Buitengebied 2014, 2e herziening Oosterholtseweg 31-31A

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 22 september 2015 heeft de eigenaar van het perceel Oosterholtseweg 31a te IJsselmuiden de gemeente Kampen gevraagd een principebesluit te nemen omtrent de wijziging van de bedrijfsbestemming van voormeld perceel in een woonbestemming.

Op het perceel Oosterholtseweg 31a in IJsselmuiden staat een gebouw die de uiterlijke kenmerken heeft van een woning. Het gebouw is ook ingericht als woning. Het heeft een keuken, badkamer, meerdere slaapkamers en een inpandige garage. Op dit moment staat de woning leeg, om reden dat het pand op grond van de huidige bestemming “bedrijf” niet als woning mag worden gebruikt. Het pand is dichtgetimmerd en heeft daardoor een negatieve uitstraling op de omgeving. Onderstaande foto's geven een indruk van de huidige toestand.

De gemeente Kampen heeft op 14 januari 2016 besloten haar medewerking te verlenen aan de herziening van het bestemmingsplan ter plaatse. Aan haar medewerking verbindt het college de volgende voorwaarden:

• 1. de wijziging van de bestemming “bedrijfsdoeleinden” op het aangrenzende perceel Oosterholtseweg 31 in de bestemming “woondoeleinden”, maakt deel uit van de bestemmingsplanherziening voor het perceel Oosterholtseweg 31a. Op het perceel Oosterholtseweg 31 vinden geen bedrijfsactiviteiten meer plaats. Het perceel wordt gebruikt ten behoeve van woondoeleinden. Door het perceel ook als zodanig te bestemmen, wordt de planologische situatie in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie en wordt voorkomen dat eventuele bedrijfsactiviteiten op het perceel Oosterholtseweg 31 zodanige hinder veroorzaken dat het woon en leefklimaat ter plaatse van het perceel Oosterholtseweg 31a niet kan worden gewaarborgd.
• 2. Er wordt een bijdrage geleverd aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Hieraan wordt door initiatiefnemer invulling gegeven door medewerking te verlenen aan de door gemeente Kampen gewenste realisatie van een recreatief fietspad over de Oosterholtsesteeg. De ontbrekende gronden gelegen tussen de percelen Oosterholtsesteeg 2 en 4 worden door initiatiefnemer overgedragen aan de gemeente Kampen.

Voorliggend bestemmingsplan heeft tot doel het gebruik van de percelen en opstallen aan de Oosterholtseweg 31 en 31a ten behoeve van woondoeleinden mogelijk te maken.

1.2 Bij dit plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Buitengebied 2014, 2e herziening Oosterholtseweg 31-31A' bestaat uit de volgende stukken:

• deze toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding met nummer NL.IMRO.0166.00991198-VB01.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de onder het plan vallende gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving zijn opgenomen.

1.3 Ligging van het plangebied

Het plangebied omvat de percelen Oosterholtseweg 31 en 31a te IJsselmuiden.

De globale ligging van het plangebied is aangeduid op onderstaande afbeelding. De exacte begrenzing van het plangebied staat aangegeven op de verbeelding.

1.4 Geldende bestemmingsplannen

In het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2014 hebben de percelen Oosterholtseweg 31 en 31a grotendeels de bestemming “bedrijf”. Het voormalige bedrijfsgebouw op perceel Oosterholtseweg 31 heeft de aanduiding “karakteristiek”. De als “bedrijf” bestemde gronden hebben de functieaanduiding “bedrijfswoning”. Het maximale bebouwde oppervlak binnen de als “bedrijf” bestemde gronden bedraagt 1000 m2. Een klein deel percelen Oosterholtseweg 31 en 31a heeft de bestemming “tuin”. Daarnaast gelden de dubbelbestemmingen “waarde-archeologie 2” en “waarde-landschap”.

Op grond van de planregels zijn de voor bedrijf aangewezen gronden bestemd voor bedrijven in de lichtere milieucategorieën 1 en 2. Dit zijn bedrijven zoals groothandels, aannemersbedrijven, verhuurbedrijven en kinderopvangcentra. Daarnaast kan er buitenopslag plaats vinden ten behoeve van voornoemde bedrijvigheid. Gebruik als zelfstandig kantoor is niet toegestaan. Op grond van de bouwregels mag er maximaal 1000m2 aan gebouwen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op dit moment staat er circa 650m2 aan bebouwing. Het gebruik van de percelen Oosterholtseweg 31 en 31a ten behoeve van woondoeleinden is in strijd met de huidige bestemming “bedrijf”.

Het perceel aan de Oosterholtsesteeg, gelegen tussen nummer 2 en 4, kadastraal bekend gemeente IJsselmuiden, sectie K, nummer 574 heeft in het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2014 de hoofdbestemming “agrarisch”. Binnen deze bestemming is de aanleg van een fietspad gewoon toegestaan, zodat voor dit perceel geen planherziening nodig is.

De ligging van het plangebied binnen het bestemmingsplan Buitengebied 2014 is aangeduid op onderstaande afbeelding. Hiernaast is de ligging van het te realiseren fietspad aangegeven.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• De relevante beleidskaders van alle betrokken beleidsniveaus worden beschreven in hoofdstuk 2.
• in hoofdstuk 3 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied. De historische ontwikkeling, de belangrijkste karakteristieken en de bestaande ruimtelijke situatie staan daarbij centraal;
• de uitvoerbaarheidaspecten die gerelateerd zijn aan de gewenste ontwikkelingen komen aan bod in hoofdstuk 4;
• vervolgens komt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan bod. Onder het laatste vallen inspraak en overleg.
• De juridische planopzet wordt behandeld in het laatste hoofdstuk. Hierin worden de gewenste planologische mogelijkheden en ontwikkelingen vertaald in een juridisch-planologische regeling. Hiermee vormt dit hoofdstuk een toelichting op de planregels;

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

In dit hoofdstuk wordt het integrale beleid samengevat dat relevant is voor de binnenstad van Kampen. Het (inter)nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening. Een ‘doorzetting’ van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen.

2.1 Europees en rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie bevat de visie van het rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 meteen doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat, laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijk groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid.

De aanleiding voor voorliggend plan is de wens om een leegstaand pand zonder functie te hergebruiken om te voorzien in de woonbehoefte. Dit past prima binnen de principes van een zorgvuldig ruimtegebruik.

2.1.2 Ladder duurzame verstedelijking

Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moeten de drie treden achter elkaar worden doorlopen.

Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Op grond van jurisprudentie valt onderhavig plan niet onder deze definitie en kan het doorlopen van de drie treden achterwege blijven.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel (2009)

De Omgevingsvisie van de provincie Overijssel vormt een belangrijk beleidskader voor de gewenste ontwikkeling. Op 1 juli 2009 is het Omgevingsplan vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Overijssel en heeft nu de status van structuurvisie (onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening). Tevens geldt het omgevingsplan als Regionaal Waterplan, Milieubeleidsplan, Provinciaal Verkeer- en Vervoersplan en Bodemvisie in het kader van ILG-afspraken met het Rijk.

Leidende thema's in de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Duurzaamheid wordt volgens de Omgevingsvisie gerealiseerd door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

Ruimtelijke kwaliteit wordt volgens de Omgevingsvisie gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Bij het sturen op ruimtelijke kwaliteit in de Omgevingsvisie is een sleutelrol weggelegd voor de gebiedskenmerken. Dit zijn de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype, die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit ervan. In de gekozen benadering zijn de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de lust- en leisure laag bepalend voor de kenmerken van een gebied. Deze lagen staan niet los van elkaar. Vaak liggen de lagen over elkaar heen en hebben plekken te maken met kenmerken van verschillende gebieden.

Als in een bepaald gebied een verandering aan de orde is, dan geven de gebiedskenmerken richting aan de manier hoe dit moet plaatsvinden. Bij de gebiedskenmerken is in de kolom 'sturing' onder de kop 'norm' aangegeven welke kenmerken altijd, met elke ontwikkeling, gerespecteerd en versterkt dient te worden, omdat ze gerekend worden tot het provinciale belang. Onder de kop 'richting' is een manier van omgang met kenmerken weergegeven, die de provincie zeer wenselijk vindt. Hier mag van worden afgeweken. Onder de kop 'inspiratie' staan ontwikkelingen vermeld die denkbaar zijn in het betreffende gebiedstype met respect voor de gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken worden in de volgende paragraaf in het kader van de toets aan de Omgevingsverordening nader uitgewerkt.

2.2.2 Omgevingsverordening (2009)

Het uitvoeringsinstrument dat aan de omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2009 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit en past binnen het ontwikkelingsperspectief voor het gebied.

Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag

Het plangebied valt onder de natuurlijke laag oeverwallen. De ambitie is de oeverwallen weer als ruimtelijk herkenbare structuren langs de rivieren te ontwikkelen. Het is voornamelijk een cultuurlandschap, de natuurlijke kwaliteiten kunnen hier met name in de keuze van de beplanting sterker ontwikkeld worden. De beleefbaarheid en zichtbaarheid van het water, de natuurlijke dynamiek in relatie tot de cultuurhistorie zijn daarbij een belangrijk uitgangspunt.

Het plan voorziet niet in nieuwe bebouwingsmogelijkheden die de kwaliteit en de structuur van het landschap aantasten. Wel voorziet het plan in de mogelijkheid een recreatief fietspad aan te leggen, waarmee de beleefbaarheid van het landschap wordt vergroot.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

Het plangebied valt ook in de Laag van het agrarisch cultuurlandschap onder de oeverwallen. Het huidige rivierengebied is ontstaan na bedijking van de rivieren en bestaat uit het winterbed met uiterwaarden, de dijk en oeverwal en de komgronden. De oeverwallen kennen een gevarieerd patroon van lanen, wallen, agrarische percelen, afgewisseld met boomgaarden en bebouwing. De bestaande structuur van gehuchten, landgoederen, linten en erven zijn dragers van de kwaliteit.

De ambitie is de contrasten tussen het dynamische natuurlijke winterbed, de kleinschalige oeverwallen met dorpen, boomgaarden en beplantingen en lage grote open komgronden met verspreide erven op duintjes te vergroten en meer beleefbaar te maken. Op de oeverwallen wordt gestreefd naar mix van functies (wonen, werken, landbouw).

De aanleg van een recreatief fietspad over de Oosterholtsesteeg past goed binnen de ambitie om de beleefbaarheid van het landschap te vergroten. Het wijzigen van de bedrijfsbestemming op de percelen Oosterholtseweg 31 en 31a in een woonbestemming past binnen het streven naar een mix van functies.

Stedelijke laag

Het plangebied komt binnen de stedelijke laag niet voor, omdat het plangebied volgens de kaarten behorende bij de Omgevingsvisie in het buitengebied ligt.

Lust&Leisure laag

Het plangebied is in de lust en leisure laag niet voorzien van een gebiedsaanduiding.

Ontwikkelingsperspectief

Het plangebied wordt in de verordening aangeduid als mixlandschap binnen het ontwikkelingsperspectief buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte. In dit ontwikkelingsperspectief is sprake van verweving van functies. Aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In dit perspectief willen we de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw, maar ook van andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

Onderhavig plan past prima binnen het ontwikkelingsperspectief dat voor het plangebied geldt. De woonfunctie van de percelen Oosterholtseweg 31 en 31a verdraagt zich goed tot de functies in de omgeving. Aan de Oosterholtseweg bevinden zich voornamelijk burgerwoningen. De aanleg van een recreatief fietspad over de Oosterholtsesteeg past goed binnen de ambitie om de beleefbaarheid van het landschap te vergroten.

Kwaliteitsimpuls Groene omgeving

Het plangebied ligt binnen het gebied dat in de omgevingsverordening is aangeduid als “groene omgeving”. Bestemmingsplannen in dit gebied kunnen voorzien in nieuw vestiging van functies in de groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er wordt geïnvesteerd ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Het toekennen van een woonfunctie aan het perceel Oosterholtseweg 31a kan gezien worden als een vestiging van een nieuwe functie op deze plek in de “groene omgeving”. De reden om hier medewerking aan te verlenen is maatschappelijk van aard. Het pand staat al lange tijd leeg omdat de bedrijfsbestemming van het pand niet aansluit op de functionaliteit van het pand. De leegstand heeft een nadelig effect op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Dit wordt als onwenselijk beschouwd.

De investering ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving wordt door initiatiefnemer ingevuld door medewerking te verlenen aan de door gemeente Kampen gewenste realisatie van een recreatief fietspad over de Oosterholtsesteeg. De ontbrekende gronden gelegen tussen de percelen Oosterholtsesteeg 2 en 4 worden overgedragen aan de gemeente Kampen.

2.2.3 Ontwikkelingsperspectief Nationaal Landschap IJsseldelta

Zoals eerder beschreven zijn in de Nota Ruimte en de provinciale omgevingsverordening verschillende Nationale Landschappen aangewezen en het plangebied ligt in één daarvan; het Nationaal Landschap IJsseldelta. De opgave voor deze Nationale Landschappen is het behouden, duurzaam beheren en waar mogelijk versterken van de bijzondere kwaliteiten. Ook de recreatieve toegankelijkheid moet vergroot worden. De opgave voor het gebied IJsseldelta uitgewerkt in het Ontwikkelingsperspectief Nationaal Landschap IJsseldelta zoals vastgesteld door Provinciale Staten van Overijssel bij besluit van 15 februari 2006 (nr. PS/2005/1363

De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap IJsseldelta zijn:

• de grote mate van openheid;
• de historische, rationele, geometrische verkaveling van de polder Mastenbroek;
• het reliëf in de vorm van huisterpen en kreekruggen;
• de kleinschaligheid en openheid van het rivierenlandschap.

Bestemmingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen een Nationaal Landschap als die bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de hergebruik van leegstaande bebouwing alsmede de mogelijkheid tot aanleg van een recreatieve fietsroute. Dit past uitstekend binnen het Ontwikkelingsperspectief Nationaal Landschap IJsseldelta en de hierin vastgelegde kernwaarden.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie Kampen 2030 (2009)

Op 28 mei 2009 is de Structuurvisie 2030 Kampen vastgesteld door de gemeenteraad. Dit strategische document bevat de uitgangspunten voor het ruimtelijk beleid. In de visie wordt aangegeven hoe de gemeente verwacht het ruimtelijk beleid te gaan uitvoeren in de komende jaren. De structuurvisie is een richtinggevend document.

De gemeentelijke structuurvisie spreekt zich uit over de ruimtelijke ontwikkeling van de gehele gemeente Kampen. Doel is om de verschillende belangen, bijvoorbeeld tussen stad, landschap, water en gemeenschap zorgvuldig af te wegen en de neuzen in dezelfde richting te krijgen. De structuurvisie is niet sectoraal, maar een integraal document. Zij beschrijft de huidige en gewenste waarden en kwaliteiten voor de landschappen, de kleine kernen en de stad en kijkt daarbij tevens vooruit naar 2030. De integrale structuurvisie biedt een kader, waarin aanspraken op de ruimte kunnen worden afgestemd en gecombineerd. De visie is niet primair gericht op uitbreiding, maar net zo goed op behoud en verbetering van de bestaande ruimtelijke en sociale kwaliteiten. In de structuurvisie wordt een beeld geschetst van zowel de samenleving als de ruimtelijke omgeving van Kampen. Er wordt gestuurd op ruimtelijke structuren; waar gebeurt wat, op welke manier, op welk moment en waarom.

Op de kaart behorend bij de structuurvisie ligt het plan binnen een gebied dat is aangewezen als 'agrarisch landschappelijk gebied'. De voorgenomen ontwikkeling omvat een functieverandering van bedrijf naar wonen. Als gevolg van deze functieverandering worden agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd in de bedrijfsvoering. Het plan past binnen de kaders van de gemeentelijke structuurvisie.

2.3.2 Gebiedsvisie Dorpsrand IJsselmuiden

Deze gebiedsvisie zoomt nader in op de verhouding tussen IJsselmuiden dorp en het Nationaal Landschap IJsseldelta. Deze gebiedsvisie probeert een antwoord en een vertaalslag te geven die als uitgangspunt dient bij beleidskeuzes en als basis voor ontwikkelingen, al dan niet vast te leggen in bestemmingsplannen.

Het raamwerk voor alle ruimtelijke ontwikkelingen wordt gevormd door de Structuurdragers, aangevuld met een netwerk van recreatieve routes. De historische lijnen worden weer voorkanten: de nieuwe woningen en woonbuurtjes worden korrelgewijs aan deze lijnen georiënteerd. De lijnen worden hersteld en georiënteerd, zodat er nieuwe samenhang ontstaat, het dorp verbonden wordt met het omliggende landschap en er vele mogelijkheden voor ommetjes ontstaan.

De percelen Oosterholtseweg 31 en 31a liggen op één van deze structuurdragers, de zandruggen. De zandruggen zijn de oudste bewoningsgebieden van IJsselmuiden. Langs de Oosterholtseweg die over een zandrug loopt - de structuurdrager - heeft zich in de loop van de tijd een aantrekkelijke, kleinschalige structuur van erven, beplantingen, (nu goeddeels verdwenen) landgoederen en meer compacte dorpsdelen ontwikkeld. De inzet van de Gebiedsvisie is de zandruggen weer tot de ruimtelijk dragende structuren van IJsselmuiden te maken. Ze worden versterkt met nieuwe beplantingen, boomgaarden, bosjes, bebouwing, erven, nieuwe landgoedjes, etc. Door de kleinschaligheid gaan ze zich weer aftekenen tegen de open ruimtes van de kom en Polder Mastenbroek.

Recreatieve ladder

Parallel aan de structuurdragers lopen (fragmenten van) historische landschappelijke lijnen, zoals de Trekvaart, de Ringdijk, het Schinkelpad, kades in en rond de Koekoek en paden door de uiterwaarden. Deze paden zijn (vrijwel) vrij van autoverkeer en hebben een rustig, land schappelijk karakter. De inzet van de Gebiedsvisie is de landschappelijke lijnen op te pakken, te herstellen en te continueren tot een recreatieve structuur. Het worden de achterpaden van het dorp waar je rustig, direct vanuit de woonomgeving kunt wandelen, fietsen of paardrijden. Voor een klein ommetje in de buurt of om verder het landschap in te gaan. De achterpaden worden met kleine dwarspaadjes, de schakels, verbonden met de structuurdragers zodat er een ladderstructuur ontstaat. Aan de structuurdragers wordt gewoond, gewerkt en rijden de auto's. De achterpaden zijn er alleen voor langzaam- en bestemmingsverkeer; ze vormen de rustige, ontspannen en wat rafelige kant van het dorpslandschap.

Uitgangspunt welke is opgenomen in de Gebiedsvisie is dat alle nieuwe ontwikkelingen in het gebied direct danwel indirect moeten bijdragen aan de verbetering van de kwaliteit van het gebied.

Onderhavig plan past binnen de visie voor dit gebied. De meeste erven aan de Oosterholtseweg hebben tegenwoordig een woonfunctie. Het toekennen van de woonfunctie aan de percelen Oosterholtseweg 31 en 31a sluit hier goed bij aan.

Met de aanleg van het ontbrekende deel in de Oosterholtsesteeg wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de totstandkoming van de recreatieve ladder. Op deze manier levert onderhavig plan een bijdrage aan de verbetering van de kwaliteit van het gebied.

2.3.3 regionale woonvisie 2014 en regionale woningbouwafspraken

In december 2014 heeft het college van Gedeputeerde Staten de regionale woonvisie vastgesteld. De verschillende colleges van B&W hebben met het stuk ingestemd. Met het opstellen van een regionale visie is begonnen met het gezamenlijk afstemmen en verantwoordelijkheid nemen voor het Wonen in West-Overijssel. In januari van 2015 is gestart met het opstellen van regionale woonafspraken, wat in december 2015 tot een definitief stuk heeft geleid. Uitgangspunt voor het opstellen van de woonafspraken is de motie Renkema-2014. Deze motie gaat in op het wijzigen van de Omgevingsverordening om het terugdringen van overcapaciteit van woningbouw te realiseren: “Het voorkomen en het aanpakken van overcapaciteit op de woningmarkt waarbij kwantitatieve afspraken worden gemaakt om de geplande woningvoorraad in overeenstemming te brengen met de demografische ontwikkelingen en marktontwikkelingen”. Het onderdeel programmeren en zuinig ruimtegebruik heeft ook consequenties voor de gemeente Kampen. Eén van de uitgangspunten van de regionale woonafspraken betekent dat binnen 3 jaar toegewerkt wordt naar maximaal 100% bestemmingsplancapaciteit. Het college van B&W van de gemeente Kampen heeft 12 januari 2016 ingestemd met de ondertekening van de regionale woonafspraken.

Onderhavig bestemmingsplan voegt feitelijk géén woning toe aan de woningvoorraad, maar omvat de omzetting van twee voormalige bedrijfswoningen tot burgerwoningen. Dit past binnen het gemeentelijke woonbeleid.

2.4 Conclusie

Op grond van het vorenstaande concluderen wij dat het plan past binnen het planologische beleid van de verschillende overheden en specifiek de gemeente Kampen.

Hoofdstuk 3 Onderzoek

3.1 Algemeen

Artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht in combinatie met artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening verplicht het college van burgemeester en wethouders onderzoek te doen naar de relevante feiten en de af te wegen belangen die bij de aangevraagde bestemmingsplanherziening komen kijken. In dit hoofdstuk zal dan ook op de voor het onderhavige plangebied relevante aspecten worden ingegaan. Het betreft hier niet alleen de ruimtelijke problematiek maar ook de aspecten die samenhangen met het milieu, de archeologie, ecologie, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

3.2 Huidige en toekomstige situatie

De huidige en toekomstige ruimtelijke situatie ter plaatse van de Oosterholtseweg 31 en 31a verschillen weinig van elkaar. Het plan omvat hoofzakelijk de wijziging van het gebruik van de bestaande opstallen.

Het perceel Oosterholtseweg 31a is op dit moment niet in gebruik. Het pand is dichtgetimmerd en heeft daardoor een negatieve uitstraling op de omgeving. In de toekomstige situatie is dit anders. Het pand wordt bewoond en de buitenruimte wordt onderhouden.

Het ontbrekende deel in de Oosterholtsesteeg, tussen nummer 2 en 4, maakte in het verleden deel uit van een historische verbindingsroute maar is in de loop der eeuwen komen te vervallen en wordt thans gebruikt als agrarische grond. In de toekomstige situatie wordt deze historische verbinding hersteld en ligt hier een fietspad die de nu doodlopende delen van de Oosterholtsesteeg met elkaar verbindt. Op naast staand figuur is dit schetsmatig aangegeven.

De huidige en toekomstige ruimtelijke situatie ter plaatse van de Oosterholtseweg 31 en 31a verschillen weinig van elkaar. Het plan omvat hoofzakelijk de wijziging van het gebruik van de bestaande opstallen.

Het perceel Oosterholtseweg 31a is op dit moment niet in gebruik. Het pand is dichtgetimmerd en heeft daardoor een negatieve uitstraling op de omgeving. In de toekomstige situatie is dit anders. Het pand wordt bewoond en de buitenruimte wordt onderhouden.

Het ontbrekende deel in de Oosterholtsesteeg, tussen nummer 2 en 4, maakte in het verleden deel uit van een historische verbindingsroute maar is in de loop der eeuwen komen te vervallen en wordt thans gebruikt als agrarische grond. In de toekomstige situatie wordt deze historische verbinding hersteld en ligt hier een fietspad die de nu doodlopende delen van de Oosterholtsesteeg met elkaar verbindt. Op onderstaand figuur is dit schetsmatig aangegeven.

3.3 Cultuurhistorie

3.3.1 Archeologie

In het Europese Verdrag van Malta, ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder ook Nederland, is de veiligstelling van het (Europese) archeologische erfgoed als doelstelling opgenomen. In 1998 is dit verdrag goedgekeurd door het Nederlandse parlement. Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Dit is een aanpassingswet waarmee de Monumentenwet 1988 gewijzigd is op het onderdeel archeologie. Door middel van de gewijzigde Monumentenwet moet het archeologisch erfgoed in de bodem bescherming krijgen in het ruimtelijke ordeningsbeleid.

Als gevolg van Europese en nationale wetgeving stellen rijk en provincies zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. De meeste ingrepen in de ruimtelijke ordening vinden plaats op gemeentelijk niveau. De Monumentenwet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Op plankaarten geeft de gemeente voor het eigen grondgebied aan waar zich bekende archeologische vindplaatsen bevinden. Voor het overige gebied gelden verwachtingswaarden. De kern van de huidige archeologiewetgeving behelst bescherming van waardevolle oudheidkundige resten in de bodem. Bij ruimtelijke ingrepen op locaties met vindplaatsen moeten de aanwezige resten intact blijven. Wanneer verstoring onvermijdelijk is, dient oudheidkundig bodemonderzoek plaats te vinden. De informatie van de bij bodemonderzoek onderzochte resten wordt behouden door middel van documentatie.

Voor gebieden waar reële verwachtingen bestaan ten aanzien van archeologische waarden, die bedreigd worden door ruimtelijke ingrepen, moet inventariserend onderzoek plaatsvinden om uit te maken of daadwerkelijk waardevolle archeologische resten aanwezig zijn. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Op basis van dit onderzoek kan besloten worden tot behoud van de vindplaats, verder onderzoek of vrijgave van de locatie. De beslissingsbevoegdheid over archeologische monumentenzorg met betrekking tot het grondgebied van de gemeente Kampen berust bij de overheid als bevoegd gezag. In de meeste gevallen is dit de gemeente. Kampen heeft vastgesteld archeologiebeleid dat verankerd is in de Erfgoedverordening en de Erfgoednota. Voorliggend plan behelst de functieverandering van bestaande bebouwing, waardoor er geen bodemverstoring zal plaats vinden. Nader archeologisch booronderzoek hoeft niet plaats te vinden.

Historische route Oosterholtsesteeg

De route is al eeuwenoud en komt al op de eerste kaarten van Jacob van Deventer voor van rond 1540. Op onderstaande kaart uit de periode 1830 – 1850 is goed te zien dat de Oosterholstesteeg al als route op de kaart staat. Eind jaren 70 begin jaren 80 van de vorige eeuw is het ontbrekende deel tussen Oosterholtsesteeg 1 en 3 verloren gegaan als gevolg van de aanleg van Oosterlandenweg.

3.3.2 Monumentenzorg

3.3.2.1 Karakteristieke panden

In het plangebied bevinden zich gebouwen die van cultuurhistorische betekenis zijn. Dit betreft het voormalige bedrijfsgebouw op het perceel Oosterholtseweg 31. Op onderstaande foto is dit gebouw aangegeven.

De schuur staat op een rechthoekige plattegrond. Het is opgetrokken uit metselwerk en heeft een rode pannengedekt zadeldak. In de kopgevel bevinden zich de baanderdeuren. Het is onderdeel van een erf en heeft mogelijk een ruimtelijke en/of sociale relatie met het erf aan de overzijde van de erf; hier staat een melkhuis (gemeentelijk monument)In het vigerende bestemmingsplan is de schuur aangeduid als “karakteristiek”. De schuur blijft behouden en krijgt in onderhavig plan wederom de aanduiding karakteristiek.

3.4 Milieu

Het uitgangspunt is dat met de realisering van het plan een goede omgevingssituatie ontstaat. Daarom zijn in het kader van deze ruimtelijke onderbouwing de (wettelijk) noodzakelijke toetsen verricht.

3.4.1 Milieuzonering

Als uitgangspunt geldt dat het project niet leidt tot milieuoverlast bij milieugevoelige functies in de omgeving. Ten behoeve van de milieuzonering rond bedrijven is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) het systeem 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) ontwikkeld in de vorm van een bedrijvenlijst. Daarin worden op basis van de SBI-code indicatieve afstanden bepaald voor allerlei vormen van bedrijfsactiviteiten. De afstandcriteria hebben betrekking op de milieuaspecten geluid, stank, stof en gevaar.

Indien er bedrijven in de omgeving aanwezig zijn, hebben deze in een vergunning of in het activiteitenbesluit vastgelegde rechten. Een gevoelig object te dichtbij bouwen kan impliciet betekenen dat het bedrijf aan zwaardere eisen moet voldoen waardoor het bedrijf planschade kan claimen.

Onderzocht moet daarom worden of dergelijke bedrijven in de omgeving aanwezig zijn en uitgesloten moet worden dat deze door de wijzigingen benadeeld worden. Alleen in geval bedrijven in de omgeving geprojecteerd zijn (het bestemmingsplan maakt de vestiging mogelijk maar ze zijn nog niet gerealiseerd) kan gebruik worden gemaakt van de VNG brochure “Bedrijven en Milieuzonering”.

De bedrijfsbestemming op het perceel Oosterholtseweg 31 zou de woonbestemming op het perceel Oosterholtseweg 31a belemmeren. Nu het perceel Oosterholtseweg 31 zelf ook wordt gebruikt ten behoeve van woondoeleinden en niet voor bedrijfsdoeleinden, wordt in dit bestemmingsplan het perceel Oosterholtseweg 31 ook als zodanig bestemd. Van een conflicterende bestemming is dan geen sprake meer.

In de directe omgeving van de percelen Oosterholtseweg 31 en 31azijn twee agrarische bedrijven gevestigd. Dit betreffen de percelen Oosterholtseweg 33 en 48. De afstand van de woningen tot het bouwblok bedraagt respectievelijk circa 40 meter en 20 meter. Omdat reeds op kortere afstand van deze bedrijven bestaande burgerwoningen van derden aanwezig zijn, alsmede het feit dat Oosterholtseweg 31 en 31a feitelijk al woningen zijn, worden door het toekennen van een woonbestemming aan de percelen Oosterholtseweg 31 en 31 de agrarische bedrijven op de Oosterholtseweg 33 en 48 niet extra in hun bedrijfsvoering beperkt.

3.4.2 Bodem

Het beleid ten aanzien van de bodemkwaliteit is op nationaal niveau vastgelegd in de Wet bodembescherming (Wbb) en de daarbij behorende Circulaire Bodemsanering 2009 en voor het toepassen van grond het Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam bodembeheer.

Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de beoogde functie(s).

Voor het plangebied is geen bodemvervuiling bekend en er is ook geen aanleiding om te veronderstellen dat deze aanwezig is. Nader onderzoek wordt niet nodig geacht.

3.4.3 Geluid

Bij het doorlopen van een procedure op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geldt een onderzoeksplicht voor geluid. Dit onderzoek richt zich op woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen die binnen een geluidszone van een weg, een spoorweg of een industrieterrein zijn gelegen.

Wegverkeerslawaai

Met onderhavig bestemmingsplan worden twee bestaande woningen als zodanig bestemd. Nader akoestisch onderzoek kan daarom achterwege blijven.

Railverkeerslawaai

De percelen Oosterholtseweg 31 en 31a liggen op circa 475 meter van de Spoorlijn Zwolle-Kampen. Dit is ruim buiten het invloed gebied van deze spoorlijn.

Industrielawaai

Het plangebied ligt niet binnen het invloed gebied van een gezoneerd industrieterrein.

3.4.4 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

Op grond van de Wet luchtkwaliteit mogen nieuwe ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de normen (grenswaarden) die aan een aantal verontreinigende stoffen is gesteld. Hierbij zijn twee sporen te onderscheiden: het creëren van bestemmingen die potentieel bijdragen aan de (verslechtering van de) luchtkwaliteit en het creëren van bestemmingen die gevoelig zijn voor (een slechte) luchtkwaliteit.

Bestemmingen die potentieel bijdragen aan de (verslechtering van de) luchtkwaliteit

Gekeken moet worden naar de gevolgen van de gewenste bestemming voor de luchtkwaliteit. Hiervoor geldt artikel 5.16, eerste lid, van de Wet milieubeheer. Als aannemelijk is dat aan de voorwaarden uit dit artikel wordt voldaan, vormt luchtkwaliteit geen belemmering om een bestemmingsplan vast te stellen. Deze voorwaarden zijn:

a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;

b. het project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;

c. het project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging;

d. het project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Voor projecten waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. Dit is geregeld in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM). In de bij het NIBM behorende Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (waaronder woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Onder niet in betekenende mate valt in ieder geval een woningbouwlocatie met 500 of minder woningen bij minimaal één ontsluitingsweg. Het onderhavige project waarvoor een bestemmingsplan moet worden vastgesteld, valt hieronder. Er kan derhalve worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit vanwege het project niet in betekenende mate zal verslechteren.

Bestemmingen die gevoelig zijn voor (een slechte) luchtkwaliteit

Naast de mogelijke gevolgen die een bestemming heeft voor de luchtkwaliteit, moet ook rekening worden gehouden met bestemmingen die gevoelig zijn voor een verminderde luchtkwaliteit (blootstelling). Hier geldt het beginsel van een “goede ruimtelijke ordening”. De achtergrondconcentratie van de luchtverontreinigende stoffen die in bijlage 2 van de Wet milieubeheer worden genoemd, is ter plaatse van het plangebied niet zodanig dat moet worden geconcludeerd dat geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

3.4.5 Externe veiligheid

Volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) dient bij het plannen van risicogevoelige objecten in de omgeving van een risicovolle inrichting en/of transportroute op bindende wijze rekening gehouden worden met de mogelijke invloed van die inrichting en/of transportroute. Er dient bij het plaatsvinden van een incident te worden voorkomen dat binnen een zekere afstand mensen aanwezig zijn in woongebieden of verblijfsgebieden.

Het plangebied ligt niet binnen een het invloedsgebied van een BEVI inrichting of transportroute voor gevaarlijke stoffen.

3.5 Water

3.5.1 Watertoets

Bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moet de watertoets worden toegepast. Dit houdt in dat alle ruimtelijke plannen een waterparagraaf moeten bevatten. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het kader van de watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheersplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Drents Overijsselse Delta een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijke niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan gemeente Kampen (VGRP 2011-2015) van belang.

Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Drents Overijsselse Delta op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.

3.5.2 Overstromingsrisico

In de omgevingsverordening (paragraaf 2.14.4) heeft de provincie Overijssel aangegeven dat voor gebieden met het risico op overstroming een onderbouwing in het bestemmingsplan moet worden opgenomen in de vorm van een overstromingsrisicoparagraaf. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen minder snel en ondiep onderlopende gebieden en snel diep onderlopende gebieden.

In de omgevingsverordening (paragraaf 2.14.4) heeft de provincie Overijssel aangegeven, dat voor gebieden met het risico op overstroming een onderbouwing in het bestemmingsplan moet worden opgenomen, in de vorm van een overstromingsrisicoparagraaf. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen minder snel en ondiep onderlopende gebieden en snel diep onderlopende gebieden.

Quickscan

Het plangebied ligt in dijkring 10, Mastenbroek. Deze dijkring wordt omsloten door de IJssel aan de westzijde tussen Zwolle en IJsselmuiden, door het Zwarte Meer aan de noordzijde tussen IJsselmuiden en Genemuiden en door het Zwarte Water aan de oostzijde tussen Genemuiden en Zwolle. Omdat het plangebied binnen dijkring 10 ligt is een overstromingsrisicoparagraaf verplicht.

Risico-inventarisatie

Voor de keringen van dijkring 10 is de overschrijdingskans genormeerd op 1/2000e per jaar. In het project Veiligheid Nederland in Kaart wordt de actuele kans op een overstroming per jaar groter dan 1% geschat. Indien de geïdentificeerde zwakke plekken in de dijkring zijn aangepast bedraagt de geschatte overstromingskans 1/400e per jaar (Rijkswaterstaat DWW & Jacobs, 2005). Conform de aanname van het PBL wordt, voor de overstromingsrisicozonering bij een dergelijke overschrijdingskans (norm), uitgegaan van een kleine kans op overstromen (Pieterse e.a. 2009).

Op basis van de provinciale risicokaart wordt de maximale waterdiepte tijdens een overstroming geschat op 2,0 tot 5,0 meter voor de laagste gedeeltes van het plangebied (zie onderstaand figuur)

Voor dijkring 10 zijn 3 verschillende doorbraakscenario's doorgerekend. Het maatgevende doorbraakscenario voor Oosterholtseweg 31 en 31a is het scenario met een dijkdoorbraak ter hoogte van IJsselmuiden. De tijd tot het plangebied onder water komt indien een dijk doorbreekt (aankomsttijd) wordt voor een dijkdoorbraak in IJsselmuiden geschat tussen de 0 en 6 uur (zie onderstaand figuur).

Geschiktheidsbeoordeling / maatregelen

Dijkring 10 wordt volgens de omgevingsverordening gecategoriseerd als snel en diep. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen binnen deze dijkring alleen mogelijk zijn, indien er sprake is van zwaarwegend maatschappelijk belang. Met dit planvoornemen worden geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt, er is hier sprake van een functiewijziging. Vooralsnog wordt voor dit gebied bij een dreigende overstroming ingezet op vroegtijdige evacuatie. Het perceel ligt op een 'natuurlijke verhoging in het landschap'.

3.6 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

3.6.1 Gebiedsbescherming

Ten aanzien van gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen die een hoge wettelijke bescherming kennen. Hiervoor zijn Natura 2000 en gebieden onderdeel uitmakend van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) aangewezen. Hiernaast zijn binnen de gemeente Kampen een aantal gebieden aangewezen als Weidevogelgebied en/of Ganzenfoerageergebied.

Het project valt buiten aangewezen beheersgebieden. Wat betreft de bebouwing betreft het slechts een functiewijziging van bedrijf naar wonen. Dit heeft geen effecten op de aangewezen beschermde gebieden.. Wat betreft de aanleg van het ontbrekende deel van de Oosterholtsesteeg kan gesteld worden dat deze geen significant negatieve effecten heeft. Door de nabijgelegen treinverbinding en het huidige (agrarische) gebruik van deze grond vindt er al verstoring plaats.

3.6.2 Soortenbescherming

De werkingssfeer van de Flora- en Faunawet is niet beperkt tot of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming. Op grond van de Flora- en Faunawet gelden algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.

In artikel 75 van de Flora en faunawet worden de ontheffingsmogelijkheden weergegeven. In principe zijn alle zoogdieren, vogels, amfibieën, reptielen en vissen die in Nederland voorkomen, beschermd. De aanvraag van een ontheffing en de toetsing aan de Flora- en Faunawet gebeurt niet in het kader van het bestemmingsplan, maar in de vergunningenfase van een initiatief.

Om te beoordelen of dit bestemmingsplan ook uitvoerbaar is, wordt hierop vooruitlopend, een verwachting uitgesproken over de eventuele gevolgen voor de beschermde planten- en diersoorten in het plangebied.

In de wet is een differentiatie aangebracht in niveau van bescherming. Op 23 februari 2005 is de zgn. “AMvB art. 75” van de Flora- en faunawet in werking getreden, waarin dit verschil is verwoord:

• alle soorten, opgenomen in Habitat richtlijn bijlage IV, de Vogelrichtlijn en beschermde soorten van de Rode Lijst zijn beschermd onder het zwaarste regime (soorten van tabel 3);
• soorten met vrijstelling bij een vastgestelde gedragscode (soorten van tabel 2);
• soorten waarvoor een algemene vrijstelling geldt.

Het plan omvat de functieverandering bestaande bebouwing. Het is onwaarschijnlijk dat hierdoor groeiplaatsen van beschermde plantensoorten worden verwijderd of voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten worden het beschadigd of verstoord. Het bestemmingsplan is op dit punt uitvoerbaar.

3.7 Verkeer

Beide woningen binnen het plangebied worden ontsloten op de Oosterholtseweg via bestaande inritten. De Oosterholtseweg is geschikt om de verkeersbewegingen van de twee woningen af te wikkelen.

Volgens de normering van het CROW / ASVV 2012 dient bij een vrijstaande woning 2,4 parkeerplaatsen aanwezig te zijn. Op beide percelen is voldoende ruimte beschikbaar om de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren.

3.8 Kabels en leidingen

In of in de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen kabels en leidingen die van invloed zijn op een goed woon- en leefklimaat danwel enige planologische bescherming moeten krijgen in onderhavig bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijk uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan zal overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) gedurende zes weken ter inzage liggen en worden toegestuurd aan overleginstanties. Tijdens deze periode wordt de mogelijkheid geboden voor het indienen van zienswijzen. Verder komt ten aanzien van de omgevingsaspecten, de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding.

Initiatiefnemer is eigenaar van het perceel Oosterholtseweg 31a en de gronden die nodig zijn voor de doortrekking van de Oosterholtsesteeg tussen nummer 2 en 4. Het perceel Oosterholtseweg 31 is eigendom van een derde, welke heeft aangegeven te kunnen instemmen met het plan. De kosten van onderhavige planherziening zijn voor initiatiefnemer.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

4.2.1 Grondexploitatiewet

Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

Onderhavig bestemmingsplan maakt geen bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 van het Bro. De gemeente heeft met initiatiefnemer een overeenkomst gesloten, waarin onder andere is bepaald dat de uit het plan voortvloeiende planschade op de initiatiefnemer kan worden verhaald. Tevens is hierin de verkoop geregeld van de voor de aanleg van het ontbrekende deel in de Oosterholtsesteeg benodigde grond door initiatiefnemer aan de gemeente.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende planregels van een nadere toelichting voorzien. Qua vormgeving en planregels is voor zover mogelijk aangesloten bij de SVBP2012 en de binnen de gemeente Kampen gehanteerde bestemmingsplanregels en begripsbepalingen.

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan 'Buitengebied 2014, 2e herziening Oosterholtseweg 31-31A’ dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Deze ministeriële regeling heeft met name invloed op de vorm van het bestemmingsplan. Zo zijn in deze ministeriële regeling hoofdgroepen van bestemmingen opgenomen en worden er standaard regels voor de begrippen en de wijze van meten gegeven. In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deel uitmakende voorschriften van een nadere toelichting voorzien.

De bij dit plan behorende voorschriften zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven gedetailleerde bestemmingen omschreven en worden per bestemming de bouwregels vermeld. Bij sommige bestemmingen worden ook de wijzigingsbevoegdheid voor functieverandering, uitwerkingsregels, afwijkingen van de bouwregels en specifieke gebruiksregels omschreven. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

5.2 Plansystematiek

5.2.1 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen en begrensd. De bestemming is een beschrijving van de functies waarvoor de grond mag worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling binnen de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.

5.2.2 Regels

5.2.2.1 Inleidende regels

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 worden ook conform de SVBP2012 overgenomen.

5.2.2.2 Wijze van meten

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke. In de SVBP2012 zijn standaarden beschreven waaraan deze regels moeten voldoen. Indien van toepassing worden deze één op één overgenomen.

5.2.2.3 Bestemmingsregels

Per bestemming zijn, voor zover noodzakelijk, de volgende onderdelen onderscheiden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de specifieke gebruiksregels;
• omgevingsvergunning;
• wijzigingsbevoegdheden.

Bestemmingsomschrijving:

De bestemmingsomschrijving omvat een opsomming van de functies/gebruiksmogelijkheden binnen de gegeven bestemming en eventueel daaraan verbonden voorwaarden. Deze opsomming is van wezenlijk belang, aangezien deze de basis vormt voor de overige regels die opgenomen zijn binnen die bestemming. Niet hier genoemd gebruik is strijdig met de bestemming.

Bouwregels:

In de bouwregels zijn objectieve regels gesteld met betrekking tot de plaats en afmetingen van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij het afwijken van de bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken van hetgeen is geregeld. Bijvoorbeeld in het toestaan van een grotere hoogte of het uitbreiden van het bouwvlak.

Specifieke gebruiksregels:

In de specifieke gebruiksregels staat in aanvulling op de bestemmingsomschrijving expliciet beschreven wat wel of niet wordt toegestaan. Het gaat dan vaak om functies of activiteiten waarover onduidelijkheid kan bestaan. Ook hier kan onder voorwaarden van af worden geweken.

Omgevingsvergunning:

Onder de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden worden gesteld ten aanzien van het uitvoeren van werken of werkzaamheden. In het verleden werd wel gesproken van de aanlegvergunning.

Wijzigingsbevoegdheden:

In een enkele bestemming is een wijziginsgbevoegdheid opgenomen. Hiermee is het mogelijk middels een afzonderlijk plan de bestemming waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft te wijzigen. De voorwaarden waaronder dit kan plaatsvinden staan in de regels vermeld.

5.3 Bestemmingen

In het bestemmingsplan 'Buitengebied 2014, 2e herziening Oosterholtseweg 31-31A' komen de volgende bestemmingen voor:

• Tuin;
• Wonen - 2;

5.3.1 Dubbelbestemmingen

Daarnaast komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde- Archeologie 2;
• Waarde- Landschap.

Met dubbelbestemmingen worden ruimtelijk relevante belangen veilig gesteld die niet of onvoldoende met de ‘onderliggende’ bestemmingen kunnen worden gewaarborgd. Daarbij hebben met de dubbelbestemming samenhangende belangen voorrang op de belangen van de onderliggende bestemming, wanneer de enkelbestemming en de dubbelbestemming met elkaar strijden. Het waarborgen van belangen met behulp van een dubbelbestemming leidt tot de opname van bijzondere regels binnen deze bestemming en noopt tot een nadere afweging van belangen.

5.3.2 Tuin

De bestemming ‘Tuin’ ligt op gronden waarvan we het uit stedenbouwkundige overwegingen niet wenselijk vinden deze te bebouwen. Meestal gaat het hier om voorkant- en hoeksituaties. In het geval van karakteristieke bebouwing en/of cultuurhistorische waardevolle erven hebben we de bestemming 'Tuin' meer nauwkeurig om de bebouwing gelegd om deze waarden beter te kunnen beschermen. Binnen de bestemming tuin hebben we wel een erkerregeling opgenomen, zodat onder bepaalde voorwaarden een erker aan de voorkant mogelijk is. Voor het overige kunt u in de bestemming tuin niet bouwen, met uitzondering van andere bouwwerken zoals erfafscheidingen.

5.3.3 Wonen - 2

De bestemming Wonen - 2 ligt op de overige woningen die door particulieren worden bewoond. Binnen de bestemming staan we grondgebonden woningen toe, waarbij we per woning één huishouden toestaan. Deze woningen zijn in de meeste gevallen vrijstaand. Wanneer er toch meerdere woningen aanwezig zijn in één gebouw, bijvoorbeeld doordat in het verleden woningsplitsing heeft plaatsgevonden, hebben we het aantal woningen aangegeven met de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden'.

Met een afwijkingsprocedure kunnen we karakteristieke woningen van meer dan 1000 m3 opsplitsen zodat bewoning met twee huishoudens mogelijk is. Op deze manier wordt het financieel gemakkelijker om het onderhoud van deze karakteristieke panden te betalen. De splitsing moet wel plaatsvinden met respect voor de karakteristieke waarden van het pand.

Hoofdbebouwing

Een woning mag u bouwen in een bouwvlak. Bouwvlakken hebben we net als bij agrarische bedrijven afgestemd op de plaatselijke situatie en ze variëren in principe in diepte van minimaal 15 meter tot 30 meter maximaal. De bouwvlakken lopen waar mogelijk door tot 6 meter uit de zijdelingse perceelsgrens. Dit laatste is gelijk aan de grotere woonpercelen in de randen van de bebouwde kom zodat de manier van bestemmen zoveel mogelijk hetzelfde blijft. Binnen een bouwvlak staan we één hoofdgebouw toe. Waar we meerdere woningen binnen één bouwvlak toestaan, kan deze bebouwing alleen aan-ééngebouwd plaatsvinden, zodat de karakteristieke vorm van de bebouwing (zoals bijvoorbeeld de boerderij met deel) behouden blijft. Een hoofdgebouw mag een inhoud van maximaal 750 m3 hebben. Deze inhoud slaat alleen op het hoofdgebouw; eventuele aangebouwde ondergeschikte bijbehorende bouwwerken hoeven we dus niet mee te rekenen bij de inhoudsmaat.

Erfbebouwing

In het gebied buiten het bouwvlak met de bestemming Wonen mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd met een totale oppervlakte van 100 m2. Omdat we bebouwing met een kap in het buitengebied wenselijk vinden, hebben we een goot- en bouwhoogte voorgeschreven van respectievelijk 3 en 6 meter. Bijbehorende bouwwerken moeten 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd, tenzij er sprake is van een aanduiding 'bijgebouwen'.

Via een sloop- en vervangingsregeling kunt u bestaande landschapsontsierende bebouwing vervangen, voor zover uw bouwplan niet past binnen de oppervlakte van 100 m2. Het gaat hier vaak om voormalige VAB-locaties. We hebben hierbij de voorwaarde dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundige en landschappelijke verbetering. Dit kan bestaan uit een landschapsinrichtingsplan of de sloop van verpauperde bebouwing of bebouwing die niet binnen de karakteristieken van het gebied passen. Er mag 1 op 1 worden teruggebouwd tot 250 m2, dus sloop van 250 m2 bebouwing en nieuwbouw van 250 m2. Hiernaast is een maximaal terug te bouwen oppervlakte van 350 m2 mogelijk, mits u een grotere sloopinspanning levert: alle oppervlakte die boven de 250 m2 wordt gesloopt, mag u voor 1/3 terugbouwen. Dus bij sloop van 400 m2 mag u 250 m2 en 1/3 van 150 m2, dus in totaal 300 m2 terugbouwen. Met andere woorden, de minimale sloopinspanning voor de maximale 350 m2 is 550 m2.

Nevenactiviteiten

U kunt een beroep- of bedrijf aan huis uitvoeren of een bed&breakfast exploiteren. We hebben dit bij recht mogelijke gemaakt gelet op de meer verspreide ligging van de woningen in het buitengebied t.o.v. woningen in de bebouwde kom, omdat de verwachte hinder op de omgeving kleiner is. De oppervlakte van deze functies staat op maximaal 25% van het bruto-vloeroppervlak van de woning en bijbehorende bouwwerken, tot een maximum van 40 m2. Het moet gaan om echte Bed en Breakfast; een zelfstandige kookgelegenheid kan dus niet. We proberen zo te voorkomen dat B&B's voor zelfstandige (recreatieve) bewoning in gebruik kan worden genomen. In de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel zijn nieuwe recreatiewoningen namelijk verboden. Hiernaast kan ook de plaatselijke horeca profiteren van deze toeristische mogelijkheden, doordat deze in de behoefte aan een avondmaaltijd kan voorzien. De oppervlakte van 40 m2 kunnen we met een afwijkingsprocedure onder voorwaarden verruimen naar 100 m2.

Binnen de bestemming staan we een hobbymatige paardrijbak toe. Lichtmasten bij een paardrijbak zijn onder voorwaarden mogelijk met een afwijkingsprocedure.

Binnen karakteristieke bebouwing (aangeduid met 'karakteristiek') staan we via een afwijkingsprocedure onder voorwaarden ruimere mogelijkheden voor nevenactiviteiten toe, zowel qua functies als qua oppervlakte. Tot maximaal 250 m2 mogen er inpandige nevenactiviteiten plaatsvinden. We hebben geen specifieke functies genoemd, zodat u deze regeling flexibel kunt invullen. Het kan gaan om bed&breakfast of een beroep- en bedrijf aan huis, maar ook om bijvoorbeeld een kinderdagverblijf, dierenpension ed. We vinden het alleen van belang dat de impact op het landschap en de omgeving nihil is of dat sprake is van een verbetering. Op deze manier bieden we aan eigenaren van karakteristieke panden de mogelijkheid om extra inkomsten te genereren waarmee het onderhoud van de panden kan worden betaald.

Bestaande nevenactiviteiten bestemmen we met specifieke aanduidingen: bijvoorbeeld met de aanduiding 'dierenpension', 'kinderdagverblijf' of de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - aanvullende activiteit'. Deze laatste aanduiding verwijst naar een in de bijlage opgenomen lijst met de specifieke adressen en nevenactiviteiten.

5.3.4 Waarde - Archeologie

Waarde - Archeologie 1 en 2 regelen de gebieden waar we verwachten dat er archeologische waarden in de bodem zitten.

Waarde 1 geeft gebieden met een hoge verwachtingswaarde aan; bij ingrepen groter dan 2500 m2 en dieper dan 50 cm is een archeologisch onderzoek nodig.

Bij Waarde 2 hebben we een middelhoge verwachtingswaarde, hier ligt de grens op 5000 m2.

Waarde 3 beschermt gebieden waar daadwerkelijk archeologische waarden aanwezig zijn. Dit gebied heeft het hoogste beschermingsniveau: bij ingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm is archeologisch onderzoek nodig. Deze waarde ligt hoofdzakelijk op terpen.

Om deze bescherming compleet te maken, heeft u een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van grotere werken, met name werkzaamheden waarbij u gaat graven. Ook voor deze activiteiten geldt een ondergrens waar binnen activiteiten zonder vergunning mogelijk zijn (2500 m2, 5000 m2 en 100 m2)

5.3.5 Waarde - Landschap

Deze bestemming ligt op het hele Nationale Landschap IJsseldelta. Hiermee beschermen we de kernkwaliteiten van het NLIJ. Hiernaast hebben we ook aan enkele gebieden binnen het zuidelijke deel van het buitengebied de bestemming Waarde - Landschap gegeven. Het gaat hier dan om de diverse dijklichamen die in het gebied liggen, zoals de Zwartedijk, Schansdijk etc. Ook de oude lanenstructuur van voormalige landgoederen hebben we beschermd.

De bescherming bestaat uit de mogelijkheid nadere eisen te stellen wanneer gebruik of bouwactiviteiten landschappelijke waarden zouden kunnen aantasten. Op voorhand zijn deze activiteiten mogelijk binnen de bestemming, maar wij kunnen als gemeente zelf actie ondernemen wanneer we dat noodzakelijk vinden (vinger aan de pols).

Hiernaast verbieden we om zonder omgevingsvergunning een aantal categorieën werken uit te voeren. Het gaat hier met name om het vergraven, dempen, verbreden of verdiepen van sloten, vijvers en poelen. Dit zou namelijk tot gevolg kunnen hebben dat het voor het Nationaal Landschap IJsseldelta kenmerkende verkavelingspatroon wordt aangetast. Om de kenmerkende openheid van het nationaal landschap te beschermen hebben we ook het aanplanten van bossen en houtopstanden aan een vergunning gebonden.

Om de regeldruk voor agrariërs niet al te groot te maken, geldt het verbod niet voor dwarssloten (hierdoor wordt het verkavelingspatroon niet aangetast) en hebben we de bestemming Agrarisch - Agrarisch bedrijf van het verbod uitgesloten. Werkzaamheden op het bedrijfserf kunnen dus gewoon plaatsvinden. De echt waardevolle boerenerven hebben we beschermd met de bestemming Waarde - Cultuurhistorie, zodat we deze erven via deze bestemming al voldoende hebben beschermd. Ook kunnen we bij niet cultuurhistorisch waardevolle erven met de aanduiding 'houtsingel' binnen de bestemming Agrarisch - Agrarisch Bedrijf waardevolle singelbeplanting beschermen.

Hoofdstuk 6 Inspraak en overleg

6.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening wordt geeist dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg wordt gevoerd met die diensten van het rijk en de provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bestemmingsplan verzonden naar de provincie Overijssel. Met een mail van 7 juli 2016 heeft de provincie aangegeven dat het bestemmingsplan past binnen het ruimtelijke beleid van de provincie Overijssel.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is op 5 oktober 2016 gepubliceerd in het huis-aan-huisblad Kampen.nl en de Staatscourant en heeft vanaf 6 oktober gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er twee zienswijzen binnengekomen. In wordt op deze zienswijzen ingegaan. De zienswijzen hebben geen reden gegeven om het plan te wijzigen.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Zienswijzereactienota

Bijlage 2 Verbeelding in pdf-formaat