een restrictief beleid gevoerd.

Voor lozingen van huishoudelijk afvalwater vanuit woningen geldt het “Besluit lozing afvalwater huishoudens” (Blah). Uitgangspunt is dat het huishoudelijk afvalwater op een gemeentelijk rioolstelsel wordt geloosd. Indien niet mogelijk is, moet een voorziening worden aangelegd die een gelijkwaardig milieubeschermingsniveau biedt.

Riolering

Het rioleringssysteem grenzend aan het plangebied bestaat uit een drukrioleringssysteem met een beperkte capaciteit waarop alleen huishoudelijk afvalwater mag worden aangesloten. Op het drukrioleringssysteem mag geen drainage of regenwater worden aangesloten, omdat het rioleringssysteem daar niet op is berekend.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Water intrekkingsgebied

Het plan is gelegen binnen een water intrekkingsgebied. Bij de uitvoering van de bouwplannen zal aandacht besteed worden aan de materiaal keuze. Hierbij zorgt de toetsing aan het bouwbesluit er voor dat er de juiste materiaal keuze is ten aanzien van de mogelijkheid tot het uitspoelen van stoffen.

Overstromingsrisico

In de omgevingsverordening heeft de provincie Overijssel aangegeven dat voor gebieden met het risico op overstroming een onderbouwing in het bestemmingsplan moet worden opgenomen in de vorm van een overstromingsrisicoparagraaf. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen minder snel en ondiep onderlopende gebieden en snel diep onderlopende gebieden.

afbeelding: ligging plangebied dijkringgebied 11 met de dijkvlakken.

Het plangebied is gelegen in dijkring 11. Deze dijkring wordt omsloten door de IJssel. Het effect van de maatregelen in het kader van Ruimte voor de Rivier en de Bypass
Kampen zijn in beeld gebracht. De maatregelen in het kader van Ruimte voor de Rivier leiden tot een daling van de waterstand op de IJssel van circa 0,6 m nabij Hattem, ongeveer 1,0 m bij de Bypass tot een daling van 0 m nabij Kampen. De Bypass Kampen zorgt voor de opdeling van dijkringgebied 11 in twee delen.
De overstromingskans en het slachtofferrisico van dijkringgebied 11 dalen als gevolg van deze maatregelen, maar niet in gelijke mate. De overstromingskans
halveert bijna, het economisch risico daalt met een factor 3 terwijl het slachtofferrisico ruim halveert.

Afbeelding: risico na Ruimte voor de Rivier en de Bypass Kampen (links) en na verbetering van de Oorgatsluis (rechts).

Binnen het Deltaprogramma DPV is op basis van een maatschappelijke kosten-baten analyse of op basis van de basisveiligheidsnorm van een LIR van 1/100.000 per jaar, een overstromingskansnorm bepaald van 1/3.000 per jaar op dijktrajectniveau. Dijktraject 11_1 loopt langs de IJssel vanaf Hattem tot de Bypass, traject 11_2 loopt vanaf de Bypass langs Kampen tot het Vossemeer. Beide trajecten hebben dezelfde overstromingskansnorm.

Na uitvoering van Ruimte voor de Rivier zijn voor traject 11_1 geen verdere maatregelen nodig om aan de overstromingskansnorm te voldoen.

Uitvoering

Door de realisatie van het plan is er een afname van het aantal vierkante meters bebouwd en verhard oppervlakte.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft een positief wateradvies.

3.7 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

3.7.1 Gebiedsbescherming

Voor de locatie Hoge Brink geldt dat de dierhouderij activiteiten beëindigd worden en hiermee de stikstofdeposite weg zal vallen. Ten opzichte van de geldende bestemming worden er ook minder zware verkeersbewegingen verwacht. De beperkte, kleinschalige voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden en de Ecologische Hoofdstructuur. Een nadere toetsing aan de gebiedsbescherming word niet noodzakelijk geacht.

3.7.2 Soortenbescherming

De werkingssfeer van de Flora- en Faunawet is niet beperkt tot of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming. Op grond van de Flora- en Faunawet gelden algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.

In artikel 75 van de Flora- en faunawet worden de ontheffingsmogelijkheden weergegeven. In principe zijn alle zoogdieren, vogels, amfibieën, reptielen en vissen die in Nederland voorkomen, beschermd. De aanvraag van een ontheffing en de toetsing aan de Flora- en Faunawet gebeurt niet in het kader van het bestemmingsplan, maar in de vergunningenfase van een initiatief.

Om te beoordelen of dit bestemmingsplan ook uitvoerbaar is, wordt hierop vooruitlopend, een verwachting uitgesproken over de eventuele gevolgen voor de beschermde planten- en diersoorten in het plangebied.

In de wet is een differentiatie aangebracht in niveau van bescherming. Op 23 februari 2005 is de zgn. “AMvB art. 75” van de Flora- en faunawet in werking getreden, waarin dit verschil is verwoord:

• alle soorten, opgenomen in Habitat richtlijn bijlage IV, de Vogelrichtlijn en beschermde soorten van de Rode Lijst zijn beschermd onder het zwaarste regime (soorten van tabel 3);
• soorten met vrijstelling bij een vastgestelde gedragscode (soorten van tabel 2);
• soorten waarvoor een algemene vrijstelling geldt.

3.7.3 Resultaten onderzoek

EHS/ NB wet

Het plangebied is niet gelegen in de Ecologische Hoofdstructuur. De provincie Overijssel hanteert geen externe werking als het gaat om de EHS. Een extra toetsing aangaande de EHS is derhalve niet aan de orde.

Toetsing in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 is geen onderdeel van onderhavige rapportage.

Flora

Er zijn binnen het gehele plangebied geen beschermde wilde soorten aangetroffen.

Vogels

In de te rooien groenstructuren of de te amoveren opstallen kunnen algemeen voorkomende vogels broeden. De rooi- en sloopwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen van vogels plaats te vinden;

De huismus komt veelvuldig voor in en nabij het deelgebied. Mogelijk broedt de soort binnen dit deelgebied. Uit nader onderzoek (Bijlage 3 nader onderzoek huismus) blijkt dat de huismus geen rust- of nestplaats in het plangebied heeft. Overige jaarrond beschermde nesten zijn niet aangetroffen.

Grondgebonden zoogdieren

Vaste verblijfplaatsen of exemplaren van streng of strikt beschermde soorten zijn niet aangetroffen binnen de deelgebieden. Algemeen voorkomende soorten (tabel 1) kunnen voorkomen.

Vleermuizen

Er zijn binnen het gehele plangebied geen geschikte verblijf- en/of voortplantingsplaatsen aanwezig. Tevens betreft het plangebied geen essentieel foerageergebied en zullen er door de ingreep geen essentiële vliegroutes verloren gaan.

Amfibieën, reptielen en vissen

Er zijn geen vaste verblijf- en/of voortplantingsplaatsen of exemplaren van streng en strikt beschermde soorten waargenomen.

Er zijn geen vaste verblijf- en/of voortplantingsplaatsen of exemplaren van streng en strikt beschermde overige soorten waargenomen binnen de deelgebieden.

Flora en fauna wet

Er is geen nader onderzoek vereist en er hoeft geen ontheffing van de verbodsbepalingen van de Wnb aangevraagd te worden.

Op basis van de zorgplicht volgens de wet dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor in het wild levende dieren en hun leefomgeving;

Voor algemeen voorkomende soorten (tabel 1) geldt een algemene vrijstelling als het ruimtelijke ingrepen betreft.

3.8 Verkeer

Er is sprake van een afname van het vrachtverkeer, bedrijfsmatig personen verkeer en een kleine toename van het autoverkeer particulier. Per saldo is er een afname van het aantal verkeersbewegingen. Parkeren vindt plaats op eigen terrein, waar voldoende ruimte aanwezig is.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. In de planregels worden de parkeervoorzieningen geborgd.

3.9 Kabels en leidingen

Middels een KLIC-melding zijn belanghebbende nutsbedrijven geraadpleegd over de aanwezigheid van kabels en of leidingen. Op basis van het definitieve plan zullen waar nodig aansluitingen op de nutsleidingen worden aangevraagd. De leidingen betreffen locale leidingen welke niet in het bestemmingsplan worden vastgelegd.

De gemeente Kampen heeft in de nabijheid van het plangebied een vrije val riolering liggen. Deze zal bij de uitvoering van het plan gebruikt worden om de nieuwe woningen op aan te sluiten. Daarnaast liggen in de nabijheid van het plangebied de nodige gas- en watervoorzieningen. In overleg met de netbeheerders zal een plan gemaakt worden om de nieuwe woningen te voorzien.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijk uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan zal overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) gedurende zes weken ter inzage liggen en worden toegestuurd aan overleginstanties. Tijdens deze periode wordt de mogelijkheid geboden voor het indienen van zienswijzen. Verder komt ten aanzien van de omgevingsaspecten, de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

4.2.1 Grondexploitatiewet

Op basis van de Bro is het voorliggende plan een ontwikkeling waar voor de verwezenlijking van het plan andere kosten met het plan samenhangen. De gemeente zal hiervoor een berekening opstellen en deze voorafgaande aan de procedure met de initiatiefnemers kortsluiten.

Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

De realisatie van het plan, inclusief de kosten die samenhangen met de procedure, komen voor rekening van aanvrager. Omdat er sprake is van een kruimelgeval als bedoeld in artikel 6.2.1a Bro worden de kosten voor het volgen van de procedure via de legesverordening aan de initiatiefnemers doorberekend. Voor de gemeente zijn er verder geen kosten te verhalen. Hiermee kan afgezien worden van het vaststellen van een exploitatieplan.

Eventueel uit te keren planschade komt voor rekening van de initiatiefnemers, wat via een planschadeverhaalsovereenkomst wordt vastgelegd. Op basis van deze gegevens kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende planregels van een nadere toelichting voorzien. Qua vormgeving en planregels is voor zover mogelijk aangesloten bij de SVBP2012 en de binnen de gemeente Kampen gehanteerde bestemmingsplanregels en begripsbepalingen.

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan 'Zalk 2012, 1e herziening Hoge Brink 9’ dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Deze ministeriële regeling heeft met name invloed op de vorm van het bestemmingsplan. Zo zijn in deze ministeriële regeling hoofdgroepen van bestemmingen opgenomen en worden er standaard regels voor de begrippen en de wijze van meten gegeven. In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deel uitmakende voorschriften van een nadere toelichting voorzien.

De bij dit plan behorende voorschriften zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven gedetailleerde bestemmingen omschreven en worden per bestemming de bouwregels vermeld. Bij sommige bestemmingen worden ook de wijzigingsbevoegdheid voor functieverandering, uitwerkingsregels, afwijkingen van de bouwregels en specifieke gebruiksregels omschreven. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

5.2 Plansystematiek

5.2.1 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen en begrensd. De bestemming is een beschrijving van de functies waarvoor de grond mag worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling binnen de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.

5.2.2 Regels

5.2.2.1 Inleidende regels

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 worden ook conform de SVBP2012 overgenomen.

5.2.2.2 Wijze van meten

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke. In de SVBP2012 zijn standaarden beschreven waaraan deze regels moeten voldoen. Indien van toepassing worden deze één op één overgenomen.

5.2.2.3 Bestemmingsregels

Per bestemming zijn, voor zover noodzakelijk, de volgende onderdelen onderscheiden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de specifieke gebruiksregels;
• omgevingsvergunning;
• wijzigingsbevoegdheden.

Bestemmingsomschrijving:

De bestemmingsomschrijving omvat een opsomming van de functies/ gebruiksmogelijkheden binnen de gegeven bestemming en eventueel daaraan verbonden voorwaarden. Deze opsomming is van wezenlijk belang, aangezien deze de basis vormt voor de overige regels die opgenomen zijn binnen die bestemming. Niet hier genoemd gebruik is strijdig met de bestemming.

Bouwregels:

In de bouwregels zijn objectieve regels gesteld met betrekking tot de plaats en afmetingen van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij het afwijken van de bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken van hetgeen is geregeld. Bijvoorbeeld in het toestaan van een grotere hoogte of het uitbreiden van het bouwvlak.

Specifieke gebruiksregels:

In de specifieke gebruiksregels staat in aanvulling op de bestemmingsomschrijving expliciet beschreven wat wel of niet wordt toegestaan. Het gaat dan vaak om functies of activiteiten waarover onduidelijkheid kan bestaan. Ook hier kan onder voorwaarden van af worden geweken.

Omgevingsvergunning:

Onder de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden worden gesteld ten aanzien van het uitvoeren van werken of werkzaamheden. In het verleden werd wel gesproken van de aanlegvergunning.

Wijzigingsbevoegdheden:

In een enkele bestemming is een wijziginsgbevoegdheid opgenomen. Hiermee is het mogelijk middels een afzonderlijk plan de bestemming waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft te wijzigen. De voorwaarden waaronder dit kan plaatsvinden staan in de regels vermeld.

5.3 Bestemmingen

In het bestemmingsplan 'Zalk 2012, 1e herziening Hoge Brink 9' komen de volgende bestemmingen voor:

• Agrarisch;
• Gemengd;
• Tuin;
• Wonen;

5.3.1 Dubbelbestemmingen

Daarnaast komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde - Archeologie 1;
• Waarde - Archeologie 2;

Met dubbelbestemmingen worden ruimtelijk relevante belangen veiliggesteld die niet of onvoldoende met de ‘onderliggende’ bestemmingen kunnen worden gewaarborgd. Daarbij hebben met de dubbelbestemming samenhangende belangen voorrang op de belangen van de onderliggende bestemming, wanneer de enkelbestemming en de dubbelbestemming met elkaar strijden. Het waarborgen van belangen met behulp van een dubbelbestemming leidt tot de opname van bijzondere regels binnen deze bestemming en noopt tot een nadere afweging van belangen.

5.3.2 Algemene aanduidingsregels

De diverse aanduidingsregels zijn extra regels die gelden bovenop de regels die gesteld zijn in de bestaande bestemmingen. Vaak wordt gewerkt met de hiervoor in de SVBP2012 opgenomen gebiedsaanduidingen. Op deze wijze kun je één keer een regeling in de algemene aanduidingsregels op nemen in plaats van een aparte regeling in alle van toepassing zijnde bestemmingen. In het bestemmingsplan ‘Zalk 2012, 1e herziening Hoge Brink 9’ is een aanduiding voor de molenbiotoop opgenomen. Aan deze aanduiding zijn regels gekoppeld om de maximale hoogte van bouwwerken en beplanting te regelen, zodat de windvang voor de molen gegarandeerd wordt.

5.3.3 Agrarisch

Deze bestemming regelt de onbebouwde agrarische gronden (weilanden). Op deze gronden staan we in principe geen bebouwing toe. Binnen deze bestemming is ook hobbymatige veehouderij nabij woningen toegestaan. Op deze manier is het ook mogelijk voor burgers om hobbydieren in de nabijheid van de woning te weiden.

5.3.4 Gemengd

De bestemming Gemengd is breed. In verband met flexibiliteit en uitwisselbaarheid van functies. In dit bestemmingsplan zijn naast wonen ook maatschappelijke voorzieningen mogelijk, waaronder bijzondere woonvoorziening. Het maximale aantal woonvoorzieningen is op twee begrensd.

5.3.5 Tuin

De bestemming ‘Tuin’ wordt gebruikt om die gebieden bij woningen te bestemmen die vanuit stedenbouwkundig oogpunt onbebouwd moeten blijven. Het gaat om hoek- en voorkantsituaties. Gronden met de bestemming ‘Tuin’ mogen niet bebouwd worden.

Binnen deze bestemming is wel een erkerregeling opgenomen, zodat onder bepaalde voorwaarden een erker aan de voorkant mogelijk is. Voor het overige is bouwen hier niet toegestaan, met uitzondering van andere bouwwerken zoals erfafscheidingen.

5.3.6 Wonen

Binnen deze bestemming zijn grondgebonden woningen toegestaan. De hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak.

De garages/bergingen/entreepartijen voor de voorgevel krijgen de aanduiding ‘bijgebouwen’. Erkers worden binnen de bestemming 'Tuin' geregeld.

Woningen dienen gebouwd te worden binnen het bouwvlak. Het gebied buiten het bouwvlak behoort tot het erf. Op het erf is het mogelijk om bijgebouwen te realiseren.

5.3.7 Waarde - Archeologie

Binnen de bestemming ‘Waarde – Archeologie’ zijn de aanwezige en te verwachten archeologische waarden beschermd. De voor deze bestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Bepaalde bodemingrepen die (te verwachten) archeologische waarden verstoren zijn enkel mogelijk wanneer archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

Hoofdstuk 6 Inspraak en overleg

6.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening wordt geëist dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg wordt gevoerd met die diensten van het rijk en de provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bestemmingsplan verzonden naar de volgende instanties:

• Waterschap Groot Salland;
• Provincie Overijssel.

De provincie heeft met een mail van 7 juli 2017 een positieve vooroverlegreactie gegeven. Naar aanleiding van de reactie is de inleiding van de toelichting verduidelijkt. Het waterschap heeft via de watertoets ingestemd met het plan.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is op 20 september 2017 gepubliceerd in het huis-aan-huisblad Kampen.nl en de Staatscourant en heeft vanaf 21 september gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen binnengekomen.

Bijlagen

Bijlage 1 Bodemonderzoek

Bijlage 2 Flora en fauna onderzoek

Bijlage 3 nader onderzoek huismus

Bijlage 4 Archeologisch onderzoek

Bijlage 5 Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 6 Verbeelding in pdf-formaat